全國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理-操作實務(wù)-重點(diǎn)問答-考試必備

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型及流程現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主要業(yè)務(wù)類型有哪些？（1）存量房買賣居間業(yè)務(wù)（2）存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（存量房租賃居間業(yè)務(wù)、存量房居間代理服務(wù)）（3）新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容主要有哪些？存量房買賣居間業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容提供買賣信息，提供交易流程、交易風(fēng)險、市場行情和交易政策咨詢，實地查看和權(quán)屬調(diào)查，信息發(fā)布和廣告宣傳，協(xié)助議價、交易撮合、訂立房屋買賣合同等；代辦抵押貸款（如有需要）、交易資金監(jiān)管（如有需要），協(xié)助繳納稅費(fèi)等（如有需要），產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)（如有需要），協(xié)助交驗房屋等。存量房租賃居間業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容提供租賃信息，提供市場行情和相關(guān)政策咨詢，房地產(chǎn)實地查看和權(quán)屬調(diào)查，信息發(fā)布和廣告宣傳，協(xié)助議價、交易撮合、訂立房屋租賃合同，代辦房屋租賃合同備案手續(xù)，協(xié)助繳納稅費(fèi)，協(xié)助交驗房屋等。存量房租賃代理業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容市場行情和交易政策咨詢，房地產(chǎn)實地查看和權(quán)屬調(diào)查，信息發(fā)布和廣告宣傳，裝飾裝修和家具家電配備，代收代付租金，代辦租賃合同備案手續(xù)，代繳稅費(fèi)，房屋交驗等。新建商品房銷售代理的服務(wù)內(nèi)容市場調(diào)研，項目本體分析、競爭產(chǎn)品分析、客戶定位等項目營銷策劃咨詢。項目宣傳及推廣，對商品房進(jìn)項銷售，協(xié)助商品房買賣合同的簽訂及房屋交驗等。存量房買賣居間業(yè)務(wù)的流程是怎樣的？委托階段：搜集房源、客戶等交易信息；接待客戶，溝通、了解客戶需求；簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。帶看階段：實地查看房屋，發(fā)布房源、客源信息并進(jìn)行配對，帶客戶看房，協(xié)助查驗房屋使用狀況，附屬設(shè)備設(shè)施及產(chǎn)權(quán)情況。洽談階段：幫助協(xié)商房屋買賣價格、稅費(fèi)、貸款等交易條件。簽約階段：協(xié)助簽訂房屋買賣合同，結(jié)算經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用交割階段：代辦貸款（如有需要），協(xié)助結(jié)算、劃轉(zhuǎn)房屋交易資金，協(xié)助辦理繳稅及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（如有需要），房屋查驗和交接存量房買賣居間業(yè)務(wù)中需要查看哪些文件？（1）房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件及復(fù)印件（2）房屋所有權(quán)人的身份證明原價及復(fù)印件（3）共有權(quán)人同意出售證明（4）受委托人身份證明原件及復(fù)印件、授權(quán)委托書（5）抵押權(quán)人同意出售的書面證明存量房租賃居間業(yè)務(wù)的流程是怎樣的？委托階段：搜集房地產(chǎn)交易信息、客戶接待、簽訂房屋租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、實地查看房屋帶看階段：發(fā)布房源信息、信息配對及帶看洽談階段簽約階段：協(xié)助簽訂房屋租賃合同、房屋租賃備案登記交割階段：支付租金及傭金、房屋查驗和交接、存量房租賃居間業(yè)務(wù)中需要查看哪些文件？