房地產(chǎn)公司成本管理體系介紹（含實例）

XX地產(chǎn)產(chǎn)成成本本管管理理體體系系介介紹紹一、、目目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理辦辦法法二、、項項目目合合約約規(guī)規(guī)劃劃作作業(yè)業(yè)指指引引三、、項項目目動動態(tài)態(tài)成成本本管管理理作作業(yè)業(yè)指指引引四、、項項目目責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理作作業(yè)業(yè)指指引引五、、項項目目后后評評估估作作業(yè)業(yè)指指引引提綱綱一、、目目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理辦辦法法目錄錄1、目目的的2、范范圍圍3、職職責(zé)責(zé)4、定定義義目的的、、范范圍圍、、職職責(zé)責(zé)目的的：：1、提高高魯魯能能地地產(chǎn)產(chǎn)及及各各城城市市公公司司成成本本管管理理水水平平，，建建立立合合理理的的目目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理體系系,落實實“可可研研成成本本-定位位成成本本-目標(biāo)標(biāo)成成本本-責(zé)任任成成本本-動態(tài)態(tài)成成本本-結(jié)算算成成本””的的全全過過程程管管理理原則則；；2、為各各城城市市公公司司制制訂訂目目標(biāo)標(biāo)成成本本和和實實施施目目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理提提供供相相應(yīng)應(yīng)依依據(jù)據(jù)和和規(guī)規(guī)范范。。范圍圍：：本辦辦法法適適用用于于魯魯能能地地產(chǎn)產(chǎn)總總部部及及所所屬屬各各城城市市公公司司。。職責(zé)責(zé)：：1、總總部部成成本本管管理理中中心心負負責(zé)責(zé)本本辦辦法法的的制制訂訂、、修修訂訂、、解解釋釋、、監(jiān)監(jiān)督督與與檢檢查查；；2、總總部部及及所所屬屬各各城城市市公公司司負負責(zé)責(zé)貫貫徹徹實實施施。。目標(biāo)標(biāo)成成本本定定義義目標(biāo)標(biāo)成成本本是是公公司司基基于于市市場場狀狀況況，，結(jié)結(jié)合合公公司司經(jīng)經(jīng)營營計計劃劃，，根根據(jù)據(jù)預(yù)預(yù)期期售售價價和和目目標(biāo)標(biāo)利利潤潤進進行行預(yù)預(yù)先先確確定定的的，，經(jīng)經(jīng)過過努努力力所所要要實實現(xiàn)現(xiàn)的的成成本本指指標(biāo)標(biāo)。。應(yīng)應(yīng)體體現(xiàn)現(xiàn)魯魯能能地地產(chǎn)產(chǎn)“以以經(jīng)經(jīng)濟濟合合理理性性最最大大的的成成本本提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品的的競競爭爭力力，，并并形形成成行行業(yè)業(yè)成成本本優(yōu)優(yōu)勢勢””的成成本本管管理理宗宗旨旨。。目標(biāo)標(biāo)成成本本文文件件分分四四部部分分：：《目標(biāo)標(biāo)成成本本測測算算文文件件》、《項目目合合約約規(guī)規(guī)劃劃》、《目標(biāo)標(biāo)成成本本控控制制責(zé)責(zé)任任書書》、《項目目成成本本信信息息月月報報》?！赌繕?biāo)標(biāo)成成本本測測算算文文件件》包括括：：《目標(biāo)標(biāo)成成本本測測算算表表》、《跨期期成成本本分分攤攤原原則則說說明明書書》、《成本本核核算算指指導(dǎo)導(dǎo)》、《目標(biāo)標(biāo)成成本本審審批批表表》、《目標(biāo)標(biāo)成成本本調(diào)調(diào)整整審審批批表表》。原則則市場場導(dǎo)導(dǎo)向向原原則則：：目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理以以市市場場為為導(dǎo)導(dǎo)向向，，確確保保目目標(biāo)標(biāo)利利潤潤的的實實現(xiàn)現(xiàn)。。