建業(yè)桂園項目營銷策劃報告

《房地產(chǎn)營銷策劃》

課程設計

題目：

建業(yè).桂圓項目營銷策劃報告

專業(yè)：

工程管理

班級：

XXXXXX

姓名：

XXX

學號：

051212101

指導教師：

XXX

完成時間：

2013年6月

XXX項目營銷策劃報告目錄

II

目錄

第1章項目概況

1

1.1項目概述

1

1.2開發(fā)商簡介 2

1.3項目主要技術經(jīng)濟指標

2

第2章項目宏觀發(fā)展背景分析

4

2.1平頂山市經(jīng)濟社會發(fā)展情況分析

4

2.1.1GDP/人均GDP

4

2.1.2產(chǎn)業(yè)結構

4

2.1.3固定資產(chǎn)投資

6

2.1.4社會消費品零售總額

6

2.1.5人口結構

7

2.1.6人均可支配收入與消費支出

8

2.2平頂山市城市發(fā)展規(guī)劃分析

9

2.2.1城市性質(zhì)、職能、功能組織與發(fā)展目標

9

2.2.2城市空間布局與空間發(fā)展戰(zhàn)略

9

2.2.3城市近期、遠期、遠景發(fā)展規(guī)劃

12

2.3本章小結

13

第3章項目物業(yè)市場調(diào)研分析

15

3.1平頂山市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況

15

3.1.1供求狀況

15

3.1.2價格走勢

17

3.1.3近期房地產(chǎn)政策

17

3.2平頂山市物業(yè)市場調(diào)研分析

20

3.2.1物業(yè)布局

20

3.2.2客戶分析

22

3.2.3產(chǎn)品分析

23

3.2.4銷售情況分析

錯誤！未定義書簽。

3.2.5未來供應項目分析

25

3.3本章小結

26

第4章項目本體分析

27

4.1項目區(qū)位分析

27

4.2項目地塊分析

27

4.3項目交通條件分析

28

4.4項目資源條件分析

28

4.5項目SWOT分析

28

4.6本章小結

30

第5章項目定位與發(fā)展建議

32

5.1項目主題定位

32

5.2項目客戶定位

32

5.3項目產(chǎn)品建議

34

5.4項目價格建議

34

5.5本章小結

35

第6章項目營銷推廣方案

36

6.1項目廣告策劃

36

6.2項目促銷策劃 40

第7章總結 41

附件平頂山市房地產(chǎn)市場調(diào)研表

43

XXX項目營銷策劃報告第1章項目概況

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3

項目概況

項目概述

建業(yè)桂園是建業(yè)集團產(chǎn)品系列中的又個一高端產(chǎn)品，是建業(yè)集團繼森林半島項目之后在平頂山重點打造的第二個住宅項目，是一個低密度、低容積率、高綠化率、高標準的新中式、高層、高品質(zhì)住宅區(qū)。是森林半島的升級版，具有極高的居住價值和投資價值。

建業(yè)桂園位于新城區(qū)龍翔大道與育英路交叉口，即黃崗中學北邊。項目總占109.67畝，建筑總面積26.8萬平方米，容積率3.25，總戶數(shù)541戶。項目分二期開發(fā)，一期工程為7棟18層高層住宅，二期為33層高層住宅。項目規(guī)劃建筑密度僅28.7%，高達41.2%的綠化率，讓整個小區(qū)被綠色和樹木環(huán)抱，給人更多親近自然的空間；人車分流及地下停車設計，給人更多活動空間；游廊貫穿，讓鄰里之間保持了一個適宜的尺度。項目分兩期開發(fā)，一期工程為7棟18層高層住宅，二期為3棟33層高層住宅。二期預計入住時間：2013年3月預計將提前半年。

開發(fā)商簡介

建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司于2007年11月15日在開曼群島注冊成立為獲豁免有限公司，并于2008年6月6日在香港聯(lián)合交易所有限公司（「聯(lián)交所」）主板上市，具有中華人民共和國（「中國」）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)。

本公司成立伊始即確定了房地產(chǎn)主營業(yè)務和品牌化經(jīng)營道路，20年來秉承「根植中原，造福百姓」的核心價值觀，通過精心雕琢的建筑作品引領市民體驗新的生活方式。本公司認為，企業(yè)之于社會，如同大樹之于土壤。每進駐一個城市，本公司都與當?shù)氐拈_發(fā)商一同提高城市的建設水平，為地方政府上繳更多的稅收，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。本公司為城市化進程及河南經(jīng)濟社會發(fā)展所做的不懈努力，獲得政府、專家、同行、投資人、客戶、員工的一致認同。

本公司定位為中原城市進程和社會全面進步的推動者，扎根中原20年，堅守「讓河南人民住上好房子」的企業(yè)理想與使命，并逐漸形成了「森林半島」、「聯(lián)盟新城」、「壹號城邦」及「桂園」等產(chǎn)品系列，提升了河南各城市的人居水平，為河南城市化進程的推進做出了重要貢獻。

本公司始終堅持「向客戶提供沒有瑕疵的產(chǎn)品和一流的服務」的產(chǎn)品服務觀，并以決策科學化、管理規(guī)范化、經(jīng)營專業(yè)化的經(jīng)營管理理念來確保產(chǎn)品和服務的標準和質(zhì)量。

本公司成立20年以來，堅守了高質(zhì)量住宅開發(fā)的專業(yè)追求，創(chuàng)造了立足于省域化發(fā)展的「建業(yè)模式」，塑造了一個富有社會責任感的品牌，培育了一支優(yōu)秀的管理團隊，弘揚了「追求卓越，堅忍圖成」的企業(yè)精神，步入了「持續(xù)盈利，穩(wěn)定增長」的發(fā)展軌道。

目前，本公司已進入河南的18個地級城市和8個縣級城市。截至2012年6月30日，開發(fā)項目累計竣工建筑面積（「建筑面積」）約770萬平方米，本公司擁有在建項目共29個╱期，在建總建筑面積約289萬平方米，土地儲備建筑面積1,458萬平方米，其中權益建筑面積1,236萬平方米。報告期內(nèi)，新開工建筑面積約85萬平方米，銷售建筑面積約76萬平方米。

本公司秉承「守信用，負責任，走正道，務正業(yè)」的企業(yè)文化，并日漸形成「經(jīng)濟效益和社會效益、物質(zhì)追求和精神追求、企業(yè)利益和員工利益、戰(zhàn)略目標和執(zhí)行過程」高度統(tǒng)一的局面。

2012年3月21日，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布了《2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》。本公司在500強中排名由2011年的33位提升至28位，并再次蟬聯(lián)「中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)區(qū)域運營十強」第一名，是中原地產(chǎn)中唯一一家進入前30強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，穩(wěn)居河南地產(chǎn)行業(yè)第一。

項目主要技術經(jīng)濟指標

占地

109.67畝

建筑面積

26.8萬m2

容積率

3.25

綠化率

41.20%

建筑密度

28.75%

總戶數(shù)

1900戶

XXX項目營銷策劃報告第2章項目宏觀發(fā)展背景分析

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14

項目宏觀發(fā)展背景分析

平頂山市經(jīng)濟社會發(fā)展情況分析

基于平頂山市近五年宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對以下經(jīng)濟社會指標進行分析。

GDP/人均GDP

分析：2007年~2012年，平頂山市的經(jīng)濟取得了蓬勃的發(fā)展，經(jīng)濟增幅較大，這表明平頂山的經(jīng)濟正處于快速發(fā)展的時期。2007年人均GDP的絕對值只有16983元，2012年達到30506元，增幅達79.6%，說明平頂山城市經(jīng)濟增長很快。

產(chǎn)業(yè)結構

產(chǎn)業(yè)結構

產(chǎn)業(yè)類型

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

第一產(chǎn)業(yè)

10.8

9.5

9.4

8.7

8.8

9.7

第二產(chǎn)業(yè)

62.6

65.2

65.3

66.3

67

62.2

第三產(chǎn)業(yè)

26.6

25.3

25.3

25

24.2

28.1

由上面的數(shù)據(jù)所得第二產(chǎn)業(yè)所占比例較大。平頂山市目前仍處于第二產(chǎn)業(yè)，即工業(yè)快速增長期，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對滯后的情況。隨著工業(yè)化水平的提高，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展到較高水平后，必然將帶動第三產(chǎn)業(yè)進入的快速發(fā)展。

固定資產(chǎn)投資

2008-2012年平頂山市社會固定資產(chǎn)投資及其增長情況

由上表可以看出平頂山市固定資產(chǎn)投資2007~2009年增長率不太穩(wěn)定但程增長趨勢，2010年國家實行宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，使得2010年到2012年經(jīng)濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的良好勢頭。據(jù)了解，2011年，針對復雜的經(jīng)濟形勢，平頂山市以科學發(fā)展觀為指導，積極實施項目帶動發(fā)展戰(zhàn)略，進一步加大項目建設力度，深入挖掘存量資源，優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構，努力破解發(fā)展瓶頸，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)重點項目建設進展順利、民間投資大幅攀升、工業(yè)投資快速增長、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)投資增勢強勁、房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)活躍的特點。

