TOC-經(jīng)典理論和案例課件

TOC-經(jīng)典理論和案例TOC-經(jīng)典理論和案例1什么是TOC理論約束理論瓶頸管理理論木桶原理——短板《目標(biāo)》TOC理論的核心——專注什么是TOC理論約束理論2部門效率——系統(tǒng)效率之矛盾訂單原物料客戶

傳統(tǒng)企業(yè)管理之理念訂單原物料客戶

TOC產(chǎn)出觀之管理理念通常用鏈條作比喻——做鏈條的人明白了部門效率——系統(tǒng)效率之矛盾訂單客戶傳統(tǒng)企業(yè)管理之理念訂單客3TOC-經(jīng)典理論和案例課件4TOC-經(jīng)典理論和案例課件5TOC-經(jīng)典理論和案例課件6TOC-經(jīng)典理論和案例課件7PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000A、B、C、D各可以是一個部門，一臺設(shè)備，或者一個人PQ售價(jià)每件￥90售價(jià)每件￥100DDCACBBA外來零件原8典型的答案P產(chǎn)品銷售:100個Q產(chǎn)品銷售:50個總收入=100個*$90+50個*$100=$14000原料成本=100個*$45+50個*$40=$6500總運(yùn)營費(fèi)用=$6000利潤=總收入-原料成本合計(jì)-運(yùn)營費(fèi)用=$14000-$6500-$6000=$1500典型的答案P產(chǎn)品銷售:100個9PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000一星期最多可賺多少錢？Q的有效產(chǎn)出=50件*(100-20-20)=3000P的有效產(chǎn)出=100件*(90-5-20-20)=4500————總有效產(chǎn)出

7500營運(yùn)費(fèi)用

6000————凈利1500PQ售價(jià)每件￥90售價(jià)每件￥100DDCACBBA外來零件原10每周你真的能賺到￥1500嗎？

可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000

討論能與不能及為什么?

每周你真的能賺到￥1500嗎？可用之資源11

分析產(chǎn)能資源

市場需求 A B C D

BP 100 1500 1500 1500 1500 （100*15）Q 50 500 1500 250 250

（50*30）

需求產(chǎn)能 2000 3000 1750 1750 可用產(chǎn)能 2400 2400 2400 2400發(fā)現(xiàn)了什么問題？資源B的時(shí)間不夠，沒有足夠時(shí)間生產(chǎn)全部的P與Q怎么辦？怎么辦？分析和計(jì)算公司生產(chǎn)能力—極限是多少？分析產(chǎn)能資源分析和計(jì)算公司生產(chǎn)能力—極限是多少？12如何充分利用系統(tǒng)的產(chǎn)能假如我們無法滿足市場需求—我們需要做決策！一、接下再說，大不了延遲交貨；二、加班加點(diǎn)；三、只接一個訂單；四、兩個都少接一點(diǎn)；

……

先分析：那一個產(chǎn)品較賺錢?P或Q? P Q

售價(jià) 90 100

原料 45 40

邊際貢獻(xiàn) 45 60

標(biāo)準(zhǔn)工時(shí) 60分 鐘

50

分鐘

如何充分利用系統(tǒng)的產(chǎn)能假如我們無法滿足市場需求—我們需要做決13決定如何充分利用系統(tǒng)的產(chǎn)能大家認(rèn)為Q

更賺錢

P

Q 售價(jià) 90 100 原料 45 40 邊際貢獻(xiàn) 45 60 標(biāo)準(zhǔn)工時(shí) 60分 50分 生產(chǎn)銷售所有的Q產(chǎn)品，剩余產(chǎn)能生產(chǎn)與銷售P產(chǎn)品。大家都同意么？有人提出相反意見么?結(jié)論:決定如何充分利用系統(tǒng)的產(chǎn)能大家認(rèn)為Q更賺錢生產(chǎn)銷14可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000優(yōu)先生產(chǎn)Q，再盡量生產(chǎn)PQ的有效產(chǎn)出=50件*(100-20-20)=3000B需時(shí)50*30分=1500分P的有效產(chǎn)出=N件*(90-5-20-20)=2700N=B剩余900/15分=60————PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20總有效產(chǎn)出5700營運(yùn)費(fèi)用6000————凈利-300可用之資源優(yōu)先生產(chǎn)Q，再盡量生產(chǎn)PQ的有效產(chǎn)出=50件*(115這是何道理？是否太出乎意料了？ 為什么？那又當(dāng)怎么辦？是否換個產(chǎn)品順序看看？這是何道理？16可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000P和Q之間，我們應(yīng)優(yōu)先處理何者？

PQ——————售價(jià)￥90￥100原料￥45￥40邊際收益￥45￥60

工時(shí)60分50分PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20可用之資源P和Q之間，我們應(yīng)優(yōu)先處理何者？17可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000優(yōu)先生產(chǎn)P，再生產(chǎn)QP的有效產(chǎn)出=100件*(90-45)=4500B需時(shí)100*15分=1500分Q的有效產(chǎn)出=N件*(100-20-20)=1800N=B剩余900/30分=30件

————PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20總有效產(chǎn)出6300營運(yùn)費(fèi)用6000————凈利300為什么？可用之資源優(yōu)先生產(chǎn)P，再生產(chǎn)QP的有效產(chǎn)出=100件*(9018為什么？奧秘何在？為什么？19分析：如何真正有效利用系統(tǒng)的瓶頸如何充分利用系統(tǒng)瓶頸售價(jià)原料制約(B)時(shí)間投資PQ$90$100$45$4015分30分結(jié)論：在有瓶頸時(shí)，P產(chǎn)品的每一制約分鐘的貢獻(xiàn)T大于Q產(chǎn)品。這就是奧妙所在！

前提是：有瓶頸時(shí)！瓶頸每分鐘的有效產(chǎn)出$90-$4515分$100-$4030分$3/每一制約分鐘$2/每一制約分鐘分析：如何真正有效利用系統(tǒng)的瓶頸如何充分利用系統(tǒng)瓶頸售價(jià)原料20可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000P和Q之間，我們應(yīng)優(yōu)先處理何者？

PQ——————售價(jià)￥90￥100原料￥45￥40花在瓶頸B15分30分的時(shí)間PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20瓶頸每分鐘(90-45)/15(100-40)/30有效產(chǎn)出=￥3=￥2可用之資源P和Q之間，我們應(yīng)優(yōu)先處理何者？21PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥209137有一位工程師提出改善方案，將2分鐘的工作由B轉(zhuǎn)嫁至C，但因?yàn)镃并不專長處理這新任務(wù)，所以要4分鐘才能完成。結(jié)果會如何呢？還有提高加工速度致產(chǎn)品硬度增加，致使熱處理工序增加負(fù)擔(dān)的案例。PQ售價(jià)每件￥90售價(jià)每件￥100DDCACBBA外來零件原22可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000盡量利用B，優(yōu)先處理P并實(shí)行第二位工程師的設(shè)計(jì)P的有效產(chǎn)出=100件*(90-45)=4500B需時(shí)100*13分=1300分Q的有效產(chǎn)出=N件*(100-20-20)=2340N=B剩余1100/28分=39件

————PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20913總有效產(chǎn)出6840營運(yùn)費(fèi)用6000————凈利840可用之資源盡量利用B，優(yōu)先處理PP的有效產(chǎn)出=100件*(923對P、Q產(chǎn)品案例的分析1、瓶頸的流量決定了系統(tǒng)的流量，瓶頸的損失就是系統(tǒng)的損失，瓶頸的損失是無法挽回的；2、瓶頸的地位高于一切，瓶頸的利益關(guān)乎公司整體和全體員工的利益；3、非瓶頸的效益不是真正的效益，因此非瓶頸的效率損失并不造成真正的損失；4、在非瓶頸環(huán)節(jié)追求效率只是美麗的假象，非瓶頸的效率與整體的效率經(jīng)常是互為矛盾的；………如果大家一起動腦筋，還可有更多的判斷。對P、Q產(chǎn)品案例的分析1、瓶頸的流量決定了系統(tǒng)的流量，瓶頸的24TOC理論的系統(tǒng)觀一◆企業(yè)是一個由多部門組成的系統(tǒng)；◆系統(tǒng)的強(qiáng)度（效率），取決于系統(tǒng)中最弱的環(huán)節(jié)，這就是系統(tǒng)的瓶頸；◆傳統(tǒng)管理理論、實(shí)踐及考核指標(biāo)，引導(dǎo)的結(jié)果是各部門強(qiáng)度與效率的提高，卻忽視系統(tǒng)強(qiáng)度與效率，甚至以犧牲系統(tǒng)的整體強(qiáng)度與效率為代價(jià)；◆系統(tǒng)的整體效率，部門的效率常常是矛盾的；◆忽視瓶頸環(huán)節(jié)的存在，忽視瓶頸的保護(hù)與充分利用，就是犧牲系統(tǒng)效率；◆瓶頸環(huán)節(jié)損失的時(shí)間與產(chǎn)出，就是系統(tǒng)整體損失的時(shí)間與產(chǎn)出，瓶頸的損失永遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)與挽回（要否討論一下？）；TOC理論的系統(tǒng)觀一◆企業(yè)是一個由多部門組成的系統(tǒng)；25TOC理論的系統(tǒng)觀二◆非瓶頸環(huán)節(jié)的損失，并不是真正的損失。同理，非瓶頸環(huán)節(jié)的效率并不是真正的效率；◆強(qiáng)調(diào)瓶頸的重要性，道理很簡單，但找出并解決系統(tǒng)的瓶頸，并不容易。最大障礙是我們的傳統(tǒng)思維與習(xí)慣，包括傳統(tǒng)的成本會計(jì)理論；◆企業(yè)系統(tǒng)中，少量瓶頸來自設(shè)備產(chǎn)能等物理瓶頸，大量瓶頸來自制度、體制與習(xí)慣；◆TOC理論指導(dǎo)我們用系統(tǒng)觀、整體觀、邏輯觀、動態(tài)觀分析尋找企業(yè)瓶頸，并迅速改善它；◆瓶頸概念不僅可以幫助我們挖掘潛能，提高產(chǎn)出與速度，還能幫助有新項(xiàng)目的企業(yè)合理規(guī)劃生產(chǎn)線，放棄追求生產(chǎn)線產(chǎn)能的平衡，轉(zhuǎn)而建立瓶頸管理的理念。TOC理論的系統(tǒng)觀二◆非瓶頸環(huán)節(jié)的損失，并不是真正的損失。26◆企業(yè)內(nèi)部各部門、車間、工序之間，存在相互依存關(guān)系，構(gòu)成一個系統(tǒng)；推而廣之，企業(yè)與供應(yīng)商客戶環(huán)境之間，構(gòu)成一個更大的系統(tǒng)；◆系統(tǒng)中必然存在著瓶頸，或在內(nèi)部，或在外部，或在硬件，或在軟件。通常瓶頸非常隱蔽，不易發(fā)現(xiàn)；◆相互依存的工序之間，只能積累和放大負(fù)面因素，不能抵消正、負(fù)因素，不能積累更不能放大正面因素。唯一方便和有效的解決之道，就是利用和實(shí)行瓶頸管理?！羝髽I(yè)內(nèi)部各部門、車間、工序之間，存在相互依存關(guān)系，構(gòu)成一個27

TOC的基本概念、內(nèi)容

28TOC理論基本概念－全新的管理概念

有效產(chǎn)出T=銷售收入﹣材料成本庫存

I庫存原材料、在制品、成品營運(yùn)費(fèi)用OE直接工資、制造費(fèi)、管理費(fèi)分析：以下公式中，哪個參數(shù)更重要？

T=（銷售價(jià)格-材料成本）×單位時(shí)間內(nèi)的銷售數(shù)量

TOC理論基本概念－全新的管理概念有效產(chǎn)出T=銷售收29有效產(chǎn)出世界的新理念有效產(chǎn)出世界里，增加有效產(chǎn)出的流量是第一位的；最大限度降低庫存次之；降低營運(yùn)費(fèi)用放在最后，因?yàn)橥鶗绊懏a(chǎn)能。因此——第一，千方百計(jì)提升有效產(chǎn)出T；第二，努力設(shè)法降低庫存I；第三，在保證前兩項(xiàng)的前提下，努力降低運(yùn)營費(fèi)用OE

