德置行重慶皇華彰武皇家大院二期產(chǎn)品建議方案

重慶皇華彰武皇家大院二期產(chǎn)品建議方案重慶皇華彰武皇家大院二期產(chǎn)品建議方案前言產(chǎn)品的定位是一個(gè)系統(tǒng)工程，要考慮到多方面因素，如當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、地域、房地產(chǎn)市場、購買力等，從而制定出適合當(dāng)?shù)厥袌龅漠a(chǎn)品。前言產(chǎn)品的定位是一個(gè)系統(tǒng)工程，要考慮到多方面因素，如當(dāng)?shù)氐慕?jīng)目錄二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、地塊整體規(guī)劃一、區(qū)域市場及項(xiàng)目回顧目錄二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、地塊整體規(guī)劃一、區(qū)域1、彰武縣簡介人口：彰武縣總?cè)丝?2萬，農(nóng)村人口約35萬，城鎮(zhèn)人口約7.5萬。總戶數(shù)12.8萬戶，其中農(nóng)村9.5萬戶，城鎮(zhèn)3.3萬戶。城鎮(zhèn)化約為18%。經(jīng)濟(jì)：2012年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成120億元，同比增長24.3%；固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成105億元，同比增長47.2%；公共財(cái)政預(yù)算收入預(yù)計(jì)完成8.6億元，同比增長30.1%，是五年前的6倍，年均遞增48.4%。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展良好，呈遞增態(tài)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)：彰武縣屬于農(nóng)業(yè)大縣，主要支柱型產(chǎn)業(yè)集中在農(nóng)業(yè)、樹苗與畜牧業(yè)。從事農(nóng)業(yè)占比達(dá)80%以上。同時(shí)彰武縣勞動(dòng)力資源較為豐富，也較為廉價(jià)，2010年統(tǒng)計(jì)勞務(wù)輸出9.2萬人次。氣候：彰武縣屬溫帶季風(fēng)氣候，四季分明，雨熱同季，晝夜溫差大，光照充足，春季多風(fēng)。冬季時(shí)間略長，11月-4月，約有6個(gè)月份較為寒冷。作為一個(gè)依靠農(nóng)業(yè)的縣級(jí)城市，與遼寧省其他縣級(jí)城市有許多方面的通性。彰武1、彰武縣簡介人口：作為一個(gè)依靠農(nóng)業(yè)的縣級(jí)城市，與遼寧省其他2、彰武縣簡析：彰武縣城鎮(zhèn)化率為25.8%，有上升空間。農(nóng)業(yè)人口占比達(dá)80%以上。農(nóng)業(yè)大縣，支撐產(chǎn)業(yè)較為單一。經(jīng)濟(jì)水平雖逐年遞增，不過從數(shù)據(jù)上看整體經(jīng)濟(jì)還是比較薄弱。（2011年，農(nóng)業(yè)人口人均收入7100元，在遼寧省排名倒數(shù)第5）。42萬的人口基數(shù)相對(duì)較多，城鎮(zhèn)發(fā)展在人口數(shù)量上主要以鄉(xiāng)村農(nóng)民為主要補(bǔ)充人群。少部分富裕階層及勞動(dòng)力資源向一二線城市流失。農(nóng)業(yè)人口比重大，整體的教育水平比較落后，相應(yīng)人群素質(zhì)較為一般。國家振興老工業(yè)基地，規(guī)劃發(fā)展方向聚集沿海區(qū)域。彰武地處西北位置，在政策及國家投資上享受不到相關(guān)扶持待遇。縣級(jí)政府受經(jīng)濟(jì)制約，市政配套上投資不足。城市級(jí)道路交通網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá)。彰武縣整體經(jīng)濟(jì)與人均收入落后于遼寧省其它市縣，經(jīng)濟(jì)較為薄弱。2、彰武縣簡析：彰武縣城鎮(zhèn)化率為25.8%，有上升空間。彰武項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商占地建面主力戶型產(chǎn)品形式價(jià)格（均價(jià)產(chǎn)品定位市場口碑悅藍(lán)灣中華路西遼寧康大80畝18萬80-90高層、多層3700中高端較好凱旋城建華路中清置業(yè)6.6萬13萬60-70多層3100低端一般御景園中醫(yī)院東遼寧康大7萬13萬80-100多層3200中端較好金桂園火車站興教地產(chǎn)50畝12萬90-115高層、多層二期3500中端較好星河城南城路瑞馳地產(chǎn)不詳4萬80-100高層3600學(xué)區(qū)房中端較好新里程?hào)|環(huán)路春泉地產(chǎn)40萬不詳40-160高層小高3100中低端一般企業(yè)家園不詳不詳不詳不詳多層60-130別墅258、3302900別墅5600中高端不詳3、彰武縣部分在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商占地建面主力戶型產(chǎn)品形式價(jià)格產(chǎn)品定位市場口絕大部分為剛需產(chǎn)品，主力戶型多為80-100平；開發(fā)商全部為中小開發(fā)企業(yè)；產(chǎn)品定位多為中低端，缺乏高端品質(zhì)項(xiàng)目；大部分項(xiàng)目集中縣內(nèi)，依托周邊生活配套；開發(fā)體量較小，無大盤存在；上市體量有限，供需較為平衡，發(fā)展較為健康；當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)發(fā)展較為滯后，傳導(dǎo)人居理念得不到提升；4、彰武縣房地產(chǎn)市場表現(xiàn)是威脅同樣是契機(jī)絕大部分為剛需產(chǎn)品，主力戶型多為80-100平；4、彰武縣房悅瀾灣所處位置近年來發(fā)展較好，周邊配套較為完善，群眾關(guān)注度較高，銷售較好。以悅瀾灣為代表，能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)厝罕娰彿恳庾R(shí)。悅瀾灣購房客戶關(guān)注點(diǎn)：地段、配套、未來發(fā)展、價(jià)格。5、彰武縣房地產(chǎn)市場表現(xiàn)既然悅藍(lán)灣是彰武現(xiàn)售項(xiàng)目表現(xiàn)最好的，那么我們就把它當(dāng)做第一個(gè)要擊敗的對(duì)手悅瀾灣所處位置近年來發(fā)展較好，周邊配套較為完善，群眾關(guān)注度較縱觀彰武縣房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)良好，供需相對(duì)較為平衡，發(fā)展較為健康?；疽员就列⌒烷_發(fā)商把控市場，市場無大盤。開發(fā)商受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人群等因素影響，市場上基本都已剛需產(chǎn)品供應(yīng)為主。城鎮(zhèn)化發(fā)展有上升空間，剛性需求相對(duì)較為旺盛。6、小結(jié)：6、小結(jié)：7、彰武縣沈彰新城簡介本案提出：2008年4月13日，遼寧省省長陳政高到彰武調(diào)研時(shí)指示，彰武要打造全國重要的林產(chǎn)品加工集散地，基地的發(fā)展方向就是建設(shè)產(chǎn)值1000億元的中國——阜新林產(chǎn)品加工基地和以家居為依托的占地50平方公里、人口50萬人的沈彰新城。啟動(dòng)：2010年4月，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)獲批國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，“一核、五帶、十群”的格局支撐起沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的骨架。沈彰新城雄踞五帶之內(nèi)，林產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)位列十群之一，在沈彰新城投資，具有政治優(yōu)勢(shì)明顯，政策環(huán)境優(yōu)越、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出、交通便捷通暢、資源豐富多樣等五大優(yōu)勢(shì)。