深圳地鐵商業(yè)初步功能規(guī)劃建議書

深圳地鐵商業(yè)初步功能規(guī)劃建議書深圳地鐵一期規(guī)劃概況深深圳地鐵鐵一期工工程包括括1號(hào)線線和4號(hào)號(hào)線的11期工程程。1號(hào)號(hào)線一期期工程由由東接羅羅湖口岸岸，西至至世界之之窗，沿沿線共設(shè)設(shè)有155個(gè)站點(diǎn)點(diǎn)；4號(hào)號(hào)線一期期工程南南接皇崗崗口岸，北北接少年年宮，沿沿線設(shè)有有5個(gè)站站點(diǎn)。深深圳地鐵鐵一期工工程總造造價(jià)1116億，車車站200座，里里程222公里，將將于20004年年建成。每每公里造造價(jià)5億億多元，預(yù)預(yù)計(jì)投入入營運(yùn)后后，共有有19列列、1114節(jié)車車廂，列列車總長(zhǎng)長(zhǎng)1400米，額額定載客客19220人，時(shí)時(shí)速800公里，全全天運(yùn)營營18個(gè)個(gè)小時(shí)，實(shí)實(shí)際發(fā)車車間隔88～100分鐘。2001年年12月月27日日，深圳圳市規(guī)劃劃委員會(huì)會(huì)審議通通過了《深深圳市軌軌道網(wǎng)110年規(guī)規(guī)劃》。按按照該規(guī)規(guī)劃，未未來9年年，深圳圳市將投投資3228億元元，建設(shè)設(shè)約為1120公公里長(zhǎng)的的軌道交交通。深圳軌道交交通近中中期規(guī)劃劃完成后后，將緩緩解日益益繁重的的交通壓壓力。目目前深圳圳小汽車車交通發(fā)發(fā)展迅速速，專家家預(yù)計(jì)在在上下班班高峰時(shí)時(shí)間，深深圳道路路系統(tǒng)很很快就會(huì)會(huì)全面飽飽和。深深圳軌道道交通近近中期規(guī)規(guī)劃完成成后，深深圳形成成線路總總長(zhǎng)超過過1200公里的的軌道網(wǎng)網(wǎng)，初步步形成結(jié)結(jié)構(gòu)比較較均衡的的軌道網(wǎng)網(wǎng)。深圳圳市民今今后出行行的便捷捷程度將將大大提提高，深深圳城市市土地開開發(fā)和商商業(yè)繁榮榮也將被被極大帶帶動(dòng)。二、國內(nèi)主主要城市市地鐵商商業(yè)發(fā)展展概述地鐵為人們們帶來了了舒適、方方便和安安全，它它在建設(shè)設(shè)的同時(shí)時(shí)也創(chuàng)造造了一些些資源，地地鐵資源源的核心心是上蓋蓋物業(yè)和和地下商商業(yè)。在在建設(shè)地地鐵站點(diǎn)點(diǎn)的同時(shí)時(shí)，統(tǒng)籌籌考慮上上蓋物業(yè)業(yè)和地下下商業(yè)的的開發(fā)，就就可以形形成以地地鐵站為為中心的的城市綜綜合社區(qū)區(qū)，成為為物流和和客流的的集中地地，這樣樣可以提提高城市市的土地地和空間間資源，并并可以對(duì)對(duì)地鐵設(shè)設(shè)施加以以充分利利用，最最大程度度舒緩地地面交通通的壓力力，創(chuàng)造造商機(jī)增增進(jìn)城市市經(jīng)濟(jì)繁繁榮。地鐵是一個(gè)個(gè)固定資資產(chǎn)投資資的項(xiàng)目目，地鐵鐵作為固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資是是比較大大的，深深圳地鐵鐵一期投投資是1105億億元，按按照政府府的帶定定序數(shù)是是1：33，應(yīng)該該有3百百多個(gè)億億的帶動(dòng)動(dòng)效益，如如果按照照社會(huì)的的投資效效益，是是1：55，它應(yīng)應(yīng)該帶動(dòng)動(dòng)5百多多億元的的社會(huì)效效益。在在一期的的建設(shè)當(dāng)當(dāng)中，對(duì)對(duì)整個(gè)國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的帶動(dòng)動(dòng)不是十十分突出出，因?yàn)闉橐黄趲?dòng)的項(xiàng)項(xiàng)目是已已經(jīng)建成成的區(qū)域域，在已已經(jīng)建成成的區(qū)域域里，帶帶動(dòng)關(guān)聯(lián)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)業(yè)是十分分的有限限，對(duì)相相當(dāng)?shù)耐镣恋刭Y源源和房產(chǎn)產(chǎn)資源已已經(jīng)出讓讓出去，是是在地鐵鐵建成之之前出讓讓的，所所以對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的直直接拉動(dòng)動(dòng)不是十十分明顯顯。但是是，未來來的地鐵鐵通過消消費(fèi)來帶帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的的后勁潛潛力是非非常大，因因此房地地產(chǎn)業(yè)在在一期里里面不會(huì)會(huì)能產(chǎn)生生整體的的效益，但但是在一一期的零零售上面面可能回回成為深深圳發(fā)展展一個(gè)亮亮點(diǎn)，所所以商場(chǎng)場(chǎng)今后的的經(jīng)濟(jì)效效應(yīng)是非非常明顯顯的。下面我們將將對(duì)香港港、上海海和廣州州的地鐵鐵商業(yè)作作一簡(jiǎn)介介，以期期對(duì)深圳圳新生的的地鐵商商業(yè)提供供借鑒。香港地鐵：：香港地鐵是是世界上上運(yùn)營地地鐵最成成功的城城市，是是世界上上唯一盈盈利的地地鐵，盈盈利的原原因就是是把地鐵鐵上蓋物物業(yè)和地地下商業(yè)業(yè)的價(jià)值值充分的的挖掘加加以挖掘掘和升華華。香港港地鐵年年盈利227個(gè)億億，其中中有233個(gè)億是是從上蓋蓋物業(yè)和和地下商商業(yè)上獲獲得，香香港地鐵鐵賺錢，不不是地鐵鐵本身賺賺錢，這這就是香香港在建建地鐵的的同時(shí)，充充分利用用了地鐵鐵資源，也也為他們們帶來效效益。香香港地鐵鐵是上市市的，上上市的原原因主要要是依靠靠上蓋物物業(yè)和地地下商業(yè)業(yè)。香港港地鐵有有了上蓋蓋物業(yè)，有有了地下下商業(yè)，才才能盈利利，盈利利之后才才能上市市，上市市之后，才才能夠用用社會(huì)的的資金建建設(shè)地鐵鐵，形成成了一個(gè)個(gè)運(yùn)營地地鐵的良良性循環(huán)環(huán)，這就就是香港港盈利原原因。地地鐵本身身也要?jiǎng)?chuàng)創(chuàng)造利潤(rùn)潤(rùn)，地鐵鐵主要目目的是增增加客流流，緩解解地面交交通壓力力，另外外為了更更好的促促進(jìn)地鐵鐵資源環(huán)環(huán)境的優(yōu)優(yōu)化能力力，地鐵鐵也需要要商業(yè)化化，它需需要乘客客做支撐撐，通過過整合地地鐵站點(diǎn)點(diǎn)上下、區(qū)區(qū)間商業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)資源，一一方面可可為乘客客帶來生生活上的的便利，另另一方面面也可優(yōu)優(yōu)化地鐵鐵綜合社社會(huì)環(huán)境境，再者者，也可可為地鐵鐵公司創(chuàng)創(chuàng)造豐厚厚的利潤(rùn)潤(rùn)空間。香港地鐵自自19779年開開始運(yùn)作作以來，早早已成為為香港人人生活的的一部分分。地鐵鐵帶來人人流，人人流造就就了“時(shí)代廣廣場(chǎng)”、“置地廣廣場(chǎng)”、“太古廣廣場(chǎng)”等一大大批香港港購物天天堂。

