房地產(chǎn)開發(fā)《項(xiàng)目管理》與勘察設(shè)計(jì)

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理與勘察設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理與勘察設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理與勘察設(shè)計(jì)資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理與勘察設(shè)計(jì)版本號： A修改號： 1頁 次： 1.0 審 核： 批 準(zhǔn): 發(fā)布日期： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與工程勘察，設(shè)計(jì)勘察、設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作至關(guān)重要的一步，它是規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)。工程勘察是指為了滿足工程建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營及綜合活動等方面的需要，對地形、地質(zhì)及水文等狀況進(jìn)行測繪勘探、測試，并提供相應(yīng)成果和資料的活動。沿途工程中勘測、設(shè)計(jì)、處理、監(jiān)測活動也屬于工程勘察范疇。工程設(shè)計(jì)是運(yùn)用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，按照現(xiàn)行技

2、術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的工藝、土建工程、公共設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件和圖紙的活動。工程建設(shè)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過程中最為具體的一個(gè)階段。在工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，勘察是基礎(chǔ)，是設(shè)計(jì)的依據(jù)，而設(shè)計(jì)是整個(gè)工作建設(shè)的靈魂，他們對工程的質(zhì)量和效益都起這至關(guān)重要的作用，因此勘察、設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重要組成部分。工程勘察工作勘察工作是設(shè)計(jì)前必須做好的準(zhǔn)備工作，它是設(shè)計(jì)、施工的基礎(chǔ)，是共享建設(shè)的先行工作。（1） 勘察工作的主要任務(wù)和目的勘察工作的主要任務(wù)是正確反映地形、地質(zhì)情況，確保原始資料數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，結(jié)合實(shí)際地質(zhì)情況和開發(fā)項(xiàng)目的具體要求，提出

3、明確的評價(jià)、結(jié)論和建議；體現(xiàn)國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，做好環(huán)境地質(zhì)的評價(jià)工作。勘察工作的目的就是為設(shè)計(jì)、施工提供精確的原始資料、數(shù)據(jù)，使設(shè)計(jì)施工工作得以順利進(jìn)行，在保證開發(fā)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)安全、質(zhì)量優(yōu)良的前提下，最大限度地節(jié)省投資，降低造價(jià)，為項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。（2） 勘察工作的主要程序承接勘察任務(wù)搜集已有資料，包括與相鄰地質(zhì)資料以備校核；現(xiàn)場勘察，編制勘察綱要；出工前的準(zhǔn)備；野外調(diào)查、測繪、勘探；試驗(yàn)、整理數(shù)據(jù)、分析資料；編制樣圖及編制勘察報(bào)告。（3） 勘察過程的分類由于勘察數(shù)據(jù)用途不同，可將勘察過程一下幾類。資料分析。對工程的穩(wěn)定性和適宜性做出評價(jià)，編制反映地形、地貌1：5000的地形圖，為

4、選擇場址提供資料。這類勘察稱為選擇場址勘察。開發(fā)商一般可通過規(guī)劃部門的地形圖獲知。初步勘查。初步看下一般在選擇場址勘察之后進(jìn)行。對場地的穩(wěn)定性，是否適宜建設(shè)做出地質(zhì)評價(jià)，提出1：2000的地形圖作為建設(shè)總平面布置、主要建筑場地地基基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)的依據(jù)。詳細(xì)勘察。詳細(xì)勘察是在初步勘察的基礎(chǔ)上對建筑場地進(jìn)行進(jìn)一步勘察，做出工程地質(zhì)評價(jià)，為地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的低級處理與加固、不良地質(zhì)現(xiàn)象防治提供地址資料并繪出1：1000的地形圖。施工勘察。多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目都不會進(jìn)行施工勘察，只有在地址比較復(fù)雜，工程要求高的情況下，對與施工有關(guān)的工程地質(zhì)問題進(jìn)行勘察，為制定施工方案提供相應(yīng)的工程地質(zhì)資料。由以上所述可知，這幾種勘