7、彰武縣沈彰新城簡介本案提出：2008年4月13日，遼寧省8、彰武縣沈彰新城現(xiàn)狀縣行政服務(wù)中心建筑已封頂，現(xiàn)處在停工狀態(tài)。9年制中學(xué)，工程基礎(chǔ)階段，現(xiàn)已停工狀態(tài)。沈彰新城從提出至今經(jīng)過5年的光景，規(guī)劃設(shè)計(jì)等極具吸引力。涉及面寬，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)較為全面，按照彰武所處的地理位置上看，沈彰新城是一個(gè)不錯(cuò)的發(fā)展計(jì)劃。但是新區(qū)至今發(fā)展極為緩慢的現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。社會(huì)謠言也眾說紛紜。當(dāng)?shù)厝巳含F(xiàn)對(duì)新城發(fā)展信心不足。8、彰武縣沈彰新城現(xiàn)狀縣行政服務(wù)中心建筑已封頂，現(xiàn)處在停工狀9、彰武縣沈彰新城口碑在縣級(jí)城市的信息傳播中，口碑傳播為主要的一種傳播媒介，并且較為有特點(diǎn)，表現(xiàn)為：傳播面廣，傳播速度較快，容易形成議論話題。現(xiàn)在沈彰新城的發(fā)展在當(dāng)?shù)厝罕娦闹胁⒉皇呛芸春?。也可以判斷，觀望的情緒也存在投資的企業(yè)中。新城發(fā)展需要的不是口頭上的美好宣傳，更需要實(shí)質(zhì)性的建設(shè)。用具有代表性的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)。一旦形成良好發(fā)展勢(shì)頭，必將受到群眾熱捧。9、彰武縣沈彰新城口碑在縣級(jí)城市的信息傳播中，口碑傳播為主要10、項(xiàng)目現(xiàn)狀皇家大院位于新城居住區(qū)的較為核心位置，相對(duì)地塊環(huán)境較為安靜，條件上適合打造高端別墅類產(chǎn)品。地塊四至為：東側(cè)緊鄰304國道，北側(cè)為9年制縣級(jí)中學(xué)，西側(cè)為縣級(jí)服務(wù)中心，南側(cè)為水源地。無生活配套：周邊無生活配套。交通：只有一條公交線路，1小時(shí)一趟?；A(chǔ)配套嚴(yán)重缺失10、項(xiàng)目現(xiàn)狀皇家大院位于新城居住區(qū)的較為核心位置，相對(duì)地塊11、規(guī)劃現(xiàn)狀5#地

6#地項(xiàng)目規(guī)劃1、2期為排屋產(chǎn)品。其中一期共133戶。11、規(guī)劃現(xiàn)狀5#地6#地項(xiàng)目依據(jù)綜上所述項(xiàng)目產(chǎn)品該怎樣調(diào)整？站在銷售的角度上對(duì)項(xiàng)目后期產(chǎn)品進(jìn)行以下多方面梳理。12、小結(jié)從上述中篩選制約項(xiàng)目因素：1、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)較水平一般，購買力相對(duì)薄弱；2、富裕階層數(shù)量有限，部分外流；3、當(dāng)?shù)乜腿嘿彿坷砟盥浜螅?、市場表現(xiàn)以剛需為主；5、新區(qū)發(fā)展滯后，群眾對(duì)該區(qū)域發(fā)展信心不足；6、項(xiàng)目周邊無生活配套；7、受新區(qū)發(fā)展制約，客戶對(duì)項(xiàng)目增值前景不看好；依據(jù)綜上所述項(xiàng)目產(chǎn)品該怎樣調(diào)整？12、小結(jié)從上述中篩選制約項(xiàng)目錄二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、地塊整體規(guī)劃一、區(qū)域市場及項(xiàng)目回顧目錄二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、地塊整體規(guī)劃一、區(qū)域依據(jù)地塊所在區(qū)域發(fā)展、周邊交通及生活環(huán)境配套以及地塊自身存在客觀條件等綜合評(píng)價(jià)，重新界定項(xiàng)目地塊。1、項(xiàng)目地塊界定區(qū)域?qū)傩陨蛘眯鲁且?guī)劃較好，受上級(jí)政府扶持及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)制約，現(xiàn)階段區(qū)域發(fā)展不夠理想。地塊屬性環(huán)境安靜，周邊綠植豐富，適合宜居。交通條件雖道路網(wǎng)絡(luò)較為豐富，不過交通設(shè)施缺乏，出行不便。項(xiàng)目配套生活、娛樂、購物、醫(yī)療等配套目前沒有；只有具有一定的景觀資源配套。自身?xiàng)l件地塊內(nèi)部規(guī)劃形狀規(guī)整，對(duì)產(chǎn)品朔造有利。區(qū)域發(fā)展屬于起步階段，缺乏必要居住配套，不過看好新城未來前景。依據(jù)地塊所在區(qū)域發(fā)展、周邊交通及生活環(huán)境配套以及地塊自身存在優(yōu)勢(shì)升項(xiàng)目位于沈彰新城核心地段，未來發(fā)展前景較好。大項(xiàng)目體量大，操作空間大，有大盤基調(diào)。扶新城發(fā)展的重要力量，拓荒企業(yè)，政府政策上有一定的扶持。機(jī)會(huì)熱沈彰新城為彰武縣現(xiàn)有及未來發(fā)展的主要方向。在多方面的招商及政策上會(huì)有寬松態(tài)勢(shì)。前景較好空彰武房地產(chǎn)市場發(fā)展落后，存在市場空白點(diǎn)，市場提升空間大。劣勢(shì)荒人當(dāng)?shù)厝巳喊簿永砟盥浜?，小農(nóng)意識(shí)強(qiáng)烈。聲新區(qū)的遲緩造成群眾口碑較差。缺首期別墅類產(chǎn)品數(shù)量偏高，定位高端，缺乏足夠客戶群體做有力支撐。威脅大未來區(qū)域隨發(fā)展而使上市體量供應(yīng)加大，加劇競爭。險(xiǎn)未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的抑制和影響，以及由此而產(chǎn)生的市場不確定性。以及現(xiàn)行政府反貪和控制地方政府建設(shè)性投資。熟通過彰武項(xiàng)目找經(jīng)驗(yàn)，為立足東北打基礎(chǔ)?，F(xiàn)有周邊環(huán)境荒涼，周邊無生活配套。出行不便等條件對(duì)住宅產(chǎn)品都有較大影響。2、SOWT分析優(yōu)勢(shì)升項(xiàng)目位于沈彰新城核心地段，未來發(fā)展前景較好。大項(xiàng)目體量3、SWOT分析小結(jié)緊緊抓住沈彰新城核心區(qū)位價(jià)值和地段優(yōu)勢(shì)、利用政府支持催促加速建設(shè)現(xiàn)停工的政府辦公機(jī)構(gòu)及學(xué)校、關(guān)注新區(qū)發(fā)展動(dòng)態(tài)，掌握第一手新區(qū)信息，同時(shí)自身進(jìn)行城市化前瞻性規(guī)劃設(shè)計(jì)、著力打造高附加值的產(chǎn)品力和公園景觀、搶先入市建立項(xiàng)目高端標(biāo)桿形象占位，充分挖掘項(xiàng)目價(jià)值和市場潛力，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3、SWOT分析小結(jié)緊緊抓住沈彰新城核心區(qū)位價(jià)值和地段優(yōu)勢(shì)、二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、產(chǎn)品模式思考一、區(qū)域市場及項(xiàng)目回顧二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、產(chǎn)品模式思考一、區(qū)域市場1、項(xiàng)目價(jià)值發(fā)展方向預(yù)判根據(jù)上面簡述，產(chǎn)品調(diào)整應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)因素：客戶群體：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)薄弱，富裕群體數(shù)量有限；農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)民比例高；居家理念落后；區(qū)位：項(xiàng)目所在區(qū)域特殊性；現(xiàn)無配套的現(xiàn)狀；未來區(qū)域發(fā)展帶來的產(chǎn)品升級(jí)空間；市場：與競品項(xiàng)目的差異化；價(jià)格上的參考；保質(zhì)保量，高標(biāo)準(zhǔn)；氛圍：縣級(jí)城市的口碑；形成銷售的熱度；1、項(xiàng)目價(jià)值發(fā)展方向預(yù)判根據(jù)上面簡述，產(chǎn)品調(diào)整應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)產(chǎn)品調(diào)整的思路：壓縮總價(jià)、拓寬客群、豐富產(chǎn)品線、鑄造精品、增強(qiáng)自身市場競爭力！