香香港地鐵鐵物業(yè)旗旗下四大大商場(chǎng)————德德福廣場(chǎng)場(chǎng)、青衣衣城、杏杏花新城城和綠楊楊新村，盡盡管位置置并非位位于黃金金商業(yè)區(qū)區(qū)，有的的商場(chǎng)甚甚至位于于遠(yuǎn)郊，但但其商鋪鋪出租率率卻保持持在1000%的的水平，年年租金收收入達(dá)77億港元元。

香港港地鐵商商場(chǎng)能保保持1000%的的出租率率，筆者者認(rèn)為關(guān)關(guān)鍵在于于對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)研究透透徹，定定位清晰晰。青衣衣城作為為香港首首個(gè)主題題商場(chǎng)，以以海洋為為主題，所所有的商商鋪均按按海洋主主題進(jìn)行行設(shè)計(jì)，概概念新穎穎，設(shè)計(jì)計(jì)妥貼，輕輕易獲取取了廣大大香港市市民的芳芳心。隨隨后，德德福廣場(chǎng)場(chǎng)和杏花花新城分分別注入入時(shí)尚陽陽光及浪浪漫歐陸陸為主題題，成為為香港消消費(fèi)潮流流。

香港港地鐵上上蓋商業(yè)業(yè)無一例例外采取取相同的的做法：：“只租不不售”。這樣樣做為的的是擁有有絕對(duì)話話事權(quán)，更更有利于于商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營。香香港不少少開發(fā)商商自進(jìn)入入地鐵上上蓋商業(yè)業(yè)投資開開始，就就將其定定位為長(zhǎng)長(zhǎng)線投資資，落成成后商場(chǎng)場(chǎng)每月的的租金回回報(bào)，只只需高于于同期的的銀行利利率，利利潤(rùn)就被被認(rèn)可。

對(duì)對(duì)于租戶戶，香港港地鐵物物業(yè)還引引入了優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)計(jì)劃，即即邀請(qǐng)顧顧客對(duì)租租戶進(jìn)行行服務(wù)評(píng)評(píng)審，每每季度公公布一次次評(píng)分結(jié)結(jié)果，評(píng)評(píng)分較高高的商戶戶將在續(xù)續(xù)約時(shí)給給予好的的位置，而而評(píng)分低低的客戶戶下次將將不予續(xù)續(xù)約，以以達(dá)到商商城物業(yè)業(yè)、租客客和顧客客三贏的的局面。

香香港地鐵鐵沿線的的大型商商場(chǎng)每到到5至110年就就會(huì)來一一次徹底底的停業(yè)業(yè)翻新，過過時(shí)的項(xiàng)項(xiàng)目被操操盤手毫毫不客氣氣地清出出場(chǎng)，再再重新尋尋找一些些代表潮潮流的商商家進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營。綜上所述，只只租不售售，統(tǒng)籌籌安排是是香港地地鐵商業(yè)業(yè)成功的的關(guān)鍵。廣州地鐵：：2001年年廣州地地鐵在商商貿(mào)方面面的收入入是12200萬萬元，220022年的商商貿(mào)收入入是17700萬萬元，預(yù)預(yù)計(jì)今年年還將以以20%%-300%的幅幅度增長(zhǎng)長(zhǎng)。隨隨著地鐵鐵二號(hào)線線的開通通，廣州州地鐵已已經(jīng)轉(zhuǎn)變變了原來來僅是市市政工程程的概念念，逐漸漸走向搭搭建商業(yè)業(yè)物業(yè)利利潤(rùn)的時(shí)時(shí)代。從廣州地鐵鐵公司有有規(guī)劃將將連鎖便便利店、洗洗衣店和和沖印店店等引進(jìn)進(jìn)二號(hào)線線，到房房地產(chǎn)商商開發(fā)樓樓盤上大大打“地鐵上上蓋物業(yè)業(yè)”的概念念，都在在向人們們透露地地鐵沿線線物業(yè)潛潛在的無無限商機(jī)機(jī)。

