嘉興秀洲定位報(bào)告-上半部分課件

1、謹(jǐn)呈 北京科技園建設(shè)集團(tuán)嘉興秀洲綜合項(xiàng)目定位報(bào)告(第二階段)2008年11月X 財(cái)務(wù)分析IX 開(kāi)發(fā)策略報(bào)告整體框架VIII 規(guī)劃布局建議VII 總體定位V 物業(yè)分析篇II 地塊分析嘉興/秀洲產(chǎn)業(yè)研究長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)研究酒店辦公商業(yè)住宅IV 產(chǎn)業(yè)分析篇I 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究III 案例借鑒與參考VI總部經(jīng)濟(jì)可行性第一階段我行于9月底已提交相關(guān)工作成果，并補(bǔ)充分析以下資料：嘉興交通發(fā)展分析嘉興市交通基礎(chǔ)設(shè)施情況編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)竣工時(shí)間滬杭鐵路1909年申嘉湖高速公路 2008年滬杭高速公路 1998年杭浦高速公路 2008年乍嘉蘇高速公路 2002年杭州灣跨海大橋 2008年嘉興紹興高速公路2012年底嘉紹跨

2、江大橋2012年底滬杭城際鐵路2012年滬杭高速鐵路2010年底乍嘉湖鐵路 2010年南通嘉興寧波高速公路規(guī)劃中蘇州嘉興蕭山高速公路規(guī)劃中滬杭磁懸浮鐵路規(guī)劃中嘉興桐鄉(xiāng)海寧135342176812345678910已建項(xiàng)目在建項(xiàng)目上海杭州湖州蘇州待建項(xiàng)目9乍浦10121112高速公路鐵路跨海大橋1113 嘉興將成為上海連接杭州和浙南城市的交通樞紐城市，為本項(xiàng)目商務(wù)辦公的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)規(guī)劃建設(shè)中00嘉興上海杭州蘇州交通基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)嘉興的影響15分鐘25分鐘高鐵寧波1小時(shí)杭州灣跨海大橋紹興1個(gè)小時(shí)1小時(shí)嘉紹跨江大橋杭州灣大橋和嘉紹跨江大橋2個(gè)大橋的開(kāi)通，拉近了浙江最具經(jīng)濟(jì)活力城市中的紹興和寧波與上海的距

3、離，未來(lái)3年后，隨著城市鐵路、高速跌路的開(kāi)通后，上海嘉興的時(shí)空距離將被縮減到15分鐘，真正意義上的納入了上海的的輻射范圍內(nèi)；未來(lái)隨著磁懸浮的竣工，可以說(shuō)嘉興將完全融入到上海，充分享用上海國(guó)際大都市建設(shè)的外溢效應(yīng)和同城效應(yīng)，吸引更多的國(guó)際資本和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，嘉興將真正成為浙江省接軌上海、擴(kuò)大上海的前沿陣地。項(xiàng)目地塊 隨著交通改善，嘉興未來(lái)將實(shí)現(xiàn)與上海的無(wú)縫對(duì)接，成為地域上屬于浙江的一個(gè)上海的附城；但本項(xiàng)目地塊位于嘉興西面秀洲新區(qū)，附近并無(wú)規(guī)劃城際、高鐵或磁懸浮的站點(diǎn)，因此相比南湖區(qū)，并不具備區(qū)位交通的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。X 財(cái)務(wù)分析IX 開(kāi)發(fā)策略報(bào)告整體框架VIII 規(guī)劃布局建議VII 總體定位V 物業(yè)分析篇

4、II 地塊分析嘉興/秀洲產(chǎn)業(yè)研究長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)研究酒店辦公商業(yè)住宅IV 產(chǎn)業(yè)分析篇I 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究III 案例借鑒與參考第二階段VI總部經(jīng)濟(jì)可行性第一階段我行本階段主要工作為在第一次匯報(bào)溝通的基礎(chǔ)上繼續(xù)深化各物業(yè)定位及開(kāi)發(fā)建議 1#地塊功能布局及物業(yè)定位 2#地塊功能布局及物業(yè)定位 3#地塊功能布局及物業(yè)定位1.商業(yè)2.酒店3.辦公4.住宅第二階段分析框架5.酒店公寓 整體開(kāi)發(fā)策略建議 1#地塊功能布局及物業(yè)定位 2#地塊功能布局及物業(yè)定位 3#地塊功能布局及物業(yè)定位1.商業(yè)2.酒店3.辦公4.住宅分析框架5.酒店公寓 整體開(kāi)發(fā)策略建議商業(yè)布局城市會(huì)所布局秀洲新區(qū)商業(yè)中心嘉興城市商業(yè)副中心嘉興

