物業(yè)管理實(shí)務(wù)市公開(kāi)課一等獎(jiǎng)省賽課獲獎(jiǎng)?wù)n件

物業(yè)管理實(shí)務(wù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)注冊(cè)培訓(xùn)教師華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院博士復(fù)旦大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后流動(dòng)站博士后

關(guān)濤物業(yè)管理實(shí)務(wù)第1頁(yè)本門(mén)課程基本特點(diǎn)1、偏操作，毫無(wú)思想與生氣2、知識(shí)點(diǎn)瑣碎，聯(lián)絡(luò)困難，不易識(shí)記3、同實(shí)踐中詳細(xì)作法偏差較大4、要求一定應(yīng)用能力4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第2頁(yè)基本教學(xué)方法與學(xué)習(xí)方法基本教學(xué)方法：1、厘思緒，抓關(guān)鍵點(diǎn)2、講新與顧舊并重基本學(xué)習(xí)方法：1、紙片小字法小紙張，小字體2、識(shí)記回想法識(shí)記——回想——再識(shí)記——再回想……4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第3頁(yè)本門(mén)課程框架體系業(yè)務(wù)主體：第一章業(yè)務(wù)形成方式與法律形式：第二章、第三章業(yè)務(wù)階段（縱向考查）：第四章到第六章業(yè)務(wù)內(nèi)容（橫向考查）：第七章到第十章業(yè)務(wù)主體對(duì)內(nèi)活動(dòng)：第十一章到第十二章4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第4頁(yè)本門(mén)課程重點(diǎn)難點(diǎn)重點(diǎn)：大致能夠說(shuō)，第一章到第七章、第九章到十一章為重點(diǎn)第八章、第十二到第十五章為次重點(diǎn)

難點(diǎn)：一些必要應(yīng)用能力形成4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第5頁(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)概念與特征

概念中“專(zhuān)門(mén)資質(zhì)”

三個(gè)基本特征

獨(dú)立法人服務(wù)性行業(yè)公共管理性質(zhì)

第一章物業(yè)管理企業(yè)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第6頁(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)分類(lèi)

按股東出資形式來(lái)劃分1.物業(yè)管理有限責(zé)任企業(yè)2.物業(yè)管理股份有限企業(yè)3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)第一章物業(yè)管理企業(yè)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第7頁(yè)第二節(jié)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置

工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段第一章物業(yè)管理企業(yè)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第8頁(yè)二﹑物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批及管理(一)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)條件三級(jí)資質(zhì)各自主管部門(mén)

（二）三級(jí)資質(zhì)差異1.注冊(cè)資金標(biāo)準(zhǔn)2.專(zhuān)業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)3.管理面積標(biāo)準(zhǔn)(三)在申報(bào)資質(zhì)時(shí)需提供資料5項(xiàng)材料

第一章物業(yè)管理企業(yè)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第9頁(yè)第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置一﹑物業(yè)管理企業(yè)組織形式

(一)直線形(二)直線職能形(三)事業(yè)部形(四)矩陣形各種組織形式主要優(yōu)缺點(diǎn)

第一章物業(yè)管理企業(yè)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第10頁(yè)第三節(jié)物業(yè)管理企業(yè)組織形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置二﹑物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置影響原因

1、企業(yè)戰(zhàn)略原因2、外部環(huán)境原因3、技術(shù)原因4、組織規(guī)模及所處階段第一章物業(yè)管理企業(yè)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第11頁(yè)三﹑物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要求

(一)按照規(guī)模﹑任務(wù)設(shè)置(二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)﹑分層管理(三)分工協(xié)作(四)精干﹑高效﹑靈活﹑第一章物業(yè)管理企業(yè)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第12頁(yè)第二章物業(yè)管理招投標(biāo)一﹑物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概念

(一)物業(yè)管理招標(biāo)

1.物業(yè)管理招標(biāo)概念產(chǎn)品預(yù)購(gòu)2.物業(yè)管理招標(biāo)主體普通是物業(yè)建設(shè)單位﹑業(yè)主大會(huì)(單一業(yè)主)﹑物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門(mén))

4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第13頁(yè)

(二)物業(yè)管理投標(biāo)1.物業(yè)管理投標(biāo)概念響應(yīng)2.物業(yè)管理投標(biāo)主體普通是含有符合招標(biāo)條件物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理企業(yè)

第二章物業(yè)管理招投標(biāo)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第14頁(yè)

二、物業(yè)管理招標(biāo)類(lèi)型

1、按物業(yè)類(lèi)型分住宅招標(biāo)和非住宅招標(biāo)

2、按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容實(shí)施劃分整體招標(biāo)分項(xiàng)招標(biāo)分階段招標(biāo)

3、按招標(biāo)主體類(lèi)型劃分建設(shè)單位業(yè)主大會(huì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

4、按項(xiàng)目服務(wù)方式劃分全權(quán)型顧問(wèn)型

第二章物業(yè)管理招投標(biāo)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第15頁(yè)

三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)特點(diǎn)

1、招投標(biāo)綜合性

2、招投標(biāo)差異性

3、招投標(biāo)特殊性

第二章物業(yè)管理招投標(biāo)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第16頁(yè)四、物業(yè)管理招標(biāo)方式

(一)公開(kāi)招標(biāo)經(jīng)過(guò)公告，招標(biāo)對(duì)象不確定(二)邀請(qǐng)招標(biāo)

不需公告，招標(biāo)對(duì)象確定招標(biāo)對(duì)象數(shù)目下限是三個(gè)

第二章物業(yè)管理招投標(biāo)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第17頁(yè)五、物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容

物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式確實(shí)定：全方位物業(yè)管理顧問(wèn)型物業(yè)管理合作型物業(yè)管理

第二章物業(yè)管理招投標(biāo)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第18頁(yè)

第二節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)策劃與實(shí)施

一﹑物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本要求與標(biāo)準(zhǔn)(一)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本要求法律性強(qiáng)市場(chǎng)性強(qiáng) 選擇性強(qiáng)程序性強(qiáng)(二)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)基本標(biāo)準(zhǔn)公平、公正、公開(kāi)和老實(shí)信用

第二章物業(yè)管理招投標(biāo)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第19頁(yè)二﹑物業(yè)管理招標(biāo)條件與程序

(一)物業(yè)管理招標(biāo)條件1.主體條件2.項(xiàng)目條件(二)物業(yè)管理招標(biāo)程序1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組2.編制招標(biāo)文件3.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)4.發(fā)放招標(biāo)文件5.投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審6.接收投標(biāo)文件7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)8.開(kāi)標(biāo)﹑評(píng)標(biāo)＆中標(biāo)第二章物業(yè)管理招投標(biāo)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第20頁(yè)三﹑物業(yè)管理投標(biāo)條件﹑程序與策略技巧