“地鐵商商機(jī)”最好的的詮釋就就是，地地鐵的開開通會(huì)帶帶來人流流，充足足的人流流就直接接解決了了商業(yè)選選址需要要考慮的的客流量量的問題題。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，目目前廣州州一號(hào)線線的客流流量達(dá)到到18萬萬人次，剛剛開通的的二號(hào)線線在元旦旦期間的的客流量量也有77.2萬萬人次。

天天河城和和中華廣廣場(chǎng)目前前人流量量的膨脹脹無不與與地鐵引引發(fā)的人人流相關(guān)關(guān)。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，天天河城目目前700%的客客流量來來自珠三三角地區(qū)區(qū)的消費(fèi)費(fèi)者。而而調(diào)查顯顯示，這這些消費(fèi)費(fèi)者到達(dá)達(dá)天河城城的方式式，大多多數(shù)是通通過地鐵鐵。

據(jù)地地鐵公司司的報(bào)告告，預(yù)計(jì)計(jì)到20010年年，僅三三號(hào)線的的日客流流量達(dá)440萬人人次，整整個(gè)廣州州市軌道道交通網(wǎng)網(wǎng)的客流流屆時(shí)將將達(dá)到每每天1880萬人人次。

其其實(shí)“人流效效應(yīng)”帶來的的“收入效效應(yīng)”在廣州州地鐵一一號(hào)線中中已有所所體現(xiàn)。開開發(fā)商貿(mào)貿(mào)“大物業(yè)業(yè)”的概念念已進(jìn)入入了廣州州地鐵公公司發(fā)展展的議程程中。如如在公園園前站的的人民廣廣場(chǎng)開發(fā)發(fā)占地11萬平方方米的四四層地下下大型商商場(chǎng)；在在2號(hào)線線與3號(hào)號(hào)線交匯匯的客村村站，開開發(fā)一條條大型的的地下商商業(yè)步行行街；在在黃沙站站，計(jì)劃劃與香港港的和黃黃集團(tuán)共共同開發(fā)發(fā)占地33.2萬萬平方米米的地下下商廈。

雖雖然地鐵鐵商業(yè)商商機(jī)無限限，但是是如果不不加以統(tǒng)統(tǒng)籌運(yùn)作作，協(xié)調(diào)調(diào)安排，只只重視短短期利益益效果，也也會(huì)帶來來一定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。

來自自廣州中中原地產(chǎn)產(chǎn)的分析析顯示，廣廣州一號(hào)號(hào)線上的的火車東東戰(zhàn)、公公元前站站、體育育西站和和芳村站站等地的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營就值值得商榷榷。

火車車東站上上蓋商業(yè)業(yè)物業(yè)主主要有中中泰百盛盛、美食食街和天天譽(yù)花園園的一、二二期商鋪鋪。當(dāng)初初百盛進(jìn)進(jìn)駐中泰泰就是打打著口岸岸經(jīng)濟(jì)概概念，結(jié)結(jié)果自220011年1月月19日日開業(yè)來來，人流流量并不不如人意意。與與此景況況相同的的，還有有體育西西路的天天河服裝裝皮具城城、公元元前站負(fù)負(fù)二層的的時(shí)尚在在線和中中旅商業(yè)業(yè)城等。

如如把百貨貨公司建建在火車車站旁，一一方面出出站的顧顧客都急急于回家家，不能能吸引過過客，另另一方面面，城里里的顧客客又覺得得到地鐵鐵總站太太遠(yuǎn)，于于是，在在周圍沒沒有太多多固定的的居民消消費(fèi)群下下，中泰泰百盛很很難搭建建口岸經(jīng)經(jīng)濟(jì)的概概念。而而體育西西路、公公元前站站和芳村村站的商商業(yè)也因因?yàn)闆]有有明顯的的經(jīng)營特特色導(dǎo)致致知名度度不高，甚甚至有人人提出公公元前站站的中旅旅商業(yè)城城更適合合發(fā)展酒酒店而不不是商業(yè)業(yè)。

據(jù)了了解，當(dāng)當(dāng)初廣州州興建的的地鐵一一號(hào)線完完全屬于于政府的的市政工工程，主主要是為為了解決決交通問問題，并并沒有很很好把鐵鐵線路與與城市的的商業(yè)布布局結(jié)合合起來。

環(huán)市路就是明顯的例子。在一號(hào)線地鐵還沒開通前，環(huán)市路是廣州的集大量寫字樓位置以及商業(yè)的CBD(中央商務(wù)區(qū))中心。但是，隨著地鐵一號(hào)線開通，大量的人流流向了有地鐵達(dá)到的天河城、中華廣場(chǎng)等地，而環(huán)市路由于地鐵不通，交通不夠方便等原因，CBD的地位逐漸旁落。

商業(yè)規(guī)劃滯后，廣州地鐵一號(hào)線對(duì)地鐵商業(yè)的規(guī)劃遠(yuǎn)晚于地鐵工程的完成。建成4年的地鐵一號(hào)線上，東山口、陳家祠地鐵的商業(yè)物業(yè)也是去年才開始規(guī)劃興建。

