房地產(chǎn)評(píng)估（共51）

本章章主主要要內(nèi)內(nèi)容容：：第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估概概述述第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格及及其其影影響響因因素素第三三節(jié)節(jié)收收益益法法在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估中中的的應(yīng)應(yīng)用用第四四節(jié)節(jié)市市場(chǎng)場(chǎng)法法在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估中中的的應(yīng)應(yīng)用用第五五節(jié)節(jié)其其他他評(píng)評(píng)估估方方法法在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估中中的的應(yīng)應(yīng)用用第五五章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估了解解土地地的的自自然然特特性性和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特特性性理解解房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的特特性性、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格影影響響因因素素掌握握收收益益法法和和市市場(chǎng)場(chǎng)法法在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估中中的的應(yīng)應(yīng)用用了解解假假設(shè)設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)法法、、路路線線開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的評(píng)評(píng)估估學(xué)習(xí)習(xí)目目標(biāo)標(biāo)第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估概概述述一、、土土地地的的特特性性1.土地地的的自自然然特特性性（1）土土地地位位置置的的固定定性性。土地地位位置置的的固固定定性性決決定定了了土土地地價(jià)價(jià)格格具具有有明明顯顯的的（2）土地效用的永續(xù)性只要土地使用得當(dāng)，土地的效用即利用價(jià)值會(huì)一直延續(xù)。（3）土地資源的不可再生性。（4）土地質(zhì)量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導(dǎo)致土地級(jí)差地租的產(chǎn)生。2.土地地的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特特性性。。（1）土土地地經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)供供給給的的稀缺缺性性（2）土土地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的可壟壟斷斷性性（3）土土地地效效益益的的級(jí)差差性性。土地地質(zhì)質(zhì)量量的的差差異異性性→→不不同同區(qū)區(qū)位位土土地地的的生生產(chǎn)產(chǎn)力力不不同同→→經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益上上具具有有級(jí)級(jí)差差性性（4）土土地地利利用用的的多方方向向性性。。一塊塊土土地地的的用用途途是是多多種種的的，，可可以以作作為為商商業(yè)業(yè)用用地地、、工工業(yè)業(yè)用用地地、、住住宅宅用用地地及及其其他他用用途途。。土土地地利利用用的的多多方方向向性性客客觀觀上上要要求求在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)中中需需要要確確定定土土地地的的最最佳佳用用途途。。二、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)㈠土土地地所所有有權(quán)權(quán)的的歸歸屬屬?lài)?guó)有有土土地地所所有有權(quán)權(quán)不不能能進(jìn)進(jìn)入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)流流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。。但但使使用用權(quán)權(quán)可可以以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)蛞虼舜说氐貎r(jià)價(jià)一一般般是是土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的價(jià)價(jià)格格。。