持有物業(yè)設計管理流程

持有物業(yè)設計管理流程1概念規(guī)劃設計階段1.1規(guī)劃院收到發(fā)展部提交的《項目規(guī)劃設計條件交底單》后即可開始概念規(guī)劃設計。如規(guī)劃條件發(fā)生變化，發(fā)展部須再次提供《項目規(guī)劃設計條件補充交底單》。1.2概念規(guī)劃方案經(jīng)董事長審圖會確認后，須經(jīng)分管規(guī)劃副總裁簽字，由規(guī)劃院移交發(fā)展部、成本部等相關部門內(nèi)部作業(yè)。詳見操作手冊“概念規(guī)劃總圖及指標（副總裁簽批版）移交流程”。1.3概念規(guī)劃方案總圖及指標經(jīng)董事長簽字后進行第二次移交，用于形成掛牌條件，并用于相關部門的項目前期準備工作。詳見操作手冊“概念規(guī)劃總圖及指標（董事長簽批版）移交流程”。1.4與政府簽訂框架協(xié)議后，規(guī)劃院開始大商業(yè)和酒店的單體方案設計，項目管理中心設計部、酒店建設公司等相關部門配合各自相關內(nèi)容，經(jīng)董事長簽確后移交相關部門。詳見操作手冊“方案成果移交流程”。1.5成果移交后因各種原因導致調(diào)整的，須再次簽確及移交，并以此最新簽批內(nèi)容為準。2方案深化設計階段2.1項目立項后，規(guī)劃院組織召開規(guī)劃設計啟動會，由發(fā)展部向規(guī)劃院、項目管理中心計劃部及設計部、項目公司設計部正式移交項目政府協(xié)議、摘牌文件中與規(guī)劃設計相關的資料進行交底，由規(guī)劃院明確規(guī)劃設計總體安排。詳見操作手冊“規(guī)劃設計啟動會流程”。2.2規(guī)劃院牽頭制定《四方工作計劃》，作為《項目開發(fā)計劃控制書》規(guī)劃設計計框架計劃。詳見操作手冊“四方工作計劃協(xié)調(diào)會流程”。2.3項目管理中心負責在土地摘牌后牽頭制定《項目開發(fā)計劃控制書》、《項目開發(fā)計劃執(zhí)行書》，規(guī)劃院、項目公司等部門配合。（詳項目管理中心流程）。2.4項目公司對摘牌文件中與規(guī)劃設計相關的資料進行復核，并補充摘牌后項目規(guī)劃設計的所有邊界條件，報規(guī)劃院作為規(guī)劃設計條件；項目公司負責落實完成項目的政府報批工作（規(guī)劃、交通、環(huán)評、人防、節(jié)能等）。如發(fā)現(xiàn)規(guī)劃設計條件有差異，或有不能滿足已簽批的概念規(guī)劃的事項，應報項目管理中心及分管項目副總裁審批后轉規(guī)劃院，由規(guī)劃院經(jīng)辦并協(xié)調(diào)成本部、發(fā)展部意見后報分管規(guī)劃副總裁審批。詳見“規(guī)表1”及操作手冊“規(guī)劃設計條件及報批事宜審批流程”。2.5項目管理中心設計部應負責提供規(guī)劃院管控的銷售物業(yè)的設計條件及要求，如產(chǎn)品定位、戶型比例、設計方案、建造標準等，經(jīng)項目管理中心批準后提交規(guī)劃院。詳見操作手冊“銷售物業(yè)設計條件移交流程”。2.6項目公司負責完成項目所在地塊市政條件的調(diào)查，并形成報表，報規(guī)劃院審核。詳見操作手冊“市政條件審批流程”。2.7項目在操作過程中應嚴格執(zhí)行概念規(guī)劃簽批的總圖及指標。如導致如下七項變動，必須報副總裁以上審批：1）總圖發(fā)生改變；2）銷售額減少；3）突破“強制性條文”規(guī)定；4）大商業(yè)平面的功能、業(yè)態(tài)發(fā)生改變；5）面積指標變動300（含）平方米以上；6）成本變動100（含）萬元以上；7）租金變動50（含）萬元以上。其中第1、2、3條必須先報分管規(guī)劃副總裁審批后報總裁簽批；第4條必須在請示董事長后由分管規(guī)劃副總裁審批；第5、6、7條根據(jù)額度不同分三類報批：a）面積指標變動300（含）平方米~1000平方米，成本變動100（含）萬元~200萬元；租金變動50（含）萬元~100萬元報分管規(guī)劃副總裁審批。b）面積指標變動1000（含）平方米~3000平方米；成本變動200（含）萬元~1000萬元；租金變動100（含）萬元~200萬元報分管規(guī)劃副總裁審批后報總裁審批。c）面積指標變動3000（含）平方米以上；成本變動1000（含）萬元以上；租金變動200（含）萬元以上報分管規(guī)劃副總裁及總裁審批后報董事長審批。導致“總圖及大商業(yè)平面的功能、業(yè)態(tài)發(fā)生改變”的，規(guī)劃院需對人流動線導做影響評估并提出書面意見。項目公司上報修改必須附量化分析作為說明文件。詳見操作手冊“規(guī)劃設計條件變更審批流程”。