廣州地鐵公司已在2000年成立了廣州地鐵資源開發(fā)部，負(fù)責(zé)地鐵附屬資源開發(fā)利用，并希望通過借鑒香港地鐵的開發(fā)模式來解決地鐵連年虧損的難題。據(jù)悉，投資122億元的地鐵一號(hào)線運(yùn)營3年后，每年的運(yùn)營收入保持在1.8-1.9億元，而運(yùn)營成本卻高達(dá)2.2-2.3億元，仍未擺脫虧損的局面。

目前，地鐵一號(hào)線車站商鋪出租率已達(dá)100%，藥品、皮具、報(bào)刊、點(diǎn)心、沖印、洗衣、銀行等各種連鎖經(jīng)營遍布一號(hào)線的16個(gè)車站。地鐵二號(hào)線車站內(nèi)也已經(jīng)進(jìn)駐了便利店、洗衣店等連鎖店鋪。據(jù)悉，廣州地鐵正在申請(qǐng)獲取地鐵三號(hào)線上蓋5萬平方公里的地塊。

要想好好利用地鐵商業(yè)這個(gè)商機(jī)，關(guān)鍵是把握好外部因素和內(nèi)部因素兩方面。

外部因素主要是周圍要有成熟的商業(yè)區(qū)做襯托。因?yàn)閮H憑一家商場(chǎng)難以吸引到足夠多的人流和消費(fèi)者。同時(shí)除地鐵外，還必需有便捷的地面公交體系，因?yàn)榈孛娴墓惑w系占據(jù)著公交體系80%以上的份額。

而且，還必須有一個(gè)公眾的活動(dòng)空間環(huán)境。游、購、玩有機(jī)地結(jié)合起來，就可把所不能吸納的人流暫時(shí)引到周邊去。

內(nèi)部原因是指商場(chǎng)的經(jīng)營面積要大，要以特色經(jīng)營吸引人流，塑造品牌保持人流，并根據(jù)人們的消費(fèi)心理及購物潮流來不斷地調(diào)整自己。

商場(chǎng)的經(jīng)營面積必需足夠大，一是可以增加品種，另外則可以有足夠的空間去容納消費(fèi)者，為他們提供一個(gè)良好的購物環(huán)境。只有特色經(jīng)營才可吸引到盡量多的人流，通過塑造品牌保持人流。