小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)房房㈡土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓?zhuān)ǎㄍ镣恋氐厥故褂糜脵?quán)權(quán)首首次次交交易易））土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓到到期期續(xù)續(xù)期期的的相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同約約定定的的使使用用年年限限屆屆滿(mǎn)滿(mǎn)，，住住宅宅建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)期期間間屆屆滿(mǎn)滿(mǎn)的的，，自自動(dòng)動(dòng)續(xù)續(xù)期期；；非住住宅宅建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用者者需需要要繼繼續(xù)續(xù)使使用用土土地地的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)最最遲遲于于屆屆滿(mǎn)滿(mǎn)前前1年申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)續(xù)期期，，土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同約約定定的的使使用用年年限限屆屆滿(mǎn)滿(mǎn)，，土土地地使使用用者者未未申申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)續(xù)期期或或者者雖雖申申請(qǐng)請(qǐng)續(xù)續(xù)期期但但依依照照法法律律規(guī)規(guī)定定未未獲獲批批準(zhǔn)準(zhǔn)的的，，土地地使使用用權(quán)權(quán)由由國(guó)國(guó)家家無(wú)無(wú)償償收收回回。。三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的特特性性房地地產(chǎn)產(chǎn)是是土土地地和和房房屋屋及及其其權(quán)權(quán)屬屬的的總總稱(chēng)稱(chēng)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)一一般般具具有有如如下下特特性性：：（（熟熟悉悉））1.位置置固固定定性性。。2.供求求區(qū)區(qū)域域性性。。3.使用用長(zhǎng)長(zhǎng)期期性性。。4.大量量投投資資性性。。5.保值值與與增增值值性性。。6.難以以變變現(xiàn)現(xiàn)性性。。7.政策策限限制制性性1、最最有有效效使使用用原原則則2、合合法法原原則則四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的評(píng)評(píng)估估原原則則一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的種種類(lèi)類(lèi)（一））根據(jù)據(jù)權(quán)益益的不不同，，可分分為所所有權(quán)權(quán)價(jià)格格、使使用權(quán)權(quán)價(jià)格格、其其他權(quán)權(quán)利價(jià)價(jià)格一般情情況下下，房房地產(chǎn)產(chǎn)所有有權(quán)價(jià)價(jià)格高高于房房地產(chǎn)產(chǎn)使用用權(quán)價(jià)價(jià)格。。抵押價(jià)價(jià)格由由于要要考慮慮抵押押貸款款清償償?shù)陌舶踩孕?，一一般要要比市市?chǎng)交交易價(jià)價(jià)格低低。租賃價(jià)價(jià)格是是承租租方為為取得得房地地產(chǎn)租租賃權(quán)權(quán)而出出租方方支付付的價(jià)價(jià)格。。第二節(jié)節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格及其其影響響因素素（三））按房房地產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)實(shí)物形形態(tài)可可劃分分為土土地價(jià)價(jià)格、、建筑筑物價(jià)價(jià)格和和房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格。。1.土地價(jià)價(jià)格。。包括基基準(zhǔn)地地價(jià)、、標(biāo)定定地價(jià)價(jià)和土土地交交易價(jià)價(jià)格等等。2.建筑物物價(jià)格格指純建建筑物物部分分的價(jià)價(jià)格，，不包包含其其占用用的土土地的的價(jià)格格。3.房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格指建筑筑物連連同其其占用用的土土地的的價(jià)格格。房地產(chǎn)產(chǎn)總價(jià)價(jià)格：：指一一宗房房地產(chǎn)產(chǎn)的整整體價(jià)價(jià)格房地產(chǎn)產(chǎn)單位位價(jià)格格有三三種情情況：：?jiǎn)挝煌镣恋孛婷娣e的的土地地價(jià)格格、單單位建建筑面面積的的建筑筑物價(jià)價(jià)格、、單位位建筑筑面積積的房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格樓面地地價(jià)=土地總總價(jià)格格/建筑總總面積積容積率率：指指地塊塊的建建筑面面積與與地塊塊總面面積的的比率率。容積率率=建筑總總面積積/土地總總面積積=土地單單價(jià)/容積率率二、房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的影影響因因素（（掌握握）影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的因因素通通?？