(二)物業(yè)管理投標(biāo)程序1.獲取招標(biāo)信息2.項(xiàng)目評(píng)定與風(fēng)險(xiǎn)防范3.登記并取得招標(biāo)文件4.準(zhǔn)備投標(biāo)文件5.送交投標(biāo)文件6.接收招標(biāo)方資格預(yù)審7.參加開(kāi)標(biāo)﹑現(xiàn)場(chǎng)答辯＆評(píng)標(biāo)8.簽約并執(zhí)行協(xié)議

第二章物業(yè)管理招投標(biāo)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第21頁(yè)(三)投標(biāo)策略及技巧1.投標(biāo)組織策劃2.項(xiàng)目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)踏勘3.投標(biāo)文件編寫(xiě)4.投標(biāo)報(bào)價(jià)策略＆技巧5.現(xiàn)場(chǎng)答辯技巧6.簽約談判技巧

第二章物業(yè)管理招投標(biāo)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第22頁(yè)

第三節(jié)物業(yè)管理方案制訂一﹑制訂物業(yè)管理方案普通程序二﹑制訂物業(yè)管理方案要求三﹑制訂物業(yè)管理方案基本內(nèi)容(一)物業(yè)管理方案基本內(nèi)容1.關(guān)鍵性?xún)?nèi)容2.實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容

第二章物業(yè)管理招投標(biāo)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第23頁(yè)

(二)制訂物業(yè)管理方案關(guān)鍵點(diǎn)及方法1.招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)整體構(gòu)想與構(gòu)思2.管理方式與運(yùn)作程序3.人員配置﹑培訓(xùn)與管理4.管理指標(biāo)與辦法5.管理制度制訂6.擋案資料建立與管理7.早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容8.常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述9.工作計(jì)劃10.物資裝備11.費(fèi)用測(cè)算12.成本控制第二章物業(yè)管理招投標(biāo)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第24頁(yè)

1.招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目標(biāo)整體構(gòu)想與構(gòu)思9、工作計(jì)劃構(gòu)思與計(jì)劃

2.管理方式與運(yùn)作程序4.管理指標(biāo)與辦法5.管理制度制訂管理

6.擋案資料建立與管理檔案

第二章物業(yè)管理招投標(biāo)(二)制訂物業(yè)管理方案關(guān)鍵點(diǎn)及方法7.早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容8.常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述內(nèi)容3.人員配置﹑培訓(xùn)與管理人10.物資裝備物

11.費(fèi)用測(cè)算12.成本控制財(cái)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第25頁(yè)第三章物業(yè)管理協(xié)議第一節(jié)協(xié)議概念一﹑協(xié)議要約(一)協(xié)議要約組成要件

特定意思表示內(nèi)容詳細(xì)確定必須傳到達(dá)受要約人(二)協(xié)議要約與邀請(qǐng)要約

關(guān)鍵是看接收方一旦同意，發(fā)出方是否有權(quán)利撤消(三)協(xié)議要約法律意義

要約撤回與要約撤消4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第26頁(yè)

二﹑協(xié)議承諾

(一)協(xié)議承諾組成要件1.必須由受要約人發(fā)出2.必須再要約要求使用期內(nèi)做出3.內(nèi)容必須同要約內(nèi)容一致4.必須抵達(dá)要約人才能生效

(二)協(xié)議承諾法律意義承諾撤回

第三章物業(yè)管理協(xié)議4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第27頁(yè)

三﹑協(xié)議要件

(一)當(dāng)事人締約能力(二)當(dāng)事人真實(shí)意思表示(三)協(xié)議內(nèi)容正當(dāng)(四)協(xié)議形式正當(dāng)

第三章物業(yè)管理協(xié)議4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第28頁(yè)

四﹑口頭協(xié)議﹑書(shū)面協(xié)議﹑事實(shí)協(xié)議(一)口頭協(xié)議(二)書(shū)面協(xié)議(三)事實(shí)協(xié)議第三章物業(yè)管理協(xié)議4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第29頁(yè)五﹑協(xié)議簽署應(yīng)遵照基本標(biāo)準(zhǔn)

(一)主體平等(二)協(xié)議自由(三)權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等(四)老實(shí)信用(五)遵法和維護(hù)社會(huì)公益第三章物業(yè)管理協(xié)議4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第30頁(yè)第二節(jié)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議一﹑前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議概念

前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方權(quán)利義務(wù)所達(dá)成協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)依據(jù)。

第三章物業(yè)管理協(xié)議4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第31頁(yè)二﹑前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要內(nèi)容協(xié)議五要件：當(dāng)事人＋標(biāo)＋雙方權(quán)利義務(wù)＋違約責(zé)任＋其它事項(xiàng)（一）協(xié)議當(dāng)事人（二）物業(yè)基本情況（三）服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量(四）服務(wù)費(fèi)用（五）物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理（六）承接查驗(yàn)＆使用維護(hù)（七）專(zhuān)題維修資金（八）違約責(zé)任（九）其它事項(xiàng)

第三章物業(yè)管理協(xié)議4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第32頁(yè)

三﹑簽定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意事項(xiàng)

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)

物業(yè)企業(yè)查驗(yàn)對(duì)象僅為共用部位和共用設(shè)施（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

建設(shè)單位應(yīng)該單位對(duì)應(yīng)費(fèi)用（三）前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議解除或終止

協(xié)議期限不確定

第三章物業(yè)管理協(xié)議4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第33頁(yè)第三節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議一﹑物業(yè)服務(wù)協(xié)議概念物業(yè)服務(wù)協(xié)議是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成權(quán)利義務(wù)關(guān)系協(xié)議。

第三章物業(yè)管理協(xié)議4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第34頁(yè)第三節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議

二﹑物業(yè)服務(wù)協(xié)議特點(diǎn)1、代理簽署2、政府介入3、雙務(wù)有償協(xié)議4、集體協(xié)議

第三章物業(yè)管理協(xié)議4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第35頁(yè)第三節(jié)物業(yè)服務(wù)協(xié)議三﹑物業(yè)服務(wù)協(xié)議與前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要區(qū)分

（一）訂立當(dāng)事人不一樣

（二）協(xié)議期限不一樣第三章物業(yè)管理協(xié)議4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第36頁(yè)四﹑物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽署（三）簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意事項(xiàng)1.明確業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)2.明確物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)3.對(duì)違約責(zé)任約定4.對(duì)免責(zé)條款約定5.物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要條款宜細(xì)不宜粗6.協(xié)議簽署要實(shí)事求是7.明確違約責(zé)任界定及爭(zhēng)議處理方式第三章物業(yè)管理協(xié)議4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第37頁(yè)第四節(jié)業(yè)主條約＆其它物業(yè)管理協(xié)議一﹑業(yè)主條約

