買二手房-如何砍價(jià)與避坑

買二手房，如何砍價(jià)與避坑？在你看來，去售樓處幾次既妥當(dāng)又高效？在我看來，是三次。第一次，自己去售樓處，讓置業(yè)顧問陪你轉(zhuǎn)上一圈，不要打岔，聽他把費(fèi)盡九牛二虎之力背好的區(qū)域說辭、沙盤說辭、樣板間說辭全部說上一遍，讓他給你選一套最感興趣的戶型，算出首付和月供，這叫全面了解。第二次，和家人一起去，看看家人對(duì)項(xiàng)目是否滿意，聽聽家人對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，然后一家人圍著置業(yè)顧問，讓置業(yè)顧問告知最優(yōu)惠的買房價(jià)格。最后一次，帶著能找到的最懂房產(chǎn)、最懂砍價(jià)的朋友去，看合同、看項(xiàng)目、看展出的不利因素公示牌，從頭到尾都看一遍，然后找到銷售經(jīng)理，有條不紊、穩(wěn)扎穩(wěn)打地砍到對(duì)方能給到的最低價(jià)。然后簽約，成交，買到好房子。我的做法你贊同嗎？好了，言歸正傳，現(xiàn)在讓我們開啟今天的主題，這一課，我們?cè)僖黄鹆囊涣馁I二手房，如何砍價(jià)與避坑？一手房由于程序相對(duì)規(guī)范，還有置業(yè)顧問幾乎全程幫忙，所以對(duì)于新手賣房者非常友好，但若是二手房沒遇見靠譜中介，就真的只能去乞求祖宗顯靈，全程無坑了。在二手房這個(gè)水非常深的地方，除了賣房人是自己的親戚、死黨外，我建議都要找中介，而且，盡量找全國性質(zhì)的鏈家、我愛我家之類大中介，避免找區(qū)域性小中介。寧可找搜房網(wǎng)這種網(wǎng)絡(luò)中介，也千萬不要找便宜的黑中介。這是一個(gè)地產(chǎn)人對(duì)你由衷的忠告，千萬不要為了小錢，栽了大跟頭。當(dāng)然，如果賣房人一方你非常信得過，或者有一個(gè)比中介更靠譜的中間人，再或者，你對(duì)整個(gè)的房地產(chǎn)交易各種門兒清，你也完全不需要中介。下面，讓我按照流程為你介紹。第一部分，廣撒網(wǎng)，細(xì)選房選房階段，可以選擇自食其力和找中介兩條路徑，但首要條件是明確買房的大致區(qū)位。如果是自住為主，就盡量靠近工作場所，如果是投資為主，就盡量靠近地鐵口和市中心。自食其力的選房階段，參考的網(wǎng)站包括但不限于：搜房、58同城、安居客、鏈家、咸魚、豆瓣小組，中介盡量選擇大中介。這一階段，我需要提醒你注意的是，很多中介會(huì)偽裝成房東，在網(wǎng)上發(fā)布「假房源」，即分明不存在的，價(jià)格和品質(zhì)明顯低于其他房源的虛假信息。很多人看到價(jià)格如此低的房源，就會(huì)聯(lián)系中介，并去現(xiàn)場看房，而到了現(xiàn)場后，中介就會(huì)以賣出去/不賣了/漲價(jià)了等各種理由，推薦給你價(jià)格更高的房源。此時(shí)，很多人會(huì)因「來都來了」，而選擇中介的其他房源。我給你的建議有三點(diǎn)。1）如何識(shí)別真房源？這是在選房階段最需要鍛煉的內(nèi)容。我們可以選擇貝殼，這種100%真房源的網(wǎng)站，也可以通過價(jià)格（如果明顯低于同類房源，需提高警惕）、描述與圖片（越真實(shí)詳細(xì)，裝修風(fēng)格一致，就越可能是真的），以及交流時(shí)要求對(duì)方發(fā)一張購房合同/房產(chǎn)證的圖片，來證明自己的房東身份。2）如何選中介？2-3家共同看房。