項(xiàng)目開發(fā)全流程簡(jiǎn)述(發(fā)展管理部程皓)課件

房地產(chǎn)開發(fā)全流程——地產(chǎn)角度的項(xiàng)目管理程皓二零一二年九月房地產(chǎn)開發(fā)全流程程皓1對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)流程的理解或解讀，有多種角度和方法，今天主要結(jié)合中海的內(nèi)部?jī)r(jià)值導(dǎo)向和管理設(shè)置談?wù)勎易约旱目捶ā?/p>

如有雷同，純屬巧合如有異議，隨時(shí)指教

如若鄙視，小聲點(diǎn)罵前言對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)流程的理解或解讀，有多種角度和方法2房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)具有很長(zhǎng)周期的過(guò)程，與制造業(yè)的重復(fù)勞動(dòng)不同，房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過(guò)程呈現(xiàn)出明顯的階段性，各個(gè)階段不僅作用主體不同，其工作內(nèi)容、工作成果都存在很大的不同。

今天，我也采用分階段的方式來(lái)解讀房地產(chǎn)的開發(fā)流程。分階段分析房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)具有很長(zhǎng)周期的過(guò)程，與制造業(yè)的3

傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段規(guī)劃階段實(shí)施階段收尾階段運(yùn)營(yíng)階段傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段規(guī)劃階段實(shí)施階段收尾階段運(yùn)4

傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段主要信息：區(qū)位、周邊情況、項(xiàng)目體量

主要指標(biāo)核心工作：初步可行性研究（項(xiàng)目建議書）、項(xiàng)目初始評(píng)價(jià)、初步設(shè)想、

投資評(píng)價(jià)輸出結(jié)果：初步?jīng)Q策

（項(xiàng)目是否具備投資價(jià)值）back傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段主要信息：區(qū)位、周邊情況、5

傳統(tǒng)的階段劃分方法規(guī)劃階段主要信息：區(qū)位深度調(diào)研、市場(chǎng)深度調(diào)研、

土地出讓的具體指標(biāo)核心工作：營(yíng)銷定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)輸出結(jié)果：規(guī)劃方案（初步總平）back傳統(tǒng)的階段劃分方法規(guī)劃階段主要信息：區(qū)位深度調(diào)研、市6

傳統(tǒng)的階段劃分方法實(shí)施階段主要內(nèi)容：施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理（成本管理

質(zhì)量管理

進(jìn)度管理）back傳統(tǒng)的階段劃分方法實(shí)施階段主要內(nèi)容：施工圖設(shè)計(jì)、招投7

傳統(tǒng)的階段劃分方法收尾階段主要內(nèi)容：

項(xiàng)目交付

項(xiàng)目后評(píng)估

人員分流

結(jié)算…

back傳統(tǒng)的階段劃分方法收尾階段主要內(nèi)容：back8

傳統(tǒng)的階段劃分方法運(yùn)營(yíng)階段主要內(nèi)容：

物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容

back傳統(tǒng)的階段劃分方法運(yùn)營(yíng)階段主要內(nèi)容：back9項(xiàng)目全壽命周期有建設(shè)意圖項(xiàng)目決策階段編制項(xiàng)目建議書編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段編制設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工施工階段動(dòng)用前準(zhǔn)備階段保修期項(xiàng)目正式動(dòng)用項(xiàng)目使用階段項(xiàng)目拆除開發(fā)管理(DM)物業(yè)管理(FM)項(xiàng)目管理(PM)全壽命管理(LCM)項(xiàng)目全壽命周期有項(xiàng)目決策階段編制項(xiàng)目建議書編制可行性研究報(bào)告10

地產(chǎn)開發(fā)中的幾大角色和他們眼中的項(xiàng)目業(yè)主方的PM——OPM設(shè)計(jì)方的PM——DPM承包方的PM——CPM供貨方的PM——SPM地產(chǎn)開發(fā)中的幾大角色和他們眼中的項(xiàng)目業(yè)主方的PM——11各自的視角不盡相同各自的視角不盡相同12從剛剛分析的幾個(gè)階段來(lái)看幾大工作：設(shè)計(jì)——有設(shè)計(jì)院招投標(biāo)——有招投標(biāo)代理和造價(jià)事務(wù)所施工——有承建商物業(yè)——有物業(yè)公司銷售——有銷售代理公司所有說(shuō)，房地產(chǎn)是一個(gè)資源整合型的行業(yè)但也是唯一一個(gè)經(jīng)歷全生命周期的單位，我們也應(yīng)該有全過(guò)程的視角。從剛剛分析的幾個(gè)階段來(lái)看13

個(gè)人偏向的劃分方法

劃分依據(jù)

錢：房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型的“類金融行業(yè)”，錢是根本。

中海的企業(yè)導(dǎo)向和內(nèi)部管理脈絡(luò)

幾大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

土地投資：主要投資支出，真正開發(fā)的開始

具備開盤條件：資金回籠的開始

入伙：核數(shù)師認(rèn)定結(jié)利的節(jié)點(diǎn)，利潤(rùn)的結(jié)算個(gè)人偏向的劃分方法劃分依據(jù)14

投資階段土地是關(guān)鍵這個(gè)階段的核心焦點(diǎn)就是土地投資階段土地15

投資階段項(xiàng)目決策背景外部環(huán)境內(nèi)部因素城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響宗地所屬區(qū)域的城市定位項(xiàng)目本身的特殊性對(duì)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響項(xiàng)目在發(fā)展規(guī)劃中的定位項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)投資階段項(xiàng)目決策背景外部環(huán)境內(nèi)部因素城市發(fā)展規(guī)劃及政16

投資階段土地素質(zhì)宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境大市政配套規(guī)劃控制要點(diǎn)土地價(jià)格土地升值潛力評(píng)估立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)比較投資階段土地素質(zhì)宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境17總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

