堅(jiān)定信心 開源節(jié)流 應(yīng)對(duì)成本上漲

堅(jiān)定信心開源節(jié)流應(yīng)對(duì)成本上漲Normal07.8磅02falsefalsefalseMicrosoftInternetExplorer4stl\:*{behavior:url(ttieooui)}/*StyleDefinitions*/table.MsoNormalTable{mso-style-name:普通表格;mso-tstyle-rowband-size:0;mso-tstyle-colband-size:0;mso—style-noshow:yes;mso—style-parent:〃〃;mso-padding-alt:Ocm5.4pt0cm5.4pt;mso-para-margin:Ocm;mso-para-margin-bottom:.OOOlpt;mso-pagination:widow-orphan;font-size:10.Opt;font-family:Z/TimesNewRoman”;mso-fareast-font-family:/zTimesNewRoman”;mso-ansi-language:#0400;mso-fareast-language:#0400;mso-bidi-language:#0400;)堅(jiān)定信心開源節(jié)流應(yīng)對(duì)成本上漲就在筆者撰文當(dāng)日，上海市政府發(fā)布消息稱，從4月1日起，上海市勞動(dòng)者月最低工資標(biāo)準(zhǔn)將從1280元調(diào)整為1450元，增加170元，高于去年的160元。這是自1993年建立最低工資制度以來，上海市第19次調(diào)整最低工資標(biāo)準(zhǔn)。我們物業(yè)管理行業(yè)的大部分基層服務(wù)員工都能從此次政策中獲益，進(jìn)一步提升基層服務(wù)員工工作的尊嚴(yán)感和生活的幸福感，這是很值得高興的事情。同時(shí)，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者來說，又將面臨上升的服務(wù)成本該如何消化的問題。而且這個(gè)問題將伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)而長(zhǎng)期存在。筆者結(jié)合具體情況談?wù)劰緫?yīng)對(duì)服務(wù)成本上升的考慮和具體實(shí)踐。滬港物業(yè)費(fèi)對(duì)比及啟示去年11月，筆者所在的上海上房物業(yè)管理公司（下簡(jiǎn)稱“上房物業(yè)”）專程考察了香港始建于上世紀(jì)六十年代的一個(gè)大型居住小區(qū)。該商品房小區(qū)首期于1968年竣工交付使用，最后一期在1978年落成，共有99座住宅樓宇，提供13000多個(gè)住宅單位。該小區(qū)的全年管理費(fèi)收入為1.8億港元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利相當(dāng)可觀。管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每平方英尺1.1港元，相當(dāng)于人民幣9.7元/月/M2。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就是根據(jù)服務(wù)成本上升的情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與立案法團(tuán)（香港的業(yè)主自治組織）協(xié)商逐年調(diào)整?？疾爝^程中，筆者也把香港一些小區(qū)的情況與上海的情況做了對(duì)比。目前，上?？⒐な暌陨系纳唐贩课飿I(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍在1.5元/月/M2左右，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)10多年沒有調(diào)整。我們?cè)谙愀垡部疾炝艘恍┙昕⒐さ乃饺俗≌飿I(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍介于15?20元/月?M2之間。通過上述數(shù)個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)情況的對(duì)比，我們可以大致測(cè)算出香港住宅物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約為上海同類型住宅項(xiàng)目的6倍左右。而香港基層物業(yè)服務(wù)員工的收入普遍在8000?9000元港幣之間，即7000元人民幣左右，相當(dāng)上海同崗位物業(yè)服務(wù)員工月收入的3?4倍，但隨著近年來內(nèi)地最低工資標(biāo)準(zhǔn)的不斷提升，這一差距已經(jīng)在逐年縮小。再來看一組數(shù)據(jù)，2011年上海人均GDP為人民幣82560元，相當(dāng)于13100美元（約等于香港1990年的水平），香港人均GDP為港幣256490元，相當(dāng)于33100美元，約為上海的2.5倍。通過與香港的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、員工收入乃至兩地人均GDP的比較，我們可以發(fā)現(xiàn)目前上海的住宅管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)顯然是相對(duì)偏低了。換句話說，上海的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還有很大的上漲空間。因此，我們相信隨著內(nèi)地業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)的提升，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的完善與形成，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)逐步調(diào)整到合理的水平。所以，面對(duì)短期的困難和壓力，我們必須以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來審視，并且堅(jiān)信服務(wù)價(jià)格必將和服務(wù)成本共同提升，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)獲得合理的利潤(rùn)，保持行業(yè)健康發(fā)展。當(dāng)然，面對(duì)當(dāng)前的困難，筆者所在的上房物業(yè)也采取了一些應(yīng)對(duì)策略，具體包括：加大市場(chǎng)拓展力度，通過擴(kuò)大管理規(guī)模、提升營(yíng)業(yè)收入、承接利潤(rùn)率較高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目以保持企業(yè)的總體贏利能力穩(wěn)定，通俗地說就是“以量換價(jià)”；考慮到非住宅物業(yè)項(xiàng)目議價(jià)機(jī)制更為靈活的特點(diǎn)，業(yè)主方通常能夠接受物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與最低工資標(biāo)準(zhǔn)同步調(diào)整的現(xiàn)實(shí)，公司一直堅(jiān)持住宅和非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)同步發(fā)展的策略,并適當(dāng)向非住宅物業(yè)領(lǐng)域傾斜；總結(jié)近年住宅項(xiàng)目調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成功案例的經(jīng)驗(yàn)，充分利用合同續(xù)約機(jī)會(huì)，精心安排，力爭(zhēng)由點(diǎn)到面推動(dòng)公司住宅項(xiàng)目大規(guī)模調(diào)整物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；通過調(diào)整作業(yè)流程、改進(jìn)作業(yè)方法與產(chǎn)品升級(jí)、使用先進(jìn)設(shè)備、加快推進(jìn)專業(yè)服務(wù)分包以降低物業(yè)服務(wù)工作中所需要的員工數(shù)量，有效控制服務(wù)成本的增長(zhǎng)。