房地產(chǎn)前期策劃綱要簡報

振業(yè)業(yè)集集團團橫橫崗崗六六約約項項目目前期期策策劃劃綱綱要要簡簡報報提案案機機構(gòu)構(gòu)：：深深圳圳市市同同致致業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問問有有限限公公司司振業(yè)業(yè)集集團團第一一部部分分片片區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場概概況況（一一））、、橫橫崗崗概概況況概概況況橫崗崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)是是深深圳圳市市東東部部重重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，是是深深圳圳通通往往惠惠州州、、梅梅州州、、汕汕頭頭等等地地的的交交通通要要道道，，距距深深圳圳市市中中心心18公里里，，總總面面積積81．2平方公里里。分別別與東莞莞市、深深圳鹽田田區(qū)、羅羅湖區(qū)、、深圳龍龍崗區(qū)中中心城、、布吉鎮(zhèn)鎮(zhèn)、龍崗崗鎮(zhèn)、平平湖鎮(zhèn)等等接壤市場概況況92年以前，，橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)只有零零星小規(guī)規(guī)模的房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目，初步步形成市市場萌芽芽。在92—93年初始有有7個房地產(chǎn)產(chǎn)項目取取得土地地并登記記開發(fā)，，總建筑筑面積約約26萬m2，直到99年以后才才有新世世界廣場場、新亞亞洲廣場場、康樂樂花園等等項目陸陸續(xù)推出出并熱銷銷。（二）、、橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場概概況橫崗房地地產(chǎn)市場場目前的的主力消消費群體體包括：：消費能力力較強的的在橫崗崗工作和和生活的的企業(yè)、、政府機機構(gòu)中高高層管理理人員、、公務(wù)員員及其親親朋好友友；與本本地有親親緣關(guān)系系的外籍籍人士。（三）、、市場消消費群體體分析（四）、、按其家家庭年收收入可分分：為高收入入（12萬以上）），中等等收入（（7~12）萬），，中低收收入（7萬以下））三類，，其購房房意向及及現(xiàn)在居居住情況況大致如如下：按其家庭年收入可分高收入類中等收入類中低收入類

希望購買廉價商品樓和私人房，對交通、周圍配套要求高。

希望購買廉價商品樓和私人房，對交通、周圍配套要求高。

希望購買高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)住宅，要求環(huán)境優(yōu)美，安全性高，配套全，房型多為復(fù)式或大面積公寓套房。（五）、、市場總總體評價價橫崗鎮(zhèn)目目前房地地產(chǎn)市場場尚處于于一個比比較初級級的發(fā)展展階段。。（六）、、區(qū)域市市場發(fā)展展條件分分析1、優(yōu)勢分析析（1）地理位置置優(yōu)勢逐逐步明顯顯（（2）交通條條件日益益完善（（3）優(yōu)越的生生態(tài)環(huán)境境優(yōu)勢（（4）消費市市場容量量優(yōu)勢（（5）市政、生生活設(shè)施施配套逐逐步完善善（（6）豐厚的土土地資源源優(yōu)勢（（7）價格優(yōu)優(yōu)勢2、劣勢分分析（1）、非規(guī)規(guī)范性市市場的沖沖擊（（2）、交通通瓶頸的的限制（（3）、缺乏乏名牌地地產(chǎn)商介介入引導(dǎo)導(dǎo)