住宅建筑面積、公建建筑面積

綜合容積率、住宅容積率

建筑密度控高

綠化率怎么看地？

-規(guī)劃指標(biāo)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

住宅18市場(chǎng)分析之地塊所在區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和政策環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要指標(biāo)：土地供應(yīng)、投資量；供銷總量、總額、價(jià)格水平和各指標(biāo)增長(zhǎng)預(yù)期客戶群體特征熱點(diǎn)產(chǎn)品和熱點(diǎn)項(xiàng)目怎么看地？

-市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)分析之地塊所在區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和政策環(huán)境怎么看地19判斷依據(jù)周邊3—5公里內(nèi)的樓盤情況知己知彼樓盤位置、規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、立面和套內(nèi)戶型售價(jià)水平和定價(jià)策略營(yíng)銷特點(diǎn)、主要賣點(diǎn)、熱銷戶型、主要客戶群、賣場(chǎng)布置、有無(wú)代理銷售率、入住率（已有入伙的項(xiàng)目）物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、配套市場(chǎng)分析之地塊周邊樓盤情況怎么看地？

-市場(chǎng)環(huán)境判斷依據(jù)周邊3—5公里內(nèi)的樓盤情況樓盤位置、規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、20價(jià)核心格怎么看地？

-核心價(jià)核心格怎么看地？-核心21土地投資決策地產(chǎn)發(fā)展鏈條中最重要的決策數(shù)據(jù)支持土地投資決策數(shù)據(jù)支持22決策依據(jù)判斷依據(jù)宏觀情況規(guī)劃利好市場(chǎng)情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手賣房策略當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況城市發(fā)展規(guī)劃重要基礎(chǔ)設(shè)施地塊所在區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)地塊周邊樓盤情況項(xiàng)目定位數(shù)據(jù)支持決策依據(jù)判斷依據(jù)宏觀情況規(guī)劃利好市場(chǎng)情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手賣房策略當(dāng)?shù)?3參與的主要部門：投資管理部——土地跟蹤、投資分析營(yíng)銷策劃部——市場(chǎng)調(diào)研、銷售預(yù)測(cè)設(shè)計(jì)管理部——初步規(guī)劃和建筑指標(biāo)計(jì)算數(shù)據(jù)支持參與的主要部門：數(shù)據(jù)支持24土地拿到了，真正的開發(fā)也就開始了……土地拿到了，真正的開發(fā)也就開始了……25第一個(gè)重要目標(biāo)節(jié)點(diǎn)：開盤里程碑事件：取得預(yù)售許可證取證的兩大先決條件：報(bào)批報(bào)建手續(xù)完備、現(xiàn)場(chǎng)具備條件（地上三層）第一個(gè)重要目標(biāo)節(jié)點(diǎn)：開盤26第一個(gè)重要目標(biāo)節(jié)點(diǎn)：開盤里程碑事件：取得預(yù)售許可證取證的兩大先決條件：報(bào)批報(bào)建手續(xù)完備、現(xiàn)場(chǎng)具備條件（地上三層）兩條主線：報(bào)建和建設(shè)（兩者又相互交圈）第一個(gè)重要目標(biāo)節(jié)點(diǎn)：開盤27兩條主線：報(bào)建和建設(shè)（兩者又相互交圈）一個(gè)源頭：設(shè)計(jì)備注：講解時(shí)以建設(shè)為主線，后續(xù)補(bǔ)充報(bào)建流程STEP1

營(yíng)銷定位（營(yíng)銷+設(shè)計(jì)）市場(chǎng)是一切投資的導(dǎo)向主要內(nèi)容：通過(guò)項(xiàng)目的區(qū)位分析和市場(chǎng)調(diào)研，確定主流目標(biāo)客戶，從而確定產(chǎn)品大體的類別和檔次，進(jìn)而給出產(chǎn)品物業(yè)類型和戶型方面的建議兩條主線：報(bào)建和建設(shè)（兩者又相互交圈）STEP1營(yíng)28STEP2方案設(shè)計(jì)

總平方案

主要依據(jù)：營(yíng)銷定位報(bào)告（內(nèi)部給出的市場(chǎng)導(dǎo)向）

設(shè)計(jì)規(guī)劃要點(diǎn)（政府給出的指標(biāo)限制）在市場(chǎng)和政府間取得最佳的平衡

主要作用：確定項(xiàng)目的總平面布置，物業(yè)形態(tài)、樓棟數(shù)、

單個(gè)樓棟層數(shù)、體量，以及外部的景觀布置等等

單體方案

主要依據(jù)：總平方案主要作用：在總平的要求下確定單棟建筑的立面、戶型等細(xì)項(xiàng)指標(biāo)STEP2方案設(shè)計(jì)29STEP3大施工前工作主線輔線

擴(kuò)初設(shè)計(jì)總包分判施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)場(chǎng)施工直接指導(dǎo)施工的圖紙結(jié)構(gòu)圖、細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖、配筋圖、施工做法等等根據(jù)施工圖算得工程量，根據(jù)工程量計(jì)算價(jià)格，施工圖是招標(biāo)文件的要件。招標(biāo)一般包括發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、議標(biāo)、開標(biāo)等環(huán)節(jié)詳勘樁基施工試樁結(jié)構(gòu)施工土方施工確定地質(zhì)條件、是否有文物遺址等等承載力試驗(yàn)STEP3大施工前工作擴(kuò)初設(shè)計(jì)總包分判施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)30STEP4銷售前工作

建設(shè)工作：地下室施工—主樓施工（到達(dá)三層）報(bào)建工作：復(fù)雜而繁瑣細(xì)項(xiàng)流程特點(diǎn)：多線并行、搭接非常多，任何工作都可能成為關(guān)鍵線路

反復(fù)多，不可控因素多

STEP4銷售前工作建設(shè)工作：地下室施工—主樓31這個(gè)階段如何壓縮時(shí)間，縮短流程？1、縮短單項(xiàng)工作的時(shí)間：最直接、淺顯的方式；2、提高單項(xiàng)工作的質(zhì)量，減少反復(fù)，一次反復(fù)就會(huì)導(dǎo)致后續(xù)工作擱置、