(一)業(yè)主條約概念由業(yè)主大會(huì)制訂，全體承諾規(guī)范業(yè)主，物業(yè)使用人，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)業(yè)主條約是物業(yè)管理基礎(chǔ)和準(zhǔn)則

(二)業(yè)主條約制訂與宣傳銷(xiāo)售前：建設(shè)單位制訂業(yè)主暫時(shí)條約銷(xiāo)售中：要求買(mǎi)受人對(duì)暫時(shí)條約給予書(shū)面承諾業(yè)主大會(huì)召開(kāi)：業(yè)主條約正是訂立第三章物業(yè)管理協(xié)議4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第38頁(yè)第四章早期介入與前期物業(yè)管理序言：早期介入概念咨詢(xún)活動(dòng)，能夠由單位提供，也能夠有個(gè)人提供早期介入與前期物業(yè)管理不一樣1、服務(wù)內(nèi)容不一樣：前者為專(zhuān)業(yè)技術(shù)支持，后者為物業(yè)管理服務(wù)2、服務(wù)對(duì)象不一樣：前者為建設(shè)單位，后者為業(yè)主早期介入與前期物業(yè)管理起點(diǎn)與終點(diǎn)

4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第39頁(yè)第一節(jié)早期介入二、早期介入作用為了業(yè)主優(yōu)化設(shè)計(jì)有利于提升工程質(zhì)量為了物業(yè)企業(yè)有利于了解物業(yè)情況為前期物業(yè)管理做好充分準(zhǔn)備為了開(kāi)發(fā)企業(yè)有利于提升建設(shè)單位開(kāi)發(fā)效益4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第40頁(yè)第一節(jié)早期介入三、早期介入內(nèi)容：方法和關(guān)鍵點(diǎn)P71（一）可行性研究階段（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（三）建設(shè)階段（四）銷(xiāo)售階段（五）完工驗(yàn)收階段4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第41頁(yè)第二節(jié)前期物業(yè)管理一、物業(yè)管理項(xiàng)當(dāng)前期運(yùn)作P75（一）管理資源完善與優(yōu)化1管理用房到位2物資配置到位3物業(yè)管理人員到位（二）管理制度和服務(wù)規(guī)范完善（三）確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)分包四、前期物業(yè)管理特點(diǎn)基礎(chǔ)性過(guò)渡性波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)性4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第42頁(yè)第五章物業(yè)承接查驗(yàn)序言：P78查驗(yàn)對(duì)象：共用部位和共用設(shè)施查驗(yàn)分類(lèi)：新建物業(yè)承接查驗(yàn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第43頁(yè)第一節(jié)新建物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程圖：一、準(zhǔn)備工作（一）人員準(zhǔn)備（二）計(jì)劃準(zhǔn)備（三）資料準(zhǔn)備（四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第44頁(yè)第一節(jié)新建物業(yè)承接查驗(yàn)二、物業(yè)查驗(yàn)主要內(nèi)容和方式：P79（一）物業(yè)查驗(yàn)主要內(nèi)容（二）物業(yè)查驗(yàn)主要方式

方式——查對(duì)四種詳細(xì)方法4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第45頁(yè)第一節(jié)新建物業(yè)承接查驗(yàn)三、承接查驗(yàn)所發(fā)覺(jué)問(wèn)題處理（二）處理方法4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第46頁(yè)第二節(jié)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)一、準(zhǔn)備工作P82（一）符合承接查驗(yàn)條件（二）成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組（三）準(zhǔn)備資料和工具二、物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容（一）物業(yè)資料情況（二）物業(yè)公用部位，共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)實(shí)狀況（三）各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況（四）其它內(nèi)容4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第47頁(yè)第三節(jié)物業(yè)管理工作移交物業(yè)管理工作三類(lèi)移交一、新建物業(yè)移交P83（一）移交雙方（二）移交內(nèi)容二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作移交（一）移交雙方（二）移交內(nèi)容（四）注意事項(xiàng)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第48頁(yè)第六章入住與裝修管理序言P87入住實(shí)質(zhì)入住期限第一節(jié)入住服務(wù)內(nèi)容一、入住服務(wù)涵義二、入住準(zhǔn)備（一）資料準(zhǔn)備三、入住服務(wù)管理（一）入住流程與手續(xù)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第49頁(yè)第二節(jié)入住服務(wù)應(yīng)注意問(wèn)題一、入住服務(wù)準(zhǔn)備工作要充分P92人力資源充分資料準(zhǔn)備要充分分批辦理入住手續(xù)緊急情況要有預(yù)案4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第50頁(yè)第三節(jié)裝修管理裝修管理依據(jù)一、物業(yè)裝飾裝修管理流程P97（一）流程示意圖二、管理內(nèi)容P100（一）物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理（二）物業(yè)裝飾裝修管理要求（三）物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)管理（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第51頁(yè)第三節(jié)裝修管理三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體責(zé)任P104（一）裝修人和裝修企業(yè)責(zé)任（二）物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門(mén)責(zé)任四、裝修管理應(yīng)注意問(wèn)題P1054月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第52頁(yè)第七章房屋及設(shè)施設(shè)備管理第一節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述一、房屋及設(shè)施設(shè)備種類(lèi)和組成部分房屋種類(lèi)房屋基本組成部分二、房屋及設(shè)施設(shè)備管理基本要求（一）基本要求（二）評(píng)價(jià)參考主要指標(biāo)完好率，危房率、設(shè)施設(shè)備完好率4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第53頁(yè)第一節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備管理概述三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)容和方法（一）使用管理（二）維修保養(yǎng)（三）安全管理（四）技術(shù)檔案資料管理（五）采購(gòu)和零備件管理（六）工量具和維修用設(shè)備管理（七）外包管理（八）技術(shù)支持4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第54頁(yè)第二節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施一、房屋及設(shè)施設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)計(jì)劃制訂P112（一）制訂房屋及設(shè)施設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

