東方家園產(chǎn)權(quán)式REITs銷(xiāo)售方案

東方家園產(chǎn)權(quán)式REITs銷(xiāo)售方案東方家園產(chǎn)權(quán)式REITs銷(xiāo)售方案一、產(chǎn)權(quán)式REITs闡述REITs解釋REITs的英文全稱(chēng)為RealEstateInvestmentTrusts,中文翻譯后稱(chēng)為房地產(chǎn)投資信托基金,簡(jiǎn)稱(chēng)”REITs”。REITs是一種以發(fā)行信托基金的方式募集資金，由專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)進(jìn)行房地產(chǎn)投資,并將投資收益按比例分配給基金持有者的一種基金信托產(chǎn)品,而投資收益主要來(lái)自發(fā)展商所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的租賃與銷(xiāo)售,最終以分紅返息的方式分配給基金持有者。REITs這個(gè)概念單純從法律意義上解釋為”不動(dòng)產(chǎn)投資信托”的稱(chēng)謂更加準(zhǔn)確和貼切。主要第一原因就是"RealEstate”在法律上就是”不動(dòng)產(chǎn)”的意思，”房地產(chǎn)”的外延明顯小于”不動(dòng)產(chǎn)”；第二就是"InvestmentTrust”就是”投資信托”的意思，應(yīng)該屬于商業(yè)信托的一種模式。REITs起源REITs最早由美國(guó)發(fā)起，現(xiàn)在陸續(xù)進(jìn)入英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)、日本、新加坡、香港等資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)。作為一種國(guó)際性的、最新理念的房地產(chǎn)投資、信托方式，當(dāng)前很多發(fā)展中國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始效仿。REITs特性對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或不動(dòng)產(chǎn)持有人，REITs開(kāi)辟了一條新的融資渠道，為其提供了將所持有的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)套現(xiàn)的新途徑;同時(shí)提高了大宗房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的流動(dòng)性；有助于優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商/投資者的資本結(jié)構(gòu)、降低債務(wù)、增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性和提高股本回報(bào)率，且有利于分散房地產(chǎn)市場(chǎng)融資風(fēng)險(xiǎn)，亦為中小投資者提供了參與房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)。而融資模式只是REITs的發(fā)起形式,在設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè)租賃的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品時(shí)，完全仿照REITs的結(jié)構(gòu)和管理模式。產(chǎn)權(quán)式REITs是基于物業(yè)之上，鎖定為嚴(yán)格的資產(chǎn)擔(dān)保機(jī)制，實(shí)現(xiàn)REITs的物業(yè)要求。REITs銷(xiāo)售形式使投資者采用直接購(gòu)買(mǎi)物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)小很多。比之已遭封殺的產(chǎn)權(quán)式商鋪和售后返租模式，產(chǎn)權(quán)式REITs在投資安全性上已經(jīng)有所保證。產(chǎn)權(quán)式REITs運(yùn)用的是銷(xiāo)售和擔(dān)保的組合方式，有私募的性質(zhì)，從而不需經(jīng)過(guò)金融主管部門(mén)的審核。REITs分類(lèi)一般根據(jù)投資形式不同，REITs能夠分為權(quán)益型REITs，抵押貸款型REITs，以及混合型REITs。權(quán)益型REITs，是投資并直接擁有不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，其收入主要來(lái)源于所持有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的租金與銷(xiāo)售收益，這是當(dāng)前全球市場(chǎng)上REITs的主要類(lèi)型。抵押貸款型REITs，并不直接擁有不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，而是將資32020年4月19日金投資于房地產(chǎn)貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（MBS），其收入主要來(lái)源于貸款利息?；旌闲蚏EITs,既投資于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，同時(shí)也投資于房地產(chǎn)貸款。大部分REITs在證券交易所上市，且公開(kāi)交易，其性質(zhì)類(lèi)似于在交易所公開(kāi)掛牌交易的單位信托基金。而其風(fēng)險(xiǎn)投資收益特性更接近于債券單位信托基金，為投資者提供了相對(duì)穩(wěn)定的紅利收益。以上三種REITs類(lèi)型的共同點(diǎn)為所投資的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型一般都相對(duì)集中，主要以辦公樓、工業(yè)廠房、購(gòu)物中心、住宅/公寓為主。REITs在發(fā)行前一般都已明確其相正確投資組合側(cè)重點(diǎn)。當(dāng)前全球市場(chǎng)90%以上的REITs都是權(quán)益型的。二、東方家園產(chǎn)權(quán)式REITs入市分析東方家園產(chǎn)權(quán)式REITs入市支撐點(diǎn)1） 大型優(yōu)質(zhì)物業(yè)加盟東方家園作為全國(guó)最大的家居建材連鎖超市加盟忠德地產(chǎn)，后期專(zhuān)業(yè)化的管理與運(yùn)作將確保長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)效益,最大程度保障基金持有者的所有合法權(quán)益。