有效產(chǎn)出世界的新理念有效產(chǎn)出世界里，增加有效產(chǎn)出的流量是第一30TOC理論的基礎(chǔ)工具之一——聚集五步驟

步驟一:找出系統(tǒng)制約步驟二:決定如何充分利用系統(tǒng)制約步驟三:所有的全力配合步驟二所作的決策步驟四:打破系統(tǒng)制約步驟五:如果系統(tǒng)制約在步驟四被打破，回到步驟一。警告:不要讓惰性成為制約TOC理論的基礎(chǔ)工具之一——聚集五步驟31第一步：識別約束（找出瓶頸）約束（瓶頸）可能來自企業(yè)內(nèi)部，也可能來自外部，優(yōu)先處理內(nèi)部約束約束可能來自物料(Materials)、能力(Capacity)、市場(Market)、政策(Policy)，公司固有的制度、員工的態(tài)度、習(xí)慣多數(shù)情況（80%）約束來自公司政策第一步：識別約束（找出瓶頸）約束（瓶頸）可能來自企業(yè)內(nèi)部，也32第二步：開發(fā)約束（挖盡瓶頸）使約束資源產(chǎn)能最大化最大程度的利用時(shí)間(取消午餐休息,加班,安排熟練工人…)加大加工批量(必須注意區(qū)分流轉(zhuǎn)批量)力爭滿負(fù)荷（約束資源前設(shè)置時(shí)間或庫存緩沖）!瓶頸設(shè)備前設(shè)質(zhì)量檢驗(yàn)，減少無用功象保護(hù)黃金一樣保護(hù)已經(jīng)通過瓶頸的工件。第二步：開發(fā)約束（挖盡瓶頸）使約束資源產(chǎn)能最大化33TOC提示：挖盡瓶頸的具體方法提示——減少進(jìn)入約束條件的不合格產(chǎn)品只生產(chǎn)當(dāng)前必需的產(chǎn)品改正錯誤的措施和方針生產(chǎn)利潤空間最大的產(chǎn)品TOC提示：挖盡瓶頸的具體方法提示——減少進(jìn)入約束條件的不合3418條提高瓶頸能力的參考方法瓶頸前留足夠庫存瓶頸前質(zhì)量控制與檢驗(yàn)瓶頸前提高加工深度瓶頸前預(yù)處理降低瓶頸加工難度降低瓶頸加工標(biāo)準(zhǔn)增加輪班利用零碎時(shí)間18條提高瓶頸能力的參考方法35選用優(yōu)秀工人增加工人縮短工人作業(yè)時(shí)間縮短作業(yè)時(shí)間單元改進(jìn)工夾具改進(jìn)模具改進(jìn)設(shè)備改進(jìn)工藝分擔(dān)瓶頸壓力為瓶頸處配輔助工人選用優(yōu)秀工人36阻止Murphy對生產(chǎn)過程的影響!利用緩沖管理保證瓶頸的利用率…利用裝配和發(fā)貨緩沖保證交貨的及時(shí)性.95708060807550120時(shí)間緩沖原料原料D2345781需求:每周50個裝配緩沖發(fā)運(yùn)緩沖阻止Murphy對生產(chǎn)過程的影響!利用緩沖管理保證瓶頸的利用37第三步：服從（遷就瓶頸）非約束資源的安排服從于約束資源的需要利用率和效率不是非約束資源的考核指標(biāo)正是這一點(diǎn)，使得TOC不單單是一種制造理念，而是一種管理理念或經(jīng)營理念，可以應(yīng)用于營銷、采購、生產(chǎn)、財(cái)務(wù)等企業(yè)經(jīng)營各方面協(xié)調(diào)這是比較困難的一個步驟，因?yàn)楸仨氄{(diào)整企業(yè)政策，文化，考核指標(biāo)，……這步也可稱為排除局部最優(yōu)化的步驟。

第三步：服從（遷就瓶頸）非約束資源的安排服從于約束資源的需要38其他的一切

服從(同步)于制約因素9570806050120D8075時(shí)間緩沖原料原料D2378145根據(jù)到期日和時(shí)間緩沖下達(dá)生產(chǎn)50個的工作令根據(jù)到期日下達(dá)生產(chǎn)50個的工作令需求:每周50個第三步：服從（續(xù)）其他的一切服從(同步)于制約因素95708060501239TOC工具之二——鼓-緩沖-繩子

(Drum-Buffer-Rope)（DBR）9570805540120D8075鼓緩沖原料原料由

鼓

決定生產(chǎn)計(jì)劃

由緩沖保證有效產(chǎn)出

由

繩子控制發(fā)料發(fā)運(yùn)緩沖組裝緩沖TOC工具之二——鼓-緩沖-繩子

40第四步：提高約束產(chǎn)能（突破瓶頸）如果經(jīng)過第二、第三步后產(chǎn)能仍不滿足，考慮增加產(chǎn)能，如增加設(shè)備、安排外協(xié)加工等一般人常將第二步與第四步等同起來，但在提高之前先開發(fā)是非常重要的一般情況下第二、三步可以滿足需求，不要輕易增加投資第四步：提高約束產(chǎn)能（突破瓶頸）如果經(jīng)過第二、第三步后產(chǎn)能仍41第五步：返回第一步（從頭再來）識別一個約束后，企業(yè)要調(diào)整一系列政策經(jīng)過一輪循環(huán)后，可能產(chǎn)生新的瓶頸于是回到起點(diǎn)，找出新的瓶頸并克服它不要讓人的惰性成為新的瓶頸第五步：返回第一步（從頭再來）識別一個約束后，企業(yè)要調(diào)整一系42