社會消費品零售總額

2007~2012年，平頂山的社會消費品總額在平穩(wěn)增長，全年社會消費品零售總額由2007年的199.1億元增長到474.6億元，增長了138.37%。社會消費品零售總額的增長幅度有升有落，基本保持在15~20%之間。商品零售作為消費品市場的主要消費形式，對消費品市場的發(fā)展影響極大。在努力擴大內(nèi)需的大背景下，商家適時調(diào)整商品結構和營銷策略，積極適應人們的消費需求，開展特色經(jīng)營，努力開拓市場，規(guī)模進一步提高。

人口結構

全市常住人口為4904367人，同第五次全國人口普查人相比，十年共增加106367人，增長2.22%。全市常住人口中共有家庭戶[4]1335923戶,家庭戶人口為4717467人，平均每個家庭戶的人口為3.53人，比2000年第五次全國人口普查的3.70人減少0.17人。

性別構成

全市常住人口中，男性人口為2522975人，占51.44%；女性人口為2381392人，占48.56%。總?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對女性的比例）由2000年第五次全國人口普查的108.52下降為105.95。

年齡構成

全市常住人口中，0-14歲人口為992449人，占20.24%；15-64歲人口為3480094人，占70.96%；65歲及以上人口為431824人，占8.80%。同2000年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降3.54個百分點，15-64歲人口的比重上升1.83個百分點，65歲及以上人口的比重上升1.71個百分點。

人均可支配收入與消費支出

年份

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）

增長率（收入）

人均消費性支出（元）

環(huán)比增長率（支出）

2007

11715

18.40%

8261

17.10%

2008

13531

9.10%

9555

9.30%

2009

14721

10.10%

10340

9.50%

2010

16208

10.10%

11502

11.20%

2011

18348

13.20%

13192

14.70%

2012

20610

10%

14917

13.10%

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的絕對值在逐年增加，人均可支配收入由2007年的11715元年增長到2012年20610元，自2008年以來增長率波動不大。消費性支出的絕對值也在逐年增加，人均可支配收入由2007年的8261元增加到14917元，絕對值增加6656元，增加幅度達到80.57%。

由圖可以看出人民整體生活水平

平頂山市城市發(fā)展規(guī)劃分析

城市性質(zhì)、職能、功能組織與發(fā)展目標

平頂山市位于河南省中南部偏西，1957年經(jīng)國務院批準設立建制市，轄四縣二市四區(qū)，城區(qū)現(xiàn)有人口規(guī)模72萬人，建成區(qū)面積53Km2，區(qū)域資源豐富，交通便利，是一座以能源、原材料為主體，以煤炭、電力、鋼鐵、紡織、化工為主導的新興工業(yè)城市。平頂山市因煤而立、因煤而興。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，傳統(tǒng)工礦城市格局已適應不了大城市的發(fā)展需要。按照河南省委、省政府提出的平頂山要“建設大城市、發(fā)展大工業(yè)”的總體要求和納入中原城市群的戰(zhàn)略部署。

平頂山市委、市政府審時度勢，集思廣益，嚴密論證，科學決策，果斷提出了平頂山“優(yōu)化東區(qū)功能、改善老區(qū)環(huán)境、發(fā)展西部新區(qū)”的城市發(fā)展思路，對城市的發(fā)展及功能定位是：東區(qū)為二、三類工業(yè)區(qū)，老區(qū)為商業(yè)服務區(qū)，西部新區(qū)為行政、文教、高新產(chǎn)業(yè)及居住旅游區(qū)。發(fā)展西部新區(qū)是平頂山市拉大城市框架，實現(xiàn)跨越式發(fā)展的現(xiàn)實需要，是平頂山市改善投資環(huán)境，提高城市品位，提升城市吸引力，擴大對外開放的必然選擇，也是平頂山市實施二次創(chuàng)業(yè)，打造經(jīng)濟強市，全面建設小康社會，實現(xiàn)“繁榮、開放、文明、秀美”現(xiàn)代化工業(yè)新城的重大舉措。

城市空間布局與空間發(fā)展戰(zhàn)略

平頂山市新城區(qū)的規(guī)劃勾畫了一條東南——西北走向的歷史文化和生態(tài)發(fā)展軸線。新老城區(qū)之間通過生態(tài)園這條生態(tài)廊道相連。新城區(qū)的規(guī)劃范圍是北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至毛營軍鐵專用線,南至水庫，規(guī)劃共分三個階段：起步區(qū)7.6平方公里，近期規(guī)劃面積40平方公里，遠期規(guī)劃面積100平方公里。新城區(qū)的規(guī)劃形態(tài)是帶狀，交通流量主要是東西方向，新城區(qū)與老城區(qū)之間距離10公里，通過6條城市道路和規(guī)劃的輕軌交通相互聯(lián)系，十分鐘即可到達。向西通過2條公路和鄭石（鄭州至石人山）高速公路與魯山縣和寶豐縣相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新區(qū)起步區(qū)東部2公里處，通過此入口向東南20公里處即可接許平南高速公路。四通八達，快捷順暢的交通聯(lián)系對新城區(qū)的建設必將起到積極的帶動作用。

新城區(qū)起步區(qū)北依香山,湛河、漯寶鐵路、漯平洛高速公路在北面穿過，白龜山水庫西干渠縱貫南北。規(guī)劃區(qū)內(nèi)有坡度較緩的丘陵分布和近70平方公里的水庫面積，自然資源豐富，為新城區(qū)的生態(tài)景觀建設提供了有利的前提條件。新城區(qū)的規(guī)劃引入生態(tài)城市、共生城市、新陳代謝城市等先進理念，體現(xiàn)出“以人為本”的精神和改善人居環(huán)境的意愿。同時規(guī)劃一改過去“攤大餅”式的城市擴張模式，采取組團開發(fā)的概念，把城市結構分為行政辦公區(qū)、教育科研區(qū)、居住商貿(mào)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)等若干組團，從而為平頂山市遠景建設制定出具有本地特色的可持續(xù)發(fā)展之路。

教育科研文化區(qū)位于新城區(qū)北部和起步區(qū)東部的鍋底山一帶。鍋底山是平頂山師專新校區(qū)所在地，占地2000余畝,這里景色秀美，水庫景色盡收眼底，是教書育人的理想用地。緯四路南側(cè)從東至西分別為：平頂山市工業(yè)學校、平頂山工學院、平頂山衛(wèi)校、平頂山金世紀高級中學，與緯四路北側(cè)的文化居住用地一起構成新城區(qū)的教育文化景觀軸線。目前，平頂山工學院、平頂山師專和金世紀高級中學的建設都已初具規(guī)模，教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對周邊的文化、居住用地的開發(fā)利用必將起到積極的帶動作用。

行政辦公、商業(yè)金融區(qū)位于主干道緯一路以北，該區(qū)域充分利用現(xiàn)有地形地勢,依山就勢，將辦公、商業(yè)旅館、居住、文娛、社交游憩等功能組織在一起，塑造出功能齊全，交通便利，生態(tài)優(yōu)美且有文化內(nèi)涵的城市公共空間。作為新城區(qū)的標志性建筑——市政大廈現(xiàn)已開工建設。市政大廈位于湖濱生態(tài)公園北部，背靠景色優(yōu)美的中心公園，前面通過開闊莊重的中心文化公園和湖濱生態(tài)公園與水面相連，該區(qū)域以其便利的交通條件和市政大廈的主導帶動作用構成新城區(qū)的核心區(qū)域。核心區(qū)的建設是帶動新區(qū)發(fā)展的又一切實舉措。

居住區(qū)主要沿濱水地帶布局。規(guī)劃的一類居住用地主要結合地勢興建階梯式山地住宅，使每一戶都有較好的視覺效果，達到推窗見水的視覺享受。住宅層數(shù)以2——4層為主，適當興建別墅式高檔住宅，以豐富居住用地的開發(fā)層次。二類居住用地以建設4——6層的現(xiàn)代化住宅為主，適當點綴高層，每個居住區(qū)都充分結合現(xiàn)狀自然地形與周圍環(huán)境，引入生態(tài)化、智能化概念，創(chuàng)造出富有生命活力的現(xiàn)代環(huán)境社區(qū)。

工業(yè)園區(qū)位于新城區(qū)西北部，以一類工業(yè)和倉儲用地為主，主要發(fā)展無污染的高新科技產(chǎn)業(yè)，附帶周邊的商業(yè)金融設施及住宅產(chǎn)業(yè)，成為新城區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)動力區(qū)。

新城區(qū)的給水、排水、電力、通訊、熱力、燃氣以及污水處理廠等市政工程規(guī)劃也充分結合城市的發(fā)展需要，科學合理的確定管網(wǎng)走向和管線管徑，做到一百年不落后，形成完備的市政基礎設施系統(tǒng)。

