寫字樓物業(yè)管理方案(詳細)

寫字樓物業(yè)管理方案(詳細)寫字樓物業(yè)管理方案(詳細)寫字樓物業(yè)管理方案(詳細)資料僅供參考文件編號：2022年4月寫字樓物業(yè)管理方案(詳細)版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發(fā)布日期：寫字樓物業(yè)管理方案

寫字樓物業(yè)管理服務規(guī)范

1范圍

本標準規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務活動中顧客服務、房屋和設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環(huán)境保潔服務、綠化擺放與養(yǎng)護服務、專項特約服務等內容及要求。

本標準適用于本市行政區(qū)域內寫字樓物業(yè)管理服務活動。

2術語和定義

本標準采用以下術語和定義：

寫字樓

為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。

物業(yè)管理

物業(yè)產(chǎn)權人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

物業(yè)管理承接驗收

以保證寫字樓物業(yè)管理服務正常實施和物業(yè)共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。

顧客

接受寫字樓物業(yè)管理服務的組織或個人。

示例：物業(yè)產(chǎn)權人、使用人及其他相關方。

專項特約服務

寫字樓物業(yè)管理機構在《物業(yè)管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。

突發(fā)性公共事件

在寫字樓物業(yè)\o"清華領導力-管理"管理范圍內發(fā)生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和\o"設備管理"設備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。

3基本要求

寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質要求

從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應具有相應的資質，符合建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》的要求。

物業(yè)管理承接驗收

3.2.1

物業(yè)管理企業(yè)應依據(jù)相關規(guī)定，與業(yè)主方進行物業(yè)管理承接驗收；

物業(yè)管理承接驗收的條件應符合《成都市物業(yè)管理承接驗收指導意見》的規(guī)定；

移交的物業(yè)資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協(xié)議》，對遺留問題的處理進行了約定；

完成了承接驗收備案。

管理機構與人力資源配置要求

物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務人員；

管理人員應取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術、操作人員應取得相應專業(yè)技術證書或職業(yè)技能資格證書。

從業(yè)人員接受過相關專業(yè)技能的培訓，掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。

管理服務人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。

管理服務要求

制訂有切實可行的寫字樓物業(yè)管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業(yè)標準，并認真執(zhí)行；

房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；

寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境、秩序符合合同約定的標準；

實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程）；

公示24小時服務電話；

有服務受理、投訴、回訪處理程序；

管理服務中的相關作業(yè)記錄完整，可追溯。

檔案管理

寫字樓物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。

有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度，檔案內容至少應包括：

物業(yè)竣工驗收及承接驗收檔案；

設備臺帳和管理維修檔案；

顧客資料檔案；

物業(yè)服務日常管理檔案。

財務管理

建立健全財務管理制度，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算；

物業(yè)管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規(guī)范；

實行酬金制的，應向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

顧客滿意度

寫字樓物業(yè)管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業(yè)服務的滿意度不低于合同約定標準；

每年調查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內物業(yè)使用人總人數(shù)的2/3；

對調查結果進行分析，有改進措施。

專項特約服務

寫字樓物業(yè)管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。

節(jié)能管理

寫字樓物業(yè)管理機構應根據(jù)物業(yè)的實際情況，制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案，并認真執(zhí)行。

突發(fā)性公共事件處理

寫字樓物業(yè)管理機構應對管理服務過程中可能出現(xiàn)的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發(fā)時按規(guī)定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。4顧客服務

接待服務

——有條件的寫字樓物業(yè)管理應設置總服務臺。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務；

——不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機構應設置服務窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。

4.1.1

入駐、退租服務

顧客需入駐和退租時，應按規(guī)定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續(xù)，及時建檔、歸檔。

報修接待服務

顧客報修時，應及時受理，并在規(guī)定的時間內到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。

郵件、報刊雜志收發(fā)服務

正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；

掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；

每日10：00前（節(jié)假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）；

顧客遷離本物業(yè)后，應為顧客提供一個月的郵件保管服務，并盡力通知顧客領取，對無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。

裝修管理服務

制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；

簽訂《裝修管理服務協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權利和義務；

建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。

投訴處理

寫字樓物業(yè)\o"管理"管理機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業(yè)管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機構與投訴者無法協(xié)商解決的，應上報物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理；