5、察工程由粗到細(xì)，逐步為工程建設(shè)提供了詳細(xì)的相關(guān)數(shù)據(jù)，這樣才能保證開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量。（4） 勘察工作原則勘察工作必須遵守國家的法律、法規(guī)，貫徹國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針。政策和基本建設(shè)程序，要貫徹執(zhí)行提高經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步的方針?？辈斐晒从晨陀^地形、地質(zhì)情況，確保原始資料的準(zhǔn)確性，結(jié)合工程具體特點(diǎn)和要求提出明確的評價(jià)、結(jié)論和建議?？辈旃ぷ骷纫乐辜夹g(shù)保守或片面追求產(chǎn)值，任意加大工作量，又要防止不適當(dāng)?shù)販p少工作量而影響勘察成果的質(zhì)量，給工程建設(shè)造成事故或浪費(fèi)。要積極采用新理論、新技術(shù)、新方法、新手段。應(yīng)結(jié)合工程和勘察地區(qū)的具體情況，因地制宜地采用先進(jìn)可靠的看出手段和評價(jià)方法，努力提高勘察水平。

6、勘察工作不僅要評價(jià)當(dāng)前環(huán)境和地質(zhì)條件對工程建設(shè)的適應(yīng)性，而且要預(yù)測工程建設(shè)對地址和環(huán)境條件的影響。要從環(huán)境出發(fā)，做好環(huán)境地質(zhì)評價(jià)工作。勘察工作前期應(yīng)全面搜集、綜合分析、充分使用已有的看出資料。要加強(qiáng)對勘察職工安全生產(chǎn)教育，嚴(yán)格遵守安全規(guī)程，防止人身、機(jī)具和工程事故。（5） 勘察工作的具體內(nèi)容地形測量依據(jù)國家相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，使用測量工具，運(yùn)用測量方法，將地表面上的各種地形沿鉛垂方向投影到水平面上，按一定比例尺縮小繪制成圖，成之為地形圖。地形圖的繪制是地形測量中的重要組成部分。地形測量的范圍應(yīng)包括整個(gè)建筑工地及全部有關(guān)的重要地段。在地形測量中，要特別注意搜集區(qū)域地質(zhì)、地形、地貌、地震、礦產(chǎn)及

7、附近地區(qū)的工程地質(zhì)資料，并進(jìn)行全面分析，最好能夠從以往的工程施工中汲取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以便及早采取相應(yīng)措施。工程勘察地質(zhì)鉆探、挖探槽是工程地質(zhì)勘察常用的兩種方式。通過這兩種方式，可以查明建筑場地的土質(zhì)、結(jié)構(gòu)、地層和地基的承載能力及穩(wěn)定性狀況、巖石的性質(zhì)、土壤的性質(zhì)、地下水狀況等。在進(jìn)行建筑物基礎(chǔ)網(wǎng)管設(shè)計(jì)時(shí)，這些資料都可以作為依據(jù)。地下水、地表水的勘探在施工前，必須查明地下水在不同時(shí)期的水位變化、流動方向，誰的化學(xué)成分，能否與混凝土發(fā)生化學(xué)反應(yīng)，是否會引起鋼筋銹蝕，以及地層的透水性，以確定施工方案。同時(shí)也應(yīng)查明附近河流、湖海的水流量、水位等資料，為在夏季施工時(shí)的防洪排水提供依據(jù)。氣象調(diào)查氣象調(diào)查是因

8、地區(qū)不同、季節(jié)變化而會有大相徑庭的結(jié)果的。其內(nèi)容應(yīng)該包括空氣的濕度、溫度及風(fēng)向、雨雪、不凍季節(jié)的延續(xù)、凍土層的深度等資料，為設(shè)計(jì)和施工提供依據(jù)。工程設(shè)計(jì)工作項(xiàng)目開發(fā)商一般以各種方式參與設(shè)計(jì)工作的全過程，同時(shí)把自己的精神和理念貫徹于設(shè)計(jì)之中，因而設(shè)計(jì)工作是房地產(chǎn)開發(fā)成果“具體化”和“形象化”最為重要的步驟。設(shè)計(jì)工作一般通過委托或招標(biāo)等方式選擇技術(shù)力量雄厚、設(shè)計(jì)質(zhì)量優(yōu)良的設(shè)計(jì)部門來完成。1） 設(shè)計(jì)工作的原則和依據(jù)（1） 設(shè)計(jì)工作的原則要遵守國家的法律、法規(guī)，貫徹執(zhí)行國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和基本建設(shè)程序，特別應(yīng)貫徹執(zhí)行提高經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步的方針。要采取節(jié)約能源的措施，對北方需要供暖的開發(fā)項(xiàng)目