5、休閑娛樂(lè)大本營(yíng)主題詮釋?zhuān)褐黝}性大型商業(yè)街特色購(gòu)物中心臨水開(kāi)放式餐飲娛樂(lè)街區(qū)休閑娛樂(lè)為重心1#地塊商業(yè)主題定位秀清港打造成為：結(jié)合地塊實(shí)際條件以及考慮交通、環(huán)境等綜合因素，我行建議百貨布局于沿河地塊，同時(shí)洪興西路兩側(cè)地塊改造為一主題性商業(yè)街。另外，本項(xiàng)目商業(yè)部分臨著秀清港，建議沿河設(shè)置一餐飲休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)，吸引客流。主出入口設(shè)置于秀園路和洪興西路交叉口，位于購(gòu)物中心和商業(yè)街的連接處。根據(jù)需求調(diào)研，本項(xiàng)目商業(yè)檔次以中檔消費(fèi)為宜。同時(shí)為了避免與江南摩爾的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，我行建議本項(xiàng)目商業(yè)檔次和業(yè)態(tài)特色設(shè)置如下：出入口中 山 西 路秀 園 路 主題商業(yè)街80,000M2,2-3F秀 清 港主出入口商業(yè)整體布

6、局商業(yè)布局建議綜合性百貨(40,000M2,5F)百貨商業(yè)街水岸商業(yè)廣場(chǎng)洪 興 西 路水岸商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)類(lèi)別購(gòu)物中心 商業(yè)街城市會(huì)所建議檔次中高檔中檔中高檔主要業(yè)態(tài)購(gòu)物、娛樂(lè)餐飲、休閑娛樂(lè)綜合性健身、康體場(chǎng)所城市會(huì)所(25,000M2,6F)商業(yè)分析框架純商業(yè)購(gòu)物中心商業(yè)街城市會(huì)所江南摩爾片區(qū)運(yùn)河新區(qū)新塍塘本項(xiàng)目秀洲工業(yè)園秀洲生態(tài)園至市區(qū)乍嘉蘇高速北郊河3km5km1.5km根據(jù)前一階段的分析，本項(xiàng)目商業(yè)輻射圈及輻射人口規(guī)模調(diào)整如下：高速河流商圈范圍人口數(shù)(2013年)一級(jí)商圈本項(xiàng)目周邊半徑1.5公里范圍內(nèi)，以乍嘉蘇高速和北郊區(qū)河?xùn)|西為界限，主要輻射范圍包含秀洲工業(yè)園區(qū)辦公部分和未來(lái)周邊的住宅小

7、區(qū)。50,000(居住人口)15,000(商務(wù)人口)二級(jí)商圈本項(xiàng)目周邊半徑3公里范圍內(nèi)，包含江南摩爾片區(qū)和秀洲工業(yè)園廠區(qū)部分。100,000三級(jí)商圈本項(xiàng)目周邊5公里范圍內(nèi)200,000項(xiàng)目商圈界定特色購(gòu)物中心建議理由：購(gòu)物中心輻射范圍較廣，有利于先期提升商業(yè)形象，同時(shí)考慮業(yè)態(tài)上能與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目江南摩爾錯(cuò)開(kāi)經(jīng)營(yíng)。購(gòu)物中心的建成將有助于提升嘉興新區(qū)的商業(yè)水平，同時(shí)使該地區(qū)成為新區(qū)的商業(yè)中心。主題商業(yè)街建議理由：嘉興目前還很缺乏規(guī)劃合理、富有特色的主題商業(yè)街。特色主題商業(yè)街有較強(qiáng)吸引人流、聚集人氣的作用。兩者業(yè)態(tài)上互補(bǔ)，產(chǎn)生較強(qiáng)的商業(yè)集聚效應(yīng)，凸顯商業(yè)潛力商業(yè)業(yè)態(tài)建議本項(xiàng)目主要輻射周邊1.5公里內(nèi)的