重新來(lái)過(guò)，要做到這點(diǎn)需要一是專業(yè)能力強(qiáng)，二是與審查主體的溝通。3、技術(shù)措施（★★★）：①建設(shè)流程：分步設(shè)計(jì)、分割合約（有風(fēng)險(xiǎn)）

②報(bào)建流程：提前報(bào)審、到時(shí)取證（這個(gè)就是公關(guān)）這個(gè)階段如何壓縮時(shí)間，縮短流程？1、縮短單項(xiàng)工作的時(shí)間：最直32開盤后就進(jìn)入到相對(duì)單純的工程建設(shè)期當(dāng)然每個(gè)分項(xiàng)也都要有相應(yīng)的設(shè)計(jì)、分判；相關(guān)的報(bào)建手續(xù)也在繼續(xù)走。開盤后就進(jìn)入到相對(duì)單純的工程建設(shè)期33工程建設(shè)期：兩大板塊，多個(gè)分項(xiàng)：室內(nèi)板塊混凝土結(jié)構(gòu)、砌筑工程、室內(nèi)抹灰工程、屋面工程、鋁合金門窗工程、欄桿工程、電梯工程、精裝修工程…室外板塊市政工程：水、電（強(qiáng)、弱）、燃?xì)狻⒌缆肪坝^工程：苗木種植、地面鋪裝、景觀小品、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)…工程建設(shè)期：34細(xì)項(xiàng)流程細(xì)項(xiàng)流程35這個(gè)階段如何壓縮時(shí)間，縮短流程？關(guān)鍵詞：人、工作面一要有人干活！二要有活可干！但絕不是簡(jiǎn)單的有活了就上人，沒(méi)有哪家施工單位會(huì)這樣，這里有個(gè)重要的因素就是成本！人就是成本，簡(jiǎn)單的操作會(huì)造成成本的浪費(fèi)。如何合理的籌劃成為了關(guān)鍵這個(gè)階段如何壓縮時(shí)間，縮短流程？關(guān)鍵詞：人、工作面36如何合理的籌劃成為了關(guān)鍵！關(guān)鍵詞：回頭、流水我的理解：回頭和流水的核心都是分段不分段：分段：工作1工作2工作3工作1工作2工作3節(jié)省的時(shí)間如何合理的籌劃成為了關(guān)鍵！關(guān)鍵詞：回頭、流水工作1工作2工作37實(shí)例分析：豎向的分段就是大回頭如：1棟30層的樓，3個(gè)工序混凝土結(jié)構(gòu)、砌筑和抹灰，每道工序的平均速度都是5天/層。常規(guī)方式：工期T=30*5+30*5+30*5=450天回頭方式：將樓棟分為3段，每段十層，及時(shí)回頭工期T=10*5*5=250天節(jié)省200天混凝土砌筑抹灰第1段混凝土第2段混凝土第1段砌筑第3段混凝土第2段砌筑第2段抹灰第1段抹灰第3段砌筑第3段砌筑實(shí)例分析：豎向的分段就是大回頭如：1棟30層的樓，3個(gè)工序混38實(shí)例分析：橫向的分段就是小流水如：混凝土結(jié)構(gòu)可以細(xì)分為三個(gè)小工序，綁鋼筋、支模板、澆混凝土，每個(gè)工序的速度是2天/層。常規(guī)方式：?jiǎn)螌庸て赥=2+2+2=6天回頭方式：將樓層橫向分為2段單層工期T=1+1+1+1=4天節(jié)省2天綁鋼筋支模板澆混凝土第1段綁鋼筋第2段綁鋼筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土實(shí)例分析：橫向的分段就是小流水如：混凝土結(jié)構(gòu)可以細(xì)分為三個(gè)小39是不是只節(jié)省2天一層，其實(shí)不只，因?yàn)檫€有樓層間的運(yùn)轉(zhuǎn)和節(jié)省如下：層數(shù)越多，節(jié)省的時(shí)間越多第1段綁鋼筋第2段綁鋼筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土2層第1段綁鋼筋2層第2段綁鋼筋2層第1段支模板2層第1段混凝土2層第2段支模板2層第2段混凝土是不是只節(jié)省2天一層，其實(shí)不只，因?yàn)檫€有樓層間的運(yùn)轉(zhuǎn)和節(jié)省第40會(huì)有一個(gè)問(wèn)題：那不就是分段越多，工期越省么？單純從這個(gè)角度考慮，理論上是這樣的。但實(shí)際上要考慮的問(wèn)題還很多，如工作面的限制、成本的限制等等工程本質(zhì)上就是找到最好的平衡點(diǎn)，形成一個(gè)固定的節(jié)奏。如何分段、如何搭接是要服從大目標(biāo)的，也要在很多限制條件下達(dá)到“合理”會(huì)有一個(gè)問(wèn)題：那不就是分段越多，工期越省么？單純從這個(gè)角度考41工程的進(jìn)度控制關(guān)鍵詞1：關(guān)鍵線路1、控制住關(guān)鍵線路！2、不讓非關(guān)鍵線路變成關(guān)鍵線路！工程的進(jìn)度控制關(guān)鍵詞1：關(guān)鍵線路42示例：一項(xiàng)工程分為8項(xiàng)工作，A（3）、B（4）、C（5）、D（7）、E（6）、F（5）、G（3）、H（4），其中A是B、C的緊前工作，B、C是D、E的緊前工作，D是F的緊前工作，E是G的緊前工作，F(xiàn)、G是H的緊前工作。1、通過(guò)壓縮關(guān)鍵線路上的工作時(shí)間，可以縮短工期，壓縮非關(guān)鍵線路則無(wú)效。2、非關(guān)鍵線路延遲就可能變成關(guān)鍵線路。3、壓縮關(guān)鍵線路上的工作時(shí)間并不是一直有效的，會(huì)改變屬性。4、如何識(shí)別可壓縮的限度？（總時(shí)差和自由時(shí)差）5、實(shí)際施工中是復(fù)雜的。信息不對(duì)稱帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不可避免，但有效管理卻可以減少無(wú)謂失誤。示例：一項(xiàng)工程分為8項(xiàng)工作，A（3）、B（4）、C（5）、D43工程的進(jìn)度控制關(guān)鍵詞2：及時(shí)比對(duì)事前控制事中控制事后控制方法：前鋒線法、掙值法工程的進(jìn)度控制關(guān)鍵詞2：及時(shí)比對(duì)44掙值法PCWS（plannedcostforworkscheduled）：計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用PCWC（plannedcostforworkcompleted）:已完成工作的預(yù)算費(fèi)用ACWC（actualcostforworkcompleted）：已完工作的實(shí)際費(fèi)用費(fèi)用偏差CV（costvariance）=PCWC–ACWC>0費(fèi)用在預(yù)算內(nèi)=0費(fèi)用持平<0費(fèi)用超支進(jìn)度偏差SV（schedulevariance）=PCWC–PCWS>0進(jìn)度超前=0進(jìn)度正常<0進(jìn)度滯后掙值法PCWS（plannedcostforwork45掙值法時(shí)間費(fèi)用ACWCPCWCPCWS進(jìn)度超前費(fèi)用超支掙值法時(shí)間費(fèi)用ACWCPCWCPCWS進(jìn)度超前費(fèi)用超支46入伙準(zhǔn)備期：如開盤前一樣又是工程建設(shè)和報(bào)建取證錯(cuò)綜復(fù)雜的一個(gè)時(shí)期細(xì)項(xiàng)流程入伙準(zhǔn)備期：細(xì)項(xiàng)流程47分角度小結(jié)分角度小結(jié)485證《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》買地地上可以蓋房子蓋房子的方法可以動(dòng)工蓋房子可以賣房子有了才能賣房子！報(bào)建5證《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程491證2書拿了才能收房子！業(yè)主購(gòu)房后只要拿到“一證兩書”《房產(chǎn)證》、《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》報(bào)建1證2書拿了50各級(jí)政府、發(fā)改局、土地局、建設(shè)局、規(guī)劃局房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局環(huán)保局、地稅局、自來(lái)水公司、電力局、通信公司燃?xì)夤?、廣電局、工商局、水利局、財(cái)政局……政府相關(guān)部門21個(gè)經(jīng)歷初期21個(gè)部門，445天的流程，地產(chǎn)商拿到了5證可以進(jìn)行商品房銷售！報(bào)建各級(jí)政府、發(fā)改局、土地局、建設(shè)局、規(guī)劃局政府相關(guān)部門251在相關(guān)部門的監(jiān)督下，需完成…….3證5驗(yàn)報(bào)建在相關(guān)部門的監(jiān)督下，需完成…….3證5驗(yàn)報(bào)建52基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗(yàn)內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結(jié)構(gòu)施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調(diào)試竣工驗(yàn)收三證之一檔案館初驗(yàn)合格證報(bào)建基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗(yàn)內(nèi)53三證之二配套工程驗(yàn)收合格證報(bào)建三證之二報(bào)建54三證之三質(zhì)監(jiān)站單體驗(yàn)收合格證收官之證需在1、2完成的基礎(chǔ)上取得報(bào)建三證之三報(bào)建5556

