土地合作模式課件

土地合作模式2009年3月13日土地合作模式12008年土地市場(chǎng)萎靡不振，成交低迷，后半年開始頻繁出現(xiàn)流標(biāo)、底價(jià)成交、甚至低于底價(jià)成交現(xiàn)象。地產(chǎn)企業(yè)受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)的多因素影響，造成了資金鏈緊張，紛紛放慢購置、開發(fā)土地的局面。以“成交”為導(dǎo)向的短期土地運(yùn)營(yíng)工作，勢(shì)必要在成交之前，深入的分析市場(chǎng)、客戶以及團(tuán)泊自身的情況，迅速找到適合團(tuán)泊土地出讓地塊中的客戶，以恰當(dāng)?shù)耐恋亻_發(fā)模式與其談判并最終實(shí)現(xiàn)成交。2008年土地市場(chǎng)萎靡不振，成交低迷，后半年開始頻繁2地產(chǎn)企業(yè)分類土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)土地二級(jí)開發(fā)企業(yè)土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)品牌輸出管理的企業(yè)合作開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)聯(lián)動(dòng)二級(jí)開發(fā)體育場(chǎng)館建設(shè)聯(lián)動(dòng)二級(jí)開發(fā)中小型開發(fā)商外行業(yè)開發(fā)商本次土地開發(fā)模式的研究，將基于對(duì)上述客戶的分類進(jìn)行系統(tǒng)的梳理，并根據(jù)團(tuán)泊實(shí)際情況提出合作模式建議。地產(chǎn)企業(yè)分類土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)土地二級(jí)開發(fā)企業(yè)土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)3一級(jí)開發(fā)合作模式合作方在團(tuán)泊公司在某個(gè)地塊整理過程中注入資金；土地通過招拍掛方式進(jìn)行出讓以后，雙方按約定比例獲取相應(yīng)收益。合作方團(tuán)泊公司進(jìn)行土地一級(jí)整理雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益注入資金通過招拍掛方式出讓此模式中，合作方也可選擇獲得某些地塊開發(fā)權(quán)來代替應(yīng)獲得的資金回報(bào)。此時(shí)團(tuán)泊公司將給予合作方較為優(yōu)惠的價(jià)格。一級(jí)開發(fā)合作模式合作方在團(tuán)泊公司在某個(gè)地塊整理過程中注入4土地二級(jí)開發(fā)模式開發(fā)企業(yè)團(tuán)泊共同組建項(xiàng)目公司進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益股權(quán)合作模式團(tuán)泊與合作方按照約定的出資比例共同組建項(xiàng)目公司，進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的操作，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享原則。雙方按照約定，獲得收益。在后期雙方可進(jìn)行協(xié)商，將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給對(duì)方。二級(jí)物業(yè)出售土地二級(jí)開發(fā)模式開發(fā)企業(yè)團(tuán)泊共同組建進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)雙方按照5土地二級(jí)開發(fā)模式品牌輸出模式團(tuán)泊提供“品牌和資金的交易平臺(tái)”，將資金實(shí)力方（外行業(yè)）和專業(yè)技術(shù)方（品牌技術(shù)輸出方）整合起來，進(jìn)行團(tuán)泊土地的二級(jí)開發(fā)。團(tuán)泊不參與項(xiàng)目后期的運(yùn)作與利潤(rùn)分成。外行業(yè)品牌輸出方共同操作的項(xiàng)目提供資金提供技術(shù)團(tuán)泊土地交易平臺(tái)雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益土地二級(jí)開發(fā)模式品牌輸出模式外行業(yè)品牌輸出方共同操作的提供資6土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)合作模式團(tuán)泊與合作方共同成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)土地整理，并通過招拍掛程序獲得地塊二級(jí)開發(fā)權(quán)，進(jìn)一步建設(shè)二級(jí)物業(yè)產(chǎn)品并出售。項(xiàng)目完成后雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益。