美國地產(chǎn)投資：怎樣規(guī)避陷阱

美國地產(chǎn)投資：怎樣躲避陷阱美國地產(chǎn)投資：怎樣躲避陷阱經(jīng)常有人問我，老王，國人在美投資房產(chǎn)，可能犯的錯誤是什么呢？我說那可就太多了，不勝枚舉埃那么，最大最普遍的錯誤是什么呢？我琢磨一下答復(fù)，應(yīng)該是買新房出租這個戰(zhàn)略了。受國內(nèi)思維的影響，國人一般把房子新舊看得很重，到了美國仍然是要求買新房，越新越好，然后由于自己一般不過來住，買了房子又出租給別人。這個大概是最大的失誤之一。怎么挑好房子任何地產(chǎn)都分成兩個局部，上面的房子〔建筑〕和下面的地皮。這個概念在國內(nèi)是沒有的，因?yàn)槲覈牡仄ざ紝儆趪邑敭a(chǎn)本文由論文聯(lián)盟.Ll.搜集整理，你只有70年的使用權(quán)，但是在美國，地皮就是你私人的。那么，我們說一個地產(chǎn)保值、增值，說的是什么呢？一定是底下那塊地皮。原因很簡單，上面的建筑從建成的那一天起，就肯定是一直在折舊，越來越舊，斷然沒有越住越新的道理。那么，地面建筑就永遠(yuǎn)是貶值的。而且和新車一樣，最開場幾年貶值是最快的。我們尋求的保值增值，一定是靠下面地皮來完成的。如假設(shè)不信，大家可以看看美國的地產(chǎn)稅賬單，那里面地皮價值和房屋價值是分開列的。你把一個地產(chǎn)幾十年的地產(chǎn)稅賬單放在一起，就可以非常清楚地看到這個規(guī)律：地皮增值，建筑貶值。所以投資地產(chǎn)，卻買最新的房屋，不注意下面的地皮。這個和投資的目的是背道而馳的。尤其是紐約、加州等熱點(diǎn)地區(qū)，還經(jīng)常出現(xiàn)這種規(guī)律，由于地皮多年開發(fā)后已經(jīng)很緊張，越是新建的樓盤，占地越小，可以說是雙重不利于投資。而最好的社區(qū)，比方PALALT、曼哈頓，樓盤普遍都比擬老舊。下面我們來看一個實(shí)例。一個是面積僅僅140平方米的小平房，70年歷史了，小區(qū)無任何設(shè)施。另一個是新房，300平方米。小區(qū)有游泳池、健身房等各種效勞?？雌饋砗竺娴姆慨a(chǎn)好很多。實(shí)際上，前一個的房產(chǎn)價值160萬美元左右，后者價值僅僅80萬美元。原因就在于前者處于PalAlt，和喬布斯、扎克伯格一個小區(qū)。地皮價值可能就有140萬，破爛房屋僅僅價值20萬。而后者在一個很一般的區(qū)，土地價值大概20萬，而新建房屋價值那么是60萬。不僅于此，假如我們分別投資于這兩個地產(chǎn)，后果會是什么呢？假設(shè)過去30年，增值幅度都是一倍，那么前者土地增值一倍到280萬，房屋還是20萬〔實(shí)在太破，貶無可貶〕，價值是300萬美元。而后者，土地增值一倍到40萬，房屋那么折舊貶值到30萬，價值反而跌到70萬。這就是買新屋出租的真實(shí)后果。有人說，可是前者那么破的房屋，住起來實(shí)在難受。這其實(shí)是混淆了投資和自住的區(qū)別。假如你自己不住僅僅是出租，只要租客不在乎，愿意給錢，你有必要給他新屋的享受么？假如我要自住呢？老王不禁樂了，這里是美國啊，你的土地就是你自己的，你要是覺得老屋子住得難受，你扒掉重新建一個不就全新了么？所以說，不要盲目追求新屋，不要把國內(nèi)的概念來套美國。多看看土地吧，那才是真實(shí)的永遠(yuǎn)屬于你的不動產(chǎn)。順便侃個大山，最近洛杉磯地區(qū)很多華人進(jìn)駐，也就有些黑心的地產(chǎn)商開發(fā)出了針對華人的騙子地產(chǎn)，大發(fā)黑心財，其騙術(shù)的精華，還是在這個土地和房屋的關(guān)系上。假如我在美國擁有一個500萬美元的宅子，正常地區(qū)是什么感覺呢？我應(yīng)該看不見鄰居，應(yīng)該單獨(dú)擁有一大塊土地。這塊土地才是我宅子價值的精華所在，500萬的宅子，土地大概會值400萬。但是國人沒有這概念，就會有地產(chǎn)商專門開發(fā)一種很奇怪的住宅。說起來是豪宅，比方建筑面積到了600平方米甚至1000平方米?？墒呛脦状睌D在一起，大家都可以直接從窗戶借醬油了。打麻將不需要，站陽臺上喊一嗓子三缺一就可以了。開發(fā)商會振振有詞地宣傳，我的價格絕不虛高，你不信去看隔壁老外，也是一模一樣的宅子，開價就是500萬。