9、要提倡區(qū)域性供暖，重視余熱利用。應(yīng)積極改進(jìn)工藝，采用行之有效的技術(shù)措施，防止各種有害因素對環(huán)境的污染，并進(jìn)行綜合治理和利用，使設(shè)計(jì)符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)項(xiàng)目的選址必須因地制宜，提高土地利用率。應(yīng)盡量利用荒地、劣地，不占或少占耕地。總平面圖的布置要緊湊合理。引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)必須符合我國國情，著眼提高我國技術(shù)水平和制造能力。凡引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、進(jìn)口關(guān)鍵設(shè)備能滿足需要的，就不應(yīng)引進(jìn)成套項(xiàng)目；凡能自行設(shè)計(jì)或合作設(shè)計(jì)的，就不應(yīng)委托或單獨(dú)依靠外國設(shè)計(jì)。要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用、美觀實(shí)用并保證安全的原則。要合理設(shè)計(jì)戶型、日照間距、外立面等居民密切關(guān)心的內(nèi)容，以有利于將來開發(fā)物業(yè)的出租出售。（2） 工程設(shè)計(jì)的依據(jù)進(jìn)行工程

10、設(shè)計(jì)、編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)是項(xiàng)目建議書。在有條件的情況下，設(shè)計(jì)單位應(yīng)該積極參與項(xiàng)目建議書的編制、建設(shè)地址的選擇、建設(shè)規(guī)劃的制定及試驗(yàn)研究等設(shè)計(jì)的前期工作。對重點(diǎn)項(xiàng)目，子項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)以前，可根據(jù)長遠(yuǎn)規(guī)劃的要求進(jìn)行必要的資源調(diào)查、工程地質(zhì)和水文勘察、經(jīng)濟(jì)調(diào)查和多種方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較等方面的工作，從中了解和掌握有關(guān)情況，搜集必要的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，為編制設(shè)計(jì)文件做好準(zhǔn)備。2） 工程設(shè)計(jì)階段和內(nèi)容（1） 設(shè)計(jì)階段根據(jù)基本建設(shè)設(shè)計(jì)工作管理暫行辦法的規(guī)定，設(shè)計(jì)階段可根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的復(fù)雜程度而決定。一般建設(shè)項(xiàng)目。一般建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)可按初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目。技術(shù)上復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目，

11、可增加激射設(shè)計(jì)階段，及即按初步的設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)階段進(jìn)行。（2） 設(shè)計(jì)各階段內(nèi)容及深度初步設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)一般應(yīng)包括以下文字說明和圖樣：設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、產(chǎn)品方案、各類資源的用量和來源、主要建筑物和構(gòu)成物、公共輔助設(shè)施、新技術(shù)采用情況、外部協(xié)作條件、占地面積和土地利用情況、綜合利用和“三廢”治理、抗震和人防措施、各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)順序和期限、總概算等、初步設(shè)計(jì)的深度應(yīng)滿足以下要求：設(shè)計(jì)方案的比較選擇和確定、主要設(shè)備和材料的訂貨、土地征用、基建投資的控制、施工圖設(shè)計(jì)的編制、施工組織的編制、施工準(zhǔn)備等。技術(shù)設(shè)計(jì)。技術(shù)設(shè)計(jì)的內(nèi)容，由有關(guān)部門根據(jù)工程的特點(diǎn)和需要自行制定。其深度應(yīng)

12、能滿足確定設(shè)計(jì)方案中重大技術(shù)問題和有關(guān)實(shí)驗(yàn)、設(shè)備制造等方面的要求。施工設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)已獲批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)進(jìn)行。其深度能滿足以下要求：設(shè)備、材料的安排和非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的制作、施工圖預(yù)算的編制、施工要求等。3） 設(shè)計(jì)工作的基本內(nèi)容（1） 總體設(shè)計(jì)總體設(shè)計(jì)一般由文字說明和圖樣兩部分組成。其內(nèi)容包括：建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、主要建筑物及構(gòu)成物、公用和輔助工程、“三廢”治理及環(huán)境保護(hù)方案。占地面積估計(jì)、總圖布置、工程進(jìn)度和配合要求、投資估算等。（2） 單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)應(yīng)該在總體設(shè)計(jì)的指導(dǎo)下，以統(tǒng)一規(guī)劃為前提，對建筑物的立面造型、使用功能、裝飾裝修等方面進(jìn)行具體的設(shè)計(jì)。其內(nèi)容包括建筑層數(shù)、層高、戶型、各種管