像地鐵一號(hào)線上較成功的中華廣場(chǎng)通過吉之島、中華百貨兩大主力店來吸引人流，同時(shí)，充分利用其緊鄰陵園手機(jī)電訊一條街的優(yōu)勢(shì)，把手機(jī)電訊、數(shù)碼產(chǎn)品的銷售也吸引到中華廣場(chǎng)中來，形成了自己的特色。并利用靠近英雄廣場(chǎng)及足球場(chǎng)的地理優(yōu)勢(shì)，每逢有重大的足球賽事都把大屏幕擺到廣場(chǎng)上來吸引顧客。上海地鐵：：上海在在規(guī)劃建建造地鐵鐵之前就就設(shè)計(jì)了了用于商商貿(mào)活動(dòng)動(dòng)的空間間，這在在全國是是領(lǐng)先的的。１９９９３年年８月，上上海第一一個(gè)地鐵鐵商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)就落落戶在地地鐵一號(hào)號(hào)線徐家家匯站，當(dāng)當(dāng)時(shí)一個(gè)個(gè)２５平平方米的的店鋪每每月租金金約為２２７０００元。地鐵尚尚未開通通，商場(chǎng)場(chǎng)卻已領(lǐng)領(lǐng)先一步步開始營營業(yè)，面面臨的自自然是慘慘淡經(jīng)營營，偌大大的商城城里只有有店老板板們“獨(dú)獨(dú)守空房房”。１９９９５年４４月１００日，地地鐵一號(hào)號(hào)線全線線通車，來來“地下下小店”逛逛逛的人人逐漸多多了起來來，人氣氣慢慢在在地下聚聚積，這這令那些些無法堅(jiān)堅(jiān)持而中中途退出出的店主主們后悔悔不已。上上海的“地地鐵經(jīng)濟(jì)濟(jì)”總算算度過了了漫長(zhǎng)的的“休眠眠期”。在上海海地鐵運(yùn)運(yùn)營公司司的運(yùn)籌籌帷幄下下，從１１９９６６年開始始，上海海地下漸漸漸形成成了上海?；疖囌菊尽⑷嗣衩駨V場(chǎng)和和徐家匯匯“三大大商圈”。其其中徐家家匯商城城最大，有有七八千千平方米米，２０００多個(gè)個(gè)商鋪，人人氣最旺旺的人民民廣場(chǎng)則則有“流流行前線線”、“香香港名店店街”、“迪迪美購物物中心”等等多個(gè)連連成一體體的地下下商場(chǎng)。在在鐵路樞樞紐上海海站，地地鐵運(yùn)營營公司將將部分商商場(chǎng)改做做旅館，以以適應(yīng)南南來北往往旅客的的需要。徐徐家匯地地下商場(chǎng)場(chǎng)里一個(gè)個(gè)營業(yè)員員回憶說說，在１１９９７７年生意意的巔峰峰時(shí)期，周周末客人人多起來來連上廁廁所的時(shí)時(shí)間都沒沒有，一一個(gè)月下下來最少少也能凈凈賺２萬萬多。１９９７年年７月１１日，一一號(hào)線向向南延伸伸了５．．２５公公里，達(dá)達(dá)到２１１．３５５公里。１１９９９９年９月月２０日日，橫跨跨黃浦江江的地鐵鐵二號(hào)線線投入試試通車，與與運(yùn)行中中的一號(hào)號(hào)線構(gòu)成成上海地地下軌道道交通的的“十字字”框架架，總長(zhǎng)長(zhǎng)３７公公里。一一號(hào)線地地下商鋪鋪的成功功大大激激勵(lì)了投投資者，二二號(hào)線正正式運(yùn)行行后不久久，沿線線各大車車站商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營營場(chǎng)地就就被租賃賃一空。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從從地鐵一一號(hào)線開開通至１１９９９９年，沿沿線房?jī)r(jià)價(jià)上升了了１５％％。風(fēng)光了了幾年以以后，上上?！暗氐罔F經(jīng)濟(jì)濟(jì)”出現(xiàn)現(xiàn)了下滑滑趨勢(shì)。“攔攔路虎”竟竟然是手手機(jī)信號(hào)號(hào)?。保梗梗梗鼓昴辏謾C(jī)機(jī)開始在在上海的的年輕人人中間普普及，但但地鐵里里的手機(jī)機(jī)信號(hào)一一直不好好。一個(gè)個(gè)店主說說，經(jīng)常常有的顧顧客在店店里逛了了一半，突突然接到到電話，于于是就匆匆匆離開開了地鐵鐵，營業(yè)業(yè)額不可可遏止地地往下掉掉。２００００年１１２月，軌軌道交通通明珠線線投入試試運(yùn)行，分分流了一一批原先先乘坐地地鐵的乘乘客，地地鐵里擁擁擠不堪堪的情況況得以緩緩解，“地地下商城城”的購購物環(huán)境境也隨之之好了起起來。２０００１年３３月，困困擾人們們多時(shí)的的地鐵手手機(jī)信號(hào)號(hào)問題終終于得到到了解決決。移動(dòng)動(dòng)通信信信號(hào)在上上海地鐵鐵一號(hào)線線和二號(hào)號(hào)線站臺(tái)臺(tái)、站廳廳相繼開開通，在在各個(gè)地地鐵車站站內(nèi)乘客客均可用用手機(jī)通通話。當(dāng)當(dāng)時(shí)就有有專家分分析，上上海的地地鐵經(jīng)濟(jì)濟(jì)將蓄勢(shì)勢(shì)反彈。果然，從從２０００１年起起，地鐵鐵站附近近的房產(chǎn)產(chǎn)率先火火爆起來來。彭浦浦本來被被上海人人視作“邊邊遠(yuǎn)地區(qū)區(qū)”，房房?jī)r(jià)平均均每平方方在２５５００元元左右，但但地鐵即即將到來來的消息息大大刺刺激了當(dāng)當(dāng)?shù)氐姆糠績(jī)r(jià)，３３００００元以下下的價(jià)格格如過眼眼云煙，現(xiàn)現(xiàn)在那一一帶的房房?jī)r(jià)大概概在３１１００至至４００００元左左右。在在同濟(jì)大大學(xué)附近近的“同同濟(jì)綠園園”剛開開盤時(shí)，每每平方米米的價(jià)格格為４３３００元元左右，同同樣，在在地鐵規(guī)規(guī)劃的消消息傳來來后，這這里一躍躍成了“黃黃金地段段”，房房?jī)r(jià)猛漲漲到每平平方米６６００００元。