新城區(qū)規(guī)劃在強調(diào)功能布局合理，配套設施齊全的同時，還注重對自然景觀的利用和人文景觀的塑造。新城區(qū)生態(tài)景觀可用“一軸兩片三點兩橫四縱”來概括。一軸指香山寺、中心公園、中心廣場、白龜沙洲景觀軸；兩片指北部香山寺和南部平西湖風景區(qū)；三點指東部森林公園、中心公園、西部休閑公園；兩橫指北邊道路防護林景觀帶和南邊臨水湖濱生態(tài)休閑景觀帶；四縱是指南北向的生態(tài)廊道。新區(qū)風景旅游區(qū)主要包括香山寺風景區(qū)、平西湖風景區(qū)和新城區(qū)風景區(qū)。

香山寺風景區(qū)位于新城區(qū)北部，香山寺始建于東漢，傳說觀音菩薩在此修煉并完成漢化和女化過程的地方，在佛教界享有盛名。

水庫風景區(qū)位于新城區(qū)南邊的白龜山水庫，這是一座碧波浩淼的人工湖泊，既有湖的秀姿，又有海的氣魄，水域面積近70平方公里，庫容可達9億立方米。主要由湖泊景觀、沙灘休閑帶和水源保護區(qū)構成。

新城區(qū)景觀區(qū)自東向西有水灣公園、東留村舊村改造商業(yè)街、鳳凰山水上樂園、紫金山水灣度假區(qū)、水上船文化博物園、中心區(qū)湖濱公園、濕地候鳥生態(tài)園、魚米之鄉(xiāng)觀光園、應國墓保護公園等十個風景旅游區(qū)；還有連接香山寺、城區(qū)、平西湖的四條南北向綠化生態(tài)廊道及道路景觀帶。

同時市區(qū)及周邊還有眾多的風景名勝區(qū)：如魯山的石人山國家級風景名勝區(qū)，郟縣的三蘇墳，葉縣的葉公祠，汝州的風穴寺，舞鋼的石漫灘國家森林公園等豐富的旅游資源，為建設現(xiàn)代化濱水生態(tài)旅游城市提供了得天獨厚得條件。

鐘靈毓秀的落鳧山麓，碧波蕩漾的平西湖畔。這里是一片久遠的土地，古時應國都城，千年風雨記載著滄桑；這里是一片動感的土地，腳手架構成立體圖畫，攪拌機正在歡聲歌唱；看現(xiàn)在，新區(qū)建設熱火朝天；觀未來，新區(qū)將展現(xiàn)壯麗的畫卷。新區(qū)的決策和建設者們，將通過制定土地利用、房地產(chǎn)開發(fā)、親商服務、廣攬人才等一系列優(yōu)惠政策，打造一流的投資環(huán)境，實現(xiàn)最大的投資回報。這里是一片開放的熱土，是平頂山未來發(fā)展的希望所在。平頂山新城區(qū)熱忱歡迎國內(nèi)外的有識之士，各路英才前來投資興業(yè)、大展宏圖。不久的將來，一座充滿水域風情生機無限的新興城市必將屹立在中原大地。

城市近期、遠期、遠景發(fā)展規(guī)劃

平頂山城市發(fā)展規(guī)劃：

（1）2010年11月29日，國務院通過了《平頂山城市總體規(guī)劃（2010~2020），從平》頂山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局了解到，11月29日于北京召開的城市總體規(guī)劃部際聯(lián)席會議第四十四在次會議上，《平頂山市城市總體規(guī)劃（2010~2020）》通過審查。在《總體規(guī)劃》確定的1098平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，重視城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。同時，要加強城中村、城鄉(xiāng)接合部整治和改造，加強城鎮(zhèn)基礎設施、公共服務設施的建設，統(tǒng)籌考慮為周邊農(nóng)村提供服務。根據(jù)市內(nèi)不同地區(qū)的條件，重點發(fā)展縣城和基礎條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄖ奇?zhèn)，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展。要合理控制城市規(guī)模。到2020年，主城區(qū)城市人口控制在110萬人以內(nèi)，城市建設用地控制在106平方公里以內(nèi)。要完善城市基礎設施體系。加快公路、鐵路等交通基礎設施建設，改善城市與周邊地區(qū)交通運輸條件；統(tǒng)籌規(guī)劃建設城市供水水源、給排水、污水和垃圾處理等基礎設施，劃定基礎設施黃線保護范圍；城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門要依法對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（包括各類開發(fā)區(qū)）的一切建設用地與建設活動實行統(tǒng)一嚴格的規(guī)劃管理，加強公眾和社會監(jiān)督，提高全社會遵守城市規(guī)劃的意識。

（2）規(guī)劃的強制性內(nèi)容

本次總體規(guī)劃的強制性內(nèi)容包括：

1.市域內(nèi)必須控制開發(fā)的地域。包括風景名勝區(qū)、水源保護地等生態(tài)敏感區(qū)，基本農(nóng)田保護區(qū)，地下礦產(chǎn)資源分布地區(qū)。

2.城市建設用地。包括規(guī)劃期限內(nèi)城市建設的發(fā)展規(guī)模、發(fā)展方向，城市建設用地范圍和用地布局，城市各類園林和綠地的具體布局。

3.城市基礎設施和公共服務設施。包括：城市主干道的走向、大型停車場布局；城市取水口及其保護區(qū)范圍、給水和排水主管網(wǎng)的布局；電廠位置、大型變電站位置、城市的高壓線走廊范圍、燃氣儲氣罐站位置；文化、教育、衛(wèi)生、體育、垃圾和污水處理等公共服務設施的布局。

4.城市防災工程。包括：城市防洪標準、防洪堤走向；城市抗震與消防疏散通道；消防站布局，城市人防設施布局；地質(zhì)災害防護規(guī)定。

5.近期建設規(guī)劃。包括：城市近期建設重點和發(fā)展規(guī)模；近期建設用地的具體位置和范圍。

本章小結

從以上各表的數(shù)據(jù)可以看出平頂山的經(jīng)濟處在穩(wěn)步發(fā)展中：GDP每年都在增長，201人均GDP也在不斷增長，從產(chǎn)業(yè)結構看來應注重加快第三產(chǎn)業(yè)的投資力度，因為第一產(chǎn)業(yè)、第二、第三產(chǎn)業(yè)之間相互影響。建市以來，平頂山市投資一直以工業(yè)為重點，在三產(chǎn)方面的投入雖然不斷增長，但是無論總量還是比重，仍顯偏低，對第三產(chǎn)業(yè)的拉動作用明顯不足。社會固定投資正處在健康發(fā)展階段中，這樣有利于完善城市建設有利于招商引資以促進平頂山市經(jīng)濟發(fā)展。今年來，社會消費品零售額增速也在提高、人均可支配收入的消費支出同步增長，說明經(jīng)濟的發(fā)展切實給居民的生活和各個方面帶來方便，居民生活水平的提升有利于社會的穩(wěn)定和教育文化水平的提高。

全市從事第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和個體戶大多經(jīng)營單一，缺乏規(guī)?；?、品牌化、專業(yè)化的經(jīng)營，缺少競爭力較強的服務類企業(yè)，而且自身優(yōu)勢不能充分發(fā)揮，如在批發(fā)零售、生活服務業(yè)方面，存在設施滯后，規(guī)模不大，檔次不高，價格不優(yōu)的問題，不僅難以吸引本地消費，相反使本地消費者反而呈現(xiàn)外流現(xiàn)象，同時網(wǎng)絡購物的興起，對傳統(tǒng)生活的銷售服務也產(chǎn)生了較大沖擊，2010年平頂山市消費品零售總額居全省第11位；在交通業(yè)方面，由于管理問題，不少車輛在外地注冊落戶，影響了本市運能的擴張，2010年全市貨運周轉(zhuǎn)量居全省第11位，在客運方面，各縣（市、區(qū)）基本沒有跨省營運線路，客運周轉(zhuǎn)量長期處于無新擴張狀態(tài)。在旅游業(yè)方面，平頂山市旅游資源豐富，和焦作相比得天獨厚，平頂山市的堯山和焦作的云臺山相比，自然條件好，但游客人數(shù)和門票收入?yún)s差了一大截。

XXX項目營銷策劃報告第3章項目物業(yè)市場調(diào)研分析

項目物業(yè)市場調(diào)研分析

平頂山市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況

供求狀況

平頂山市近五年房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房施工面積、竣工面積、批準預售面積、銷售面積及增速分析（作圖）。