煽蓜澐址譃橐灰话阋蛞蛩?、、區(qū)域域因素素和個(gè)個(gè)別因因素，，下面面分別別予以以闡述述。（一））一般般因素素主要包包括經(jīng)經(jīng)濟(jì)因因素、、社會(huì)會(huì)因素素、行行政因因素和和心理理因素素等。。1.經(jīng)濟(jì)因因素。。（1）經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展因素素。（2）財(cái)政政金融融因素素。（3）產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)因素素。2.社會(huì)因因素。。（1）人口口因素素。（2）家庭庭規(guī)模模因素素。（3）房地地產(chǎn)投投機(jī)因因素。。（4）教育育科研研水平平和治治安因因素。。（5）社會(huì)會(huì)福利利因素素。3.行政因因素。。（1）土地地使用用制度度與住住房制制度、、地價(jià)價(jià)政策策。（2）城市市規(guī)劃劃、土土地利利用規(guī)規(guī)劃、、城市市發(fā)展展戰(zhàn)略略。（3）稅收收制度度、投投資傾傾斜、、優(yōu)惠惠政策策。（4）行政政隸屬屬關(guān)系系變更更。（5）交通通管制制。4.心理因因素。。（二））區(qū)域域因素素區(qū)域因因素是是指某某一特特定的的區(qū)域域內(nèi)的的自然然條件件與社社會(huì)、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、行行政、、技術(shù)術(shù)等因因素相相結(jié)合合所產(chǎn)產(chǎn)生的的特性性。1.商服繁繁華因因素。。2.道路通通達(dá)因因素。。3.交通便便捷因因素。。4.城市設(shè)設(shè)施狀狀況因因素。。（1）基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施：主主要包包括供供水、、排水水、供供電、、供氣氣、供供熱和和通訊訊等設(shè)設(shè)施。。（2）生活活設(shè)施施：主主要包包括學(xué)學(xué)校、、醫(yī)院院、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)、、銀行行、儲(chǔ)儲(chǔ)蓄所所、郵郵局等等設(shè)施施。（3）文化化娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施施：主主要包包括電電影院院、圖圖書(shū)館館、博博物館館、俱俱樂(lè)部部、文文化館館等設(shè)設(shè)施。。5.環(huán)境狀況因因素。若一個(gè)地區(qū)區(qū)綠地較多多、公園充充足、環(huán)境境優(yōu)美，則則該地區(qū)的的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格水平較較高；若噪噪聲污染、、大氣污染染、水污染染較嚴(yán)重，，則房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格水平平較低。（三）個(gè)別別因素1.土地的個(gè)別別因素。（1）區(qū)位因素素。（2）面積因素素、寬度因因素、深度度因素。（3）形狀因素素。（4）地力因素素、地質(zhì)因因素、地勢(shì)勢(shì)因素、地地形因素。。（5）容積率因因素。容積率越大大，地價(jià)越越高；反之之，容積率率越小，地地價(jià)越低。。容積率與與地價(jià)的關(guān)關(guān)系一般不不呈線性關(guān)關(guān)系。（6）用途因素素。（7）土地使用用年期因素素。在年地租不不變的前提提下，土地地使用年期期越長(zhǎng)，地地價(jià)越高。。第三節(jié)收收益法在在房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估的應(yīng)用用一、基本思思路：同評(píng)評(píng)估方法一一章其中：Rt——未來(lái)第i年土地帶來(lái)來(lái)的預(yù)期純純收益額t——收益期限i——土地還原率率（折現(xiàn)率率）二、適用用范圍：有收益（如如商場(chǎng)、寫(xiě)寫(xiě)字樓、旅旅館、公寓寓等）地產(chǎn)產(chǎn)。三、純收益益運(yùn)用收益法法評(píng)估房地地產(chǎn)價(jià)值時(shí)時(shí)，必須對(duì)對(duì)實(shí)際純收收益進(jìn)行修修正，其中特殊的的剔除、偶然的因因素，取得在正正常市場(chǎng)條條件下房地地產(chǎn)用于法法律上允許許最佳利用純收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用在確定純收收益時(shí),需進(jìn)行收益益修正：類(lèi)類(lèi)似房地產(chǎn)產(chǎn)收益+市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)+收益風(fēng)險(xiǎn)性性和可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)性?？傎M(fèi)用是指指取得該收收益的各項(xiàng)項(xiàng)支出,如維修費(fèi)、、管理費(fèi)用用等。四、資本化化率（一）實(shí)質(zhì)質(zhì)：投資收收益率（二）方法法：1、純收益與售售價(jià)比率法法一般選擇幾幾個(gè)可比實(shí)實(shí)例平均計(jì)計(jì)算（見(jiàn)P182即對(duì)幾個(gè)可可比實(shí)例的的資本化率進(jìn)進(jìn)行簡(jiǎn)單算算術(shù)平均.2、安全利率率+風(fēng)險(xiǎn)利率調(diào)調(diào)整值法、、安全利率通通常選擇銀銀行中長(zhǎng)期期利率3、收益率插插值法（三）種類(lèi)類(lèi)：1．