像像這樣在在地鐵的的帶動(dòng)下下瘋狂上上漲的樓樓盤因此此而被人人稱為“地地鐵房”。與此同同時(shí)，書書香也飄飄進(jìn)了地地鐵站，１１９９７７年，季季風(fēng)書園園落戶地地鐵陜西西路站，兩兩年后，季季風(fēng)發(fā)展展成營業(yè)業(yè)面積９９３０平平方米的的大型書書店。每每天從早早上９點(diǎn)點(diǎn)到晚上上１０點(diǎn)點(diǎn)，季風(fēng)風(fēng)書園都都顧客盈盈門，“季季風(fēng)”成成了上海海地鐵文文化的一一個(gè)標(biāo)志志。２０００２年６６月，上上海城市市交通管管理局制制定了未未來的上上海軌道道交通發(fā)發(fā)展藍(lán)圖圖：軌道道交通網(wǎng)網(wǎng)將由市市域快速速鐵（ＲＲ線）、市市區(qū)地鐵鐵（Ｍ線線）和區(qū)區(qū)際輕軌軌（Ｌ線線）三個(gè)個(gè)層次組組成，ＲＲ線主要要連接市市中心和和市郊衛(wèi)衛(wèi)星城；；Ｍ線主主要穿過過市區(qū)繁繁華的中中心地帶帶，并和和Ｒ線融融為一體體；Ｌ線線則主要要在城市市人口密密集度較較低的地地區(qū)發(fā)展展，作為為Ｍ線的的補(bǔ)充?！笆濉逼谄陂g，上上海計(jì)劃劃投資約約１００００億元元人民幣幣，建成成１０條條總長(zhǎng)２２１２公公里的軌軌道交通通線。已已經(jīng)開工工的和將將要建設(shè)設(shè)的軌道道線，將將連接市市區(qū)和郊郊縣、機(jī)機(jī)場(chǎng)和居居民區(qū)、商商業(yè)街和和工業(yè)區(qū)區(qū)、大學(xué)學(xué)校區(qū)等等。上海海將新建建１３５５座車站站和２４４個(gè)換乘乘點(diǎn)。在在人民廣廣場(chǎng)、上上海南站站等主要要樞紐，將將建立公公交車、地地鐵、長(zhǎng)長(zhǎng)途汽車車、輕軌軌相互換換乘的大大型樞紐紐站，實(shí)實(shí)現(xiàn)軌道道交通之之間的同同臺(tái)換乘乘。遍布布全市的的地鐵線線，將引引動(dòng)沿線線的房產(chǎn)產(chǎn)、商鋪鋪又現(xiàn)升升值空間間！投資者者紛紛意意識(shí)到，延延伸到浦浦東的地地鐵二號(hào)號(hào)線也蘊(yùn)蘊(yùn)藏著無無限商機(jī)機(jī)。在楊楊高南路路站的“亞亞太盛匯匯”商場(chǎng)場(chǎng)，一個(gè)個(gè)使用面面積為１１３平方方米的鋪鋪面租金金高達(dá)每每月４５５００元元。“后后起”的的輕軌明明珠線在在被冷落落了很久久之后，也也從去年年開始推推出了赤赤峰路、漕漕寶路、江江灣鎮(zhèn)等等幾個(gè)站站點(diǎn)商場(chǎng)場(chǎng)。上海海地鐵運(yùn)運(yùn)營有限限公司商商貿(mào)公司司目前已已經(jīng)決定定在二號(hào)號(hào)線、明明珠線上上實(shí)行連連鎖式招招商，把把十幾個(gè)個(gè)站點(diǎn)鋪鋪面捆綁綁出租，規(guī)規(guī)模經(jīng)營營。他們們希望把把地鐵經(jīng)經(jīng)濟(jì)織成成一張連連鎖的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。由于地地鐵周圍圍社區(qū)林林立，大大型超市市將面臨臨發(fā)展的的新機(jī)遇遇。７月月底，云云集了３３萬種名名優(yōu)產(chǎn)品品和進(jìn)口口商品的的華聯(lián)吉吉買盛超超市攜餐餐飲巨頭頭麥當(dāng)勞勞開進(jìn)了了地鐵莘莘莊站，其其巨大的的輻射力力將在很很大程度度上繁榮榮閔行地地區(qū)及滬滬杭鐵路路沿線的的商業(yè)。而而在此之之前，地地鐵站附附近已有有聯(lián)華等等數(shù)家中中小型超超市。從小商鋪到到大賣場(chǎng)場(chǎng)，上海海的地鐵鐵經(jīng)濟(jì)伴伴隨著軌軌道交通通的發(fā)展展，在規(guī)規(guī)劃、管管理和經(jīng)經(jīng)營等方方面不斷斷改良。經(jīng)經(jīng)過了９９年的曲曲折前行行，上海海終于打打造成全全國規(guī)模模最大的的地下商商業(yè)圈，地地鐵與外外灘、陸陸家嘴和和衡山路路一樣，成成為游客客留戀忘返返的場(chǎng)所所。三、深圳地地鐵一期期工程商商業(yè)功能能初步規(guī)規(guī)劃（一）深圳圳地鐵商商業(yè)基本本功能定定位隨著深圳地地鐵一期期工程的的不斷推推進(jìn)，地地鐵工程程將不斷斷給我市市帶來更更多的商商機(jī)。從從香港、廣廣州、上上海地鐵鐵運(yùn)營經(jīng)經(jīng)驗(yàn)看，地地鐵開通通之際，廣廣告媒體體、連鎖鎖商鋪、移移動(dòng)通訊訊等商業(yè)業(yè)資源將將同步運(yùn)運(yùn)營，銀銀行、書書報(bào)刊、沖沖洗膠卷卷、洗衣衣、便利利店、自自動(dòng)售貨貨機(jī)等多多種連鎖鎖行業(yè)也也將進(jìn)駐駐地鐵車車站，以以給乘客客提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)服務(wù)。同同時(shí)，地地鐵上蓋蓋物業(yè)，如如商業(yè)、住住宅、辦辦公以及及文娛、服服務(wù)等設(shè)設(shè)施都將將升值。深圳地鐵首首家采用用地鐵屏屏蔽門系系統(tǒng)，每每個(gè)站口口均設(shè)有有自動(dòng)扶扶梯，地地鐵內(nèi)設(shè)設(shè)置公共共廁所，殘殘疾人專專用電梯梯，運(yùn)營營時(shí)間為為早6時(shí)時(shí)至晚112時(shí)。地地鐵設(shè)計(jì)計(jì)客流量量初期為為每日550萬人人次，近近期為每每日1660萬人人；遠(yuǎn)期期為每日日2000萬人次次。深圳地鐵明明年將建建成通車車，深圳圳地鐵的的無限商商機(jī)引起起國內(nèi)外外的關(guān)注注。