房地產(chǎn)估價基本知識

房地產(chǎn)產(chǎn)估價價單元一一房房地地產(chǎn)估估價基基礎(chǔ)知知識主要內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)的概概念及及特點點房地產(chǎn)產(chǎn)的類類型房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的概概念和和類型型房地產(chǎn)產(chǎn)估價價機構(gòu)構(gòu)的組組成房地產(chǎn)產(chǎn)估價價的概概念學習目目的1．了解解房地產(chǎn)產(chǎn)的類類型合肥局局部房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格情況況2．熟悉悉房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的含含義房地產(chǎn)產(chǎn)評估估機構(gòu)構(gòu)的構(gòu)構(gòu)成與與組建建3．掌握握房地產(chǎn)產(chǎn)的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)估價價的概概念能力要要求會調(diào)查查和分分析房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場；根據(jù)影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的因因素會會判斷斷房地地產(chǎn)市市場的的走勢勢；會判定定某一一案例例符合合的估估價原原則。。任務1認識房房地產(chǎn)產(chǎn)1.何為房房地產(chǎn)產(chǎn)？2.房地產(chǎn)產(chǎn)有什什么特特征？？3.房地產(chǎn)產(chǎn)有何何用途途？房地產(chǎn)產(chǎn)(RealEstate)：房產(chǎn)產(chǎn)與地地產(chǎn)的的合稱稱，即土地地、建建筑物物、構(gòu)構(gòu)筑物物及其其地上上定著著物。。1.土地：從地下下到地地表上上空的的所有有空間間。一、房地產(chǎn)產(chǎn)的概概念土地按按所處處的狀狀態(tài)不不同，，可分分為生生地、、毛地地和熟熟地。。歸誰所所有？？可以以用幾幾年？？年限限多長長由什什么來來決定定？生地是指不不具備備城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施的土土地。。毛地是指城城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施不不完善善、地地上有有房屋屋拆遷遷的土土地。。熟地是指具具備完完善的的城市市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施、土土地平平整能能直接接進行行建設(shè)設(shè)的土土地。。2.建筑物物建筑物物：人人工建建筑而而成，，由建建筑材材料、、建筑筑構(gòu)配配件和和設(shè)備備（如如給排排水、、衛(wèi)生生、燃燃氣、、照明明、空空調(diào)、、電梯梯、通通訊、、防災災等））等組組成的的整體體物。。3.構(gòu)筑物物構(gòu)筑物物：一般般是指指人們們不直直接在在其內(nèi)內(nèi)進行行生產(chǎn)產(chǎn)和生生活活活動的的建筑筑，如如水塔塔、煙煙囪、、棧橋橋、堤堤壩、、擋土土墻、、蓄水水池和和囤倉倉等。。4.其他定定著物物其他土土地定定著物物是建建筑物物以外外的土土地定定著物物，是是指附附屬于于或結(jié)結(jié)合于于土地地或建建筑物物，從從而成成為土土地或或建筑筑物的的從物物，應應在房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易中隨隨著土土地或或建筑筑物的的轉(zhuǎn)讓讓而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的物，，但當當事人人另有有約定定的除除外。。二.特征經(jīng)濟屬屬性商品屬屬性保值增增值性性宏觀調(diào)調(diào)控性性自然屬屬性—物理特特性固定性性—不可移動壽命長長久性性異質(zhì)性性有限性性另外：：用途途多樣樣性、、相互互影響響性、、易受受限制制性、、難以以變現(xiàn)現(xiàn)性、、價值值高大大性三、房房地產(chǎn)產(chǎn)的類類型1.按房地地產(chǎn)開開發(fā)程程度劃劃分----可分為為土地地、在在建工工程和和建成成后的的物業(yè)業(yè)2.按用途來劃分分3.按是否否產(chǎn)生生收益益來劃劃分收益型型與非非收益益型4.