房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)課件

第四章房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程常規(guī)項目開發(fā)

創(chuàng)新項目開發(fā)第四章房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程1第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程一、發(fā)展歷程二、開發(fā)模式的發(fā)展第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程一、發(fā)展歷程2一、發(fā)展歷程1.產(chǎn)品開發(fā)的發(fā)展：廣告宣傳項目概念和復合項目專業(yè)和品牌項目

一、發(fā)展歷程3房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)課件42.房地產(chǎn)企業(yè)運作方面的發(fā)展：單一產(chǎn)品

多元化產(chǎn)品

專業(yè)化產(chǎn)品2.房地產(chǎn)企業(yè)運作方面的發(fā)展：5二、開發(fā)模式的發(fā)展1.復合房地產(chǎn)項目開發(fā)模式（Compositerealestatemode）

房地產(chǎn)+其他產(chǎn)業(yè)（音樂、體育、教育）

二、開發(fā)模式的發(fā)展1.復合房地產(chǎn)項目開發(fā)模式6

Ⅴ.奧林匹克花園（Compositeproduct）Ⅴ.奧林匹克花園（Compositeproduct）72.創(chuàng)新項目開發(fā)模式（Innovationdevelopmentmode）

Newurbanism:

SOHO

Suburbanization:

5+2

7+02.創(chuàng)新項目開發(fā)模式83.專業(yè)連鎖項目開發(fā)模式（Professionalchainmode）likeMcDonald'sandKFC4.景觀項目開發(fā)模式（LandscapeDevelopmentMode）SeaandRiverView3.專業(yè)連鎖項目開發(fā)模式（Professional9Ⅵ.陽光100(Professionalchain)Ⅵ.陽光100(Professionalchain)10房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)課件11第二節(jié)常規(guī)項目開發(fā)一、根據(jù)開發(fā)規(guī)模劃分小型開發(fā)項目中型開發(fā)項目

大型開發(fā)項目第二節(jié)常規(guī)項目開發(fā)一、根據(jù)開發(fā)規(guī)模劃分121.小型開發(fā)項目小型項目指的是占地數(shù)千平方米的項目。（1）開發(fā)要點：優(yōu)勢是：地處市中心、交通方便、人口集中。劣勢是：地價昂貴、拆遷費用大、基本配套設施老舊。機會是：政府給予眾多優(yōu)惠條件威脅是：相似類型的項目形成競爭。1.小型開發(fā)項目小型項目指的是占地數(shù)千平方米的項目。優(yōu)勢是13（2）開發(fā)建議：

a.精品開發(fā)，以小而精致取勝b.快速入市，以快取勝

（2）開發(fā)建議：142.中型開發(fā)項目中型項目占地2-3萬m2(中小型項目)或4-8萬m2(中型項目)，一般是多層住宅區(qū)。（1）開發(fā)要點：優(yōu)勢：

a.形成住宅區(qū)，完善的配套

b.綠化率較高c.開發(fā)成本較低

d.實用率較高2.中型開發(fā)項目15（2）開發(fā)建議:a.多層住宅庭院空間的營造:

注意事項:特色開發(fā)文化品味

b.多層住宅個性化營造（2）開發(fā)建議:163.大型項目開發(fā)大型項目占地10萬m2以上（大型項目：10～60萬m2，超大型項目：60萬m2以上）（1）開發(fā)要點：a.大型項目有利于低價入市b.大型項目廣告投入足c.大型項目的規(guī)模優(yōu)勢d.較好的進行主題營造3.大型項目開發(fā)17（2）開發(fā)建議：a.規(guī)劃超前；（開發(fā)期長達5～10年）b.客戶準確定位；（供應量大，市場準確細分困難）c.資金籌措到位；（土地、配套等資金需要量大<祈福新村人工湖耗資1000多萬>）d.節(jié)奏控制到位

（2）開發(fā)建議：18二、根據(jù)開發(fā)形式劃分高層開發(fā)項目多層開發(fā)項目別墅開發(fā)項目（容積率極低，0.3以下）

二、根據(jù)開發(fā)形式劃分19第三節(jié)創(chuàng)新項目開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系

