河北房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟波動關(guān)系分析

1、 PAGE PAGE 8內(nèi)容摘要：本文通過選擇與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的指標(biāo)，在全面分析河北省房地產(chǎn)周期波動的基礎(chǔ)上，深入研究了房地產(chǎn)周期波動與宏觀經(jīng)濟波動的關(guān)系，提出河北省房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的要素：在時間上，根據(jù)周期預(yù)警系統(tǒng)的先行景氣指標(biāo)及時實施調(diào)控；在宏觀調(diào)控政策上，強化政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控機制；在宏觀調(diào)控力度上，避免力度過大或力度不足造成大幅波動或惡性發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 周期波動 宏觀經(jīng)濟調(diào)控房地產(chǎn)周期波動與國民經(jīng)濟波動的關(guān)系（一）房地產(chǎn)周期波動經(jīng)濟周期是指國民經(jīng)濟在運行過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程。相應(yīng)地，房地產(chǎn)經(jīng)濟周期則是指房地產(chǎn)經(jīng)濟在運行過程中，隨著時間

2、的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程，是一個上升與下降、擴張和收縮不斷往復(fù)運動的過程。在一個周期中，房地產(chǎn)經(jīng)濟可分為上升（擴張）階段和下降（收縮）階段兩個階段，從谷底到峰頂是上升階段、從峰頂?shù)焦鹊资窍陆惦A段。從谷底到谷底或從峰頂?shù)椒屙敚欠康禺a(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)歷了一個完整的上升和下降階段，成為一個周期。房地產(chǎn)周期內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)上升與下降、擴張和收縮的波動，周期間相互聯(lián)接使得波動周期往復(fù)。房地產(chǎn)的波動包含了房地產(chǎn)經(jīng)濟的各個層面，包括房地產(chǎn)經(jīng)濟增長率（國民生產(chǎn)總值、國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入或社會生產(chǎn)總值等宏觀經(jīng)濟變量中房地產(chǎn)部門中的總產(chǎn)出水平的波動），房地產(chǎn)消費水平、房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)水平、房地產(chǎn)價格（Price

3、）（Price）（物價）水平、以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的變動。（二）房地產(chǎn)周期波動與宏觀經(jīng)濟波動的互動關(guān)系房地產(chǎn)周期波動與宏觀經(jīng)濟總的發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，可以從兩個不同層面分析房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系：隨著經(jīng)濟發(fā)展階段不斷上升，房地產(chǎn)經(jīng)濟景氣與宏觀經(jīng)濟景氣的相關(guān)程度逐漸提高。從經(jīng)濟周期不同階段的展開過程來分析，房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟周期的重要組成部分，在擴張階段，雖然晚于宏觀經(jīng)濟周期進入擴張階段，但因其復(fù)蘇速度快，故早于宏觀周期進入復(fù)蘇階段；當(dāng)宏觀經(jīng)濟進入繁榮階段時，房地產(chǎn)周期可能已經(jīng)進入衰退階段，并且在收縮階段持續(xù)的時間可能要長于宏觀周期。當(dāng)宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇后，房地產(chǎn)投資與開發(fā)也隨之上升，但因物業(yè)

4、開發(fā)的時滯效應(yīng)，使得房地產(chǎn)復(fù)蘇稍晚于宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇。在房地產(chǎn)經(jīng)濟開始復(fù)蘇后，在宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長的帶動下，房地產(chǎn)需求不斷上升，但由于房地產(chǎn)供給短期剛性，加上在保值增值心理影響下，于是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格（Price）（Price）全面上升；與此同時，隨著房地產(chǎn)價格（Price）（Price）上升，房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)相應(yīng)快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經(jīng)過投資乘數(shù)等作用，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟周期比宏觀周期更快進入繁榮階段。由于房地產(chǎn)周期的繁榮期更早來臨，加之沒有宏觀經(jīng)濟那種各行業(yè)之間相互消長的綜合影響，因而房地產(chǎn)業(yè)通常比宏觀經(jīng)濟先期進入衰退現(xiàn)象。當(dāng)宏觀經(jīng)濟進入衰退后，房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)更為猛烈的下降過程，