神奇的可行愿景TOC-經(jīng)典理論和案例課件43物業(yè)管理師

《物業(yè)經(jīng)營管理》主講：袁偉智物業(yè)管理師

《物業(yè)經(jīng)營管理》主講：袁偉智單項(xiàng)選擇題1.建筑規(guī)模一般在1-3萬平方米之間，以中型百貨公司為其主要租戶的零售商業(yè)物業(yè)是（）。A.區(qū)域購物中心B.市級購物中心C.地區(qū)購物商場D.居住區(qū)商場單項(xiàng)選擇題452.物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對象是（）。A.大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B.擁有房地產(chǎn)的大型房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)C.擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)D.集策劃、咨詢、開發(fā)、運(yùn)營與管理于一體的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)2.物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對象是（）。463.從物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容來看，資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對（）的控制。A.成本和收益B.支出和費(fèi)用C.成本和費(fèi)用D.費(fèi)用和租金TOC-經(jīng)典理論和案例課件474.下列物業(yè)中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理對象的是（）。A.寺廟B.加油站C.游樂場D.賓館5.一個住宅小區(qū)周邊新建了一個垃圾處理廠，該小區(qū)的房子大幅度貶值，房地產(chǎn)投資者因此而受損。這說明房地產(chǎn)投資具有（）。A.固定性B.適應(yīng)性C.相互影響性D.政策影響性4.下列物業(yè)中，不屬于物業(yè)經(jīng)營管理對象的是（）486.關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命表述，正確的是（）。A．經(jīng)濟(jì)壽命一般長于自然壽命B．如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，并進(jìn)行了合理的改造，較長自然壽命可以讓投資者獲得數(shù)個經(jīng)濟(jì)壽命C．經(jīng)濟(jì)壽命是指房地產(chǎn)從開始使用到可以獲得最大利潤的時(shí)間D．對于商業(yè)房產(chǎn)來說，經(jīng)濟(jì)壽命就等于自然壽命TOC-經(jīng)典理論和案例課件497.房地產(chǎn)投資的弊端不包括（）。A.投資回報(bào)率低B.流動性差C.投資回收期長D.需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)8.房地產(chǎn)屬于非貨幣資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，交易成本高，從而使得房地產(chǎn)具有（）。A.市場供求風(fēng)險(xiǎn)B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)C.周期風(fēng)險(xiǎn)D.或然損失風(fēng)險(xiǎn)7.房地產(chǎn)投資的弊端不包括（）。509.某人將40萬元存于銀行，銀行的年利率為6.12%，3年之后，該人可以獲得利息為（）元（銀行存款為單利計(jì)息）。A.73440B.78026C.473440D.478026TOC-經(jīng)典理論和案例課件5110.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準(zhǔn)備金下列表述，錯誤的是（）。A．準(zhǔn)備金又稱大修理基金B(yǎng)．稅前現(xiàn)金流中不包含準(zhǔn)備金C．常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出D．《物業(yè)管理?xiàng)l例》將準(zhǔn)備金叫做“專項(xiàng)維修資金”10.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營過程中的準(zhǔn)備金下列表述，錯誤的是（5211.某人以14萬元的價(jià)格購買了一輛小轎車，三個月后發(fā)現(xiàn)該小轎車的價(jià)格已近跌到12萬元。這屬于設(shè)備的（）。A.第一類有形磨損B.第二類有形磨損C.第一類無形磨損D.第二類無形磨損11.某人以14萬元的價(jià)格購買了一輛小轎車，三個月后發(fā)現(xiàn)該5312.關(guān)于家庭人口規(guī)模對物業(yè)價(jià)格的影響，正確的是（）。A.隨著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)價(jià)格有下降的趨勢B.隨著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)價(jià)格有上升的趨勢C.隨著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)價(jià)格變化方向不確定D.隨著家庭人口規(guī)模小型化，物業(yè)供給有下降的趨勢12.關(guān)于家庭人口規(guī)模對物業(yè)價(jià)格的影響，正確的是（）。5413．在房地產(chǎn)估價(jià)的市場法中，所選取的可比實(shí)例（）。A．越多越好B．只要有2個以上即可C．一般為3-10個D．至少為10個14.當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時(shí)，在其他因素不變的情況下，該國的房地產(chǎn)會（）。A.上漲B.下降C.不變D.難以確定13．在房地產(chǎn)估價(jià)的市場法中，所選取的可比實(shí)例（）。5515.下列物業(yè)中，最適用于成本法進(jìn)行評估的物業(yè)是（）。A.商鋪B.寫字樓C.某大學(xué)的教學(xué)樓D.度假村16.一個設(shè)備價(jià)格為15萬元，可以使用10年，殘值率為8%，若使用直線折舊法，使用3年之后該設(shè)備的余值為（）元。A.4.14B.5.84C.9.66D.10.8615.下列物業(yè)中，最適用于成本法進(jìn)行評估的物業(yè)是（）。5617．關(guān)于物業(yè)管理長期計(jì)劃的說法，正確的是（）。A．屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃B．通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署和委托管理合同約定的合同有效期為周期C．通常以3~5年為周期D．通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限17．關(guān)于物業(yè)管理長期計(jì)劃的說法，正確的是（）。5718.某市房地產(chǎn)的吸納率為20%，則吸納周期為（）。

A.0.2年B.2年

C.5年D.10年19.政府對房地產(chǎn)市場干預(yù)的目標(biāo)不包括（）

A．引導(dǎo)新建項(xiàng)目位置選擇

B．滿足特殊群體的需要

C．保證為各類生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g

D．控制房地產(chǎn)的價(jià)格18.某市房地產(chǎn)的吸納率為20%，則吸納周期為（）。5820.關(guān)于房屋租賃的特點(diǎn)的表述，錯誤的是（）。A.房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)B.租賃關(guān)系伴隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止C.租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人D.房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系20.關(guān)于房屋租賃的特點(diǎn)的表述，錯誤的是（）。5921.在租約簽訂前、執(zhí)行中和租約期滿后，始終貫穿的工作是（）。

A.租賃方案的制定B.租戶關(guān)系的管理

C.物業(yè)市場的營銷D.房屋空間的收回22.在租賃管理中，租約期滿時(shí)的主要工作內(nèi)容包括（）。

A.制定租賃方案與策略B.收取租金

C.租金結(jié)算D.租金確定21.在租約簽訂前、執(zhí)行中和租約期滿后，始終貫穿的工作是（6023.租賃管理的核心內(nèi)容是（）。

A．租約談判

B．租金確定

C．可出租面積的確定

D．租戶選擇23.租賃管理的核心內(nèi)容是（）。6124.關(guān)于租金調(diào)整的表述，正確的是（）。A.對于任何客戶，租金都應(yīng)該隨著市場變化隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整B.對于租期較短的客戶，租金在租期中一般保持不變，當(dāng)續(xù)租的時(shí)候，租金也應(yīng)該保持不變C.對于租期較長的客戶，租金在租期中應(yīng)該保持不變D.對于租期較長的客戶，應(yīng)該對租期中租金如何進(jìn)行調(diào)整進(jìn)行約定24.關(guān)于租金調(diào)整的表述，正確的是（）。6225.租賃合同的條款的基本條款不包括（）。A．租賃期限B．房屋的市場價(jià)格C．修繕責(zé)任D．轉(zhuǎn)租的約定26.實(shí)行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設(shè)（），直接將其計(jì)入管理費(fèi)用。A.直接人工費(fèi) B.直接材料費(fèi)C.財(cái)務(wù)費(fèi)用 D.間接費(fèi)用25.租賃合同的條款的基本條款不包括（）。6327.保安的人身保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)入（）。A.人工費(fèi) B.保安費(fèi)C.辦公費(fèi) D.保險(xiǎn)費(fèi)28.關(guān)于營業(yè)成本和期間費(fèi)用的說法，正確的是（）。A.期間費(fèi)用是企業(yè)的直接消耗B.物業(yè)管理單位人員的工資一般都被計(jì)入期間費(fèi)用C.期間費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益D.成本在收益實(shí)現(xiàn)前或?qū)崿F(xiàn)后均可以得到補(bǔ)償27.保安的人身保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)入（）。6429.成本控制的原則不包括（）。

A.講求經(jīng)濟(jì)效益

B.責(zé)權(quán)利相結(jié)合

C.重點(diǎn)控制，抓大放小

D.例外管理30．物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入（）。

A．營業(yè)成本

B．管理費(fèi)用

C．營業(yè)成本或管理費(fèi)用

D．遞延資產(chǎn)29.成本控制的原則不包括（）。6531.物業(yè)管理企業(yè)成本預(yù)算編制方式“二下一上式”中的“一上”是指（）。

A.上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部門

B.上報(bào)所在的房地產(chǎn)行政主管部門

C.上報(bào)物業(yè)的業(yè)主

D.上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)的董事會32.在招標(biāo)過程中，標(biāo)的編制的依據(jù)是（）。