按使用用方式式來劃劃分----可分為為自用用型和和投資資型（（出租租、出出售、、營業(yè)業(yè)）按房地地產(chǎn)的的用途途來劃劃分公寓、、住宅宅、別別墅寫字樓樓購物中中心、、娛樂樂中心心、賓賓館工業(yè)廠廠房特殊用用途的的房地地產(chǎn)任務2認識房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格1.什么是是房地地產(chǎn)價價格？？2.房地產(chǎn)產(chǎn)價格格是如如何形形成的的？3.房地產(chǎn)產(chǎn)價格格都有有哪些些？4.影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的因因素有有哪些些？一、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的概概念價格：商品品價值值的貨貨幣表表現(xiàn)。。價值值是商商品在在形成成過過程程中所所消耗耗的全全部社社會必必要勞勞動。。房地產(chǎn)產(chǎn)價格格：房地地產(chǎn)價價值的的貨幣幣表現(xiàn)現(xiàn)，指指房地地產(chǎn)在在開發(fā)發(fā)、建建設(shè)、、經(jīng)營營過程程中，，所消消耗的的全部部社會會必要要勞動動而形形成的的價值值與土土地使使用權(quán)權(quán)價格格綜合合的貨貨幣表表現(xiàn)。。雙重實實體價價格：1.房屋建建筑物物價格格與土土地價價格的的結(jié)合合體。。建筑筑材料料的價價格與與土地地的價價格都都會影影響到到房地地產(chǎn)的的價格格。2.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)、建建設(shè)所所耗費費的社社會必必要勞勞動所所形成成的價價值與與土地地所有有權(quán)價價格綜綜合的的貨幣幣表現(xiàn)現(xiàn)。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的形形成條條件1.房地產(chǎn)產(chǎn)的有有用性性----使用價價值或或效用用----指房地地產(chǎn)能能滿足足人們們的某某種需需要或或欲望望2.房地產(chǎn)的的稀缺性性3.房地產(chǎn)的的有效需需求----有購買能能力支持持的需要要，不是是有價無無市，不不但愿意意購買而而且有錢錢。三、房地產(chǎn)價價格的類類型（一）按按房地產(chǎn)產(chǎn)價格形形成原因因（成因因）不同同劃分1.市場價格格2.成交價格格3.理論價格格4.公開市場場價值5.評估價格格(二)政府對價價格管理理或干預預的程度度有關(guān)來來劃分1.市場調(diào)節(jié)節(jié)價2.政府指導導價3.政府定價價(三)按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬劃劃分1.所有權(quán)價價格2.使用權(quán)價價格3.其他權(quán)益益的價格格(四)按使用目目的不同同劃分――買賣價格格、租賃賃價格、、抵押價價值、典典價、保保險價值值、課稅稅價值和和征用價價值(五)按房地產(chǎn)產(chǎn)公共價價格管理理劃分1.基準地價價2.標定地價價3.房屋重置置價格(六)按房地產(chǎn)產(chǎn)交易方方式來劃劃分――拍賣價格格、招標標價格、、協(xié)議價價格(七)按商品房房銷售中中出現(xiàn)的的價格劃劃分1.起價2.標價3.成交價4.均價(八)按房地產(chǎn)產(chǎn)的表示示單位劃劃分――總價格、、單位價價格、樓樓面地價價(九)按估價方方法劃分分1.收益價格格：指采采用收益益法評估估出的房房地產(chǎn)產(chǎn)價格2.比準價格格：指采采用市場場比較法法評估出出的房地地產(chǎn)價格格3.積算價格格（成本本價格））：采用用成本法法評估出出的房地地產(chǎn)價格格(十)按房地產(chǎn)產(chǎn)拍賣中中出現(xiàn)的的價格劃劃分1.保留價2.起拍價3.應價4.成交價(十一)按付款方方式不同同而形成成的價格格劃分1.實際價格格2.名義價格格(十二)按房屋的的存在形形式劃分分――現(xiàn)貨價格（現(xiàn)房價價格）和和期貨價價格（期期房價格格）現(xiàn)貨價格格＝期貨貨價格＋＋儲存費費用(十三)按照房地地產(chǎn)的存存在形態(tài)態(tài)劃分――土地價格格、建筑筑物價格格、房地地價格四、影響響房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的因素社會氛圍

周邊環(huán)境

個體特質(zhì)