產(chǎn)品創(chuàng)新方法創(chuàng)新產(chǎn)品

第三節(jié)創(chuàng)新項目開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系20一、房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系1.核心產(chǎn)品:利益2.形式產(chǎn)品:建筑形式3.附加產(chǎn)品:服務4.地產(chǎn)外產(chǎn)品:體育、音樂、教育地產(chǎn)外產(chǎn)品

附加產(chǎn)品形式產(chǎn)品核心產(chǎn)品一、房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系1.核心產(chǎn)品:利益地21二、產(chǎn)品創(chuàng)新方法1.概念創(chuàng)新2.產(chǎn)品創(chuàng)新3.手段創(chuàng)新4.服務創(chuàng)新二、產(chǎn)品創(chuàng)新方法1.概念創(chuàng)新221.概念創(chuàng)新(1)新都市主義:Ⅰ.SOHO:SmallofficeandHomeofficeⅡ.BOBO:BourgeoisandBohemian1.概念創(chuàng)新(1)新都市主義:Ⅱ.BOBO:Bourgeo23

Ⅲ.MOMA:TheMuseumofModernArtⅣ.Latte:Akindofcoffee

Ⅲ.MOMA:TheMuseumofⅣ.Latte24Ⅴ.LOHAS:LifestylesofhealthandsustainabilityⅤ.LOHAS:Lifestylesofhealth25(2)郊區(qū)化:

I.生活方式:5+27+0

Ⅱ.衍生概念:

綠色、環(huán)保、生態(tài)(3)復合產(chǎn)品(4)連鎖開發(fā)(2)郊區(qū)化:262.產(chǎn)品創(chuàng)新(1)創(chuàng)新重點:Ⅰ.新的理念落到實處

Ⅱ.不僅僅是廣告宣傳(2)案例：2.產(chǎn)品創(chuàng)新(1)創(chuàng)新重點:273.手段創(chuàng)新(1)公關(guān)策劃(2)廣告宣傳(3)價格策略

3.手段創(chuàng)新(1)公關(guān)策劃284.服務創(chuàng)新(1)物業(yè)管理(2)配套(3)會所

4.服務創(chuàng)新(1)物業(yè)管理29三、創(chuàng)新產(chǎn)品（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）（二）白領(lǐng)概念產(chǎn)品（三）老年人住宅的開發(fā)（四）產(chǎn)權(quán)式酒店三、創(chuàng)新產(chǎn)品（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）30（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）1.基本的衡量標準是：對自然界的索取要少，對自然環(huán)境的負面影響要小，正確處理好自然、建筑與人的關(guān)系。（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）1.基本的衡量312.綠色生態(tài)住宅九大指標

能源系統(tǒng)：避免多條動力管道入戶。對住宅的圍護結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進行節(jié)能設計，建筑節(jié)能至少要達到50％以上。水環(huán)境系統(tǒng)：設立中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等；景觀用水系統(tǒng)要專門設計并將其納入中水系統(tǒng)一并考慮。小區(qū)的供水設施宜采用節(jié)水節(jié)能型。2.綠色生態(tài)住宅九大指標能源系統(tǒng)：避免多條動力管道入戶。對32氣環(huán)境系統(tǒng)：室外空氣質(zhì)量要達到二級標準。居室內(nèi)自然通風，衛(wèi)生間具備通風換氣設施，廚房設有煙氣集中排放系統(tǒng)。聲環(huán)境系統(tǒng)：采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。光環(huán)境系統(tǒng)：室內(nèi)盡量采用自然光，居住區(qū)內(nèi)防止光污染，提倡由新能源提供的綠色照明。氣環(huán)境系統(tǒng)：室外空氣質(zhì)量要達到二級標準。居室內(nèi)自然通風，衛(wèi)生33熱環(huán)境系統(tǒng)：冬季室內(nèi)適宜溫度：20℃至24℃；夏季：22℃至27℃。采暖、空調(diào)應該采用清潔能源。綠化系統(tǒng)：應具備三個功能：一是生態(tài)環(huán)境功能，二是休閑活動功能，三是景觀文化功能。廢棄物管理與處置系統(tǒng)：生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應達到100％。垃圾應實行分類收集，分為有害物、無機物、有機物三類，分類率應達到50％。綠色建筑材料系統(tǒng)：提倡使用3R材料（可重復使用、可循環(huán)使用、可再生使用）熱環(huán)境系統(tǒng)：冬季室內(nèi)適宜溫度：20℃至24℃；夏季：22℃至343.社區(qū)生態(tài)建設措施