A.物業(yè)租金

B.物業(yè)價(jià)格

C.物業(yè)服務(wù)成本

D.物業(yè)管理的目標(biāo)31.物業(yè)管理企業(yè)成本預(yù)算編制方式“二下一上式”中的“一上6633.保險(xiǎn)一般原則中的近因原則是指（）。A.對風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)補(bǔ)償?shù)呢?zé)任B.與保險(xiǎn)標(biāo)的有直接的利益關(guān)系C.促成風(fēng)險(xiǎn)損失的最直接的原因D.促成風(fēng)險(xiǎn)損失的時(shí)間上最近的原因34.前期物業(yè)服務(wù)合同具有的特征不包括（）。A.具有過渡性B.在本質(zhì)上是一種委托合同C.是一種要式合同D.由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂33.保險(xiǎn)一般原則中的近因原則是指（）。6735.物業(yè)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，相應(yīng)的處理措施不包括（）。A.由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款 B.情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書C.委托所得的收益，由政府沒收D.如果給業(yè)主造成損失，依法承擔(dān)賠償責(zé)任35.物業(yè)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給6836.保險(xiǎn)的當(dāng)事人不包括（）。A.保險(xiǎn)人B.受益人C.投保人 D.被保險(xiǎn)人37.下面指標(biāo)中，屬于物業(yè)管理績效評價(jià)基本指標(biāo)的是（）。A.資產(chǎn)負(fù)債率 B.主營業(yè)務(wù)利潤率C.盈余現(xiàn)金保障倍數(shù) D.成本費(fèi)用利潤率36.保險(xiǎn)的當(dāng)事人不包括（）。6938．下列選項(xiàng)中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的主表的是（）。A．資產(chǎn)負(fù)債表 B．利潤表C．成本表 D．利潤分配表39.在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的成本和較小的風(fēng)險(xiǎn)獲得資金，這是（ ）管理的具體目標(biāo)。A.籌資 B.運(yùn)用C.分配 D.回收38．下列選項(xiàng)中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的主表的是（7040.可以反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時(shí)期經(jīng)營成果的報(bào)表是（）。A.利潤表 B.資產(chǎn)負(fù)債表C.現(xiàn)金流量表 D.成本報(bào)表41.評價(jià)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資本經(jīng)營效益的核心指標(biāo)是（）。A.成本費(fèi)用利潤率 B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C.凈資產(chǎn)利潤率 D.主營業(yè)務(wù)利潤率40.可以反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時(shí)期經(jīng)營成果的報(bào)表是（7142．當(dāng)（）大于市場利率的時(shí)候，表明企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿，進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營。

A．資產(chǎn)負(fù)債率

B．營業(yè)增長率

C．總資產(chǎn)報(bào)酬率

D．盈余先進(jìn)保障倍數(shù)42．當(dāng)（）大于市場利率的時(shí)候，表明企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)7243.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)2007年利潤為60萬元，2010年利潤為80萬元，該企業(yè)三年利潤平均增長率為（）。A．9.06%B．10.06%C．11.06%D．11.11%TOC-經(jīng)典理論和案例課件7344．寫字樓使用者在寫字樓內(nèi)最基本的三個行為是工作、進(jìn)餐和（）。A.休息B.購物C.娛樂D.運(yùn)動45.將主要的大店放在主要通道的兩端，在連接通道中間布置很多小的商店，這樣做的理論基礎(chǔ)是（）。A.中心地理論 B.同類零售店聚集理論C.市場區(qū)位論 D.需求的外部效應(yīng)理論TOC-經(jīng)典理論和案例課件7446．寫字樓物業(yè)管理的微觀目標(biāo)是（）。A．寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標(biāo)B．收益部分使用率最大化C．物業(yè)的保值率和增值率最大化D．所有人與使用人的滿意率最大化47.現(xiàn)代購物中心誕生于（）。A.20世紀(jì)的美國B.19世紀(jì)的法國C.20世紀(jì)的英國D.19世紀(jì)的德國46．寫字樓物業(yè)管理的微觀目標(biāo)是（）。7548.寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容不包括（）。A.寫字樓物業(yè)市場營銷 B.租金收取辦法的制訂C.協(xié)調(diào)業(yè)主和政府的關(guān)系D.組織與控制49.我國處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標(biāo)是（）。A.最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失B.嚴(yán)格控制國有資產(chǎn)流失C.最大限度地進(jìn)行資產(chǎn)重組D.最大限度提高不良資產(chǎn)的市場價(jià)值TOC-經(jīng)典理論和案例課件7650.組合投資管理的最后一個步驟是（）。A.構(gòu)建投資組合 B.投資組合的績效評估C.投資組合的調(diào)整 D.投資分析51.物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供（）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。A.設(shè)施管理 B.運(yùn)行管理C.價(jià)值管理 D.資產(chǎn)管理50.組合投資管理的最后一個步驟是（）。7752.具備由專業(yè)管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高、行業(yè)多、店鋪多、功能多等特點(diǎn)的零售商業(yè)物業(yè)是指（）。

A.區(qū)域購物中心

B.市級購物中心

C.地區(qū)購物商場

D.居住區(qū)商場52.具備由專業(yè)管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高、行業(yè)多7853.當(dāng)賣方愿意接受的最低價(jià)格大于買方愿意支付的最高價(jià)格時(shí)，相關(guān)房地產(chǎn)（）。A.可能成交B.不可能成交C.取決于賣方的討價(jià)還價(jià)能力D.無法確定54.（）是指某類物業(yè)在市場上的平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。A．理論價(jià)格B．總價(jià)格C．市場價(jià)格D．單位價(jià)格53.當(dāng)賣方愿意接受的最低價(jià)格大于買方愿意支付的最高價(jià)格時(shí)7955.當(dāng)住宅開發(fā)商預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)價(jià)格會大幅度上升，住宅的供給會（）。

A.增加B.減少

C.不變D.不確定56.在物業(yè)經(jīng)營管理的成本管理中，固定預(yù)算的缺點(diǎn)主要表現(xiàn)在（）。

A.難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化，且難以調(diào)動員工控制費(fèi)用的積極性