人口密度/人口構(gòu)成地段位置經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模/速度交通條件地質(zhì)/地勢/地形產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)/布局基礎(chǔ)設(shè)施造型/結(jié)構(gòu)物價水平配套設(shè)施設(shè)備/材料政治/法律/政策景觀工藝/質(zhì)量習慣周邊同類房地產(chǎn)數(shù)量/價格層次/朝向/光照、通風/管理/服務任務3熟悉房地地產(chǎn)估價價原則知識目標標：讓學學生了解解房地產(chǎn)產(chǎn)估價原原則的概概念認識遵循循房地產(chǎn)產(chǎn)估價原原則的理理由掌掌握房地地產(chǎn)估價價五大原原則能力目標標：會判判斷某一一案例符符合的估估價原則則教學目標標教學重點點：估價價時點原原則教學難點點：房地地產(chǎn)估價價原則的的判斷重點難點點導入語房地產(chǎn)估估價，毫毫無疑問問應當做做到客觀觀、公正正、科學學、合理理。而要要做到這這些，就就必需遵遵循房地地產(chǎn)價格格形成運運動的客觀規(guī)律律。房地產(chǎn)產(chǎn)估價人人員運用用自己對對房地產(chǎn)產(chǎn)價格形形成運動動客觀規(guī)規(guī)律性的的認識與與掌握，，通過評評估活動動，把房房地產(chǎn)的的內(nèi)在價價格反映映出來。。房地產(chǎn)估估價原則則：------人們在對對房地產(chǎn)產(chǎn)估價的的反復實實踐和理理論探索索中，逐逐步認識識了房地地產(chǎn)價格格形成運運動的客客觀規(guī)律律，并總總結(jié)了一一些簡明明扼要的的在估價價中應當遵守守的法則則、標準準或應注注意的問問題。估價人員員應正確確地理解解房地產(chǎn)產(chǎn)估價原原則，并并以此作作為行動動的指南南。一、合法原則則----前提條件件某宗房產(chǎn)產(chǎn)位于小小區(qū)入口口處的第第一層，，規(guī)劃限限定為居居住用途途，但因因為它靠靠近路邊邊，適合合于商業(yè)業(yè)用途，，在交易易評估過過程中，，一專業(yè)業(yè)評估人人員便以以商住用用途評估估其單位位價格為為15000元/m2，請問是是否可行行？合法原則則定義：指房地地產(chǎn)估價價的對象象必須是是由國家家法律、、法規(guī)確確認和保保障的合合法使用用的房地地產(chǎn)，即即合法產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、合合法使用用、合法法處分的的房地產(chǎn)產(chǎn)。1.合法產(chǎn)權(quán)權(quán)----以房地產(chǎn)產(chǎn)屬權(quán)證證書和有有關(guān)證件件為依據(jù)據(jù)土地：國有土土地使用用證、集集體土地地所有證證、集體體土地使使用證、、土地他他項權(quán)利利使用證證。房屋：房屋所所有權(quán)證證/房屋共有有權(quán)證/房屋他項項權(quán)證統(tǒng)一的房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證書：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證/房地產(chǎn)共共有權(quán)證證、房地地產(chǎn)他項項權(quán)證注：臨時時建筑，，違章建建筑，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有爭爭議的房房地產(chǎn)，，無產(chǎn)權(quán)權(quán)、部分分產(chǎn)權(quán)和和共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地地產(chǎn)，劃劃撥性質(zhì)質(zhì)、集體體性質(zhì)土土地的估估價。2.合法使使用----以城市市規(guī)劃劃/土地用用途管管制等等為依依據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)估價價必須須依法法進行行，即即遵循循國家家和所所在地地區(qū)政政府的的有關(guān)關(guān)法律律、法法規(guī)、、政策策和城城市土土地利利用規(guī)規(guī)劃。。如城市市規(guī)劃劃規(guī)定定了土土地的的用途途、容容積率率、覆覆蓋率率、建建筑高高度與與建筑筑風格格（特特別是是旅游游城市市）等等，那那么房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價就必必須在在房地地產(chǎn)的的使用用符合合這些些限制制的范范圍內(nèi)內(nèi)進行行。3.合法處處分：：應以以法律律、法法規(guī)或或合同同允許許的處處分方方式為為依據(jù)據(jù)。4.其他方方面：：如評評估出出的價價格必必須符符合國國家的的價格格政策策，如如房改改售房房，政政府定定價房房，經(jīng)經(jīng)濟適適用房房。2003年7月，蒼蒼南金金鄉(xiāng)住住戶金金某以以自有有的一一間產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房房屋向向銀行行申請請抵押押貸款款，房房屋經(jīng)經(jīng)專業(yè)業(yè)人員員評估估為60萬元，，金某某獲得得了30萬元貸貸款額額，貸貸款期期限定定為2年。