某地區(qū)大型商貿(mào)會展中心建設項目建設可行性研究報告

湘潭工程咨詢公司湘潭工程咨詢公司第一章總論 TOC\o"1-5"\h\z一、 項目名稱及承辦單位 1.二、 報告編制單位 1.三、 項目提出的理由與過程 2四、 可行性研究的依據(jù)及范圍 3五、 項目概況 3.六、 主要技術經(jīng)濟指標 6.七、 研究結(jié)論及建議 7.\o"CurrentDocument"第二章 項目建設背景和必要性 1.0一、 項目建設背景 10二、 項目建設必要性 16\o"CurrentDocument"第三章 市場研究 20一、 某某城市經(jīng)濟發(fā)展概況 20二、 某某城市發(fā)展規(guī)劃 20三、 紅侖新型工業(yè)區(qū)發(fā)展分析 21四、 某某近五年房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及分析 22五、 某某市商業(yè)性房地產(chǎn)市場總體分析 23六、 某某市房地產(chǎn)市場后市展望 26七、 項目優(yōu)劣勢分析 26\o"CurrentDocument"第四章 項目選址及建設條件 28一、 建設地點 28二、建設條件 28\o"CurrentDocument"第五章 建設規(guī)模與建設內(nèi)容 33一、 建設規(guī)模 33二、 建設內(nèi)容 33\o"CurrentDocument"第六章 專業(yè)技術方案 35一、 規(guī)劃設計原則 35二、 總平面設計 35三、 建筑設計 37四、 結(jié)構設計 38五、 給排水設計 39六、 電氣設計 41七、 弱電設計 43八、 動力設計 47\o"CurrentDocument"第七章 環(huán)境保護與節(jié)能 50一、 環(huán)境保護 50二、 綠化 53三、 節(jié)能 53\o"CurrentDocument"第八章 項目實施進度 54一、 建設工期 54二、 項目招標方案 56\o"CurrentDocument"第九章 投資估算及資金籌措 60一、 投資估算 60二、 資金籌措 62\o"CurrentDocument"第十章 效益評價 64一、 財務評價的主要依據(jù)： 64二、 銷售收入及銷售稅金估算 64三、 總成本費用估算 67四、 財務效益分析 68五、 風險分析 69六、 財務評價結(jié)論 71七、 社會效益評價 72附圖：1、 總規(guī)-用地規(guī)劃圖2、 項目位置圖3、 項目效果圖某市聯(lián)盟商貿(mào)會展中心建設項目可行性研究報告某市聯(lián)盟商貿(mào)會展中心建設項目可行性研究報告湘潭工程咨詢公司 第九章投資估算及資金籌措一、投資估算1）依據(jù)土建工程：依據(jù)某某市近期竣工的類似工程竣工結(jié)算指標或初步設計概算指標進行估算，并參照某某省建筑工程概算定額。設備安裝：基本上采用設備廠家現(xiàn)行設備價格，少量型號不明的參照類似設備廠價進行估算，并相應計取了設備運雜費。安裝工程利用設計單位的擴大估算指標或類似工程實際進行估算。其他費用：包括土建費用、水電增容費、勘察設計費，按實際發(fā)生額和國家相關規(guī)定進行估算。2）估算結(jié)果整個工程估算投資總額為4998.22萬元，其中：土地費用360萬元（原來為聯(lián)盟村自有的集體土地，因安置需要轉(zhuǎn)換成國有土地，只按 12萬元/畝計算報地費用，不計算征地拆遷補償費）；工程費用3336萬元；其它費用70.56萬元;預備費439.66萬元；建設期利息162萬元。詳見工程投資估算表。工程投資估算表單位：萬元序號項目內(nèi)容數(shù)量單位單位估價單位金額一一一土地費用30.00畝12萬元/畝360.00 二工程費用3336.001土建工程3.92萬m2700元/m2744.002土方及基礎配套工程592.002.1水、電、路等配套工程1X15%411.602.2平整場地2.40萬方18元/方43.202.3綠化、環(huán)衛(wèi)1X5%137.20二其他費用700.561項目單位管理費_X1%33.362規(guī)劃、設計、勘察費_X4.5%150.123招標代理費二怎.5%83.404工程監(jiān)理費X1%33.365開辦費X2%66.726報建及審查費X10%333.60四項目預備費（一+二+三）X10%439.66五貸款利息1500.00萬元5.4%>2年162.00六總投資一+二+三+四+五4998.22資金籌措本項目資金來源主要來自以下幾個方面：1、 村委第一年自籌資金2000萬元。2、 項目啟動后申請銀行貸款1500萬元3、 村委第二年自籌資金1498.22萬元。