8、人口，在滿足周邊人口商業(yè)需求的同時(shí)，建立自身特色，以吸引遠(yuǎn)程距離人口的消費(fèi)，因此建議本項(xiàng)目商業(yè)可發(fā)展的商業(yè)業(yè)態(tài)為如下兩類(lèi)：分析框架純商業(yè)購(gòu)物中心商業(yè)街城市會(huì)所購(gòu)物中心客群定位本區(qū)域中高收入居民消費(fèi)嘉興市中高收入人群商務(wù)人士時(shí)尚人士園區(qū)商務(wù)人士：本項(xiàng)目周邊辦公樓建成后，將吸引很大一部分商務(wù)消費(fèi)人群，這些人群具有一定的消費(fèi)能力，將成為項(xiàng)目客群的重要支撐。本區(qū)域中高收入居民消費(fèi)者：是區(qū)域的重要支撐客群，也是穩(wěn)定的客源，其主要來(lái)源于周邊住宅區(qū)。全市中高收入人群：是本項(xiàng)目目的性休閑商業(yè)的重要目標(biāo)客群，注重生活品質(zhì)、擁有崇尚生態(tài)和自然的心態(tài)。時(shí)尚人士：本項(xiàng)目主要爭(zhēng)取客群，本項(xiàng)目各商業(yè)類(lèi)型設(shè)置。時(shí)尚個(gè)性潮流

9、 園區(qū)商務(wù)人士+本區(qū)域居民消費(fèi)者=主力客群全市中高收入人群+時(shí)尚人士=拓展客群本項(xiàng)目一級(jí)輻射圈位于秀洲工業(yè)園區(qū)內(nèi)，將是購(gòu)物中心的主力客群，我行對(duì)一級(jí)輻射圈的主力消費(fèi)人口按類(lèi)型進(jìn)一步細(xì)分，可劃分為園區(qū)商務(wù)人士和本地中高收入居民消費(fèi)者兩類(lèi)，同時(shí)結(jié)合二三級(jí)輻射商圈消費(fèi)者情況，得出本項(xiàng)目購(gòu)物中心客群的具體定位。產(chǎn)品定位于中高檔，通過(guò)一些大型知名主力商家的布置，來(lái)體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次。同時(shí)設(shè)置一些特色購(gòu)物，如玩具反斗城等，增加項(xiàng)目吸引力。購(gòu)物中心布局建議購(gòu)物*商家面積按商家訪談意向及案例對(duì)比建議，具體視招商情況而定。業(yè)態(tài)類(lèi)型單店面積家數(shù)樓層總面積服飾類(lèi)150及以上101-2F4,000 100及以上202-3

10、F5,000 50302-3F3,500 零售類(lèi)50202-3F2,000 珠寶配飾50及以上101F1,000 化妝品50及以上201F1,500 特色購(gòu)物100013F1,000 合計(jì)111/18,000 購(gòu)物中心布局建議購(gòu)物中心布局建議餐飲*商家面積按商家訪談意向及案例對(duì)比建議，具體視招商情況而定。餐飲建議在購(gòu)物中心設(shè)置幾家大型主力餐飲，既可以滿足新區(qū)未來(lái)入住企業(yè)餐飲宴會(huì)需求，同時(shí)良好的風(fēng)景、獨(dú)特的餐廳布局將使得這些主力餐飲店成為新區(qū)餐飲消費(fèi)的代表區(qū)域。中型主力餐飲能夠滿足商務(wù)人群和時(shí)尚人士聚會(huì)、休閑需求，結(jié)合沿河的特色休閑區(qū)域，也將是周邊社區(qū)居民平時(shí)休憩聚會(huì)的首選。沿河一帶可設(shè)立露天咖

11、啡座、休閑餐廳等特色河濱休閑餐飲，展示濃郁的現(xiàn)代都市色彩。業(yè)態(tài)類(lèi)型單店面積家數(shù)樓層總面積大型主力餐飲2000及以上335F6,000 中型主力餐飲300及以上81-2F4,000 合計(jì)/1110,000 購(gòu)物中心布局建議購(gòu)物中心布局建議休閑娛樂(lè)*商家面積按商家訪談意向及案例對(duì)比建議，具體視招商情況而定。購(gòu)物中心里面配置的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)建議設(shè)置為大型主力店，包括KTV、電影院等常規(guī)業(yè)態(tài)，滿足年輕人商業(yè)消費(fèi)需求。另外配置一些特色休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，諸如保齡球館和室內(nèi)溜冰場(chǎng)等，填補(bǔ)嘉興休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的空缺，同時(shí)也能夠滿足企業(yè)聚會(huì)、商務(wù)招待等需求。業(yè)態(tài)類(lèi)型單店面積家數(shù)樓層總面積電影院5,000 1 5F5,00