……政府相關(guān)部門12個(gè)經(jīng)歷初期12個(gè)部門，地產(chǎn)商拿到了3證，通過(guò)了5驗(yàn)宣布商品房竣工，可以交付業(yè)主！報(bào)建56……政府相關(guān)部門12個(gè)經(jīng)歷初期156土地費(fèi)用建安費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用稅收規(guī)費(fèi)成本構(gòu)成成本土地費(fèi)用建安費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用稅收規(guī)費(fèi)成本構(gòu)成成本57房?jī)r(jià)高低很大程度上取決于地價(jià)土地費(fèi)用成本房?jī)r(jià)高低很大程度上取決于土地費(fèi)用成本58房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種共有12種各項(xiàng)行政性收費(fèi)50余種占全部開發(fā)成本的15%～25%稅收規(guī)費(fèi)成本房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種共有12種稅收規(guī)費(fèi)成本59營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅增值稅三項(xiàng)大稅占稅費(fèi)的絕大部分成本營(yíng)業(yè)稅企業(yè)所得稅增值稅三項(xiàng)大稅占稅費(fèi)的絕大部分成本60完成房屋建設(shè)，需要130份合同完成房屋建設(shè)，約需要150次付款以我們一棟典型的31層高層為例建安費(fèi)用成本建安費(fèi)用成本61基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗(yàn)內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結(jié)構(gòu)施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調(diào)試竣工驗(yàn)收工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗(yàn)內(nèi)62策劃在前——工程策劃通觀全局化整為零穿插緊密合理回頭工程部署策劃在前——工程策劃工程部署63基礎(chǔ)施工階段15天完成土方開挖45天地下室結(jié)構(gòu)施工以我們一棟典型的31層高層為例基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗(yàn)內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結(jié)構(gòu)施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調(diào)試竣工驗(yàn)收工程基礎(chǔ)施工階段基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初64基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗(yàn)內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結(jié)構(gòu)施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調(diào)試竣工驗(yàn)收主體施工階段5天一層中海速度以我們一棟典型的31層高層為例工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗(yàn)內(nèi)656層時(shí)安裝施工電梯

10層時(shí)開始砌體施工2/3鋁窗、欄桿裝飾施工階段封頂后

30天屋面構(gòu)架施工90天電梯安裝完成120天內(nèi)外架拆除完成。

以我們一棟典型的31層高層為例基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗(yàn)內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結(jié)構(gòu)施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調(diào)試竣工驗(yàn)收工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗(yàn)內(nèi)66超高層高高層小高層多高層別高墅精裝修再加4個(gè)月竣工至交付入住增加3-6個(gè)月！