2008-2012年平頂山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長情況

2008-2012年平頂山市商品房批售面積和銷售面積

2008-2012年平頂山市商品房銷售額及其增長情況

2009年比2008年增長，但2010年比2008和2009年都有減少，2011和2012年又明顯增長。近年來平頂山市的經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，住宅消費熱情極大，這將會在未來幾年作為區(qū)域房地產(chǎn)市場的主導。平頂山房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“需求強勁，供需兩旺，漲價勢頭迅猛，中低價位樓盤熱銷”的整體上升局面。經(jīng)濟快速平穩(wěn)持續(xù)增長、平頂山新城區(qū)建設、城鎮(zhèn)化進程、工業(yè)化進程加快，從能源消耗型向旅游度假型化工城的轉(zhuǎn)化、中心城市對轄區(qū)各縣市的輻射吸引，隨著這些因素逐步發(fā)揮作用，可以看到，房地產(chǎn)市場的供需兩旺勢頭將保持相當長一段時間。大型品質(zhì)社區(qū)住宅形態(tài)雛形漸成。從平頂山房地產(chǎn)近年來的整體市場上看，來自城市發(fā)展的需要和消費者的需求，大型品質(zhì)社區(qū)頻繁浮出市場，比如：春華國際茗都、億嘉·西城國際、常綠·大悅城、建宏·中央花園等。通過這些項目的銷售情況，可以看得出平頂山地產(chǎn)市場正漸漸由中小樓盤向大型高檔樓盤過渡。

價格走勢

平頂山市近五年商品房銷售價格及增速分析。

由圖可以看出商品房銷售額持續(xù)增長，人民的生活水平和購買力明顯得到提高，房地產(chǎn)行業(yè)在一定程度上帶動了GDP的增長。平頂山未來幾年房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應求的局面可能已經(jīng)過去。據(jù)估計，未來10年，年均住宅“剛需”也就約2.5億平方米，假設剛需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全國每年的商品住宅銷售面積最多為7億到8億平方米，這樣的銷售量即便與2011年的銷售量相比，降幅也達5%-20%。如果進一步考慮平頂山人口的老齡化趨勢、土地財政對房價合理回調(diào)的阻滯從而導致的剛需減少，房地產(chǎn)需求可能會持續(xù)減弱。目前我國房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。受“新國五條”等政策影響，住宅市場受到打壓，且由于一線城市商業(yè)地產(chǎn)供應量日益增加，而隨著二、三線城市消費水平的提高，這些城市將成為商業(yè)地產(chǎn)的“藍?！?。

近期房地產(chǎn)政策

近期國家、河南省、平頂山市房地產(chǎn)政策分析。

國家政策

（一）2010年11月29日，國務院通過了《平頂山城市總體規(guī)劃（2010~2020）》，從平頂山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局了解到，在11月29日于北京召開的城市總體規(guī)劃部際聯(lián)席會議第四十四次會議上，《平頂山市城市總體規(guī)劃（2010~2020）》通過審查。在《總體規(guī)劃》確定的1098平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，重視城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。同時，要加強城中村、城鄉(xiāng)接合部整治和改造，加強城鎮(zhèn)基礎設施、公共服務設施的建設，統(tǒng)籌考慮為周邊農(nóng)村提供服務。根據(jù)市內(nèi)不同地區(qū)的條件，重點發(fā)展縣城和基礎條件好、發(fā)展?jié)摿Υ蟮慕ㄖ奇?zhèn)，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展。要合理控制城市規(guī)模。到2020年，主城區(qū)城市人口控制在110萬人以內(nèi)，城市建設用地控制在106平方公里以內(nèi)。要完善城市基礎設施體系。加快公路、鐵路等交通基礎設施建設，改善城市與周邊地區(qū)交通運輸條件；統(tǒng)籌規(guī)劃建設城市供水水源、給排水、污水和垃圾處理等基礎設施，劃定基礎設施黃線保護范圍；城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門要依法對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（包括各類開發(fā)區(qū)）的一切建設用地與建設活動實行統(tǒng)一嚴格的規(guī)劃管理，加強公眾和社會監(jiān)督，提高全社會遵守城市規(guī)劃的意識。

河南省內(nèi)政策

1.40個城市聯(lián)網(wǎng)個人住房信息

全國40個重點城市的個人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設部實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，鄭州市也在其中。

據(jù)悉，全國40個重點城市從2010年下半年開始，啟動了個人住房信息系統(tǒng)建設試點，但推進艱難。不少地方政府擔心，個人住房信息全國聯(lián)網(wǎng)后，限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度會加大。這對原本就已陷入低迷的樓市會構成進一步?jīng)_擊，進而累及地方經(jīng)濟，影響地方財政收入。除此之外，住房信息與個人財產(chǎn)息息相關，也因此被視為“非常敏感”的信息。特別是由于當前政府公務員、國企、事業(yè)單位等公職人員的福利待遇、個人財產(chǎn)都與住房問題聯(lián)系緊密，這些“敏感信息”一旦透露出去，極有可能引發(fā)公眾質(zhì)疑。這也是個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)遲遲不能推出的重要原因之一。

2.各地出臺微調(diào)政策

2013年4月，鄭州市人民政府向外界發(fā)布了鄭州版國五條實施細則細則里面，未提及市民最關心的20%個稅以及二套房利率、限購是否擴大政策等內(nèi)容。

3.存準金率兩次下調(diào)

自2011年12月以來的三次存準率下調(diào)之際，貿(mào)易順差都處于非常低的水平。此外，因2013年上半年貿(mào)易順差預計將收窄，考慮到假期效應往往導致一季度出口數(shù)據(jù)非常疲軟，屆時央行可能會下調(diào)存準金率。

4.降息0.25個百分點

自2012年6月8日起下調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。自同日起：(1)將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限調(diào)整為基準利率的1.1倍；(2)將金融機構貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準利率的0.8倍。

降息對于樓市有一定的影響，首先對樓市是一種利好，在現(xiàn)今的樓市關鍵時刻或?qū)⒏纳剖袌鲱A期；其次，降息能促進剛需出手；再者，之前各地方政府樓市微調(diào)政策的出臺，都對樓市預期有一定的提振作用，此次降息能否起到這樣的作用還有待于觀察

平頂山政策

平頂山“十二五”住房用地供應總量：規(guī)劃期內(nèi)，全市新增住房用地供應總量約為568萬平方米。

住房用地供應結構指引

1、商品住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應505萬平方米商品住宅用地中，360萬平方米的住房用地用于供應中低價位、中小套型普通商品住房。

2、政策保障性住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，新供應政策保障性住房用地總量為約63萬平方米，其中經(jīng)濟適用房用地約57萬平方米。

3、新增住房用地中約423萬平方米用于供應中低價位、中小套型普通商品住房和政策保障性住房建設，達到新增住房用地總量的70%以上。

4、2011年完成住房建設總量125萬平方米，其中政策性住房13萬平方米，商品住房112萬平方米。

5、2012年完成住房建設總量110萬平方米，其中政策性住房11萬平方米，商品住房99萬平方米。

2012年城市規(guī)劃區(qū)人口為93.2萬人。根據(jù)河南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃的要求，2010年年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積要達到30平方米，預測規(guī)劃期內(nèi)平頂山市住房總需求為1000萬平方米，根據(jù)對規(guī)劃期內(nèi)不同收入水平家庭結構比例的預測，本著完善住房保障體系、不斷提高住房保障水平的原則，預測規(guī)劃期內(nèi)普通商品住房需求為911萬平方米，政策保障性住房需求為89萬平方米。其中，建設經(jīng)濟適用住房80萬平方米，建設公共租賃住房(含廉租住房、職工公寓和臨時周轉(zhuǎn)房)9萬平方米。

平頂山市物業(yè)市場調(diào)研分析

物業(yè)布局

序號

項目名稱

開發(fā)商

項目地址

建設規(guī)模

物業(yè)構成

開發(fā)分期

項目特色

項目狀態(tài)

1

建業(yè)桂圓

河南省建業(yè)住宅集團

平頂山置業(yè)有限公司

平頂山市育英路與

龍翔大道交匯處北側(cè)

109.67畝

住宅+底商

分三期開發(fā)

建業(yè)品牌，生態(tài)型居住環(huán)境，配套設施集中，交通便捷

一期已交房，二期售罄，

三期2013年5月開盤

2

常綠大悅城

平頂山市常綠隆華

置業(yè)有限公司

平頂山市新城區(qū)龍翔大道與崇文路交會處

165畝

住宅+底商

分二期開發(fā)

一級物業(yè)資質(zhì)，配套設施齊全，內(nèi)部設有頂級私人會所

一期清盤中，二期2013年10月交房

3

龍鳳盛世

平頂山市匯合

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

建設路西段(建西生態(tài)園對面)

20畝

住宅+底商

分二期開發(fā)

生態(tài)、健康、自然元素融入其中

一期在售

4

華誠?藍灣新城

華誠榮邦地產(chǎn)有限公司

新城區(qū)長安大道

與未來路東南

207畝

住宅+底商

分四期開發(fā)

品牌地產(chǎn),水景住宅,低密居所,科技住宅,觀景居所

一期二期已交房，

三期2013年7月交房

四期2013年年底交房

5

龍騰國際

河南精忠房地產(chǎn)開發(fā)公司

平頂山亞興路與姚電大道交叉口

50畝

住宅+底商

分兩期開發(fā)

小區(qū)人車分流，周圍環(huán)境適宜

一、二期在售

6

康達?彩虹小區(qū)

平頂山市康達房地產(chǎn)