13、線及通道走向、建筑物外立面顏色、玻璃幕墻的選擇應(yīng)用等。單體設(shè)計(jì)要在可能的條件下注意美觀的原則。（3） 建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)建筑材料的選擇、建筑結(jié)構(gòu)形式等都屬于構(gòu)造設(shè)計(jì)。以住在建筑工業(yè)化體系為例，其結(jié)構(gòu)形式大致可分為三大類。第一類是全裝配式結(jié)構(gòu)，包括大板建筑、砌塊建筑、預(yù)制框架輕板建筑和盒子結(jié)構(gòu)建筑等。這種結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是工業(yè)化程度高，施工速度快，受季節(jié)影響小，有利于工業(yè)廢料；它的缺點(diǎn)也很明顯，主要是一次投資規(guī)模大，運(yùn)費(fèi)高，造價(jià)也高。第二類是大模結(jié)構(gòu)，包括大模板、滑模、隧道模和升板等建筑結(jié)構(gòu)。整體性好、工藝靈活、節(jié)省運(yùn)費(fèi)是這種結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)。其缺點(diǎn)是鋼筋、水泥用量較多，造價(jià)較高。第三類是裝配式整體結(jié)構(gòu)，包括內(nèi)澆

14、外砌、內(nèi)澆外掛和“一半三?！钡冉ㄖY(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)整體性好，造價(jià)也較低，適應(yīng)性強(qiáng)，能因地制宜，且可與大模板結(jié)合，為各城市所樂于采用。（4） 抗震設(shè)防地震烈度為6度及6度以上地區(qū)和今后有可能發(fā)生破壞性地震的所有地震區(qū)的所有新建、改建、擴(kuò)建工程都必須進(jìn)行抗震設(shè)防。工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件應(yīng)有抗震設(shè)防的內(nèi)容，包括設(shè)防及依據(jù)、設(shè)防的標(biāo)準(zhǔn)、方案論證等。工程勘察、設(shè)計(jì)單位應(yīng)按規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍承擔(dān)工程項(xiàng)目的抗震設(shè)計(jì)，嚴(yán)格遵守現(xiàn)行抗震設(shè)計(jì)和規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。新建工程采用新技術(shù)、新材料和新結(jié)構(gòu)體系，均應(yīng)通過相應(yīng)級別的抗震性能鑒定，方可采用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)與投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo)的基本概念招標(biāo)投標(biāo)時(shí)一種市場交易行為，時(shí)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展

15、到一定階段的產(chǎn)物。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)則是指房地產(chǎn)發(fā)展商設(shè)定“開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)”這一標(biāo)的，招請若干個(gè)建設(shè)單位進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競爭，由發(fā)展商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同，按合同實(shí)施。發(fā)展商通過招標(biāo)方式發(fā)包工程，其目的在于選擇“適當(dāng)”的承建單位。因而發(fā)展商在招標(biāo)時(shí)必須考慮投標(biāo)單位的技術(shù)實(shí)力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)、效率的高低、價(jià)格是否合理、信譽(yù)是否良好。對于眾多的投標(biāo)者，發(fā)展商只能按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，例如技術(shù)先進(jìn)、質(zhì)量最佳、工期最短、造價(jià)最低等方面選擇中標(biāo)者，在把建設(shè)工程發(fā)包給中包者。為了真正選擇到合適的單位承包建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)展商在招標(biāo)前應(yīng)制定統(tǒng)一的招標(biāo)文件，以確定統(tǒng)一條件，保證投標(biāo)者能夠在平等的基