基本方法

1維涵養(yǎng)護(hù)方式與類(lèi)別2維涵養(yǎng)護(hù)計(jì)劃種類(lèi)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第55頁(yè)第二節(jié)房屋及設(shè)施設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施二、房屋及設(shè)施設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施P116（一）修前預(yù)檢（二）修前資料準(zhǔn)備（三）修前工藝準(zhǔn)備（四）其它準(zhǔn)備（五）組織實(shí)施（六）驗(yàn)收和存檔4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第56頁(yè)第三節(jié)共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理P121一、制訂合理運(yùn)行計(jì)劃二、配置合格運(yùn)行管理人員三、提供良好工作環(huán)境四、建立健全必要規(guī)章制度4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第57頁(yè)第三節(jié)共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理五、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)管理P122（一）設(shè)備檢驗(yàn)（二）設(shè)備狀態(tài)檢測(cè)（三）定時(shí)預(yù)防性試驗(yàn)（四）設(shè)備故障診療技術(shù)六、節(jié)能管理P123（一）采取管理伎倆節(jié)能降耗（二）采取技術(shù)改造節(jié)能4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第58頁(yè)第四節(jié)房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理項(xiàng)目外包控制二、共用設(shè)施設(shè)備外包管理協(xié)議簽署和外包控制（一）訂立外包管理協(xié)議應(yīng)注意事項(xiàng)（二）外包管理協(xié)議實(shí)施應(yīng)注意問(wèn)題4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第59頁(yè)第五節(jié)幾個(gè)經(jīng)典設(shè)施設(shè)備管理二、給排水系統(tǒng)（一）種類(lèi)三、消防系統(tǒng)（一）組成（三）注意事項(xiàng)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第60頁(yè)第八章物業(yè)環(huán)境管理第一節(jié)清潔衛(wèi)生管理P133一、清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容與基本方法（一）清潔衛(wèi)生服務(wù)內(nèi)容（二）清潔衛(wèi)生服務(wù)管理基本方法二、清潔衛(wèi)生日常管理（二）清潔衛(wèi)生日常管理方法與關(guān)鍵點(diǎn)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第61頁(yè)第二節(jié)白蟻及衛(wèi)生蟲(chóng)害防治一、白蟻防治P137（一）挖巢法（二）藥殺法（三）誘殺法（四）生物防治法二、其它蟲(chóng)害防治（一）鼠害防治（二）滅蚊（三）滅蠅（四）滅蟑（五）其它衛(wèi)生蟲(chóng)害防治4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第62頁(yè)第三節(jié)綠化管理一、綠化管理內(nèi)容P139（一）日常管理（二）翻新改造（三）環(huán)境布置（四）綠化有償服務(wù)二、綠化管理要求P140（一）基本要求4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第63頁(yè)第九章公共秩序管理服務(wù)（P144）公共秩序管理服務(wù)定義：公共秩序管理服務(wù)是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)幫助政府相關(guān)部門(mén)所進(jìn)行公共安全防范和公共秩序維護(hù)等管理服務(wù)活動(dòng)，包含公共安全防范管理服務(wù)、消防管理服務(wù)和車(chē)輛停放管理服務(wù)等方面內(nèi)容。公共秩序管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：公共秩序管理服務(wù)實(shí)施，一要以國(guó)家相關(guān)法規(guī)為準(zhǔn)繩，二要以物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定為依據(jù)，明確相關(guān)各方責(zé)任和義務(wù)，不得超越職權(quán)范圍，不得違規(guī)操作。4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第64頁(yè)第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù)（P144-147）一、公共安全防范管理服務(wù)內(nèi)容公共安全防范管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)幫助政府相關(guān)部門(mén)，為維護(hù)公共治安、施工安全等采取一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。

主要內(nèi)容： （一）出入管理

（二）安防系統(tǒng)使用、維護(hù)和管理

（三）施工現(xiàn)場(chǎng)管理

（四）配合政府開(kāi)展小區(qū)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第65頁(yè)第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù)（P144-147）三、安全防范工作檢驗(yàn)方法

四種方法： （一）日檢

（二）周檢

（三）月檢

（四）督查4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第66頁(yè)第一節(jié)公共安全防范管理服務(wù)（P144-147）四、治安防范注意事項(xiàng)（1）碰到有些人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)馬上向公安機(jī)關(guān)匯報(bào)，并及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，幫助公安機(jī)關(guān)快速平息事件，預(yù)防事態(tài)擴(kuò)大。（2）遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行偷竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，應(yīng)馬上報(bào)警，幫助公安機(jī)關(guān)阻止，并采取主動(dòng)辦法給予搶救、排險(xiǎn)，盡可能降低損失。對(duì)于已發(fā)生案件，應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)工作，方便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵查破案。（3）管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí)，應(yīng)將其勸離管轄區(qū)，或通知其家眷、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。（4）轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時(shí)可禮貌查問(wèn)。（5）管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)馬上通知搶救單位及公安部門(mén)、家眷，并圍護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并做好轄區(qū)客戶(hù)安撫工作，等候搶救單位及公安部門(mén)前來(lái)處理。4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第67頁(yè)第二節(jié)消防管理（P147-153）一、義務(wù)消防隊(duì)伍建設(shè)義務(wù)消防隊(duì)伍是日常消防檢驗(yàn)、消防知識(shí)宣傳及初起火災(zāi)搶救撲滅中堅(jiān)力量，為了做好小區(qū)消防安全工作，各物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)建立完善義務(wù)消防隊(duì)伍，并經(jīng)常進(jìn)行消防知識(shí)與實(shí)操技能訓(xùn)練與培訓(xùn)，加強(qiáng)實(shí)戰(zhàn)能力。

主要內(nèi)容： （一）義務(wù)消防隊(duì)員組成

（二）義務(wù)消防隊(duì)員工作

（三）義務(wù)消防隊(duì)伍訓(xùn)練4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第68頁(yè)第二節(jié)消防管理（P147-153）二、消防制度制訂消防工作指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)：“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。

主要內(nèi)容： （一）制訂物業(yè)管理企業(yè)消防管理要求

（二）制訂消防設(shè)施設(shè)備管理制度

（三）制訂消防檢驗(yàn)方案及應(yīng)急預(yù)案4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第69頁(yè)第二節(jié)消防管理（P147-153）三、物業(yè)消防安全檢驗(yàn)內(nèi)容與方法（一）消防安全檢驗(yàn)內(nèi)容物業(yè)消防安全檢驗(yàn)內(nèi)容主要包含：消防控制室、自動(dòng)報(bào)警（滅火）系統(tǒng)、安全疏散出口、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消防栓和滅火器配置、機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場(chǎng)所。（二）消防安全檢驗(yàn)組織方法和形式 1、專(zhuān)職部門(mén)檢驗(yàn) 2、各部門(mén)、各項(xiàng)目標(biāo)自查（三）消防安全檢驗(yàn)程序和要求（1）日常檢驗(yàn)（2）重大節(jié)日檢驗(yàn)（3）重大活動(dòng)檢驗(yàn)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第70頁(yè)第二節(jié)消防管理（P147-153）五、消防安全預(yù)案制訂（1A）（一）重點(diǎn)防火單位和防火部位確實(shí)定（確定防火重點(diǎn)）（二）滅火方案要求（三）滅火預(yù)案制訂1、滅火預(yù)案制訂2、滅火預(yù)案主要內(nèi)容（1）物業(yè)項(xiàng)目單位基本情況；（2）火災(zāi)危險(xiǎn)性及火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn)；（3）滅火力量布署；（4）滅火辦法及戰(zhàn)術(shù)方法；（5）注意事項(xiàng)；（6）滅火預(yù)案圖。4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第71頁(yè)第三節(jié)車(chē)輛停放管理服務(wù)（P154-156）一、車(chē)輛管理方法與要求（一）建立健全車(chē)輛管理隊(duì)伍（二）車(chē)輛出入管理（出入卡證）（三）車(chē)輛停放管理三類(lèi)人員：（1）車(chē)輛疏導(dǎo)及管理人員；