產(chǎn)品調(diào)整的思路：產(chǎn)品形態(tài)奢侈大宅（在建排屋產(chǎn)品）精致型住宅舒適型住宅位置區(qū)位較為支持區(qū)位不支持區(qū)位支持較弱市場當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，富裕階層比例較少，部分外流，相應(yīng)客戶群體有限。實(shí)用性較強(qiáng)廣受市場認(rèn)可，注重生活配套的全面性，交通的暢達(dá)性。適合城市高節(jié)奏。前期入市為別墅類產(chǎn)品，所以產(chǎn)品調(diào)整不宜差異太大。舒適型住宅較多為高端項(xiàng)目，比較適合現(xiàn)有條件調(diào)整。自身?xiàng)l件位置自然風(fēng)光一般，示范區(qū)建設(shè)較有效果，靠自身投入彌補(bǔ)環(huán)境不足。私密性較好，安靜。1、受區(qū)域影響，現(xiàn)階段無法滿足配套要求。2、等待區(qū)域發(fā)展，可在后期產(chǎn)品中規(guī)劃。1、對(duì)居住舒適環(huán)境，景觀配套要求相對(duì)較高。2、自身比較適合低密度住宅3、指標(biāo)要求限制盈利1、豪宅消化速度慢，變現(xiàn)能力弱，利潤空間大。2、市場遇冷，需求有限，可少量建設(shè)。1、消化速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較小。2、利潤空間較大1、消化速度較慢，變現(xiàn)能力一般，利潤空間相對(duì)較大。2、利用政府關(guān)系，盡量提前進(jìn)行產(chǎn)品上市預(yù)售。支持度★★★★★★建議現(xiàn)有產(chǎn)品等待消化，后期暫不考慮。選取其優(yōu)勢(shì)——戶型上的，面積段上的。注重實(shí)用性。采用非常重注舒適性、美觀性的情景洋房產(chǎn)品主為。2、物業(yè)發(fā)展方向選擇結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，建議結(jié)合后兩者。使產(chǎn)品線全面豐富2、物業(yè)發(fā)展方向選擇結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，建議結(jié)合后兩者。使產(chǎn)品從產(chǎn)品的外立面來看，將更加符合城市定位與城市發(fā)展相符，更體現(xiàn)建筑品質(zhì)；從戶型的大小來看，主力需求面積在短時(shí)間內(nèi)很難發(fā)生較大變化，仍將以80-120平米為主力需求，對(duì)房屋的基本需求向舒適型、宜居型的購房觀念轉(zhuǎn)變；從戶型的布局來看，戶型設(shè)計(jì)將更加科學(xué)人性化，更加注重細(xì)節(jié)；從園林設(shè)計(jì)上來看，園林將與人、自然、建筑三者有機(jī)融合在一起的整體考慮，異域風(fēng)情的園林將與城市的園林景觀形成一種互補(bǔ)；從開發(fā)體量上來看，近幾年市場供應(yīng)體量較大，購房置業(yè)首選方向?qū)⑾虼蟊P方向靠攏；從住宅的價(jià)格來看，隨著房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，價(jià)格將略有小幅的上漲；從物業(yè)服務(wù)上來看，隨著城市提速、生活升級(jí)，將顛覆以前的粗放式的管理，向服務(wù)式、品質(zhì)化、人性化的管理發(fā)展。3、商品房發(fā)展趨勢(shì)與自身調(diào)整方向簡述從產(chǎn)品的外立面來看，將更加符合城市定位與城市發(fā)展相符，更體現(xiàn)4、二期調(diào)整方向項(xiàng)目價(jià)值取向：?真正的花園洋房，標(biāo)新立異；?高品質(zhì)，經(jīng)濟(jì)合理；?溫馨居?。?形象體面；?億元景觀；競爭力因素：?有社區(qū)級(jí)商業(yè)整體品質(zhì)的支持；?有價(jià)值感能吸引眼球的建筑立面設(shè)計(jì)；?全功能緊湊產(chǎn)品；?總價(jià)低、高性價(jià)比。高端、環(huán)保、綠色、生態(tài)、宜居、大盤、情景、歐式、觀賞性、舒適性、超值4、二期調(diào)整方向項(xiàng)目價(jià)值取向：高端、環(huán)保、綠色、生態(tài)、宜居、5、面積段分析產(chǎn)品調(diào)整后面對(duì)客群將較為廣泛。面積配比應(yīng)考慮當(dāng)?shù)厝巳禾攸c(diǎn)。1、婚房的需求：當(dāng)?shù)厝巳航Y(jié)婚較早，且首次購房考慮一步到位，起步基本選擇二室產(chǎn)品。要求以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，關(guān)注配套及滿足基本生活需求。2、改善型需求：除考慮生活配套外，也注重小區(qū)環(huán)境，對(duì)孩子就學(xué)較便利性也較為關(guān)注。3、再次改善需求：比例相對(duì)較小，可以概括為較富裕一層，與現(xiàn)有客戶積累表現(xiàn)較為一致，除關(guān)注居住環(huán)境外同時(shí)考慮區(qū)域發(fā)展。4、投資型客戶：當(dāng)?shù)赝顿Y客主要以門市投資為主，關(guān)注收益穩(wěn)定，增值保值。住宅類除非升值空間較大。購買主因年齡階段主力需求面積區(qū)間關(guān)注點(diǎn)獨(dú)立空間（不含婚房）20-30歲50-80㎡較少結(jié)婚購房24-35歲75-100㎡價(jià)格、面積、配套首次改善35-50歲90-130㎡價(jià)格、品質(zhì)、配套、增值空間再次改善40-55歲100-150㎡居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)投資兼自住35-50歲70-90㎡價(jià)格、品質(zhì)、環(huán)境、升值空間投資35-50歲70-90㎡價(jià)格、區(qū)域發(fā)展、升值空間5、面積段分析產(chǎn)品調(diào)整后面對(duì)客群將較為廣泛。面積配比應(yīng)考慮當(dāng)6、面積段配比建議50-6060-8080-100100-110110-130一室緊湊型2室舒適型2室緊湊型3室舒適型3室7%20%40%23%10%現(xiàn)有排屋市場遇冷，在建套數(shù)為87套，足夠市場消化，不建議在建別墅類產(chǎn)品；一期未建地塊建議調(diào)整為二期；二期產(chǎn)品集中精品花園洋房產(chǎn)品；面積主打80-110面積段；調(diào)整后面積段較為豐富；二期（缺少地塊指標(biāo)）6、面積段配比建議現(xiàn)有排屋市場遇冷，在建套數(shù)為87套，足夠市6、產(chǎn)品覆蓋人群產(chǎn)品的調(diào)整后，洋房面積段為50-130㎡，聯(lián)排別墅面積段為170-290㎡.由產(chǎn)品形態(tài)及面積段所產(chǎn)生的總價(jià)原因，所面向客戶群體較為廣泛。財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層中高收入階層中等收入階層中低收入階層低收入階層礦業(yè)、林業(yè)、中小私營企業(yè)主、事業(yè)單位員工、個(gè)體工商戶、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員等社會(huì)上富有人群。農(nóng)民、畜牧業(yè)、普通工薪階層。我們不是剛需產(chǎn)品也不是改善產(chǎn)品，我們只為客戶打造好房子，讓各類人群都能買得起。6、產(chǎn)品覆蓋人群產(chǎn)品的調(diào)整后，洋房面積段為50-130㎡，5#地一期（聯(lián)排別墅）6#地二期（花園洋房）社區(qū)級(jí)商業(yè)景觀式風(fēng)情內(nèi)街7、二期地塊調(diào)整建議一期壓縮產(chǎn)品體量，對(duì)聯(lián)排別墅進(jìn)行戶型上的調(diào)整。5#地一期6#地二期社區(qū)級(jí)商業(yè)1、容積率低：花園洋房舒適性的第一指標(biāo)是容積率，一般在1.5以下。2、品質(zhì)較高：舒適的居住性（戶外和戶內(nèi)的非常豐富的變化）用材上選擇別墅項(xiàng)目中才有的元素，同時(shí)在戶型上下足工夫，既要保證通透的視野，又要做到使用面積的緊湊。