房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理論文

房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理論文一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險(一)銷售變現(xiàn)風(fēng)險日益增大國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時也提高了人們的生活水平。人們開場對生活質(zhì)量表達(dá)出本人的想法，出現(xiàn)個性化需求。假如房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的產(chǎn)品不能知足消費(fèi)者，影響消費(fèi)者的購買欲，那么銷售變現(xiàn)風(fēng)險可能變大。同時，由于市場等因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)項目建設(shè)成本的增加，容易出現(xiàn)商品房價格上漲的情形，而商品房的價格上漲又會影響消費(fèi)者的購買欲，進(jìn)而給商品房的銷售帶給來消極影響。同時，同行劇烈競爭日益顯現(xiàn)，在多方壓力下，很多房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加銷售費(fèi)用等支出，財務(wù)風(fēng)險變大。(二)資金使用效率有待提高房地產(chǎn)企業(yè)在獲得所籌資金后，應(yīng)該制定合理的資金使用計劃，保證項目的順利施行。假如把房地產(chǎn)企業(yè)比作一個生物體，資金就像是這個生物體的“血液〞，只要供血充足，企業(yè)才能健康發(fā)展，假如這個“生物體〞出現(xiàn)貧血斷血等現(xiàn)象，則易發(fā)生“半拉子〞工程或“馬拉松〞工程，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)。在國家施行限購、限價、房產(chǎn)稅、提高貸款利率等一系列宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)遭到了很大的影響，企業(yè)的資金鏈在日益趨緊的融資環(huán)境下顯得更為緊張。所以合理地使用資金，提高資金使用效率十分重要。但部分房地產(chǎn)企業(yè)仍忽略資金使用管理的科學(xué)性與重要性，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險變大。首先，支出與施工進(jìn)度不一致，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)行有效的價格評估分析，導(dǎo)致工程估價過高，支付的款項不僅與工程進(jìn)度不符，反而超出工程進(jìn)度應(yīng)該支付的額度。其次，資金在申請撥付的經(jīng)過中，程序不完善，審批不嚴(yán)格;再者，有些決策層缺少現(xiàn)金流量觀等意識，并無根據(jù)具體的資金使用計劃與財務(wù)評估分析，支出存在隨意性現(xiàn)象，辛苦籌集而來的資金被無辜“揮霍〞，預(yù)期收益減少，財務(wù)風(fēng)險加大。(三)財務(wù)管理內(nèi)部控制薄弱建立完善的內(nèi)部控制制度是實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)管理形式過渡到現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。通過設(shè)置合理的經(jīng)營管理體制，制定完好可行的崗位責(zé)任制度等，加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高經(jīng)營管理效率和企業(yè)綜合實(shí)力。但目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營經(jīng)過中經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部關(guān)系混亂的問題，沒有明確的權(quán)責(zé)關(guān)系保障工作的順利進(jìn)行，未能將財務(wù)風(fēng)險維持在企業(yè)所能控制的范圍之中。詳細(xì)表如今:第一，有些企業(yè)雖然設(shè)立了較為完善的內(nèi)部控制制度或內(nèi)部財務(wù)監(jiān)控制度，卻沒有落實(shí)到日常的經(jīng)營活動中，使得內(nèi)控制度變成一套只要形式?jīng)]有本質(zhì)的規(guī)章制度，造成凡事看領(lǐng)導(dǎo)、成本費(fèi)用失控等現(xiàn)象發(fā)生;第二，有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺少統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致信息流通不順暢，造成上級管理層因無法及時獲得資金的使用情況而作出錯誤的財務(wù)決策，財務(wù)風(fēng)險變大。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)部門及崗位存在責(zé)任與受權(quán)不清、職能穿插等職責(zé)不明確現(xiàn)象，影響工作的順利進(jìn)行。