（2）停車(chē)場(chǎng)維護(hù)人員；

（3）車(chē)輛收費(fèi)管理人員。二項(xiàng)內(nèi)容：（1）引導(dǎo)或勸阻車(chē)輛定點(diǎn)停放；

（2）及時(shí)檢驗(yàn)車(chē)輛是否完好、安全。4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第72頁(yè)第三節(jié)車(chē)輛停放管理服務(wù)（P154-156）二、車(chē)輛管理注意事項(xiàng)（2B）（1）車(chē)輛管理交通標(biāo)識(shí)及免責(zé)通告應(yīng)充分顯著，防止發(fā)生法律糾紛。（2）車(chē)主首次申請(qǐng)辦理停車(chē)卡或月卡時(shí)應(yīng)提交本人身份證、駕駛證、車(chē)輛行駛證原件與復(fù)印件，并簽署停車(chē)位使用協(xié)議，建立雙方車(chē)輛停放服務(wù)關(guān)系。協(xié)議上應(yīng)對(duì)車(chē)輛是有償停放還是無(wú)償停放、是保管關(guān)系還是僅僅車(chē)位租用關(guān)系、停放過(guò)程中安全責(zé)任等法律責(zé)任問(wèn)題給予明確，防止在車(chē)輛出現(xiàn)刮損或丟失時(shí)引發(fā)法律糾紛。（3）車(chē)輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。（4）對(duì)于電梯直接通往室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)小區(qū)，必須做好電梯入口安全防范監(jiān)控辦法，防止不法人員直接從地下車(chē)庫(kù)進(jìn)入樓內(nèi)。4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第73頁(yè)第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第74頁(yè)第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件（P157）物業(yè)管理包括關(guān)系復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)無(wú)處不在。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)假如不加以妥善合理防范，在一定條件下就有可能演化為突發(fā)、影響比較大緊急事件。所以，物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)合理防范和緊急事件有效處置，是物業(yè)管理企業(yè)普遍面臨且無(wú)法回避問(wèn)題。第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第75頁(yè)第一節(jié)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及防范管理（P157-161）一、風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)概念風(fēng)險(xiǎn)定義：風(fēng)險(xiǎn)是指因未來(lái)不確定性所帶來(lái)可能損失，是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值可能性。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)定義：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中，因?yàn)槠髽I(yè)或企業(yè)以外自然、社會(huì)原因所造成應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)意外損失。第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第76頁(yè)第一節(jié)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及防范管理（P157-161）物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型（了解）按管理周期分類(lèi)（1）早期介入風(fēng)險(xiǎn)；

（2）前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)；

（3）日常管理風(fēng)險(xiǎn)。（1）業(yè)主或使用人在使用物業(yè)和接收物業(yè)服務(wù)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)；

（2）物業(yè)管理項(xiàng)目外包服務(wù)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)；

（3）市政公用事業(yè)單位服務(wù)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)；

（4）物業(yè)管理員工服務(wù)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)；

（5）公共媒體宣傳報(bào)道中輿論風(fēng)險(xiǎn)。按行為主體分類(lèi)第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第77頁(yè)第一節(jié)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及防范管理（P157-161）二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容（掌握）（一）早期介入風(fēng)險(xiǎn)（二）前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)1、項(xiàng)目接管不確定性帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；

2、專(zhuān)業(yè)服務(wù)咨詢(xún)風(fēng)險(xiǎn)。1、協(xié)議期限（《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條要求：“期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止”）2、協(xié)議訂立風(fēng)險(xiǎn)（開(kāi)發(fā)商責(zé)任轉(zhuǎn)嫁、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、協(xié)議缺點(diǎn)）3、協(xié)議執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)主法規(guī)意識(shí)淡薄對(duì)協(xié)議不認(rèn)可）第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第78頁(yè)第一節(jié)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及防范管理（P157-161）（三）日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)1、業(yè)主使用物業(yè)、接收服務(wù)中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)

（1）物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)

（2）物業(yè)使用帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)2、物業(yè)管理日常運(yùn)作過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)

（1）管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)

（2）替公用事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在風(fēng)險(xiǎn)

（3）管理項(xiàng)目外包存在風(fēng)險(xiǎn)

（4）物業(yè)管理員工服務(wù)存在風(fēng)險(xiǎn)

（5）公共媒體在宣傳報(bào)道中輿論風(fēng)險(xiǎn)第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第79頁(yè)第一節(jié)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容及防范管理（P157-161）三、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范辦法（熟悉）（1）物業(yè)管理企業(yè)要學(xué)法、懂法和遵法，物業(yè)管理相關(guān)協(xié)議在訂立前要重視協(xié)議主體正當(dāng)性，協(xié)議服務(wù)約定應(yīng)盡可能詳盡，防止歧義。（2）物業(yè)管理企業(yè)要抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí)。（3）妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)主體間關(guān)系（如：業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、市政公用事業(yè)單位、專(zhuān)業(yè)企業(yè)、政府主管部門(mén)等）。第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第80頁(yè)第二節(jié)緊急事件處理（P162-167）一、緊急事件（了解）（一）概念物業(yè)管理緊急事件，是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過(guò)程中突然發(fā)生，可能對(duì)服務(wù)對(duì)象、物業(yè)管理企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害，需要馬上處理事件。（二）緊急事件性質(zhì) （1）偶然性與隨機(jī)性