開發(fā)企業(yè)團(tuán)泊共同組建項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)土地整理以招拍掛方式獲取土地進(jìn)行二級(jí)開發(fā)雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益二級(jí)物業(yè)出售方式一：土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)合作模式團(tuán)泊與合作方共同成立項(xiàng)目公司進(jìn)行7土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)合作模式開發(fā)企業(yè)成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)土地整理以招拍掛方式獲取土地進(jìn)行二級(jí)開發(fā)一級(jí)土地開發(fā)成本+（團(tuán)泊）固定收益+利潤(rùn)分成二級(jí)物業(yè)出售方式二：開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)土地開發(fā)之后，確定團(tuán)泊西區(qū)合作地塊的土地開發(fā)成本A萬/畝，加上固定收益B萬/畝，得到出讓底價(jià)C萬/畝。這樣就保證團(tuán)泊出讓每畝地至少能夠獲得B萬元的收益。以C萬/畝掛牌出讓，開發(fā)集團(tuán)將參與市場(chǎng)拿地，提振市場(chǎng)信心。為補(bǔ)償開發(fā)企業(yè)參與一級(jí)開發(fā)的投入，如果開發(fā)企業(yè)最終拿到地，則超過C萬/畝以上的溢價(jià)部分，開發(fā)企業(yè)支付50%。如果別的開發(fā)企業(yè)拿到地，則超過C萬/畝以上的溢價(jià)部分，按比例與其分成。土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)合作模式開發(fā)企業(yè)成立進(jìn)行一級(jí)土地整理以招8企業(yè)代建模式開發(fā)企業(yè)也可代建體育場(chǎng)館，此時(shí)場(chǎng)館建設(shè)費(fèi)用由團(tuán)泊公司根據(jù)場(chǎng)館建設(shè)進(jìn)度分批支付給開發(fā)企業(yè)。靜?？h政府天津?yàn)I海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司開發(fā)企業(yè)授權(quán)項(xiàng)目運(yùn)作主體招投標(biāo)尋找實(shí)施主體體育場(chǎng)館（基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)并進(jìn)行一段時(shí)期運(yùn)營(yíng)企業(yè)可以選擇以土地折抵或部分折抵的支付方式收取場(chǎng)館建設(shè)費(fèi)用，此時(shí)土地出讓金將作為場(chǎng)館建設(shè)費(fèi)用逐步返還開發(fā)企業(yè)，降低開發(fā)企業(yè)的資金壓力。此模式中，開發(fā)企業(yè)不能利用體育場(chǎng)館進(jìn)行融資。代政府回收支付場(chǎng)館建設(shè)費(fèi)用企業(yè)代建模式開發(fā)企業(yè)也可代建體育場(chǎng)館，此時(shí)場(chǎng)館建設(shè)費(fèi)用由團(tuán)泊9BT模式靜?？h政府天津?yàn)I海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司開發(fā)企業(yè)授權(quán)項(xiàng)目運(yùn)作主體招投標(biāo)尋找實(shí)施主體體育場(chǎng)館（基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)回購以約定結(jié)算方式進(jìn)行支付BT模式運(yùn)作簡(jiǎn)介：由天津?yàn)I海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司與有融資能力和工程管理能力的企業(yè)之間的合作，進(jìn)行體育場(chǎng)館（或基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)，并通過出讓場(chǎng)館周邊的土地，完成場(chǎng)館回購。BT模式靜海縣政府天津?yàn)I海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司開發(fā)企業(yè)授10是一種集投融資、建造和項(xiàng)目管理于一體的綜合方式，不同于單純的投資、施工承包或代理管理形式BT項(xiàng)目的中標(biāo)者可以既是投資方，同時(shí)又是管理方和承建方。比如很多項(xiàng)目都是由集團(tuán)出面投標(biāo)，然后由各地子公司管理和建設(shè)，事實(shí)上BT項(xiàng)目的參與者就是集團(tuán)本身。投資人組建BT項(xiàng)目公司后，項(xiàng)目具體的投融資和管理工作都以BT項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行。但是由于投資方必須對(duì)BT項(xiàng)目公司籌集建設(shè)資金提供擔(dān)保，并對(duì)項(xiàng)目按合同規(guī)定完工承擔(dān)最終責(zé)任，因此事實(shí)上是由投資人和BT項(xiàng)目公司共同承擔(dān)項(xiàng)目的融資和建設(shè)責(zé)任。