但但到2005年的7月份，，金某某卻以以家中中無錢錢拒絕絕還款款，銀銀行便便申請請給予予房屋屋拍賣賣，而而拍賣賣所得得才12萬元，，后經(jīng)經(jīng)市場場調(diào)查查，這這樣一一間房房屋在在當?shù)氐禺敃r時最高高價格格也就就15萬元左左右，，而2003年7月價格格還不不到15萬元。。原來來當時時評估估此房房屋的的評估估人員員為金金某的的親戚戚。二、公公平原原則公正性性原則則指房地地產(chǎn)估估價人人員必必須站站在公公正的的立場場上，，遵循循房地地產(chǎn)價價格形形成理理論及及其運運動規(guī)規(guī)律，，并運運用科科學方方法，，實事事求是是地對對評估估標的的物評評估出出一個個客觀觀的科科學的的合理理的價價格。。原因：：一是房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價人員員是有有主觀觀意識識的，，這種種主觀觀意識識會影影響估估價的的結(jié)論論；若若估價價人員員不能能廉潔潔奉公公，就就偏袒袒一方方，而而使另另一方方受到到損害害。二是房房地產(chǎn)產(chǎn)是大大商品品，價價值額額大，，稍微微偏一一點，，就會會使有有關(guān)經(jīng)經(jīng)濟主主體蒙蒙受巨巨大的的經(jīng)濟濟損失失。三.最高最最佳使使用原原則土地估估價的的原則則又稱最最優(yōu)使使用原原則、、最佳佳效益益原則則，指指在合合法的的前提提下，，以待待估房房地產(chǎn)產(chǎn)最有有效使使用的的方式式為估估價基基礎(chǔ)進進行估估價。。某處房房地產(chǎn)產(chǎn)，城城市規(guī)規(guī)劃規(guī)規(guī)定既既可作作商業(yè)業(yè)用途途，也也可做做住宅宅用途途，如如果作作商業(yè)業(yè)用途途能夠夠取得得最大大的收收益，，則估估價時時以假假定為為商業(yè)業(yè)用途途使用用為前前提，，反之之則以以作為為住宅宅用途途為前前提。。這一一原則則是房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易競爭爭的結(jié)結(jié)果。。(一)最高最最佳使使用原原則具具體包包括3個方面面：1.法律許許可范范圍內(nèi)內(nèi)最佳佳的用用途------選擇能能最大大限度度發(fā)揮揮房地地產(chǎn)效效用的的用途途2.均衡原原理：：最佳佳規(guī)模模、最最佳集集約度度3.適合原原則：：以房房地產(chǎn)產(chǎn)整體體對外外部環(huán)環(huán)境是是否保保持均均衡，，來判判斷其其最有有效使使用。。(二)用最高高最佳佳使用用原則則來選選擇估估價對對象1.保持現(xiàn)現(xiàn)狀前前提2.重新利利用前前提3.轉(zhuǎn)換用用途前前提4.裝修改改造前前提5.上述情情形的的某種種組合合，最最常見見：第第2種和第第3種(三)尋找最最高最最佳使使用的的方法法------是先盡盡可能能地設(shè)設(shè)想出出各種種潛在在的使使用方方式，，然后后從下下列4個方面面依序序篩選選：1.法律上上的許許可性性;2.技術(shù)上上的可可能性性：建建筑材材料性性能，，施工工技術(shù)術(shù);3.經(jīng)濟上上的可可行性性;4.能否使使估價價對象象的價價值最最大。。在同一一市場場上，，對于于兩種種或兩兩種以以上價價格不不等而而效用用相等等或效效用可可相互互替代代的商商品，，人們們總是是選擇擇價格格偏低低的；；當價價格相相同時時，人人們又又總是是選擇擇效用用較大大的。。這樣樣可使使相互互替代代的商商品的的價格格趨于于一致致。四、替替代原原則在評估估一宗宗房地地產(chǎn)的的價格格時，，如附附近地地區(qū)有有若干干相近近效用用的房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格存在在，則則可依依據(jù)此此原則則推斷斷出估估價對對象房房地產(chǎn)產(chǎn)的價價格。。替代原原則成成為房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價方法法——市場比比較法法的理理論基基礎(chǔ)。。五、估估價時時點原原則估價時時點：也稱稱估價價期日日，指指估價價對象象房地地產(chǎn)的的估價價額所所指的的具體體日期期，通通常以以年、、月、、日表表示。。要把不不同時時間的的比較較實例例的價價格都都修正正到某某個標標準時時間，，即以以估價價期日日為標標準時時間，，這樣樣，這這些實實例才才能作作為等等價的的替代代物，，即可可比。。確立估估價期期日原原則的的意義義在于于：估估價期期日是是責任任交待待的界界限和和評估估房地地產(chǎn)時時值的的界限限。