2.8施工圖設計單位的確定，應由項目公司發(fā)起，成本部參與，進行招標、定標后，定標文件報規(guī)劃院審批。（參見規(guī)劃設計類招標流程）。2.9確定施工圖設計單位后，規(guī)劃院組織召開方案設計交底會，詳見操作手冊“方案設計交底會流程”。2.10規(guī)劃院負責方案深化設計工作，并牽頭召開方案深化設計評審會，組織相關部門對方案深化設計進行評審。評審結果以方案深化成果文件（圖紙及會議紀要）形式進行會簽，移交相關部門。詳見操作手冊“專項論證審批流程”。2.11規(guī)劃院負責組織完成總圖豎向及市政論證會，空調(diào)冷熱源論證會、供電方案論證會。論證會由項目公司配合完成，其他相關部門參與。論證結果以論證報告或會議紀要形式會簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后下發(fā)執(zhí)行。詳見操作手冊“專項論證審批流程”。2.12項目公司負責組織完成基坑支護論證會、結果方案論證會，規(guī)劃院陪合。論證結果以論證報告或會議紀要形式會簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后下發(fā)執(zhí)行。詳見操作手冊“專項論證審批流程”。2.13規(guī)劃院須在方案深化成果移交后兩周內(nèi)，向商管總部第一次提供各業(yè)態(tài)租賃區(qū)域邊界范圍圖紙及框算面積指標，商管總部簽確的圖紙及指標作為與商戶談判的資料集規(guī)劃下一步設計的依據(jù)。詳見操作手冊“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標移交流程（1）”。2.14規(guī)劃院負責組織立面、景觀、室內(nèi)步行街內(nèi)裝的設計招標工作，項目公司參與，成本部審核，分管規(guī)劃副總裁審批，完成方案及設計單位的確定。（參見規(guī)劃設計類招標流程）。2.15規(guī)劃院組織立面、景觀、室內(nèi)步行街內(nèi)裝方案深化評審，相關部門參與，對方案圖紙進行會簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關部門。詳見操作手冊：“方案成果移交流程”。3初步設計階段3.1規(guī)劃院負責編寫初步設計及施工圖設計任務書。項目公司和項目管理中心設計部配合。3.2規(guī)劃院負責組織召開初步設計及施工圖設計交底會，指導設計單位完成初步設計，項目公司配合。詳見操作手冊“初設、施工圖設計交底會”。3.3業(yè)態(tài)技術對接按照以下分工進行：3.3.1商管總部負責提供室內(nèi)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃圖及技術要求，并組織規(guī)劃院與各主力店的初次技術對接并對圖紙進行會簽，會簽圖及會議紀要在會后10日內(nèi)返回規(guī)劃院。商管總部同時提供《房產(chǎn)技術條件》，作為后續(xù)設計條件。詳見操作手冊“業(yè)態(tài)技術對接成果移交流程”。3.3.2項目管理中心負責組織規(guī)劃院進行商務酒店的技術對接，對接成果在會后10日內(nèi)返回規(guī)劃院，作為后續(xù)設計條件。詳見操作手冊“業(yè)態(tài)技術對接成果移交流程”。3.4規(guī)劃院負責初步設計工作，并牽頭召開初步設計評審會，組織相關部門對初步設計進行評審。評審結果以初步設計成果文件《圖紙及會議紀要》形式進行會簽，移交相關部門。詳見操作手冊“初步設計評審會流程；初設、施工圖成果移交流程”。3.5規(guī)劃院須在初步設計成果移交后兩周內(nèi)，向商管總部第二次提供各業(yè)態(tài)租賃區(qū)域邊界范圍圖紙及測算面積指標，商管總部簽確的圖紙及指標作為租賃決策文件及規(guī)劃院下一步設計的依據(jù)。詳見操作手冊“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標移交流程（2）”。3.6規(guī)劃院負責組織夜景照明、導向標識、弱點智能化的方案及設計單位招標工作，項目公司全稱參與，相關部門（本部、商管總部、萬千百貨、院線公司等）配合，分管設計副總裁審批，完成及設計單位的確定。（參見規(guī)劃設計類招標流程）。3.7規(guī)劃院負責組織夜景照明，導向標志的方案深化評審，相關部門參與，對方案圖紙進行會簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關部門。詳見操作手冊“方案成果移交流程”。3.8項目公司負責組織夜景照明、導向標識的方案深化評審，相關部門參與，對方案圖紙進行會簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關部門，詳見操作手冊“方案成果移交流程”。