物業(yè)設(shè)備維修、保養(yǎng)規(guī)程

物業(yè)設(shè)備維修、保養(yǎng)規(guī)程目的確保物業(yè)設(shè)備的維護管理、維護保養(yǎng)和計劃檢修實施。適用范圍適應于物業(yè)服務區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)和檢查。程序要點物業(yè)設(shè)備的維護保養(yǎng)設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、震動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。因此，應經(jīng)常對使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整，使設(shè)備隨時處于最佳的技術(shù)狀態(tài)。3.1維護保養(yǎng)的方式維護保養(yǎng)方式主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”，對長期運行設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。3.2維護保養(yǎng)工作的實施維護保養(yǎng)工作主要分日夜維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。3.3日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備作好清潔工作。在冬天，如設(shè)備即將停用，應在下班后放盡設(shè)備內(nèi)剩水，以免凍裂設(shè)備；日常維護保養(yǎng)工作是設(shè)備維護管理的基礎(chǔ)，應該堅持實施，并做到制度化，特別是周末或節(jié)假日前更應注意。3.4定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主，檢修人員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進行維護保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復雜程度、維護工作量及人員的技術(shù)水平等，來決定維護的時隔周期和維護停止時間；定期維護保養(yǎng)需要對設(shè)備進行部分解體，應做好以下工作徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通。檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙。檢查安全裝置。檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞。第 1 頁共3頁清洗油箱，檢查油位指示，換油。檢查電氣線路和自動控制的元器件是否正常。設(shè)備的定期維護保養(yǎng)能夠消除事故隱患，減少磨損，延長設(shè)備使用壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟特性。3.5設(shè)備的點檢設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。一些主要的設(shè)備在出廠時，制造廠提供該設(shè)備的點檢卡或者點檢規(guī)程，其中包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標準等，設(shè)備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查，檢查時可以通過人摸、聽、看、嗅等方式，也可以利用儀器儀表進行診斷，通過設(shè)備的點檢，可以掌握設(shè)備的性能、精度、磨損等情況，及時消除隱患，防止突發(fā)事件，不但保證了設(shè)備的正常運行，又為計劃檢修提供了正確的信息依據(jù)。設(shè)備的點檢包括日常點檢及計劃點檢，設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查，日常點檢內(nèi)容主要包括運行狀況及參數(shù)。安全保護裝置。易磨損的零部件。易污染堵塞、須經(jīng)常清洗更換的部件。在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位。在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位，設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢應該使用先進的儀器設(shè)備和手段，可以得到正確可靠的點檢結(jié)果。3.6.計劃點檢的內(nèi)容主要有記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況。更換零部件。確定修理的部位、部件及修理時間。安排檢修計劃。3.7使用設(shè)備的計劃檢修3.7.1對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以正確其檢修間隔期，以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預防性修理，稱為檢修計劃。第 2 頁共3頁3.7.2實行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對其進行修理，使設(shè)備一直處于完好使用狀態(tài)。根據(jù)設(shè)備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費用的高低，計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。小修：主要是清洗、更換和修復少量易損件，并做適當?shù)恼{(diào)整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負責，操作人員協(xié)助。中修：除包括小修內(nèi)容之外，對設(shè)備的主要零部件進行局部修復和更換。大修：對設(shè)備進行局部或全部的解體，修復和更換磨損或腐蝕的零部件，力求使設(shè)備恢復到原有的技術(shù)特性。在修理時，也可結(jié)合技術(shù)進步的條件，對設(shè)備進行技術(shù)改造。中修、大修應由專業(yè)檢修人員負責，操作人員只能作一些輔助性的協(xié)助工作。系統(tǒng)大修：這種檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)甚至整個使用設(shè)備系統(tǒng)的停機大檢修。系統(tǒng)的大修范圍很廣，通常將所有設(shè)備和相應的管道、閥門、電氣系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進行檢修。在系統(tǒng)大修過程中，所有的相關(guān)專業(yè)檢修人員以及操作人員、技術(shù)管理人員都應參加。3.8設(shè)備管理應建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。如果維護保養(yǎng)工作做的好，發(fā)現(xiàn)問題后及時加以處理，則會大大減少設(shè)備檢修工作量，反之，如果設(shè)備人員不愛護設(shè)備，不遵守設(shè)備的操作規(guī)程和規(guī)章制度，不對設(shè)備進行維護