當(dāng)代西方國家CBD的演變規(guī)律

當(dāng)代西方國家CBD的演變規(guī)律內(nèi)容摘要大局部都市的中心區(qū)(BD)在上世紀(jì)之交由零售業(yè)?商業(yè)區(qū)演變而來。上世紀(jì)中期以來，該區(qū)域演變?yōu)檗k公與商業(yè)功能的復(fù)合區(qū)，最近已演化為城市會議一旅游一娛樂的中心區(qū)，即游憩商務(wù)區(qū)(RBD)。規(guī)模較小城鎮(zhèn)的BD……1。引言大局部都市的中心區(qū)(BD)在上世紀(jì)之交由零售業(yè)—商業(yè)區(qū)演變而來。上世紀(jì)中期以來，該區(qū)域演變?yōu)檗k公與商業(yè)功能的復(fù)合區(qū)，最近已演化為城市會議一旅游一娛樂的中心區(qū)，即游憩商務(wù)區(qū)(RBD)。規(guī)模較小城鎮(zhèn)的BD一般表現(xiàn)為零售業(yè)中心；規(guī)模較大城市的BD那么由于效勞業(yè)開展和政府職能轉(zhuǎn)變的緣故而發(fā)生變化。西方學(xué)者預(yù)測，今后BD的增長將集中表達(dá)在文化一娛樂一會議設(shè)施的增多以及辦公—商業(yè)功能的增強。屆時，可稱之為文化游憩商務(wù)區(qū)(RBD)。這些變化與該城市地帶人們的職業(yè)構(gòu)造組合、生活方式變化以及城市功能的不斷分散有關(guān)。由于城市BD開展的根底在于其具有的城市(空間)社會區(qū)位以及城市(空間)組織的“中心性〞，近幾十年來，雖然經(jīng)歷了假設(shè)干“拆遷運動〞，但自80年代以來，新一輪重建BD運動正在加劇進展。西方國家城市BD的演變及與其相適應(yīng)的規(guī)劃已明顯呈現(xiàn)出七方面的趨勢規(guī)律。2。BD區(qū)域變化與類型2．1BD功能區(qū)類型與變化一般BD由假設(shè)干個功能亞區(qū)構(gòu)成。建筑密集的核心區(qū)一般有高層建筑辦公區(qū)、金融業(yè)區(qū)、賓館區(qū)和零售業(yè)區(qū)；核心區(qū)周圍(邊緣區(qū))是綜合效勞功能區(qū)、市政、醫(yī)療功能區(qū)、政府辦公設(shè)施區(qū)、貧民窟及舍棄區(qū)、批發(fā)業(yè)和倉儲業(yè)區(qū)。城市規(guī)模越大，這些功能亞區(qū)的空間特征越明顯，其空間分異的專業(yè)化程度越高。隨著城市的開展，BD內(nèi)土地利用變化從未停頓過。主要表現(xiàn)為各功能亞區(qū)的演替與置換，或者稱為BD內(nèi)的不同社區(qū)“過濾〞，并伴隨著土地擴張。主要表現(xiàn)為兩方面：一方面是較高等(的商服旅游)社區(qū)置換古老的破舊、衰敗區(qū)域，這些區(qū)域分布有級別較低的零售業(yè)和貧民區(qū)，被稱作舍棄區(qū)；另一方面，BD也會蠶食其邊緣地帶，尤其傾向于吸收靠近高收入者居住社區(qū)一側(cè)的土地，該區(qū)域被稱作吸收區(qū)。2．2貧民區(qū)與舍棄區(qū)特征與變化幾乎所有的大城市BD都存在著貧民區(qū)。貧民區(qū)是舍棄區(qū)的一個典型區(qū)域，是無家可歸者和社會失落者的避難所，也是成年人的娛樂場所。有時呈碎片狀，不一定是一個完好區(qū)域。但它具備完好的空間構(gòu)造和獨特的土地利用類型，如有破敗的閣樓式建筑，廉價的賓館，農(nóng)業(yè)市場和小規(guī)模零售業(yè)區(qū)，以及當(dāng)鋪、酒吧、低等級的小餐館、廉價的電影院、修理店、信譽購置珠寶店、槍支店、低檔服裝店和家具店等。該區(qū)域與附近繁華的金融效勞等功能區(qū)形成鮮明的空間形象比照。貧民區(qū)居民的典型社會特征呈現(xiàn)為大量“無家可歸者〞。他們在此聚集的主要目的是想利用其適宜、寬容的環(huán)境。貧民區(qū)為BD提供勞動力。