準(zhǔn)確確嚴嚴謹謹原原則則：：目標(biāo)標(biāo)成成本本指指標(biāo)標(biāo)應(yīng)應(yīng)科科學(xué)學(xué)準(zhǔn)準(zhǔn)確確，，每每項項來來源源都都要要有有充充分分依依據(jù)據(jù)，，保保證目目標(biāo)標(biāo)成成本本的的權(quán)權(quán)威威性性。。事前前控控制制原原則則：：目標(biāo)標(biāo)成成本本管管理理貫貫穿穿于于建建設(shè)設(shè)項項目目的的每每一一階階段段，，凡凡事事做做到到事事先先控制制為為主主，，事事中中事事后后控控制制為為輔輔，，在在立立項項、、設(shè)設(shè)計計、、施施工工之之前前發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問問題題，，減減少少無無效效成成本本。。動態(tài)態(tài)管管理理原原則則：：建設(shè)設(shè)項項目目的的動動態(tài)態(tài)成成本本要要及及時時與與目目標(biāo)標(biāo)成成本本進進行行比比較較并并糾糾偏偏，，確保保建建設(shè)設(shè)項項目目總總成成本本在在目目標(biāo)標(biāo)成成本本控控制制范范圍圍內(nèi)內(nèi)。?？勺纷匪菟菪孕栽瓌t則：：編制制目目標(biāo)標(biāo)成成本本的的資資料料，，包包括括：：規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計圖圖、、施施工工圖圖、、政政府府對房房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)的的收收費費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、市市場場信信息息價價、、資資本本化化利利息息、、營營銷費費用用、、管管理理費費用用的的計計算算依依據(jù)據(jù)及及其其他他相相關(guān)關(guān)文文件件等等，，須須及及時收收集集、、整整理理、、存存檔檔。。拿地地階階段段項目目定定位位階階段段項目目實實施施階階段段項目目完完成成階階段段項目目進進展展測算算結(jié)結(jié)果果測算算手手段段可研研測測算算目標(biāo)標(biāo)成成本本測測算算動態(tài)態(tài)成成本本測測算算結(jié)算算成成本本《可研研成成本本測測算算表表》《目標(biāo)標(biāo)成成本本測測算算表表》《《責(zé)任任成成本本控控制制書書》《《項目目合合約約規(guī)規(guī)劃劃》《成本本信信息息月月報報》《《責(zé)任任成成本本考考核核》《《成本本管管理理軟軟件件》《成本本后后評評估估報報告告》成本本測測算算流流程程項目目方方案案階階段段定位位測測算算《定位位成成本本測測算算表表》成果果完完成成時時間間設(shè)計計強強排排完完成成三三日日內(nèi)內(nèi)概念念設(shè)設(shè)計計完完成成五五日日內(nèi)內(nèi)規(guī)劃劃方方案案完完成成二二十十日日內(nèi)內(nèi)月報報每每月月三三日日前前報報總總部部,成本本信信息息及及時時錄錄入入成成本本軟軟件件工程結(jié)結(jié)算完完成后后三個個月內(nèi)內(nèi)審批權(quán)權(quán)限分管副副總、、總經(jīng)經(jīng)理、、總部部成本本管理理中心心分管副副總、、總經(jīng)經(jīng)理、、總部部成本本管理理中心心分管副副總、、總經(jīng)經(jīng)理、、總部部成本本管理理中心心分管副副總審審批、、總部部成本本管理理中心心備案案分管副副總、、總經(jīng)經(jīng)理審審批、、總部部成本本管理理中心心備案案綜合成成本管管理工工作的的必要要性一、萬萬科成成本管管理模模式的的需要要目標(biāo)成成本管管理+動態(tài)成成本控控制+責(zé)任成成本體體系+信息化化工具具根據(jù)不不同產(chǎn)產(chǎn)品的的檔次次準(zhǔn)確確測算算目標(biāo)標(biāo)成本本并不不斷深深化完完善；；跟蹤全全項目目全過過程的的動態(tài)態(tài)成本本，及及時上上報；；制定與與深化化責(zé)任任成本本管理理體系系；日常維維護信信息化化工具具（軟軟件、、數(shù)據(jù)據(jù)庫等等特色色）目的綜述二、部部門管管理的的需要要在金字字塔中中所處處位置置越高高，越越應(yīng)加加強管管理和和思考考，因因此事事務(wù)務(wù)分擔(dān)擔(dān)需需要這這樣一一個人人：帶動部部門相相關(guān)人人員進進行成成本優(yōu)優(yōu)化，，協(xié)調(diào)調(diào)與其其他部部門的的關(guān)系系；及時掌掌握目目標(biāo)成成本的的變化化情況況，為為什么么變化化，找找出與與分析析變化化的原原因；；迅速為為決策策提供供數(shù)據(jù)據(jù)信息息。