政府將融資難題轉(zhuǎn)嫁給了中標(biāo)的投資方，大大緩解了政府部門對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨額投資壓力，提高了基建工程的建設(shè)效率和管理效率，分散了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，可以看作一種“政府按揭”。對(duì)投資方來說，由于政府信譽(yù)幾乎是零風(fēng)險(xiǎn)的，因此BT項(xiàng)目可以順利地實(shí)現(xiàn)債權(quán)或者股權(quán)融資。項(xiàng)目公司和投資人共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資和建設(shè)管理。BT模式事實(shí)上是一種“政府按揭”，借助政府信譽(yù)實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)大的融資功能BT模式特點(diǎn)是一種集投融資、建造和項(xiàng)目管理于一體的綜合方式，BT項(xiàng)目的中11墊資建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部早在１９９６年６月４日就作出《關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包的通知》，其中提到：“任何建設(shè)單位都不得以要求施工單位帶資承包作為招標(biāo)條件，更不得強(qiáng)行要求施工單位將此類內(nèi)容寫入工程承包合同施工單位不得以帶資承包作為競(jìng)爭(zhēng)手段承攬工程。從合法性的角度來看國(guó)家發(fā)展改革委等７部委３０號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》中明確規(guī)定，“招標(biāo)人不得擅自提高履約保證金，不得強(qiáng)制要求中標(biāo)人墊付中標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)資金”。由此可以看出，墊資承包實(shí)質(zhì)上違背了現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，是一種違法墊資建設(shè)部２００３年發(fā)布的《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》第四章第七條“鼓勵(lì)有投融資能力的工程總承包企業(yè)，對(duì)具備條件的工程項(xiàng)目，根據(jù)業(yè)主的要求按照建設(shè)—轉(zhuǎn)讓(BT)、建設(shè)--經(jīng)營(yíng)--轉(zhuǎn)讓(BOT)、建設(shè)—擁有--經(jīng)營(yíng)(BOO)、建設(shè)--擁有--經(jīng)營(yíng)--轉(zhuǎn)讓(BOOT)等方式組織實(shí)施?！盉TＢＴ方式與墊資承包有本質(zhì)的區(qū)別墊資從合法性的角度來看國(guó)家發(fā)展改革委等７部委３０號(hào)令12ＢＴ方式與墊資承包有本質(zhì)的區(qū)別從資產(chǎn)的隸屬關(guān)系來看在墊資承包中，工程資產(chǎn)所有權(quán)均歸業(yè)主所有，施工企業(yè)在建設(shè)期間不擁有項(xiàng)目所有權(quán)。墊資BTＢＴ項(xiàng)目的回購實(shí)質(zhì)上是一種資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。在建設(shè)期間，工程資產(chǎn)所有權(quán)歸建設(shè)方所有，回購?fù)瓿珊蠊こ藤Y產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主所有。從投資風(fēng)險(xiǎn)來看墊資目業(yè)主一般不能出具擔(dān)保，同時(shí)，由于工程資產(chǎn)所有權(quán)屬于項(xiàng)目業(yè)主，一旦項(xiàng)目資產(chǎn)被銀行清算，承包方所墊資金將很難收回，風(fēng)險(xiǎn)很大。ＢＴ項(xiàng)目一般需由項(xiàng)目建設(shè)方或地方政府出具項(xiàng)目回購承諾函，以及第三方（一般為銀行）提供項(xiàng)目回購擔(dān)保函，因此，項(xiàng)目建設(shè)方的投資收回有保障，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。BTＢＴ方式與墊資承包有本質(zhì)的區(qū)別從資產(chǎn)的隸屬關(guān)系來看在墊資承包13BT模式涉及的重點(diǎn)環(huán)節(jié)BT模式涉及的重點(diǎn)環(huán)節(jié)14組建BT項(xiàng)目公司融資人應(yīng)當(dāng)具有融資能力和管理優(yōu)勢(shì)。不同獨(dú)立法人可以組成聯(lián)合體。BT模式融資建設(shè)方案應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中專章編制。內(nèi)容包括：采用BT模式的必要性；BT融資建設(shè)的內(nèi)容、范圍、數(shù)量；融資人應(yīng)當(dāng)具備的條件和能力；合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；項(xiàng)目投資、質(zhì)量、進(jìn)度的監(jiān)控措施；結(jié)算支付方式；結(jié)算支付資金測(cè)算、來源、依據(jù)等內(nèi)容。