開發(fā)公司

南環(huán)路與光明路交叉口向西300米路北

100畝

住宅

分三期開發(fā)

湛河較近，教育資源豐富

一期二期在售

三期在建

7

華誠?榮邦花園

華誠榮邦地產(chǎn)股份

有限公司

礦工路與誠樸路交會處

78畝

住宅+底商

分兩期開發(fā)

距市區(qū)較近，教育、醫(yī)療體系完善

一二期在售

平頂山部分在售樓盤一覽圖

新城區(qū)地圖

客戶分析

項目客戶情況

項目名稱

客戶源

客戶職業(yè)

置業(yè)目的

建業(yè)?桂園

平頂山市及各縣城

公務員，教職工，個體戶，企業(yè)老板

投資，改善性需求居多，部分剛性需求

常綠大悅城

平頂山市區(qū)，寶豐縣等

政府職員（政府定向房）、個體戶

剛性需求居多，部分政府定向房

龍鳳盛世

平頂山市區(qū)

企業(yè)老板，個體戶，政府人員

投資，改善性需求

華城.藍灣新城

項目周邊，市區(qū)及各縣鎮(zhèn)部分居民

政府工作人員，企業(yè)老板

剛性需求，改善性需求居多，部分投資，

龍騰國際

新華區(qū)居多

農(nóng)民，私營老板，企業(yè)老板

剛性需求居多，改善性需求，部分投資，

康達?彩虹小區(qū)

衛(wèi)東區(qū)居多，市區(qū)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，個體老板

自住居多，部分投資

華誠?榮邦花園

平頂山市，主要為湛河區(qū)居民及各縣城

個體戶，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民

剛性需求居多，改善性需求，部分投資，

產(chǎn)品分析

序號

項目名稱

開發(fā)商

項目地址

建設規(guī)模

物業(yè)構成

開發(fā)分期

項目特色

項目狀態(tài)

1

建業(yè)桂圓

河南省建業(yè)住宅集團

平頂山置業(yè)有限公司

平頂山市育英路與

龍翔大道交匯處北側(cè)

109.67畝

住宅+底商

分三期開發(fā)

建業(yè)品牌，生態(tài)型居住環(huán)境，配套設施集中，交通便捷

一期已交房，二期售罄，

三期2013年5月開盤

2

常綠大悅城

平頂山市常綠隆華

置業(yè)有限公司

平頂山市新城區(qū)龍翔大道與崇文路交會處

165畝

住宅+底商

分二期開發(fā)

一級物業(yè)資質(zhì)，配套設施齊全，內(nèi)部設有頂級私人會所

一期清盤中，二期2013年10月交房

3

龍鳳盛世

平頂山市匯合

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

建設路西段(建西生態(tài)園對面)

20畝

住宅+底商

分二期開發(fā)

生態(tài)、健康、自然元素融入其中

一期在售

4

華誠?藍灣新城

華誠榮邦地產(chǎn)有限公司

新城區(qū)長安大道

與未來路東南

207畝

住宅+底商

分四期開發(fā)

品牌地產(chǎn),水景住宅,低密居所,科技住宅,觀景居所

一期二期已交房，

三期2013年7月交房

四期2013年年底交房

5

龍騰國際

河南精忠房地產(chǎn)開發(fā)公司

平頂山亞興路與姚電大道交叉口

50畝

住宅+底商

分兩期開發(fā)

小區(qū)人車分流，周圍環(huán)境適宜

一、二期在售

6

康達?彩虹小區(qū)

平頂山市康達房地產(chǎn)

開發(fā)公司

南環(huán)路與光明路交叉口向西300米路北

100畝

住宅

分三期開發(fā)

湛河較近，教育資源豐富

一期二期在售

三期在建

7

華誠?榮邦花園

華誠榮邦地產(chǎn)股份

有限公司

礦工路與誠樸路交會處

78畝

住宅+底商

分兩期開發(fā)

距市區(qū)較近，教育、醫(yī)療體系完善

一二期在售

戶型面積配比表

戶型

面積（M2）

比例

平面形式

二房二廳

80–110

19%

平面

三房二廳

100–125

30%

平面

130–145

20%

平、錯層

四房二廳

145–175

25%

平、錯層

五房三廳

180–280

6%

復、躍復合體

3.2.4銷售情況分析

項目銷售情況分析

項目名稱

開盤分期

開盤日期

推盤數(shù)量

銷售均價

銷售率

建業(yè)?桂園

分四期開盤

三期：2013.5.18

三期260套

5100元/m2

一期已交房，二期售罄，三期80%

常綠大悅城

分四期開盤

二期：2011.10

2627套

4300元/m2

50%

龍鳳盛世

一盤開盤

2012年

2300套

4600元/m2

45%

華城.藍灣新城

分四期開盤

2013年

2400套

4800元/m2

90%以上

龍騰國際

分三期開盤

2012.3.22

2400套左右

5000元/m2

90%以上

康達?彩虹小區(qū)

分四期開盤

四期開盤：2013年元月

1400套

4600元/m2

90%以上

華誠?榮邦花園

分三期開盤

待定

80443套

5000元/m

60%

3.2.5未來供應項目分析

1、平頂山市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的大盤、高檔住宅分布較散,西城區(qū)大型高檔住宅區(qū)尚未有效的開發(fā),這為本項目的發(fā)展建立了良好的市場發(fā)展條件。

2、市區(qū)高檔住宅，市場出現(xiàn)了很大變化，產(chǎn)品、客群、價格都向著高檔公寓的性質(zhì)轉(zhuǎn)變，但有鑒于建西版塊開發(fā)力度、市場出現(xiàn)了很大變化，產(chǎn)品、客群、價格都向著高檔公寓的性質(zhì)轉(zhuǎn)變，但有鑒于建西版塊開發(fā)力度、市場調(diào)查資料可知,生態(tài)園附近的住宅仍然是發(fā)展高檔住宅最炙手可熱的區(qū)域。商業(yè)價值也逐漸增大，這是區(qū)域市場近幾年變化的最大特點。

3、新城區(qū)的規(guī)劃是平頂山城市規(guī)劃的重點，包括政治文化的轉(zhuǎn)移，新城區(qū)的規(guī)劃范圍是北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至毛營軍鐵專用線，南至水庫，整個新城區(qū)的規(guī)劃，為平頂山房產(chǎn)的發(fā)展指明了方向，綜觀多個城市的發(fā)展，比如鄭州，鄭州政府機關基本位于新區(qū)，那么對于以后平頂山新城區(qū)的發(fā)展，現(xiàn)如今我們也是不可估量的

4、本項目的定位也應當結合地塊發(fā)展條件、需求特征和開發(fā)目標、財務分析等方面綜合考慮。

本章小結

近年來平頂山市的經(jīng)濟發(fā)展趨勢強勁，住宅消費熱情極大，這將會在未來幾年作為區(qū)域房地產(chǎn)市場的主導。

平頂山當?shù)禺a(chǎn)市場呈現(xiàn)出“需求強勁，供需兩旺，漲價勢頭迅猛,中低價位樓盤熱銷”的整體上升局面。經(jīng)濟快速平穩(wěn)持續(xù)增長、平頂山新城區(qū)建設、城鎮(zhèn)化進程、工業(yè)化進程加快，從能源消耗型向旅游度假型化工城的轉(zhuǎn)化、中小城市對轄區(qū)各縣市的輻射吸引，隨著這些因素逐步發(fā)揮作用，可以看到，房地產(chǎn)市場的供需兩旺勢頭將保持相當長一段時間。

三口之家是平頂山目前最主要的家庭結構類型，所以對戶型的要求相對較為單一。110-125平米的小三房最受消費者青睞，是三口之家的城市居民最適合居住的空間結構，面積太大則資金壓力增加，面積太小則不利于三口之家的生活活動空間，房價在15萬元左右則更具有吸引力。

消費者認為社區(qū)內(nèi)應放置有居民健身器材，增加小區(qū)內(nèi)室外的休閑娛樂廣場；增加小區(qū)居民的交往品讀，培養(yǎng)和諧的社區(qū)生活文化。加強物業(yè)管理，如保潔、保安、維修、代辦等服務要準確、及時。平頂山市是工業(yè)移民城市，對新事物接受程度較高，高層住宅的抗性相對較弱；高層住宅配備電梯，上下樓方便，且高樓層的視野開闊，為消費者所認可；由于高層當中7樓一下住宅的視野有限，平頂山高層住宅銷售情況以七層為分界線，七層以上銷售普遍較好，七層以下普遍較差。

平頂山人對戶型結構的特殊要求：1.房間的廳、室、陽臺結構和面積要合理實用，空間要方正、布局科學。2.最好是三室兩廳，避免暗室、暗衛(wèi)、或帶拐角、臨角的不規(guī)則室內(nèi)空間。室內(nèi)空間全部方正的戶型，最為平頂山消費者所認可。