健康、節(jié)能主題提高綠化率，增加平面綠化，立體綠化保持原有天然的地形、地貌。人工營造略有起伏的地形，寬闊的湖面，曲折的溪流，茂密的林地等。生態(tài)公園、生態(tài)林建設。提高自然資源利用率，降低污染都市莊園、觀光休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā)3.社區(qū)生態(tài)建設措施

健康、節(jié)能主題35（二）白領(lǐng)概念產(chǎn)品

1.白領(lǐng)概念項目市場機遇分析：（1）白領(lǐng)階層成為購房主力都市白領(lǐng)在無房者中占了相當大的比例，作為急于改善居住條件的年輕人，他們有著極為強烈的購房欲望，但普遍積蓄比較有限。個人購房者中年齡在25—39歲之間的年輕人已成為1997年以來個人購房能力最強的消費群體，占個人購房總數(shù)的61．1％，這些人當中大多是白領(lǐng)。（二）白領(lǐng)概念產(chǎn)品

1.白領(lǐng)概念項目市場機遇分析：36（2）白領(lǐng)階層的住房需求在市內(nèi)、一房一廳或二房一廳（面積40平方米左右），獨立廚廁、有些許家具和電器，地段安全便利、月租價1000—1500元的房子。位于市中心或市中心周圍地帶，建筑面積在40平方米左右；住所分房、廚、廁、陽臺四個部分；可辦產(chǎn)權(quán)；首期6萬左右；月供800—1500元；按揭時間在5年左右；物業(yè)管理良好。這種單身公寓具有交通方便、付款輕松、風險小等特點，只要攢夠了首期的房款，供上三五年便可擁有一套屬于自己的房子。（2）白領(lǐng)階層的住房需求372.白領(lǐng)概念項目市場定位要點（1）居住環(huán)境質(zhì)量要求高（2）自由個性和嚴謹務實的統(tǒng)一（3）高標準的社區(qū)服務文化（4）生活方式講效率和求快捷（5）現(xiàn)代化高科技含量生活2.白領(lǐng)概念項目市場定位要點（1）居住環(huán)境質(zhì)量要求高38

3.白領(lǐng)概念項目房型與功能設計要點

（1）獨特功能分區(qū)動靜分離、干濕分離。（2）對SOH0趨勢的把握（3）滿足白領(lǐng)的功能設備3.白領(lǐng)概念項目房型與功能設計要點（1）獨特功能分區(qū)39（三）老年人住宅的開發(fā)

1.老年人住宅市場機遇分析（1）中國已步入老齡化社會按照聯(lián)合國制定的標準，一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?％或60歲以上人口占總?cè)丝?0％以上，即為老齡社會。2000年我國老年人達到1．3億，進入老年型國家的行列；到2025年，老年人將占全國總?cè)藬?shù)的19．34％；到2040年，老年人將占全國人口的27．8％，屆時三個半中國人中就有一個老年人。

（三）老年人住宅的開發(fā)1.老年人住宅市場機遇分析40（2）老齡化社會住宅問題隨著壽命的延長，人們退休之后的時間將超過工作時間，必需考慮退休后的生活對住宅及其環(huán)境的要求，明顯不同于工作期間對住宅的要求。計劃生育是中國的基本國策，將面臨著一對夫妻贍養(yǎng)4～12個老人的局面。因此，相當比例的老人將進入老年人公寓。房地產(chǎn)專家指出，老年住宅為老年人養(yǎng)老提供了重要的社會保障。同時它也是體現(xiàn)物質(zhì)文明的重要標志。人口的老齡化使老年人對住房的需求發(fā)生變化。在城市里只要住房條件允許，父母和成年子女多數(shù)愿意分開居住，這樣才能使老人活動不受干擾，減輕了子女負擔，還減少了代溝矛盾。（2）老齡化社會住宅問題隨著壽命的延長，人們退休之后的時間將41