5、房地產(chǎn)價格（Price）（Price）大副下降，房地產(chǎn)交易也大大降低，房地產(chǎn)商品空置率明顯提高。經(jīng)過明顯的產(chǎn)業(yè)緊縮之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟進入相對持續(xù)時間較長的蕭條階段，直到宏觀經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇，才慢慢走出蕭條期，重新進入新一輪的經(jīng)濟周期。本文關(guān)于房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期之間的相互關(guān)系分析，僅是一種原則性的理論描述。由于研究方法不同，指標(biāo)選擇各異，使得在不同國家或地區(qū)、甚至在不同時段內(nèi)，房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系表現(xiàn)的較為復(fù)雜。河北房地產(chǎn)周期波動與宏觀經(jīng)濟波動的互動關(guān)系為了能同我國的房地產(chǎn)周期波動與宏觀經(jīng)濟波動之間的關(guān)系進行對比，本文采用相同的比率對河北省房地產(chǎn)周期波動與宏觀經(jīng)濟波動的互動關(guān)系進行分析

6、，即用商品房銷售面積年增長率作為指示指標(biāo)，對河北省房地產(chǎn)波動周期進行研究，采用GDP增長率波動為宏觀經(jīng)濟波動周期。還考慮了影響房地產(chǎn)周期波動的主要宏觀經(jīng)濟變量，重點分析了投資、就業(yè)率、通貨膨脹率等宏觀經(jīng)濟變量與房地產(chǎn)周期波動之間的關(guān)系。（一）房地產(chǎn)周期波動與宏觀經(jīng)濟波動地區(qū)生產(chǎn)總值是地區(qū)在一定時期內(nèi)（通常是一年）生產(chǎn)的最終商品和勞務(wù)的市場價格（Price）（Price）的總和，因此用地區(qū)生產(chǎn)總值計算的經(jīng)濟增長率，實際上已包含了房地產(chǎn)業(yè)。因此，經(jīng)濟增長率不但反映了整個宏觀經(jīng)濟的發(fā)展水平，而且也在總體上反映出房地產(chǎn)業(yè)在這一時期的實際運行狀況。以商品房的銷售面積增長率作為河北省房地產(chǎn)的基準(zhǔn)周期，以地

7、區(qū)生產(chǎn)總值增長率作為宏觀經(jīng)濟周期。河北省房地產(chǎn)周期波動的情況，可以分為2個階段分別考察。第一階段是從1995年到1999年，第二階段是從1999年至2005年。河北省房地產(chǎn)市場在19962002年間經(jīng)歷了一個完整的周期，峰值出現(xiàn)在1998年，2002年房地產(chǎn)又開始好轉(zhuǎn)，到2005年又將近峰值。按照從峰到峰的計算方法，1998年到2005年的周期時間是8年。但是河北房地產(chǎn)市場發(fā)育較晚，歷史較短。用很短的歷史數(shù)據(jù)，很難判斷今后的市場走勢是否會延續(xù)以前的趨勢。本文用這個基準(zhǔn)周期作為參考。從河北省房地產(chǎn)周期波動的情況可以看出，從1995年到1998年，河北房地產(chǎn)周期波動和地區(qū)國民經(jīng)濟周期波動呈逆反現(xiàn)象

8、；19992005年二者波動較為吻合。房地產(chǎn)的總體波動幅度大于GDP增長速度的波動幅度。當(dāng)19951998年，國民經(jīng)濟下滑時，房地產(chǎn)卻由于國家宏觀調(diào)控的措施，持續(xù)往上升，在1998年達到峰值，這主要因為住宅需求旺盛，還有政府政策因素存在。這從一個側(cè)面說明河北省房地產(chǎn)市場很大程度上依賴于政府政策的指導(dǎo)，但隨著住房制度改革的深入，消費者消費觀念的成熟，房地產(chǎn)市場的市場化程度逐步提高，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動將主要取決于市場力量?？偟膩碚f，20002005年內(nèi)二者波動非常吻合，但是房地產(chǎn)業(yè)的波動幅度非常大，當(dāng)河北省國民經(jīng)濟稍有下滑時，房地產(chǎn)就急劇下降。2000年后，國民經(jīng)濟開始緩慢復(fù)蘇的時候，房地產(chǎn)卻開始下