綜合資本本化率是將土地及及其建筑物物看作一個(gè)個(gè)整體評(píng)估估所采用的的資本化率率2．建筑物資資本化率3．土地資本本化率【案例】被評(píng)估房地地產(chǎn)A是一幢1000平方米的商商業(yè)用房，，評(píng)估人員員經(jīng)調(diào)查了了解到，房房地產(chǎn)A的土地使用用權(quán)是在2004年5月31日取得的，，出讓年限限為法定最最高年限。。2006年5月底開(kāi)發(fā)建建設(shè)完工并并投入運(yùn)營(yíng)營(yíng)，房地產(chǎn)產(chǎn)A投入使用之之初，該房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)擁有人將將其出租給給他人使用用，租期為為5年（租期到到2011年5月31日結(jié)束），，租賃合同同規(guī)定，使使用人在5年租用期間間，租金是是按合同第第一年規(guī)定定租金每年年每平方米米110元為基準(zhǔn)，，每年增加加l0元，房地產(chǎn)產(chǎn)使用中發(fā)發(fā)生的費(fèi)用用由承租人人承擔(dān)，合合同同時(shí)規(guī)規(guī)定，如果果房地產(chǎn)ＡＡ的產(chǎn)權(quán)擁?yè)碛腥颂崆扒爸兄棺赓U賃合同需要要支付違約約金5萬(wàn)元。評(píng)估估人員還了了解到，評(píng)評(píng)估基準(zhǔn)日日（2008年5月31日）市場(chǎng)上上同類(lèi)商業(yè)業(yè)用房的正正常租金（（與評(píng)估對(duì)對(duì)象A租金口徑一一致）保持持在每年每每平方米150元水平上，，經(jīng)評(píng)估人人員預(yù)測(cè)，，評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)日后的前前3年的市場(chǎng)租租金水平將將在評(píng)估基基準(zhǔn)日市場(chǎng)場(chǎng)租金水平平的基礎(chǔ)上上每年遞增增1%，評(píng)估基準(zhǔn)準(zhǔn)日3年后的市場(chǎng)場(chǎng)租金水平平基本維持持在評(píng)估基基準(zhǔn)日后第第3年的租金水水平上，假假設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)A折現(xiàn)率和資資本化率均均為10%。五、計(jì)算公公式（一）評(píng)估估房地合在在一起的房房地產(chǎn)價(jià)格格房地產(chǎn)價(jià)格格=房地產(chǎn)純純收益/綜合資本本化率房地產(chǎn)純純收益=房地產(chǎn)總總收益—房地產(chǎn)總總費(fèi)用房地產(chǎn)總總費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失失費(fèi)（二）單單獨(dú)評(píng)估估土地的的價(jià)值土地的價(jià)價(jià)值=土地純收收益/土地資本本化率土地純收收益=土地總收收益—土地總費(fèi)費(fèi)用土地總費(fèi)費(fèi)用=管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金（三）單獨(dú)評(píng)估估建筑物物的價(jià)值值建筑物價(jià)價(jià)值=房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值－土土地價(jià)值值建筑物價(jià)價(jià)值=（房地產(chǎn)產(chǎn)純收益益－土地地純收益益）/建筑物資資本化率率有一房地地產(chǎn)03年純收益益為50萬(wàn)元,資本化率率為5%第一種情情況:未來(lái)各年年的收益益將在上上一年的的基礎(chǔ)上上增加1萬(wàn)元；第一種情情況:未來(lái)各年年的收益益將在上上一年的的基礎(chǔ)上請(qǐng)分別評(píng)估2種情況下的房地產(chǎn)的價(jià)值P=a/r+b/r2P=a/(r-s)案例1:有一宗土土地，土土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓年期為為50年，預(yù)計(jì)計(jì)資本收收益率為為10%,預(yù)計(jì)前五五年的純純收益為為15萬(wàn)元，16萬(wàn)元，18萬(wàn)元，15萬(wàn)元，20萬(wàn)元。從從第六年年起，純純收益大大約穩(wěn)定定在25萬(wàn)元左右右，試評(píng)評(píng)估該宗宗土地的的評(píng)估價(jià)價(jià)格。案例2：某房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公公司于2002年3月以有償償出讓方方式取得得一塊土土地50年使用權(quán)權(quán)，并于于2004年3月在此地地塊上建建成一座座磚混結(jié)結(jié)構(gòu)的寫(xiě)寫(xiě)字樓，，當(dāng)時(shí)造造價(jià)為每每平米2000元，經(jīng)濟(jì)濟(jì)耐用年年限為55年，殘值值率為2%。目前，，該類(lèi)建建筑重置置價(jià)格為為每平方方米2500元。該建建筑物占占地面積積為500平方米，，建筑面面積為900平方米，，現(xiàn)用于于出租，，每月平平均實(shí)收收租金為為3萬(wàn)元。