約15個(gè)月約11個(gè)月約9個(gè)月約6個(gè)月約5個(gè)月工程超高層精裝修再加4個(gè)月約15個(gè)月工程67房地產(chǎn)開發(fā)：內(nèi)部合作部門多外部協(xié)調(diào)單位多工作內(nèi)容多且雜不確定因素多是一個(gè)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，任何一點(diǎn)都不能忽視，任何一刻都不能松懈房地產(chǎn)開發(fā)：68我們是如何管控的（自己的理解）我們是如何管控的（自己的理解）69項(xiàng)目開發(fā)全流程簡(jiǎn)述(發(fā)展管理部程皓)課件70內(nèi)部管控之營(yíng)銷認(rèn)購(gòu)簽約回款認(rèn)籌數(shù)解籌率去化比銷售額合約額正常/非正常付首付回款額未回款額回款比率復(fù)合指標(biāo)：庫(kù)存、存貨比、有效合約額內(nèi)部管控之營(yíng)銷認(rèn)購(gòu)簽約回款認(rèn)籌數(shù)合約額回款額復(fù)合指標(biāo)：庫(kù)存、71項(xiàng)目開發(fā)全流程簡(jiǎn)述(發(fā)展管理部程皓)課件72內(nèi)部管控之工程開工開盤竣工入伙內(nèi)部管控之工程開工開盤竣工入伙73內(nèi)部管控之精髓一個(gè)字：錢??！內(nèi)部管控之精髓一個(gè)字：錢！！74內(nèi)部管控之精髓考核的根本其實(shí)就是樹立導(dǎo)向（指揮棒指哪打哪）我們（中海）的考核中心就是利潤(rùn)（結(jié)利）入：工程就是為了賣，賣了還要收回來(lái)，收回來(lái)就是錢。相關(guān)部門：設(shè)計(jì)、合約、工程、營(yíng)銷、項(xiàng)目事務(wù)出：管理費(fèi)用、工程費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用

相關(guān)部門：人事、財(cái)務(wù)、合約我們的考核模式下就要求我們拼命賺，拼命省內(nèi)部管控之精髓考核的根本其實(shí)就是樹立導(dǎo)向（指揮棒指哪打哪）75結(jié)語(yǔ)感謝人事行政部，感謝雄哥阮姐給我一個(gè)自我總結(jié)的機(jī)會(huì)。也感謝大家的光臨，更感謝大家湊合著聽了這么久！謝謝！結(jié)語(yǔ)感謝人事行政部，感謝雄哥阮姐給我一個(gè)自我總結(jié)的機(jī)會(huì)。76房地產(chǎn)開發(fā)全流程——地產(chǎn)角度的項(xiàng)目管理程皓二零一二年九月房地產(chǎn)開發(fā)全流程程皓77對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)流程的理解或解讀，有多種角度和方法，今天主要結(jié)合中海的內(nèi)部?jī)r(jià)值導(dǎo)向和管理設(shè)置談?wù)勎易约旱目捶ā?/p>

如有雷同，純屬巧合如有異議，隨時(shí)指教

如若鄙視，小聲點(diǎn)罵前言對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)流程的理解或解讀，有多種角度和方法78房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)具有很長(zhǎng)周期的過(guò)程，與制造業(yè)的重復(fù)勞動(dòng)不同，房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過(guò)程呈現(xiàn)出明顯的階段性，各個(gè)階段不僅作用主體不同，其工作內(nèi)容、工作成果都存在很大的不同。

今天，我也采用分階段的方式來(lái)解讀房地產(chǎn)的開發(fā)流程。分階段分析房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)具有很長(zhǎng)周期的過(guò)程，與制造業(yè)的79

傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段規(guī)劃階段實(shí)施階段收尾階段運(yùn)營(yíng)階段傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段規(guī)劃階段實(shí)施階段收尾階段運(yùn)80

傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段主要信息：區(qū)位、周邊情況、項(xiàng)目體量

主要指標(biāo)核心工作：初步可行性研究（項(xiàng)目建議書）、項(xiàng)目初始評(píng)價(jià)、初步設(shè)想、

投資評(píng)價(jià)輸出結(jié)果：初步?jīng)Q策

（項(xiàng)目是否具備投資價(jià)值）back傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段主要信息：區(qū)位、周邊情況、81

傳統(tǒng)的階段劃分方法規(guī)劃階段主要信息：區(qū)位深度調(diào)研、市場(chǎng)深度調(diào)研、

土地出讓的具體指標(biāo)核心工作：營(yíng)銷定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)輸出結(jié)果：規(guī)劃方案（初步總平）back傳統(tǒng)的階段劃分方法規(guī)劃階段主要信息：區(qū)位深度調(diào)研、市82

傳統(tǒng)的階段劃分方法實(shí)施階段主要內(nèi)容：施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理（成本管理

質(zhì)量管理

進(jìn)度管理）back傳統(tǒng)的階段劃分方法實(shí)施階段主要內(nèi)容：施工圖設(shè)計(jì)、招投83

傳統(tǒng)的階段劃分方法收尾階段主要內(nèi)容：

項(xiàng)目交付

項(xiàng)目后評(píng)估

人員分流

結(jié)算…

back傳統(tǒng)的階段劃分方法收尾階段主要內(nèi)容：back84

傳統(tǒng)的階段劃分方法運(yùn)營(yíng)階段主要內(nèi)容：

物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容

back傳統(tǒng)的階段劃分方法運(yùn)營(yíng)階段主要內(nèi)容：back85項(xiàng)目全壽命周期有建設(shè)意圖項(xiàng)目決策階段編制項(xiàng)目建議書編制可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段編制設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工施工階段動(dòng)用前準(zhǔn)備階段保修期項(xiàng)目正式動(dòng)用項(xiàng)目使用階段項(xiàng)目拆除開發(fā)管理(DM)物業(yè)管理(FM)項(xiàng)目管理(PM)全壽命管理(LCM)項(xiàng)目全壽命周期有項(xiàng)目決策階段編制項(xiàng)目建議書編制可行性研究報(bào)告86