2.老年人生理和心理的需要四肢力量下降肺活量下降眼力下降聽力下降嗅覺和味覺遲鈍害怕孤獨卻又需要安寧需要社團活動、社群文化和對外交往需要家政服務需要又生命力的精神感覺生理心理2.老年人生理和心理的需要四肢力量下降害怕孤獨卻又需要安寧423.老年人住宅開發(fā)現(xiàn)存障礙(1)政府缺乏資金，房地產(chǎn)商尚在觀望。(2)昂貴的收費使老人望而卻步。(3)從業(yè)人員素質(zhì)偏低。3.老年人住宅開發(fā)現(xiàn)存障礙(1)政府缺乏資金，房地產(chǎn)商尚在觀43

4.老人住宅的基本開發(fā)形式（1）“老少居”型住宅（2）老年公寓4.老人住宅的基本開發(fā)形式（1）“老少居”型住宅44

5.老年住宅開發(fā)要點（1）居住小區(qū)建筑外環(huán)境設計:a.充滿生活情趣的庭院和宅前綠地

b.完善的步行交通系統(tǒng)

c.特色的廣場和社區(qū)中心區(qū)設計5.老年住宅開發(fā)要點（1）居住小區(qū)建筑外環(huán)境設計:45

(2)建筑內(nèi)部適應性設計

a.平面設計要體現(xiàn)對老人的關(guān)懷室內(nèi)設計需照顧心理

b.室內(nèi)設計需照顧老人的操作情況和喜好c.平面尺寸要符合老人生活習慣和生理要求

出入口不應有高差，寬度為900mm以上。老人院中單面走廊寬1800mm以上，中間走廊寬2700mm以上；護理療養(yǎng)院中，單面走廊寬1350mm以上，中間走廊寬1800mm以上。樓梯踏步高度不大于140mm，踏面寬度不小于300mm。坡道坡度小于1/12，10米內(nèi)設休息平臺，兩側(cè)設扶手。電梯前廳和電梯內(nèi)要確保擔架及輪椅的活動范圍。衛(wèi)生間應寬敞，使老人有轉(zhuǎn)身的余地。(2)建筑內(nèi)部適應性設計46(3)老年人住宅功能與檔次定位

60—74歲:“以動為主，以養(yǎng)為輔”75—89歲:“動養(yǎng)各半或養(yǎng)多于動”90歲以上:重點設計老年護理醫(yī)院，開設治療、康復以及臨終關(guān)懷(4)完善的社區(qū)保障體系(3)老年人住宅功能與檔次定位47（四）產(chǎn)權(quán)式酒店

1.定義:即開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司經(jīng)營，從而獲得利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。（四）產(chǎn)權(quán)式酒店

1.定義:48

2.產(chǎn)權(quán)式酒店的類型

①時權(quán)酒店1976年在瑞士首創(chuàng)，即由投資者買斷旅游目的地旅館旅游設施在特定時間里的所有權(quán)。②退休住宅投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報，到退休時作為頤養(yǎng)天年的住所。③有限自用的投資型酒店2.產(chǎn)權(quán)式酒店的類型49

3.產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營①參與者：經(jīng)營者（酒店管理公司），投資者（企業(yè)集團、中產(chǎn)階層）監(jiān)督者（業(yè)主管理委員會）②開發(fā)要點客流保證（旅游區(qū)），經(jīng)營管理保證（星級管理），銷售保證（小單元）

4.投資者的收益年度分紅、免費自住、消費優(yōu)惠、套現(xiàn)增值3.產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營50第四章房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程常規(guī)項目開發(fā)

創(chuàng)新項目開發(fā)第四章房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程51第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程一、發(fā)展歷程二、開發(fā)模式的發(fā)展第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展歷程一、發(fā)展歷程52一、發(fā)展歷程1.產(chǎn)品開發(fā)的發(fā)展：廣告宣傳項目概念和復合項目專業(yè)和品牌項目

一、發(fā)展歷程53房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)課件542.房地產(chǎn)企業(yè)運作方面的發(fā)展：單一產(chǎn)品