16、礎(chǔ)上競爭。這些招標(biāo)文件包括設(shè)計(jì)圖紙、工程數(shù)量、技術(shù)規(guī)范要求、合同條件等。所有參加投標(biāo)的承包商都在同一限制條件下公平競爭，都按照規(guī)定的招標(biāo)文件投標(biāo)，以便發(fā)展商進(jìn)行對比分析，做出公平合理的評價(jià)。最后需要說明的是，招標(biāo)投標(biāo)是發(fā)展商與承建單位雙方的事，雙方必須堅(jiān)持自愿、公平、等價(jià)、有償?shù)脑瓌t，誠實(shí)守信，講求職業(yè)道德。雙方行為不僅受到法律制約，同時(shí)還受到法律保護(hù)。在項(xiàng)目建設(shè)階段，除了工程施工可以通過招標(biāo)發(fā)包外，其他內(nèi)容如項(xiàng)目設(shè)計(jì)、設(shè)備供應(yīng)均可通過招標(biāo)發(fā)包，甚至可以通過招標(biāo)由資質(zhì)較好的單位承建，亦即所謂“交鑰匙工程”。開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)方式在國際市場上，招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo)3種。我國招標(biāo)投標(biāo)法

17、則規(guī)定，招標(biāo)的方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。發(fā)展商可結(jié)合項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、復(fù)雜程度等具體情況選擇其中某種方式。(1) 公開招標(biāo)公開招標(biāo)是發(fā)展商本身或委托招標(biāo)單位，通過海報(bào)、報(bào)刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內(nèi)（如全市、全國，對于大型項(xiàng)目甚至可以在全世界）公開發(fā)布招標(biāo)公告，或直接將招標(biāo)通告寄給具有投標(biāo)潛力的某些公司，以招攬具備相應(yīng)條件而又愿意參加的一切單位前來投標(biāo)。公開招標(biāo)使發(fā)展商有較大的選擇范圍，發(fā)展商可以在眾多的投標(biāo)單位之間選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商，同他達(dá)成承包合同，將工程委托他完成。這種公開競爭的方式會促使承包商努力提高開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價(jià)。公開招標(biāo)

18、通常適用于工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。此時(shí)發(fā)展商不易掌握確定的造價(jià)和控制工期，因而可以通過公開招標(biāo)方式，從中選擇提供合理標(biāo)價(jià)和較短工期的單位作為承建單位。發(fā)展商在公開招標(biāo)時(shí)，應(yīng)在招標(biāo)文件中規(guī)定開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)，并在評標(biāo)委員會和投標(biāo)人在場的情況下當(dāng)眾開標(biāo)。開標(biāo)后，各投標(biāo)人的報(bào)價(jià)和投標(biāo)文件的有效性均應(yīng)公布，并由發(fā)展商或委托招標(biāo)單位負(fù)責(zé)人在承包商的每份標(biāo)書總表上簽字，從此時(shí)到授標(biāo)前任何人不得修改報(bào)價(jià)。公開招標(biāo)應(yīng)遵循規(guī)定的程序，這個(gè)程序?qū)⒃谙挛脑敿?xì)敘述。發(fā)展商的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)公開合理。在評標(biāo)期間，發(fā)展商與評標(biāo)組織可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問題，但不能要求投標(biāo)

19、者調(diào)整報(bào)價(jià)。發(fā)展商若希望調(diào)整報(bào)價(jià)，只能在評選出中標(biāo)者后，在議標(biāo)和簽訂合同時(shí)，通過雙方協(xié)商，適當(dāng)調(diào)整最后的合同價(jià)。按常規(guī)，發(fā)展商公開招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)授標(biāo)給最低報(bào)價(jià)者，除非該最低報(bào)價(jià)者的標(biāo)價(jià)是不合理的或根本無法實(shí)現(xiàn)的。總之，公開招標(biāo)是目前建筑市場所通行應(yīng)大力推行的招標(biāo)投標(biāo)方式。發(fā)展商應(yīng)盡量采用該方式發(fā)包開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)。盡管公開招標(biāo)可以在較大范圍內(nèi)選擇最有競爭力的承包商，但由于申請投標(biāo)人較多，資格審查、評標(biāo)的工作量都較大，所需招標(biāo)時(shí)間長。費(fèi)用也高。（2）邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)，是由發(fā)展商或委托的招標(biāo)單位向所信任的，具有相應(yīng)資格的承包商發(fā)送招標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請函，要求其參加開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投標(biāo)競爭的