目前前深圳地地鐵有三三種業(yè)態(tài)態(tài)的商業(yè)業(yè)資源，分分別為站站廳內(nèi)零零星商鋪鋪物業(yè)、站站廳內(nèi)中中型商場(chǎng)場(chǎng)物業(yè)和和與站廳廳相連地地下商業(yè)業(yè)街。地鐵1號(hào)線線東段線線路由羅羅湖站——世界之之窗站，共共15座座車站；；4號(hào)線線南段線線路由皇皇崗站——少年宮宮站，共共5座車車站。零零星商鋪鋪基本分分布在每每個(gè)站廳廳，提供供即時(shí)性性消費(fèi)服服務(wù)，建建議設(shè)定定業(yè)種為為報(bào)刊、沖沖印、點(diǎn)點(diǎn)心、零零食等；；中型商商場(chǎng)物業(yè)業(yè)分布在在較大的的地鐵站站，有大大劇院站站、會(huì)展展中心站站和世界界之窗站站，主要要提供便便利性的的延伸服服務(wù)，建建議設(shè)定定的商業(yè)業(yè)模式為為：便利利店、書書店、音音像店、沖沖洗店、干干洗店、旅旅行社、西西餅店、飲飲品店和和眼鏡店店等，采采取租賃賃的經(jīng)營營模式。與與站廳相相連地下下商業(yè)街街，位于于崗廈站站—會(huì)展中中心站區(qū)區(qū)間，以以及市民民中心站站地下一一層，主主要興建建與地面面商業(yè)配配套或填填補(bǔ)市場(chǎng)場(chǎng)空白的的主題性性商場(chǎng)，中中原建議議引進(jìn)發(fā)發(fā)展商進(jìn)進(jìn)行合作作經(jīng)營，主主題定位位為深圳圳特色產(chǎn)產(chǎn)品一條條街。站廳內(nèi)所有有商鋪中中原建議議進(jìn)行捆捆綁式招招商，實(shí)實(shí)行連鎖鎖經(jīng)營。對(duì)對(duì)零售商商的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是：處處于行業(yè)業(yè)前列、實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)，信譽(yù)譽(yù)優(yōu)良并并通過IISO990000質(zhì)量認(rèn)認(rèn)證。對(duì)對(duì)建設(shè)大大型主題題商場(chǎng)的的發(fā)展商商要求為為：具有有成功的的商業(yè)開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、擁有有優(yōu)質(zhì)商商業(yè)資源源、實(shí)力力雄厚，信信譽(yù)優(yōu)良良、能夠夠提出令令人信服服的發(fā)展展計(jì)劃。深圳是個(gè)移移民旅游游城市，企企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)和全國國各地的的游客是是地鐵商商圈的主主要消費(fèi)費(fèi)人群，故故在今后后的地鐵鐵商業(yè)定定位上一一定要把把握住年年輕白領(lǐng)領(lǐng)和旅游游客戶的的心態(tài)。地鐵商圈的的特點(diǎn)是是人流大大、逗留留時(shí)間短短、顧客客年紀(jì)輕輕、上班班族較多多，深圳圳地鐵也也應(yīng)適應(yīng)應(yīng)這一特特點(diǎn)來確確定商業(yè)業(yè)運(yùn)作的的方式。（二）地鐵鐵商業(yè)功功能設(shè)置置原則建建議通過上述對(duì)對(duì)香港、廣廣州、上上海三地地地鐵商商業(yè)的發(fā)發(fā)展史，以以及在發(fā)發(fā)展過程程中所表表現(xiàn)出來來的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和教訓(xùn)訓(xùn)的分析析，中原原地產(chǎn)對(duì)對(duì)深圳地地鐵一期期工程的的地鐵商商業(yè)部分分提出如如下建議議：為了保證商商業(yè)經(jīng)營營的持久久性和品品牌效應(yīng)應(yīng)，建議議地鐵公公司借鑒鑒香港地地鐵營運(yùn)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)對(duì)一期全全部所屬屬商業(yè)采采用只租租不售的的方式，以以期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)最最大化；；為了保證地地鐵沿線線站點(diǎn)各各商業(yè)功功能布局局合理，要要遵循站站點(diǎn)商業(yè)業(yè)與地面面周邊社社會(huì)環(huán)境境相結(jié)合合的原則則；為了保證地地鐵商業(yè)業(yè)整體的的經(jīng)營檔檔次和持持續(xù)性發(fā)發(fā)展，建建議地鐵鐵公司對(duì)對(duì)站點(diǎn)內(nèi)內(nèi)的商業(yè)業(yè)實(shí)行整整體規(guī)劃劃，國際際招商，具具體表現(xiàn)現(xiàn)為可分分別在香香港、北北京、上上海、廣廣州、深深圳五個(gè)個(gè)大城市市進(jìn)行互互動(dòng)招商商，吸引引國內(nèi)外外有信譽(yù)譽(yù)和影響響力的品品牌商家家進(jìn)駐；；招商和招租租可考慮慮由專業(yè)業(yè)顧問公公司代理理，以期期取得最最佳資源源整合效效果。（三）具體體站點(diǎn)功功能分布布建議1號(hào)線一期期工程沿沿線站點(diǎn)點(diǎn)（建議議全部站站點(diǎn)小獨(dú)獨(dú)立店鋪鋪以品牌牌連鎖店店形式經(jīng)經(jīng)營）：：羅湖站：地地下二層層有8個(gè)個(gè)獨(dú)立鋪鋪位，地地下一層層有7個(gè)個(gè)獨(dú)立鋪鋪位，共共計(jì)155個(gè)獨(dú)立立鋪位，共共計(jì)533.4㎡㎡。該站站點(diǎn)位于于羅湖口口岸，連連接深港港兩地，人人流量巨巨大，建建議開設(shè)設(shè)報(bào)刊店店、便利利店、精精品店、紀(jì)紀(jì)念品專專賣店、煙煙酒專賣賣店、沖沖印店、銀銀行、干干洗店、禮禮品店、西西餅屋、個(gè)個(gè)人護(hù)理理店、花花店、藥藥店以及及商務(wù)中中心，以以便給往往來兩地地的顧客客最大的的方便。