表8-2 資金來源及使用計劃表單位:萬元序號項目第1年第2年第3年1資金來源3500.004240.224113.001.1一樓商業(yè)中心收入0.00990.001485.001.2二樓會展大廳收入0.00462.00693.001.3三樓商務辦公收入0.00330.00495.001.44-6商務旅館收入0.00660.00990.001.5專用停車場收入0.00300.00450.001.6自有資金2000.001498.221.7長期借款1500.000.000.001.8流動資金借款1.9短期借款1.10固定資產(chǎn)折舊1.11無形資產(chǎn)及攤銷1.12回收固定資產(chǎn)余值1.13回收經(jīng)營資金2資金運用2695.794022.421066.132.1開發(fā)建設投資2614.792133.5087.932.2經(jīng)營資金當年增加額2.3銷售運營資金0.00137.10205.652.4貸款利息81.0081.000.002.5經(jīng)營稅金及附加0.00170.83256.242.6土地增值稅326.092.7所得稅190.222.8應付利潤2.9借款本金償還1500.000.003盈余資金804.21217.793046.874累計盈余資金804.211022.004068.87第十章效益評價本次分析計算的項目總建筑面積為 39200平方米，計劃在18個月內(nèi)全部竣工。一、 財務評價的主要依據(jù)：1、《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版）；2、 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；3、 項目設計方案；4、 房地產(chǎn)市場調(diào)查。二、 銷售收入及銷售稅金估算1、 銷售方式該項目有整體出租和直接出售兩種方式進行選擇。由于整體出租方式對投資回收周期過長，作為投資主體的聯(lián)盟村委會不方便管理和經(jīng)營，故采取直接出售的方式。2、 銷售價格通過對某某市房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查與分析研究，結(jié)合本項目規(guī)劃方案、所在位置的周邊條件及房地產(chǎn)銷售價格情況，本次效益分析按一樓商業(yè)中心平均銷售價 4200?4800元/、二樓會展大廳平均銷售價 1800?2500元/、三樓商務中心平均銷售價1500元/、商務公寓平均銷售價1000元/、按車庫平均銷售價1500元/川的標準進行測算。根據(jù)項目的區(qū)位條件和環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合某某市當前房地產(chǎn)市場的實際銷售情況，本次財務分析將可以對外銷售的一樓商貿(mào)中心面積5000川、二樓會展大廳5000川、三樓商務中心3000m2.商務公寓面積15000m、地下車庫5000m,按100%銷售計算。3、 銷售收入項目的開發(fā)及銷售周期為3年（其中施工期為18個月），項目的計算周期按年考慮。項目所有商業(yè)建筑按第二年銷售40%，剩下的在第三年銷售完畢。根據(jù)項目可出售建筑面積及車庫，按上述價格和出售比例計算的銷售收入總計 6685萬元。表9-1銷售收入預測表序號項目內(nèi)容可售面積單位單位估價單位金額（萬元）備注1一樓商業(yè)中心收入0.55萬川4500元/年加2475.00按均價2二樓會展大廳收入0.55萬川2100元/年加1155.00按均價3三樓商務辦公收入0.55萬川1500元/年加825.00按均價44-6商務旅館收入1.65萬川1000元/年加1650.00按均價5專用停車場收入0.50萬川1500元/年加750.00按均價總收入3.806855.004、 銷售稅金及附加根據(jù)國家及某某市的有關稅收政策，項目應按銷售收入的5%繳納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的7%繳納城市維護建設稅，按營業(yè)稅的3%繳納教育費附加，以及其它稅費。項目開發(fā)完成后，向政府部門繳納的銷售稅金及附加總額為427.07萬元。項目銷售稅金及附加詳見附表 9-2。三、總成本費用估算項目的成本費用主要包括開發(fā)建設成本、銷售費用等。開發(fā)建設成本項目開發(fā)建設成本包括土地開發(fā)費、建安工程費及其它費用等，詳細內(nèi)容構成見投資估算一章。管理費用管理費用是房地產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費用。參照同行業(yè)的統(tǒng)計資料，綜合按銷售收入的 2%估算。銷售費用銷售費用主要包括銷售廣告費、工資及其它費用。根據(jù)項目的具體情況，綜合按銷售收入的 3%估算。項目總成本費用上述一、二、三項之和即為項目總成本費用，計算期內(nèi)總成本費用為5340.97萬元。四、財務效益分析1、 利潤估算項目根據(jù)國家發(fā)改委、建設部 2006年7月頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版）以及建設部2000年9月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》的要求進行經(jīng)濟評價。項目所得稅根據(jù)國家有關規(guī)定按利潤總額的 25%全額計征。項目逐年的銷售收入扣除總成本費用及銷售稅金與附加、土地增值稅即得利潤總額，詳見附表 9-2。項目計算期內(nèi)利潤總額為760.88萬元；扣除所得稅190.22萬元后的凈利潤為570.66萬元。據(jù)此計算項目的成本利潤率。成本利潤率=凈利潤/總成本費用=570.66/5340.97=10.68%2、 貸款償還能力分析項目貸款1500萬元，年利率為5.4%。根據(jù)項目的建設進度與銷售計劃安排，銀行借款本金擬安排在銷售完成當年償還，貸款期為2年。3、財務盈利能力分析通過項目全部投資財務現(xiàn)金流量計算，在計算期內(nèi)財務凈現(xiàn)值為119.72萬元（lc=8%），按此計算其他各項財務評價指標詳見附表9-5。以上各項財務評價指標顯示，項目建成后，其經(jīng)濟效益是較好的，所得稅后內(nèi)部收益率達 10.46%，全部投資回收期只有2.48年（含建設期）。項目的資金來源與運用表情況詳見附表 9-6。根據(jù)附表9-6可知，本項目每年累計盈余均大于或等于零，故從償債能力分析，項目是可行的。五、風險分析1、敏感性分析該項目分別就銷售收入、投資單因素變化對所得稅后全部投資財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期影響的敏感性分析。對于本項目，影響經(jīng)濟效益最敏感的因素是房屋的銷售情況，當銷售收入下降 5%時，全部投資內(nèi)部收益率仍然達到7.48%，說明該項目具有一定的抗風險能力。而其它因素只要加強內(nèi)部管理，對于該項目的經(jīng)濟效益影響很小。項目敏感性分析結(jié)果詳見表 9-2。表9-2 項目敏感性分析表序號項目財務凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年）1正常情況119.7210.46%2.482投資變化2.1-5%259.0313.65%2.452.25%-19.597.62%2.503售價變化3.1-5%-25.577.48%2.503.25%265.0213.49%2.452、投資風險分析項目的投資風險主要來自以下四個方面：⑴、市場銷售風險項目商業(yè)建筑面向全社會公開銷售，由于市場價格的波動將給銷售帶來不確定影響，此外，開發(fā)商的銷售組織也可能給項目帶來一定的不確定性，從而給住宅銷售帶來市場風險。⑵、成本控制風險由于房地產(chǎn)市場及基礎設施建設的升溫，近段時間以來建材價格有所上漲，這就必將直接增加建安成本，給項目開發(fā)帶來了增加投資成本的風險。⑶、建設工期風險由于項目建設資金需要較大，如果資金落實不到位或其他管理方面原因而導致建設工期過長，必將增加項目的開發(fā)成本，從而加大項目開發(fā)風險。⑷、工程質(zhì)量風險如果工程質(zhì)量存在的問題，將從多方面引發(fā)項目的系統(tǒng)風險，因此，應在建設實施過程中抓好質(zhì)量管理，確保項目的工程質(zhì)量符合有關要求。六、財務評價結(jié)論綜上分析，項目主要財務評價指標如下:

全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）10.46%全部投資回收期（靜態(tài)）2.41年全部投資回收期（動態(tài)）2.48全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）10.46%全部投資回收期（靜態(tài)）2.41年全部投資回收期（動態(tài)）2.48年成本利潤率:119.72萬元10.68%119.72萬元10.68%時全部投資收益的經(jīng)濟可行性分析表明，本項目的財務指標滿足有關標準的要求。綜上所述，該項目的各項基礎條件已具備、 時機已成熟，既符合國家的有關方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益和良好的社會效益，因此項目是可行的。七、社會效益評價1、 國家增稅效益分析表明，向國家繳納增值稅 326.09萬元，交所得稅190.22萬元。2、 增加了就業(yè)機會本項目建成后，可建設商業(yè)建筑面積達3.3萬川，按每12平方米商業(yè)建筑可安置1個就業(yè)人員計算，可安置就業(yè)人數(shù)2750人以上。能有效安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入。3、 構建了某某對外宣傳、推介平臺本項目的建設成功能為紅侖新型工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了一個很好的對外展示、商貿(mào)、交流平臺，促進地方經(jīng)濟快速發(fā)展。所以說，建設聯(lián)盟商貿(mào)會展中心，無論從經(jīng)濟效益、社會效益多方面分析都是意義重大的。在此建設商貿(mào)會展中心是必要的、可行的。