利用花園洋房特殊的露、退、錯(cuò)、躍等方式，使室內(nèi)空間與陽臺(tái)、生態(tài)長廊連成一體，做到步步有景，處處生機(jī)盎然。3、附加值多：相對(duì)較高的性價(jià)比，一般而言，花園洋房會(huì)贈(zèng)送一定的面積(如綠地、閣樓、車庫等)，得房率也較高，同時(shí)考慮開發(fā)商和物業(yè)公司的品牌。7、產(chǎn)品調(diào)整建議1、容積率低：花園洋房舒適性的第一指標(biāo)是容積率，一般在1.5花園洋房介于別墅和普通洋房之間，6層以下多層板式建筑，以4層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈(zèng)送花園，其它層均贈(zèng)送大面積的露臺(tái)，得房率較高。也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。廣義的花園洋房不再是別墅，在某種意義上稱之為GardenHouse(花園住宅)或GardenApartment(花園公寓)。在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院或準(zhǔn)私家花園、露臺(tái)，并在把握用地經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，尋求居住的別墅空間特征，在戶型設(shè)計(jì)上最大限度達(dá)到舒適性、墅空間特征，實(shí)用性與觀賞性。

7、產(chǎn)品調(diào)整建議花園洋房7、產(chǎn)品調(diào)整建議8、風(fēng)格及立面參考南向北向地中海風(fēng)情洋房：處處洋溢著熱情，一般有寬闊的陽臺(tái)。外墻多為鮮亮的黃色或白色，有拱形的窗戶，屋頂?shù)钠露容^緩，屋面多為紅色的筒狀陶瓦。建筑造型與優(yōu)雅淳樸的自然風(fēng)光渾然一體,藝術(shù)般地塑造出現(xiàn)代熱帶濱海休閑文化底蘊(yùn)。

結(jié)合當(dāng)?shù)匦枨笤诹⒚娼ㄗh：地中海托斯卡納風(fēng)格；外立面主色調(diào)依照現(xiàn)有色調(diào)；加大南側(cè)窗尺度；多層退臺(tái)；底層石材裝飾，露臺(tái)鐵藝圍欄；南戶及邊戶臥室適當(dāng)可以加飄窗設(shè)計(jì)；8、風(fēng)格及立面參考南向北向地中海風(fēng)情洋房：處處洋溢著熱情，一利用天然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合地中海元素將托斯卡納莊園的的神韻完美展現(xiàn)。產(chǎn)品分布采用橫排式布局，更有效地與社區(qū)園林景觀互動(dòng)。

歐式鐵藝自然石材棱角分明質(zhì)感醇厚的外立面8、風(fēng)格及立面參考利用天然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合地中海元素將托斯卡納莊園的的神韻完美展8、風(fēng)格及立面參考8、風(fēng)格及立面參考園林設(shè)計(jì)總體思路：結(jié)合項(xiàng)目的自然資源條件及樓盤的開發(fā)思路，秉承“自然的、生態(tài)的、健康的、休閑的、尊崇的”設(shè)計(jì)主線，將其設(shè)計(jì)成為豐富多彩的親水休閑水景園林。園林設(shè)計(jì)總體思路：園區(qū)內(nèi)不同區(qū)域使用不同材質(zhì)進(jìn)行鋪裝，延續(xù)整體項(xiàng)目風(fēng)格同時(shí)與周邊景色融為一體，同時(shí)考慮到排水、防滑、指示等多功能。9、景觀參考園區(qū)內(nèi)不同區(qū)域使用不同材質(zhì)進(jìn)行鋪裝，延續(xù)整體項(xiàng)目風(fēng)9、景觀參將南方精致園林中的水系水景巧妙組合，采用不同種水系植被分層次組合。9、景觀參考——水系將南方精致園林中的水系水景巧妙組合，采用不同種水系9、景觀參9、景觀參考——小品園林小品應(yīng)體現(xiàn)濃郁的地中海風(fēng)情9、景觀參考——小品園林小品應(yīng)體現(xiàn)濃郁的地中海風(fēng)情10、戶型參考面積戶型設(shè)計(jì)建議統(tǒng)一建議50-60一室二廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)緊湊、實(shí)用、不浪費(fèi)空間。最好有一定贈(zèng)送空間，或有可拆改小2室條件。各個(gè)空間的功能最大完善化和簡單化－全功能空間盡可能親近自然的－自然空間替購買者思考－最高使用率有大尺度贈(zèng)送空間—如露臺(tái)、飄窗優(yōu)化玄關(guān)、過廊。60-80二室二廳一衛(wèi)緊湊型兩室，以南北為主，倡導(dǎo)實(shí)用，不浪費(fèi)面積。80-100二室二廳一衛(wèi)南北戶型，布局合理。100-110三室二廳一衛(wèi)緊湊三室，實(shí)用，南北戶型。110-130三室二廳一衛(wèi)舒適型三室，南北戶型，南向面寬戶型設(shè)計(jì)建議：10、戶型參考面積戶型設(shè)計(jì)建議統(tǒng)一建議50-60一室二廳一衛(wèi)10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——水立方10、戶型參考——水立方10、戶型參考——水立方10、戶型參考——水立方10、戶型參考——水立方10、戶型參考——水立方10、戶型參考——水立方10、戶型參考——水立方10、其它戶型參考三房戶型參考10、其它戶型參考三房戶型參考三房戶型參考10、其它戶型參考三房戶型參考10、其它戶型參考二室戶型參考10、其它戶型參考二室戶型參考10、其它戶型參考二室戶型參考10、其它戶型參考二室戶型參考10、其它戶型參考目錄二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、地塊整體規(guī)劃一、區(qū)域市場及項(xiàng)目回顧目錄二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、地塊整體規(guī)劃一、區(qū)域產(chǎn)品敲定后，如何包裝造勢(shì)？以一個(gè)火熱的關(guān)注勢(shì)頭進(jìn)入市場呢？兩點(diǎn)概括：1、皇華為您打造一座城市！2、最好的產(chǎn)品+最好的享受=市場的普通價(jià)格您選誰？產(chǎn)品敲定后，如何包裝造勢(shì)？以一個(gè)火熱的關(guān)注勢(shì)頭進(jìn)入市場呢？1整體思路整體思路5#地一期（聯(lián)排別墅）6#地二期（花園洋房）社區(qū)級(jí)商業(yè)景觀式風(fēng)情內(nèi)街地塊整體方案建議皇華小型主題樂園會(huì)所、音樂噴泉三期精品花園小區(qū)（洋房、小高）沿街商業(yè)四期皇華城沿街商業(yè)景觀路沿街商業(yè)5#地一期6#地二期社區(qū)級(jí)商業(yè)思路用娛樂產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域及項(xiàng)目自身發(fā)展，既然新區(qū)給不了客戶信心，那么皇華為您造座城。以一個(gè)摩天輪塑造新區(qū)地標(biāo)。目的多產(chǎn)業(yè)有效搭配，形成生活與娛樂互動(dòng)。作用吸引眼球，不一樣的生活。勾起欲望，倡導(dǎo)、體驗(yàn)居住新理念。自身?xiàng)l件三期皇華主題樂園的投入需要政府政策與資金投入。建議與政府或其它企業(yè)協(xié)商合作。北山公園搬遷至此。盈利評(píng)估招商相對(duì)較難，且受季節(jié)性的限制，冬季人流少，盈利狀況不佳。建議先造景，后配套，或者以一個(gè)摩天輪為主，其余為小型配套設(shè)施。項(xiàng)目整體規(guī)劃是有必要的。皇華對(duì)項(xiàng)目的整體細(xì)致的規(guī)劃，是在對(duì)外界傳遞信號(hào)。地塊整體方案建議思路用娛樂產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域及項(xiàng)目自身發(fā)展，既然新區(qū)給不了客戶地塊整體方案建議——噴泉廣場音樂噴泉廣場不僅美觀好看并吸引眼球地塊整體方案建議——噴泉廣場音樂噴泉廣場不僅美觀好看并吸引眼游樂場這個(gè)名字不簡單的代表著孩子，隨著發(fā)展現(xiàn)在有了更多在意義。主題公園面對(duì)不同年齡段的人群，讓彰武縣有第一個(gè)主題樂園。地塊整體方案建議——主題樂園海盜船、旋轉(zhuǎn)木馬等造價(jià)較高，可進(jìn)行招商。