20、一種發(fā)包方式。邀請招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請參加投標(biāo)的單位通常57家。發(fā)展商或委托招標(biāo)單位可以在自己熟悉的承包商之間進(jìn)行選擇，或者在一定范圍發(fā)布通知，邀請承包商報(bào)名，經(jīng)過資格預(yù)審后在選定邀請對象。采用邀請招標(biāo)方式，由于被邀請參加競爭的投標(biāo)單位有限，發(fā)展商不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用，而且可以提高招標(biāo)工作的效率，節(jié)省時(shí)間。但是這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，這樣也就縮小了發(fā)展商的選擇余地。邀請招標(biāo)方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要求有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專用技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目?；蛘呤枪_招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因

21、而不宜公開的建設(shè)工程。一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都不是上述類型的工程，所以發(fā)展商較少采用“邀請招標(biāo)”方式。（3）議標(biāo)議標(biāo)，也稱談判招標(biāo)或指定招標(biāo)。它是由業(yè)主直接選定一家或幾家承包商進(jìn)行協(xié)商談判，確定承包條件與標(biāo)價(jià)方式。它的特點(diǎn)是節(jié)約時(shí)間，容易達(dá)成協(xié)議，迅速開展工作，但無法獲得有競爭力的報(bào)價(jià)。該方式適用于工期緊、工程總價(jià)較低、專業(yè)性強(qiáng)的工程，或業(yè)主與某些承包商是長期合作伙伴關(guān)系，有良好的合作基礎(chǔ)。我國招標(biāo)投標(biāo)法排除了議標(biāo)的方式，對房地產(chǎn)這類涉及公共利益、公眾安全的項(xiàng)目必須采用公開或邀請招標(biāo)的方式選擇承包商。招標(biāo)程序招標(biāo)是開發(fā)商選擇建筑商（承包商）并與其鑒定合同的過程，而投標(biāo)則是投標(biāo)人力爭獲得實(shí)施合同的

22、競爭過程，招標(biāo)人和投標(biāo)人均需遵循招標(biāo)投標(biāo)法律和法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)投標(biāo)活動。按照招標(biāo)人和投標(biāo)人參與程度，可將招標(biāo)過程粗略劃分成招標(biāo)準(zhǔn)備階段、資格預(yù)審階段、招標(biāo)投標(biāo)階段和決標(biāo)成交階段。1） 招標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo)準(zhǔn)備階段的工作由招標(biāo)人單獨(dú)完成，投標(biāo)人不參與。主要工作包括以下幾個(gè)方面。（1） 選擇招標(biāo)方式根據(jù)工程特點(diǎn)和招標(biāo)人的管理能力確定發(fā)包范圍依據(jù)工程建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃確定開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的招標(biāo)次數(shù)和每次招標(biāo)的工作內(nèi)容按每次招標(biāo)前準(zhǔn)備工作的完成情況、選擇合同的計(jì)價(jià)方式。如施工招標(biāo)時(shí)，已完成施工圖設(shè)計(jì)的中小型工程，可采用總價(jià)合同；若為初步設(shè)計(jì)完成后的大型復(fù)雜工程，則采用估計(jì)工程量單價(jià)合同。依據(jù)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，招

23、標(biāo)前準(zhǔn)備工作的完成情況、合同類型等因素的影響程度，最終確定招標(biāo)方式。（2）辦理招標(biāo)備案招標(biāo)人向建設(shè)行政主管部門辦理申請招標(biāo)手續(xù)。招標(biāo)備案文件應(yīng)說明：招標(biāo)工作范圍，招標(biāo)方式，計(jì)劃工期，對招標(biāo)人的資質(zhì)要求，招標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作的完成，自行招標(biāo)還是委托代理招標(biāo)等內(nèi)容。獲得認(rèn)可才可以開展招標(biāo)工作。（3）編制招標(biāo)有關(guān)文件招標(biāo)準(zhǔn)備階段應(yīng)編制好招標(biāo)過程中可能涉及的有關(guān)文件，保證招標(biāo)活動的正常進(jìn)行。這些文件大致包括：招標(biāo)廣告、資格審查文件、招標(biāo)文件、合同協(xié)議書，以及資格預(yù)審和評標(biāo)的方法。2）對投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審對投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審是工程招標(biāo)過程中的第一個(gè)重要步驟，其目的是為了解決投標(biāo)者的經(jīng)歷和過去履行類似合