12、0 室內(nèi)溜冰場(chǎng)1,000 1 4F1,000 KTV3,0001 4F3,000 保齡球館3,000 1 3F3,000 合計(jì)4 /12,000 購(gòu)物中心布局建議購(gòu)物中心產(chǎn)品建議主題特色 購(gòu)物中心將不受特定主題限制，內(nèi)容跟隨潮流不斷更新，可以引進(jìn)最新、最貼近市場(chǎng)的娛樂(lè)餐飲業(yè)態(tài)，吸引品味潮流商店。特色建筑 沿河一面設(shè)計(jì)成階梯狀，增加景觀平臺(tái)?？梢源罅渴褂貌Ａ粔?，引入光線，營(yíng)造通透感及不夜城的氣勢(shì)，成為整個(gè)嘉興市商業(yè)的亮點(diǎn)。設(shè)置富有特色的中庭，豐富空間層次，提升消費(fèi)場(chǎng)所的空間質(zhì)量和檔次，亦可作為演藝場(chǎng)所和商品展示活動(dòng)的空間。購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)建議建議本項(xiàng)目購(gòu)物中心保持自主產(chǎn)權(quán)，便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理和招商，

13、也有利于吸引主力店入住，聚集人氣。項(xiàng)目首期上市，建議2011年。提供“無(wú)干擾式服務(wù)”，盡量為顧客創(chuàng)造一個(gè)輕松、舒適的購(gòu)物環(huán)境。特色經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心租售模式上市時(shí)間建議分析框架純商業(yè)購(gòu)物中心商業(yè)街城市會(huì)所秀 清 路中 山 西 路洪 興 西 路本商業(yè)街主要沿秀清路和洪興西路而建，建議洪興西路可設(shè)置成一封閉的商業(yè)步行街，沿街布置可休憩的座椅，同時(shí)增加一些建筑小品，如雕塑和噴泉，營(yíng)造特色休閑街的氛圍。主出入口在商業(yè)街的東段為沿河購(gòu)物中心的延伸區(qū)，主要突出購(gòu)物功能，以各種品牌專(zhuān)賣(mài)店為主。在商業(yè)街的中段是休閑和部分購(gòu)物功能的復(fù)合區(qū)。商業(yè)街西段以特色餐飲和風(fēng)情休閑娛樂(lè)功能為主。商業(yè)街按主題品牌購(gòu)物、特色餐飲和風(fēng)

14、情休閑三個(gè)功能區(qū)塊，在各個(gè)功能區(qū)塊里建議穿叉設(shè)置便利店、花店、美發(fā)店、戶(hù)外休閑等生活配套。商業(yè)街功能布局建議品牌購(gòu)物特色餐飲風(fēng)情休閑在商業(yè)步行街道內(nèi)可設(shè)置花車(chē)，提供紀(jì)念品、飲料等便利服務(wù)，既可為步行街增添景色，也可豐富業(yè)態(tài)。NESW東段中段西段業(yè)態(tài)編號(hào) 功能區(qū)塊建議面積主力店家數(shù)購(gòu)物專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)4,0001專(zhuān)賣(mài)店5,00015-20特色購(gòu)物3,00020-30大型超市10,0001運(yùn)動(dòng)商品城2,0001合計(jì)24,000商業(yè)街布局建議購(gòu)物建議商業(yè)街內(nèi)設(shè)置一專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)，提供電器、數(shù)碼產(chǎn)品等與生活相關(guān)產(chǎn)品的集中購(gòu)物點(diǎn)，可設(shè)置于秀清路一側(cè)，交通相對(duì)便利。結(jié)合本項(xiàng)目城市會(huì)所的定位，可建立一運(yùn)動(dòng)商品城，建議布置

15、于專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)附近，靠近城市會(huì)所，提供專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材的專(zhuān)賣(mài)。專(zhuān)賣(mài)店可包含時(shí)尚服飾、皮具、鐘表眼鏡、玉器等業(yè)態(tài)組合，可設(shè)置于步行街中段。特色購(gòu)物可以包含一些手工藝術(shù)品專(zhuān)賣(mài)，成人益智用品、寵物用具專(zhuān)賣(mài)等。秀 清 路中 山 西 路洪 興 西 路14523NESW商業(yè)街功能布局建議業(yè)態(tài)編號(hào) 功能區(qū)塊建議面積主力店家數(shù)休閑娛樂(lè)少兒休閑娛樂(lè)天地10,0001文化教育區(qū)10,0002時(shí)尚吧座區(qū)10,00015合計(jì)30,000時(shí)尚吧座街區(qū)不僅包含酒吧、慢搖吧、迪廳、演藝吧等，還設(shè)置些網(wǎng)絡(luò)休閑吧、咖啡吧等，是居民休憩放松的首選場(chǎng)所。在主出入口附近設(shè)置一休閑娛樂(lè)中心，可引入目前興起的少兒社會(huì)體驗(yàn)中心等體驗(yàn)項(xiàng)目

