溫州大華名豪推廣初步思路提案

溫州大華名豪項(xiàng)目推廣初步思路提案說(shuō)明說(shuō)明感謝華爾投資控股有限公司給予華宇此次提案機(jī)會(huì)！我們將一如既往的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)！提案分為三部分市場(chǎng)簡(jiǎn)析需求分析推廣思路華宇營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)介紹1999年成立,業(yè)務(wù)涉及50個(gè)城市,100多個(gè)案例;2003年,入選溫州房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司十強(qiáng);2004年,被<溫州都市報(bào)>等單位評(píng)選為“溫州最具影響力營(yíng)銷(xiāo)公司”;2005年,被國(guó)家建設(shè)部、中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)研究會(huì)評(píng)選為“中國(guó)最佳房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)”;2006年，與溫州大學(xué)簽約成為教學(xué)實(shí)踐基地，實(shí)現(xiàn)校企合作；市場(chǎng)簡(jiǎn)析2006年溫州市區(qū)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不完全統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)名稱(chēng)

樓盤(pán)區(qū)域

樓盤(pán)規(guī)模

金會(huì)昌家園二期

葡萄棚總建筑面積108000平米

凱?；▓@二期葡萄棚

總建筑面積52000平米

葡萄棚5-5地塊

葡萄棚

總建筑面積57500平米紅日香舍里

新城蒲州總建筑面積13萬(wàn)平米恒達(dá)御景園新城總建筑面積9萬(wàn)平米大自然華城楊府山東片總建筑面積12萬(wàn)平米

三盤(pán)島別墅區(qū)三盤(pán)島總建筑面積16萬(wàn)平米

恒隆商務(wù)樓

溫迪路與車(chē)站大道交叉口東北角

總建筑面積21012平米樓盤(pán)名稱(chēng)

樓盤(pán)區(qū)域

樓盤(pán)規(guī)模

萬(wàn)康商務(wù)中心時(shí)代廣場(chǎng)旁總建筑面積26012平米中瑞曼哈頓江濱中路總建筑面積17萬(wàn)平米大華名豪龜湖路總建筑面積33500平米江濱路鹿城段18-19#地塊江濱西路總建筑面積28000平米中央公館民航路總建筑面積54300平米溫大成教地塊民航路總建筑面積23300平米商校操場(chǎng)地塊民航路總建筑面積47500平米中心區(qū)D11號(hào)地塊市府大道南側(cè)總建筑面積92484平米其中商業(yè)20000平方米樓盤(pán)名稱(chēng)

樓盤(pán)區(qū)域

樓盤(pán)規(guī)模

龍霞小區(qū)B-33地塊龍霞住宅區(qū)西側(cè)建筑規(guī)模126000平米南華小區(qū)龍霞住宅區(qū)東側(cè)建筑規(guī)模65000平米原天盛集團(tuán)拆遷地塊江濱路北側(cè)建筑規(guī)模410000平米菜籃子集團(tuán)地塊湯家橋路西南側(cè)建筑規(guī)模78000平米中心區(qū)A19號(hào)地塊溫州市區(qū)行政中心區(qū)建筑面積8751平米蒲州江前村三產(chǎn)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西片建筑面積25500平米蒲州湯家橋村地塊蒲州街道湯家橋村建筑規(guī)模22000平米2006年溫州市區(qū)新開(kāi)發(fā)面積200.6萬(wàn)平方米(不完全統(tǒng)計(jì))

(信息來(lái)源于溫州商報(bào)\溫州招投標(biāo)網(wǎng))溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的腳步放緩，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)；短線投資型市場(chǎng)更是快速萎縮，市場(chǎng)動(dòng)向發(fā)生良性轉(zhuǎn)變，自住型市場(chǎng)開(kāi)始占據(jù)市場(chǎng)大份額；市區(qū)目前共建有房屋面積5400萬(wàn)㎡，人均已達(dá)38㎡,房屋配比率高；1至4月份二手市場(chǎng)上買(mǎi)房的市民數(shù)量較年底有了較大的增幅，二手房市場(chǎng)價(jià)格保持低調(diào)平穩(wěn)；去年政府原計(jì)劃土地交易達(dá)80億，最終實(shí)現(xiàn)1/4，今年政府考慮將增加土地投放量；全市80多家房開(kāi)進(jìn)行異地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，因此參與競(jìng)投標(biāo)者甚少。因此

