拖欠物業(yè)費(fèi)等物業(yè)的常見(jiàn)糾紛處理方法

拖欠物業(yè)費(fèi)等物業(yè)的常見(jiàn)糾紛處理方法近年來(lái)隨著我區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，城市人口增多，小區(qū)有專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)的占比越來(lái)越高，業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛也隨之增加。常見(jiàn)的物業(yè)糾紛類(lèi)型有哪些？各類(lèi)糾紛應(yīng)如何處理？1.物業(yè)服務(wù)不到位的問(wèn)題部分小區(qū)物業(yè)存在服務(wù)不到位，如：保潔頻率不足、垃圾未及時(shí)清運(yùn)、公共設(shè)施破損未維護(hù)更新、未維持小區(qū)停車(chē)秩序等，未能達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的目標(biāo)。當(dāng)遭遇此類(lèi)情況時(shí)，業(yè)主可自行或通過(guò)業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出相應(yīng)的建議和要求，督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平。物業(yè)企業(yè)有違法違規(guī)行為的，由相關(guān)政府部門(mén)依法查處。根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七十四條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭(zhēng)議的，當(dāng)事人雙方可以協(xié)商解決，也可以向基層人民調(diào)解委員會(huì)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處申請(qǐng)調(diào)解。有關(guān)機(jī)構(gòu)接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)征求另一方當(dāng)事人意見(jiàn)，對(duì)方無(wú)異議的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)即進(jìn)行調(diào)解。達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂調(diào)解協(xié)議書(shū)，申請(qǐng)人民法院確認(rèn)調(diào)解協(xié)議效力的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)；未達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，也可以依法向人民法院提起訴訟。2.業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題物業(yè)糾紛中不僅有物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違約行為，業(yè)主也存在拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)一般可能是因?yàn)椋簩?duì)物業(yè)提供的服務(wù)感到不滿(mǎn)、新房空置未入住等理由。根據(jù)《民法典》第九百四十四條的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。因此，如果物業(yè)服務(wù)公司已按照《物業(yè)服務(wù)合同》履行了對(duì)小區(qū)的服務(wù)職責(zé)，業(yè)主就應(yīng)依法繳納物業(yè)費(fèi)。3.物業(yè)服務(wù)范圍部分業(yè)主以房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題、被其他業(yè)主飼養(yǎng)的動(dòng)物傷害、夜間有人制造噪音擾民等情況為由要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決相關(guān)問(wèn)題或是賠償相應(yīng)損失，否則就拒交物業(yè)費(fèi)，而根據(jù)《民法典》第九百三十八條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。因此，部分情況并不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，例如，房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，受到人身傷害和噪音擾民等事件屬于民事糾紛應(yīng)由相關(guān)部門(mén)依法處理。也就是說(shuō)，業(yè)主用《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定之外的情況要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償為自己服務(wù)是沒(méi)有法律依據(jù)的。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)問(wèn)題對(duì)于業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的情況，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用斷水?dāng)嚯姷氖侄蝸?lái)催促業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，但是根據(jù)《民法典》第九百四十四條的規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。由此可見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自斷水?dāng)嚯妼龠`法行為。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)用停水、停電的手段來(lái)威脅業(yè)主，業(yè)主可以去自來(lái)水公司、供電公司反映情況，也可以向物業(yè)主管部門(mén)投訴。對(duì)由于停水、停電直接造成的財(cái)產(chǎn)損失，還有權(quán)依法向人民法院起訴要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償。綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用合法的手段進(jìn)行催繳，如電話(huà)催繳、上門(mén)催繳、郵寄催費(fèi)通知單進(jìn)行催繳。根據(jù)《民法典》第九百四十四條的規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。因此，業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向人民法院提起訴訟，維護(hù)自身權(quán)益。5.高空拋物問(wèn)題果屑、煙頭、垃圾袋、花盆······近年來(lái)，小區(qū)高空拋物行為屢禁不止，嚴(yán)重?fù)p害了人民群眾的的生命和財(cái)產(chǎn)安全，極易造成小區(qū)業(yè)主人身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，引發(fā)矛盾糾紛。那么在小區(qū)遭遇了高空拋物的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否要承擔(dān)責(zé)任呢？根據(jù)《民法典》第一千二百五十四條：“

禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。可能加害的建筑物使用人補(bǔ)償后，有權(quán)向侵權(quán)人追償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生；未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任。”的規(guī)定，一般高空拋物造成他人損害的，由侵權(quán)人依法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；無(wú)法確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。物業(yè)服務(wù)企業(yè)能證明已采取必要的安全保障措施的可不擔(dān)責(zé)，未能證明的則依法承擔(dān)一定責(zé)任。6.物業(yè)服務(wù)合同的約束力問(wèn)題“為什么我從來(lái)沒(méi)有跟物業(yè)服務(wù)公司簽訂任何協(xié)議，還能跟我要物業(yè)費(fèi)？”相信很多業(yè)主都有這個(gè)疑問(wèn)。事實(shí)上，如果是新小區(qū)，《物業(yè)服務(wù)合同》可能是建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；如果是有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，《物業(yè)服務(wù)合同》可能是業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)合同簽訂的。根據(jù)《民法典》第