地產(chǎn)開發(fā)中的幾大角色和他們眼中的項(xiàng)目業(yè)主方的PM——OPM設(shè)計(jì)方的PM——DPM承包方的PM——CPM供貨方的PM——SPM地產(chǎn)開發(fā)中的幾大角色和他們眼中的項(xiàng)目業(yè)主方的PM——87各自的視角不盡相同各自的視角不盡相同88從剛剛分析的幾個(gè)階段來(lái)看幾大工作：設(shè)計(jì)——有設(shè)計(jì)院招投標(biāo)——有招投標(biāo)代理和造價(jià)事務(wù)所施工——有承建商物業(yè)——有物業(yè)公司銷售——有銷售代理公司所有說(shuō)，房地產(chǎn)是一個(gè)資源整合型的行業(yè)但也是唯一一個(gè)經(jīng)歷全生命周期的單位，我們也應(yīng)該有全過(guò)程的視角。從剛剛分析的幾個(gè)階段來(lái)看89

個(gè)人偏向的劃分方法

劃分依據(jù)

錢：房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集型的“類金融行業(yè)”，錢是根本。

中海的企業(yè)導(dǎo)向和內(nèi)部管理脈絡(luò)

幾大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

土地投資：主要投資支出，真正開發(fā)的開始

具備開盤條件：資金回籠的開始

入伙：核數(shù)師認(rèn)定結(jié)利的節(jié)點(diǎn)，利潤(rùn)的結(jié)算個(gè)人偏向的劃分方法劃分依據(jù)90

投資階段土地是關(guān)鍵這個(gè)階段的核心焦點(diǎn)就是土地投資階段土地91

投資階段項(xiàng)目決策背景外部環(huán)境內(nèi)部因素城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響宗地所屬區(qū)域的城市定位項(xiàng)目本身的特殊性對(duì)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響項(xiàng)目在發(fā)展規(guī)劃中的定位項(xiàng)目的利潤(rùn)貢獻(xiàn)投資階段項(xiàng)目決策背景外部環(huán)境內(nèi)部因素城市發(fā)展規(guī)劃及政92

投資階段土地素質(zhì)宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境大市政配套規(guī)劃控制要點(diǎn)土地價(jià)格土地升值潛力評(píng)估立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)比較投資階段土地素質(zhì)宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境93總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

住宅建筑面積、公建建筑面積

綜合容積率、住宅容積率

建筑密度控高

綠化率怎么看地？

-規(guī)劃指標(biāo)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

住宅94市場(chǎng)分析之地塊所在區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和政策環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和重要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要指標(biāo)：土地供應(yīng)、投資量；供銷總量、總額、價(jià)格水平和各指標(biāo)增長(zhǎng)預(yù)期客戶群體特征熱點(diǎn)產(chǎn)品和熱點(diǎn)項(xiàng)目怎么看地？

-市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)分析之地塊所在區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和政策環(huán)境怎么看地95判斷依據(jù)周邊3—5公里內(nèi)的樓盤情況知己知彼樓盤位置、規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、立面和套內(nèi)戶型售價(jià)水平和定價(jià)策略營(yíng)銷特點(diǎn)、主要賣點(diǎn)、熱銷戶型、主要客戶群、賣場(chǎng)布置、有無(wú)代理銷售率、入住率（已有入伙的項(xiàng)目）物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、配套市場(chǎng)分析之地塊周邊樓盤情況怎么看地？

-市場(chǎng)環(huán)境判斷依據(jù)周邊3—5公里內(nèi)的樓盤情況樓盤位置、規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、96價(jià)核心格怎么看地？

-核心價(jià)核心格怎么看地？-核心97土地投資決策地產(chǎn)發(fā)展鏈條中最重要的決策數(shù)據(jù)支持土地投資決策數(shù)據(jù)支持98決策依據(jù)判斷依據(jù)宏觀情況規(guī)劃利好市場(chǎng)情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手賣房策略當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀情況城市發(fā)展規(guī)劃重要基礎(chǔ)設(shè)施地塊所在區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)地塊周邊樓盤情況項(xiàng)目定位數(shù)據(jù)支持決策依據(jù)判斷依據(jù)宏觀情況規(guī)劃利好市場(chǎng)情況競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手賣房策略當(dāng)?shù)?9參與的主要部門：投資管理部——土地跟蹤、投資分析營(yíng)銷策劃部——市場(chǎng)調(diào)研、銷售預(yù)測(cè)設(shè)計(jì)管理部——初步規(guī)劃和建筑指標(biāo)計(jì)算數(shù)據(jù)支持參與的主要部門：數(shù)據(jù)支持100土地拿到了，真正的開發(fā)也就開始了……土地拿到了，真正的開發(fā)也就開始了……101第一個(gè)重要目標(biāo)節(jié)點(diǎn)：開盤里程碑事件：取得預(yù)售許可證取證的兩大先決條件：報(bào)批報(bào)建手續(xù)完備、現(xiàn)場(chǎng)具備條件（地上三層）第一個(gè)重要目標(biāo)節(jié)點(diǎn)：開盤102第一個(gè)重要目標(biāo)節(jié)點(diǎn)：開盤里程碑事件：取得預(yù)售許可證取證的兩大先決條件：報(bào)批報(bào)建手續(xù)完備、現(xiàn)場(chǎng)具備條件（地上三層）兩條主線：報(bào)建和建設(shè)（兩者又相互交圈）第一個(gè)重要目標(biāo)節(jié)點(diǎn)：開盤103兩條主線：報(bào)建和建設(shè)（兩者又相互交圈）一個(gè)源頭：設(shè)計(jì)備注：講解時(shí)以建設(shè)為主線，后續(xù)補(bǔ)充報(bào)建流程STEP1

營(yíng)銷定位（營(yíng)銷+設(shè)計(jì)）市場(chǎng)是一切投資的導(dǎo)向主要內(nèi)容：通過(guò)項(xiàng)目的區(qū)位分析和市場(chǎng)調(diào)研，確定主流目標(biāo)客戶，從而確定產(chǎn)品大體的類別和檔次，進(jìn)而給出產(chǎn)品物業(yè)類型和戶型方面的建議兩條主線：報(bào)建和建設(shè)（兩者又相互交圈）STEP1營(yíng)104STEP2方案設(shè)計(jì)