16、，吸引家庭消費(fèi)，擴(kuò)大輻射力。文化教育區(qū)包含有大型書(shū)城、教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等設(shè)施，有助于提升整個(gè)項(xiàng)目的文化檔次，而且也能跟少兒休閑娛樂(lè)中心形成良好互動(dòng)。商業(yè)街布局建議休閑娛樂(lè)中 山 西 路洪 興 西 路NESW1332商業(yè)街功能布局建議商業(yè)街產(chǎn)品建議兒童休驗(yàn)中心產(chǎn)品建議世界上最早的兒童社會(huì)體驗(yàn)主題公園于1999年誕生于墨西哥。國(guó)內(nèi)首家少兒體驗(yàn)館Do都城已在杭州開(kāi)業(yè)，建筑面積達(dá)1萬(wàn)平米 。嘉興有很好的教育傳統(tǒng)存在，目前少兒教育已經(jīng)在嘉興得到越來(lái)越大的重視。城內(nèi)所有建筑、設(shè)施都是迷你版，擁有100多種虛擬職業(yè)，供412歲兒童游戲。最大的特色在于讓孩子們?cè)谝粋€(gè)安全互動(dòng)的環(huán)境里嘗試各種工作，體驗(yàn)真實(shí)的社會(huì)活動(dòng)

17、 ，很受小孩子歡迎。商業(yè)街產(chǎn)品建議特色建筑 整條商業(yè)街建議采取統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，同時(shí)與購(gòu)物中心的建筑風(fēng)格相呼應(yīng)，建議可采取時(shí)尚風(fēng)格的建筑。洪興西路步行街兩側(cè)考慮采取連廊、天橋等進(jìn)行連接，使各個(gè)區(qū)塊連成一體。商業(yè)街長(zhǎng)度、開(kāi)間、進(jìn)深 洪興西路步行街長(zhǎng)度為340米，沿秀清路部分全長(zhǎng)近300米。根據(jù)經(jīng)營(yíng)者的需求，開(kāi)間和進(jìn)深要有合適的比例，一般在1：31：2之間，層高不低于4.5米，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)層數(shù)在23層。洪興西路西側(cè)地塊寬度為近94米，可考慮設(shè)置開(kāi)放式廣場(chǎng)+內(nèi)街的形式。洪 興 西 路秀 清 路340M200M94M45M小廣場(chǎng)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)建議特色經(jīng)營(yíng) 可考慮聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，為入駐商戶(hù)提供富有專(zhuān)

18、業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理，以”促進(jìn)商家經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)零售潛能“的管理宗旨，與商家聯(lián)手打造令人流連的消費(fèi)環(huán)境。項(xiàng)目首期上市，建議2011年。租售建議 建議本項(xiàng)目商業(yè)街至少自持50%以上的產(chǎn)權(quán)，可考慮分割出售部分物業(yè)，一定的自有產(chǎn)權(quán)方便于主力店的招商，諸如大型超市、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)等，使這些主力店能長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。部分餐飲和專(zhuān)賣(mài)店等可考慮分割出售，獲得短期的資金收益。但整體為統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。主力商店經(jīng)營(yíng)者訪談總結(jié)1主力店商家購(gòu)物類(lèi)餐飲類(lèi)休閑娛樂(lè)通過(guò)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者訪談分析，商家對(duì)商業(yè)輻射人口最為注重。在主力店招商中，當(dāng)輻射人口與其要求仍稍有距離時(shí)，建議通過(guò)優(yōu)惠條件吸引其進(jìn)駐。餐飲商家經(jīng)營(yíng)者（諸如一茶一坐和KFC等），對(duì)本項(xiàng)