24、同的情況，人員、設(shè)備、施工方面的能力，財(cái)務(wù)狀況，以確定有資格的公司名單，淘汰不合格的投標(biāo)者，減少評標(biāo)階段的工作時(shí)間，減少評審費(fèi)用，排除將合同授予不合格的投標(biāo)者的風(fēng)險(xiǎn)，還要保證具有一定的競爭性，為業(yè)主選擇一個(gè)優(yōu)秀詩文投標(biāo)者打下良好的基礎(chǔ)；同時(shí)，還可以為不合格者節(jié)約購買招標(biāo)文件、現(xiàn)場考察及招標(biāo)等費(fèi)用。資格預(yù)審的程序包括業(yè)主編制資格預(yù)審文件，通過刊登廣告等方式邀請承包商參加資格預(yù)審，向承包商出售資格預(yù)審文件，承包商填寫資格預(yù)審文件并送交業(yè)主方，由業(yè)主方對所有的資格預(yù)審文件進(jìn)行審查，最后確定通過資格預(yù)審的公司，并通知所有的申請人。（1） 資格預(yù)審的程序編制資格預(yù)審文件。一般由業(yè)主委托咨詢公司或設(shè)計(jì)單位

25、編制，或由業(yè)主直接組織有關(guān)專業(yè)人員編制。資格預(yù)審文件的主要內(nèi)容：工程項(xiàng)目簡介，對投標(biāo)者的要求，各種附表等刊登資格預(yù)審公告。在有關(guān)媒體上發(fā)布資格預(yù)審公告，要求有意參加投標(biāo)的承包商申請資格審查。資格預(yù)審?fù)ㄖ话銘?yīng)包括以下內(nèi)容：業(yè)主和工程師的名稱；工程所在位置、概況和合同包含的工作范圍；資金來源；資格預(yù)審文件的發(fā)售日期、時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格；預(yù)期的計(jì)劃(授予合同的日期、竣工日期及其他關(guān)鍵日期)；招標(biāo)文件頒發(fā)和提交招標(biāo)文件的計(jì)劃日期；申請資格預(yù)審須知；提交資格預(yù)審文件的地點(diǎn)及截止日期、時(shí)間；最低資格要求等。出售資格預(yù)審文件。在指定的時(shí)間、地點(diǎn)出售資格預(yù)審文件。對資格預(yù)審文件的答疑。在資格預(yù)審文件發(fā)售后，購

26、買文件的投標(biāo)者可能由于各種原因，對資格預(yù)審文件提出各種疑問，投標(biāo)者應(yīng)將這些疑問以書面形式提交業(yè)主；業(yè)主應(yīng)以書面形式回答，并同時(shí)通知所有購買資格預(yù)審文件者。報(bào)送資格預(yù)審文件。投標(biāo)者應(yīng)在規(guī)定的截止日期之前報(bào)送資格預(yù)審文件，已報(bào)送的文件在規(guī)定的截止日期后不得修改。資格預(yù)設(shè)文件澄清。業(yè)主可就報(bào)送的資格預(yù)審文件中的疑點(diǎn)要求投標(biāo)者進(jìn)行澄清，投標(biāo)者應(yīng)按實(shí)際情況回答，但不容許投標(biāo)者修改資格預(yù)審文件中的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。資格預(yù)審文件評審。業(yè)主方組成資格預(yù)審評審委員會，對資格預(yù)審文件進(jìn)行評審。向參加者通知評審結(jié)果。業(yè)主以書面形式向所有參加資格預(yù)審的投標(biāo)者通知評審結(jié)果，在規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)向通過資格預(yù)審的投標(biāo)者出售招標(biāo)文件。

27、（2） 資格預(yù)審的主要審查內(nèi)容業(yè)主進(jìn)行資格預(yù)審的根本目的是想尋找有資格。有能力的投標(biāo)人，以順利實(shí)現(xiàn)自己的項(xiàng)目目標(biāo)。因此資格預(yù)審主要從以下幾個(gè)方面對投資者能力進(jìn)行判斷。財(cái)務(wù)狀況。投標(biāo)者的財(cái)務(wù)狀況將依據(jù)資格預(yù)審申請文件中提交的財(cái)務(wù)報(bào)表，以及銀行開具的資金情況報(bào)表來判斷。其中特別需要考慮的是承擔(dān)新工程所需財(cái)務(wù)能力，未完工程合同的數(shù)量及其目前的進(jìn)度，投標(biāo)者必須有足夠的資金承擔(dān)新的工程。施工經(jīng)驗(yàn)與過去履約情況。投標(biāo)者應(yīng)提供在過去幾年中，所完成的相似類型和規(guī)模，以及復(fù)雜程度相當(dāng)?shù)墓こ添?xiàng)目的施工情況；此外，資格預(yù)審時(shí)還要考慮投標(biāo)者過去的履約情況。人員情況。投標(biāo)者應(yīng)認(rèn)真填寫擬選派的主要工地管理人員、技術(shù)人員，