總平方案

主要依據(jù)：營(yíng)銷定位報(bào)告（內(nèi)部給出的市場(chǎng)導(dǎo)向）

設(shè)計(jì)規(guī)劃要點(diǎn)（政府給出的指標(biāo)限制）在市場(chǎng)和政府間取得最佳的平衡

主要作用：確定項(xiàng)目的總平面布置，物業(yè)形態(tài)、樓棟數(shù)、

單個(gè)樓棟層數(shù)、體量，以及外部的景觀布置等等

單體方案

主要依據(jù)：總平方案主要作用：在總平的要求下確定單棟建筑的立面、戶型等細(xì)項(xiàng)指標(biāo)STEP2方案設(shè)計(jì)105STEP3大施工前工作主線輔線

擴(kuò)初設(shè)計(jì)總包分判施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)場(chǎng)施工直接指導(dǎo)施工的圖紙結(jié)構(gòu)圖、細(xì)部節(jié)點(diǎn)圖、配筋圖、施工做法等等根據(jù)施工圖算得工程量，根據(jù)工程量計(jì)算價(jià)格，施工圖是招標(biāo)文件的要件。招標(biāo)一般包括發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、議標(biāo)、開標(biāo)等環(huán)節(jié)詳勘樁基施工試樁結(jié)構(gòu)施工土方施工確定地質(zhì)條件、是否有文物遺址等等承載力試驗(yàn)STEP3大施工前工作擴(kuò)初設(shè)計(jì)總包分判施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)106STEP4銷售前工作

建設(shè)工作：地下室施工—主樓施工（到達(dá)三層）報(bào)建工作：復(fù)雜而繁瑣細(xì)項(xiàng)流程特點(diǎn)：多線并行、搭接非常多，任何工作都可能成為關(guān)鍵線路

反復(fù)多，不可控因素多

STEP4銷售前工作建設(shè)工作：地下室施工—主樓107這個(gè)階段如何壓縮時(shí)間，縮短流程？1、縮短單項(xiàng)工作的時(shí)間：最直接、淺顯的方式；2、提高單項(xiàng)工作的質(zhì)量，減少反復(fù)，一次反復(fù)就會(huì)導(dǎo)致后續(xù)工作擱置、

重新來(lái)過(guò)，要做到這點(diǎn)需要一是專業(yè)能力強(qiáng)，二是與審查主體的溝通。3、技術(shù)措施（★★★）：①建設(shè)流程：分步設(shè)計(jì)、分割合約（有風(fēng)險(xiǎn)）