一般將將估價價人員員執(zhí)行行現(xiàn)場場查戡戡的日日期定定為估估價期期日，，或因因特殊殊需要要將其其他日日期指指定為為估價價期日日。估價作作業(yè)日日期：：是正正式接接受估估價委委托的的年月月日至至完成成估價價報告告的年年月日日。估價時時點與與估價價所依依據(jù)的的估價價對象象狀況況和房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場情況況的關(guān)關(guān)系：：估價時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來未來未來估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（過去）時的狀況過去（回顧性估價）未來（預測性估價）估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（未來）時的狀況估價時點估價對象狀況為過去某個時點時的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況估價對象為歷史狀況現(xiàn)在估價對象為現(xiàn)時狀況估價對象為未來狀況估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況估價對象狀況為未來某個時點時的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況案例：：某房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價機構(gòu)構(gòu)承接接了一一住宅宅爛尾尾樓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價價格的的評估估業(yè)務務，估估價時時點為為2006年6月15日。根根據(jù)委委托方方提供供的資資料，，該爛爛尾樓樓項目目的土土地是是2001年6月通過過出讓讓取得得，2002年6月開始始建設(shè)設(shè)。委委托方方提供供的實實際成成本價價格為為1800元/㎡，包括括土地地取得得成本本、開開發(fā)成成本、、管理理費用用、銷銷售費費用.銷售稅稅金和和期望望利潤潤，并并計算算了自自2001年6月至估估價時時點的的投資資利息息。估估價人人員經(jīng)經(jīng)調(diào)查查核實實.認為委委托方方所列列支的的各項項實際際成本本費用用符合合支出出當時時的正正常市市場情情況，，為此此，在在采用用成本本法估估價時時確定定該房房地產(chǎn)產(chǎn)的重重置價價格為為1800元/㎡.請問：：估價價人員員這樣樣確定定該房房地產(chǎn)產(chǎn)的重重置價價格有有哪些些錯誤誤?錯誤有有：①應采采用符符合估估價時時點市市場情情況的的各項項成本本費用用。②應根根據(jù)估估價對對象的的規(guī)模模，確確定客客觀合合理的的開發(fā)發(fā)周期期，以以此計計算投投資利利息。。③利潤潤應是是估價價時點點市場場上的的客觀觀正常常利潤潤水平平。本模塊塊小結(jié)結(jié)合法原原則公平原原則最高最最佳使使用原原則替代原原則估價時時點原原則任務4熟悉房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價機構(gòu)構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)估價價機構(gòu)構(gòu)的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)估價價機構(gòu)構(gòu)的設(shè)設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)估價價機構(gòu)構(gòu)的組組織結(jié)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)估價價專業(yè)業(yè)人員員相關(guān)關(guān)要求求一、房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價機構(gòu)構(gòu)1.概念：：是指指依法法設(shè)立立并取取得房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價機構(gòu)構(gòu)資質(zhì)質(zhì)，從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)估價價活動動的中中介服服務機機構(gòu)。。條件等級注冊資本

專職注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量

業(yè)績

溫州地區(qū)一級200萬以上120萬以上15名以上50萬m2/年25萬m2/年0二級100萬以上60萬以上8名以上30萬