游樂場這個(gè)名字不簡單的代表著孩子，隨著發(fā)展現(xiàn)在有了更多在意義摩天輪不僅可以作為地標(biāo)式建筑，俯瞰整個(gè)新區(qū)，更蘊(yùn)涵個(gè)很多意義。地塊整體方案建議——主題樂園摩天輪不僅可以作為地標(biāo)式建筑，俯瞰整個(gè)新區(qū)，更蘊(yùn)涵個(gè)很多意義地塊整體方案建議——主題樂園露天電影院能夠在夏季有效聚集人群。十五年前老愛唱這首民謠了：在我家樓下的空地是一個(gè)電影院...那你還好，經(jīng)歷了那個(gè)時(shí)代。如今的孩子們已不懂得從前，那時(shí)候的人們陶醉過的世界。地塊整體方案建議——主題樂園露天電影院能夠在夏季有效聚集人群地塊整體方案建議——主題樂園炫彩與綠色交織，豐富色彩的搭配。彰武缺水，可用假山與水系，營造出山水意境。注：水系需做防水處理，以免流失。地塊整體方案建議——主題樂園炫彩與綠色交織，豐富色彩的搭配。地塊整體方案建議——風(fēng)情內(nèi)街內(nèi)街作為園區(qū)內(nèi)必要的配套，應(yīng)考慮項(xiàng)目缺少的生活配套。以較強(qiáng)的昭示性及實(shí)用性贏得市場眼球。豐富項(xiàng)目配套。商業(yè)街應(yīng)與項(xiàng)目二期建設(shè)同期進(jìn)行，同期銷售。地塊整體方案建議——風(fēng)情內(nèi)街內(nèi)街作為園區(qū)內(nèi)必要的配套，應(yīng)考慮內(nèi)街建議：商鋪面積以100左右平為主。面寬5米左右，進(jìn)深不易過長?？蛇x擇背對(duì)背設(shè)計(jì)。為幼兒園與超市留專屬位置。公共座椅起到留住人流作用，設(shè)計(jì)舒適有特色。內(nèi)街部分公共路段禁止車輛進(jìn)入。同時(shí)內(nèi)街注重綠化景觀的修飾。為更好的使商鋪達(dá)到高的入住率，可在后期進(jìn)行返租及相應(yīng)優(yōu)惠措施，帶動(dòng)房屋銷售。地塊整體方案建議——風(fēng)情內(nèi)街內(nèi)街建議：地塊整體方案建議——風(fēng)情內(nèi)街俗話說“要想富先修路”。交通是客戶極為關(guān)注的問題，也是我們面臨的重要問題。因此我們?cè)跇I(yè)主巴士上要做夠文章。5輛業(yè)主巴士，全天為業(yè)主出行提供便利。并提供業(yè)主叫車服務(wù)。同時(shí)在推廣時(shí)期就運(yùn)用，也是一個(gè)活招牌。地塊整體方案建議——交通俗話說“要想富先修路”。交通是客戶極為關(guān)注的問題，也是我們面地塊整體方案建議——名稱首期“皇華—皇家大院”，略有些俗氣，當(dāng)初可能考慮到當(dāng)入鄉(xiāng)隨俗。建議二期修改名稱，如：二期“皇華—愛琴海”等（再議）。地塊整體方案建議——名稱首期“皇華—皇家大院”，略有些俗氣，荷蘭風(fēng)情主題社區(qū)西班牙地中海風(fēng)格皇華城市綜合體皇華種業(yè)、鈣業(yè)產(chǎn)業(yè)園美式風(fēng)情小鎮(zhèn)皇華五盤規(guī)劃開啟城市繁榮入市先造勢(shì)，5盤規(guī)劃有利于增強(qiáng)客戶對(duì)皇華的信心?；嗜A為您打造一個(gè)城市！荷蘭風(fēng)情主題社區(qū)西班牙地中海風(fēng)格皇華城市綜合體皇華種業(yè)、美式產(chǎn)品建議敲定后推廣計(jì)劃、銷售計(jì)劃將跟進(jìn)。產(chǎn)品建議敲定后推廣計(jì)劃、銷售計(jì)劃將跟進(jìn)。ENDEND重慶皇華彰武皇家大院二期產(chǎn)品建議方案重慶皇華彰武皇家大院二期產(chǎn)品建議方案前言產(chǎn)品的定位是一個(gè)系統(tǒng)工程，要考慮到多方面因素，如當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、地域、房地產(chǎn)市場、購買力等，從而制定出適合當(dāng)?shù)厥袌龅漠a(chǎn)品。前言產(chǎn)品的定位是一個(gè)系統(tǒng)工程，要考慮到多方面因素，如當(dāng)?shù)氐慕?jīng)目錄二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、地塊整體規(guī)劃一、區(qū)域市場及項(xiàng)目回顧目錄二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、地塊整體規(guī)劃一、區(qū)域1、彰武縣簡介人口：彰武縣總?cè)丝?2萬，農(nóng)村人口約35萬，城鎮(zhèn)人口約7.5萬?？倯魯?shù)12.8萬戶，其中農(nóng)村9.5萬戶，城鎮(zhèn)3.3萬戶。城鎮(zhèn)化約為18%。經(jīng)濟(jì)：2012年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成120億元，同比增長24.3%；固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成105億元，同比增長47.2%；公共財(cái)政預(yù)算收入預(yù)計(jì)完成8.6億元，同比增長30.1%，是五年前的6倍，年均遞增48.4%。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展良好，呈遞增態(tài)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)：彰武縣屬于農(nóng)業(yè)大縣，主要支柱型產(chǎn)業(yè)集中在農(nóng)業(yè)、樹苗與畜牧業(yè)。從事農(nóng)業(yè)占比達(dá)80%以上。同時(shí)彰武縣勞動(dòng)力資源較為豐富，也較為廉價(jià)，2010年統(tǒng)計(jì)勞務(wù)輸出9.2萬人次。氣候：彰武縣屬溫帶季風(fēng)氣候，四季分明，雨熱同季，晝夜溫差大，光照充足，春季多風(fēng)。冬季時(shí)間略長，11月-4月，約有6個(gè)月份較為寒冷。作為一個(gè)依靠農(nóng)業(yè)的縣級(jí)城市，與遼寧省其他縣級(jí)城市有許多方面的通性。彰武1、彰武縣簡介人口：作為一個(gè)依靠農(nóng)業(yè)的縣級(jí)城市，與遼寧省其他2、彰武縣簡析：彰武縣城鎮(zhèn)化率為25.8%，有上升空間。農(nóng)業(yè)人口占比達(dá)80%以上。農(nóng)業(yè)大縣，支撐產(chǎn)業(yè)較為單一。經(jīng)濟(jì)水平雖逐年遞增，不過從數(shù)據(jù)上看整體經(jīng)濟(jì)還是比較薄弱。（2011年，農(nóng)業(yè)人口人均收入7100元，在遼寧省排名倒數(shù)第5）。42萬的人口基數(shù)相對(duì)較多，城鎮(zhèn)發(fā)展在人口數(shù)量上主要以鄉(xiāng)村農(nóng)民為主要補(bǔ)充人群。少部分富裕階層及勞動(dòng)力資源向一二線城市流失。農(nóng)業(yè)人口比重大，整體的教育水平比較落后，相應(yīng)人群素質(zhì)較為一般。國家振興老工業(yè)基地，規(guī)劃發(fā)展方向聚集沿海區(qū)域。彰武地處西北位置，在政策及國家投資上享受不到相關(guān)扶持待遇?？h級(jí)政府受經(jīng)濟(jì)制約，市政配套上投資不足。城市級(jí)道路交通網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá)。彰武縣整體經(jīng)濟(jì)與人均收入落后于遼寧省其它市縣，經(jīng)濟(jì)較為薄弱。2、彰武縣簡析：彰武縣城鎮(zhèn)化率為25.8%，有上升空間。彰武項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商占地建面主力戶型產(chǎn)品形式價(jià)格（均價(jià)產(chǎn)品定位市場口碑悅藍(lán)灣中華路西遼寧康大80畝18萬80-90高層、多層3700中高端較好凱旋城建華路中清置業(yè)6.6萬13萬60-70多層3100低端一般御景園中醫(yī)院東遼寧康大7萬13萬80-100多層3200中端較好金桂園火車站興教地產(chǎn)50畝12萬90-115高層、多層二期3500中端較好星河城南城路瑞馳地產(chǎn)不詳4萬80-100高層3600學(xué)區(qū)房中端較好新里程?hào)|環(huán)路春泉地產(chǎn)40萬不詳40-160高層小高3100中低端一般企業(yè)家園不詳不詳不詳不詳多層60-130別墅258、3302900別墅5600中高端不詳3、彰武縣部分在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱位置開發(fā)商占地建面主力戶型產(chǎn)品形式價(jià)格產(chǎn)品定位市場口絕大部分為剛需產(chǎn)品，主力戶型多為80-100平；開發(fā)商全部為中小開發(fā)企業(yè)；產(chǎn)品定位多為中低端，缺乏高端品質(zhì)項(xiàng)目；大部分項(xiàng)目集中縣內(nèi)，依托周邊生活配套；開發(fā)體量較小，無大盤存在；上市體量有限，供需較為平衡，發(fā)展較為健康；當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)發(fā)展較為滯后，傳導(dǎo)人居理念得不到提升；4、彰武縣房地產(chǎn)市場表現(xiàn)是威脅同樣是契機(jī)絕大部分為剛需產(chǎn)品，主力戶型多為80-100平；4、彰武縣房悅瀾灣所處位置近年來發(fā)展較好，周邊配套較為完善，群眾關(guān)注度較高，銷售較好。