另另?yè)?jù)調(diào)查查，當(dāng)?shù)氐赝?lèi)寫(xiě)寫(xiě)字樓出出租租金金一般為為每月每每建筑平平方米50元，空置置率為10%，每年需需要支付付的管理理費(fèi)為年年租金的的3.5%，維修費(fèi)費(fèi)為建筑筑重置價(jià)價(jià)格的1.5%，土地使使用稅及及房產(chǎn)稅稅合計(jì)為為每建筑筑平方米米20元，保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)為重重置價(jià)的的0.2%，土地資資本化率率7%，建筑物物資本化化率8%。假設(shè)土土地使用用權(quán)出讓讓年限屆屆滿(mǎn)，土土地使用用權(quán)及地地上建筑筑物由國(guó)國(guó)家無(wú)償償收回。。試根據(jù)據(jù)以上資資料評(píng)估估該宗地地2008年3月的土地地使用權(quán)權(quán)價(jià)值。。案例3:1.選定評(píng)估估方法該宗房地地產(chǎn)有經(jīng)經(jīng)濟(jì)收益益，適宜宜采用收收益法。。2.計(jì)算總收收益?？偪偸找鎽?yīng)應(yīng)該為客客觀收益益而不是是實(shí)際收收益。年總收益益=50××12××900×（1-10%）=48600（元）3.計(jì)算總費(fèi)費(fèi)用。（1）年管理理費(fèi)=486000××3.5%=17010（元）（2）年維修修費(fèi)=2500×900×1.5%=33750（元）（3）年稅金金=20×900=18000（元）（4）年保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)=2500×900×0.2%=4500（元）年總費(fèi)用用=（1）+（4.計(jì)算房地地產(chǎn)凈收收益。年房地產(chǎn)產(chǎn)凈收益益=年總收益益-年總費(fèi)用用=486000-73260=412740（元）5.計(jì)算房屋屋凈收益益。（1）計(jì)算年年貶值額額.房地產(chǎn)使使用權(quán)年年期屆滿(mǎn)滿(mǎn)，地上上建筑物物一并由由政府無(wú)無(wú)償收回回。年貶值額額=建筑物重重置價(jià)/使用年限限=（2500×900）/48=46875（元）（2）計(jì)算房房屋現(xiàn)值值。房屋現(xiàn)值值=房屋重置置價(jià)-年貶值額額×已使用年年數(shù)（2008-2004）=2500×900-46875××4=2062500（元）（3）計(jì)算房房屋凈收收益（假假設(shè)房屋屋收益年年期為無(wú)無(wú)限年期期）。房屋凈收收益=房屋現(xiàn)值值×房屋資本本化=2062500×8%=165000（元）6.計(jì)算土地凈收收益。土地年凈收益益=年房地產(chǎn)凈收收益-房屋年凈收益益=412740-165000=247740（元）7.計(jì)算土地使用用權(quán)價(jià)值。土土地使用權(quán)在在2008年3月的剩余使用用年期為50-6=44（年）。=247740×（P/A,7%,44）=3358836.15（元）單價(jià)=3358836.15/500=6717.67（元）8.評(píng)估結(jié)果本宗土地使用用權(quán)在2003年3月的土地使用用權(quán)價(jià)值為3358836.15元，單價(jià)為每每平方米6717.67元。房地產(chǎn)公司于于2002年12月以有償出讓讓方式取得一一塊土地50年使用權(quán)，面面積為6000平方米，并于于2004年12月在此地塊上上建成一座鋼鋼混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)寫(xiě)字樓，建筑筑面積24000平方米，全部部用于出租，，每年實(shí)收租租金約為2800萬(wàn)元，該寫(xiě)字字樓的經(jīng)濟(jì)耐耐用年限為60年，殘值率為為0，評(píng)估基準(zhǔn)日日該建筑物重重置價(jià)格為每每平方米4800元。據(jù)調(diào)查，，當(dāng)?shù)赝?lèi)型型寫(xiě)字樓租金金水平一般為為每月每建筑筑平方米120元，空置率在在8％左右，每年年需支付的管管理費(fèi)為年租租金的2.5％，維修費(fèi)為為重置價(jià)的1.5％，稅金為年年租金的18％，保險(xiǎn)費(fèi)為為重置價(jià)的0.2％，土地資本本化率為8％，建筑物資資本化率為10％。試根據(jù)上上述資料評(píng)估估該宗地2006年12月的價(jià)格（包包括總價(jià)和單單價(jià)）作業(yè)在同一地區(qū)，，與被評(píng)估房房地產(chǎn)相類(lèi)似似的房地產(chǎn)交交易越多，市市場(chǎng)法應(yīng)用越越有效。而在下列情況況下，市場(chǎng)法法往往難以適適用：1.沒(méi)的發(fā)生房地地產(chǎn)交易或在在房地產(chǎn)交易易發(fā)生較少的的地區(qū)；2.某些類(lèi)型很少少見(jiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)或交易實(shí)例例很少的房地地產(chǎn)，如古建建筑等；3.很難成為交易易對(duì)象的房地地產(chǎn)，如教堂堂、寺廟等4.風(fēng)景名勝區(qū)土土地；5.