綜合成成本管管理工工作的的必要要性必須掌掌握的的知識識1、掌握握工程程造價價方面面的知知識常用建建筑材材料單單價，，如普普通鋁鋁合金金門窗窗、中中空玻玻璃鋁鋁合金金門窗窗、斷斷橋隔隔熱鋁鋁合金金門窗窗等綜綜合單單價；；2、了解解設(shè)計計方面面的相相關(guān)知知識如設(shè)計計的容容積率率、可可售面面積、、計算算容積積率的的建筑筑面積積等；；3、了解解工程程方面面的相相關(guān)知知識如工程程設(shè)計計語言言、工工程相相關(guān)施施工規(guī)規(guī)范等等；相關(guān)知知識：：綜述必須知知悉的的制度度國家和和地方方法律律法規(guī)規(guī)：1、政府府收取取的報報批報報建的的收費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)2、國家家和地地方規(guī)規(guī)定的的配套套建設(shè)設(shè)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3、國家家和地地方對對車庫庫、車車位、、人防防等規(guī)規(guī)劃要要求綜述4、建設(shè)設(shè)法律律法規(guī)規(guī)。。。。。。。集團制制度：：1、《目標(biāo)成成本管管理實實施細細則》2、《責(zé)任成成本管管理體體系指指引》3、《成本管管理軟軟件使使用管管理辦辦法》必須知知悉的的制度度4、《房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)成本本核算算指導(dǎo)導(dǎo)》。。。。。。。綜述綜合成成本管管理重點點工工作作拿地階階段項目前前期階階段項目實實施階階段項目完完成階階段項目進進展測算結(jié)結(jié)果測算手手段可研測測算目標(biāo)成成本測測算動態(tài)成成本測測算結(jié)算成成本《單一成成本測測算表表》《快速成成本測測算表表》《組合方方案測測算表表》《目標(biāo)成成本測測算表表》《責(zé)任成成本控控制書書》《動態(tài)成成本測測算表表》《責(zé)任成成本考考核》《結(jié)算成成本表表》《結(jié)算分分析》成本本測測算算流流程項目前前期階階段思考方方法：：工作內(nèi)內(nèi)容：：1、完成成《目標(biāo)成成本測測算》、《目標(biāo)成成控制制責(zé)任任書》的編制制工作思思路：：客戶需需求運用工工具：：《目標(biāo)成成本測測算表表》項目前前期工作要要求與與支持持制度度支持制制度：：《目標(biāo)成成本實實施細細則》、《責(zé)任成成本管管理體體系指指引》工作要要求：：1、根據(jù)據(jù)項目目的規(guī)規(guī)劃方方案，，進行行項目目的目目標(biāo)成成本測測算；；2、根據(jù)據(jù)項目目定位位和項項目的的客戶戶進行行項目目成本本測算算；3、根據(jù)據(jù)項目目的經(jīng)經(jīng)營要要求，，編制制責(zé)任任成本本并下下發(fā)??！項目前前期《目標(biāo)成成本實實施細細則》簡介項目前前期《目標(biāo)成成本實實施細細則》簡介2、目標(biāo)標(biāo)成本本文件件份三三部分分：《目標(biāo)成成本測測算文文件》、《目標(biāo)成成本控控制責(zé)責(zé)任書書》、《動態(tài)成成本月月評估估》定義：：1、目標(biāo)標(biāo)成本本是公公司基基于市市場狀狀況，，結(jié)合合公司司經(jīng)營營計劃劃，根根據(jù)與與其售售價和和目標(biāo)標(biāo)利潤潤進行行預(yù)先先確定定，經(jīng)經(jīng)過努努力所所要實實現(xiàn)的的成本本指標(biāo)標(biāo)。