寫字樓物業(yè)管理機構直接受理的投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；

顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據(jù)，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協(xié)助上級部門做好相應工作；

向公安機關報案的投訴，應協(xié)助公安部門處理；

涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；

受理、處置顧客投訴應做好記錄。

專項特約服務受理

對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復；在物業(yè)管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。

5房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務

房屋共用部位維護管理

建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；

墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規(guī)定時間內安排專項修理；

對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，維修養(yǎng)護記錄完整；

根據(jù)房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；

發(fā)現(xiàn)問題及時向房屋產(chǎn)權人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權人同意后組織實施。遇緊急情況時，應采取必要的應急措施。

裝修管理

執(zhí)行《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標準》、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規(guī)定》等相關規(guī)定；

按照《裝修管理服務協(xié)議》約定的時限，及時審核、回復裝修人的《裝修申報》；

每日巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應及時勸阻、制止。如制止無效，應向業(yè)主和有關部門報告。

共用設施設備日常運行、維護服務

變配電系統(tǒng)

高壓電氣設備至少每二年進行一次安全測試，油浸式變壓器每年進行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；

低壓配電設備每年至少一次全面停電檢修；

按照規(guī)定周期對變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄；

高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確；

變壓器運行正常，通風降溫設備可靠，溫度顯示準確；

直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進行一次充、放電試驗；

功率因數(shù)自動補償運行正常，功率因數(shù)不低于，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象；

制定突發(fā)事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客；

制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；

高壓防護用具、驗電器按規(guī)定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規(guī)定周期送計檢局檢定。

應急供電系統(tǒng)

每周檢查發(fā)電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；

制定發(fā)電機組管理規(guī)程，常備不低于4小時運行所需的油料，配置符合要求的滅火器材；

每月啟動發(fā)電機組試機30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度；

每運行250小時或兩年更換發(fā)機組機油、機油濾清器、柴油濾清器、冷卻液；

發(fā)電機組手動及自動聯(lián)機正常，保護功能完善，發(fā)生停電時保證30分鐘內向重點設備、區(qū)域供電；

應急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時間不低于90分鐘，蓄電池無漏液、腐蝕現(xiàn)象；

定期對應急照明柜進行檢查、維護、清潔，每月進行一次切換試驗，每年進行一次蓄電池組充、放電試驗；

制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準備，發(fā)生停電時30分鐘內恢復供電。

給排水系統(tǒng)

每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內外排水溝渠（井）。設備運行正常，壓力符合要求，儀表指示準確，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；

生活水泵、管道、閥門定期進行維護保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化糞池、室內外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞；

生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生，無污染物；

雨、污水分離，不得混排，污水排放達到DB51/190-93《四川省水污染物排放標準》；

制定水質管理制度，供水管理符合《城市供水水質管理規(guī)定》、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》；

二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗；

二次供水水箱（池）每半年由具備資質條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒，并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗，取得水質檢測合格報告；

制定停水、爆管等應急處理程序，計劃停水按規(guī)定提前通知顧客；

計量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計檢局校驗；

未經(jīng)水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。

空調系統(tǒng)

設備工作正常、安全裝置有效；

定期巡查設備運行狀態(tài)并記錄運行參數(shù)；

每月檢查空調主機，測試運行控制和安全控制功能，分析運行數(shù)據(jù)；

定期檢查冷卻塔電機、變速箱、布水器及其它附屬設備，每年至少清洗、維護保養(yǎng)冷卻塔一次；

定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機及泵體，每年進行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎緊固、除銹刷漆等維護保養(yǎng)；

定期對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、風閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風機表冷器進行檢查、清洗和保養(yǎng)；

定期對空調系統(tǒng)電源柜、控制柜進行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證系統(tǒng)的用電安全；

管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每二年至少除銹漆刷漆一次；

定期對空調循環(huán)水進行水質處理和水質分析，保證系統(tǒng)水質符合標準要求；

根據(jù)實際情況進行風管系統(tǒng)清洗和空氣質量測定，保證空氣質量符合標準要求；

壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗；

按國家相關要求嚴格控制溫度范圍，夏季室內溫度22－26℃，冬季室內溫度18－22℃，定期對空調系統(tǒng)設施設備進行能耗（水、電、煤氣、燃油等）統(tǒng)計和分析，做好節(jié)能工作。

