項(xiàng)目定位分析

1、第四章 項(xiàng)目定位分析一、影響項(xiàng)目定位的因素1、 土地價(jià)值分析項(xiàng)目地塊規(guī)規(guī)則利于充分利利用易于規(guī)劃與與設(shè)計(jì) 2、 需求求分析總需求較樂樂觀高品質(zhì)住宅宅需求大大需求面積逐逐漸變小小3、供給與與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)區(qū)域內(nèi)供給給量較大大土地儲(chǔ)備豐豐富，存存在開發(fā)發(fā)潛力入市時(shí)機(jī)較較為關(guān)鍵鍵二、項(xiàng)目市市場(chǎng)定位位描述本項(xiàng)目主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)總建筑面積積： 992215平平方米總占地： 11.533公頃綠化率： 330%容積率： 44.8地上建筑面面積： 7334400平方米米商場(chǎng)： 1117550平方方米寫字樓： 2112900 平方方米 其余為公寓寓： 地下建筑面面積： 2257775平方方米地下車位： 3333輛地

2、上車位： 633輛自行車： 4666輛2、整體功功能布局局建議項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃為：一棟寫字樓樓，一棟棟商業(yè) ，兩棟棟公寓。整個(gè)社區(qū)采采用圍合合式建筑筑方案公寓采用板板式高層層圍合社區(qū)中中央空間間用地西側(cè)從從北至南南依次擺擺放商業(yè)業(yè)配套、寫寫字樓的的一部分分；用地地南側(cè)從從西至東東依次坐坐落另一一部分寫寫字樓和和公寓11號(hào)樓；用地北北側(cè)設(shè)計(jì)計(jì)為公寓寓2號(hào)樓樓；社區(qū)區(qū)西側(cè)與與東側(cè)保保持完整整外立面面。社區(qū)設(shè)計(jì)兩兩個(gè)出入入口，實(shí)實(shí)現(xiàn)人車車分流。商業(yè)配套地地下可設(shè)設(shè)計(jì)為地地下停車車場(chǎng)，主主要滿足足寫字樓樓的需求求；公寓寓停車場(chǎng)場(chǎng)可設(shè)計(jì)計(jì)在1號(hào)號(hào)樓和22號(hào)樓地地下；商商業(yè)配套套北側(cè)小小片空地地可設(shè)計(jì)計(jì)為商業(yè)業(yè)

3、用停車車位。圍圍合出的的空間可可聘請(qǐng)具具有實(shí)力力的景觀觀設(shè)計(jì)事事務(wù)所進(jìn)進(jìn)行布置置，達(dá)到到環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、視視野明亮亮、集綠綠化休閑閑為一體體的場(chǎng)所所。從外外觀上，在在西側(cè)與與南側(cè)保保持完整整連接，成成為：勁松商圈地地標(biāo)性建建筑。 （具體規(guī)劃劃情況見見附圖）三、目標(biāo)客客戶群體體描述 1、寫字樓樓目標(biāo)客客戶群體體中小型外資資企業(yè)以CBD內(nèi)內(nèi)大公司司為服務(wù)務(wù)對(duì)象的的各類公公司留學(xué)歸國(guó)人人員創(chuàng)辦辦企業(yè)投資型買家家2、公寓目目標(biāo)客戶戶群體：投資型買家家首次置業(yè)的的白領(lǐng)階階層單身貴族知名企業(yè)高高層管理理人員的的工作居居所外企置業(yè)留學(xué)歸國(guó)人人員注：21世紀(jì)不不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)目目在推廣廣入市過過程中,應(yīng)賦予予產(chǎn)品一

4、一個(gè)包裝裝概念，但但這一包包裝概念念應(yīng)是在在產(chǎn)品已已具有鮮鮮明特點(diǎn)點(diǎn)之后,才在項(xiàng)項(xiàng)目具備備一系列列競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)點(diǎn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上,通過富富有創(chuàng)意意概念進(jìn)進(jìn)行推廣廣包裝，而而不是在在塑造產(chǎn)產(chǎn)品之前前，毫無(wú)無(wú)理由，且且無(wú)產(chǎn)品品支撐的的一種空空談。這這一點(diǎn)如如有機(jī)會(huì)會(huì)，211世紀(jì)不不動(dòng)產(chǎn)將將會(huì)在今今后一個(gè)個(gè)階段協(xié)協(xié)同發(fā)展展商及廣廣告公司司共同完完成。項(xiàng)目功能定定位建議議.一、整體規(guī)規(guī)劃建議議本項(xiàng)目作為為地標(biāo)性性建筑，總總體布局局強(qiáng)調(diào)完完整大氣氣，體現(xiàn)現(xiàn)完整社社區(qū)的形形象。盡可能地利利用土地地，力求求經(jīng)濟(jì)、便便捷、利利于管理理和使用用。配套和非配配套公建建的布局局應(yīng)便于于購(gòu)買者者使用。采取大尺度度的手法法處理，追