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的原因(一)盲目貸款，無合理規(guī)劃對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來講，投資金額大是其具有的特點(diǎn)之一。很多房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金有限，經(jīng)常需要通過外部融資來籌集資金，商業(yè)銀行貸款是最常見的方法。但一些房地產(chǎn)企業(yè)為了多建項目，沒有結(jié)合本身的實(shí)力及挖掘企業(yè)自有資金，進(jìn)行合理規(guī)劃及科學(xué)預(yù)測來選擇本人的融資方式，也沒有通過催回其他企業(yè)對本企業(yè)的欠款來籌集資金，而是一味地依靠于商業(yè)銀行貸款或從其他金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，將希望寄托于杠桿效益帶來的預(yù)期收益。但卻忽略到期無法歸還的風(fēng)險，盲目地增加借入資本比例，負(fù)債率隨著借入資本比例的擴(kuò)大而增加，假如資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對債權(quán)人的保證程度會相應(yīng)地下降，這樣企業(yè)吸收外部融資的難度也會增大。此外，過高的資產(chǎn)負(fù)債率也會使到期不能歸還本金利息的幾率變大，財務(wù)風(fēng)險也隨之增大。當(dāng)前的金融調(diào)控政策要求開發(fā)商的自有資金比例增加，這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)能向銀行借貸的資金變少了。此外，國家屢次加息，進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資要求變高了。本來依靠于商業(yè)銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資窘境，偏高的資產(chǎn)負(fù)債率將威脅著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。(二)個性化需求增加，同行競爭劇烈隨著市場的發(fā)展，能否知足消費(fèi)者的個性化需求是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售變現(xiàn)的關(guān)鍵之一［6］。但很多房地產(chǎn)企業(yè)存在開發(fā)項目定位、規(guī)劃設(shè)計不具前瞻性等問題，容易導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險，進(jìn)而影響預(yù)期收益的實(shí)現(xiàn)。同時，由于市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭劇烈，產(chǎn)品的差異變小，出現(xiàn)同類、同質(zhì)的競爭局面。為了在逆境中能夠順利發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加銷售費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用，這又會無形中增加項目建設(shè)的成本，資金回籠難度進(jìn)一步加大。近年來，國家為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場采取了宏觀調(diào)控，其中“限購〞政策和提高個人貸款利率，抑制了購買需求，導(dǎo)致交易量的萎縮，供過于求，銷售變現(xiàn)風(fēng)險變大，財務(wù)風(fēng)險也隨之加大。(三)資金使用計劃不完善，資金管理體系不科學(xué)由于房地產(chǎn)企業(yè)具有資金量大的特點(diǎn)，一旦資金使用不合理就易導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險變大，資金緊張。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提高資金使用效率。但很多房地產(chǎn)企業(yè)仍存在資金使用不當(dāng)?shù)膯栴}。首先，企業(yè)管理層忽略了制定資金使用計劃這一重要環(huán)節(jié)，投資前并沒有進(jìn)行市場調(diào)查，沒有從資金運(yùn)作等方面進(jìn)行財務(wù)分析而是無計劃地使用負(fù)債而來的資金，也沒有進(jìn)行具體的經(jīng)濟(jì)預(yù)算與資金使用規(guī)劃，面臨的財務(wù)風(fēng)險也加大;其次，企業(yè)的資金管理體系不科學(xué)。很多房地產(chǎn)企業(yè)資金管理體系的靈敏性與動態(tài)性較差，只進(jìn)行財務(wù)核算，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理及成本控制。對于資金使用決策沒有經(jīng)過科學(xué)縝密的分析，設(shè)計的資金管理體系也無法對整個項目經(jīng)過的資金運(yùn)用進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制。