②報(bào)建流程：提前報(bào)審、到時(shí)取證（這個(gè)就是公關(guān)）這個(gè)階段如何壓縮時(shí)間，縮短流程？1、縮短單項(xiàng)工作的時(shí)間：最直108開盤后就進(jìn)入到相對(duì)單純的工程建設(shè)期當(dāng)然每個(gè)分項(xiàng)也都要有相應(yīng)的設(shè)計(jì)、分判；相關(guān)的報(bào)建手續(xù)也在繼續(xù)走。開盤后就進(jìn)入到相對(duì)單純的工程建設(shè)期109工程建設(shè)期：兩大板塊，多個(gè)分項(xiàng)：室內(nèi)板塊混凝土結(jié)構(gòu)、砌筑工程、室內(nèi)抹灰工程、屋面工程、鋁合金門窗工程、欄桿工程、電梯工程、精裝修工程…室外板塊市政工程：水、電（強(qiáng)、弱）、燃?xì)狻⒌缆肪坝^工程：苗木種植、地面鋪裝、景觀小品、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)…工程建設(shè)期：110細(xì)項(xiàng)流程細(xì)項(xiàng)流程111這個(gè)階段如何壓縮時(shí)間，縮短流程？關(guān)鍵詞：人、工作面一要有人干活！二要有活可干！但絕不是簡(jiǎn)單的有活了就上人，沒(méi)有哪家施工單位會(huì)這樣，這里有個(gè)重要的因素就是成本！人就是成本，簡(jiǎn)單的操作會(huì)造成成本的浪費(fèi)。如何合理的籌劃成為了關(guān)鍵這個(gè)階段如何壓縮時(shí)間，縮短流程？關(guān)鍵詞：人、工作面112如何合理的籌劃成為了關(guān)鍵！關(guān)鍵詞：回頭、流水我的理解：回頭和流水的核心都是分段不分段：分段：工作1工作2工作3工作1工作2工作3節(jié)省的時(shí)間如何合理的籌劃成為了關(guān)鍵！關(guān)鍵詞：回頭、流水工作1工作2工作113實(shí)例分析：豎向的分段就是大回頭如：1棟30層的樓，3個(gè)工序混凝土結(jié)構(gòu)、砌筑和抹灰，每道工序的平均速度都是5天/層。常規(guī)方式：工期T=30*5+30*5+30*5=450天回頭方式：將樓棟分為3段，每段十層，及時(shí)回頭工期T=10*5*5=250天節(jié)省200天混凝土砌筑抹灰第1段混凝土第2段混凝土第1段砌筑第3段混凝土第2段砌筑第2段抹灰第1段抹灰第3段砌筑第3段砌筑實(shí)例分析：豎向的分段就是大回頭如：1棟30層的樓，3個(gè)工序混114實(shí)例分析：橫向的分段就是小流水如：混凝土結(jié)構(gòu)可以細(xì)分為三個(gè)小工序，綁鋼筋、支模板、澆混凝土，每個(gè)工序的速度是2天/層。常規(guī)方式：?jiǎn)螌庸て赥=2+2+2=6天回頭方式：將樓層橫向分為2段單層工期T=1+1+1+1=4天節(jié)省2天綁鋼筋支模板澆混凝土第1段綁鋼筋第2段綁鋼筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土實(shí)例分析：橫向的分段就是小流水如：混凝土結(jié)構(gòu)可以細(xì)分為三個(gè)小115是不是只節(jié)省2天一層，其實(shí)不只，因?yàn)檫€有樓層間的運(yùn)轉(zhuǎn)和節(jié)省如下：層數(shù)越多，節(jié)省的時(shí)間越多第1段綁鋼筋第2段綁鋼筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土2層第1段綁鋼筋2層第2段綁鋼筋2層第1段支模板2層第1段混凝土2層第2段支模板2層第2段混凝土是不是只節(jié)省2天一層，其實(shí)不只，因?yàn)檫€有樓層間的運(yùn)轉(zhuǎn)和節(jié)省第116會(huì)有一個(gè)問(wèn)題：那不就是分段越多，工期越省么？單純從這個(gè)角度考慮，理論上是這樣的。但實(shí)際上要考慮的問(wèn)題還很多，如工作面的限制、成本的限制等等工程本質(zhì)上就是找到最好的平衡點(diǎn)，形成一個(gè)固定的節(jié)奏。如何分段、如何搭接是要服從大目標(biāo)的，也要在很多限制條件下達(dá)到“合理”會(huì)有一個(gè)問(wèn)題：那不就是分段越多，工期越省么？單純從這個(gè)角度考117工程的進(jìn)度控制關(guān)鍵詞1：關(guān)鍵線路1、控制住關(guān)鍵線路！2、不讓非關(guān)鍵線路變成關(guān)鍵線路！工程的進(jìn)度控制關(guān)鍵詞1：關(guān)鍵線路118示例：一項(xiàng)工程分為8項(xiàng)工作，A（3）、B（4）、C（5）、D（7）、E（6）、F（5）、G（3）、H（4），其中A是B、C的緊前工作，B、C是D、E的緊前工作，D是F的緊前工作，E是G的緊前工作，F(xiàn)、G是H的緊前工作。1、通過(guò)壓縮關(guān)鍵線路上的工作時(shí)間，可以縮短工期，壓縮非關(guān)鍵線路則無(wú)效。2、非關(guān)鍵線路延遲就可能變成關(guān)鍵線路。3、壓縮關(guān)鍵線路上的工作時(shí)間并不是一直有效的，會(huì)改變屬性。4、如何識(shí)別可壓縮的限度？（總時(shí)差和自由時(shí)差）5、實(shí)際施工中是復(fù)雜的。信息不對(duì)稱帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)不可避免，但有效管理卻可以減少無(wú)謂失誤。示例：一項(xiàng)工程分為8項(xiàng)工作，A（3）、B（4）、C（5）、D119工程的進(jìn)度控制關(guān)鍵詞2：及時(shí)比對(duì)事前控制事中控制事后控制方法：前鋒線法、掙值法工程的進(jìn)度控制關(guān)鍵詞2：及時(shí)比對(duì)120掙值法PCWS（plannedcostforworkscheduled）：計(jì)劃工作的預(yù)算費(fèi)用PCWC（plannedcostforworkcompleted）:已完成工作的預(yù)算費(fèi)用ACWC（actualcostforworkcompleted）：已完工作的實(shí)際費(fèi)用費(fèi)用偏差CV（costvariance）=PCWC–ACWC>0費(fèi)用在預(yù)算內(nèi)=0費(fèi)用持平<0費(fèi)用超支進(jìn)度偏差SV（schedulevariance）=PCWC–PCWS>0進(jìn)度超前=0進(jìn)度正常<0進(jìn)度滯后掙值法PCWS（plannedcostforwork121掙值法時(shí)間費(fèi)用ACWCPCWCPCWS進(jìn)度超前費(fèi)用超支掙值法時(shí)間費(fèi)用ACWCPCWCPCWS進(jìn)度超前費(fèi)用超支122入伙準(zhǔn)備期：如開盤前一樣又是工程建設(shè)和報(bào)建取證錯(cuò)綜復(fù)雜的一個(gè)時(shí)期細(xì)項(xiàng)流程入伙準(zhǔn)備期：細(xì)項(xiàng)流程123分角度小結(jié)分角度小結(jié)1245證《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》買地地上可以蓋房子蓋房子的方法可以動(dòng)工蓋房子可以賣房子有了才能賣房子！報(bào)建5證《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程1251證2書拿了才能收房子！業(yè)主購(gòu)房后只要拿到“一證兩書”《房產(chǎn)證》、《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅質(zhì)量保證書》報(bào)建1證2書拿了126各級(jí)政府、發(fā)改局、土地局、建設(shè)局、規(guī)劃局房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局環(huán)保局、地稅局、自來(lái)水公司、電力局、通信公司燃?xì)夤?、廣電局、工商局、水利局、財(cái)政局……政府相關(guān)部門21個(gè)經(jīng)歷初期21個(gè)部門，445天的流程，地產(chǎn)商拿到了5證可以進(jìn)行商品房銷售！報(bào)建各級(jí)政府、發(fā)改局、土地局、建設(shè)局、規(guī)劃局政府相關(guān)部門2127在相關(guān)部門的監(jiān)督下，需完成…….3證5驗(yàn)報(bào)建在相關(guān)部門的監(jiān)督下，需完成…….3證5驗(yàn)報(bào)建128基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗(yàn)內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結(jié)構(gòu)施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調(diào)試竣工驗(yàn)收三證之一檔案館初驗(yàn)合格證報(bào)建基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工工程部署上部主體結(jié)構(gòu)施工二次結(jié)構(gòu)及初裝工程初驗(yàn)內(nèi)129三證之二配套工程驗(yàn)收合格證報(bào)建三證之二報(bào)建130三證之三質(zhì)監(jiān)站單體驗(yàn)收合格證收官之證需在1、2完成的基礎(chǔ)上取得報(bào)建三證之三報(bào)建131132

……政府相關(guān)部門12個(gè)經(jīng)歷初期12個(gè)部門，地產(chǎn)商拿到了3證，通過(guò)了5驗(yàn)宣布商品房竣工，可以交付業(yè)主！報(bào)建56……政府相關(guān)部門12個(gè)經(jīng)歷初期1132土地費(fèi)用建安費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用管理費(fèi)用稅收規(guī)費(fèi)成本