B.編制成本高

C.預(yù)算編制給員工過大的壓力

D.預(yù)算編制較為簡捷55.當(dāng)住宅開發(fā)商預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)價(jià)格會大幅度上升，住宅的供給8057.保險(xiǎn)索賠時(shí)效從（）起計(jì)算。A.保險(xiǎn)事故發(fā)生之日或投保人或其代理人知情之日B.投保人通知之日C.保險(xiǎn)公司派人查看事故現(xiàn)場之日D.投保人提出索賠之日TOC-經(jīng)典理論和案例課件8158.前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，（）與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同。A．業(yè)主委員會B．物業(yè)建設(shè)單位C．物業(yè)設(shè)計(jì)單位D．居委會58.前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)8259.物業(yè)管理企業(yè)一般不會對其所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而是承擔(dān)窗戶玻璃偶爾損壞后的全部替換費(fèi)用，這種風(fēng)險(xiǎn)控制手段稱為（）。

A.回避 B.保留

C.預(yù)防 D.轉(zhuǎn)移60.屬于物業(yè)管理績效評價(jià)中的發(fā)展能力狀況指標(biāo)的是（）。

A.營業(yè)增長率B.資產(chǎn)負(fù)債率

C.流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率D.總資產(chǎn)報(bào)酬率59.物業(yè)管理企業(yè)一般不會對其所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而83多項(xiàng)選擇題1.物業(yè)資產(chǎn)管理的主要職責(zé)包括（）。A.持有/出售物業(yè)分析B.物業(yè)更新改造等主要開支決策C.資本性支出計(jì)劃D.控制運(yùn)營成本E.監(jiān)控物業(yè)績效多項(xiàng)選擇題1.物業(yè)資產(chǎn)管理的主要職責(zé)包括（）。842.物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)的物業(yè)管理的關(guān)系，表述錯誤的有（）。A．物業(yè)經(jīng)營管理活動不涉及對物業(yè)本身的維修、養(yǎng)護(hù)、管理B．傳統(tǒng)物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)C．物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)滿足業(yè)主物業(yè)投資收益、為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。D．收益性物業(yè)完全可以通過物業(yè)經(jīng)營管理活動，像企業(yè)那樣為業(yè)主或投資者創(chuàng)造利潤和回報(bào)E．物業(yè)保值、增值要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理方向拓展。2.物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)的物業(yè)管理的關(guān)系，表述錯誤的有（853．零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的內(nèi)容包括（）。A．設(shè)備實(shí)施的維護(hù)B.市場需求分析C.租金租約的確定及調(diào)整D.經(jīng)營業(yè)態(tài)和租戶的選擇

E.公共秩序維護(hù)3．零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的內(nèi)容包括（）。864.下列房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（）。A．未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)B．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)C．周期風(fēng)險(xiǎn)D．市場供求風(fēng)險(xiǎn)E．比較風(fēng)險(xiǎn)TOC-經(jīng)典理論和案例課件875.我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有（）。A.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅B.經(jīng)營稅金及附加C.城鎮(zhèn)土地使用稅D.房產(chǎn)稅E.企業(yè)所得稅5.我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有（）886.設(shè)備更新的特點(diǎn)有（）。A.其核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命B.只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量C.只比較設(shè)備的費(fèi)用D.以無形磨損的最小化為原則E.以費(fèi)用年值法為主6.設(shè)備更新的特點(diǎn)有（）。897．運(yùn)用收益法估價(jià)的步驟一般包括（）。A．搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料B．預(yù)測估價(jià)對象的未來收益C．求取報(bào)酬率或資化率、收益乘數(shù)D．選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格E．減去折舊求取物業(yè)價(jià)格7．運(yùn)用收益法估價(jià)的步驟一般包括（）。908.在構(gòu)建房地產(chǎn)組合投資中，詳細(xì)的投資分析必不可少，其內(nèi)容包括（）。A.社會文化趨勢分析 B.宏觀經(jīng)濟(jì)分析 C.行業(yè)分析 D.準(zhǔn)備投資的物業(yè)分析 E.投資績效評估8.在構(gòu)建房地產(chǎn)組合投資中，詳細(xì)的投資分析必不可少，其內(nèi)容919.關(guān)于居民收入因素對物業(yè)價(jià)格影響的表述中，正確的有（）。

A．低收入者收入的增加會極大地推動物業(yè)價(jià)格的上升

B．中收入者收入的增加對物業(yè)價(jià)格的上漲影響顯著

C．高收入者收入的增加對物業(yè)價(jià)格的影響有限

D．高收入者如果將儲蓄用于投資，則會推動物業(yè)價(jià)格的上漲

E．無論哪個群體，收入的提高都會顯著地推動物業(yè)價(jià)格的上漲9.關(guān)于居民收入因素對物業(yè)價(jià)格影響的表述中，正確的有（9210.物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容包括（）。A．建筑物管理計(jì)劃B．租賃計(jì)劃C．物業(yè)管理企業(yè)的人力資源計(jì)劃D．財(cái)務(wù)收支計(jì)劃E．物業(yè)運(yùn)行績效評估及與業(yè)主溝通計(jì)劃10.物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容包括（）。9311.在物業(yè)租賃管理中，租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容之一，其中租戶選擇中考慮的主要準(zhǔn)則是（）。A.潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)B.潛在租戶的組織形式和所有制形式C.財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力D.所需的面積大小及空間組合E.需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)11.在物業(yè)租賃管理中，租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容之一，9412.承租人的權(quán)利包括（）。A.優(yōu)先購買權(quán)B.按照自己的意愿使用房屋C.對物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議D.自由轉(zhuǎn)租并獲利E.要求保障房屋安全12.承租人的權(quán)利包括（）。9513.成本預(yù)算的編制要求有（）。A.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)B.成本預(yù)算應(yīng)以非定額為基礎(chǔ)C.成本預(yù)算應(yīng)該嚴(yán)格，不應(yīng)該留有余地D.成本預(yù)算要有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證E.成本預(yù)算要全面權(quán)衡，又要適當(dāng)留有余地13.成本預(yù)算的編制要求有（）。9614．關(guān)于福利費(fèi)的表述中，正確的有（）。A．福利費(fèi)包括福利基金、工會基金、教育經(jīng)費(fèi)B．福利基金按工資總額的14%計(jì)算C．福利基金按工資總額的4%計(jì)算D．教育經(jīng)費(fèi)按工資總額的1.5%計(jì)算E．工會基金按工資總額的2%計(jì)算14．關(guān)于福利費(fèi)的表述中，正確的有（）。9715.下面哪些預(yù)算編制方法是物業(yè)管理企業(yè)成本預(yù)算的基本方法？（）。

A.年度預(yù)算

B.資本支出預(yù)算

C.固定預(yù)算

D.彈性預(yù)算

E.零基預(yù)算15.下面哪些預(yù)算編制方法是物業(yè)管理企業(yè)成本預(yù)算的基本方法？9816.在物業(yè)管理招標(biāo)過程中，招標(biāo)文件通常包括（）。