當(dāng)?shù)氐膭趧恿Υ頇C構(gòu)以臨時工方式雇傭工人。但大量貧民區(qū)居民更多地被看作勞動力短期需求市場的蓄水池。貧民區(qū)的存在對城市形成大量的社會空間問題。規(guī)劃者以及商業(yè)團體一直要求政府更新這些區(qū)域。而更新的主要手段是拆遷或重建，并未考慮由人口再居住進一步引發(fā)的與社會和社會空間相關(guān)的人本與人權(quán)意義的問題。在這方面，西方還沒有很成熟的經(jīng)歷。2．3土地利用待更新區(qū)的演化規(guī)律在許多開展緩慢的城市中，BD的核心區(qū)及核心區(qū)外圍區(qū)域(邊緣區(qū))的房屋多是一些舊房和破損房屋。這些房屋逐漸被那些居住在外地而從本地收租的人所擁有，以期將來有時機獲得振興。該區(qū)域(位于核心區(qū)和低收入者居住區(qū)之間)的土地呈現(xiàn)為多種功能的利用形式，成為一個緩沖地區(qū)和土地蓄水池，以備將來BD土地更新和新建住房用地之需。2．4BD的界定各城市BD的形狀因街道規(guī)劃的不同而出現(xiàn)差異。一些城市的BD呈四方形或長方形，由假設(shè)干個街區(qū)組成，圍繞在以十字路口為中心的地價最高區(qū)(PLVI)周圍，呈現(xiàn)為網(wǎng)格街道形式。假如某主干街的重要性超過街道十字路口，BD有時就沿著該主干街道而延伸。通常情況下，BD在一兩個方向會因自然特征如地形、河流、高速公路等的出現(xiàn)而中斷。對BD準(zhǔn)確地進展定界并確認(rèn)各功能亞區(qū)決非易事。一般人可能會找出以十字路口為中心的地價最高區(qū)(PLVI)作為BD的核心區(qū)。西方學(xué)者通常采用兩種方法界定變化中的BD，它涉及建筑指數(shù)這一概念，該指數(shù)表示建筑物的高度以及土地利用強度等：(1)建筑指數(shù)法。雷蒙德默菲(RayndE．urphy)和詹姆斯(JaesVane)在為BD定界方面作了大量的研究工作。他們引用了兩個指數(shù)，一為中心商務(wù)區(qū)高度指數(shù)，它是按照街區(qū)到街區(qū)的方式，求出BD所占面積與整個區(qū)域面積的比率；第二個指數(shù)是中心商務(wù)區(qū)的利用強度或密度，它是用中心商務(wù)區(qū)的面積除以其所座落的社區(qū)的總地外表積。這兩種指數(shù)值高的社區(qū)構(gòu)成了BD的空間范圍。(2)核心—邊緣區(qū)法。BD的核心區(qū)是土地利用密度最大的區(qū)域，邊緣區(qū)是周圍的支持區(qū)域。核心區(qū)表現(xiàn)為高層建筑、嚴(yán)密的內(nèi)部商業(yè)聯(lián)絡(luò)、步行式交通、有限的停車空間和幾乎全部利用了的各種場所；邊緣區(qū)由倉儲區(qū)、停車嘗醫(yī)療效勞設(shè)施、輕工業(yè)和批發(fā)業(yè)構(gòu)成，工具式交通在此區(qū)域占主導(dǎo)地位。該區(qū)域的主體功能是效勞于核心區(qū)和邊緣區(qū)，它同時也效勞于城市的其他地區(qū)。核心區(qū)相對面積較小(一般為幾個街區(qū))；邊緣區(qū)通常占BD空間區(qū)域的四分之三左右。3。BD人口居注商業(yè)效勞業(yè)與中心區(qū)就業(yè)趨勢規(guī)律3．1人口與居住演化特征西方國家現(xiàn)代城市商務(wù)中心區(qū)主要是一個工作中心地，除無家可歸者構(gòu)成的人口數(shù)量在不斷增長外，只有少量長期居民在此居祝盡管有供老年人和富裕階層居住的高層建筑物，大局部居民是房屋出租者和處于住房過渡階段的人。如今賓館給處于住房過渡階段的人提供了住宿條件，并給租房者提供了長期的選擇。尤其在較小城市，住房位于商業(yè)性樓層的上部，以及被改修成公寓和住宅的舊式樓宇中。而大城市年輕的專業(yè)人員的返城運動也使BD邊緣區(qū)的住房市場與較高等社區(qū)興隆。3．