房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件及復(fù)印件房屋所有權(quán)人身份證原件及復(fù)印件共有產(chǎn)權(quán)人同意出租證明手委托人身份證原價及復(fù)印件、授權(quán)委托書新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的流程如何？委托階段：獲取代理項目、簽訂銷售代理合同銷售籌備階段：制定營銷策劃方案、準(zhǔn)備好銷售資料、布置銷售環(huán)境及配備并培訓(xùn)銷售人員銷售階段：客戶積累、現(xiàn)場接待、協(xié)商談判簽約階段：與客戶簽訂認(rèn)購協(xié)議書，協(xié)助簽訂商品房買賣合同及收款房屋交驗階段結(jié)算階段如何制定新建商品房營銷策劃方案？做好市場定位：市場調(diào)研、分析、客戶定位制定宣傳推廣營銷策劃：項目形象展示、媒介策劃、公關(guān)活動、現(xiàn)場包裝建議制定銷售計劃新建商品房營銷代理業(yè)務(wù)中需要準(zhǔn)備哪些材料？簽訂銷售代理合同：委托方基本證明資料、項目有關(guān)資料準(zhǔn)備銷售資料：項目審批文件、銷售文件、宣傳資料、商品房銷售委托書簽約階段：確認(rèn)客戶購買資質(zhì)貸款資質(zhì)、購房人有效身份證件............房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則的主要內(nèi)容有哪些？書P146附錄1《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)規(guī)則》（2013版）四十條房地產(chǎn)交易信息搜集與運(yùn)用什么是房源信息？房源信息的搜集渠道和方法有哪些？房源信息：通常是指與委托出售房屋相關(guān)的信息，包括房屋的實物狀況、權(quán)益情況、區(qū)位狀況和物業(yè)管理狀況以及委托人身份、價格等相關(guān)信息。房源信息搜集渠道和方法被動搜集：門店接待、互聯(lián)網(wǎng)獲取、電話獲取、熟人推薦主動收集：媒體獲取、住宅小區(qū)獲取、聯(lián)系有關(guān)單位如何對房源信息進(jìn)行整理和分類？紙張載體計算器計算機(jī)聯(lián)機(jī)系統(tǒng)共享房源信息的途徑有哪些？私盤制公盤制-----內(nèi)部公盤制來實現(xiàn)房源信息的共享分區(qū)公盤制發(fā)布房源信息的相關(guān)要求和渠道有哪些？存量房源信息發(fā)布的相關(guān)要求保證房源的真實性保證房源具有交易資格新建商品房源發(fā)布的相關(guān)要求房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告必須載明以下事項：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)的名稱。預(yù)售或者銷售許可證書號，廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信的內(nèi)容。對項目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚房地產(chǎn)廣告中涉及的所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是具有實際意義的完整生產(chǎn)、生活空間。房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限房地產(chǎn)中表示項目位置，應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)。房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積房地產(chǎn)廣告中涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。房地產(chǎn)廣告中不得利用其它項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果房地產(chǎn)廣告中使用建筑涉及效果圖或者模型照片的、應(yīng)當(dāng)在廣告中注明房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值投資回報的承諾房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行的名稱及貸款額度、年限。