以悅瀾灣為代表，能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)厝罕娰彿恳庾R(shí)。悅瀾灣購房客戶關(guān)注點(diǎn)：地段、配套、未來發(fā)展、價(jià)格。5、彰武縣房地產(chǎn)市場表現(xiàn)既然悅藍(lán)灣是彰武現(xiàn)售項(xiàng)目表現(xiàn)最好的，那么我們就把它當(dāng)做第一個(gè)要擊敗的對(duì)手悅瀾灣所處位置近年來發(fā)展較好，周邊配套較為完善，群眾關(guān)注度較縱觀彰武縣房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)良好，供需相對(duì)較為平衡，發(fā)展較為健康?；疽员就列⌒烷_發(fā)商把控市場，市場無大盤。開發(fā)商受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、人群等因素影響，市場上基本都已剛需產(chǎn)品供應(yīng)為主。城鎮(zhèn)化發(fā)展有上升空間，剛性需求相對(duì)較為旺盛。6、小結(jié)：6、小結(jié)：7、彰武縣沈彰新城簡介本案提出：2008年4月13日，遼寧省省長陳政高到彰武調(diào)研時(shí)指示，彰武要打造全國重要的林產(chǎn)品加工集散地，基地的發(fā)展方向就是建設(shè)產(chǎn)值1000億元的中國——阜新林產(chǎn)品加工基地和以家居為依托的占地50平方公里、人口50萬人的沈彰新城。啟動(dòng)：2010年4月，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)獲批國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，“一核、五帶、十群”的格局支撐起沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的骨架。沈彰新城雄踞五帶之內(nèi)，林產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)位列十群之一，在沈彰新城投資，具有政治優(yōu)勢(shì)明顯，政策環(huán)境優(yōu)越、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出、交通便捷通暢、資源豐富多樣等五大優(yōu)勢(shì)。7、彰武縣沈彰新城簡介本案提出：2008年4月13日，遼寧省8、彰武縣沈彰新城現(xiàn)狀縣行政服務(wù)中心建筑已封頂，現(xiàn)處在停工狀態(tài)。9年制中學(xué)，工程基礎(chǔ)階段，現(xiàn)已停工狀態(tài)。沈彰新城從提出至今經(jīng)過5年的光景，規(guī)劃設(shè)計(jì)等極具吸引力。涉及面寬，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)較為全面，按照彰武所處的地理位置上看，沈彰新城是一個(gè)不錯(cuò)的發(fā)展計(jì)劃。但是新區(qū)至今發(fā)展極為緩慢的現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。社會(huì)謠言也眾說紛紜。當(dāng)?shù)厝巳含F(xiàn)對(duì)新城發(fā)展信心不足。8、彰武縣沈彰新城現(xiàn)狀縣行政服務(wù)中心建筑已封頂，現(xiàn)處在停工狀9、彰武縣沈彰新城口碑在縣級(jí)城市的信息傳播中，口碑傳播為主要的一種傳播媒介，并且較為有特點(diǎn)，表現(xiàn)為：傳播面廣，傳播速度較快，容易形成議論話題?，F(xiàn)在沈彰新城的發(fā)展在當(dāng)?shù)厝罕娦闹胁⒉皇呛芸春?。也可以判斷，觀望的情緒也存在投資的企業(yè)中。新城發(fā)展需要的不是口頭上的美好宣傳，更需要實(shí)質(zhì)性的建設(shè)。用具有代表性的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)。一旦形成良好發(fā)展勢(shì)頭，必將受到群眾熱捧。9、彰武縣沈彰新城口碑在縣級(jí)城市的信息傳播中，口碑傳播為主要10、項(xiàng)目現(xiàn)狀皇家大院位于新城居住區(qū)的較為核心位置，相對(duì)地塊環(huán)境較為安靜，條件上適合打造高端別墅類產(chǎn)品。地塊四至為：東側(cè)緊鄰304國道，北側(cè)為9年制縣級(jí)中學(xué)，西側(cè)為縣級(jí)服務(wù)中心，南側(cè)為水源地。無生活配套：周邊無生活配套。交通：只有一條公交線路，1小時(shí)一趟。基礎(chǔ)配套嚴(yán)重缺失10、項(xiàng)目現(xiàn)狀皇家大院位于新城居住區(qū)的較為核心位置，相對(duì)地塊11、規(guī)劃現(xiàn)狀5#地

6#地項(xiàng)目規(guī)劃1、2期為排屋產(chǎn)品。其中一期共133戶。11、規(guī)劃現(xiàn)狀5#地6#地項(xiàng)目依據(jù)綜上所述項(xiàng)目產(chǎn)品該怎樣調(diào)整？站在銷售的角度上對(duì)項(xiàng)目后期產(chǎn)品進(jìn)行以下多方面梳理。12、小結(jié)從上述中篩選制約項(xiàng)目因素：1、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)較水平一般，購買力相對(duì)薄弱；2、富裕階層數(shù)量有限，部分外流；3、當(dāng)?shù)乜腿嘿彿坷砟盥浜螅?、市場表現(xiàn)以剛需為主；5、新區(qū)發(fā)展滯后，群眾對(duì)該區(qū)域發(fā)展信心不足；6、項(xiàng)目周邊無生活配套；7、受新區(qū)發(fā)展制約，客戶對(duì)項(xiàng)目增值前景不看好；依據(jù)綜上所述項(xiàng)目產(chǎn)品該怎樣調(diào)整？12、小結(jié)從上述中篩選制約項(xiàng)目錄二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、地塊整體規(guī)劃一、區(qū)域市場及項(xiàng)目回顧目錄二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、地塊整體規(guī)劃一、區(qū)域依據(jù)地塊所在區(qū)域發(fā)展、周邊交通及生活環(huán)境配套以及地塊自身存在客觀條件等綜合評(píng)價(jià)，重新界定項(xiàng)目地塊。1、項(xiàng)目地塊界定區(qū)域?qū)傩陨蛘眯鲁且?guī)劃較好，受上級(jí)政府扶持及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)制約，現(xiàn)階段區(qū)域發(fā)展不夠理想。地塊屬性環(huán)境安靜，周邊綠植豐富，適合宜居。交通條件雖道路網(wǎng)絡(luò)較為豐富，不過交通設(shè)施缺乏，出行不便。項(xiàng)目配套生活、娛樂、購物、醫(yī)療等配套目前沒有；只有具有一定的景觀資源配套。自身?xiàng)l件地塊內(nèi)部規(guī)劃形狀規(guī)整，對(duì)產(chǎn)品朔造有利。區(qū)域發(fā)展屬于起步階段，缺乏必要居住配套，不過看好新城未來前景。依據(jù)地塊所在區(qū)域發(fā)展、周邊交通及生活環(huán)境配套以及地塊自身存在優(yōu)勢(shì)升項(xiàng)目位于沈彰新城核心地段，未來發(fā)展前景較好。大項(xiàng)目體量大，操作空間大，有大盤基調(diào)。扶新城發(fā)展的重要力量，拓荒企業(yè)，政府政策上有一定的扶持。機(jī)會(huì)熱沈彰新城為彰武縣現(xiàn)有及未來發(fā)展的主要方向。