19、目意向度較高，建議先期吸引知名餐飲機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，通過(guò)知名品牌的效應(yīng)，帶動(dòng)其他對(duì)新區(qū)抗性較強(qiáng)的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)商家進(jìn)駐。主力店類(lèi)型訪談對(duì)象選址要求商業(yè)形態(tài)偏好建筑形態(tài)偏好對(duì)本項(xiàng)目要求可考慮優(yōu)惠政策百貨類(lèi)商家銀泰百貨、太平洋百貨等成熟商圈，商業(yè)主干道附近，停車(chē)位要求高區(qū)域型的MALL或單體建筑凈高在4米以上，單層面積要大意向度較低政府招商、開(kāi)發(fā)商入股形式超市賣(mài)場(chǎng)類(lèi)商家好又多，屈臣氏、蘇寧等成熟商圈停車(chē)位要求較高商場(chǎng)底層或沿街單體建筑單層面積要求在4000平米以上，沿街面長(zhǎng)度在20-30米為佳有一定進(jìn)駐意向租金優(yōu)惠普通購(gòu)物類(lèi)商家寶島眼鏡、話機(jī)世界、麗嬰坊等成熟商圈商業(yè)街單獨(dú)門(mén)店或商場(chǎng)均可面積在500平米左

20、右，普通商業(yè)格局即可有一定進(jìn)駐意向租金優(yōu)惠餐飲類(lèi)商家Starbucks、棒約翰、一茶一坐等成熟商圈或新興商圈商業(yè)街單獨(dú)門(mén)店或商場(chǎng)頂樓均可面積在300-500平米之間，滿足餐飲商家需求進(jìn)駐意向較大租金優(yōu)惠休閑娛樂(lè)類(lèi)商家銀樂(lè)迪、反斗城、電影院等成熟商圈商業(yè)街單獨(dú)門(mén)店或商場(chǎng)頂樓均可層高和單層面積都有特殊要求進(jìn)駐意向較大租金優(yōu)惠主力商業(yè)經(jīng)營(yíng)者訪談總結(jié)2訪談對(duì)象選取依據(jù)：根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)可能布局的商業(yè)業(yè)態(tài)，選取部分主力店，同時(shí)與周邊現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行錯(cuò)位，防止同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。兒童主題樂(lè)園案例1借鑒：東京KidzaniaKidZania（克薩尼亞）最早是1999年在墨西哥開(kāi)業(yè)的職場(chǎng)體驗(yàn)兒童公園。兒童職業(yè)體驗(yàn)城

21、Kidzania被列為日本2007年最受歡迎商品第四名，在墨西哥、印度尼西亞等地也都掀起熱潮，美國(guó)則有Wannado City，韓國(guó)為HAJA，臺(tái)灣則由中興保全集團(tuán)自創(chuàng)BabyBoss（臺(tái)北京華城）品牌設(shè)計(jì)、營(yíng)運(yùn)。區(qū)位東京豐洲地區(qū)的Lalaport商場(chǎng)主題定位兒童為主角的兒童天地特點(diǎn)職業(yè)體驗(yàn)總建筑面積6,000平方米店鋪及角色56家店鋪、80多種職業(yè)目標(biāo)客戶(hù)2-15歲營(yíng)業(yè)方式預(yù)約制營(yíng)業(yè)時(shí)間10：00-15：00&16：00-21：00開(kāi)業(yè)時(shí)間2006.10東京Kidzania場(chǎng)內(nèi)設(shè)置很多建筑為實(shí)際生活中的真實(shí)品牌運(yùn)營(yíng)商整個(gè)設(shè)施都是在室內(nèi)整個(gè)環(huán)境假設(shè)成晚上場(chǎng)內(nèi)建筑大小為實(shí)際建筑的2/3東京Kid

22、zania游戲規(guī)則Phase 1Phase 2Phase 3取地圖進(jìn)入“機(jī)場(chǎng)”辦理入園手續(xù)，并到銀行換取專(zhuān)用貨幣Kidozo在園內(nèi)商店消費(fèi)或者打工Phase 4職業(yè)體驗(yàn)結(jié)束，雇主發(fā)放薪水Phase 5薪水存銀行，用時(shí)ATM領(lǐng)取Phase 3或結(jié)束年齡段票價(jià)（日元）2-3歲1,575 4-15歲3,150 16歲以上2,100 東京Kidzania營(yíng)銷(xiāo)操作社會(huì)親子化的現(xiàn)象，每個(gè)家長(zhǎng)都希望自己的孩子成為頂尖的人才，從小就去開(kāi)發(fā)小孩的潛能，Kidzania就滿足了這樣的需求，開(kāi)創(chuàng)了室內(nèi)體驗(yàn)式的娛樂(lè)新模式，對(duì)傳統(tǒng)戶(hù)外游樂(lè)園的型式也形成挑戰(zhàn) 。由于參與人員過(guò)多，實(shí)行了預(yù)約制，充分吊足了消費(fèi)者的需求。實(shí)行