5、追求小區(qū)區(qū)形象的的統(tǒng)一感感。必要要時(shí)可利利用景觀觀軸線法法加以控控制。鑒于小區(qū)西西南兩面面臨街，應(yīng)應(yīng)盡可能能考慮小小區(qū)內(nèi)環(huán)環(huán)境的營(yíng)營(yíng)造。提倡戶型細(xì)細(xì)部設(shè)計(jì)計(jì)，盡可可能在戶戶型的單單體設(shè)計(jì)計(jì)方面挖挖掘設(shè)計(jì)計(jì)潛力。二、外觀設(shè)設(shè)計(jì)建議議在建筑立面面造型上上形成真真正的特特色，是是提升小小區(qū)品質(zhì)質(zhì)事半功功倍的方方法。建建成后可可成為區(qū)區(qū)域內(nèi)的的地標(biāo)性性建筑，易易于識(shí)別別。立面造型追追求樸素素、精致致、注重重細(xì)節(jié)的的風(fēng)格。通通過設(shè)計(jì)計(jì)達(dá)到的的高品質(zhì)質(zhì)的感覺覺?？紤]到北京京客戶的的接受能能力遠(yuǎn)高高于建筑筑師的期期望值，建建議在立立面造型型上進(jìn)行行較為現(xiàn)現(xiàn)代的探探索，但但要注意意新穎不不等于怪怪誕，分分寸和

6、風(fēng)風(fēng)格的把把握極為為重要。在立面造型型設(shè)計(jì)上上不要賦賦予建筑筑過多的的理念，注注重細(xì)節(jié)節(jié)的精致致和合理理是較為為明智的的。我公司根據(jù)據(jù)目前市市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和項(xiàng)目目形象定定位建議議：寫字樓外墻墻 采用用鋁扣板板結(jié)合淡淡藍(lán)色或或灰色雙雙層玻璃璃。公寓外墻底底層采用用大理石石、花崗崗巖貼面面，上部采采用高檔檔外墻磚磚。三、戶型設(shè)設(shè)計(jì)建議議公寓的主力力戶型，主主要空間間控制在在下列面面積范圍圍之內(nèi)較較為合理理：一居居室：660平方方米建筑筑面積。兩兩居室：1000平方米米建筑面面積 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)中，基基本遵循循上述面面積指標(biāo)標(biāo)，不追追求夸張張的居室室面積。在某些空間間設(shè)計(jì)中中，如果果確有極極強(qiáng)烈的的特點(diǎn)，

7、在在市場(chǎng)上上會(huì)有較較好反響響，也可可以不必必墨守上上述指標(biāo)標(biāo)，在戶戶型內(nèi)部部保留靈靈活調(diào)整整的余地地。 單位：平方米米一室戶兩室戶客廳 20025-335餐廳8-100廚房3-55-8衛(wèi)生間5-66-8主臥13-11516-188次臥10-133 儲(chǔ)藏室室22-4四、配套設(shè)設(shè)施建議議1、寫字樓樓必要的的硬件設(shè)設(shè)施：總體結(jié)構(gòu)：采用柱柱網(wǎng)式結(jié)結(jié)構(gòu)，以以提高樓樓層使用用率。層面積：110000-115000平米，這這樣可以以保證較較合理的的使用率率。標(biāo)準(zhǔn)層辦公公區(qū)域凈凈高2.7-22.8米米；地下室凈高高至少33.5米米，以便便用作高高科技公公司的RR&D中中心實(shí)驗(yàn)驗(yàn)室或安安裝客戶戶的UPPS等樓板

8、承載力力：某些些樓層樓樓板承載載力可以以達(dá)到或或超過4400千千克/平平方米，以以適應(yīng)高高科技企企業(yè)及研研發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置服服務(wù)器/數(shù)據(jù)中中心等的的承重要要求。空調(diào)：建議議四管制制FCUU或VAAV空調(diào)調(diào)系統(tǒng)，新新風(fēng)量不不低于550立方方米/人人/小時(shí)時(shí)，可以以提供224小時(shí)時(shí)服務(wù)以以滿足IIT公司司加班頻頻繁的要要求。電力：1100瓦瓦/平方方米，多多路或至至少雙路路供電，有有后備電電機(jī)/UUPS保保證244小時(shí)不不間斷供供電。（高高科技企企業(yè)尤其其軟件企企業(yè)的RR&D中中心對(duì)電電力供應(yīng)應(yīng)和不間間斷供電電要求很很高）電梯：保證證高峰時(shí)時(shí)等候時(shí)時(shí)間不超超過300秒樓面：設(shè)架架高地臺(tái)臺(tái)，高度度約10

9、0-155厘米。某某些樓層層于樓層層間預(yù)留留可拆卸卸樓板，便便于租用用二層或或多層客客戶設(shè)置置內(nèi)部樓樓梯，例例如嘉里里中心在在高層樓樓層的同同一位置置預(yù)留33米X44米可拆拆卸樓板板。通訊：樓內(nèi)內(nèi)鋪設(shè)光光纜進(jìn)行行語(yǔ)音、數(shù)數(shù)據(jù)和圖圖象多種種信號(hào)傳傳輸與寬寬帶網(wǎng)連連接（IIP或AATM），充充足數(shù)量量的DDDN（EE1，TT1）、IISDNN、DIID（所所有分機(jī)機(jī)擁有直直線號(hào)碼碼）等獨(dú)獨(dú)立的無(wú)無(wú)線通訊訊，衛(wèi)星星通訊設(shè)設(shè)施。自然采光：樓層進(jìn)進(jìn)深不超超過155米，以以避免自自然采光光不足。樓面布局：應(yīng)采用用柱網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)，用用作孵化化器的樓樓層應(yīng)易易于分割割成800-4000平方方米。2、寫字樓樓必要的