在多方面的招商及政策上會(huì)有寬松態(tài)勢(shì)。前景較好空彰武房地產(chǎn)市場發(fā)展落后，存在市場空白點(diǎn)，市場提升空間大。劣勢(shì)荒人當(dāng)?shù)厝巳喊簿永砟盥浜?，小農(nóng)意識(shí)強(qiáng)烈。聲新區(qū)的遲緩造成群眾口碑較差。缺首期別墅類產(chǎn)品數(shù)量偏高，定位高端，缺乏足夠客戶群體做有力支撐。威脅大未來區(qū)域隨發(fā)展而使上市體量供應(yīng)加大，加劇競爭。險(xiǎn)未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的抑制和影響，以及由此而產(chǎn)生的市場不確定性。以及現(xiàn)行政府反貪和控制地方政府建設(shè)性投資。熟通過彰武項(xiàng)目找經(jīng)驗(yàn)，為立足東北打基礎(chǔ)。現(xiàn)有周邊環(huán)境荒涼，周邊無生活配套。出行不便等條件對(duì)住宅產(chǎn)品都有較大影響。2、SOWT分析優(yōu)勢(shì)升項(xiàng)目位于沈彰新城核心地段，未來發(fā)展前景較好。大項(xiàng)目體量3、SWOT分析小結(jié)緊緊抓住沈彰新城核心區(qū)位價(jià)值和地段優(yōu)勢(shì)、利用政府支持催促加速建設(shè)現(xiàn)停工的政府辦公機(jī)構(gòu)及學(xué)校、關(guān)注新區(qū)發(fā)展動(dòng)態(tài)，掌握第一手新區(qū)信息，同時(shí)自身進(jìn)行城市化前瞻性規(guī)劃設(shè)計(jì)、著力打造高附加值的產(chǎn)品力和公園景觀、搶先入市建立項(xiàng)目高端標(biāo)桿形象占位，充分挖掘項(xiàng)目價(jià)值和市場潛力，創(chuàng)造可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。3、SWOT分析小結(jié)緊緊抓住沈彰新城核心區(qū)位價(jià)值和地段優(yōu)勢(shì)、二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、產(chǎn)品模式思考一、區(qū)域市場及項(xiàng)目回顧二、SWOT分析三、產(chǎn)品定位建議四、產(chǎn)品模式思考一、區(qū)域市場1、項(xiàng)目價(jià)值發(fā)展方向預(yù)判根據(jù)上面簡述，產(chǎn)品調(diào)整應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)因素：客戶群體：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)薄弱，富裕群體數(shù)量有限；農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)民比例高；居家理念落后；區(qū)位：項(xiàng)目所在區(qū)域特殊性；現(xiàn)無配套的現(xiàn)狀；未來區(qū)域發(fā)展帶來的產(chǎn)品升級(jí)空間；市場：與競品項(xiàng)目的差異化；價(jià)格上的參考；保質(zhì)保量，高標(biāo)準(zhǔn)；氛圍：縣級(jí)城市的口碑；形成銷售的熱度；1、項(xiàng)目價(jià)值發(fā)展方向預(yù)判根據(jù)上面簡述，產(chǎn)品調(diào)整應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)產(chǎn)品調(diào)整的思路：壓縮總價(jià)、拓寬客群、豐富產(chǎn)品線、鑄造精品、增強(qiáng)自身市場競爭力！產(chǎn)品調(diào)整的思路：產(chǎn)品形態(tài)奢侈大宅（在建排屋產(chǎn)品）精致型住宅舒適型住宅位置區(qū)位較為支持區(qū)位不支持區(qū)位支持較弱市場當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，富裕階層比例較少，部分外流，相應(yīng)客戶群體有限。實(shí)用性較強(qiáng)廣受市場認(rèn)可，注重生活配套的全面性，交通的暢達(dá)性。適合城市高節(jié)奏。前期入市為別墅類產(chǎn)品，所以產(chǎn)品調(diào)整不宜差異太大。舒適型住宅較多為高端項(xiàng)目，比較適合現(xiàn)有條件調(diào)整。自身?xiàng)l件位置自然風(fēng)光一般，示范區(qū)建設(shè)較有效果，靠自身投入彌補(bǔ)環(huán)境不足。私密性較好，安靜。1、受區(qū)域影響，現(xiàn)階段無法滿足配套要求。2、等待區(qū)域發(fā)展，可在后期產(chǎn)品中規(guī)劃。1、對(duì)居住舒適環(huán)境，景觀配套要求相對(duì)較高。2、自身比較適合低密度住宅3、指標(biāo)要求限制盈利1、豪宅消化速度慢，變現(xiàn)能力弱，利潤空間大。2、市場遇冷，需求有限，可少量建設(shè)。1、消化速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較小。2、利潤空間較大1、消化速度較慢，變現(xiàn)能力一般，利潤空間相對(duì)較大。2、利用政府關(guān)系，盡量提前進(jìn)行產(chǎn)品上市預(yù)售。支持度★★★★★★建議現(xiàn)有產(chǎn)品等待消化，后期暫不考慮。選取其優(yōu)勢(shì)——戶型上的，面積段上的。注重實(shí)用性。采用非常重注舒適性、美觀性的情景洋房產(chǎn)品主為。2、物業(yè)發(fā)展方向選擇結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，建議結(jié)合后兩者。使產(chǎn)品線全面豐富2、物業(yè)發(fā)展方向選擇結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，建議結(jié)合后兩者。使產(chǎn)品從產(chǎn)品的外立面來看，將更加符合城市定位與城市發(fā)展相符，更體現(xiàn)建筑品質(zhì)；從戶型的大小來看，主力需求面積在短時(shí)間內(nèi)很難發(fā)生較大變化，仍將以80-120平米為主力需求，對(duì)房屋的基本需求向舒適型、宜居型的購房觀念轉(zhuǎn)變；從戶型的布局來看，戶型設(shè)計(jì)將更加科學(xué)人性化，更加注重細(xì)節(jié)；從園林設(shè)計(jì)上來看，園林將與人、自然、建筑三者有機(jī)融合在一起的整體考慮，異域風(fēng)情的園林將與城市的園林景觀形成一種互補(bǔ)；從開發(fā)體量上來看，近幾年市場供應(yīng)體量較大，購房置業(yè)首選方向?qū)⑾虼蟊P方向靠攏；從住宅的價(jià)格來看，隨著房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，價(jià)格將略有小幅的上漲；從物業(yè)服務(wù)上來看，隨著城市提速、生活升級(jí)，將顛覆以前的粗放式的管理，向服務(wù)式、品質(zhì)化、人性化的管理發(fā)展。3、商品房發(fā)展趨勢(shì)與自身調(diào)整方向簡述從產(chǎn)品的外立面來看，將更加符合城市定位與城市發(fā)展相符，更體現(xiàn)4、二期調(diào)整方向項(xiàng)目價(jià)值取向：?真正的花園洋房，標(biāo)新立異；?高品質(zhì)，經(jīng)濟(jì)合理；?溫馨居??；?形象體面；?億元景觀；競爭力因素：?有社區(qū)級(jí)商業(yè)整體品質(zhì)的支持；?有價(jià)值感能吸引眼球的建筑立面設(shè)計(jì)；?全功能緊湊產(chǎn)品；?總價(jià)低、高性價(jià)比。高端、環(huán)保、綠色、生態(tài)、宜居、大盤、情景、歐式、觀賞性、舒適性、超值4、二期調(diào)整方向項(xiàng)目價(jià)值取向：高端、環(huán)保、綠色、生態(tài)、宜居、5、面積段分析產(chǎn)品調(diào)整后面對(duì)客群將較為廣泛。面積配比應(yīng)考慮當(dāng)?shù)厝巳禾攸c(diǎn)。1、婚房的需求：當(dāng)?shù)厝巳航Y(jié)婚較早，且首次購房考慮一步到位，起步基本選擇二室產(chǎn)品。要求以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為主，關(guān)注配套及滿足基本生活需求。2、改善型需求：除考慮生活配套外，也注重小區(qū)環(huán)境，對(duì)孩子就學(xué)較便利性也較為關(guān)注。