國貿(mào)站：該該站點(diǎn)共共有277㎡的獨(dú)獨(dú)立商鋪鋪，國貿(mào)貿(mào)周邊是是深圳最最密集的的辦公區(qū)區(qū)和中高高檔商業(yè)業(yè)區(qū)，該該站點(diǎn)緊緊鄰國貿(mào)貿(mào)商場(chǎng)，考考慮到功功能的互互補(bǔ)性，建建議該處處商鋪經(jīng)經(jīng)營報(bào)刊刊店、銀銀行、干干洗店、便便利店、西西餅屋、鮮鮮花店、書書店等。老街站：該該站點(diǎn)共共有400㎡的獨(dú)獨(dú)立商鋪鋪，老街街東邊連連接?xùn)|門門商業(yè)街街，東門門是深圳圳最繁華華的商業(yè)業(yè)區(qū)之一一，人流流量巨大大，考慮慮到業(yè)態(tài)態(tài)互補(bǔ)性性，建議議該處地地下商業(yè)業(yè)開設(shè)報(bào)報(bào)刊店、銀銀行、精精品店、西西餅屋、眼眼鏡店、沖沖印店、便便利店、煙煙酒專賣賣店等。大劇院站：：該站點(diǎn)點(diǎn)共有551.22㎡的店店鋪，分分為兩種種業(yè)態(tài)：：小型獨(dú)獨(dú)立店和和中型獨(dú)獨(dú)立店。該該站點(diǎn)位位于深圳圳行政金金融區(qū)，東東鄰以地地王大廈廈為首的的金融一一條街，西西鄰以市市政府為為首的行行政辦公公區(qū)，主主要顧客客為政府府公務(wù)員員及企業(yè)業(yè)白領(lǐng)。建建議站點(diǎn)點(diǎn)小鋪位位開設(shè)報(bào)報(bào)刊店、西西餅屋、干干洗店、鮮鮮花店、銀銀行；中中型獨(dú)立立店引進(jìn)進(jìn)一家檔檔次中等等偏上的的中型便便利店，如如屈臣氏氏、711便利店店、個(gè)人人護(hù)理店店等?？茖W(xué)館站：：該站點(diǎn)點(diǎn)共有338.77㎡的店店鋪，其其位于深深圳商業(yè)業(yè)行政區(qū)區(qū)，東鄰鄰以市政政府為首首的行政政辦公區(qū)區(qū)，西靠靠華強(qiáng)北北商業(yè)街街，因其其商業(yè)面面積較小小，建議議開設(shè)報(bào)報(bào)刊店、銀銀行、西西餅屋、干干洗店、便便利店、鮮鮮花店等等。華強(qiáng)路站：：該站點(diǎn)點(diǎn)共有443.22㎡的店店鋪，其其位于華華強(qiáng)北商商業(yè)街的的出口處處，人流流量巨大大，建議議開設(shè)個(gè)個(gè)人護(hù)理理店、西西餅屋、干干洗店、便便利店、紀(jì)紀(jì)念品專專賣店等等。崗廈站：該該站點(diǎn)共共有1550㎡的的店鋪，位位于崗廈廈的商業(yè)業(yè)中心地地帶，地地面消費(fèi)費(fèi)群主要要以餐飲飲、超市市和娛樂樂場(chǎng)所為為主，該該處目前前缺少精精品百貨貨的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，建建議獨(dú)立立的小鋪鋪位開設(shè)設(shè)報(bào)刊店店、西餅餅屋、干干洗店、便便利店、銀銀行、個(gè)個(gè)人護(hù)理理店等；；較大面面積的商商鋪引進(jìn)進(jìn)1-22家香港港知名精精品百貨貨商家，以以吸引地地面上顧顧客前來來消費(fèi)。崗廈——會(huì)會(huì)展中心心區(qū)間商商業(yè)街：：該商業(yè)業(yè)街位于于崗廈站站和會(huì)展展中心站站點(diǎn)之間間，位于于地鐵通通行空間間上層，地地面層為為綠化帶帶，建筑筑面積1108000㎡，是是一期工工程最大大的商業(yè)業(yè)物業(yè)。該該商業(yè)街街東接崗崗廈，西西連會(huì)展展中心，南南接皇崗崗口岸、北北連市民民中心，地地理位置置得天獨(dú)獨(dú)厚。該該物業(yè)無無論從規(guī)規(guī)模上還還是位置置上，都都具有標(biāo)標(biāo)志性特特征。故故中原結(jié)結(jié)合整個(gè)個(gè)深圳市市的國際際花園式式高科技技旅游城城市功能能定位，建建議把該該商業(yè)街街打造成成為：深深圳特色色產(chǎn)品一一條街。屆屆時(shí)該街街將按高高新科技技產(chǎn)品展展示區(qū)、旅旅游產(chǎn)品品展示區(qū)區(qū)、服飾飾產(chǎn)品展展示區(qū)、食食品展示示區(qū)四大大區(qū)域功功能劃分分，身兼兼展示與與銷售一一體化，作作為深圳圳一個(gè)嶄嶄新的窗窗口向全全世界推推廣深圳圳產(chǎn)品，另另通過統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格，打打造深圳圳又一道道亮麗的的風(fēng)景線線。會(huì)展中心站站：該站站點(diǎn)共有有18000㎡的的店鋪，處處于深圳圳中心區(qū)區(qū)南區(qū)會(huì)會(huì)展中心心地下，配配合會(huì)展展經(jīng)濟(jì)，建建議該區(qū)區(qū)域除開開設(shè)報(bào)刊刊店、西西餅屋、快快餐店、干干洗店、便便利店、銀銀行、咖咖啡廳外外，增設(shè)設(shè)一個(gè)較較大型的的香港精精品專賣賣場(chǎng)，期期間定期期銷售推推廣香港港及國際際服飾、電電器、通通訊等知知名品牌牌，協(xié)調(diào)調(diào)會(huì)展中中心商業(yè)業(yè)街，使使其成為為深圳的的著名旅旅游購物物經(jīng)典。購物公園站站：該站站點(diǎn)共有有58..5㎡的的店鋪，其其位于中中心區(qū)購購物中心心地下，商商業(yè)人流流量大，但但因商業(yè)業(yè)面積較較小，建建議開設(shè)設(shè)精品店店、西餅餅屋、干干洗店、便便利店、銀銀行、快快餐店等等。香蜜湖站：：該站點(diǎn)點(diǎn)共有663.55㎡的店店鋪，其其位于香香蜜湖深深南大道道路段，周周邊主要要是高尚尚住宅區(qū)區(qū)，建議議開設(shè)書