多元化產(chǎn)品

專業(yè)化產(chǎn)品2.房地產(chǎn)企業(yè)運作方面的發(fā)展：55二、開發(fā)模式的發(fā)展1.復合房地產(chǎn)項目開發(fā)模式（Compositerealestatemode）

房地產(chǎn)+其他產(chǎn)業(yè)（音樂、體育、教育）

二、開發(fā)模式的發(fā)展1.復合房地產(chǎn)項目開發(fā)模式56

Ⅴ.奧林匹克花園（Compositeproduct）Ⅴ.奧林匹克花園（Compositeproduct）572.創(chuàng)新項目開發(fā)模式（Innovationdevelopmentmode）

Newurbanism:

SOHO

Suburbanization:

5+2

7+02.創(chuàng)新項目開發(fā)模式583.專業(yè)連鎖項目開發(fā)模式（Professionalchainmode）likeMcDonald'sandKFC4.景觀項目開發(fā)模式（LandscapeDevelopmentMode）SeaandRiverView3.專業(yè)連鎖項目開發(fā)模式（Professional59Ⅵ.陽光100(Professionalchain)Ⅵ.陽光100(Professionalchain)60房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)課件61第二節(jié)常規(guī)項目開發(fā)一、根據(jù)開發(fā)規(guī)模劃分小型開發(fā)項目中型開發(fā)項目

大型開發(fā)項目第二節(jié)常規(guī)項目開發(fā)一、根據(jù)開發(fā)規(guī)模劃分621.小型開發(fā)項目小型項目指的是占地數(shù)千平方米的項目。（1）開發(fā)要點：優(yōu)勢是：地處市中心、交通方便、人口集中。劣勢是：地價昂貴、拆遷費用大、基本配套設施老舊。機會是：政府給予眾多優(yōu)惠條件威脅是：相似類型的項目形成競爭。1.小型開發(fā)項目小型項目指的是占地數(shù)千平方米的項目。優(yōu)勢是63（2）開發(fā)建議：

a.精品開發(fā)，以小而精致取勝b.快速入市，以快取勝

（2）開發(fā)建議：642.中型開發(fā)項目中型項目占地2-3萬m2(中小型項目)或4-8萬m2(中型項目)，一般是多層住宅區(qū)。（1）開發(fā)要點：優(yōu)勢：

a.形成住宅區(qū)，完善的配套

b.綠化率較高c.開發(fā)成本較低

d.實用率較高2.中型開發(fā)項目65（2）開發(fā)建議:a.多層住宅庭院空間的營造:

注意事項:特色開發(fā)文化品味

b.多層住宅個性化營造（2）開發(fā)建議:663.大型項目開發(fā)大型項目占地10萬m2以上（大型項目：10～60萬m2，超大型項目：60萬m2以上）（1）開發(fā)要點：a.大型項目有利于低價入市b.大型項目廣告投入足c.大型項目的規(guī)模優(yōu)勢d.較好的進行主題營造3.大型項目開發(fā)67（2）開發(fā)建議：a.規(guī)劃超前；（開發(fā)期長達5～10年）b.客戶準確定位；（供應量大，市場準確細分困難）c.資金籌措到位；（土地、配套等資金需要量大<祈福新村人工湖耗資1000多萬>）d.節(jié)奏控制到位

（2）開發(fā)建議：68二、根據(jù)開發(fā)形式劃分高層開發(fā)項目多層開發(fā)項目別墅開發(fā)項目（容積率極低，0.3以下）

二、根據(jù)開發(fā)形式劃分69第三節(jié)創(chuàng)新項目開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系

產(chǎn)品創(chuàng)新方法創(chuàng)新產(chǎn)品

第三節(jié)創(chuàng)新項目開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系70一、房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系1.核心產(chǎn)品:利益2.形式產(chǎn)品:建筑形式3.附加產(chǎn)品:服務4.地產(chǎn)外產(chǎn)品:體育、音樂、教育地產(chǎn)外產(chǎn)品