目的：：1、提高高集團團成本本管理理水平平，建建立先先進合合理的的成本本管理理體系系；2、為各各地產(chǎn)產(chǎn)公司司制定定目標(biāo)標(biāo)成本本和實實施目目標(biāo)成成本管管理提提供相相應(yīng)依依據(jù)和和規(guī)范范。項目前前期《目標(biāo)成成本實實施細細則》簡介原則：：1、市場場導(dǎo)向向原則則：目目標(biāo)成成本管管理以以市場場為導(dǎo)導(dǎo)向，，確保保目標(biāo)標(biāo)利潤潤的實實現(xiàn)；；2、準(zhǔn)確確嚴謹謹原則則：目目標(biāo)成成本指指標(biāo)應(yīng)應(yīng)科學(xué)學(xué)準(zhǔn)確確，每每項來來源都都要有有充分分依據(jù)據(jù)，保保證目目標(biāo)成成本的的權(quán)威威性；；3、事前前控制制原則則：目目標(biāo)成成本管管理貫貫穿于于建設(shè)設(shè)項目目的每每一個個階段段，凡凡事做做到事事先控控制為為主，，事中中事后后控制制為輔輔，在在立項項、設(shè)設(shè)計、、施工工之前前發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題題，減減少無無效成成本。。4、動態(tài)態(tài)管理理原則則：建建設(shè)項項目的的動態(tài)態(tài)成本本要及及時與與目標(biāo)標(biāo)成本本進行行比較較并糾糾偏，，確保保建設(shè)設(shè)項目目總成成本在在目標(biāo)標(biāo)成本本控制制范圍圍內(nèi)。。項目前前期《目標(biāo)成成本實實施細細則》簡介原則：：5、可追追溯性性原則則：編編制目目標(biāo)成成本的的資料料，包包括：：規(guī)劃劃設(shè)計計圖、、施工工圖、、政府府對房房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)的收收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、市場場信息息價、、資本本化利利息、、營銷銷費用用管理理費用用的計計算依依據(jù)及及相關(guān)關(guān)文件件等必必須及及時收收集、、整理理、存存檔。。項目前前期《目標(biāo)成成本實實施細細則》簡介3、目標(biāo)標(biāo)成本本的制制定以以項目目的規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)以以及各各部門門共同同確定定的建建造及及材料料部品品標(biāo)、、銷售售交樓樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為基基礎(chǔ)，，目標(biāo)標(biāo)成本本測算算表須須附。。2、目標(biāo)標(biāo)成本本測算算必須須應(yīng)用用集團團統(tǒng)一一測算算表格格。編制要要求：：1、目標(biāo)標(biāo)成本本應(yīng)按按項目目開發(fā)發(fā)期分分期編編制，，所有有核算算對象象的目目標(biāo)成成本以以各建建筑產(chǎn)產(chǎn)品類類型的的目標(biāo)標(biāo)成本本體現(xiàn)現(xiàn)，一一個開開發(fā)期期只能能編制制一個個目標(biāo)標(biāo)成本本。4、。成成本測測算表表中的的各成成本項項目的的工程程量，，應(yīng)根根據(jù)已已竣工工的相相似工工程的的結(jié)算算分析析得出出關(guān)聯(lián)聯(lián)系數(shù)數(shù)。項目前前期《目標(biāo)成成本實實施細細則》簡介編制要要求：：5、目標(biāo)標(biāo)成本本測算算是互互動的的決策策過程程，必必須與與設(shè)計計、工工程、、營銷銷、成成本反反復(fù)溝溝通，，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是““滿足足品質(zhì)質(zhì)要求求的性性價比比最大大化””。項目前前期《目標(biāo)成成本實實施細細則》簡介3、目標(biāo)標(biāo)成本本修訂訂須按按目標(biāo)標(biāo)成本本審批批流程程進行行審批批并備備案，，同時時將修修行的的情況況形成成書面面文件件提交交集團團成本本管理理中心心。