在每個供冷期或供熱期交替運行之前，或系統(tǒng)停機一段時間后又重新投入運行時，必須對系統(tǒng)所有設施設備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風管、新風系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進行嚴格細致的檢查、清洗、測試和調整，確定正常后方能投入運行。

鍋爐系統(tǒng)

寫字樓物業(yè)管理方案

蒸汽鍋爐

每年由專業(yè)檢測機構對鍋爐設備進行一次安全檢測，并對鍋爐電機部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進行檢測。

除定期送檢外，還應做好以下日常維護：

——每年對鍋爐及附屬設備進行一次全面二級保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機、校驗安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設備管道補漆；對除氧器、冷凝水箱檢進行修清洗；對鍋筒內部進行檢查并除垢；

——每半年對蒸汽壓力表進行一次校驗；對爐膛清灰；

——每季度對鍋爐及附屬設備進行一次一級保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進行安檢；清理燃燒器、鼓風機風葉、煙管通灰；對機械設備更換或添加潤滑油；超壓、超溫保護試驗，安全閥自動排氣一次；

——每月對油氣管路過濾器進行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實驗一次；

——檢測水質的硬度，應不大于3毫克/升；

——鍋爐安全附件及儀表齊全，動作可靠；

——在額定的流量范圍內，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內；

——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；

——蒸汽減壓站輸出壓力波動在20％之內。

各種證書齊備，操作人員持證上崗。

熱水鍋爐

——定期對溫控儀進行檢測；

——附屬設備的維護保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應條款實施。

電梯、自動扶梯

電梯運行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準確，轎廂照明、內外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內整潔無污染；

根據(jù)溫度情況開啟轎廂風扇；

警鈴或其它救助設備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運行無異常；

自動扶梯運行平穩(wěn)舒適，安全防護裝置齊全有效；

應由A級專業(yè)資質的電梯、自動扶梯維修保養(yǎng)單位進行維護保養(yǎng)，經(jīng)技術監(jiān)督局檢測并獲得《安全檢驗合格證》，在有效期內運行；

設專職人員對電梯維護保養(yǎng)進行監(jiān)督，對電梯運行進行管理，并按技術要求做好日常運行巡檢及記錄；

至少保障一臺電梯24小時運行；

電梯發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在1小時內到達現(xiàn)場維修；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，寫字樓物業(yè)管理專職人員應及時應急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在30分鐘內到達現(xiàn)場進行搶修；

電梯機房實行封閉管理，機房內溫度不超過設備安全運行環(huán)境溫度，配備應急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處。

消防系統(tǒng)

當被檢測探測器響應參數(shù)達到預定值時，探測器應輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈；

操作啟動部件，手動火災報警按鈕應能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示；

火災時應能將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強制轉入火災應急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內；

報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸發(fā)器件的火災報警信號，發(fā)出聲光信號；

故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發(fā)生故障時，應當正確指示出故障部位；

火警優(yōu)先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號；

電源轉換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態(tài)；

火災確認后，發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應當正常；

火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；

火災確認后，發(fā)出控制信號，將著火層防煙風閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；1

確認火災后，控制室應能控制有關部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態(tài)；

火災確認后，應當釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；

消防對講電話應語音清楚無干擾；

自動噴淋系統(tǒng)有水流動時，其水流指示器應顯示、壓力開關應動作、水力警鈴應發(fā)出報警鈴聲；

安全出口、疏散指示燈火災時應在維持90分鐘以上的照明時間；

消防水帶每半年檢查一次，應無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象；

聯(lián)動控制臺工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報率不超過3％；

消防泵每月啟動一次，每年保養(yǎng)一次；

消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次；

控測器至少每三年進行一次清洗除塵；

消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆；

保證消防用水的基本儲備，確?；馂碾U情時的應急滅火用水；

消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質的消防維保公司對其進行維護保養(yǎng)；

工作人員經(jīng)消防培訓考試合格，持證上崗；

消防主機除檢修時間外，必需處于開機運行狀態(tài)；

發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在1小時內到達現(xiàn)場維修；發(fā)生重大故障時，物業(yè)管理專職人員應及時采取相應措施應急處理，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應在30分鐘內到達現(xiàn)場進行搶修；