在當(dāng)下的中國服務(wù)常常是不被看重，人們更愿意選擇價(jià)格低的中介公司，但也正是在這樣的狀況，能收、敢收高價(jià)的中介公司，尤其是能長期收高價(jià)的中介公司必然有其優(yōu)勢，不是房源獨(dú)享，就是服務(wù)專業(yè)。3）如何砍中介費(fèi)？現(xiàn)階段，同一個(gè)房源都會(huì)掛在很多中介上，所以，我們?cè)谕ㄟ^一家中介看過一個(gè)房源后，就可以通過房屋位置，去到其他中介中進(jìn)行對(duì)比，很多中介會(huì)說中介費(fèi)無法砍，實(shí)則不然，當(dāng)我們看過2-3家同品質(zhì)中介后，就可以讓他們互相報(bào)價(jià)，價(jià)低者得。不建議只選一家，不建議選擇規(guī)模小的中介。中介的信譽(yù)度也可以通過百度檢索。第二部分，多留意，慢看房二手房的小區(qū)物業(yè)非常重要，可以通過小區(qū)環(huán)境、與小區(qū)其他業(yè)主的攀談等途徑獲知相關(guān)信息。周邊的小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、地鐵口、公交站，在條件允許的情況下，也最好實(shí)地考察一番。周邊環(huán)境確認(rèn)完畢后，才是房屋的樓層、戶型與裝修情況。很多老小區(qū)的電梯配比不足，這時(shí)就應(yīng)當(dāng)考慮相對(duì)低樓層，有的小區(qū)在公路旁，如此一來高樓層就更加安靜。這一階段你需要特別留意，有些房東或中介，會(huì)給你限定時(shí)間，或以各種理由讓你在晚上看房，這樣，你就無法仔細(xì)了解房屋的具體情況，也無法得知房屋的光照情況。所以我給到的建議是，與房東約一個(gè)下午的時(shí)間去看房，此時(shí)，如果光照不好，一下子就能看出來。除此之外，多與同小區(qū)的其他業(yè)主攀談，可以了解到很多信息，包括小區(qū)的物業(yè)、治安、鄰里氛圍。第三部分，重風(fēng)險(xiǎn)，拉產(chǎn)調(diào)二手房之所以需要看產(chǎn)調(diào)，是因?yàn)槎址康那闆r復(fù)雜，中介也好、賣房者也好，都可能為了自身利益而隱瞞乃至欺騙買房者。這一階段我需要你特別留意那些明明沒有「滿二唯一」、「滿五唯一」的房產(chǎn)，卻虛報(bào)時(shí)間，從而要由買房人代為繳納很高的稅費(fèi)；房屋被法院、銀行凍結(jié)，無法交易；賣方并非房屋產(chǎn)權(quán)證的所有人；房產(chǎn)為集體/軍隊(duì)所屬，無法交易；最容易出問題的，是房產(chǎn)證的所有人。如果房產(chǎn)證上有兩個(gè)或更多人，在后期簽署合同時(shí)，就需要此二人同時(shí)出面簽署……以上任何一條的出現(xiàn)，都會(huì)讓買房者遭受莫大的損失，因而，必須在交付定金之前，看一下該房屋的產(chǎn)調(diào)。那我們?nèi)绾伪苊膺@種情況的出現(xiàn)呢？其實(shí)，看產(chǎn)調(diào)的方式并不復(fù)雜，但需要賣房者，即房屋所有權(quán)人陪同才可以。雙方帶著身份證、購買物業(yè)的地址，去當(dāng)?shù)氐慕灰字行囊蟆咐a(chǎn)調(diào)」，不需要幾分鐘，你便都可以看得到產(chǎn)調(diào)的全部11項(xiàng)內(nèi)容。費(fèi)用上，各地可能有微小差異，但大致在20元左右。很多人會(huì)覺得麻煩，覺得浪費(fèi)錢而放棄看產(chǎn)調(diào)。殊不知，二手房交易出現(xiàn)的問題，有八成是可以通過看過產(chǎn)調(diào)避免的。