圖書(shū)館、體育育館、學(xué)校用用地等一、適用范圍圍第四節(jié)市市場(chǎng)法在房地地產(chǎn)評(píng)估的應(yīng)應(yīng)用二、基本思路路:明確評(píng)估對(duì)象象尋找、確定交交易實(shí)例修正交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正使用年期期求出比準(zhǔn)價(jià)格格決定土地估價(jià)價(jià)結(jié)論主要非正常交交易情況：1、有利害關(guān)關(guān)系的人交易易2、急于出售售或購(gòu)買(mǎi)3、受債權(quán)債債務(wù)的影響4、市場(chǎng)信息息不靈通5、特別動(dòng)機(jī)機(jī)與偏好6、交易稅費(fèi)費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)擔(dān)正常交易情況況指數(shù)/交易實(shí)例交易易情況指數(shù)修正交易情況：修正交易日期期修正房地產(chǎn)價(jià)格的的變動(dòng)率一般般用房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格指數(shù)來(lái)表表示。利用價(jià)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行行日期修正的的公式如下：：修正個(gè)別因素素容積率與地價(jià)價(jià)的關(guān)系并非非呈線性關(guān)系系，需根據(jù)具具體區(qū)域的情情況具體分析析。容積率

1.1

1.3

1.7

2.0

2.1

2.5修正系數(shù)

1.1

1.2

1.6

1.8

1.9

2.1如果確定比較較案例宗地地地價(jià)每平方米米為800元，容積率為為2.1，被估宗地規(guī)規(guī)劃容積率為為1.7，則待估宗地地容積率修正正計(jì)算如下：另?yè)?jù)調(diào)查，該該市此類(lèi)用地地容積率與地地價(jià)的關(guān)系為為：當(dāng)容積率率在1-1.5之間時(shí)，容積積率每增加0.1，宗地單位地地價(jià)比容積率率為1時(shí)的地價(jià)增加加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分分的容積率每每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加加3%?！纠}】若選擇的比較較案例成交地地價(jià)為每平方方米1000元，對(duì)應(yīng)土地地使用年期為為30年，而待估宗宗地出讓年期期為20年，土地資本本化率為8%，則如何年期期修正？土地使用年期期修正系數(shù)=(P/A,r,m)/(P/A,r,n)m—評(píng)估對(duì)象的使使用年限；n—交易實(shí)例的使使用年限。土地使用年期期修正實(shí)際評(píng)估工作作中，其計(jì)算算公式：P=P’*A*B*C*D或=P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）其中：A=100/（）=正常交易情況況指數(shù)/交易實(shí)例交易易情況指數(shù)B=評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)價(jià)格指數(shù)/交易實(shí)例交易易價(jià)格指數(shù)或用環(huán)比物價(jià)價(jià)指數(shù)C=100/（）=評(píng)估對(duì)象所處處區(qū)域因素條條件指數(shù)/交易實(shí)例所處處區(qū)域因素條條件指數(shù)D=100/（））=評(píng)估估對(duì)對(duì)象象個(gè)個(gè)別別因因素素條條件件指指數(shù)數(shù)/交易易實(shí)實(shí)例例個(gè)個(gè)別別因因素素條條件件指指數(shù)數(shù)計(jì)算算公公式式1案例例1有一一待待估估宗宗地地G需評(píng)評(píng)估估，，現(xiàn)現(xiàn)搜搜集集到到與與待待估估宗宗地地條條件件類(lèi)類(lèi)似似的的6宗地地，，具體體情情況況見(jiàn)見(jiàn)表表：：宗地地成成交交價(jià)價(jià)交交易易時(shí)時(shí)間間交交易易情情況況容容積積率率區(qū)區(qū)域域因因素素個(gè)個(gè)別別因因素素A68002009+1%1.30+1%B6100200901.10-1%C70002008+5%1.40-2%D6800201001-1%-1%E75002011-1%1.60+2%F7000201201.3+1%0G201201.100上表表中中成成交交價(jià)價(jià)的的單單位位為為：：元元/平方方米米。。該該城城市市地地價(jià)價(jià)指指數(shù)數(shù)表表如如下下：：時(shí)間間2006200720082009201020112012指數(shù)數(shù)100103107110108107112另?yè)?jù)據(jù)調(diào)調(diào)查查，，該該市市此此類(lèi)類(lèi)用用地地容容積積率率與與地地價(jià)價(jià)的的關(guān)關(guān)系系為為：：當(dāng)容容積積率率在在1～1.5之間間時(shí)時(shí)，，容容積積率率每每增增加加0.1,宗地地單單位位地地價(jià)價(jià)容容積積率率為為1時(shí)的的地地價(jià)價(jià)增增加加5%；超超過(guò)過(guò)1.5時(shí)，，超超出出部部分分的的容容積積率率每每增增長(zhǎng)長(zhǎng)0.1，單單位位地地價(jià)價(jià)比比容容積積率率為為1.0時(shí)的的地地價(jià)價(jià)增增加加3%。對(duì)交交易易情情況況、、區(qū)區(qū)域域因因素素、、個(gè)個(gè)別別因因素素的的修修正正，，都都是是案案例例宗宗地地與與被被估估宗宗地地比比較較，，表表中中負(fù)負(fù)號(hào)號(hào)表表示示案案例例條條件件比比待待估估宗宗地地差差，，正正號(hào)號(hào)表表示示案案例例宗宗地地條條件件優(yōu)優(yōu)于于被被估估宗宗地地，，數(shù)數(shù)值值大大小小代代表表對(duì)對(duì)宗宗地地地地價(jià)價(jià)的的修修正正幅幅度度。。