監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好消防設備月、季、年度測試工作，按時段和設備數(shù)量比例，抽查、檢測系統(tǒng)設備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設備；

配合專業(yè)消防公司制定消防設備年度保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督完成情況；

制定消防應急預案，每年進行一次消防火災演練。

安全防范系統(tǒng)

系統(tǒng)設置時間、日期準確，攝像機編號有邏輯性；

矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標識清楚；

傳輸線路應有良好的接地，并對干擾信號進行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應一致；

錄像機工作正常，顯示準確、整潔；

錄入資料應保持7天以上，并應有時間、日期及攝像機編號，有特殊要求的參照相關規(guī)定；

攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機應注意防水、防塵、密封及散熱，并應滿足室外最低照度要求；

畫面分割器工作正常、整潔；

監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；

多媒體圖形工作站應直觀顯示各監(jiān)控點位置，對報警應及時響應；

紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息；

每季度對UPS電源進行一次完全代載放電，并充電檢測；

維修保養(yǎng)工作由專職人員進行，非受權專業(yè)人員不得擅自更改安防設置及對主機開蓋檢測箱內元件；

設立監(jiān)控資料調用、查閱權限，調用、查閱需經(jīng)受權；

制定應急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時應采取必要補救措施；

每年由物業(yè)公司組織相關專業(yè)人員對安全防范系統(tǒng)進行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進行限期整改。

樓控系統(tǒng)

服務器及UPS工作正常、通訊正常；

工作站工作正常、通訊正常、整潔；

傳感器工作正常，靈敏度適應，通訊正常；

執(zhí)行調節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準確；

直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊；

末端設備工作正常，線路無損，安裝牢固；

執(zhí)行計算機權限管理規(guī)定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；

制定應急處理程序，定期對計算機系統(tǒng)數(shù)據(jù)進行備份；

每年對儀器儀表、傳感器進行校對；

建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，無老鼠進入縫隙，配備符合要求的滅火器材。

網(wǎng)絡通訊

通信處理機、交換和調制解調機數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊；

維護終端工作正常、整潔；

工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無損；

配線架排線整齊，標識完好，數(shù)據(jù)齊全；

光纖配架排線整齊，標識完好，數(shù)據(jù)齊全；

插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；

建立授權機制、訪問控制、加密與解密相關管理制度；

專人監(jiān)控關鍵設備：文件服務器、數(shù)據(jù)庫服務器、打印服務器、交換機等；

病毒預防：從管理、技術和法律等方面著手，預防病毒侵入；

實時對服務器數(shù)據(jù)進行文件備份；

計算機工程師應用相關軟件定期對Web

Server，Datebase

Server，Mail/FTP等Server進行觀測，發(fā)現(xiàn)故障及時記錄，并通知相關部門維修。

門禁系統(tǒng)

服務器及UPS工作正常、通訊正常；

工作站工作正常、通訊正常、整潔；

讀卡器指示燈完好、工作正常；

電子門鎖工作正常；

門磁開關工作正常，靈活有效；

建立系統(tǒng)權限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設置；

作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關信息；

每半年對門磁開關、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進行檢測。

有線及衛(wèi)星電視

衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔；

放大器、解碼器、混合器、鄰頻調制器等設備工作正常、整潔；

光纖收發(fā)機、放大器、分配器工作正常，線路衰減小；

傳輸線路正常，圖像清晰；

每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電平。

廣播與背景音樂系統(tǒng)

節(jié)目源設備工作正常；

信號放大及處理設備工作正常、整潔，音量及音響調控效果完好；

揚聲器等末端設備工作正常、整潔，音質保持清晰；

背景音樂與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常；

每季度檢測傳輸電壓；

每半年進行一次全面檢查與調試。

數(shù)字會議系統(tǒng)

多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設備工作正常；

視頻、音頻、網(wǎng)絡線路傳輸正常、無干擾；

每半年進行一次全面檢查與調試。

停車場管理系統(tǒng)