2006年溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)非常激烈，房開(kāi)在加大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和難度的同時(shí)，更急需考慮如何迎合和贏得市場(chǎng)。前期市場(chǎng)調(diào)研、客戶(hù)分析、產(chǎn)品規(guī)劃以及后期推廣策略、時(shí)間、節(jié)點(diǎn)都將成為項(xiàng)目能否運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵。板塊區(qū)域市場(chǎng)分析由于地塊屬性關(guān)系，本案臨近學(xué)院路和大南門(mén)板塊,其高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)量較多，在主題定位上較難出現(xiàn)較大差異化；市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者在房型、樓層、價(jià)格和區(qū)位的選擇上有充分的余地；在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)樓盤(pán)基本傾向于做150㎡以上的大戶(hù)型，市場(chǎng)接近飽和，中小戶(hù)型有較大市場(chǎng)需求；高檔樓盤(pán)二手市場(chǎng)價(jià)格較穩(wěn)定，基本介于9500——11000元/㎡之間，學(xué)院版塊新盤(pán)價(jià)格基本處于12000元/㎡；二手租賃市場(chǎng)基本以老社區(qū)物業(yè)為主，對(duì)高檔社區(qū)的租賃市場(chǎng)有一定的需求。板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析（中央公館）欣華房開(kāi)溫大操場(chǎng)地塊

占地面積：20663㎡總建筑面積：51500㎡樓面地價(jià)：6500元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)：12000元/㎡主力戶(hù)型：142㎡、160㎡、230㎡樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為市中心，罕有親水園林庭院，強(qiáng)調(diào)新公館豪門(mén)生活；巨力房開(kāi)商校操場(chǎng)地塊占地面積：19106㎡建筑面積：47500㎡樓面地價(jià)：6500元/㎡主力戶(hù)型：130㎡—160㎡樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)：

開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備將此物業(yè)做成溫州市區(qū)

極品樓盤(pán)，無(wú)論在項(xiàng)目品質(zhì)還是形

象、品牌等建設(shè)上都將進(jìn)行較大的

投入，并將引入精裝修房概念.東南房開(kāi)成教地塊占地面積：11677㎡建筑面積：23300㎡商業(yè)面積:3000㎡樓面地價(jià)：6700元/㎡主力戶(hù)型：140㎡以下樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)：

開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備將此物業(yè)定位為溫州市區(qū)

較為稀缺精英版高端物業(yè).金色尚品公寓地理位置：學(xué)院路南側(cè)（建行斜對(duì)面）建筑面積：10萬(wàn)㎡規(guī)劃綠地率：38%主力戶(hù)型：150㎡以上樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)：金色尚品是溫州城中純圍合式小區(qū)中的典型代表。該樓盤(pán)在板塊內(nèi)吸引力巨大，體現(xiàn)在其規(guī)模大、品質(zhì)高、規(guī)劃合理等方面，而其學(xué)院板塊大社區(qū)的概念也可算的上獨(dú)樹(shù)一幟。同時(shí)，政府為引導(dǎo)企業(yè)樹(shù)立品牌，也鼓勵(lì)該項(xiàng)目做精裝修，成為溫州市場(chǎng)的品牌樓盤(pán)。中瑞曼哈頓地理位置：江濱中路建筑面積：1７萬(wàn)㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006.9月份戶(hù)型面積：142、172、182、275、322㎡樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)：市中心水岸豪宅，空中別墅設(shè)計(jì)理念，部分采取精裝修方案，配有觀光電梯、私家空中花園入戶(hù)、6米中空客廳、豪華VIP會(huì)所，及采取英式管家服務(wù)。該項(xiàng)目與本案將有直接競(jìng)爭(zhēng)?？偨Y(jié)區(qū)域板塊項(xiàng)目的市場(chǎng)關(guān)注度和認(rèn)同度比較高，由于地塊屬性關(guān)系，糅合了學(xué)院板塊和大南門(mén)板塊樓盤(pán)的一些優(yōu)勢(shì)并得到發(fā)揮；區(qū)域樓盤(pán)適合做精英、精品、高檔樓盤(pán)；區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)加上大環(huán)境市場(chǎng)影響，對(duì)項(xiàng)目推廣手段和營(yíng)銷(xiāo)方式的要求相應(yīng)提高。需求分析客戶(hù)類(lèi)型比例溫州私營(yíng)企業(yè)主55%-60%本地改善型高端客戶(hù)，二次及以上置業(yè)者30%-35%溫州郊縣富裕者10%-15%本案客戶(hù)類(lèi)型與比例？我們的客戶(hù)需要改善居住他們需要什么？地產(chǎn)因子指數(shù)分析地塊屬性及位置★★★★市政交通便利程度★★周邊生活配套完備程度（包括子女教育）★★★距離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近★★價(jià)格★★★★★建筑風(fēng)格及外立面★★★★戶(hù)型設(shè)計(jì)及產(chǎn)品規(guī)劃★★★★社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃★★★物業(yè)管理及硬件配套★★★★★樓盤(pán)主題定位★★★建筑質(zhì)量的保證★★★發(fā)展商品牌和實(shí)力未定我們可以提供什么？