廣州富力地產(chǎn)股份有限公司曾經(jīng)出現(xiàn)因資金使用不當(dāng)而導(dǎo)致資金鏈緊張、財務(wù)風(fēng)險一度無法控制的局面。該公司花費(fèi)太多的人力物力和資金在商業(yè)物業(yè)項目上，當(dāng)市場發(fā)生變化后，又投入大量資金高價拿地，但銷售收益并無法到達(dá)預(yù)期目的，進(jìn)而出現(xiàn)資金緊張局面［7］。富力地產(chǎn)之所以出現(xiàn)這種狀況是由于沒有合理規(guī)劃資金支出，企業(yè)應(yīng)盡量保持較高的資產(chǎn)流動性與變現(xiàn)能力，不能一味地追求占用大量資金且回報周期長的商業(yè)地產(chǎn)項目。(四)內(nèi)部控制機(jī)制不健全，財務(wù)管理隊伍素質(zhì)較低1.企業(yè)對內(nèi)控制度的認(rèn)識不夠，內(nèi)控制度不完善我們國家大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度沒有落實(shí)到位。之所以存在這種現(xiàn)象，一方面由于部分企業(yè)管理者存在錯誤意識，他們以為制定大量的制度等同于增加辦事冗雜度，影響辦事效率，增加經(jīng)營成本［8］。另一方面則是他們忽略了內(nèi)部控制的重要性，沒有嚴(yán)格根據(jù)制度執(zhí)行，或是沒有結(jié)合本身狀況合理制定政策。同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也忽略了能夠保證制度執(zhí)行的保障措施，制度可行性降低，制度控制薄弱等問題突出。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)的受權(quán)情況與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營形式不相適應(yīng)，不相容的職能未能分離，沒有確立明確的權(quán)責(zé)關(guān)系來執(zhí)行各項任務(wù)，進(jìn)而產(chǎn)生了職責(zé)不明晰、信息傳遞不順暢的問題，使得內(nèi)部控制制度不能有效執(zhí)行，財務(wù)風(fēng)險加大。2.財務(wù)管理人員財務(wù)意識較弱有些企業(yè)的高層管理人員財務(wù)風(fēng)險管理意識較弱，未能正視財務(wù)管理的重要性。同時，企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)水平參差不齊，易出現(xiàn)因工作效果低而影響企業(yè)作出正確的財務(wù)決策。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)雖組建了優(yōu)秀的財務(wù)管理隊伍，卻由于傳統(tǒng)意識的限制等因素使得團(tuán)隊不能發(fā)揮其作用，不僅沒為企業(yè)帶來利益，反而增大財務(wù)風(fēng)險。三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的對策(一)降低籌資風(fēng)險，挖掘自有資金在房地產(chǎn)企業(yè)中，大部分資金;于商業(yè)貸款，即負(fù)債經(jīng)營。而負(fù)債經(jīng)營所帶來的財務(wù)杠桿利益會增加股東收益。但是，這僅在企業(yè)投資收益率大于負(fù)債利息率才會出現(xiàn)，假如企業(yè)繼續(xù)向外舉債，負(fù)債籌資運(yùn)用不當(dāng)，則財務(wù)風(fēng)險變大，出現(xiàn)籌資風(fēng)險，即企業(yè)籌資后由于不能根據(jù)既定目的獲得資金使用效率，無法到達(dá)資金供應(yīng)者事先等待的效果的風(fēng)險。為了使財務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)所能接受的范圍之中，企業(yè)應(yīng)該通過優(yōu)化資本構(gòu)造，維持資本與債務(wù)合理的比例關(guān)系，適度負(fù)債，控制資產(chǎn)負(fù)債比。同時也要尋求多元化融資渠道，提高資金利用水平。此外，還應(yīng)該結(jié)合本身的實(shí)際情況，在維持資金能夠自由流動的前提下，努力挖掘企業(yè)的自有資金，注重資金管理，降低財務(wù)風(fēng)險。(二)適應(yīng)市場需求，建立合理的營銷策略房地產(chǎn)企業(yè)由于項目建設(shè)周期長、投資金額大等特點(diǎn)，易受外部因素的影響。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策之前，要進(jìn)行全面的市場分析，充分進(jìn)行市場調(diào)研，了解消費(fèi)者的個性化購買需求，避免決策的失誤及保證決策的前瞻性。在項目的設(shè)計上，要努力做到迎合市場需求，實(shí)行個性化設(shè)計，拉大與其他房地產(chǎn)企業(yè)的差距，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的獨(dú)特性與競爭性。這樣才能降低銷售變現(xiàn)風(fēng)險，緩和資金緊張。