（2）復(fù)雜性

（3）危害性第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第81頁(yè)第二節(jié)緊急事件處理（P162-167）二、處理緊急事件要求（熟悉）（1）在發(fā)生緊急事件時(shí)，企業(yè)應(yīng)盡可能努力控制事態(tài)惡化和蔓延，把因事件造成損失降低到最低程度，在最短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)正常。（標(biāo)準(zhǔn)上要控制）（2）在發(fā)生緊急事件時(shí)，管理人員不能以消極、推脫甚至是回避態(tài)度來(lái)對(duì)待，應(yīng)主動(dòng)出擊，直面矛盾，及時(shí)處理。（態(tài)度上要主動(dòng)）（3）伴隨事件不停發(fā)展、改變，對(duì)原訂預(yù)防辦法或應(yīng)對(duì)方案要能靈活利用，要能隨各種環(huán)境與條件改變而有針對(duì)性地提出有效處理辦法和方法。（過(guò)程中要權(quán)變）（4）在緊急事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員做好統(tǒng)一現(xiàn)場(chǎng)指揮，安排調(diào)度，以免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”，造成混亂。（指揮上要統(tǒng)一）（5）處理緊急事件應(yīng)以不造成新?lián)p失為前提，不能因急于處理，而不顧后果，造成更大損失。（在一定階段上要止損）第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第82頁(yè)第二節(jié)緊急事件處理（P162-167）三、緊急事件處理過(guò)程（熟悉）緊急事件處理能夠分為事先、事中和事后三個(gè)階段。（一）事先準(zhǔn)備

1、成立緊急事件處理小組

2、制訂緊急事件備選方案

3、制訂緊急事件溝通計(jì)劃（二）事中控制（三）事后處理第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第83頁(yè)第二節(jié)緊急事件處理（P162-167）四、經(jīng)典緊急事件處理（掌握）在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，經(jīng)常見(jiàn)面臨緊急事件有：（一）火警

※

（二）氣體燃料泄漏

（三）電梯故障

※

（四）噪聲侵?jǐn)_

（五）電力故障

※（六）浸水漏水

（七）高空墜物

（八）交通意外

（九）刑事案件

（十）臺(tái)風(fēng)攻擊第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第84頁(yè)第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件【試題探討】掌握

（60%）熟悉

（30%）了解

（10%）1、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件相關(guān)法規(guī)；2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容；3、經(jīng)典緊急事件處理。1、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范方法；2、處理緊急事件要求與過(guò)程。1、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)；2、消防器材配置、使用與維護(hù)；3、緊急事件類(lèi)型。第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第85頁(yè)【參考試題】單項(xiàng)選擇題第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件3、電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí)，乘客應(yīng)采取正確方法是（）。A.確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài)，撬開(kāi)轎廂門(mén)逃生B.經(jīng)過(guò)安全窗撤離轎廂C.經(jīng)過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援D.經(jīng)過(guò)電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員指揮下采取方法自救4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第86頁(yè)第四部分第十一章財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第87頁(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入1、主營(yíng)業(yè)主收入

物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入物業(yè)大修收入2、其它業(yè)務(wù)收入

中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)材料物資銷(xiāo)售廢品回收商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

第十一章財(cái)務(wù)管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第88頁(yè)二、物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用和稅費(fèi)1、營(yíng)業(yè)成本內(nèi)容

直接人工費(fèi)直接材料費(fèi)看法費(fèi)用2、營(yíng)業(yè)成本管理4、稅費(fèi)管理

第十一章財(cái)務(wù)管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第89頁(yè)三、物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)1、利潤(rùn)組成

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)投資凈收益營(yíng)業(yè)外收支凈額補(bǔ)助收入2、利潤(rùn)計(jì)算

第十一章財(cái)務(wù)管理

第一節(jié)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第90頁(yè)一、物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理概述一方面受物業(yè)管理企業(yè)行政管理和業(yè)主指導(dǎo)其次，業(yè)主有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)及其機(jī)構(gòu)監(jiān)督財(cái)務(wù)管理權(quán)利，但是又不能干預(yù)其運(yùn)作二、物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理類(lèi)型 獨(dú)立核算 非獨(dú)立核算

第十一章財(cái)務(wù)管理

第二節(jié)物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第91頁(yè)

一、酬金制與包干制

物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該區(qū)分不一樣物業(yè)性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)整價(jià)

1.酬金制2.包干制3.酬金制和包干制財(cái)務(wù)特征

第十一章財(cái)務(wù)管理

第三節(jié)酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第92頁(yè)二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)考慮原因三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)組成9項(xiàng)四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制依據(jù)五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)核實(shí)關(guān)鍵點(diǎn)及其方法

第十一章財(cái)務(wù)管理

第三節(jié)酬金制、包干制與物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第93頁(yè)一、專(zhuān)題維修基金概念與起源三、專(zhuān)題維修基金管理

第十一章財(cái)務(wù)管理

第四節(jié)物業(yè)管理專(zhuān)題維修基金4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第94頁(yè)四﹑物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽署（三）簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意事項(xiàng)1.明確業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)2.明確物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)3.對(duì)違約責(zé)任約定4.對(duì)免責(zé)條款約定5.物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要條款宜細(xì)不宜粗6.協(xié)議簽署要實(shí)事求是7.明確違約責(zé)任界定及爭(zhēng)議處理方式第十一章財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第95頁(yè)四﹑物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽署（三）簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意事項(xiàng)1.明確業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)2.明確物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)3.對(duì)違約責(zé)任約定4.對(duì)免責(zé)條款約定5.物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要條款宜細(xì)不宜粗6.協(xié)議簽署要實(shí)事求是7.明確違約責(zé)任界定及爭(zhēng)議處理方式第十一章財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第96頁(yè)四﹑物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽署（三）簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意事項(xiàng)1.明確業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)2.明確物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)3.對(duì)違約責(zé)任約定4.對(duì)免責(zé)條款約定5.物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要條款宜細(xì)不宜粗6.協(xié)議簽署要實(shí)事求是7.明確違約責(zé)任界定及爭(zhēng)議處理方式第十一章財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第97頁(yè)四﹑物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽署（三）簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意事項(xiàng)1.明確業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)2.明確物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)3.對(duì)違約責(zé)任約定4.對(duì)免責(zé)條款約定5.物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要條款宜細(xì)不宜粗6.協(xié)議簽署要實(shí)事求是7.明確違約責(zé)任界定及爭(zhēng)議處理方式第十一章財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第98頁(yè)四﹑物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽署（三）簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意事項(xiàng)1.明確業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)2.明確物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)3.對(duì)違約責(zé)任約定4.對(duì)免責(zé)條款約定5.物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要條款宜細(xì)不宜粗6.協(xié)議簽署要實(shí)事求是7.明確違約責(zé)任界定及爭(zhēng)議處理方式第十一章財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第99頁(yè)四﹑物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽署（三）簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意事項(xiàng)1.明確業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)2.明確物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)3.對(duì)違約責(zé)任約定4.對(duì)免責(zé)條款約定5.物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要條款宜細(xì)不宜粗6.協(xié)議簽署要實(shí)事求是7.明確違約責(zé)任界定及爭(zhēng)議處理方式第十一章財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第100頁(yè)四﹑物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽署（三）簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意事項(xiàng)1.明確業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)2.明確物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)3.對(duì)違約責(zé)任約定4.對(duì)免責(zé)條款約定5.物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要條款宜細(xì)不宜粗6.協(xié)議簽署要實(shí)事求是7.明確違約責(zé)任界定及爭(zhēng)議處理方式第十一章財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第101頁(yè)四﹑物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽署（三）簽署物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)注意事項(xiàng)1.明確業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)2.明確物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利義務(wù)3.對(duì)違約責(zé)任約定4.對(duì)免責(zé)條款約定5.物業(yè)服務(wù)協(xié)議主要條款宜細(xì)不宜粗6.協(xié)議簽署要實(shí)事求是7.明確違約責(zé)任界定及爭(zhēng)議處理方式第十一章財(cái)務(wù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第102頁(yè)第四部分第十二章物業(yè)管理檔案管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第103頁(yè)第四部分第十二章 物業(yè)管理檔案管理第一節(jié)物業(yè)管理檔案概念與分類(lèi)第二節(jié)物業(yè)管理檔案搜集與整理第三節(jié)物業(yè)管理檔案利用與保留第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第104頁(yè)第一節(jié)物業(yè)管理檔案概念與分類(lèi)一、物業(yè)管理檔案定義（兩層含義）：