試根根據(jù)據(jù)以以上上條條件件，，評(píng)評(píng)估估該該宗宗土土地地2012年的的價(jià)價(jià)格格。。一、、基基本本思思路路:以重重置置一一宗宗與與被被評(píng)評(píng)估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)可可以以產(chǎn)產(chǎn)生生同同等等效效用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn),所需需投投入入的的各各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用之之和和為為依依據(jù)據(jù),再加加上上一一定定的的利利潤(rùn)潤(rùn)和和應(yīng)應(yīng)納納稅稅金金來(lái)來(lái)確確定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)格格。二、、適適用用范范圍圍：：無(wú)收收益益、、少少交交易易的的特特殊殊房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（如如軍軍隊(duì)隊(duì)、、政政府府、、學(xué)學(xué)校校、、醫(yī)醫(yī)院院、、博博物物館館等等））第五五節(jié)節(jié)成成本本法法在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估中中的的應(yīng)應(yīng)用用土地地價(jià)價(jià)值值=土地地取取得得費(fèi)費(fèi)用用+土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)+稅費(fèi)費(fèi)+利息息+利潤(rùn)潤(rùn)+土地地增增值值收收益益土地地評(píng)評(píng)估估的的成成本本法法公公式式：：（一一））計(jì)計(jì)算算待待開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)土土地地取取得得費(fèi)費(fèi)用用1.土地地取取得得費(fèi)費(fèi)是為為取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)而而向向原原土土地地使使用用者者支支付付的的費(fèi)費(fèi)用用。。根根據(jù)據(jù)取取得得方方式式不不同同，，其其土土地地取取得得費(fèi)費(fèi)的的構(gòu)構(gòu)成成和和費(fèi)費(fèi)用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)也也不不一一樣樣。。2.征用用集集體體土土地地的的費(fèi)費(fèi)用用征用用集集體體土土地地需需要要向向農(nóng)農(nóng)村村集集體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)組組織織及及個(gè)個(gè)人人支支付付費(fèi)費(fèi)用用，，這這些些費(fèi)費(fèi)用用包包括括：：（二二））計(jì)計(jì)算算土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)主主要要包包括括1.基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施配配套套費(fèi)費(fèi)2.公共共事事業(yè)業(yè)建建設(shè)設(shè)配配套套費(fèi)費(fèi)3.小區(qū)區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)配配套套費(fèi)費(fèi)（三三））計(jì)計(jì)算算投投資資利利息息（四四））計(jì)計(jì)算算投投資資利利潤(rùn)潤(rùn)和和稅稅費(fèi)費(fèi)利潤(rùn)潤(rùn)通通常常以以土土地地取取得得費(fèi)費(fèi)和和土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)為為基基數(shù)數(shù)，，也也可可以以是是開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)后后土土地地的的地地價(jià)價(jià)，，并并通通過(guò)過(guò)合合理理的的利利潤(rùn)潤(rùn)率率計(jì)計(jì)算算，，計(jì)計(jì)算算時(shí)時(shí)，，要要注注意意所所用用的的利利潤(rùn)潤(rùn)率率的的內(nèi)內(nèi)涵涵。。（五五））計(jì)計(jì)算算土土地地增增值值收收益益.土地地增增值值收收益益主主要要是是由由于于土土地地的的用用途途改改變變或或土土地地功功能能變變化化而而引引起起的的。。