我這個當(dāng)然應(yīng)該賣500萬。而且我還給你們一個封閉小區(qū)呢，效勞好得很呢，鄰居交流也方便呢。你沒注意到，那塊占80%價值的土地啊，被縮水到不知多少了。只看房子不看地，在美那是不行的。如何躲避地產(chǎn)陷阱接下來我們來集中講講國內(nèi)投資美國地產(chǎn)的幾類陷阱。第一類陷阱，就是被華美的包裝欺騙。目前國內(nèi)包裝美國的不良地產(chǎn)，一般是用下面這類的文字來誤導(dǎo)的：開展迅速，離大學(xué)/機(jī)構(gòu)只有里，設(shè)施齊全，商店林立，生活方便。這些不一定是假話，正因?yàn)槿绱瞬趴膳?。這里面是文化差異。這些在國人面前看來是房產(chǎn)價值保障的東西，在美國是一文不值的。投資美國，就必須學(xué)會美國思維，或者說尋找到美國思維的專業(yè)幫助。老王也來包裝一個美國地產(chǎn)：舊金山地區(qū)重鎮(zhèn)，特有的地中海氣候四季如春，地區(qū)開展被評為美國最快的前名，離斯坦福大學(xué)只有10里，與喬布斯、扎克伯格的豪宅僅10里，擁有著名超豪華購物中心，全美出名的高爾夫球場，離灣區(qū)最好醫(yī)院僅10分鐘，無敵海灘，世界著名旅館云集，豪宅、名宅、無敵宅，獨(dú)家推出，回報率高達(dá)，新建房，立可入祝怎么樣，看起來眼熱么？是不是很有投資的沖動？我再告訴你，這里面一句假話都沒有?？墒?，你知道這終究是哪里的地產(chǎn)么？以EastPalAlt為例，硅谷犯罪率最高的地區(qū)，地產(chǎn)界著名的爛區(qū)，沒有任何當(dāng)?shù)氐恼Ｈ藭谶@里投資地產(chǎn)。在這里投資確實(shí)是有利可圖，回報可觀，前提是你得能把房子租出去，還得能在吸毒、販毒、持槍〔很可能還是非法持槍〕的房客身上把房租收上來。第二類陷阱，就是好似投資美國地產(chǎn)，只有住宅一條路。事實(shí)上美國地產(chǎn)投資形式是非常豐富的。有些客戶需要投資的資金到達(dá)上百萬美元，這種情況下，強(qiáng)烈建議進(jìn)展商業(yè)地產(chǎn)投資。商業(yè)地產(chǎn)投資有什么好處呢？相對于住宅，最大的優(yōu)勢是租客的穩(wěn)定，本錢的低廉和法律的優(yōu)勢。租客穩(wěn)定，是說一般商業(yè)出租都是一租很多年，很少出現(xiàn)年年換租客，年年找租客的費(fèi)事。本錢低廉，是說不同于個人租客，商業(yè)租客都會自己打理房屋的整修、維護(hù)等工作。無需半夜被修水管的叫起，或者需要雇用人工來維護(hù)。至于法律的優(yōu)勢，那更是極其重要的。要知道，美國法律是保護(hù)窮人的，當(dāng)租客和房東產(chǎn)生糾紛，尤其是租客付不出房租的情況下，法律是嚴(yán)重偏向租客的，原因很簡單，作為房東，你的損失不過是租金收入，而房客有可能是窮困潦倒，一旦被趕出去就要睡大街了。美國顯然會認(rèn)定，假如一定要讓一方受損失，那么寧可是房東虧錢，而不是讓房客睡大街。因此，美國多數(shù)地區(qū)都有保護(hù)租客的法律，使得你要趕走一個壞租客極其困難，本錢宏大。有時候租客要是也精通法律，趕一年都趕不出去是很容易發(fā)生的。甚至有這種笑話，要趕走一個壞租客，最正確方式不是去找警察，而是私下再給這位租客一筆現(xiàn)金，請他走路。這個老王自己就曾經(jīng)做過。而商業(yè)地產(chǎn)是不存在這個問題的，如今無非是商業(yè)糾紛，說趕就趕，易如反掌。第三類陷阱，就是買廉價，說美國地產(chǎn)處于低谷期，就是要抄底，要買廉價的。所以專門尋找那種跌了50%，乃至90%以上的地產(chǎn)去購置。心里期待那么是成倍，甚至數(shù)倍的回報。這不是一個正確的理智的投資期待。這類期待往往有一個誤解是，美國缺錢了，所以這些廉價美國人看著也買不起，只能讓我們中國人來撿。實(shí)際上，由于體制不同，美國政府缺錢，和美國民間缺錢，完全是兩回事。美國民間資本非常雄厚，又處于當(dāng)?shù)?，信息靈通，真有這類投資時機(jī)，根本國人是拿不到的，或者不可能比美國人還先拿到。早在2022年，還在金融海嘯期間，老王在國內(nèi)談投資美國地產(chǎn)，都是被人嘲笑的時候，美國民間大量的基金，私募，甚至個人資本就已經(jīng)全面入市。老王自己也參與其中，獲