28、以及監(jiān)督人員的姓名及有關(guān)資料供審查。投標(biāo)者不能派出有足夠經(jīng)驗(yàn)的人員將導(dǎo)致其資格審查不合格。施工設(shè)備。參加資格預(yù)審的投標(biāo)者應(yīng)清楚地填寫擬用于該項(xiàng)目的主要施工設(shè)備，設(shè)備的類型應(yīng)適合工程的具體情況，數(shù)量和能力應(yīng)滿足項(xiàng)目施工的需要。3）招標(biāo)階段的主要工作內(nèi)容（1）招標(biāo)文件的發(fā)售招標(biāo)人根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。它是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件和報(bào)價(jià)的一句，因此應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的所有實(shí)質(zhì)性要求和條件。招標(biāo)文件應(yīng)對有資格的投標(biāo)人進(jìn)行發(fā)售活動。招標(biāo)文件通常分為招標(biāo)須知、合同條件、技術(shù)規(guī)范、圖紙和加護(hù)資料、工程量清單幾大部分內(nèi)容。（2） 現(xiàn)場考察招標(biāo)人在投標(biāo)細(xì)致規(guī)定的時(shí)間組織招標(biāo)人自費(fèi)進(jìn)行現(xiàn)場考察。設(shè)置此程序的

29、目的，一方面讓投標(biāo)人了解工程項(xiàng)目的形成情況、自然情況、施工條件及周圍環(huán)境條件，以便于編制投標(biāo)書；另一方面也是要求投標(biāo)人通過自己的實(shí)地考察確定投標(biāo)的原則和策略，避免合同履行過程中投標(biāo)人以不了解現(xiàn)場情況為理由推卸應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。（3） 解答投標(biāo)人的質(zhì)疑投標(biāo)人研究招標(biāo)文件和現(xiàn)場考察后會以書面形式提出某些質(zhì)疑問題，招標(biāo)人應(yīng)及時(shí)給予書面解答。招標(biāo)人對任何一位投標(biāo)人所提問題的回答。必須發(fā)送給每一個(gè)投標(biāo)人保證招標(biāo)的公開與公平，但不必說明問題的來源?；卮鸷鳛檎袠?biāo)文件的組成部分，如果書面解答的問題與招標(biāo)文件中的規(guī)定不一致，以函件的解答為準(zhǔn)。4）決標(biāo)成交階段的主要工作內(nèi)容從開標(biāo)日到簽訂合同這一期間稱為決標(biāo)成交階

30、段，是對各投標(biāo)書進(jìn)行評審比較。最終確定中標(biāo)人的過程。（1） 開標(biāo)公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)均應(yīng)舉行開標(biāo)會議，體現(xiàn)指標(biāo)的公平、公正和公開原則。在投標(biāo)須知規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)由招標(biāo)人主持會議，所有投標(biāo)人均應(yīng)參加。并邀請項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)部門代表出席。開標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人或其推選的代表檢驗(yàn)投標(biāo)文件的密封情況。確認(rèn)無誤后，工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他內(nèi)容。所有在投標(biāo)致函中提出的附加條件、補(bǔ)充說明、優(yōu)惠條件、替代條件等均應(yīng)宣讀，如果有標(biāo)底也應(yīng)公布。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。開標(biāo)后，任何投標(biāo)人都不允許更改投標(biāo)書的內(nèi)容和標(biāo)價(jià)，也不允許在增加優(yōu)惠條件。投標(biāo)書經(jīng)啟封后不得再更改招標(biāo)文件中說明的評標(biāo)、定標(biāo)辦法。（2）評標(biāo)評標(biāo)是對各評標(biāo)書優(yōu)劣的比較，以便最終確定中標(biāo)人，由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)評標(biāo)工作。評標(biāo)委員會。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等