老城區(qū)內(nèi)土地資源稀缺，隨著平頂山中心城區(qū)的發(fā)展，老城區(qū)出現(xiàn)房源不足的局面，需求變小，供應減少，老城區(qū)的房價出現(xiàn)了一定程度的上漲，并且價格稍微偏高，而新區(qū)、湛河區(qū)，隨著土地開發(fā)量的不斷加大，周邊樓盤價格基本相差不大，存在很強的競爭性。

大型品質(zhì)社區(qū)住宅形態(tài)縐型漸成。從平頂山整體市場來看，來自城市發(fā)展的需要和消費者的需求，大型品質(zhì)社區(qū)相繼出世，比如：春華國際茗都、豫基城等等，通過這些項目的銷售情況，可以看得出平頂山地產(chǎn)市場正漸漸由中小樓盤向大型高檔樓盤過渡。

XXX項目營銷策劃報告第4章項目本體分析

項目本體分析

項目區(qū)位分析

中小學：黃岡中學、湖光小學、湖光幼兒園、市七中、市衛(wèi)生學校、河南城建學校、梅園小學（新城區(qū)管委會2012年規(guī)劃審批設計，位于項目西側(cè)緊鄰龍翔大道，將成為新城區(qū)最具權威的小學。

幼兒園：社區(qū)內(nèi)小哈佛幼兒園；

銀行：中國銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國農(nóng)村信用社、廣東發(fā)展銀行均在5分鐘直達范圍；

醫(yī)院：緊鄰新城區(qū)第一人民醫(yī)院。

項目地塊分析

平頂山市新城區(qū)建業(yè)桂圓位于滍陽路南側(cè)、育英路西側(cè)、龍翔大道北側(cè)、創(chuàng)新路東側(cè)

2、步行十分鐘即可達到平頂山西水庫，另外祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶也環(huán)伺項目周邊；在小區(qū)的周邊，平頂山衛(wèi)校、湖光小學、金世紀中學、黃岡中學、平頂山市七中等院校；中國銀行、農(nóng)村信用社等金融機構；豫達未來大酒店、大河錦江、九天會所等休閑娛樂場所。

項目交通條件分析

建業(yè)桂園距離市政府、五星級酒店蘊海建國僅1.5公里；距離平西湖步行700米；距離綜合超市500米；龍翔大道雙向4車道，26路、27路、35路直達項目，16路、66路、67路僅離一站，5分鐘往返行政核心區(qū)。

項目資源條件分析

位于平頂山市新城區(qū)，治安狀況良好，空氣質(zhì)量高。步行十分鐘即可達到白龜山水庫，另外祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶也環(huán)伺項目周邊，環(huán)境優(yōu)美；在小區(qū)的周邊，平頂山衛(wèi)校、湖光小學、金世紀中學、黃岡中學、平頂山市七中等院校；中國銀行、農(nóng)村信用社等金融機構；豫達未來大酒店、大河錦江、九天會所等休閑娛樂場所。

項目SWOT分析

項目優(yōu)勢

項目臨近的交通路網(wǎng)發(fā)達

新城區(qū)龍翔大道雙向4車道，66路、67路、16路、26路、28路公交直達，5分鐘往返行政核心區(qū)。

項目所處環(huán)境的高校林立，是修身的理想居所

地塊周圍高校林立，毗鄰河南城建學院和平頂山衛(wèi)校；距基地南側(cè)800米處有平頂山著名景觀水域之一的平西湖，人文及景觀資源得天獨厚?；貎?nèi)部地形高差較大，整體呈北高南低的形態(tài)，最高點與最低點高差達10米，形成獨特少有的坡地景觀。

項目處于中心地帶，綠化核心

貫穿于整個規(guī)劃中的核心元素就是中心綠化空間，它決定了建筑單體的規(guī)劃布局，其他主要元素如人行林蔭大道、散步道、廣場休閑設施的設計均將建筑形式與自然景觀有機結合。

項目錯落有致，定位小戶型

住區(qū)以規(guī)劃路為界，定位為東塊的白領商住區(qū)以及西塊的景觀居住區(qū)。東地塊迎合受眾的需求開發(fā)以小戶型為主的白領公寓以及蘇荷酒店，建筑布局井然有序；東塊地區(qū)則強調(diào)舒適自然的居住體驗，住宅布局錯落而有張力，同時尊重充分現(xiàn)有地貌，自北向南塑造高低錯落、有山地建筑趣味的景觀住區(qū)。地塊核心組團設計中央景觀綠地，起到“外觀南湖，內(nèi)擁園景”的效果。

.項目劣勢

項目地塊鄰近主干道，噪音污染較嚴重

地塊長安大道東路貫穿南北。交通主干道的鄰近，使項目居住環(huán)境相對嘈雜，客觀上對項目品質(zhì)感有所影響；

現(xiàn)階段項目工程形象仍缺乏正面視覺震撼

現(xiàn)階段項目工程形象仍不具備建立環(huán)境體驗示范區(qū)的條件，客戶尚不能全面直觀的感受產(chǎn)品的真正價值;

項目策略

通過項目分析，本項目可采取如下應對策略：

建業(yè)桂園可以說是“新城區(qū)”片區(qū)樓盤的先行者，在業(yè)界和公眾心中有很高的美譽度，可充分延用其品牌價值，以吸引關注“建業(yè)桂園”的廣大客戶。.

用足“平寶中心區(qū)高層純住宅樓”的地段及樓盤優(yōu)勢，通過高層建筑挺拔、俊朗的外型，明麗、時尚的色彩，塑造平頂山西部門戶的地標形象，最大化顯現(xiàn)項目特質(zhì)，以區(qū)別于其它樓盤。

在戶型設計方面，要發(fā)掘西北面的景觀優(yōu)勢，在戶型上注重西北面觀景陽臺、大面積落地觀景窗、能增大觀景視野的外飄窗等的設計，使人有足不出戶即可享受大自然的美趣。

注重小區(qū)大門一帶的重新設計和包裝，以新的標識向消費者展示新的樓盤形象。

價格策略

1.根據(jù)對目標市場的仔細調(diào)研與分析，本案宜于采取“低開高走”策略，即在開盤期間起價基本與周邊樓盤持平且略低，待項目形成品牌形象后，根據(jù)定價原則，價格隨銷售率和市場價格作適當調(diào)整，逐步走高。綜合以上兩個因素，使價格穩(wěn)步調(diào)整，讓購買者、投資者都能對項目充滿足夠的信心。根據(jù)這一原則，開盤后每售30-50套漲價一次，漲幅根據(jù)銷售情況而定。

2.開盤期間，限額售優(yōu)惠卡可達98折，卡售完后不打折。

3.付款方式靈活多變，例如開盤期、重大節(jié)假日期間，適用優(yōu)惠價格或送裝修券（我公司與多家大型裝修公司有聯(lián)系）的方式，吸引客戶，促進銷售。在項目銷售到中后期或尾期，可以在首付款方式上相對靈活，可采取分期付款或其他方式，以減輕客戶前期資金不足帶來的門檻壓力，對首付款項不足但預期收益樂觀的客戶很有利。

本章小結

近年來平頂山市在強力經(jīng)濟的推動下，城市化進程不斷的加快。特別是平頂山政府提出的“西擴東進”發(fā)展戰(zhàn)略和新城區(qū)開發(fā)城市發(fā)展戰(zhàn)略，使城市格局不斷擴大。

中國房地產(chǎn)正處于第一個繁榮時代的結束和第二個繁榮時代的開始，已經(jīng)發(fā)生了一些變化。一方面，第一次繁榮時，房地產(chǎn)瞄準了城市的富裕階層；而第二輪繁榮，首先是消費者將從富裕階層消費向大眾階層轉(zhuǎn)移，其次，則是向二線城市、三線城市擴張，所以平頂山是首選的發(fā)展城市。

平頂山的發(fā)展現(xiàn)在是逐步往新城區(qū)發(fā)展，這是以后的發(fā)展方向。平頂山市新城區(qū)的規(guī)劃勾畫了一條東南——西北走向的歷史文化和生態(tài)發(fā)展軸線。新老城區(qū)之間通過生態(tài)園這條生態(tài)廊道相連。新城區(qū)的規(guī)劃范圍是北至漯寶鐵路，東至姚孟電廠，西至毛營軍鐵專用線,南至水庫，規(guī)劃共分三個階段：起步區(qū)7.6平方公里，近期規(guī)劃面積40平方公里，遠期規(guī)劃面積100平方公里。新城區(qū)的規(guī)劃形態(tài)是帶狀，交通流量主要是東西方向，新城區(qū)與老城區(qū)之間距離10公里，通過6條城市道路和規(guī)劃的輕軌交通相互聯(lián)系，十分鐘即可到達。向西通過2條公州至路和鄭石（鄭石人山）高速公路與魯山縣和寶豐縣相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新區(qū)起步區(qū)東部2公里處，通過此入口向東南20公里處即可接許平南高速公路。四通八達，快捷順暢的交通聯(lián)系對新城區(qū)的建設必將起到積極的帶動作用。