3.9規(guī)劃院經(jīng)辦的立面、景觀、室內(nèi)、夜景照明、導向標志、弱電能化化6項專項設計在初設或施工圖完成的同時，應進行設計封樣，并將審批會簽的設計樣品移交施工招標經(jīng)辦部門，作為招標參照及施工封樣參照，招標后的施工封樣樣品必須滿足供貨商不小于三家單位。4施工圖設計階段4.1項目公司應在總圖豎向論證完成后，組織完成基坑支護圖、開挖圖和樁位圖并報規(guī)劃院審批。詳見操作手冊“施工圖審批流程”。4.2項目公司應在方案深化評審完成后，組織完成基礎底板施工圖。并報規(guī)劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.3商管總部、項目管理中心設計部分別負責組織施工圖階段的各自負責的業(yè)態(tài)技術對接。對接結果在規(guī)劃院審核后提交項目公司作為下一步設計條件。詳見操作手冊“業(yè)態(tài)技術對接成果移交流程”。4.4項目公司應在初步設計審評完成后，組織完成正負零以下土建圖及第一版全專業(yè)施工圖的設計，設計成果用于機電設備招投標及土建施工。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.5規(guī)劃院在第一版施工圖完成后，向商管總部、項目管理中心提供最終各業(yè)態(tài)區(qū)域邊界范圍圖紙及測算面積指標、作為合同附件。詳見操作手冊“業(yè)態(tài)區(qū)域及指標移交流程（終稿）”。4.6項目公司組織召開施工圖審查會，對第一版施工圖進行審核，規(guī)劃院和相關部門參與，項目公司應將施工圖、《規(guī)劃設計管控要點》的復查結果集審查會會議紀要報規(guī)劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審查會流程”。4.7項目公司組織完成第二版全專業(yè)施工圖的設計，并報規(guī)劃院審核。詳見操作手冊“施工圖設和流程”。4.8規(guī)劃院在第一版全專業(yè)施工圖完成后，負責組織弱電智能化方案深化評審，相關部門參與，對方案深化圖紙進行會簽，經(jīng)規(guī)劃院審批后移交相關部門。詳見操作手冊“方案成果移交流程”。4.9規(guī)劃院負責組織弱電智能化設計的后續(xù)設計管理工作，并在第二版全專業(yè)施工圖完成后，完成施工圖設計后移交項目公司，詳見操作手冊“初設、施工圖成果移交流程”。4.10項目公司負責組織完成幕墻（含采光頂）招標圖。報規(guī)劃院審批。幕墻材料設計封樣報規(guī)劃院審核。項目公司負責組織幕墻施工單位完成后續(xù)施工圖設計工作并報規(guī)劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.11規(guī)劃院負責組織完成內(nèi)裝、景觀、夜景照明施工圖及導向招標圖的設計工作并組織評審，完成施工圖設計后移交項目公司，項目公司負責協(xié)調(diào)單體施工圖設計單位與各專項設計單位的配合工作。項目公司、商管總部參與設計評審。詳見操作手冊“專項設計評審會流程；初設、施工圖成果移交流程”。4.12項目公司負責組織專業(yè)公司完成地下車庫劃線設計工作，商管總部審核，報規(guī)劃院備案。詳見操作手冊“成果備案流程”。4.13項目公司負責組織完成各項市政設計，并應在景觀施工圖完成前報規(guī)劃院審核。詳見操作手冊“施工圖審核流程”。4.14項目公司負責組織完成面積預測及實測工作，測繪成果報規(guī)劃院審批，報相關部門備案。詳見操作手冊“成果備案流程”。5實施階段5.1規(guī)劃院應在項目實施過程中對各專項設計的設計效果進行中期檢查，主持召開各項設計中期檢查會，并形成會議紀要，項目公司參加并根據(jù)會議紀要落實整改。5.2項目公司負責提交電梯、空調(diào)主機招標的設計參數(shù)報規(guī)劃院、成本部審批。詳見操作手冊“設備參數(shù)報批流程”。5.3項目公司負責組織主要材料及部品（包括立面、內(nèi)裝、景觀、導向標識等）的施工封樣，由規(guī)劃院進行現(xiàn)場封樣。5.4項目公司負責組織完成商家進場后的現(xiàn)場技術對接，商管總部、規(guī)劃院配合。5.5項目公司負責經(jīng)辦設計變更，按照“設計變更管理流程”執(zhí)行。5.6項目公司負責將竣工圖向相關部門備案。詳見操作手冊“成果備案流程”。5.7規(guī)劃院在開業(yè)前對各專項設計進行規(guī)劃驗收，簽發(fā)《規(guī)劃驗收單》（規(guī)表2），驗收結論分為合格、基本合格、不合格。項目