2、因政政府政政策變變化或或市場場行情情發(fā)生生變化化，導(dǎo)導(dǎo)致可可售面面積單單方成成本累累計達達到1.5%及以上上時，，僅對對直接接影響響部分分科目目進行行修訂訂。同同時需需事前前郵件件指揮揮集團團成本本管理理中心心。目標(biāo)成成本修修訂的的條件件：1、因規(guī)規(guī)劃調(diào)調(diào)整、、預(yù)售售查帳帳或竣竣工查查帳導(dǎo)導(dǎo)致占占地面面積、、建筑筑面積積、可可售面面積等等規(guī)劃劃指標(biāo)標(biāo)變化化導(dǎo)致致可售售面積積單方方成本本累計計達到到1.5%及以上上時，，僅對對目標(biāo)標(biāo)成本本中相相應(yīng)規(guī)規(guī)劃指指標(biāo)進進行調(diào)調(diào)整。。項目前前期《目標(biāo)成成本實實施細細則》簡介2、主體體施工工圖完完成后后二十十個工工作日日內(nèi)，，僅對對目標(biāo)標(biāo)成本本中主主體建建筑、、安裝裝工程程費進進行修修訂。。時間要要求：：1、必須須在方方案確確定后后十五五個工工作日日內(nèi)編編制完完成《項目目目標(biāo)成成本測測算表表》。3、目標(biāo)標(biāo)成本本編制制完成成后，，在五五個工工作日日內(nèi)將將相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)錄入入成本本管理理軟件件。項目前前期《目標(biāo)成成本實實施細細則》簡介2、目標(biāo)標(biāo)成本本審批批之前前最好好和各各個各各部門門事前前溝通通，與與各個個部門門達成成統(tǒng)一一認識識，且且審批批表上上需要要各個個部門門簽署署意見見。注意事事項：：1、目標(biāo)標(biāo)成本本必須須包含含《跨期成成本分分攤明明細表表》、《跨期成本分分攤原則說說明書》且未經(jīng)公司司審批，不不容許改變變。3、目標(biāo)成本本編制必須須遵循量價價分離原則則。項目前期目標(biāo)成本編編制實例項目前期一、獲得設(shè)設(shè)計資料規(guī)劃指標(biāo)表表：項目前期1、注意總占占地面積和和建筑用地地的區(qū)別，，以及計算算容積率的的公式；填寫規(guī)劃指指標(biāo)表的注注意事項：：一、獲得設(shè)設(shè)計資料3、最好驗證證一下設(shè)計計的數(shù)據(jù)，，因為設(shè)計計認為的數(shù)數(shù)據(jù)有可能能和我們成成本的概念念不一樣；；2、表格中的的數(shù)據(jù)盡量量使用鏈接接，這樣方方便后期的的修改。項目前期建造及材料料部品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：二、設(shè)計、、工程、營營銷溝通會會項目前期2、部品材料料能夠明確確的，盡量量明確，這這樣才能保保證目標(biāo)成成本準(zhǔn)確，，且可控。。注意事項：：3、工程進度度和銷售計計劃必須明明確二、設(shè)計、、工程、營營銷溝通會會1、建造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和部品材材料一定要要溝通充分分，保證部部品材料與與交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一致。項目前期成本測算：：三、成本財財務(wù)測算項目前期三、成本財財務(wù)測算成本測算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)表格：：成本科目分分類：項目前期三、成本財財務(wù)測算成本測算注注意事項：：成本測算一一定要遵循循量價分離離原則。成本測算中中的工程量量盡量能鏈鏈接到規(guī)劃劃指標(biāo)表中中，這樣便便于后期調(diào)調(diào)整。成本測算中中的備注盡盡量寫得詳詳細，這樣樣有可追溯溯性。項目前期三、成本財財務(wù)測算成本測算算注意事事項：每個數(shù)據(jù)據(jù)必須有有依據(jù)，，這樣保保證動態(tài)態(tài)對比和和查找原原因備注：科科目劃分分必須按按照集團團的科目目分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進行行劃分，，這樣成成本才有有可比性性。