3、再次改善需求：比例相對(duì)較小，可以概括為較富裕一層，與現(xiàn)有客戶積累表現(xiàn)較為一致，除關(guān)注居住環(huán)境外同時(shí)考慮區(qū)域發(fā)展。4、投資型客戶：當(dāng)?shù)赝顿Y客主要以門市投資為主，關(guān)注收益穩(wěn)定，增值保值。住宅類除非升值空間較大。購買主因年齡階段主力需求面積區(qū)間關(guān)注點(diǎn)獨(dú)立空間（不含婚房）20-30歲50-80㎡較少結(jié)婚購房24-35歲75-100㎡價(jià)格、面積、配套首次改善35-50歲90-130㎡價(jià)格、品質(zhì)、配套、增值空間再次改善40-55歲100-150㎡居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)投資兼自住35-50歲70-90㎡價(jià)格、品質(zhì)、環(huán)境、升值空間投資35-50歲70-90㎡價(jià)格、區(qū)域發(fā)展、升值空間5、面積段分析產(chǎn)品調(diào)整后面對(duì)客群將較為廣泛。面積配比應(yīng)考慮當(dāng)6、面積段配比建議50-6060-8080-100100-110110-130一室緊湊型2室舒適型2室緊湊型3室舒適型3室7%20%40%23%10%現(xiàn)有排屋市場遇冷，在建套數(shù)為87套，足夠市場消化，不建議在建別墅類產(chǎn)品；一期未建地塊建議調(diào)整為二期；二期產(chǎn)品集中精品花園洋房產(chǎn)品；面積主打80-110面積段；調(diào)整后面積段較為豐富；二期（缺少地塊指標(biāo)）6、面積段配比建議現(xiàn)有排屋市場遇冷，在建套數(shù)為87套，足夠市6、產(chǎn)品覆蓋人群產(chǎn)品的調(diào)整后，洋房面積段為50-130㎡，聯(lián)排別墅面積段為170-290㎡.由產(chǎn)品形態(tài)及面積段所產(chǎn)生的總價(jià)原因，所面向客戶群體較為廣泛。財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層中高收入階層中等收入階層中低收入階層低收入階層礦業(yè)、林業(yè)、中小私營企業(yè)主、事業(yè)單位員工、個(gè)體工商戶、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員等社會(huì)上富有人群。農(nóng)民、畜牧業(yè)、普通工薪階層。我們不是剛需產(chǎn)品也不是改善產(chǎn)品，我們只為客戶打造好房子，讓各類人群都能買得起。6、產(chǎn)品覆蓋人群產(chǎn)品的調(diào)整后，洋房面積段為50-130㎡，5#地一期（聯(lián)排別墅）6#地二期（花園洋房）社區(qū)級(jí)商業(yè)景觀式風(fēng)情內(nèi)街7、二期地塊調(diào)整建議一期壓縮產(chǎn)品體量，對(duì)聯(lián)排別墅進(jìn)行戶型上的調(diào)整。5#地一期6#地二期社區(qū)級(jí)商業(yè)1、容積率低：花園洋房舒適性的第一指標(biāo)是容積率，一般在1.5以下。2、品質(zhì)較高：舒適的居住性（戶外和戶內(nèi)的非常豐富的變化）用材上選擇別墅項(xiàng)目中才有的元素，同時(shí)在戶型上下足工夫，既要保證通透的視野，又要做到使用面積的緊湊。利用花園洋房特殊的露、退、錯(cuò)、躍等方式，使室內(nèi)空間與陽臺(tái)、生態(tài)長廊連成一體，做到步步有景，處處生機(jī)盎然。3、附加值多：相對(duì)較高的性價(jià)比，一般而言，花園洋房會(huì)贈(zèng)送一定的面積(如綠地、閣樓、車庫等)，得房率也較高，同時(shí)考慮開發(fā)商和物業(yè)公司的品牌。7、產(chǎn)品調(diào)整建議1、容積率低：花園洋房舒適性的第一指標(biāo)是容積率，一般在1.5花園洋房介于別墅和普通洋房之間，6層以下多層板式建筑，以4層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈(zèng)送花園，其它層均贈(zèng)送大面積的露臺(tái)，得房率較高。也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。廣義的花園洋房不再是別墅，在某種意義上稱之為GardenHouse(花園住宅)或GardenApartment(花園公寓)。在空間上具有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院或準(zhǔn)私家花園、露臺(tái)，并在把握用地經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，尋求居住的別墅空間特征，在戶型設(shè)計(jì)上最大限度達(dá)到舒適性、墅空間特征，實(shí)用性與觀賞性。

7、產(chǎn)品調(diào)整建議花園洋房7、產(chǎn)品調(diào)整建議8、風(fēng)格及立面參考南向北向地中海風(fēng)情洋房：處處洋溢著熱情，一般有寬闊的陽臺(tái)。外墻多為鮮亮的黃色或白色，有拱形的窗戶，屋頂?shù)钠露容^緩，屋面多為紅色的筒狀陶瓦。建筑造型與優(yōu)雅淳樸的自然風(fēng)光渾然一體,藝術(shù)般地塑造出現(xiàn)代熱帶濱海休閑文化底蘊(yùn)。

結(jié)合當(dāng)?shù)匦枨笤诹⒚娼ㄗh：地中海托斯卡納風(fēng)格；外立面主色調(diào)依照現(xiàn)有色調(diào)；加大南側(cè)窗尺度；多層退臺(tái)；底層石材裝飾，露臺(tái)鐵藝圍欄；南戶及邊戶臥室適當(dāng)可以加飄窗設(shè)計(jì)；8、風(fēng)格及立面參考南向北向地中海風(fēng)情洋房：處處洋溢著熱情，一利用天然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合地中海元素將托斯卡納莊園的的神韻完美展現(xiàn)。產(chǎn)品分布采用橫排式布局，更有效地與社區(qū)園林景觀互動(dòng)。

歐式鐵藝自然石材棱角分明質(zhì)感醇厚的外立面8、風(fēng)格及立面參考利用天然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，結(jié)合地中海元素將托斯卡納莊園的的神韻完美展8、風(fēng)格及立面參考8、風(fēng)格及立面參考園林設(shè)計(jì)總體思路：結(jié)合項(xiàng)目的自然資源條件及樓盤的開發(fā)思路，秉承“自然的、生態(tài)的、健康的、休閑的、尊崇的”設(shè)計(jì)主線，將其設(shè)計(jì)成為豐富多彩的親水休閑水景園林。園林設(shè)計(jì)總體思路：園區(qū)內(nèi)不同區(qū)域使用不同材質(zhì)進(jìn)行鋪裝，延續(xù)整體項(xiàng)目風(fēng)格同時(shí)與周邊景色融為一體，同時(shí)考慮到排水、防滑、指示等多功能。9、景觀參考園區(qū)內(nèi)不同區(qū)域使用不同材質(zhì)進(jìn)行鋪裝，延續(xù)整體項(xiàng)目風(fēng)9、景觀參將南方精致園林中的水系水景巧妙組合，采用不同種水系植被分層次組合。9、景觀參考——水系將南方精致園林中的水系水景巧妙組合，采用不同種水系9、景觀參9、景觀參考——小品園林小品應(yīng)體現(xiàn)濃郁的地中海風(fēng)情9、景觀參考——小品園林小品應(yīng)體現(xiàn)濃郁的地中海風(fēng)情10、戶型參考面積戶型設(shè)計(jì)建議統(tǒng)一建議50-60一室二廳一衛(wèi)設(shè)計(jì)緊湊、實(shí)用、不浪費(fèi)空間。最好有一定贈(zèng)送空間，或有可拆改小2室條件。各個(gè)空間的功能最大完善化和簡單化－全功能空間盡可能親近自然的－自然空間替購買者思考－最高使用率有大尺度贈(zèng)送空間—如露臺(tái)、飄窗優(yōu)化玄關(guān)、過廊。60-80二室二廳一衛(wèi)緊湊型兩室，以南北為主，倡導(dǎo)實(shí)用，不浪費(fèi)面積。80-100二室二廳一衛(wèi)南北戶型，布局合理。100-110三室二廳一衛(wèi)緊湊三室，實(shí)用，南北戶型。110-130三室二廳一衛(wèi)舒適型三室，南北戶型，南向面寬戶型設(shè)計(jì)建議：10、戶型參考面積戶型設(shè)計(jì)建議統(tǒng)一建議50-60一室二廳一衛(wèi)10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——唐軒英郡10、戶型參考——水立方10、戶型參考——水立