23、上下半場(chǎng)，每場(chǎng)5小時(shí)，而每次參與的角色扮演相對(duì)有限，增加參與者的重復(fù)造訪。園區(qū)通用特殊貨幣Kidozo，每次結(jié)束后存入園區(qū)內(nèi)銀行，為參與者下次來(lái)園消費(fèi)埋下伏筆。大人不能進(jìn)入設(shè)施內(nèi)參與操作，只能通過(guò)監(jiān)視器觀看或者各設(shè)施的玻璃窗觀看，在閑暇之余可以去樓下的商場(chǎng)消費(fèi)，增加了商場(chǎng)的收入。商場(chǎng)內(nèi)靠近Kidzania區(qū)域設(shè)置了童裝及餐飲，其營(yíng)業(yè)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同區(qū)域的其他商場(chǎng)?，F(xiàn)實(shí)生活中的知名品牌接受Kidzania的體驗(yàn)?zāi)Ｊ?，將其品牌引入到園區(qū)進(jìn)行體驗(yàn)，擴(kuò)大了其品牌的知名度，尤其使得參與的兒童從小就有了認(rèn)識(shí)，開(kāi)創(chuàng)了另一個(gè)品牌營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)場(chǎng)，同時(shí)也提升了Kidzania的影響度，促進(jìn)了雙贏。案例總結(jié)： 國(guó)內(nèi)首家少兒

24、社會(huì)體驗(yàn)館 杭州青少年校外教育基地建筑面積：近10,000平方米樓層：地上1-2層營(yíng)業(yè)時(shí)間：周一周二閉館，周三周五面向團(tuán)體開(kāi)放，周六周日對(duì)非團(tuán)體體驗(yàn)者開(kāi)放。票價(jià)：11月份正式開(kāi)始收費(fèi)，每人次兒童120元，憑市民卡可享受半價(jià)優(yōu)惠。限制人數(shù)：每天控制人流量在1000人次以?xún)?nèi)。杭州Do都城介紹杭州Do都城從今天10月份開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，供市民免費(fèi)游玩一個(gè)月，這種少兒體驗(yàn)式活動(dòng)中心雖然是首次出現(xiàn)，但是在市民中反響較好。10月共有2萬(wàn)人次兒童進(jìn)場(chǎng)游玩，7萬(wàn)人次進(jìn)場(chǎng)參觀。由于Do都城同時(shí)是杭州青少年校外教育基地，學(xué)校團(tuán)體組織學(xué)生游玩的比例占了40%。目前，Do都城主要以杭州當(dāng)?shù)厥忻駷橹饕蛻?hù)群，但仍有部分來(lái)杭游

25、玩的游客來(lái)Do都城體驗(yàn)。角色扮演，體驗(yàn)式教育，讓孩子體驗(yàn)真實(shí)的社會(huì)生活兒童主題樂(lè)園案例2借鑒：杭州Do都城分析框架純商業(yè)購(gòu)物中心商業(yè)街城市會(huì)所嘉興城市居民家庭人均消費(fèi)支出（按水平分組，2005年）收入越高的人群，對(duì)于衣、食、住等基本生活消費(fèi)的比例越小，對(duì)娛樂(lè)教育、文化方面的支出的比例越大。收入的增長(zhǎng)帶來(lái)消費(fèi)的多元化及對(duì)生活質(zhì)量尤其是文化休閑娛樂(lè)的追求。嘉興市人均文化休閑娛樂(lè)支出嘉興文體娛樂(lè)市場(chǎng)情況近年嘉興全市平均文化休閑娛樂(lè)支出和中等收入水平居民文化休閑娛樂(lè)支出均處于上漲趨勢(shì)，而全市平均水平均要高于中等收入水平。消費(fèi)需求的升級(jí)成為較為普遍的現(xiàn)象元城市人均收入達(dá)到一定程度，并擁有一部分高收入階層

26、，已經(jīng)位于馬斯洛需求理論的塔尖；整體城市定位朝向宜居、健康發(fā)展。消費(fèi)者健身意識(shí)的增強(qiáng)，對(duì)自身身體健康的關(guān)注度提高。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目要少。嘉興人均收入位于浙江省前列，僅次于杭州、寧波和溫州，個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)者較多，多擁有一定的收入，同時(shí)由于城市高檔消費(fèi)場(chǎng)所的一個(gè)缺乏，娛樂(lè)形式單一。嘉興目前正逐步打造一個(gè)宜居城市，致力于成為長(zhǎng)三角地區(qū)的宜居特色城市。由于近幾年健身行業(yè)的興起，消費(fèi)者健身理念得到提升。目前嘉興市場(chǎng)尚未有相同產(chǎn)品規(guī)劃和出現(xiàn)。城市會(huì)所發(fā)展所必須具備的幾個(gè)必備要素：嘉興現(xiàn)狀：嘉興目前市區(qū)人口有近80萬(wàn)，作為一個(gè)個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，擁有很大一部分中高收入（年收入5萬(wàn)以上）的消費(fèi)群體，預(yù)計(jì)收