房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告發(fā)布人能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理的內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定，涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明存量房房源信息發(fā)布的渠道：（1）互聯(lián)網(wǎng)（2）經(jīng)紀(jì)門店（3）宣傳單新建商品房房源信息發(fā)布渠道：（1）報紙（2）戶外廣告（3）互聯(lián)網(wǎng)（4）電視什么是客源信息？客源信息搜集的渠道和方法有哪些？客源信息：是指客源自身包含的，有利于成交的，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有利的信息。搜集客源的渠道和方法：門店接待法廣告法互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)網(wǎng)客戶介紹法人際關(guān)系法駐守和掛紅幅攬客法講座攬客法會員攬客法團(tuán)體攬客法如何對客源信息進(jìn)行整理和分類？客源信息的整理：人工方式和計算機(jī)來保存記錄。錄入客戶管理系統(tǒng)，保證客源的完整性、真實性、唯一性。及時更新、保持聯(lián)系、更新資料?？驮葱畔⒌姆诸悾焊鶕?jù)客戶的緊要程度進(jìn)行分類。共享客源信息的途徑有哪些？/房地產(chǎn)價格信息有哪幾類？新建商品房銷售價格存量房買賣成交價格存量房買賣掛牌價格存量房租賃成交價格存量房租賃掛牌價格如何對房地產(chǎn)價格信息進(jìn)行整理和分類？利用統(tǒng)一的表格對房屋的出售出租價格進(jìn)行有效的記錄新建商品房價格信息表序號樓盤名稱位置房地產(chǎn)類型戶型面積樓層朝向裝修情況周邊配套交通狀況開盤時間入住時間成交時間成交價格信息來源備注123存量房價格信息表序號小區(qū)名稱戶型面積樓層朝向裝修情況建成年代周邊配套交通狀況成交時間成交總價成交單價信息來源備注123如何利用房地產(chǎn)價格信息？為制定房地產(chǎn)掛牌價格提供依據(jù)為房地產(chǎn)交易談判提供價格參考利用價格趨勢促進(jìn)房源和客源的開發(fā)詩歌是一種抒情言志的文學(xué)體裁。《毛詩-大序》載:"詩者，志之所之也。在心為志，發(fā)言為詩"。南宋嚴(yán)羽《滄浪詩話》云:"詩者，吟詠性情也"。只有一種用言語表達(dá)的藝術(shù)就是詩歌。中國古代不合樂的稱為詩，合樂的稱為歌，現(xiàn)代一般統(tǒng)稱為詩歌。它按照一定的音節(jié)、韻律的要求，表現(xiàn)社會生活和人的精神世界。詩的起源可以追溯到上古。虞舜時期就有相關(guān)文獻(xiàn)記載?！对娊?jīng)》是我國第一部詩歌總集，相傳為孔子所整理，關(guān)于這個問題學(xué)術(shù)界尚有爭論。中國古代詩歌歷經(jīng)漢魏六朝樂府、唐詩、宋詞、元曲之發(fā)展?！稘h書·禮樂志》:"和親之說難形，則發(fā)之於詩歌詠言，鐘石筦弦。"漢荀悅《漢紀(jì)·惠帝紀(jì)》作"詩謌"。唐朝韓愈《鄆州溪堂詩》序:"雖然，斯堂之作，意其有謂，而喑無詩歌，是不考引公德而接邦人於道也。"明王鏊《震澤長語·官制》:"唐宋翰林，極為深嚴(yán)之地，見於詩歌者多矣。"魯迅《書信集·致竇隱夫》:"詩歌雖有眼看的和嘴唱的兩種，也究以后一種為好。"孔羽《睢縣文史資料·袁氏陸園》:"袁氏(袁可立)陸園在鳴鳳門內(nèi)，……每逢佳日節(jié)期，州內(nèi)文人名士在此聚會。所吟誦的詩歌，后來薈為專集，名《蓬萊紀(jì)勝》。"附錄資料：不需要的可以自行刪除記敘文基礎(chǔ)知識（一）記敘文的特點(diǎn)1、概念：以記敘、描寫為主要表達(dá)方式，以寫人記事，寫景狀物為主要內(nèi)容的文章。2、分類：A、按樣式分：通訊、回憶錄、游記、新聞、參觀訪問記、民間故事。B、記敘內(nèi)容分：寫人、敘事、寫景、狀物。（二）記敘的要素和人稱記敘的要素：時間、地點(diǎn)、人物、事件的起因、經(jīng)過和結(jié)果。A、時間：一般用時間詞表示；也有的間接表示事件的發(fā)生時間。B、地點(diǎn)：單一地點(diǎn)，事件在一處發(fā)生；還有的事件隨情節(jié)發(fā)展而轉(zhuǎn)換。C、人物：有主要人物和次要人物之分。主要人物往往體現(xiàn)文章的中心思想，次要人物幫助形成完整的情節(jié)，并對主要人物起襯托作用。