（4）、市場場形象孤孤立，市市場認(rèn)同同度低認(rèn)同同第二部分分項項目分分析本地盤位位于橫崗崗鎮(zhèn)六約約片區(qū)，，由三塊塊宗地構(gòu)構(gòu)成總建建筑面積積416765.9平方米，，規(guī)劃可可建面積積541796平方米。。規(guī)劃建建筑容積積率小于于1.3，建筑覆覆蓋率小小于25%，綠化率率要求高高于40%。如此優(yōu)優(yōu)越的規(guī)規(guī)劃要素素非常符符合開發(fā)發(fā)超大規(guī)規(guī)模居住住型社區(qū)區(qū)的理想想需要。。本地盤由由三塊被被現(xiàn)有可可更改市市政道路路分割的的地塊構(gòu)構(gòu)成，整整體地塊塊東側(cè)隔隔路與為為大型舊舊有居民民“統(tǒng)建建上樓””住宅社社區(qū)“梧梧桐花園園”相臨臨，西面面和北面面為舊有有居民的的部分民民宅和待待開發(fā)土土地，東東南側(cè)緊緊鄰深惠惠公路。。地塊現(xiàn)現(xiàn)狀為生生地一、項目目地盤分分析二、地盤盤現(xiàn)場環(huán)環(huán)境三、項目目開發(fā)條條件SWOT分析四、小結(jié)結(jié)第三部分分項項目概念念提示及及定位本項目作作為“橫橫崗地王王”的超超大規(guī)模模住宅項項目的整整體市場場初期形形象進(jìn)入入市場，，如何樹樹立自己己鮮明的的產(chǎn)品主主題和規(guī)規(guī)劃主題題是項目目成功領(lǐng)領(lǐng)跑市場場的關(guān)鍵鍵。深圳首個個山畔休休閑超大大規(guī)模住住宅社區(qū)區(qū)一、核心心產(chǎn)品定定位1、順應(yīng)區(qū)區(qū)域市場場發(fā)展走走勢2、打造項項目個性性含量3、充分利利用先天天自然優(yōu)優(yōu)勢4、擴容未未來市場場吸納空空間5、項目自自身規(guī)劃劃要求二、定位位依據(jù)及及闡述：：三、核心心產(chǎn)品概概念結(jié)構(gòu)構(gòu)平臺在確定了了本項目目核心產(chǎn)產(chǎn)品定位位后，面面對激烈烈的市場場競爭態(tài)態(tài)勢。本本項目要要想在市市場中創(chuàng)創(chuàng)造出全全新的市市場空間間，必須須賦予核核心產(chǎn)品品更高層層次、更更加豐富富的產(chǎn)品品內(nèi)涵和和生命力力?；谟诖?，我我司建議議搭建本本項目最最佳的核核心產(chǎn)品品概念結(jié)結(jié)構(gòu)平臺臺即四、核心主題題文化詮詮釋當(dāng)高功能能價值物物業(yè)形成成后，再再賦予其其高文化化價值，，實現(xiàn)兩兩個價值值標(biāo)高的的理想結(jié)結(jié)合，其其所產(chǎn)生生地經(jīng)濟濟效益和和社會效效益將無無限提升升。我司司提出“新世紀(jì)Sport生活革命命”就是是為本項項目創(chuàng)造造出的高高價值增增量。五、核心心主題文文化詮釋釋六、核心心主題文文化延展展示例1、Ｓ——Sport運動（1）在項項目地塊塊分區(qū)組組團規(guī)劃劃中，對對于不同同組團確定代代表各自自組團形形象的運運動主題題項目如：網(wǎng)球球運動組組團、高高爾夫運運動組團團、水上運動組組團等；；（2）設(shè)置置共享社社區(qū)體育育運動空空間如：：運動廣廣場、極限運運動場等等；(3)在社區(qū)文文化和社社區(qū)活動動中始終終圍繞““全民健身”作作為中心心；2、Ｐ—Ｐantisocracy理想平等等社區(qū)（1）完善、、便利、、集中、、倉儲式式的商業(yè)業(yè)購物設(shè)設(shè)施；（2）便捷的的公共交交通配套套；深港港直通巴巴士；（3）高品牌牌的物業(yè)業(yè)管理公公司提供供高質(zhì)素素的整體體社區(qū)服務(wù)務(wù)；（4）園林規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)施配套套在不同同檔次組組團設(shè)計計上實現(xiàn)均均好性。。3、O——Organismshabit生態(tài)（1）利用現(xiàn)現(xiàn)有小山山丘設(shè)計計小型高高爾夫果果嶺或環(huán)環(huán)型慢跑道道；（2）全方位位使用大大量的高高科技含含量的環(huán)環(huán)保型建建筑材料；；（3）在整體體規(guī)劃過過程中充充分考慮慮對地塊塊現(xiàn)有自自然條件和和地勢地地貌的保保護(hù)。4、R——Recupreate休閑（1）將園林林、建筑筑設(shè)計和和休閑功功能緊密密聯(lián)系如：設(shè)設(shè)計花墻墻迷宮、、腳底按按摩旱泉泉、屋頂花花園等；；（2）將部分分會所功功能設(shè)施施采用特特性設(shè)計計如：利用廢廢舊的火火車車廂廂設(shè)成酒酒吧或咖咖啡屋。5、T——Temperament音律（1）將音樂樂、藝術(shù)術(shù)的培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容加加入未來來社區(qū)配配套學(xué)校的的教學(xué)內(nèi)內(nèi)容中，，引入知知名的藝藝術(shù)學(xué)校加入其其中，成成立鋼琴琴、舞蹈蹈、繪畫畫等豐富內(nèi)容；；（2）將音樂樂、藝術(shù)術(shù)主題融融入園林林規(guī)劃如如：設(shè)計計小型的音音樂噴泉泉、藝術(shù)術(shù)畫廊等等等。