一個(gè)典型的物業(yè)費(fèi)提升案例最后，筆者舉一個(gè)具體的項(xiàng)目調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的成功案例，供大家參考。筆者公司服務(wù)的一住宅小區(qū)坐落于浦東新區(qū)陸家嘴板塊，該小區(qū)建筑面積15萬平方米，總戶數(shù)逾1100戶，于2000年竣工交付，至今已有十幾年的房齡，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自竣工交付之日起一直維持在2.20元/月/M2,而當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)合同將于2011年9月底到期。公司從2011年5月起就向小區(qū)業(yè)委會(huì)遞交了非正式的物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)方案，用以了解業(yè)委會(huì)對(duì)于合同續(xù)約的大致意向。之后的5個(gè)多月時(shí)間中，我們提交多個(gè)方案，與業(yè)主廣泛溝通，終于在當(dāng)年10月，通過法定程序通過了物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)到2.70元/月/M2,提升了22%0回顧此次物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整工作，其中有三個(gè)步驟至為重要：一是事前做好調(diào)價(jià)的前期準(zhǔn)備工作。為了續(xù)約工作的順利開展，公司首先對(duì)小區(qū)的部分業(yè)主進(jìn)行了上門調(diào)查，深入了解廣大業(yè)主對(duì)續(xù)約及物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整的看法。公司同時(shí)還對(duì)目前物業(yè)管理行業(yè)的生存狀況進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，包括近年來物價(jià)水平及員工工資的上漲情況，進(jìn)行了客觀的統(tǒng)計(jì)，并在此基礎(chǔ)上測(cè)算出小區(qū)未來兩年合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)支出情況，并作列表加以對(duì)比，同時(shí)將該時(shí)間段的最低月工資給付標(biāo)準(zhǔn)、最低繳三金標(biāo)準(zhǔn)、外來務(wù)工人員繳金標(biāo)準(zhǔn)以及2011年6月起執(zhí)行的上海市關(guān)于高溫費(fèi)調(diào)整新政策等以文字形式加以輔助說明。止匕外，公司還就周邊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)人員工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)研，并與該小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行了客觀的對(duì)比分析。通過對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，70%以上的業(yè)主都希望能享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)；50%左右的業(yè)主認(rèn)為隨著物價(jià)的逐年上漲，可以適當(dāng)上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但幅度不宜過高；10%左右的業(yè)主不愿上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；1%左右的業(yè)主對(duì)上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無明確意見。針對(duì)絕大多數(shù)業(yè)主的意見，公司決定在上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)讓廣大業(yè)主有一個(gè)安全、整潔、溫馨、和諧的生活環(huán)境，以服務(wù)質(zhì)量的提升來推動(dòng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)。二是在事中要加大宣傳力度。為了取得絕大部分業(yè)主對(duì)上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的理解和支持，讓更多業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的生存狀況，公司將宣傳工作放在了重要位置。首先，公司將物業(yè)管理行業(yè)的生存狀況調(diào)查情況及小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況向廣大業(yè)主予以明示，讓廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)生存狀況及企業(yè)有一個(gè)更深層次的了解。其次，采取全員宣傳的方式，將公司目前的生存狀況及續(xù)約進(jìn)展情況向廣大員工及分包方進(jìn)行通報(bào)，并讓一線操作員工對(duì)業(yè)主不理解的地方予以解釋溝通。第三，對(duì)調(diào)價(jià)特別不理解的業(yè)主，公司駐場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理約其進(jìn)行單獨(dú)的交流與溝通，直至業(yè)主理解為止。同時(shí)，為了確保宣傳工作的廣泛開展，各物業(yè)項(xiàng)目將宣傳任務(wù)層層落實(shí)，責(zé)任到人。三是在事后加大與業(yè)委會(huì)的交流與溝通。在各方面基礎(chǔ)工作基本完成的同時(shí)，就上調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題，公司的高層管理人員與業(yè)委會(huì)進(jìn)行了進(jìn)一步的交流和溝通，特別是就小區(qū)近年來物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況、物業(yè)管理行業(yè)生存狀況、物價(jià)上漲指數(shù)、人員成本上漲指數(shù)等基本情況以及小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算情況等，進(jìn)行了深入探討、答