A.招標(biāo)公告

B.招標(biāo)書

C.投標(biāo)須知

D.物業(yè)管理方案

E.投標(biāo)書編制要求16.在物業(yè)管理招標(biāo)過程中，招標(biāo)文件通常包括（）。9917．下列關(guān)于標(biāo)底的說法中，正確的有（）。A．標(biāo)底是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費(fèi)用的最高限額的統(tǒng)一B．標(biāo)底根據(jù)招標(biāo)的具體情況向業(yè)主公開或者不公開C．標(biāo)底是衡量投標(biāo)單位報(bào)價(jià)的基本依據(jù)和準(zhǔn)繩D．標(biāo)底一般都低于本物業(yè)檔次所決定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)水平E．標(biāo)底一般都低于與業(yè)主和使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力17．下列關(guān)于標(biāo)底的說法中，正確的有（）。10018．在寫字樓的管理中，合同服務(wù)和超值服務(wù)的區(qū)別表現(xiàn)在（）。A．前者是強(qiáng)制的，后者是非強(qiáng)制的B．前者是原則性的，后者是靈活性的C．前者收費(fèi)高，而后者收費(fèi)低D．前者的服務(wù)質(zhì)量要求高，后者的服務(wù)質(zhì)量要求低E．前者對業(yè)主而言是“雪中送炭”，后者對業(yè)主而言是“錦上添花18．在寫字樓的管理中，合同服務(wù)和超值服務(wù)的區(qū)別表現(xiàn)在（10119.財(cái)務(wù)報(bào)告的文字報(bào)告部分包括（）。A.會計(jì)報(bào)表附注 B.財(cái)務(wù)狀況說明書 C.物業(yè)管理報(bào)告 D.資本支出計(jì)劃 E.投資盈虧報(bào)告19.財(cái)務(wù)報(bào)告的文字報(bào)告部分包括（）。10220.關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租約的制定，正確的有（）。A.要限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶B.規(guī)定租戶不得對其他租戶的物業(yè)使用方式和用途進(jìn)行干涉C.限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店D.各個租戶的營業(yè)時(shí)間要協(xié)調(diào)一致E.規(guī)定租戶應(yīng)該拿出毛利潤的一定比率來支付整個物業(yè)的推廣和廣告費(fèi)用TOC-經(jīng)典理論和案例課件103TOC-經(jīng)典理論和案例TOC-經(jīng)典理論和案例104什么是TOC理論約束理論瓶頸管理理論木桶原理——短板《目標(biāo)》TOC理論的核心——專注什么是TOC理論約束理論105部門效率——系統(tǒng)效率之矛盾訂單原物料客戶

傳統(tǒng)企業(yè)管理之理念訂單原物料客戶

TOC產(chǎn)出觀之管理理念通常用鏈條作比喻——做鏈條的人明白了部門效率——系統(tǒng)效率之矛盾訂單客戶傳統(tǒng)企業(yè)管理之理念訂單客106TOC-經(jīng)典理論和案例課件107TOC-經(jīng)典理論和案例課件108TOC-經(jīng)典理論和案例課件109TOC-經(jīng)典理論和案例課件110PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000A、B、C、D各可以是一個部門，一臺設(shè)備，或者一個人PQ售價(jià)每件￥90售價(jià)每件￥100DDCACBBA外來零件原111典型的答案P產(chǎn)品銷售:100個Q產(chǎn)品銷售:50個總收入=100個*$90+50個*$100=$14000原料成本=100個*$45+50個*$40=$6500總運(yùn)營費(fèi)用=$6000利潤=總收入-原料成本合計(jì)-運(yùn)營費(fèi)用=$14000-$6500-$6000=$1500典型的答案P產(chǎn)品銷售:100個112PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000一星期最多可賺多少錢？Q的有效產(chǎn)出=50件*(100-20-20)=3000P的有效產(chǎn)出=100件*(90-5-20-20)=4500————總有效產(chǎn)出

7500營運(yùn)費(fèi)用

6000————凈利1500PQ售價(jià)每件￥90售價(jià)每件￥100DDCACBBA外來零件原113每周你真的能賺到￥1500嗎？

可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000

討論能與不能及為什么?

每周你真的能賺到￥1500嗎？可用之資源114

分析產(chǎn)能資源

市場需求 A B C D

BP 100 1500 1500 1500 1500 （100*15）Q 50 500 1500 250 250

（50*30）

需求產(chǎn)能 2000 3000 1750 1750 可用產(chǎn)能 2400 2400 2400 2400發(fā)現(xiàn)了什么問題？資源B的時(shí)間不夠，沒有足夠時(shí)間生產(chǎn)全部的P與Q怎么辦？怎么辦？分析和計(jì)算公司生產(chǎn)能力—極限是多少？分析產(chǎn)能資源分析和計(jì)算公司生產(chǎn)能力—極限是多少？115如何充分利用系統(tǒng)的產(chǎn)能假如我們無法滿足市場需求—我們需要做決策！一、接下再說，大不了延遲交貨；二、加班加點(diǎn)；三、只接一個訂單；四、兩個都少接一點(diǎn)；

……

先分析：那一個產(chǎn)品較賺錢?P或Q? P Q

售價(jià) 90 100

原料 45 40

邊際貢獻(xiàn) 45 60

標(biāo)準(zhǔn)工時(shí) 60分 鐘

50

分鐘

如何充分利用系統(tǒng)的產(chǎn)能假如我們無法滿足市場需求—我們需要做決116決定如何充分利用系統(tǒng)的產(chǎn)能大家認(rèn)為Q

更賺錢

P

Q 售價(jià) 90 100 原料 45 40 邊際貢獻(xiàn) 45 60 標(biāo)準(zhǔn)工時(shí) 60分 50分 生產(chǎn)銷售所有的Q產(chǎn)品，剩余產(chǎn)能生產(chǎn)與銷售P產(chǎn)品。大家都同意么？有人提出相反意見么?結(jié)論:決定如何充分利用系統(tǒng)的產(chǎn)能大家認(rèn)為Q更賺錢生產(chǎn)銷117可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000優(yōu)先生產(chǎn)Q，再盡量生產(chǎn)PQ的有效產(chǎn)出=50件*(100-20-20)=3000B需時(shí)50*30分=1500分P的有效產(chǎn)出=N件*(90-5-20-20)=2700N=B剩余900/15分=60————PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20總有效產(chǎn)出5700營運(yùn)費(fèi)用6000————凈利-300可用之資源優(yōu)先生產(chǎn)Q，再盡量生產(chǎn)PQ的有效產(chǎn)出=50件*(1118這是何道理？是否太出乎意料了？ 為什么？那又當(dāng)怎么辦？是否換個產(chǎn)品順序看看？這是何道理？119可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000P和Q之間，我們應(yīng)優(yōu)先處理何者？