土地地價(jià)價(jià)值值=土地地取取得得費(fèi)費(fèi)+土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)+投資資利利息息+開(kāi)發(fā)發(fā)利利潤(rùn)潤(rùn)+土地地增增值值收收益益=（土土地地取取得得費(fèi)費(fèi)+土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)+投資資利利息息+開(kāi)發(fā)發(fā)利利潤(rùn)潤(rùn)））*（（1+土地地增增值值收收益益率率））某市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)有有一一塊塊土土地地面面積積為為5000平方方米米，，該該地地塊塊的的土土地地征征地地費(fèi)費(fèi)用用（（含含安安置置、、拆拆遷遷、、青青苗苗補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)費(fèi)和和耕耕地地占占用用稅稅））為為每每畝畝10萬(wàn)元元，，土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)為為每每平平方方公公里里2億元元，，土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)周周期期為為兩兩年年，，第第一一年年投投入入資資金金占占總總開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)用用的的35%，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商要要求求的的投投資資回回報(bào)報(bào)率率為為10%，當(dāng)當(dāng)?shù)氐赝镣恋氐爻龀鲎屪屧鲈鲋抵凳帐找嬉媛事蕿闉?5%，銀銀行行貸貸款款年年利利率率為為6%，評(píng)評(píng)估估該該土土地地的的價(jià)價(jià)值值。。案例例承上上例例（1）土土地地取取得得費(fèi)費(fèi)=10萬(wàn)元元/畝=150元/平方方米米（2）土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)=2億元元/平方方公公里里=200元/平方方米米（3）投投資資利利息息。。土土地地取取得得費(fèi)費(fèi)的的計(jì)計(jì)息息期期為為兩兩年年，，土土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)為為分分段段均均勻勻投投入入，，則則：：土地地取取得得費(fèi)費(fèi)利利息息=150*[（1+6%）2-1]=18.54（元元/平方方米米））土地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)利利息息=200*35%*[（1+6%）1.5-1]+200*65%*[（1+6%）0.5-1]=10.23（元元/平方方米米））（4）開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)利利潤(rùn)潤(rùn)=[（1）+（2）]*10%=35（元元/平方方米米））（5）土土地地價(jià)價(jià)值值=[（1）+（2）+（3）+（4）]*（1+15%）=475.84（元元/平方方米米））舉例例土地地總總價(jià)價(jià)假設(shè)設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)法法----又稱(chēng)稱(chēng)為為剩剩余余法法、、倒倒算算法法。。思路路：：估算算房房地地產(chǎn)產(chǎn)未未來(lái)來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)完完成成后后的的價(jià)價(jià)值值；減去去未來(lái)來(lái)房房屋屋正正常常的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本；；稅費(fèi)費(fèi)和和利利潤(rùn)潤(rùn)；余額額：：就就是是待待估估土土地地價(jià)價(jià)格格。。一、、假假設(shè)設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)法法思思路路第六六節(jié)節(jié)假假設(shè)設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)法法在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)評(píng)估估中中的的應(yīng)應(yīng)用用二、、適適用用范范圍圍1.待開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)土土地地的的估估價(jià)價(jià)。。2.將生生地地開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成熟熟地地的的土土地地估估價(jià)價(jià)。。3.待拆拆遷遷改改造造的的再再開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)地地產(chǎn)產(chǎn)的的估估價(jià)價(jià)。。這這時(shí)時(shí)的的建建筑筑費(fèi)費(fèi)還還包包含含拆拆遷遷費(fèi)費(fèi)用用。。三、、計(jì)計(jì)算算公公式式1.現(xiàn)實(shí)實(shí)估估價(jià)價(jià)中中剩剩余余法法的的一一個(gè)個(gè)較較具具體體的的計(jì)計(jì)算算公公式式為為：：地價(jià)價(jià)＝＝預(yù)預(yù)期期樓樓價(jià)價(jià)值值－－建建筑筑費(fèi)費(fèi)－－專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)費(fèi)費(fèi)用用－－銷(xiāo)銷(xiāo)售售費(fèi)費(fèi)用用－－利利息息－－稅稅費(fèi)費(fèi)－－利利潤(rùn)潤(rùn)有一一宗宗七七通通一一平平的的待待開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建筑筑用用地地，，土土地地面面積積為為2000平