D、起因：指引發(fā)事件的原因，一般在開頭，也有在后頭（倒敘）E、經(jīng)過：指事件發(fā)展的過程，復(fù)雜事件的經(jīng)過往往包含若干階段，可先概括再綜合。F、結(jié)果：指事件的結(jié)尾，一般也用記敘描寫的表達(dá)方式，它是事件的一部分。如以抒情議論結(jié)尾的不能當(dāng)作結(jié)果。記敘的人稱：A、第一人稱：以“我”、“我們”的身份敘述?！拔摇笔瞧渲械囊粋€人物，文章記敘的人和事都是“我”的所見、所聞、所想，容易使讀者產(chǎn)生真實而親切的感覺。文中如有心理活動描寫必定是“我”的，其他人物的心理活動只能是“我”猜測的，不可直接描寫他人的心理活動。B、第二人稱：出現(xiàn)在用第一人稱或第三人稱的敘述中，出于直接抒情的需要。但記敘文通篇一般不采用第二人稱。C、第三人稱：指作者站在“第三者”的立場上把人物的經(jīng)歷和事件的經(jīng)過告訴讀者。文中每人物都有自己的名字或稱謂，沒有“我”這個代詞。其好處在于人物事件的展開不受時間和空間的限制，有比較廣闊的活動范圍，便于塑造人物形象和表現(xiàn)文章主題，文中每個人物的心理活動都可描寫。（三）記敘的順序記敘的順序指記敘文材料安排方式，一般可分為順敘、倒敘、插敘。1、順敘：記敘的材料按時間推移、地點(diǎn)轉(zhuǎn)移和事件發(fā)展的先后順序來敘述的方法。用順敘寫的文章、層次、段落和事件發(fā)展的過程基本一致，可從時間推移、程序推進(jìn)、空間轉(zhuǎn)換等標(biāo)志著手，理清思路。2、倒敘：先把事件的結(jié)果寫出，或先把后發(fā)生的事（或是某個突出的片斷或結(jié)局）敘述，然后再按事情的發(fā)生發(fā)展記敘，最后落到結(jié)果，使首尾呼應(yīng)。其注意點(diǎn)：①開頭一般先寫結(jié)果，或是由眼前的事物引起回憶；②開始追述時，文章一般要用一兩句話表明以下要追述以往的事；③追述部分仍按時間順序?qū)憽?、插敘：在順敘過程中插入與中心思想有關(guān)的事件。分析插敘要把握兩點(diǎn)：一是轉(zhuǎn)入插敘的過渡句。二是由插敘轉(zhuǎn)到順敘的過渡句，它們銜接要自然、完美。閱讀時要注意插敘前后的過渡性文字。插敘的作用是對主要情節(jié)或人物描寫起補(bǔ)充、襯托的作用。（四）記敘的中心與材料1、記敘的中心：就是作者憑借記人寫景，給景狀物告訴讀者，自己對生活的看法。2、中心的把握：（1）、內(nèi)容：一是文章所表現(xiàn)的主要內(nèi)容，二是作者的感受、文章的意義。（2）、方法：抓具體材料:寫人為主的，通過人物的語言、行動，從把握人物的性格特征和思想意義入手；敘事為主的，通過事件的起因、經(jīng)過與結(jié)果進(jìn)行歸納，從把握文章通過敘寫的事件所要說明的道理入手；寫景狀物為主的，要根據(jù)所描寫景物的特征，把握文章通過寫景狀物抒發(fā)的感情進(jìn)行分析歸納。抓文章題目抓開頭結(jié)尾抓議論抒情語句記敘的材料(內(nèi)容)：就是根據(jù)需要圍繞中心在寫人記事寫景狀物所敘述的生活內(nèi)容。材料必須為中心服務(wù)。抓記敘的要素：如：寫人為主的材料主要有：①人物的外貌、語言行動、心理描寫②人物在社會生活中的具體表現(xiàn)③人物間的相互關(guān)系④作者對人物的態(tài)度\感情.記事為主的材料主要有：事件的發(fā)生、發(fā)展、結(jié)果②人物在事件中的表現(xiàn)③場面、細(xì)節(jié)描寫④作者對事件的態(tài)度.寫景狀物為主的材料有：①景物特征②景物與人的關(guān)系③景物描寫中包含的思想感情④作者對景物的態(tài)度感情抓關(guān)鍵性詞句（五）記敘的詳略確定記敘的詳略標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是文章的中心思想。詳寫：就是具體細(xì)致地記敘描寫，使文章中心突出，形象生動感人。一般說來，與中心關(guān)系密切，最能表達(dá)中心的材料要詳寫。略寫:是簡潔地介紹某一問題或某些情況，使主體全貌清晰，文章結(jié)構(gòu)完整，敘事脈絡(luò)清楚。略寫的材料，一般是與中心關(guān)系不太的，起輔助、補(bǔ)充、突出中心的作用。（六）記敘文中的表達(dá)方式記敘文是以記敘，描寫為主要表達(dá)方式，另外還用到議論，說明和抒情。1、記敘：交代事件，把人物和事件介紹給讀者，寫出人的活動，事件的發(fā)展情況。可分為概括敘述和具體敘述。其作用是使讀者對人物活動和事件發(fā)展的全貌有個清晰的了解。2、描寫：在敘述過程中，用生動形象的語言，用一些修辭方法對人物，事件和景物加以具體形象的描繪，人以鮮明、生動的印象,給人以身臨其境之感，避免了單純記敘的平淡枯燥。描寫分為人物描寫和環(huán)