項目前期期跨期分攤攤說明書書：三、成本本財務(wù)測測算項目前期期跨期分攤攤明細表表：三、成本本財務(wù)測測算項目前期期三、成本本財務(wù)測測算注意事項項：1、地價按按各期占占地面積積分攤，，本期各各產(chǎn)品也也按占地地面積進進行分攤攤2、勘查設(shè)設(shè)計費、、三通一一平：按按受益原原則計入入各期，，如屬各各期受益益則按建建筑面積積分攤；；3、其余配配套和園園林費用用，按受受益原則則計入各各期，且且按可售售面積進進行分攤攤項目前期期責(zé)任成成本本項目前期期一、簡介介責(zé)任成本本是通過過劃分成成本責(zé)任任范圍，，確定責(zé)責(zé)任主體體和評價價標(biāo)準(zhǔn)，，保證整整體成本本的合理理性、先先進性和和可執(zhí)行行性。定義：提高成本本管理水水平，形形成分工工負責(zé)、、有機協(xié)協(xié)調(diào)的成成本管理理體系，，實現(xiàn)全全員自覺覺的成本本管理行行為，保保障項目目目標(biāo)成成本管理理的健康康、合理理、有序序，最終終控制項項目成本本。責(zé)任成本本是實現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)成成本控制制的一種種手段、、途徑......為提高公公司成本本管理水水平，形形成分工工負責(zé)、、有機協(xié)協(xié)調(diào)的成成本管理理體系。。目的：項目前期期責(zé)任成本本體系：：責(zé)任主體體：以公司項項目發(fā)展展、設(shè)計計、工程程、項目目經(jīng)理部部、銷售售等職能能部門為為責(zé)任主主體，在在各業(yè)務(wù)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)區(qū)分主導(dǎo)導(dǎo)部門和和配合部部門。責(zé)任范圍圍：建造成本本按發(fā)生生程序劃劃分責(zé)任任部門，，建造成成本以外外按成本本項目劃劃分。一、簡介介項目前期期責(zé)任成本本體系：：一、簡介介責(zé)任目標(biāo)標(biāo)：按公司成成本管理理宗旨：：以經(jīng)濟濟合理性性最大的的成本提提升產(chǎn)品品的競爭爭力，并并形成行行業(yè)成本本優(yōu)勢。。各個責(zé)責(zé)任范圍圍內(nèi)成本本管理目目標(biāo)應(yīng)以以經(jīng)濟合合理性、、產(chǎn)品競競爭力、、行業(yè)成成本優(yōu)勢勢為追求求目標(biāo)。。反饋指標(biāo)標(biāo)：以定量指指標(biāo)為主主。反饋饋指標(biāo)的的系列數(shù)數(shù)值反映映項目成成本特性性，單一一反饋指指標(biāo)高低低并不能能如實反反映成本本理性。。項目前期期責(zé)任成本本體系：：一、簡介介評價部門門：及時計算算并提供供反饋指指標(biāo)。在在各部門門發(fā)表自自我評價價的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，就就各責(zé)任任成本管管理結(jié)果果是否經(jīng)經(jīng)濟合理理，是否否符合成成本管理理宗旨，，發(fā)表評評價意見見，并形形成系統(tǒng)統(tǒng)的項目目責(zé)任成成本分析析報告。。項目前期期責(zé)任成本本實施：：一、簡介介總經(jīng)理成本部責(zé)任成本本考核報報告責(zé)任成本本管理辦辦法《責(zé)任成本本管理體體系指引引》牽頭組織配合部門責(zé)任部門討論形成定期考核公布總部備案普及執(zhí)行實現(xiàn)制定成本階段段性目標(biāo)標(biāo)項目前期期二、責(zé)任任成本實實例編制依據(jù)據(jù)及說明明一、項目目開發(fā)總總目標(biāo)項目概況況(總體規(guī)劃劃指標(biāo)、、當(dāng)期規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo))經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)銷售目標(biāo)標(biāo)開發(fā)計劃劃成本目標(biāo)標(biāo)成本分攤攤計劃資金計劃劃《目標(biāo)成本本控制責(zé)責(zé)任書》總體文件件內(nèi)容項目前期期二、責(zé)任任成本實實例《目標(biāo)成本本