PQ——————售價(jià)￥90￥100原料￥45￥40邊際收益￥45￥60

工時(shí)60分50分PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20可用之資源P和Q之間，我們應(yīng)優(yōu)先處理何者？120可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000優(yōu)先生產(chǎn)P，再生產(chǎn)QP的有效產(chǎn)出=100件*(90-45)=4500B需時(shí)100*15分=1500分Q的有效產(chǎn)出=N件*(100-20-20)=1800N=B剩余900/30分=30件

————PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20總有效產(chǎn)出6300營運(yùn)費(fèi)用6000————凈利300為什么？可用之資源優(yōu)先生產(chǎn)P，再生產(chǎn)QP的有效產(chǎn)出=100件*(90121為什么？奧秘何在？為什么？122分析：如何真正有效利用系統(tǒng)的瓶頸如何充分利用系統(tǒng)瓶頸售價(jià)原料制約(B)時(shí)間投資PQ$90$100$45$4015分30分結(jié)論：在有瓶頸時(shí)，P產(chǎn)品的每一制約分鐘的貢獻(xiàn)T大于Q產(chǎn)品。這就是奧妙所在！

前提是：有瓶頸時(shí)！瓶頸每分鐘的有效產(chǎn)出$90-$4515分$100-$4030分$3/每一制約分鐘$2/每一制約分鐘分析：如何真正有效利用系統(tǒng)的瓶頸如何充分利用系統(tǒng)瓶頸售價(jià)原料123可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000P和Q之間，我們應(yīng)優(yōu)先處理何者？

PQ——————售價(jià)￥90￥100原料￥45￥40花在瓶頸B15分30分的時(shí)間PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20瓶頸每分鐘(90-45)/15(100-40)/30有效產(chǎn)出=￥3=￥2可用之資源P和Q之間，我們應(yīng)優(yōu)先處理何者？124PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥209137有一位工程師提出改善方案，將2分鐘的工作由B轉(zhuǎn)嫁至C，但因?yàn)镃并不專長處理這新任務(wù)，所以要4分鐘才能完成。結(jié)果會如何呢？還有提高加工速度致產(chǎn)品硬度增加，致使熱處理工序增加負(fù)擔(dān)的案例。PQ售價(jià)每件￥90售價(jià)每件￥100DDCACBBA外來零件原125可用之資源A、B、C、D各一每周工作5天，每天8小時(shí)，即每周2400分鐘營運(yùn)費(fèi)用每周￥6000盡量利用B，優(yōu)先處理P并實(shí)行第二位工程師的設(shè)計(jì)P的有效產(chǎn)出=100件*(90-45)=4500B需時(shí)100*13分=1300分Q的有效產(chǎn)出=N件*(100-20-20)=2340N=B剩余1100/28分=39件

————PQ售價(jià)每件￥90市場需求每周100件售價(jià)每件￥100市場需求每周50件D每件15分D每件5分C每件10分A每件15分C每件5分B每件15分B每件15分A每件10分外來零件每件￥5原料1每件￥20原料2每件￥20原料3每件￥20913總有效產(chǎn)出6840營運(yùn)費(fèi)用6000————凈利840可用之資源盡量利用B，優(yōu)先處理PP的有效產(chǎn)出=100件*(9126對P、Q產(chǎn)品案例的分析1、瓶頸的流量決定了系統(tǒng)的流量，瓶頸的損失就是系統(tǒng)的損失，瓶頸的損失是無法挽回的；2、瓶頸的地位高于一切，瓶頸的利益關(guān)乎公司整體和全體員工的利益；3、非瓶頸的效益不是真正的效益，因此非瓶頸的效率損失并不造成真正的損失；4、在非瓶頸環(huán)節(jié)追求效率只是美麗的假象，非瓶頸的效率與整體的效率經(jīng)常是互為矛盾的；………如果大家一起動腦筋，還可有更多的判斷。對P、Q產(chǎn)品案例的分析1、瓶頸的流量決定了系統(tǒng)的流量，瓶頸的127TOC理論的系統(tǒng)觀一◆企業(yè)是一個由多部門組成的系統(tǒng)；◆系統(tǒng)的強(qiáng)度（效率），取決于系統(tǒng)中最弱的環(huán)節(jié)，這就是系統(tǒng)的瓶頸；◆傳統(tǒng)管理理論、實(shí)踐及考核指標(biāo)，引導(dǎo)的結(jié)果是各部門強(qiáng)度與效率的提高，卻忽視系統(tǒng)強(qiáng)度與效率，甚至以犧牲系統(tǒng)的整體強(qiáng)度與效率為代價(jià)；◆系統(tǒng)的整體效率，部門的效率常常是矛盾的；◆忽視瓶頸環(huán)節(jié)的存在，忽視瓶頸的保護(hù)與充分利用，就是犧牲系統(tǒng)效率；◆瓶頸環(huán)節(jié)損失的時(shí)間與產(chǎn)出，就是系統(tǒng)整體損失的時(shí)間與產(chǎn)出，瓶頸的損失永遠(yuǎn)無法彌補(bǔ)與挽回（要否討論一下？）；TOC理論的系統(tǒng)觀一◆企業(yè)是一個由多部門組成的系統(tǒng)；128TOC理論的系統(tǒng)觀二◆非瓶頸環(huán)節(jié)的損失，并不是真正的損失。同理，非瓶頸環(huán)節(jié)的效率并不是真正的效率；◆強(qiáng)調(diào)瓶頸的重要性，道理很簡單，但找出并解決系統(tǒng)的瓶頸，并不容易。最大障礙是我們的傳統(tǒng)思維與習(xí)慣，包括傳統(tǒng)的成本會計(jì)理論；◆企業(yè)系統(tǒng)中，少量瓶頸來自設(shè)備產(chǎn)能等物理瓶頸，大量瓶頸來自制度、體制與習(xí)慣；◆TOC理論指導(dǎo)我們用系統(tǒng)觀、整體觀、邏輯觀、動態(tài)觀分析尋找企業(yè)瓶頸，并迅速改善它；◆瓶頸概念不僅可以幫助我們挖掘潛能，提高產(chǎn)出與速度，還能幫助有新項(xiàng)目的企業(yè)合理規(guī)劃生產(chǎn)線，放棄追求生產(chǎn)線產(chǎn)能的平衡，轉(zhuǎn)而建立瓶頸管理的理念。TOC理論的系統(tǒng)觀二◆非瓶頸環(huán)節(jié)的損失，并不是真正的損失。129◆企業(yè)內(nèi)部各部門、車間、工序之間，存在相互依存關(guān)系，構(gòu)成一個系統(tǒng)；推而廣之，企業(yè)與供應(yīng)商客戶環(huán)境之間，