項(xiàng)目融資人具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司組建投入不低于BT融資建設(shè)方案中融資金額的35%自由資金組建BT項(xiàng)目公司融資人應(yīng)當(dāng)具有融資能力和管理優(yōu)勢(shì)。BT模式15團(tuán)泊新城西區(qū)規(guī)模宏大，僅啟動(dòng)區(qū)可出讓用地達(dá)8000余畝。土地出讓收入將成為基礎(chǔ)設(shè)施回購的基本保障。第一種：現(xiàn)金結(jié)算通過團(tuán)泊新城土地出讓所獲得的土地出讓金進(jìn)行現(xiàn)金結(jié)算；結(jié)算保障及結(jié)算方式第二種：土地折抵協(xié)助合作方以合適的價(jià)格，取得團(tuán)泊新城的土地使用權(quán)，土地出讓金總額與場(chǎng)館回購價(jià)格相同。以此為依托，形成三種結(jié)算模式第三種：現(xiàn)金+土地開發(fā)企業(yè)可以合適價(jià)格取得團(tuán)泊新城土地，同時(shí)不足基礎(chǔ)設(shè)施回購價(jià)格部分，政府給予現(xiàn)金支付。若選擇此兩種模式，在土地出讓金繳納過程中可進(jìn)行相應(yīng)運(yùn)作團(tuán)泊新城西區(qū)規(guī)模宏大，僅啟動(dòng)區(qū)可出讓用地達(dá)8000余畝。土地16出讓金繳納方式若開發(fā)企業(yè)選擇以土地進(jìn)行結(jié)算或者部分利用土地進(jìn)行結(jié)算，在土地出讓金繳納過程中可以進(jìn)行相應(yīng)運(yùn)作。1、開發(fā)企業(yè)所繳納的土地出讓金可分期繳納；2、每筆土地出讓金繳納之后一定時(shí)間內(nèi)，政府以場(chǎng)館回購資金的方式將相應(yīng)的金額返回開發(fā)企業(yè)。此過程可極大的節(jié)約開發(fā)企業(yè)獲取土地的成本，降低企業(yè)的資金壓力。出讓金繳納方式若開發(fā)企業(yè)選擇以土地進(jìn)行結(jié)算或者部分利用土地進(jìn)17BOT模式在BT模式基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)可選擇對(duì)場(chǎng)館進(jìn)行一段時(shí)期的運(yùn)營(yíng)后，由團(tuán)泊公司代替政府進(jìn)行收購，即BOT模式。靜?？h政府天津?yàn)I海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司開發(fā)企業(yè)授權(quán)項(xiàng)目運(yùn)作主體招投標(biāo)尋找實(shí)施主體體育場(chǎng)館（基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)并進(jìn)行一段時(shí)期運(yùn)營(yíng)代政府回購以雙方約定價(jià)格進(jìn)行支付場(chǎng)館回購過程中，企業(yè)可以選擇以土地折抵或部分折抵的支付方式，此時(shí)土地出讓金將作為場(chǎng)館回購價(jià)格逐步返還開發(fā)企業(yè)，降低開發(fā)企業(yè)的資金壓力。此模式中，開發(fā)企業(yè)同樣可以場(chǎng)館進(jìn)行各種方式的融資。BOT模式在BT模式基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)可選擇對(duì)場(chǎng)館進(jìn)行一段時(shí)期18BOT模式與BT模式相比，不同在于回購前增加了運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，即：operate.在基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中，根據(jù)項(xiàng)目所處行業(yè)的不同，如涉及到政府定價(jià)、增設(shè)無障礙設(shè)施等公益性行為導(dǎo)致企業(yè)虧損增大的情況，政府可以給予支持和補(bǔ)貼。（因政府原因形成的虧損，稱為政策性虧損）如何科學(xué)界定政策性虧損并對(duì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)產(chǎn)生有效激勵(lì)，需要一種長(zhǎng)期有效的機(jī)制，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)和消費(fèi)者的互贏。BOT模式與BT模式相比，不同在于回購前增加了運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，即：19匯報(bào)完畢謝謝收看匯報(bào)完畢20土地合作模式2009年3月13日土地合作模式212008年土地市場(chǎng)萎靡不振，成交低迷，后半年開始頻繁出現(xiàn)流標(biāo)、底價(jià)成交、甚至低于底價(jià)成交現(xiàn)象。地產(chǎn)企業(yè)受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)的多因素影響，造成了資金鏈緊張，紛紛放慢購置、開發(fā)土地的局面。