2居注商業(yè)效勞業(yè)的別離與就業(yè)特征二戰(zhàn)以來，由于居住別離，它引起為居民效勞的低等級商業(yè)效勞功能的別離。這些商業(yè)功能包括鄰里區(qū)效勞設(shè)施、雜貨店、小酒店、教堂以及學(xué)校。60年代以來，零售業(yè)和文化活動的別離隨著郊區(qū)開展程度的增加而加劇，并引發(fā)購物中心、服裝店、汽車銷售及效勞中心、銀行業(yè)、酒店及電影院等也從中心區(qū)別離出去。面對中心區(qū)功能的分化與空間別離，80年代以來引發(fā)了城市BD的更新運動，進展大量的規(guī)劃與建立，主要表現(xiàn)為樓層面積的凈增加。如今，一些城市中心區(qū)仍能維持其就業(yè)程度，個別城市的就業(yè)程度甚至出現(xiàn)增長。就業(yè)趨勢總體呈現(xiàn)出兩方面特征，一是公司內(nèi)部的就業(yè)規(guī)律；二是賓館等效勞行業(yè)內(nèi)部的就業(yè)規(guī)律。由于辦公設(shè)備的增加和公司每位職員所需要的空間同時增加，而賓館在單位空間內(nèi)所需員工數(shù)量減少。因此，BD就業(yè)程度今后也很難進步。隨著RBD的功能開展造成賓館代替辦公樓的趨勢，造成BD的就業(yè)時機還會進一步減少。另外城市的更新重振運動也產(chǎn)生了更多的地表公共空間、停車場及閑置地。盡管這些投資增加了中心區(qū)的吸引力，但新增的設(shè)施卻降低了就業(yè)時機。同時，郊區(qū)也致力與中心區(qū)的活動類型展開競爭。如今許多新型的、規(guī)模擴大的及重新選擇區(qū)位的商業(yè)傾向于在郊區(qū)選址。3．3抽象(隱形)交易的聚集BD的高度中心性除了可以實現(xiàn)商家和消費者的面對面溝通以外，還產(chǎn)生另外一些利益，吸引各項活動在中心商務(wù)區(qū)聚集，從而可對各種信息進展方便地加工和處理，并迅速傳播出去，這稱為抽象交易(abstrattransatins)。吸引并促使抽象交易產(chǎn)生的中心區(qū)利益都與BD的中心性有關(guān)，這些抽象(隱型)交易利益可分為9個類別：①可進入性；②信息流中心；③工作環(huán)境；④人才市場；⑤休閑、體育運動；⑥專家咨詢；⑦貨幣與信譽市場；⑧高等級的購物中心；⑨受教育時機。4。零售業(yè)空間變化規(guī)律50年代以來，BD功能的分散趨勢進—步導(dǎo)致零售業(yè)的空間變化。通常用三階段模型表示這種變化：BD占主導(dǎo)地位階段(1850s—1950s)；BD衰減階段(1950s—1970s)；BD被替代階段(1970s—如今)。4．1BD占主導(dǎo)地位階段(1850s—1950s)50年代隨著交通方式的改善和大型零售—購物中心的出現(xiàn)，創(chuàng)始了現(xiàn)代BD的零售業(yè)時代。即大型零售業(yè)第一次有可能在同一場所進展，并造成其他商店也開場聚集于購物中心附近，以便利用密集的行人與交通，產(chǎn)生了比擬購物(parativeshpping)方式。這種同類型商店間的互相吸引被稱作競爭性聯(lián)絡(luò)(petitivelinkage)。此時，零售業(yè)的程度可用GAFE指數(shù)表示，BD在此銷售額中占絕大局部。GAFE中的G指日用商品(generalerhandise)，A指服裝和裝飾品(apparelandaessries)，F(xiàn)指家具和器具(furnitureandappliane)，E指食品和飲料(eatinganddrinking)。城市規(guī)模越大，其中心區(qū)專業(yè)化零售業(yè)的聚集程度越高，大型購物中心約占總營業(yè)額的二分之一，服裝銷售約占營業(yè)額的四分之一，家具和食品與飲料銷售占了余下的其它局部。4．