附加產(chǎn)品形式產(chǎn)品核心產(chǎn)品一、房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新體系1.核心產(chǎn)品:利益地71二、產(chǎn)品創(chuàng)新方法1.概念創(chuàng)新2.產(chǎn)品創(chuàng)新3.手段創(chuàng)新4.服務創(chuàng)新二、產(chǎn)品創(chuàng)新方法1.概念創(chuàng)新721.概念創(chuàng)新(1)新都市主義:Ⅰ.SOHO:SmallofficeandHomeofficeⅡ.BOBO:BourgeoisandBohemian1.概念創(chuàng)新(1)新都市主義:Ⅱ.BOBO:Bourgeo73

Ⅲ.MOMA:TheMuseumofModernArtⅣ.Latte:Akindofcoffee

Ⅲ.MOMA:TheMuseumofⅣ.Latte74Ⅴ.LOHAS:LifestylesofhealthandsustainabilityⅤ.LOHAS:Lifestylesofhealth75(2)郊區(qū)化:

I.生活方式:5+27+0

Ⅱ.衍生概念:

綠色、環(huán)保、生態(tài)(3)復合產(chǎn)品(4)連鎖開發(fā)(2)郊區(qū)化:762.產(chǎn)品創(chuàng)新(1)創(chuàng)新重點:Ⅰ.新的理念落到實處

Ⅱ.不僅僅是廣告宣傳(2)案例：2.產(chǎn)品創(chuàng)新(1)創(chuàng)新重點:773.手段創(chuàng)新(1)公關(guān)策劃(2)廣告宣傳(3)價格策略

3.手段創(chuàng)新(1)公關(guān)策劃784.服務創(chuàng)新(1)物業(yè)管理(2)配套(3)會所

4.服務創(chuàng)新(1)物業(yè)管理79三、創(chuàng)新產(chǎn)品（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）（二）白領(lǐng)概念產(chǎn)品（三）老年人住宅的開發(fā)（四）產(chǎn)權(quán)式酒店三、創(chuàng)新產(chǎn)品（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）80（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）1.基本的衡量標準是：對自然界的索取要少，對自然環(huán)境的負面影響要小，正確處理好自然、建筑與人的關(guān)系。（一）綠色住宅（環(huán)保住宅、生態(tài)住宅、健康住宅）1.基本的衡量812.綠色生態(tài)住宅九大指標

能源系統(tǒng)：避免多條動力管道入戶。對住宅的圍護結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進行節(jié)能設計，建筑節(jié)能至少要達到50％以上。水環(huán)境系統(tǒng)：設立中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)等；景觀用水系統(tǒng)要專門設計并將其納入中水系統(tǒng)一并考慮。小區(qū)的供水設施宜采用節(jié)水節(jié)能型。2.綠色生態(tài)住宅九大指標能源系統(tǒng)：避免多條動力管道入戶。對82氣環(huán)境系統(tǒng)：室外空氣質(zhì)量要達到二級標準。居室內(nèi)自然通風，衛(wèi)生間具備通風換氣設施，廚房設有煙氣集中排放系統(tǒng)。聲環(huán)境系統(tǒng)：采用隔音降噪措施使室內(nèi)聲環(huán)境系統(tǒng)滿足：日間噪音小于35分貝、夜間小于30分貝。光環(huán)境系統(tǒng)：室內(nèi)盡量采用自然光，居住區(qū)內(nèi)防止光污染，提倡由新能源提供的綠色照明。氣環(huán)境系統(tǒng)：室外空氣質(zhì)量要達到二級標準。居室內(nèi)自然通風，衛(wèi)生83熱環(huán)境系統(tǒng)：冬季室內(nèi)適宜溫度：20℃至24℃；夏季：22℃至27℃。采暖、空調(diào)應該采用清潔能源。綠化系統(tǒng)：應具備三個功能：一是生態(tài)環(huán)境功能，二是休閑活動功能，三是景觀文化功能。廢棄物管理與處置系統(tǒng)：生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應達到100％。垃圾應實行分類收集，分為有害物、無機物、有機物三類，分類率應達到50％。綠色建筑材料系統(tǒng)：提倡使用3R材料（可重復使用、可循環(huán)使用、可再生使用）熱環(huán)境系統(tǒng)：冬季室內(nèi)適宜溫度：20℃至24℃；夏季：22℃至843.社區(qū)生態(tài)建設措施