以“成交”為導(dǎo)向的短期土地運(yùn)營(yíng)工作，勢(shì)必要在成交之前，深入的分析市場(chǎng)、客戶以及團(tuán)泊自身的情況，迅速找到適合團(tuán)泊土地出讓地塊中的客戶，以恰當(dāng)?shù)耐恋亻_發(fā)模式與其談判并最終實(shí)現(xiàn)成交。2008年土地市場(chǎng)萎靡不振，成交低迷，后半年開始頻繁22地產(chǎn)企業(yè)分類土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)土地二級(jí)開發(fā)企業(yè)土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)品牌輸出管理的企業(yè)合作開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)聯(lián)動(dòng)二級(jí)開發(fā)體育場(chǎng)館建設(shè)聯(lián)動(dòng)二級(jí)開發(fā)中小型開發(fā)商外行業(yè)開發(fā)商本次土地開發(fā)模式的研究，將基于對(duì)上述客戶的分類進(jìn)行系統(tǒng)的梳理，并根據(jù)團(tuán)泊實(shí)際情況提出合作模式建議。地產(chǎn)企業(yè)分類土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)土地二級(jí)開發(fā)企業(yè)土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)23一級(jí)開發(fā)合作模式合作方在團(tuán)泊公司在某個(gè)地塊整理過程中注入資金；土地通過招拍掛方式進(jìn)行出讓以后，雙方按約定比例獲取相應(yīng)收益。合作方團(tuán)泊公司進(jìn)行土地一級(jí)整理雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益注入資金通過招拍掛方式出讓此模式中，合作方也可選擇獲得某些地塊開發(fā)權(quán)來代替應(yīng)獲得的資金回報(bào)。此時(shí)團(tuán)泊公司將給予合作方較為優(yōu)惠的價(jià)格。一級(jí)開發(fā)合作模式合作方在團(tuán)泊公司在某個(gè)地塊整理過程中注入24土地二級(jí)開發(fā)模式開發(fā)企業(yè)團(tuán)泊共同組建項(xiàng)目公司進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益股權(quán)合作模式團(tuán)泊與合作方按照約定的出資比例共同組建項(xiàng)目公司，進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的操作，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享原則。雙方按照約定，獲得收益。在后期雙方可進(jìn)行協(xié)商，將項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給對(duì)方。二級(jí)物業(yè)出售土地二級(jí)開發(fā)模式開發(fā)企業(yè)團(tuán)泊共同組建進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)雙方按照25土地二級(jí)開發(fā)模式品牌輸出模式團(tuán)泊提供“品牌和資金的交易平臺(tái)”，將資金實(shí)力方（外行業(yè)）和專業(yè)技術(shù)方（品牌技術(shù)輸出方）整合起來，進(jìn)行團(tuán)泊土地的二級(jí)開發(fā)。團(tuán)泊不參與項(xiàng)目后期的運(yùn)作與利潤(rùn)分成。外行業(yè)品牌輸出方共同操作的項(xiàng)目提供資金提供技術(shù)團(tuán)泊土地交易平臺(tái)雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益土地二級(jí)開發(fā)模式品牌輸出模式外行業(yè)品牌輸出方共同操作的提供資26土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)合作模式團(tuán)泊與合作方共同成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)土地整理，并通過招拍掛程序獲得地塊二級(jí)開發(fā)權(quán)，進(jìn)一步建設(shè)二級(jí)物業(yè)產(chǎn)品并出售。項(xiàng)目完成后雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益。開發(fā)企業(yè)團(tuán)泊共同組建項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)土地整理以招拍掛方式獲取土地進(jìn)行二級(jí)開發(fā)雙方按照約定獲得相應(yīng)比例的收益二級(jí)物業(yè)出售方式一：土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)合作模式團(tuán)泊與合作方共同成立項(xiàng)目公司進(jìn)行27土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)合作模式開發(fā)企業(yè)成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)土地整理以招拍掛方式獲取土地進(jìn)行二級(jí)開發(fā)一級(jí)土地開發(fā)成本+（團(tuán)泊）固定收益+利潤(rùn)分成二級(jí)物業(yè)出售方式二：開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)土地開發(fā)之后，確定團(tuán)泊西區(qū)合作地塊的土地開發(fā)成本A萬/畝，加上固定收益B萬/畝，得到出讓底價(jià)C萬/畝。