服務器及UPS工作正常、通訊正常；

工作站工作正常、通訊正常、整潔；

出入口機工作正常，通訊正常；

區(qū)域及車場車位計數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準確；

圖像識別系統(tǒng)工作正常，攝像機工作正常，車輛及車牌號清晰，信息相對應及時存入、讀出數(shù)據(jù)庫；

電動道閘工作正常、整潔，反應靈敏；

車輛檢測器工作正常；

執(zhí)行計算機權限管理規(guī)定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤；

每月對車位進行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場實際情況的校對，并及時調整區(qū)域及車場車位顯示器數(shù)據(jù)，核對收費數(shù)據(jù)；

定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。

公共照明系統(tǒng)

制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明設計標準》；

每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98％以上，如有缺損及時更換；

每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時處理，保證設備正常運行和安全用電。

避雷系統(tǒng)

每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統(tǒng)進行檢測，留存檢測合格報告，同時動員和組織寫字樓內的使用人對重要設施設備進行防雷檢測；

保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設施；

每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設備、其它金屬物體的接地裝置進行全面檢查，有問題及時解決；

每季度對強、弱電井、設備間內的機電設備、配電柜接地裝置進行檢查，每月對變配電設備接地裝置、避雷器進行檢查，保證所有機電設備、配電柜（箱）、管道、金屬構架物接地良好；

成都地區(qū)寫字樓建筑物（無特殊計設要求情況下）接地電阻標準：

3類建筑接地電阻：≤10Ω

2類建筑接地電阻：≤4Ω

計算機房接地電阻：≤4Ω。

高空作業(yè)設備

設備需經(jīng)有資質的檢測機構檢驗合格，保持安全裝置完好并在有效期內安全運行；

設備操作人員應嚴格遵守安全規(guī)定，嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴禁超載；

設備應嚴格執(zhí)行作業(yè)前的機電系統(tǒng)安全檢查與運行狀態(tài)的確認；

吊籃運行平穩(wěn)，無傾斜；

設備各儀表指示準確，各類開關動作靈活；通訊設備正常；

在運行中，不得隨意卸開裝置的護罩、封門及其他任何裝置；

設備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應有專業(yè)人員對設備運行進行管理、記錄；

應定期對設備系統(tǒng)進行檢查及保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質因素。

測量計量裝置

測量、計量裝置按規(guī)定周期送計檢局校驗，確保準確性和有效性；

電能表、煤氣表、水表等計量裝置按規(guī)定周期抄寫數(shù)據(jù)，計算能源消耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制；

測量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù)，為設備正常運行提供證據(jù)資料；

建立測量、計量裝置臺帳和檢定校驗記錄表。

標識系統(tǒng)

辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲庫區(qū)內應設指示性標識（包括引導標志和功能標識，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務中心、問詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點標識等）；

辦公區(qū)域、公共區(qū)域內的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設置警示性標識；

應在主要道路及停車場設置交通標識，主要路口設路標；

配置并在適當時使用“維修進行中”、“小心地滑”等臨時性服務狀態(tài)標識；

標識的圖形符號應符合GB/T

《標志用公共\o"信息管理"信息圖形符號

第1部分：通用符號》標準的要求。消防與安全標識應符合GB2894《安全標志》、GB

13495《消防安全標志》的要求。各類標識的格式應統(tǒng)一，懸掛（擺放）應安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調、無涂改，文字規(guī)范。

6秩序維護與安全服務

門衛(wèi)

主出入口24小時值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范，按時到崗，堅守崗位不脫崗；

保持個人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進出情況，發(fā)現(xiàn)疑點應當及時詢問，勸阻小商小販不要在寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內亂設攤點；

對進出寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進行有效疏導，保持出入口的暢通；

對外來人員（施工、送貨、參觀等）實行進出管理，必要時引導至電梯廳或指定區(qū)域；對非工作時間進入寫字樓的人員應進行詳細登記；

對物品進出實施分類管理，大件物品進出應進行審驗，拒絕危險物品進入。

巡邏

科學、合理安排巡邏路線，重點、要害部位每小時至少巡邏一次，發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應及時制止；