此外，企業(yè)應(yīng)該建立專業(yè)的營銷團(tuán)隊，深化了解并結(jié)合本身產(chǎn)品的特性及優(yōu)點(diǎn)，制定出能夠知足市場個性化需求的營銷策略，以期降低因產(chǎn)品滯銷所帶來的財務(wù)風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的資金回報目的。(三)制定資金使用計劃，完善資金管理體系1.加強(qiáng)成本管理，施行成本控制在整個經(jīng)營負(fù)債期間，因市場及利率變動等因素容易導(dǎo)致項目的成本上漲，若此時資金使用漫無計劃，成本管理沒有得到很好的控制，容易使企業(yè)出現(xiàn)資金流通阻礙的問題，導(dǎo)致項目無法順利進(jìn)行。因而，必須重視與加強(qiáng)對項目的資金使用管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資之前，應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)密的市場考察，研究該項目的風(fēng)險性，結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況分析項目的可行性，進(jìn)而降低決策的盲目性以及避免后期執(zhí)行經(jīng)過中資金短缺等問題;其次，在決定投資后，企業(yè)應(yīng)對項目進(jìn)行成本預(yù)測與分析，并設(shè)計一套完好的成本控制計劃;在項目詳細(xì)施行階段，應(yīng)嚴(yán)格施行監(jiān)督與控制，檢查計劃的合理性，認(rèn)真登記施行經(jīng)過與計劃的差異，并及時作出修改，保證計劃的有序進(jìn)行;在每個項目結(jié)束時，應(yīng)將該項目在施行經(jīng)過中得出的數(shù)據(jù)和分析與計劃階段相比照，總結(jié)經(jīng)歷，吸收可取之處。此外，還應(yīng)注意建筑材料的管理，由于物價不斷攀升，建筑材料的價格變動也是企業(yè)應(yīng)該關(guān)注的問題，應(yīng)隨時關(guān)注市場動向，選擇物有所值的建筑材料，控制成本，保證工程質(zhì)量。2.完善資金管理體系，加強(qiáng)內(nèi)部審計房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)風(fēng)險問題帶來的影響是宏大的。企業(yè)應(yīng)該完善資金管理體系，由財務(wù)部作為預(yù)算的主要制定者，其他部門配合，并主動提供數(shù)據(jù)作為財務(wù)部制定資金預(yù)算的根據(jù)。同時，財務(wù)部應(yīng)該控制財務(wù)預(yù)算的整個施行經(jīng)過，對一些重要會計賬戶要及時跟蹤關(guān)注，十分是受經(jīng)營陷阱影響較大的應(yīng)收賬款等會計賬戶更應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督與控制。此外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段后，內(nèi)部審計工作的地位也越來越突出。因而，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)審計部門對財務(wù)管理的監(jiān)督力度，重視風(fēng)險管理，充分發(fā)揮內(nèi)部審計風(fēng)險評估的防備作用。在對不同工程項目開發(fā)經(jīng)過中，進(jìn)行各種專項審計，對財務(wù)風(fēng)險管理的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面分析與評估，切實(shí)提高財務(wù)管理的整體水平。(四)提高財務(wù)管理人員素質(zhì)，明確權(quán)責(zé)關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)由于其本身的經(jīng)營特性及對資金的應(yīng)用要求較高，所以對財務(wù)管理人員的能力與專業(yè)知識有較高的要求。首先，高層管理人員應(yīng)加強(qiáng)對財務(wù)管理的重視。明確企業(yè)財務(wù)管理工作的重要地位，熟知企業(yè)的財務(wù)管理工作;其次，在聘用財務(wù)管理人員時，應(yīng)綜合受聘人員的實(shí)踐能力和理論知識等多方面的要求來決定其能否錄取，避免以后在財務(wù)工作中出現(xiàn)低級錯誤;最后，在財務(wù)管理工作中，定期對財務(wù)人員進(jìn)行考核與培訓(xùn)，及時對其更新財務(wù)管理知識、傳遞新的管理理念，進(jìn)而使財務(wù)管理工作有序進(jìn)行，降低財務(wù)風(fēng)險，提高預(yù)期收益。此外，建立一套完好的內(nèi)部財務(wù)管理制度也是十分必要的。實(shí)行成本責(zé)任制，明確各部門的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，做好任務(wù)委派，對嚴(yán)格執(zhí)行制度的部門應(yīng)該給予獎勵，對忽視且不按制度執(zhí)行的部門則按要求進(jìn)行懲罰。在建立和完善內(nèi)部財務(wù)管理制度時既可結(jié)合企業(yè)本身的實(shí)際情況構(gòu)成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理機(jī)制，可以學(xué)習(xí)借鑒其他企業(yè)先進(jìn)的管理