這樣就保證團(tuán)泊出讓每畝地至少能夠獲得B萬元的收益。以C萬/畝掛牌出讓，開發(fā)集團(tuán)將參與市場(chǎng)拿地，提振市場(chǎng)信心。為補(bǔ)償開發(fā)企業(yè)參與一級(jí)開發(fā)的投入，如果開發(fā)企業(yè)最終拿到地，則超過C萬/畝以上的溢價(jià)部分，開發(fā)企業(yè)支付50%。如果別的開發(fā)企業(yè)拿到地，則超過C萬/畝以上的溢價(jià)部分，按比例與其分成。土地一級(jí)二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)合作模式開發(fā)企業(yè)成立進(jìn)行一級(jí)土地整理以招28企業(yè)代建模式開發(fā)企業(yè)也可代建體育場(chǎng)館，此時(shí)場(chǎng)館建設(shè)費(fèi)用由團(tuán)泊公司根據(jù)場(chǎng)館建設(shè)進(jìn)度分批支付給開發(fā)企業(yè)。靜?？h政府天津?yàn)I海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司開發(fā)企業(yè)授權(quán)項(xiàng)目運(yùn)作主體招投標(biāo)尋找實(shí)施主體體育場(chǎng)館（基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)并進(jìn)行一段時(shí)期運(yùn)營(yíng)企業(yè)可以選擇以土地折抵或部分折抵的支付方式收取場(chǎng)館建設(shè)費(fèi)用，此時(shí)土地出讓金將作為場(chǎng)館建設(shè)費(fèi)用逐步返還開發(fā)企業(yè)，降低開發(fā)企業(yè)的資金壓力。此模式中，開發(fā)企業(yè)不能利用體育場(chǎng)館進(jìn)行融資。代政府回收支付場(chǎng)館建設(shè)費(fèi)用企業(yè)代建模式開發(fā)企業(yè)也可代建體育場(chǎng)館，此時(shí)場(chǎng)館建設(shè)費(fèi)用由團(tuán)泊29BT模式靜?？h政府天津?yàn)I海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司開發(fā)企業(yè)授權(quán)項(xiàng)目運(yùn)作主體招投標(biāo)尋找實(shí)施主體體育場(chǎng)館（基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)回購以約定結(jié)算方式進(jìn)行支付BT模式運(yùn)作簡(jiǎn)介：由天津?yàn)I海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司與有融資能力和工程管理能力的企業(yè)之間的合作，進(jìn)行體育場(chǎng)館（或基礎(chǔ)設(shè)施）建設(shè)，并通過出讓場(chǎng)館周邊的土地，完成場(chǎng)館回購。BT模式靜?？h政府天津?yàn)I海團(tuán)泊新城投資發(fā)展有限公司開發(fā)企業(yè)授30是一種集投融資、建造和項(xiàng)目管理于一體的綜合方式，不同于單純的投資、施工承包或代理管理形式BT項(xiàng)目的中標(biāo)者可以既是投資方，同時(shí)又是管理方和承建方。比如很多項(xiàng)目都是由集團(tuán)出面投標(biāo)，然后由各地子公司管理和建設(shè)，事實(shí)上BT項(xiàng)目的參與者就是集團(tuán)本身。投資人組建BT項(xiàng)目公司后，項(xiàng)目具體的投融資和管理工作都以BT項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行。但是由于投資方必須對(duì)BT項(xiàng)目公司籌集建設(shè)資金提供擔(dān)保，并對(duì)項(xiàng)目按合同規(guī)定完工承擔(dān)最終責(zé)任，因此事實(shí)上是由投資人和BT項(xiàng)目公司共同承擔(dān)項(xiàng)目的融資和建設(shè)責(zé)任。政府將融資難題轉(zhuǎn)嫁給了中標(biāo)的投資方，大大緩解了政府部門對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨額投資壓力，提高了基建工程的建設(shè)效率和管理效率，分散了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，可以看作一種“政府按揭”。對(duì)投資方來說，由于政府信譽(yù)幾乎是零風(fēng)險(xiǎn)的，因此BT項(xiàng)目可以順利地實(shí)現(xiàn)債權(quán)或者股權(quán)融資。項(xiàng)目公司和投資人共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資和建設(shè)管理。