新城區(qū)位于城市西部，遠期框架100平方公里，一期25平方公里，二期50平方公里。與老城區(qū)距離10公里。平頂山市城市建設的重點，也是平頂山城市發(fā)展的方向。毫無疑問，該區(qū)將成為平頂山塵世空間發(fā)展的方向和重點。

隨著平頂山城市框架格局的變化，在日益競爭激烈的房地產(chǎn)市業(yè)也必會隨著城市化的加快而加快，所以在未來時間內(nèi)平頂山房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)百家爭鳴欣欣向榮的景象。

XXX項目營銷策劃報告第5章項目定位與發(fā)展建議

項目定位與發(fā)展建議

項目主題定位

1、居家品位：環(huán)境獨特、格調(diào)高雅、舒適溫馨居家空間。

2、服務品位：優(yōu)良、專業(yè)、齊全，以人為本的酒店式管理。

3、生活品位：講究室內(nèi)設計理念（如少裝修、多裝飾）居家配備齊全（如工人房、書房、健身房、儲藏間等）的高質(zhì)素生活（泛會所、大型人文主題生態(tài)公園）。

4、社區(qū)品位：小區(qū)中庭的綠化美化、休閑活動空間、配合輕松的背景音樂，步入其中，心情舒緩，享受自然。

5、文化品味：在小區(qū)內(nèi)設置各種文化設施，增強小區(qū)的文化內(nèi)涵，提升小區(qū)文化品味。

項目客戶定位

主力總價約45萬；

首付4成，約為18萬；

價格決定階層

總價

————

以新城區(qū)為中心

輻射全市面向全省的白領階層

新城區(qū)，

人工湖為鄰；

與知識經(jīng)濟時代的高收入階層及

新晉富豪匹配；

產(chǎn)品

特性

—————

異地

區(qū)域

河南

區(qū)域

全市

區(qū)域

平頂山區(qū)域

新城

區(qū)域

潛在客戶描述

地區(qū)

客戶類型

客戶特征描述

對應購買動機

重點單位來源

新城區(qū)區(qū)域

企業(yè)白領

多受過高等教育，為新城區(qū)區(qū)域內(nèi)高新科技企業(yè)的相關負責人，

收入高；

考慮到老人及小孩居住需求，對居住環(huán)境、硬件配套和軟件服務要求較高；

河南偉太紡織品有限公司，河南常綠集團等。

科研教育精英

多為周邊高校、科技企業(yè)的學科帶頭人、院系負責人或高級工程師，其至少代表所從事領域的國內(nèi)領先水平；教育程度與收入皆高；

住所離工作單位近；對居住環(huán)境、空間舒適度有著極高的要求；

河南城建學院、平頂山學院、黃河外國語學校等。

平頂山市區(qū)區(qū)域

高級公務員

多為市級部門相關高級官員，收入渠道多元

社區(qū)環(huán)境與戶型空間舒適；社區(qū)私密性強

市區(qū)各級政府機關

傳統(tǒng)商圈商人

多為平頂山傳統(tǒng)商圈內(nèi)已經(jīng)商多年的商戶，收入豐厚，喜愛攀比；原有住房已不能滿足現(xiàn)有居住需求，需要換置更加氣派的高檔住宅；

社區(qū)的規(guī)模、環(huán)境、氛圍、大器，以及社區(qū)的名氣；

中興路商圈以及各大學周邊形成的商業(yè)圈層等。

商務人

接受過高等教育，在商場打拼多年，經(jīng)驗豐富，眼光長遠，對任何事物有獨到見解，屬于職業(yè)經(jīng)理人范疇；

社區(qū)環(huán)境、居住舒適性、周邊配套，物業(yè)價值、升值潛力；

平頂山區(qū)域內(nèi)的一些企業(yè)分公司、知名企業(yè)公司職業(yè)經(jīng)理人等。

金融IT人

年輕高知，具有投資意識，眼光獨到，生活快捷，工作占去大部分時間，信息來源豐富，屬于新時代信息化包裝的人群；

社區(qū)環(huán)境、配套服務、物業(yè)價值、交通路網(wǎng)、信息系統(tǒng)；

股票、基金投資公司，銀行、保險類公司等。

平頂山全市

非平頂山傳統(tǒng)住戶

對居住平頂山?jīng)]有絕對的地源情懷，更看重居住社區(qū)的品質(zhì)，屬于多次改善型住房類別，且能夠很快適應居住環(huán)境的改變；

社區(qū)環(huán)境與戶型空間舒適，住戶層次，社區(qū)配套；

目前擁有高檔住宅的業(yè)主

河南

政府高官

河南各地市級政府高官，收入渠道多元；

子女落戶、養(yǎng)老；

南陽、漯河、汝州、舞鋼、寶豐等。

私企高管

從事行業(yè)多樣，有豐厚的經(jīng)濟基礎，文化層次中等，渴望進入中心城市主流社交圈；

項目品牌；住戶層次；子女落戶；養(yǎng)老

南陽、漯河、汝州、舞鋼、寶豐等

異地

投資

對一線城市失去投資信心，開始轉(zhuǎn)向二線城市平頂山，并對平頂山首個成品豪宅充滿投資信心；

認可平頂山的城市經(jīng)濟發(fā)展空間及本產(chǎn)品的投資價值；

中原經(jīng)濟區(qū)

平頂山情結

有平頂山工作生活和學習經(jīng)歷，對平頂山地域懷有深厚感情的富裕人

項目區(qū)域；項目品牌；產(chǎn)品的投資價值

全國各地

項目產(chǎn)品建議

適合年輕人住的小戶型，SOHO。適合兩代人住的子母房，高管人員的豪華戶型等。

項目價格建議

1.根據(jù)對目標市場的仔細調(diào)研與分析，本案宜于采取“低開高走”策略，即在開盤期間起價基本與周邊樓盤持平且略低，待項目形成品牌形象后，根據(jù)定價原則，價格隨銷售率和市場價格作適當調(diào)整，逐步走高。綜合以上兩個因素，使價格穩(wěn)步調(diào)整，讓購買者、投資者都能對項目充滿足夠的信心。根據(jù)這一原則，開盤后每售30-50套漲價一次，漲幅根據(jù)銷售情況而定

2.開盤期間，限額售優(yōu)惠卡可達98折，卡售完后不打折。

3.付款方式靈活多變，例如開盤期、重大節(jié)假日期間，適用優(yōu)惠價格或送裝修券（我公司與多家大型裝修公司有聯(lián)系）的方式，吸引客戶，促進銷售。在項目銷售到中后期或尾期，可以在首付款方式上相對靈活，可采取分期付款或其他方式，以減輕客戶前期資金不足帶來的門檻壓力，對首付款項不足但預期收益樂觀的客戶很有利。

本章小結

近年來平頂山市的經(jīng)濟發(fā)展趨勢強勁，住宅消費熱情極大，這將會在未來幾年作為區(qū)域房地產(chǎn)市場的主導。發(fā)展的方向就是新城區(qū)。

郊區(qū)大盤的開發(fā)模式已經(jīng)出現(xiàn)。新的住宅區(qū)主要分布在老城區(qū)的邊緣，已經(jīng)出現(xiàn)一些較大規(guī)模的樓盤。由于新老市區(qū)距離較郊區(qū)大盤的開發(fā)模式已經(jīng)出現(xiàn)。新的住宅區(qū)主要分布在老城區(qū)的邊緣，已經(jīng)出現(xiàn)一些較大規(guī)模的樓盤。郊區(qū)大盤的開發(fā)模式已經(jīng)出現(xiàn)，遠，形成“雙核效應”以拆建老區(qū)和開拓新區(qū)土地為主的市場供應，房價將形成與土地成本相互促進、共同提升的局面，房價還有形成“雙核效應”以拆建老區(qū)和開拓新區(qū)土地為主的市場供應，房價將形成與土地成本相互促進、共同提升的局面，進一步提升的空間和可能。進一步提升的空間和可能。高層作為新型住宅形態(tài)，接受度上與其他形態(tài)產(chǎn)品有很強替代性。隨著土地資源的日益稀缺，預計在未來的2-3年內(nèi)，將會高層作為新型住宅形態(tài)，接受度上與其他形態(tài)產(chǎn)品有很強替代性。

隨著土地資源的日益稀缺，高層作為新型住宅形態(tài)有更多的高層住宅入市。有更多的高層住宅入市。大型品質(zhì)社區(qū)住宅形態(tài)雛形漸成。從平頂山房地產(chǎn)近年來的整體市場上看，來自城市發(fā)展的需要和消費者的需求，大型品質(zhì)大型品質(zhì)社區(qū)住宅形態(tài)雛形漸成。從平頂山房地產(chǎn)近年來的整體市場上看，來自城市發(fā)展的需要和消費者的需求，大型品質(zhì)社區(qū)住宅形態(tài)雛形漸成山房地產(chǎn)近年來的整體市場上看社區(qū)頻繁浮出市場，比如：建業(yè)桂圓、龍鳳盛世、華誠·榮邦花園等。通過這些項目的銷售情況，社區(qū)頻繁浮出市場，比如：春華國際茗都、華誠?榮邦花園、常綠·大悅城、建宏·中央花園等。通過這些項目的銷售情況，可以看得出平頂山地產(chǎn)市場正漸漸由中小樓盤向大型高檔樓盤過渡。得出平頂山地產(chǎn)市場正漸漸由中小樓盤向大型高檔樓盤過渡。