健康、節(jié)能主題提高綠化率，增加平面綠化，立體綠化保持原有天然的地形、地貌。人工營造略有起伏的地形，寬闊的湖面，曲折的溪流，茂密的林地等。生態(tài)公園、生態(tài)林建設。提高自然資源利用率，降低污染都市莊園、觀光休閑農(nóng)業(yè)的開發(fā)3.社區(qū)生態(tài)建設措施

健康、節(jié)能主題85（二）白領(lǐng)概念產(chǎn)品

1.白領(lǐng)概念項目市場機遇分析：（1）白領(lǐng)階層成為購房主力都市白領(lǐng)在無房者中占了相當大的比例，作為急于改善居住條件的年輕人，他們有著極為強烈的購房欲望，但普遍積蓄比較有限。個人購房者中年齡在25—39歲之間的年輕人已成為1997年以來個人購房能力最強的消費群體，占個人購房總數(shù)的61．1％，這些人當中大多是白領(lǐng)。（二）白領(lǐng)概念產(chǎn)品

1.白領(lǐng)概念項目市場機遇分析：86（2）白領(lǐng)階層的住房需求在市內(nèi)、一房一廳或二房一廳（面積40平方米左右），獨立廚廁、有些許家具和電器，地段安全便利、月租價1000—1500元的房子。位于市中心或市中心周圍地帶，建筑面積在40平方米左右；住所分房、廚、廁、陽臺四個部分；可辦產(chǎn)權(quán)；首期6萬左右；月供800—1500元；按揭時間在5年左右；物業(yè)管理良好。這種單身公寓具有交通方便、付款輕松、風險小等特點，只要攢夠了首期的房款，供上三五年便可擁有一套屬于自己的房子。（2）白領(lǐng)階層的住房需求872.白領(lǐng)概念項目市場定位要點（1）居住環(huán)境質(zhì)量要求高（2）自由個性和嚴謹務實的統(tǒng)一（3）高標準的社區(qū)服務文化（4）生活方式講效率和求快捷（5）現(xiàn)代化高科技含量生活2.白領(lǐng)概念項目市場定位要點（1）居住環(huán)境質(zhì)量要求高88

3.白領(lǐng)概念項目房型與功能設計要點

（1）獨特功能分區(qū)動靜分離、干濕分離。（2）對SOH0趨勢的把握（3）滿足白領(lǐng)的功能設備3.白領(lǐng)概念項目房型與功能設計要點（1）獨特功能分區(qū)89（三）老年人住宅的開發(fā)

1.老年人住宅市場機遇分析（1）中國已步入老齡化社會按照聯(lián)合國制定的標準，一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?％或60歲以上人口占總?cè)丝?0％以上，即為老齡社會。2000年我國老年人達到1．3億，進入老年型國家的行列；到2025年，老年人將占全國總?cè)藬?shù)的19．34％；到2040年，老年人將占全國人口的27．8％，屆時三個半中國人中就有一個老年人。

（三）老年人住宅的開發(fā)1.老年人住宅市場機遇分析90（2）老齡化社會住宅問題隨著壽命的延長，人們退休之后的時間將超過工作時間，必需考慮退休后的生活對住宅及其環(huán)境的要求，明顯不同于工作期間對住宅的要求。計劃生育是中國的基本國策，將面臨著一對夫妻贍養(yǎng)4～12個老人的局面。因此，相當比例的老人將進入老年人公寓。房地產(chǎn)專家指出，老年住宅為老年人養(yǎng)老提供了重要的社會保障。同時它也是體現(xiàn)物質(zhì)文明的重要標志。人口的老齡化使老年人對住房的需求發(fā)生變化。在城市里只要住房條件允許，父母和成年子女多數(shù)愿意分開居住，這樣才能使老人活動不受干擾，減輕了子女負擔，還減少了代溝矛盾。（2）老齡化社會住宅問題隨著壽命的延長，人們退休之后的時間將91

2.老年人生理和心理的需要四肢力量下降肺活量