BT模式事實(shí)上是一種“政府按揭”，借助政府信譽(yù)實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)大的融資功能BT模式特點(diǎn)是一種集投融資、建造和項(xiàng)目管理于一體的綜合方式，BT項(xiàng)目的中31墊資建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部早在１９９６年６月４日就作出《關(guān)于嚴(yán)格禁止在工程建設(shè)中帶資承包的通知》，其中提到：“任何建設(shè)單位都不得以要求施工單位帶資承包作為招標(biāo)條件，更不得強(qiáng)行要求施工單位將此類內(nèi)容寫入工程承包合同施工單位不得以帶資承包作為競(jìng)爭(zhēng)手段承攬工程。從合法性的角度來看國(guó)家發(fā)展改革委等７部委３０號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》中明確規(guī)定，“招標(biāo)人不得擅自提高履約保證金，不得強(qiáng)制要求中標(biāo)人墊付中標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)資金”。由此可以看出，墊資承包實(shí)質(zhì)上違背了現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，是一種違法墊資建設(shè)部２００３年發(fā)布的《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見》第四章第七條“鼓勵(lì)有投融資能力的工程總承包企業(yè)，對(duì)具備條件的工程項(xiàng)目，根據(jù)業(yè)主的要求按照建設(shè)—轉(zhuǎn)讓(BT)、建設(shè)--經(jīng)營(yíng)--轉(zhuǎn)讓(BOT)、建設(shè)—擁有--經(jīng)營(yíng)(BOO)、建設(shè)--擁有--經(jīng)營(yíng)--轉(zhuǎn)讓(BOOT)等方式組織實(shí)施?！盉TＢＴ方式與墊資承包有本質(zhì)的區(qū)別墊資從合法性的角度來看國(guó)家發(fā)展改革委等７部委３０號(hào)令32ＢＴ方式與墊資承包有本質(zhì)的區(qū)別從資產(chǎn)的隸屬關(guān)系來看在墊資承包中，工程資產(chǎn)所有權(quán)均歸業(yè)主所有，施工企業(yè)在建設(shè)期間不擁有項(xiàng)目所有權(quán)。墊資BTＢＴ項(xiàng)目的回購實(shí)質(zhì)上是一種資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。在建設(shè)期間，工程資產(chǎn)所有權(quán)歸建設(shè)方所有，回購?fù)瓿珊蠊こ藤Y產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主所有。從投資風(fēng)險(xiǎn)來看墊資目業(yè)主一般不能出具擔(dān)保，同時(shí)，由于工程資產(chǎn)所有權(quán)屬于項(xiàng)目業(yè)主，一旦項(xiàng)目資產(chǎn)被銀行清算，承包方所墊資金將很難收回，風(fēng)險(xiǎn)很大。ＢＴ項(xiàng)目一般需由項(xiàng)目建設(shè)方或地方政府出具項(xiàng)目回購承諾函，以及第三方（一般為銀行）提供項(xiàng)目回購擔(dān)保函，因此，項(xiàng)目建設(shè)方的投資收回有保障，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。BTＢＴ方式與墊資承包有本質(zhì)的區(qū)別從資產(chǎn)的隸屬關(guān)系來看在墊資承包33BT模式涉及的重點(diǎn)環(huán)節(jié)BT模式涉及的重點(diǎn)環(huán)節(jié)34組建BT項(xiàng)目公司融資人應(yīng)當(dāng)具有融資能力和管理優(yōu)勢(shì)。不同獨(dú)立法人可以組成聯(lián)合體。BT模式融資建設(shè)方案應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中專章編制。內(nèi)容包括：采用BT模式的必要性；BT融資建設(shè)的內(nèi)容、范圍、數(shù)量；融資人應(yīng)當(dāng)具備的條件和能力；合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；項(xiàng)目投資、質(zhì)量、進(jìn)度的監(jiān)控措施；結(jié)算支付方式；結(jié)算支付資金測(cè)算、來源、依據(jù)等內(nèi)容。項(xiàng)目融資人具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司組建投入不低于BT融資建設(shè)方案中融資金額的35%自由資金組建BT項(xiàng)目公司融資人應(yīng)當(dāng)具有融資能力和管理優(yōu)勢(shì)。BT模式35團(tuán)泊新城西區(qū)規(guī)模宏大，僅啟動(dòng)區(qū)可出讓用地達(dá)8000余畝。土地出讓收入將成為基礎(chǔ)設(shè)施回購的基本保障。第一種：現(xiàn)金結(jié)