經(jīng)過(guò)歸檔保留原始統(tǒng)計(jì)及其載體該原始統(tǒng)計(jì)信息內(nèi)容4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第105頁(yè)

第一節(jié)物業(yè)管理檔案概念與分類(lèi)二、物業(yè)管理檔案內(nèi)容物業(yè)本身資料：權(quán)屬，技術(shù)和驗(yàn)收文件業(yè)主資料：權(quán)屬檔案資料，個(gè)人資料運(yùn)行期間資料：物業(yè)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)，維修統(tǒng)計(jì)，服務(wù)統(tǒng)計(jì)，行政管理、物業(yè)管理相關(guān)協(xié)議資料;4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第106頁(yè)第一節(jié)物業(yè)管理檔案概念與分類(lèi)三、物業(yè)管理檔案分類(lèi)方法年度分類(lèi)法組織結(jié)構(gòu)分類(lèi)法事件分類(lèi)法：事由分類(lèi)法或問(wèn)題分類(lèi)法4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第107頁(yè)第一節(jié)物業(yè)管理檔案概念與分類(lèi)四、物業(yè)管理檔案存放物業(yè)承接查驗(yàn)期搜集整理檔案資料：長(zhǎng)久入住期整理檔案資料：長(zhǎng)久日常管理搜集資料：短期4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第108頁(yè)第二節(jié)物業(yè)管理檔案搜集與整理一、物業(yè)承接查驗(yàn)期檔案搜集與整理檔案搜集范圍：權(quán)屬資料檔案、技術(shù)資料檔案、驗(yàn)收文件檔案檔案搜集索取對(duì)象：建設(shè)單位4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第109頁(yè)第二節(jié)物業(yè)管理檔案搜集與整理二、物業(yè)入住期檔案搜集與整理檔案搜集范圍：個(gè)人權(quán)屬資料、個(gè)人資料檔案搜集索取對(duì)象：物業(yè)業(yè)主4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第110頁(yè)第二節(jié)物業(yè)管理檔案搜集與整理二、物業(yè)入住期檔案搜集與整理檔案搜集范圍：個(gè)人權(quán)屬資料、個(gè)人資料檔案搜集索取對(duì)象：物業(yè)業(yè)主4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第111頁(yè)第二節(jié)物業(yè)管理檔案搜集與整理三、日常物業(yè)管理期檔案搜集與整理檔案搜集范圍：物業(yè)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)；物業(yè)維修統(tǒng)計(jì)；物業(yè)服務(wù)統(tǒng)計(jì)；物業(yè)管理企業(yè)行政檔案搜集時(shí)間：及時(shí)搜集；月、季度或每年向檔案室移交；移交時(shí)間普通最長(zhǎng)不超出1年4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第112頁(yè)第三節(jié)物業(yè)管理檔案利用與保留一、物業(yè)管理檔案檢索（慣用檢索工具編制方法）分類(lèi)卡片目錄專(zhuān)題卡片目錄主體卡片目錄名稱(chēng)索引4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第113頁(yè)第三節(jié)物業(yè)管理檔案利用與保留二、物業(yè)管理檔案保留與安全共用部分和共用設(shè)施設(shè)備檢測(cè)、檢修與運(yùn)行統(tǒng)計(jì)檔案，其真實(shí)性和保留期應(yīng)有明確要求，普通不能低于設(shè)備使用年限2倍4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第114頁(yè)第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案一、物業(yè)管理企業(yè)信用檔案定義：對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并向社會(huì)公眾宣告：

物業(yè)管理企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員基本情況經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)經(jīng)營(yíng)中違規(guī)、違法劣跡及所受到處罰4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第115頁(yè)第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案二、物業(yè)管理企業(yè)信用檔案建立范圍建設(shè)部：一級(jí)資質(zhì)。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)受委托進(jìn)行管理地方物業(yè)管理行政部門(mén)：二級(jí)資質(zhì)以下建設(shè)部信息中心：提供技術(shù)支持、運(yùn)行和維護(hù)管理、專(zhuān)用軟件4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第116頁(yè)第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案三、物業(yè)管理企業(yè)信用檔案工作目標(biāo)和要求檔案工作目標(biāo)：

以物業(yè)管理電子政務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)自律系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)，……經(jīng)過(guò)中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站互連互通4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第117頁(yè)第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案三、物業(yè)管理企業(yè)信用檔案工作目標(biāo)和要求建設(shè)部要求：1.管理部門(mén)提升認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)2.擴(kuò)大覆蓋面3.確保信息全方面準(zhǔn)確4.及時(shí)做好更新5.統(tǒng)一數(shù)據(jù)平臺(tái)，確保資源共享6.信息傳遞，主要采取電子郵件方式4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第118頁(yè)第四節(jié)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案四、物業(yè)管理企業(yè)信用檔案統(tǒng)計(jì)內(nèi)容五、信用檔案統(tǒng)計(jì)內(nèi)容采集六、物業(yè)管理企業(yè)信用檔案投訴處理