2BD衰退期(1950s—1970s)20世紀(jì)50年代早期，隨著BD零售業(yè)主導(dǎo)地位的迅速弱化，中心區(qū)僅有三分之一的商業(yè)用地用于零售業(yè)，從事于零售業(yè)的勞動力比例也降至20％，銷售額一般占城市總銷售額的25％，到60年代早期降至10—20％。更大的滑坡出現(xiàn)于1963—1972年間，平均下降至7％，到70、80年代時，中心區(qū)的零售業(yè)銷售額很少超過城市總銷售額的2—3％。4．3BD被替代期(1970s—90年代中期)70年代以來，面對零售業(yè)銷售的持續(xù)下跌，城市政府試圖設(shè)法阻止這種趨勢，采取了大量措施，如專門的零售業(yè)搬進拱廊市嘗展覽館以及小型市場等具有多種文化活動的公共建筑內(nèi)；開發(fā)商們開發(fā)出多功能中心，提供只有在郊區(qū)購物才具備的設(shè)施和平安條件；步行區(qū)快餐連鎖店的數(shù)量也在增多，提供迅捷效勞，食品外賣和誘人的食譜；賓館和綜合辦公樓內(nèi)餐館為不斷擴大的會議和旅游團體提供食宿；許多城市還增設(shè)了節(jié)日市常這樣，中心區(qū)的零售業(yè)有所上升，大體保持在10％以下的程度。4．4中心區(qū)購物大廈時代(90年代中期以來)中心區(qū)需要更具競爭性的零售業(yè)空間氣氛，為此出現(xiàn)了中心區(qū)購物大廈。它包含了多種類型設(shè)施的復(fù)合：①有的類似于傳統(tǒng)郊區(qū)購物中心，并附帶有端位商店和小型專賣店。該類中心通常是新建筑和一些舊建筑刷新以后的復(fù)合體，用拱廊等通道連為一體，形成購物城；②進展街道和根底設(shè)施改造，以效勞現(xiàn)有零售商。拓寬步行道，壓縮街道，限制汽車數(shù)量，鼓勵公共運輸和應(yīng)急運輸工具；③在中心區(qū)劃定步行區(qū)，里面配置池塘、噴泉、廣場等街道景觀。以上理念主張利用現(xiàn)有建筑物而不是進展大規(guī)模重建，其核心在于強調(diào)外部環(huán)境。步行區(qū)與購物大廈并非可以完全解決中心區(qū)零售業(yè)的所有問題。零售額并不總是隨工程建立的完成而增長。設(shè)計不合理造成許多中心區(qū)購物大廈生命周期不長。其原因在于購物大廈除要有合理的設(shè)計外，還需要優(yōu)越的區(qū)位，以方便顧客采購和停車。有位學(xué)者提出當(dāng)時流行的四種設(shè)計方案，各有其設(shè)計缺陷：①超前設(shè)計，用料講究，空曠與陰冷的人為環(huán)境。②過多的繪畫、噴泉、灌叢，營造出叢林氣氛，不利于空間的互相聯(lián)絡(luò)。③大量的雕刻和紀(jì)念碑，產(chǎn)生恐懼外觀。④淺薄、模糊及裝飾性過多，缺乏統(tǒng)一主題和完好性。學(xué)者認(rèn)為，在將來，中心區(qū)的零售業(yè)行業(yè)要保持競爭力，必須進展空間重組，大型商店不應(yīng)沿傳統(tǒng)的購物街零散分布，而應(yīng)靠近主要的辦公和賓館設(shè)施。5。辦公功能與空間的演化BD辦公功能的演化在空間上主要表現(xiàn)為城市管理中心的演變。辦公功能傳統(tǒng)上聚集在大都市區(qū)的中心區(qū)，該地區(qū)的公司總部數(shù)量最多。近年來，辦公功能在國家城市等級體系中已出現(xiàn)分散趨勢，在地理空間上逐漸擴散至各區(qū)域中心。森樸爾(Seple)和菲普斯(Phipps)研究出一個關(guān)于公司辦公總部和管理中心空間演變的四階段模型。6。賓館市場的演化70年代以來，賓館業(yè)逐漸成為BD中心區(qū)的增長型產(chǎn)業(yè)。主要有以下類型。6．1舊賓館中心區(qū)舊賓館的經(jīng)營狀況一度舉步維艱，后來由于大城市的會議功能的增強而出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。大量舊賓館在50年代和60年代被撤除，有的經(jīng)歷了各種挑戰(zhàn)而得以留存。