值得注意的是，如果房產(chǎn)證上的共有人無法到場，需要拿出經(jīng)過公證的委托書及代理人的身份證件，并由代理人簽署合同。之前房價(jià)暴漲，我見過太多次的業(yè)主毀約，都是以共有產(chǎn)權(quán)人不在場為由，進(jìn)行毀約的。二手房砍價(jià)好，接下來我們來聊一聊二手房砍價(jià)，二手房的砍價(jià)過程比新房要驚心動(dòng)魄，因?yàn)閷?shí)際上雙方都沒有真實(shí)的「底價(jià)」，即便500495萬，后天甚至更能夠把底價(jià)抬高到505萬。與新房相同的是，在買房人第一次看房時(shí)不必砍價(jià)，否則房東與中介就會(huì)認(rèn)為你有非常高的買房意向，反倒更不愿意降價(jià)。而且如果連房產(chǎn)本身的情況都沒看清楚，連房屋產(chǎn)調(diào)都沒看過，就去急沖沖地砍價(jià)，作為買房人，未免也太過冒失?？傊?，因?yàn)椴幌裥路磕菢佑小傅變r(jià)」的存在，二手房的定價(jià)完全是參考不靠譜的「市場價(jià)格」，而二手房本身的狀況差異極大，也給房東與買房人創(chuàng)造出了「絕佳」的斗技場。以下是提供給買房人的「必殺技」，與新房的砍價(jià)技巧會(huì)有一部分重疊，也會(huì)有一些細(xì)微操作上的不同：1.不說投資，只說是自住當(dāng)你說是投資時(shí)，對(duì)方會(huì)怎么接話？會(huì)說這個(gè)房子太值了，現(xiàn)在處于市場低估，未來一定會(huì)各種上漲，總之，全部都是對(duì)賣房人的有利的內(nèi)容，因?yàn)橐遣贿m合投資你也不會(huì)購買。但當(dāng)你說買房是為了自住時(shí)，又會(huì)怎樣？年輕人不容易，想找一套好一點(diǎn)的家安穩(wěn)的過日子，但是手上的錢不多，對(duì)這個(gè)房子又很喜歡，真的想買下來，就是價(jià)格可不可以再降一點(diǎn)？無論對(duì)方順著自住角度說什么，我們都可以扯回年輕人收入不高這個(gè)點(diǎn)上，同時(shí)還可以借助年齡優(yōu)勢獲得對(duì)方的「同情」。2.利用中介，省時(shí)省力砍價(jià)的初期，完全沒有必要去見賣房人，一來浪費(fèi)時(shí)間，二來作為一個(gè)普通的買房人，你的砍價(jià)能力也很難比中介更出色。而且砍價(jià)本身就是一個(gè)「零和博弈」，我砍下來的一定是你損失的。雙方你來我往之間很容易用力過猛，然后不歡而散，這時(shí)就需要中介在中間互相調(diào)和。出色的中介，會(huì)在談價(jià)的過程中不斷找尋可以砍價(jià)的理由，并努力讓雙方達(dá)成共識(shí)。有了這樣一個(gè)專業(yè)的「和事佬」，也能降低購房者的買房難度。3.以不在場的「決策者」，「決策」全局砍價(jià)過程中，一定會(huì)有若干次談不下去的情況，一旦談不下去，持久的沉默只會(huì)讓交易崩潰。此時(shí)最好的辦法是讓中介在中間圓場，而除了圓場之外，在陷入僵局后也可以告訴對(duì)方，自己要和「愛人」或者「父母」交流，因?yàn)樗麄円彩恰笡Q策者」，這樣你沒出面的家人作為黑臉，你作為白臉，中介也作為白臉，就可以最大限度地讓談判在破裂的邊緣，不斷突破對(duì)方的底價(jià)。4.以「持久戰(zhàn)」砍價(jià)，以「閃電戰(zhàn)」簽約不斷地去和房東交流、談心、砍價(jià)，給他介紹你的工作、家庭、經(jīng)歷、人生規(guī)劃，讓他成為跟你父母兄弟一樣了解你的人，讓他在你身上耗費(fèi)大量的時(shí)間精力，讓他