投訴信息轉(zhuǎn)給投訴企業(yè)后，被投訴企業(yè)應(yīng)在15天內(nèi)將處理意見(jiàn)反饋給信息檔案管理部門(mén)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第119頁(yè)第四部分第十三章人力資源管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第120頁(yè)第一節(jié)員工招聘與解聘一、招聘計(jì)劃制訂4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第121頁(yè)第一節(jié)員工招聘與解聘二、招聘組織實(shí)施1.公布招聘信息2.設(shè)計(jì)應(yīng)聘申請(qǐng)表3.對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行初審4.確定選拔方法：面試——五個(gè)步驟：準(zhǔn)備，營(yíng)造友好氣氛、提問(wèn)、結(jié)束和復(fù)審心理測(cè)驗(yàn)——三個(gè)類(lèi)別：智力測(cè)驗(yàn)、個(gè)性測(cè)驗(yàn)和特殊能力測(cè)驗(yàn)知識(shí)測(cè)驗(yàn)——基礎(chǔ)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，普通采取書(shū)面考試勞動(dòng)技能測(cè)驗(yàn)5.人員錄用4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第122頁(yè)第一節(jié)員工招聘與解聘三、員工解聘4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第123頁(yè)第二節(jié)人員培訓(xùn)及管理一、培訓(xùn)體系建立

培訓(xùn)體系選擇：?jiǎn)T工集中，培訓(xùn)資源緊缺，適合建立一級(jí)培訓(xùn)體系；不然建立二級(jí)培訓(xùn)體系4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第124頁(yè)第二節(jié)人員培訓(xùn)及管理二、培訓(xùn)分類(lèi)及內(nèi)容

1.入職培訓(xùn)：包含職前培訓(xùn)和使用培訓(xùn)2.操作層員工知識(shí)和能力培訓(xùn)3.管理層員工知識(shí)和能力培訓(xùn)4.專(zhuān)題培訓(xùn)：更新觀念培訓(xùn)、專(zhuān)題管理培訓(xùn)和專(zhuān)題技術(shù)培訓(xùn)5.晉升培訓(xùn)6.外派培訓(xùn)

4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第125頁(yè)第二節(jié)人員培訓(xùn)及管理三、年度培訓(xùn)計(jì)劃四、培訓(xùn)組織與實(shí)施培訓(xùn)方法：課堂教學(xué)法、現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)法、師徒培訓(xùn)法效果評(píng)定：培訓(xùn)知識(shí)掌握；工作行為改進(jìn)；經(jīng)營(yíng)績(jī)效改進(jìn)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第126頁(yè)第三節(jié)員工薪酬管理一、 員工薪酬管理主要內(nèi)容1.薪酬管理目標(biāo)

吸引高素質(zhì)人才，未定現(xiàn)有隊(duì)伍，使員工安心本職員作，實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)和個(gè)人發(fā)展目標(biāo)協(xié)調(diào)2.薪酬結(jié)構(gòu)確定和調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)

給予員工最大激勵(lì)公平付薪二、薪酬體系設(shè)計(jì)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第127頁(yè)第四節(jié)員工考評(píng)與獎(jiǎng)懲一、 考評(píng)組織與實(shí)施1.考評(píng)程序

周期為1年2.考評(píng)方法定性考評(píng)法：從德、能、勤、績(jī)四個(gè)方面定量考評(píng)法二、員工獎(jiǎng)懲處罰要注意：

處罰要合理，處罰要適當(dāng)，處罰要一致，處罰要靈活4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第128頁(yè)第四部分第十四章客戶(hù)管理4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第129頁(yè)第一節(jié)客戶(hù)溝通一、客戶(hù)溝通概念及內(nèi)容

在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，溝通是一個(gè)常見(jiàn)管理服務(wù)行為，也是物業(yè)客戶(hù)管理一個(gè)主要組成部分二、客戶(hù)溝通準(zhǔn)備4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第130頁(yè)第一節(jié)客戶(hù)溝通三、溝通方法與管理溝通方法：

傾聽(tīng)，提問(wèn)，表示同情，處理問(wèn)題，跟蹤溝通管理：

建立定時(shí)客戶(hù)溝通制度建立跟蹤分析和會(huì)審制度引進(jìn)現(xiàn)金技術(shù)和伎倆，加強(qiáng)客戶(hù)管理四、客戶(hù)溝通注意事項(xiàng)

客戶(hù)所提出要求，不論能否滿(mǎn)足，應(yīng)將結(jié)構(gòu)及時(shí)反饋客戶(hù)。4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第131頁(yè)第二節(jié)客戶(hù)投訴處理一、 投訴內(nèi)容和方式引發(fā)物業(yè)管理投訴原因主要有：物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理收費(fèi)小區(qū)文化活動(dòng)組織突發(fā)事件處理毗鄰關(guān)系二、正確了解投訴意義4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第132頁(yè)第二節(jié)客戶(hù)投訴處理三、物業(yè)管理投訴處理要求1、誰(shuí)受理，誰(shuí)跟進(jìn)，誰(shuí)回復(fù)2.盡快處理，處理不了，向業(yè)主說(shuō)明，再次約定時(shí)間3.詳細(xì)統(tǒng)計(jì)并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)4.盡可能滿(mǎn)足業(yè)主合理要求4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第133頁(yè)第二節(jié)客戶(hù)投訴處理四、物業(yè)管理投訴處理程序1.統(tǒng)計(jì)投訴內(nèi)容2.判定投訴性質(zhì)3.調(diào)查分析投訴原因4.確定處理責(zé)任人5.提出處理投訴方案6.回復(fù)業(yè)主7.回訪8.總結(jié)評(píng)價(jià)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第134頁(yè)第二節(jié)客戶(hù)投訴處理五、物業(yè)管理投訴處理方法1.

耐心傾聽(tīng)，不與爭(zhēng)辯2. 詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，確認(rèn)投訴3. 真正對(duì)待，冷靜處理4. 及時(shí)處理，重視質(zhì)量5. 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改進(jìn)服務(wù)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第135頁(yè)第三節(jié)客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查一、 客戶(hù)滿(mǎn)意度1.客戶(hù)需求。普通來(lái)說(shuō)，客戶(hù)有四種需要：需要被關(guān)心需要被傾聽(tīng)需要服務(wù)人員專(zhuān)業(yè)化需要快速做出反應(yīng)4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第136頁(yè)第三節(jié)客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查一、 客戶(hù)滿(mǎn)意度2.測(cè)量客戶(hù)滿(mǎn)意方法建立受理系統(tǒng)客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)研失去客戶(hù)分析競(jìng)爭(zhēng)者分析4月物業(yè)管理實(shí)務(wù)第137頁(yè)第三節(jié)客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查二、