按規(guī)定時間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除各種不安全因素；發(fā)現(xiàn)疑點應追查原因，同時通知有關部門；

巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應立即通知有關部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案；

收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應及時到達，并采取相應措施；

對寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內設置的消火栓（箱）、窨井蓋、安全警示標志等涉及公共安全的設施設備進行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應及時報告并記錄。

安全監(jiān)控

監(jiān)控設施應24小時開通，保證對安全出入口、內部重點區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄；

監(jiān)控中心收到火情、險情及其他異常情況報警信號后，應及時報警，并通知相關人員及時趕到現(xiàn)場進行處理；

監(jiān)控的錄入資料應至少保持7天，有特殊要求的參照相關規(guī)定或行業(yè)標準執(zhí)行；

保持治安電話暢通，接聽及時（鈴響三聲內應接聽）。

交通和車輛停放管理

根據(jù)實際情況設置行車指示標志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費標準；

車輛管理人員應對進出的各類車輛進行管理，維護交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對進出車輛有疑問，應向駕駛員敬禮后再進行詢問；

收費管理的車庫應24小時有專人管理；車輛停放有序，車庫場地定時清潔，無易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車輛進入停車場；

地面、墻面按車輛道路行駛要求設立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊全；

非機動車應定點停放。

安全管理

消防安全管理

應建立健全消防管理制度，建立消防責任制；

樓內應設置消防設施，保持消防通道暢通，在樓內明顯位置設置消防疏散示意圖；

定期對消防設備設施進行巡視、檢查和維護，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內，器材不超過有效期，各類設備設施能正常運行與使用；檢查記錄詳細，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應及時予以調換或報修；

制訂火險應急預案，定期進行消防宣傳和消防演習；

對易燃易爆品設專人專區(qū)管理。

安全生產(chǎn)及災害預防

建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用氣知識。如遇暴雨或其他災害性天氣時，應采取以下應急措施：

——對設備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施的抗強風能力進行檢查和加固；

——對集水井水泵運轉情況進行檢查，保證正常排澇；

——對排水系統(tǒng)進行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；

——及時準備必要的搶險物資，安排值班人員進行巡查。

突發(fā)事件管理

——根據(jù)各寫字樓物業(yè)管理的實際情況，制定突發(fā)性公共事件應急預案，每年根據(jù)實際情況組織1—2次應急演習；

——當發(fā)生突發(fā)性事件時，應按預定方案進行處理，全力配合有關部門，保護顧客人身安全并盡量減少財產(chǎn)損失。

7環(huán)境保潔服務

環(huán)衛(wèi)設施

應根據(jù)寫字樓的實際情況合理設置相關環(huán)衛(wèi)設施，如在主要進出口設置果皮箱、在適當位置設置垃圾中轉房、在集中裝修期間應有臨時建渣堆放處等。

清潔、保潔責任制

清潔、保潔實行責任制，有專職保潔人員和明確的責任范圍，實行標準化作業(yè)。

各區(qū)域清潔要求：

區(qū)域

衛(wèi)生標準

外圍及周邊道路

地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窨井內無雜物、無異味；各種標示標牌表面干凈無積塵、無水??；路燈表面干凈無污漬。

綠化帶及水池

綠地內無雜物，花臺表面干凈無污漬，水池內水質清澈，池內無漂浮物，池壁無青苔等污垢，水池無異味。

大廳、樓內、公共通道

地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質原貌；門框、窗框、窗臺、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印跡、定時消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網(wǎng)；燈具干凈無積塵，中央空調風口干凈，無污跡，進出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。

會議室、接待室

地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬；天花板、風口目視無灰塵、污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。

樓梯及樓梯間

梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。

公共衛(wèi)生間

地面干凈，無污漬、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網(wǎng)；風口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干凈，窗臺無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺干凈無積水，面盆無污垢；各種管道表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過2/3應及時傾倒，衛(wèi)生間內空氣流通并且無明顯異味。

停車場

地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防器材表面干凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。

開水間及清潔間

地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈無蛛網(wǎng)，燈罩表面無積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無污漬，各種物品表面干凈無漬，清潔工具擺放整齊有序，室內無明顯異味。

電梯及電梯廳

電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內無垃圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無塵；梳齒板內無