七、核心品牌牌延展定定位在本項目目的初期期規(guī)劃時時以“亞太村村”生態(tài)態(tài)住宅品品牌體系系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行，同時進(jìn)行行“亞太村村”生態(tài)態(tài)住宅品品牌體系系認(rèn)證申申報，進(jìn)而實現(xiàn)現(xiàn)和強化化項目在在生態(tài)住住宅、環(huán)環(huán)保開發(fā)發(fā)項目品品牌的感感召力。?！皝喬宕濉鄙鷳B(tài)態(tài)住宅是是由全國國工商聯(lián)聯(lián)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)商商會和中中國太平平洋經(jīng)濟濟合作理理事會（（PECC）中國委委員會工工商委員員會聯(lián)合合發(fā)起的的一個住住宅聯(lián)合合品牌建建設(shè)項目目.1、國際品品牌國際會所所國際學(xué)校校國際開發(fā)發(fā)及管理理模式2、住宅性性能認(rèn)證證標(biāo)準(zhǔn)國家《商品住宅宅性能認(rèn)認(rèn)定管理理辦法》國家康居居示范工工程的有有關(guān)3、生態(tài)環(huán)環(huán)境認(rèn)證證標(biāo)準(zhǔn)國家生態(tài)態(tài)住宅指指標(biāo)體系系“亞太村村”的國國際生態(tài)態(tài)指標(biāo)體體系客戶定位位客戶群體購房目的購房偏好已在龍崗長期居住、家庭經(jīng)濟實力強的居民自用物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)、深圳關(guān)內(nèi)工薪階層自用優(yōu)越的自然人文環(huán)境、完善配套、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵、價格利好片區(qū)內(nèi)高收入來源人士及私營業(yè)主階層自用、度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)香港及周邊地區(qū)中產(chǎn)階層、長期來往于深港兩地經(jīng)商人士和部分中低收入階自用、度假物業(yè)檔次、完善配套、優(yōu)越的自然人文景觀、相較于香港同類物業(yè)較低的物業(yè)價格深圳關(guān)內(nèi)部分中高收入階層度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然人文環(huán)境、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內(nèi)涵命名建議議：“山?！保旱锰飒毢窈竦淖匀蝗画h(huán)境和和自然景景觀優(yōu)勢勢，暗扣“山山海龍崗崗”的整整體區(qū)域域特征?！板\”：豐富的生生活空間間、居住住形態(tài)、、高質(zhì)量量的人文文活動主主題、園園林環(huán)境境的創(chuàng)造造力和形形象力，，以及社社區(qū)生活活?！俺恰背浞终f明明了本項項目超大大規(guī)模的的生活居居住空間間?！吧胶?、城城”與“星海名名城”、“翠海海花園””在名稱上上能夠形形成連續(xù)續(xù)性，進(jìn)進(jìn)而充分分發(fā)揮品品牌互動動性。振業(yè)---山山海錦城城第四部分分項項目規(guī)劃劃建議一、項目目開發(fā)規(guī)規(guī)劃戰(zhàn)略略思路我司對于本項項目的開發(fā)規(guī)規(guī)劃作出了一一個戰(zhàn)略性構(gòu)構(gòu)想即：以“橫崗片區(qū)第第一社區(qū)”為項目發(fā)展平平臺，以“SPORT生活革命”為項目整體文文化主題：以“生態(tài)、品味味、精品、品品牌”為核心市場支支持力?！案吲e品牌開開發(fā)領(lǐng)跑大旗旗、打造深圳休閑閑地產(chǎn)航母””（一）整體規(guī)規(guī)劃構(gòu)想根據(jù)“山海生生態(tài)家園”的的整體構(gòu)想在在小區(qū)規(guī)劃中中重點考慮“親山水社區(qū)區(qū)”的景觀營造。。將山、水、、園林、運動動場、建筑等等等的一切融融為一體，創(chuàng)創(chuàng)造“天人合一””的生活空間。。將三個分區(qū)進(jìn)進(jìn)行相互呼應(yīng)應(yīng)、同時相互互獨立的整體體規(guī)劃。將各各分區(qū)規(guī)劃為為不同檔次、不不同風(fēng)格、不不同運動主題題的建筑組團，，從而便于分分階段的開發(fā)發(fā)推廣。（二）、戶型型設(shè)計構(gòu)想的的考量因素戶型比例戶型面積（M2）比例一房一廳一衛(wèi)36—402%小二房二廳一衛(wèi)60—6310%二房二廳一衛(wèi)68—7215%小三房二廳一衛(wèi)83—8510%小三房二廳二衛(wèi)89—9220%三房二廳二衛(wèi)98—10215%小四房二廳二衛(wèi)108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse