港澳xx休閑步行街可行性研究報(bào)告

稅前利潤(rùn)9107萬元稅前利潤(rùn)9107萬元7558萬元9107萬元5873元/平方米川3445元/平方米川以7558萬元利潤(rùn)為基數(shù)）注：若不免所得稅，則稅后凈利為若能免所得稅，則凈利仍為銷售保本價(jià)格樓面地價(jià)資金利潤(rùn)率30.23%第八部分總體經(jīng)濟(jì)評(píng)介一.綜上所述，我們認(rèn)為這個(gè)地塊具有巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)，以全部物業(yè)出售計(jì)算二年可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)7558萬元；以租售并舉方式計(jì)算，三年收回成本，以后在擁有第二、三、四層物業(yè)時(shí)每年可獲3322萬元穩(wěn)定的物業(yè)出租收入，物業(yè)自身還能不斷升值，所以說回報(bào)是巨大的;這個(gè)項(xiàng)目的完成同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)嘉興港澳公司質(zhì)的飛躍， 樹立良好的企業(yè)形象。為嘉興城市建設(shè)增添新世紀(jì)的光彩。二.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析1.本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)集中在內(nèi)商鋪及二、三樓商鋪上，若不能形成有效之人氣，就不能吸引投資者和消費(fèi)者，形成賣不掉物業(yè)或賣掉了也開不出商鋪的現(xiàn)象，影響項(xiàng)目的形象。2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金壓力大，前期 1.929億元，一般半年后才能銷售，財(cái)務(wù)成本會(huì)很大，若前期準(zhǔn)備時(shí)間延長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。推盤的策略選擇。推盤時(shí)應(yīng)形成旺銷局面，以聚合人氣，若到時(shí)宏觀上出現(xiàn)不景氣的局面，則銷售價(jià)將達(dá)不到預(yù)期的價(jià)格，影響整個(gè)投資回報(bào)率。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于我公司專業(yè)于住宅開發(fā)，尚無很大的商業(yè)中心開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在人才準(zhǔn)備上也顯示出不足，這將影響項(xiàng)目的進(jìn)程。增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三.風(fēng)險(xiǎn)防范1.加快項(xiàng)目的立項(xiàng)和前期策劃、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備時(shí)間，確保在 2001年年中即能正式開盤銷售，加快各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)。2.尋找到步行街專業(yè)策劃代理機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)隊(duì)伍，力爭(zhēng)拿出市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、超前設(shè)計(jì)的建筑物，為項(xiàng)目推廣制造亮點(diǎn)。進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)查，把嘉興商鋪市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律吃透，做好各項(xiàng)招商的準(zhǔn)備工作。加強(qiáng)財(cái)務(wù)的宏觀調(diào)控，銜接好資金的周轉(zhuǎn)，減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。進(jìn)一步選聘各類專業(yè)人才充實(shí)我們的開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍。通過以上各項(xiàng)措施，我們可以有效防范風(fēng)險(xiǎn)，順利完成項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)

預(yù)定目標(biāo)。青洋湖景區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一早氏代——-第一早AVV第一早氏代——-第一早AVV *第二早第四章、項(xiàng)目概況及目標(biāo) 錯(cuò)誤！、項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)介 錯(cuò)誤！、可行性報(bào)告編制依據(jù) 錯(cuò)誤！、可行性報(bào)告編制內(nèi)容 錯(cuò)誤！、建設(shè)方案與研究結(jié)論 錯(cuò)誤！1、 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 錯(cuò)誤！2、 總圖布置方案 錯(cuò)誤！3、 勞動(dòng)定員及職工來源 錯(cuò)誤！4、 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及招標(biāo)方案 錯(cuò)誤！5、 投資估算及資金籌措方案 錯(cuò)誤！項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 錯(cuò)誤！、建設(shè)背景 錯(cuò)誤！、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 錯(cuò)誤！市場(chǎng)分析 錯(cuò)誤！、市場(chǎng)分析 錯(cuò)誤！1、 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 錯(cuò)誤！2、 長(zhǎng)沙旅游發(fā)展趨勢(shì) 錯(cuò)誤！3、 長(zhǎng)沙2006年五一長(zhǎng)假旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀錯(cuò)誤!、市場(chǎng)定位 錯(cuò)誤！1、 項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)域定位 錯(cuò)誤！2、 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體定位， 錯(cuò)誤！未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽項(xiàng)目建設(shè)選址和有利條件 錯(cuò)誤！

未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽一、 項(xiàng)目選址 錯(cuò)誤！二、建設(shè)條件 錯(cuò)誤！1、地形、地貌、地震情況 錯(cuò)誤！2、工程地質(zhì)與水文地質(zhì) 錯(cuò)誤！第五章建設(shè)方案 錯(cuò)誤！一、 總平面布置及交通運(yùn)輸方案 錯(cuò)誤！1、總平面設(shè)計(jì) 錯(cuò)誤！二、 弱電 錯(cuò)誤！1、設(shè)計(jì)依據(jù) 錯(cuò)誤！2、概述 錯(cuò)誤！3、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 錯(cuò)誤！4、廣播系統(tǒng) 錯(cuò)誤！5、綜合布線系統(tǒng) 錯(cuò)誤！6、電話系統(tǒng) 錯(cuò)誤！7、有線電視系統(tǒng) 錯(cuò)誤！三、 供、配電 錯(cuò)誤！1、設(shè)計(jì)依據(jù) 錯(cuò)誤！2、供電 錯(cuò)誤！3、電力控制、照明及防雷接地 錯(cuò)誤！第六章運(yùn)營(yíng)方案 錯(cuò)誤！一、 經(jīng)營(yíng)體系 錯(cuò)誤！1、一級(jí)運(yùn)營(yíng)層次 錯(cuò)誤！2、二級(jí)運(yùn)營(yíng)層次 錯(cuò)誤！3、三級(jí)運(yùn)營(yíng)層次 錯(cuò)誤！二、 理念經(jīng)營(yíng) 錯(cuò)誤！1、生態(tài)健康理念 錯(cuò)誤！2、主題概念運(yùn)營(yíng)理念 錯(cuò)誤！3、營(yíng)銷理念 錯(cuò)誤！未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽三、 資源集聚 錯(cuò)誤！

未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽1、搭建招商平臺(tái) 錯(cuò)誤！2、建立合作聯(lián)盟 錯(cuò)誤！四、 品牌經(jīng)營(yíng) 錯(cuò)誤！1、“產(chǎn)品”開發(fā)階段 錯(cuò)誤！2、品牌培育階段 錯(cuò)誤！3．品牌深化階段 錯(cuò)誤！第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤！一、 項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 錯(cuò)誤！1、風(fēng)景區(qū)人口情況 錯(cuò)誤！2、人口增長(zhǎng)對(duì)核心景區(qū)產(chǎn)生的不利影響錯(cuò)誤二、 項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 錯(cuò)誤！1、旅游與環(huán)境的關(guān)系 錯(cuò)誤！2、環(huán)境保護(hù)的指導(dǎo)思想 錯(cuò)誤！三、環(huán)境保護(hù)措施 錯(cuò)誤！1、環(huán)境保護(hù)原則 錯(cuò)誤！2、界定方法 錯(cuò)誤！3、接待規(guī)模 錯(cuò)誤！4、環(huán)境設(shè)施 錯(cuò)誤！5、宣傳教育 錯(cuò)誤！四、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤！第八章組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員與培訓(xùn) 錯(cuò)誤！一、組織機(jī)構(gòu) 錯(cuò)誤！二、 勞動(dòng)定員 錯(cuò)誤！三、 職工來源 錯(cuò)誤！四、 職工培訓(xùn) 錯(cuò)誤！第九章施工進(jìn)度及項(xiàng)目管理 錯(cuò)誤！一、施工進(jìn)度 錯(cuò)誤！1、前期工作 錯(cuò)誤！未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。！未定義書簽未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。2、工程實(shí)施準(zhǔn)備工作 錯(cuò)誤！未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。！未定義書簽未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。3、施工、安裝階段。 錯(cuò)誤！二、項(xiàng)目建設(shè)管理 錯(cuò)誤！1、加強(qiáng)監(jiān)督，嚴(yán)格計(jì)劃財(cái)務(wù)管理 錯(cuò)誤！2、加強(qiáng)項(xiàng)目組織管理 錯(cuò)誤！3、加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理 錯(cuò)誤！4、加強(qiáng)合作，確保高效 錯(cuò)誤！5、施工組織意見 錯(cuò)誤！第十章項(xiàng)目招投標(biāo) 錯(cuò)誤！一、招投標(biāo)原則 錯(cuò)誤！二、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序 錯(cuò)誤！三、評(píng)標(biāo)委員的人員組成和資質(zhì)要求 錯(cuò)誤！第十一章投資估算 錯(cuò)誤！一、投資估算 錯(cuò)誤！1、估算范圍和估算依據(jù) 錯(cuò)誤！2、總投資 錯(cuò)誤！3、建設(shè)投資估算 錯(cuò)誤！4、流動(dòng)資金估算 錯(cuò)誤！未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定義書簽未定