附表9-2 項目稅費計算表單位：萬元序號名稱合計第1年第2年第3年一一一收入6855.000.002742.004113.001一樓商業(yè)門面收入2475.000.00990.001485.002二樓會展大廳收入1155.000.00462.00693.003三樓商務辦公收入825.000.00330.00495.0044-6商務旅館收入1650.000.00660.00990.005其它收入750.000.00300.00450.00二二二扣除項目5768.032695.792522.42549.821征地拆遷費360.00360.000.000.002項目前期費700.56700.560.000.003項目工程費3336.001334.402001.600.004項目預備費439.66219.83131.9087.935貸款利息162.0081.0081.000.006銷售管理費用(2%)137.100.0054.8482.267銷售經(jīng)營費用(3%)205.650.0082.26123.398稅金及附加427.070.00170.83256.248.1營業(yè)稅(5%)342.750.00137.10205.658.2城市維護建設稅(3.5%)23.990.009.6014.40

8.3教育費附加(1.5%)10.280.004.116.178.4防洪工程維護費(0.18%)12.340.004.947.408.5交易管理費(0.5%)34.280.0013.7120.578.6印花稅(0.05%)3.430.001.372.069財政部規(guī)定的扣除項目-三土地增值額1086.97-2695.79-2476.211086.97四應納稅額(30%)326.09326.09

附表9-3 項目損益表單位：萬元序號項目合計第1年第2年第3年1經(jīng)營收入6855.000.002742.004113.001.1一樓商業(yè)中心收入2475.000.00990.001485.001.2二樓會展大廳收入1155.000.00462.00693.001.3三樓商務辦公收入825.000.00330.00495.001.44-6商務旅館收入1650.000.00660.00990.001.5專用停車場收入750.000.00300.00450.001.62經(jīng)營成本5178.972614.792270.60293.582.1開發(fā)建設成本4836.222614.792133.5087.932.2經(jīng)營成本342.750.00137.10205.653運營費用4修理費用5貸款利息162.0081.0081.000.006經(jīng)營稅金及附加427.070.00170.83256.247土地增值稅326.09326.098本年利潤760.88-2695.79219.583237.099彌補以前年度虧損-2695.79-2476.21760.88

10應稅利潤760.88760.8811所得稅190.22190.2212稅后利潤570.66570.6613公益金57.070.000.0057.0714法定盈余公積金28.530.000.0028.5315任意盈余公積金0.0016可供分配利潤485.060.000.00485.0617累計可供分配利潤485.060.000.00485.06

附表9-4 借款還本付息表單位：萬元序號項目第1年第2年第3年1借款及還本付息1.1期初借款本息累計15000本金15000利息1.2本期借款1500001.2.1長期借款15001.2.2流動資金借款1.2.3短期借款1.3本期應計利息81.0081.000.001.3.1長期借款利息81.0081.000.001.3.2流動資金利息1.3.3短期借款利息1.4本期還本15001.4.1長期借款還本15001.4.2流動資金借款還本1.4.3短貸還本1.5本期付息81.0081.000.002借款償還資金來源2.1利潤

2.2折舊費2.3攤銷費2.4其它還款資金附表9-5 全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目合計第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入6855.000.002742.004113.001.1一樓商業(yè)中心收入2475.000.00990.001485.001.2二樓會展大廳收入1155.000.00462.00693.001.3三樓商務辦公收入825.000.00330.00495.001.44-6商務旅館收入1650.000.00660.00990.001.5專用停車場收入750.000.00300.00450.002現(xiàn)金流出6284.342695.792522.421066.132.1征地拆遷費360.00360.000.000.002.2項目前期費700.56700.560.000.002.3項目工程費3336.001334.402001.600.002.4項目預備費439.66219.83131.9087.932.5貸款利息162.0081.0081.000.002.6銷售管理費用137.100.0054.8482.262.7銷售經(jīng)營