控制責(zé)責(zé)任書》總體文件件內(nèi)容二、各部部門作業(yè)業(yè)目標(biāo)項目發(fā)展展部設(shè)計管理理部工程管理理部項目經(jīng)理理部營銷管理理部成本管理理部項目前期期二、責(zé)任任成本實實例目標(biāo)成本本測算編制《目標(biāo)成本本控制責(zé)任任書》報公司總總經(jīng)理審審批下發(fā)發(fā)與責(zé)任部部門確認認總文件存放財務(wù)部、成本部分文件各部門保存責(zé)任成本本編制程程序：項目前期期項目實施施階段工具與內(nèi)內(nèi)容：工作內(nèi)容容：1、跟蹤目目標(biāo)成本本執(zhí)行情情況，定定期進行行成本動動態(tài)報告告，并指指出下下階段成成本控制制要點；；運用工具具：成本管理理軟件K32、組織織責(zé)任成成本管理理，對各各責(zé)任部部門完成成責(zé)任指指標(biāo)情況況向公公司管理理層反饋饋；3、組織織無效成成本管理理，對無無效成本本進行分分析總結(jié)結(jié)，監(jiān)督項目目成本管管理過程程的規(guī)范范性。項目實施施工作要求求與支持持制度支持制度度：《成本管理理軟件使使用管理理辦法》、《無效成本本管理操操作指引引》、《責(zé)任成本本管理體體系指引引》工作要求求：1、動態(tài)成成本必須須及時準(zhǔn)準(zhǔn)確反饋饋；2、按《成本軟件件使用管管理辦法法》正確使用用成本軟軟件；4、對目標(biāo)標(biāo)成本去去動態(tài)成成本有差差別的地地方進行行總結(jié)分分析；3、每月按按時匯總總分析各各項目無無效成本本；項目實施施5、對項目目動態(tài)成成本定期期檢查，，且對結(jié)結(jié)算成本本最終進進行清查查。重點關(guān)注注：思考幾個個問題：：項目實施施1、當(dāng)動態(tài)態(tài)成本超超目標(biāo)成成本，尤尤其是每每個科目目動態(tài)成成本超目目標(biāo)成本本的時候候，綜合合成本要要思考什什么問題題？接下來采采取什么么措施？？為什么超超了？接接下來采采取什么么措施？？超的值值不值？？超的值不不值？項目實施施2、當(dāng)變更更簽證、、合同沒沒及時登登記的時時候，綜綜合成本本人員要要思考什什么問題題？動態(tài)成本本怎么樣樣才能保保證準(zhǔn)確確？動態(tài)成本本怎么樣樣才能保保證及時時？重點關(guān)注注：思考幾個個問題：：怎樣才能能讓公司司全員認認識到動動態(tài)成本本的重要要性？動態(tài)成本本幾個公公式：項目實施施3、當(dāng)項目目總的動動態(tài)成本本變化不不大，而而各個科科目的動動態(tài)成本本變化很很大的時時候，綜綜合成本本人員要要思考什什么問題題？要整理收收集哪些些資料，，哪些信信息才能能保證編編制的目目標(biāo)成本本具有權(quán)權(quán)威性？？目標(biāo)成本本怎么樣樣才能編編制準(zhǔn)確確？重點關(guān)注注：成本管理理軟件使使用項目實施K3：合同管理模塊塊：1、注意合同及及時準(zhǔn)確地錄錄入，且費用用分產(chǎn)品類型型進行分攤；；2、合同的結(jié)算算和設(shè)計變更更及時準(zhǔn)確地地錄入，且進進行分攤，保保證已發(fā)生費費用準(zhǔn)確；1、資金計劃和和資金付款要要求錄入及時時準(zhǔn)確，且注注意備注要填填寫清楚，以以便后期查看看。資金模塊：項目實施K3：動態(tài)成本管理理模塊：1、獲取項目正正確的動態(tài)成成本是應(yīng)用成成本管理軟件件的主要原因因之一；而前前幾個功能模模塊式實現(xiàn)動動態(tài)成本管理理的基礎(chǔ)，動動態(tài)成本是結(jié)結(jié)果的反映。。2、非合同性成本本:非合同性成本本必須及時準(zhǔn)準(zhǔn)確錄入，否否則已發(fā)生成成本不準(zhǔn)確，，直接影響動動態(tài)成本的準(zhǔn)準(zhǔn)確性，且要要求備注清楚楚，這樣在調(diào)調(diào)整待發(fā)生成成本時可以和和目標(biāo)成本準(zhǔn)準(zhǔn)確對比。