最近的數(shù)據(jù)說明，恢復(fù)許多保存下來的舊的“豪華〞設(shè)施要比重建新的工程效益要好。6．2會議賓館會議賓館通常是一個規(guī)模更大的多功能設(shè)施的一局部，往往聚集于主要的會議中心附近。其頂部的假設(shè)干樓層為經(jīng)常光臨此地的商業(yè)人士和行政界人員提供優(yōu)質(zhì)效勞，如快速簡潔的人住和離店手續(xù)、免費早餐、高級的酒吧效勞、提供日報、單獨的休閑、休息室、樓層入口的監(jiān)控系統(tǒng)以及其他設(shè)施。6．3商業(yè)賓館與會議賓館相比擬，提供全方位效勞的商業(yè)功能賓館客房數(shù)量較少、設(shè)施較簡單。6．4豪華賓館大都市區(qū)內(nèi)的豪華賓館也占據(jù)一定的市場份額，這類賓館通常有500個以下房間和數(shù)量不多的供小團體聚會的場所。6．5賓館業(yè)客源市場賓館業(yè)的主要客源市場有三方面：①商業(yè)和貿(mào)易市場，約占客房需求總量的60％。流動的營銷和管理人員是商業(yè)貿(mào)易市場的主流，其參加的大量會議和會談都在賓館舉行。②會議與貿(mào)易展覽市場，約占總需求量的25％。③旅游者和非商業(yè)性目的的來訪者。約占總需求量的15％。該市場所占份額最小，季節(jié)性差異最大，取決于城市本身特征及其地理位置。旅游點和大城市是該市場的最大獲益者。7。BD分區(qū)制(管制)規(guī)劃原那么的深化BD對其內(nèi)部的土地利用變化有很強的適應(yīng)、協(xié)調(diào)與恢復(fù)力。但是在BD土地利用變化過程中，防止來自于相鄰建筑物和設(shè)施形成的各種空間與社會負(fù)面影響，從而使BD獲得平安感，是BD面臨的一個棘手的規(guī)劃問題。為此，西方城市采取了兩種方法，即行為限制法和保護性的分區(qū)制(管制)法，其中分區(qū)制(管制)原那么是政府對BD進展保護和指導(dǎo)開展的主要工具。分區(qū)制(管制)原那么來自于早期的分區(qū)法，最早應(yīng)用于20世紀(jì)初期的紐約城中心區(qū)。它為建筑設(shè)計規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)。其目的在于，在臨近的地域內(nèi)，只批準(zhǔn)可以共存與互惠的上地利用工程，以免一種土地利用用處對其他土地利用用處產(chǎn)生負(fù)面影響。該原那么有助于保持或增加地產(chǎn)價值。如今，分區(qū)制原那么的應(yīng)用范圍在逐漸擴大。防止負(fù)面影響的內(nèi)容已擴大到確保社區(qū)安康、平安和福利等方面。分區(qū)制原那么幾乎對所有類型土地的合理利用和土地利用密度的制約性都在逐步增強。8。重建BD核心區(qū)的空間手段重振核心區(qū)的典型戰(zhàn)略是公私聯(lián)手。國家為工程的金融和土地本錢提供減免等優(yōu)惠政策，從而使私營開展商投資于本來無利可圖的一些建立工程。西方國家在中心區(qū)的重建與保護方面主要采取了以下措施。8．1設(shè)計革新(后現(xiàn)代主義建筑)建筑物的設(shè)計革新始終伴隨著BD的重振過程。其特點有三方面：一是以建筑形象營造市場氣氛。第一批后現(xiàn)代主義建筑物出現(xiàn)于70年代的休斯頓，隨后建筑領(lǐng)域發(fā)生了宏大變化。它的魅力在于其反傳統(tǒng)的幾何外觀，這類設(shè)計形象思想賦予其諸多經(jīng)濟優(yōu)勢，使建筑物在社區(qū)內(nèi)形象突出，營造別樣的商業(yè)氣氛，衍生出市場優(yōu)勢。二是多種功能空間整體交融，形成舒適的人本化空間。如巨型建筑物把零售業(yè)、商業(yè)、居注辦公和娛樂功能納進一個框架里，或者使這些活動在一系列內(nèi)部相通的建筑物里面進展。它強調(diào)全天候的利用，按用戶需要設(shè)計各種設(shè)施。它改變了早期人們改