地塊屬性？

位于市中心高尚地段，周邊配套設(shè)施齊全，交通設(shè)施便利，地理?xiàng)l件優(yōu)越！

價(jià)格因素？

由于價(jià)格受土地成本因素的影響已經(jīng)無(wú)法改變，所以我們需要在不增加成本的基礎(chǔ)上給客戶(hù)提供更為優(yōu)良的物業(yè)！

戶(hù)型設(shè)計(jì)和配套？

引進(jìn)酒店式管理服務(wù)，滿(mǎn)足高收入成功人士居住需求!

我們可以提供引領(lǐng)城市居住潮流，融健康、休閑與一體的高檔次酒店式服務(wù)豪宅市中心罕有酒店式服務(wù)豪宅酒店管理硬件配套配套服務(wù)精品概念國(guó)際化的居住風(fēng)格與理念

實(shí)現(xiàn)星級(jí)酒店同步管理酒店式大堂,三梯二戶(hù)配置,智能卡直接入戶(hù),入戶(hù)花園同四星級(jí)酒店的休閑\娛樂(lè)\餐飲配套共享建筑風(fēng)格現(xiàn)代，園藝設(shè)計(jì)高雅我們向高端客戶(hù)提供本案客戶(hù)最關(guān)心的問(wèn)題住宅品質(zhì)——項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)良，交通動(dòng)線合理物業(yè)管理——客戶(hù)對(duì)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)比較關(guān)注，期望得到貴族管家般周到的物業(yè)管理服務(wù)配套設(shè)施——本案客戶(hù)注重物業(yè)自身安全性及休閑、娛樂(lè)配套建筑風(fēng)格——國(guó)際化的居住理念，體現(xiàn)城市異域居住風(fēng)格，享受?chē)?guó)際化的居住環(huán)境居住品味——在國(guó)際化的居住環(huán)境當(dāng)中，本案客戶(hù)會(huì)關(guān)心他（她）的鄰居是誰(shuí)本案現(xiàn)狀評(píng)析從地段屬性、建筑規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、硬件配套及投資商背景本案都具備做高端豪宅物業(yè)的特征；原有推廣概念不夠清晰,營(yíng)銷(xiāo)思路缺少連貫性;工地現(xiàn)場(chǎng)及項(xiàng)目形象缺少包裝，豪宅定位未突出；缺少會(huì)所配套，地塊占地小，景觀資源稀缺；周邊競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)多，規(guī)模體量大，對(duì)本案要求有新的樓盤(pán)理念及較高的樓盤(pán)品質(zhì)；戶(hù)型面積大,總價(jià)高，客戶(hù)針對(duì)性很強(qiáng)。推廣思路本案必須準(zhǔn)確定位，搶先出售,在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，

搶占高端市場(chǎng)消費(fèi)份額

避免競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目影響：面對(duì)學(xué)院路版塊、江濱路版塊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng),在眾多項(xiàng)目尚未成熟推廣，本案已進(jìn)場(chǎng)施工,要搶占銷(xiāo)售先機(jī)；避免政策輿論影響：2006年5月17日溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步采取“國(guó)六條”有針對(duì)性的措施抑制房?jī)r(jià)上漲，有可能對(duì)高端物業(yè)提高首付比例；

戰(zhàn)略一：搶占先機(jī)戰(zhàn)略二：全程整合營(yíng)銷(xiāo)工地圍墻進(jìn)行包裝，樹(shù)立房開(kāi)和項(xiàng)目新形象；在王朝或奧林匹克大酒店大堂租用面積布置售樓中心，便于客戶(hù)接待及提升項(xiàng)目接待形象；與王朝或奧林匹克大酒店洽談酒店式管理同步服務(wù)及為本案業(yè)主打造酒店VIP服務(wù)金卡，享受酒店貴賓服務(wù)，實(shí)現(xiàn)星級(jí)