從平頂山整體市場來看，來自城市發(fā)展的需要和消費者的需求，大型品質(zhì)社區(qū)相繼出世，比如：春華國際茗都、常綠大悅城等等，通過這些項目的銷售情況，可以看得出平頂山地產(chǎn)市場正漸漸由中小樓盤向大型高檔樓盤過渡。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，越來越多的人追求有質(zhì)量的生活，這就加強了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

XXX項目營銷策劃報告第6章項目營銷推廣方案

項目營銷推廣方案

6.1項目廣告策劃

推廣渠道

促進產(chǎn)品銷售是代理商的終極目標，而建立良性可行的銷售網(wǎng)絡，應用有效媒體，為最終實現(xiàn)以最少的資金投入，產(chǎn)生最直接有效的產(chǎn)品銷售帶來可能。

【1】售樓處：建議在市區(qū)及項目現(xiàn)場各設一個售樓處，以路程30-40分鐘路程的距離為宜，人流量較多的地方，擴大項目宣傳影響力，攔截客戶。現(xiàn)場售樓處：建議風格為現(xiàn)代、時尚氣質(zhì)，盡快建成?；?qū)⑹蹣翘庌D(zhuǎn)移會所現(xiàn)場。

【2】人員拜訪：現(xiàn)在即著手收集目標客戶名單、相關資料，在項目中期銷售開始放緩時，適當安排人員上門拜訪，爭取成交，化被動為主動。

推廣進度

【1】先啟動配套建設。在會所、樣板房、綠化景觀示范中心建成，客戶有了直觀感受，并對開發(fā)商實力認可時，全面掀起宣傳攻勢，將會對產(chǎn)品銷售起到強有力的促進作用。

【2】將全程推廣工作分為：預熱——開盤——公開——強銷——促銷——延續(xù)6個階段，每個階段推案策略、媒體支持都將有不同調(diào)整。各階段將會綜合引用到如下手段（以下僅列主力推廣媒體）：

①軟性文章報導：引導客戶理解、關注、認同本案，適合引導預熱期。

②公關活動：讓目標客戶對產(chǎn)品產(chǎn)生好感，吸引目標客戶群體人事視線，為后期銷售做鋪墊，并將貫穿始終。

③硬性報紙廣告：強有力的視覺和項目魅力沖擊。是房地產(chǎn)促進成交的犀利武器，并將作為主力推廣媒體。

籌備期推廣策略及工作安排

【1】、策略：主要進行項目正式推盤銷售的前期準備工作，為后期銷售工作的順利進展奠定堅實的基礎。

【2】、售樓接待中心、接待中心家具、燈光、日常工作實物擺設均需注意。接待中心周邊要方便車行出入,周圍有足夠的停車場所。

【3】、現(xiàn)場道具推薦及安排建議

類型

道具名稱

銷售道具

LOGO墻；展板；銷控板；總規(guī)模型、戶型模型；銷控臺；洽談桌椅；觸摸屏或樓盤查詢系統(tǒng)；小禮品；認購書及訂單；其它

銷售資料

樓書；海報；戶型單張；銷售手冊；其它

輔助道具

接待臺；安全帽架；電腦、音響、話筒、無線對講；綠色植物；藝術裝飾品；飲水機；其它

【4】、工地包裝

現(xiàn)場工地廣告選址及設計選址原則：

項目的高層樓體；

項目主要各個出入口；

項目建筑工地。

設計要求：

色彩明快搶眼；

美觀，具強烈視覺吸引力；

主題明確；

能對過往行人形成再提醒效應。

開盤推廣策略及手段

策略：在1個月左右的開盤時間內(nèi)，盡量擴展項目知名度及美譽度，集聚人氣，積蓄客戶資源。

主流媒體“開盤廣告”：

（1）媒體選擇原則：盡可能覆蓋知名媒體，拓開宣傳面。

（2）媒體選擇：《平頂山日報》、《平頂山晨報》；

《平頂山晚報》；《河南日報》。

口碑營銷推廣

巡回展示

業(yè)務員派單

現(xiàn)場開盤活動

口碑營銷推廣、巡回展示推廣、業(yè)務員派單、報紙攻勢（軟性廣告與硬性廣告相結合）蓄積人氣，鎖定開盤客戶。

策略：延續(xù)前期良好銷售情形，做好項目收尾過渡，完成剩余項目銷售。

手段：巡回展示、業(yè)務員派單、Call客（繼續(xù)利用口碑影響）、媒體配合。

廣告策略

1、報紙廣告——平頂山主流六大媒體密集轟炸

主力媒體

大河報：覆蓋全省的報紙媒體。

平頂山晚報：平頂山家庭訂戶量最高的報紙媒體；

輔助媒體

平頂山日報：平頂山市黨報，機關單位訂閱率高；

平頂山晨報：平頂山白領較為偏愛的報紙。

發(fā)布周期：

08.03.27—08.04.15（新聞通稿提前預熱）

發(fā)布形式：

報頭包面、底版、新聞報道

2、網(wǎng)絡廣告——選擇點擊率最高的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站

發(fā)布網(wǎng)站：搜房、億房

億房——平頂山地區(qū)知名的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站

搜房——全國知名的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站

發(fā)布形式：通欄、整屏廣告、畫中畫

發(fā)布網(wǎng)站

發(fā)布形式

發(fā)布時間

億房

首頁通欄條

待定

首頁整屏廣告

待定

畫中畫廣告

待定

搜房

首頁通欄條

待定

首頁整屏廣告

待定

畫中畫廣告

待定

3.電臺廣播——收聽率較高的電臺頻道宣傳

發(fā)布頻道

發(fā)布形式

1.FM107.8平頂山電臺交通頻道

30秒硬廣：每天10次（8：30—22：30）

15秒硬廣：插播70次/天（8：30—22：30）

2.FM103.8平頂山電臺音樂頻道

30秒硬廣：每天10次（8：30—22：30）

15秒硬廣：插播60次/天（8：30—22：30）

3.FM101.8平頂山電臺文藝頻道

整點資訊+15秒硬廣：10次/天（8：30—22：30）

4.FM92.7河南電臺交通體育臺

特約交通信息+15秒硬廣：10次/天（8：30—22：30）

15秒硬廣：插播60次/天（8：30—22：30）

發(fā)布周期：4.14.12

4、雜志廣告——發(fā)行通路面向高端的平面媒體

發(fā)布媒體：BOSS

BOSS—平頂山知名的高端DM雜志

發(fā)布期：

元月刊做封底＋4P內(nèi)頁

5、分眾傳媒——中國知名樓宇電視廣告媒體

中國知名樓宇

電視廣告媒體。

發(fā)布形式：

30秒項目3D廣告片

每日滾動播放120次

發(fā)布形式

1月初——2月中旬

6、短信投放——以定點及攔截形式大量覆蓋

特殊區(qū)域短信：中高檔百貨、交通要道、工業(yè)區(qū)

數(shù)據(jù)庫定向短信：高端車主、企業(yè)主、高爾夫球會等；

7、系列新聞報道

目的：

配合硬性廣告宣傳，提高宣傳密度！

借勢新聞的言論權威性提升項目影響力！

8.新聞炒作頻次

新聞報道全程配合、軟文重要節(jié)點適度補充！

6.2項目促銷策劃

1、直銷

1.1在營銷活動中，有兩種情況適合采用直銷，一種是目標客戶為普羅大眾，面相當廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低；一種是目標客戶為某一特定群體，目標相對比較明確，如某些渡假村銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。

1.2直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。

1.3直銷對象：中商廣場已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。

1.4直銷人員：敝司銷售人員、大學生、禮儀（形象）小姐。

2.DM郵寄

2.1對于距離比較遠的客戶和未作過任何聯(lián)系的客戶，在上門拜訪前先實行DM郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。

2.2DM對象：其它寫字樓客戶，外省外市有意在平頂山租寫字樓的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業(yè)單位。

2.3DM郵寄內(nèi)容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈。

2.4DM郵寄時間：于正式公開推廣前一星期左右。

XXX項目營銷策劃報告第7章結論

總結

平頂山的經(jīng)濟發(fā)展在河南省已經(jīng)處于主導地位，平頂山的發(fā)展方向就是新城區(qū)。平頂山市地理位置優(yōu)越，城區(qū)人口基數(shù)小，對房地產(chǎn)市場人口支持不足，但是隨著平頂山煤炭工業(yè)的不斷發(fā)展，平頂山房地產(chǎn)市場也被推向了前期發(fā)展的階段，這為平頂山房地產(chǎn)的發(fā)展融入了能量，平頂山房產(chǎn)的發(fā)展還是很有潛力可尋的。隨著平頂山城鎮(zhèn)化進程加