3、待發(fā)生成本預(yù)預(yù)測:必須準(zhǔn)確及時時地調(diào)整待發(fā)發(fā)生成本，不不容許重現(xiàn)紅紅色和負數(shù)，，綜合成本工工程師在待發(fā)發(fā)生調(diào)整的時時候一定要備備注清楚，，且要綜合分分析已發(fā)生成成本和目標(biāo)成成本的差距，，并糾偏；綜合成本工程程師要根據(jù)項項目進展情況況和市場變化化因素，符合合待發(fā)生成本本是否準(zhǔn)確，，保證動態(tài)成成本準(zhǔn)確。項目實施K3：動態(tài)成本組成成：項目實施簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本K3：動態(tài)成本幾個個公式：項目實施1、目前已發(fā)生生＝未結(jié)算合合同小計+已結(jié)算合同小小計+非合同性成成本3、目前待發(fā)生生成本＝動態(tài)態(tài)成本-目前已發(fā)生成成本2、動態(tài)成本＝＝目標(biāo)成本+調(diào)整記錄項目完成階段段工作內(nèi)容：工作內(nèi)容：1、組織完成竣竣工項目成本本管理總結(jié)、、分析；2、進行責(zé)任成本本評估；3、進行無效成本本總結(jié)分析。項目完成成本總結(jié)分析析實例項目完成總體內(nèi)容總體內(nèi)容：一、成本情況況1、項目概況2、成本構(gòu)成3、動態(tài)成本變變化情況4、建造成本5、產(chǎn)品的經(jīng)濟濟性6、變更簽證7、無效成本二、成本管理理工作1、招標(biāo)情況2、預(yù)結(jié)算管理理3、甲供材、甲甲分包工程三、成本工作作回顧與工作作建議1、成本管理經(jīng)經(jīng)驗2、成本管理里里種發(fā)現(xiàn)的問問題與教訓(xùn)3、下階段的工工作重點項目完成成本情況成本概況：此節(jié)重點介紹紹一下項目規(guī)規(guī)劃指標(biāo)和產(chǎn)產(chǎn)品類型及和和項目有關(guān)的的信息等***項目主主要規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)單位：m2總占地面積88741建筑用地(凈地)80479綠化率%36.00總建筑面積94201規(guī)劃容積率1.06建筑密度%27.40產(chǎn)品組合占地面積建筑面積可售面積產(chǎn)品比例每戶面積總戶數(shù)小高層住宅6079628862880.06917536多層住宅8266287913841120.931127660合計8874194201904001696例：成本情況成本構(gòu)成：此節(jié)重點介紹紹一下項目結(jié)結(jié)算成本與目目標(biāo)成本的對對比，以及產(chǎn)產(chǎn)生差距的主主要原因例：序號費用項目二期目標(biāo)成本二期實際成本二期成本差異總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本(元/m2)總成本(萬元)單方成本(元/m2)一土地獲得價款1878.21215.691906.27210.8728.06-4.82二開發(fā)前期準(zhǔn)備費734.9384.40725.7080.28-9.23-4.12三主體建筑工程費8404.37965.159142.401011.33738.0346.18四主體安裝工程費715.2782.14807.7689.3592.497.21五社區(qū)管網(wǎng)工程費795.3091.33919.87101.76124.5710.43六園林環(huán)境工程費1120.59128.691640.52181.47519.9352.78七配套設(shè)施費497.4857.13546.5060.4549.023.32八開發(fā)間接費1205.94138.491395.50154.37189.5615.88開發(fā)成本合計15352.11763.0317084.51889.881732.42126.85成本情況成本動態(tài)變化化情況：此節(jié)重點闡述述動態(tài)變化情情況，總結(jié)分分析變化原因因例：說明：①2004年7月動態(tài)成本的的驟增是由于于測賬可售面面積減少變化化所致；②2004年8月動態(tài)成本的的驟增是由于于進行成本及及費用清查，，清理出210萬未未計成本所致致成本情況建造成本：1、此節(jié)重點對對建造成本進進行總結(jié)分析析，為后期新新項目測算提提供資料3、也可以從各各種產(chǎn)品、各各種戶型的總總包價格、甲甲供材價