9、滑，兩年后房地產(chǎn)業(yè)才很快開始上升。從河北省在這時期的宏觀政策上看，20012002年間，河北成為建設(shè)部確定的建設(shè)體制綜合改革唯一試點省，進行建設(shè)體制改革，出臺了河北省深化建設(shè)體制綜合改革試點工作實施方案。同時穩(wěn)步推進住房制度改革，各市住房貨幣化分配實施方案相繼運轉(zhuǎn)，在6個設(shè)區(qū)市開始發(fā)放住房補貼。全省公房出售率達90%，職工個人自有房屋產(chǎn)權(quán)比例達85%以上。住房資金管理逐步規(guī)范，政策性個人住房貸款業(yè)務(wù)全面開展。這些措施拉動了房地產(chǎn)業(yè)的上升，從而拉動了河北省國民經(jīng)濟的發(fā)展。從19952005年間河北省GDP增長波動周期和房地產(chǎn)業(yè)波動周期比較可以得出，河北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟的敏感度非常強，房

10、地產(chǎn)業(yè)在影響國民經(jīng)濟發(fā)展的同時，也受國民經(jīng)濟發(fā)展的影響。也從另一個側(cè)面來說，河北省政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的帶動作用，嚴(yán)格實施有效的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，使得房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟之間呈良性的互動作用。（二）消費水平與房地產(chǎn)周期波動在市場經(jīng)濟條件下，由于住房市場的供給和需求主要依靠市場自身的調(diào)節(jié)機制來完成，住房消費在個人總消費支出中占有很大比重。美國19032003年名義GDP增長率與住房消費在總消費支出中的比重呈顯著的反向相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為-0.44。但是住房消費支出總量隨著經(jīng)濟增長同向變化，19032003年兩者增長率相關(guān)系數(shù)為0.55，這意味著人們的住房消費支出與經(jīng)濟周期同向變化。從河北

11、省19952005年城鎮(zhèn)居民人均消費支出主要項目構(gòu)成來看，消費結(jié)構(gòu)變化非常明顯，用于食品消費的支出顯著下降，用于文化教育、交通通信和醫(yī)療保健等服務(wù)項目的支出顯著上升。城市中住房比例要高于食品和衣著的比例，其中在1996年達到峰值，在1998年降到谷底后回升，一直維持在15%左右，但是三者總的變化趨勢一樣。農(nóng)村的居住比例與城市的居住比例恰恰相反，1995至1997年一直呈下降趨勢，在1998、1999年維持在25%左右，1999年后比例又開始下降，直到2002年才回升。在2000年前，居住比例還比較高，2000年后居住比例低于食品、衣著、家庭設(shè)備等的比例。河北省城鄉(xiāng)居民在居住比例上消費支出的差異

12、反映了農(nóng)村居民沒有受到住房體制改革的影響，而城市居民經(jīng)歷了住房制度的巨大變革，支出比重大。（三）固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)周期波動的關(guān)系河北省19952005年房地產(chǎn)業(yè)投資、固定資產(chǎn)投資和地區(qū)生產(chǎn)總值增長率三者之間的關(guān)系可以看出。房地產(chǎn)業(yè)投資增長率波動幅度非常大。相比較而言，固定資產(chǎn)基本投資總額增長率則比較穩(wěn)定，從1995年至2000年一直呈下降趨勢，之后逐年上升。它與河北省地區(qū)生產(chǎn)總值增長率的趨勢比較接近。（四）就業(yè)與房地產(chǎn)周期波動從創(chuàng)造的就業(yè)機會來看，農(nóng)業(yè)在河北省是第一大行業(yè)。至2004年底，河北省從業(yè)人數(shù)為3516.71萬人，其中從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的人數(shù)為1612.85萬人，占總從業(yè)人數(shù)的45.86%，但是相對于1995年底從事該行業(yè)人數(shù)下降了6%。房地產(chǎn)業(yè)在19952004年間從業(yè)人數(shù)從2.15萬人上升到5.4萬人。從各行業(yè)增長率波動變化情況可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人數(shù)增長率波動幅度非常大，在1998年下降到了波谷，在2002年以后一直大幅度上升。而其他行業(yè)在19952004年間增長率變化不明顯，在2003年后呈下降趨勢。增長率波動說明，房地產(chǎn)業(yè)提供的就