2） 發(fā)展商自身實(shí)力及信譽(yù)忠德地產(chǎn)、忠德建業(yè)及遷安市東方家園建材貿(mào)易有限公司當(dāng)前正逐漸形成遷安市的品牌企業(yè)，經(jīng)過(guò)陸續(xù)開(kāi)發(fā)竣工的精品項(xiàng)目、工程，市場(chǎng)知名度與日俱增，將”福盛花苑”等品牌項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)信譽(yù)度作為基金持有者的后臺(tái)保障將是REITs銷(xiāo)售最重要的支撐點(diǎn)。3） 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)巨大潛力遷安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)必最大程度帶動(dòng)房地產(chǎn)投資，巨大的市場(chǎng)潛力將是REITs銷(xiāo)售最重要的因素之一。4） 政府政策支持東方家園作為遷安市政府重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目，相關(guān)政策上的大力扶持也是REITs銷(xiāo)售過(guò)程中必不可缺的因素。5） 全新房地產(chǎn)投資方式REITs銷(xiāo)售作為一種全新的房地產(chǎn)投資形式進(jìn)入遷安,相對(duì)市場(chǎng)較為單一且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資方式，勢(shì)必將引發(fā)市場(chǎng)的關(guān)注與震動(dòng)。6） 區(qū)域及地段優(yōu)勢(shì)東方家園商業(yè)項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的區(qū)域與地段優(yōu)勢(shì)，新城區(qū)濃厚的政商氛圍及人氣正在不斷形成，將為REITs銷(xiāo)售鋪墊好最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。7） 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)態(tài)REITs銷(xiāo)售對(duì)于物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)態(tài)需要較高的要求：a）物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：大型優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)即指大型品牌商業(yè)物業(yè)或其組合,單體經(jīng)營(yíng)面積至少在1.5萬(wàn)?5萬(wàn)平米，且具有地域標(biāo)志性。其商業(yè)內(nèi)容為知名連鎖機(jī)構(gòu)或其組合，合同期限不少于，并有法律依據(jù)，由專(zhuān)業(yè)的精英管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行統(tǒng)一管理的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)內(nèi)容可調(diào)整。b）物業(yè)業(yè)態(tài)：零售購(gòu)物類(lèi)、旅游休閑類(lèi)、商務(wù)寫(xiě)字樓類(lèi)、工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房類(lèi)、物流倉(cāng)儲(chǔ)綜合體類(lèi)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)綜合體類(lèi)。達(dá)到以上兩點(diǎn)要求可進(jìn)行REITs銷(xiāo)售，綜上所述，東方家園商業(yè)樓項(xiàng)目雖然經(jīng)營(yíng)面積略小，但整體條件完全可達(dá)到到REITs銷(xiāo)售。東方家園產(chǎn)權(quán)式REITs入市注意事項(xiàng)1） 相關(guān)土地開(kāi)發(fā)證件及手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰；2） 合法利用REITs銷(xiāo)售運(yùn)作的所有法律架構(gòu)；3） 充分利用政府和企業(yè)的特許權(quán)以及信譽(yù)與資金進(jìn)行置換;4） 銷(xiāo)售過(guò)程中避免與”中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)”相關(guān)控制政策發(fā)生沖突；5） 銷(xiāo)售前期需與地方政府、銀監(jiān)局、房管局、稅務(wù)局等相關(guān)政府部門(mén)協(xié)調(diào)、溝通，確保REITs銷(xiāo)售順利進(jìn)行；6） 產(chǎn)權(quán)式REITs需要經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的財(cái)務(wù)審計(jì)和資產(chǎn)監(jiān)管程序。在安全性、收益性和可變現(xiàn)性上需要實(shí)施信息公開(kāi)披露,嚴(yán)格企業(yè)自律機(jī)制。7） REITs公開(kāi)前需進(jìn)行市場(chǎng)引導(dǎo)、預(yù)熱，確保銷(xiāo)售形式市場(chǎng)認(rèn)知后方可進(jìn)行；8） REITs銷(xiāo)售后確保東方家園商業(yè)樓順利進(jìn)行租賃、銷(xiāo)

售。三、東方家園產(chǎn)權(quán)式REITs銷(xiāo)售策略1.REITs銷(xiāo)售單位及收益率測(cè)算依據(jù)1）東方家園商業(yè)樓成本核算明細(xì)表項(xiàng)目成本（單位:萬(wàn)元）備注土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用（含拆遷）2100市政規(guī)費(fèi)（外網(wǎng)）300建安費(fèi)用園林綠化配套費(fèi)30管理費(fèi)用50廣告費(fèi)用20銷(xiāo)售費(fèi)用50營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)300按地方現(xiàn)行稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算前期設(shè)計(jì)費(fèi)用10東方家園加盟費(fèi)用50裝修展示費(fèi)用100按80元/平方米核算店內(nèi)設(shè)備（含IY）20