10、的智能化化系統(tǒng)樓宇設(shè)備監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)供熱、通風(fēng)風(fēng)和空氣氣調(diào)節(jié)系系統(tǒng)給排水及中中水系統(tǒng)統(tǒng)照明設(shè)備系系統(tǒng)電梯監(jiān)控系系統(tǒng)停車場(chǎng)管理理系統(tǒng)廣播音響系系統(tǒng)（緊緊急廣播播疏散）保安監(jiān)控系系統(tǒng)保安監(jiān)視系系統(tǒng)巡更系統(tǒng)防盜系統(tǒng)E）消防自自動(dòng)化系系統(tǒng)消防報(bào)警系系統(tǒng)噴淋滅火系系統(tǒng)通風(fēng)排煙系系統(tǒng)F）辦公自自動(dòng)化系系統(tǒng)共享信息系系統(tǒng)辦公與文件件處理流流程自動(dòng)動(dòng)化管理理系統(tǒng)物業(yè)管理輔輔助系統(tǒng)統(tǒng)電子郵件系系統(tǒng)設(shè)備共享系系統(tǒng)G）信息自自動(dòng)化系系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)通訊系系統(tǒng)電視通訊系系統(tǒng)無(wú)線通訊系系統(tǒng)程控電話用用戶交換換系統(tǒng)2、公寓必必要的智智能設(shè)施施出入口的管管理閉路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)對(duì)講防盜系系統(tǒng)水、電、氣氣等遠(yuǎn)程程抄表住戶報(bào)警系系統(tǒng)物業(yè)

11、計(jì)算機(jī)機(jī)管理系系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)車輛出入、停停車管理理系統(tǒng)。五、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建議議1、寫字樓樓平面布布局及裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的建議議。平面布局：標(biāo)準(zhǔn)層建議議采用全全開間形形式以電梯間或或某個(gè)公公共區(qū)域域?yàn)榉指舾魠^(qū)，將將整個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層分分為兩大大部分，在設(shè)計(jì)計(jì)上預(yù)留留上下水水管道根據(jù)業(yè)主的的要求，開開發(fā)商可可在大的的分區(qū)內(nèi)內(nèi)進(jìn)行規(guī)規(guī)則性的的排列。裝修標(biāo)準(zhǔn)：大堂、電梯梯間：磨磨光花崗崗巖地面面，大理理石墻面面內(nèi)墻為立邦邦墻面乳乳膠漆地面為水泥泥砂漿找找平配地地毯石膏板天花花吊頂塑鋼雙層真真空內(nèi)外外開窗戶戶2、公寓裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的建議議 建議議裝修價(jià)價(jià)格加室室內(nèi)配套套設(shè)施，單單價(jià)為8800 元/平平方米。室內(nèi)裝

12、修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：戶門：高級(jí)級(jí)裝飾三三防門或或高級(jí)木木門廚房：墻面面采用高高級(jí)瓷磚磚；地面面鋪設(shè)防防滑地磚磚；鋁扣扣板吊頂頂配送高級(jí)櫥櫥柜，洗洗盆、龍龍頭，抽抽油煙機(jī)機(jī)衛(wèi)生間：配配送高檔檔洗手盆盆、座便便器、浴浴盆、淋淋浴、龍龍頭、花花灑。地地面鋪設(shè)設(shè)高級(jí)防防滑地磚磚、墻面面采用高高級(jí)瓷磚磚外窗：鋁合合金雙層層中空噴噴塑室內(nèi)： 墻墻面：高高級(jí)環(huán)保保乳膠漆漆地面：鋪設(shè)設(shè)優(yōu)質(zhì)實(shí)實(shí)木地板板。六、配套服服務(wù)建議議1、寫字樓樓配套服服務(wù)設(shè)施施根據(jù)功功能的不不同可分分為商業(yè)業(yè)設(shè)施、娛娛樂設(shè)施施和商務(wù)務(wù)設(shè)施三三大部分分。商業(yè)配套設(shè)設(shè)施大型倉(cāng)儲(chǔ)超超市便利店精品專賣店店娛樂配套設(shè)設(shè)施（可可設(shè)于商商場(chǎng)頂層層） 健身休閑娛樂設(shè)施商務(wù)配套設(shè)設(shè)施銀行商務(wù)中心服務(wù)快遞機(jī)票代理建議首層設(shè)設(shè)置：銀銀行、商商務(wù)中心心、代理理服務(wù)。公寓的服務(wù)務(wù)配套設(shè)設(shè)施會(huì)所是小