27、入比例在15%左右，這部分人群的消費(fèi)潛力還有待發(fā)掘。嘉興目前市場(chǎng)上健身、休閑場(chǎng)所，或是部分高檔住宅社區(qū)的配套會(huì)所多較為零散，體量相對(duì)較小，缺乏一個(gè)綜合性、一體化的休閑會(huì)所，為本項(xiàng)目提供發(fā)展空間。城市會(huì)所發(fā)展要素目前國(guó)內(nèi)此類(lèi)集健身、康體、療養(yǎng)于一體的項(xiàng)目并不是很多，以一兆韋德的城市會(huì)所理念最為接近。目前在一線二線城市均有布局，以下項(xiàng)目供參考：名稱(chēng)所在城市體量（平方米）包含項(xiàng)目業(yè)主/經(jīng)營(yíng)者一兆韋德黃浦城市會(huì)所上海20,000健身、護(hù)膚美容、桑拿、游泳館、各種球類(lèi)運(yùn)動(dòng)、室內(nèi)高爾夫等一兆韋德健身一兆韋德啟東城市會(huì)所江蘇啟東30,000健身、護(hù)膚美容、桑拿、SPA按摩、游泳館、各種球類(lèi)運(yùn)動(dòng)、室外高爾夫、

28、商務(wù)會(huì)議中心等一兆韋德健身深圳麒麟健康城會(huì)所深圳10,000SPA水療、美容、足道保健、棋牌、KTV、健身等深圳市前海股份有限公司昆山蝶湖灣會(huì)所 江蘇昆山13,000游泳池、桑拿SPA、健身房、球類(lèi)運(yùn)動(dòng)、攀巖、舞蹈室世茂房產(chǎn)和威爾士健身集團(tuán)諾寶中心康體會(huì)所 上海20,000游泳、各式球類(lèi)運(yùn)動(dòng)、桑拿、網(wǎng)吧等隸屬于殘聯(lián)健身、康體、美容一體化的會(huì)所當(dāng)前多分布于一線城市，在二線城市的布局和擴(kuò)展將是一個(gè)必然的趨勢(shì)。此類(lèi)會(huì)所目前在二線城市布局，多與政府的優(yōu)惠政策有關(guān)。如一兆韋德啟東城市會(huì)所目前是啟東市的國(guó)民體質(zhì)測(cè)試中心，建議本項(xiàng)目可考慮與政府合作，以提升項(xiàng)目先期打造成功的保證率。類(lèi)似項(xiàng)目情況城市會(huì)所需求調(diào)

29、研根據(jù)項(xiàng)目界定的消費(fèi)客群，主要為嘉興市中高檔收入人群，我行在嘉興進(jìn)行了需求調(diào)研，具體了解這部分人群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好、以及對(duì)本項(xiàng)目的意向。消費(fèi)者調(diào)研選擇經(jīng)常去康體類(lèi)休閑場(chǎng)所消費(fèi)的占了23%，偶爾光顧的占了46%。單次消費(fèi)金額集中在100-200的最多，占了63%；每月消費(fèi)次數(shù)1-3次的最多，占了44%。目前辦理年卡的消費(fèi)者中，因?yàn)閱挝?、客?hù)、親朋贈(zèng)送而擁有的占了40%的比例，給自己辦理年卡和給家人辦理的分別占了12%和25%。在年卡價(jià)位的承受力方面，33%的被訪者表示能承受10002000的價(jià)位，31%表示可以承受20003000之間，承受力與杭州等省會(huì)城市相近。近40%的被訪者希望去此類(lèi)場(chǎng)

30、所放松心情和鍛煉身體。有35%的被訪者明確表示對(duì)本項(xiàng)目較有興趣，46%的被訪者表示會(huì)視項(xiàng)目具體情況而定是否消費(fèi)。經(jīng)營(yíng)者調(diào)研作為健身類(lèi)經(jīng)營(yíng)管理公司，對(duì)租金的承受力相對(duì)較低，選址除了租金因素以外，希望能位于商業(yè)中心區(qū)和高檔住宅小區(qū)。一兆韋德：目前有較強(qiáng)的對(duì)快擴(kuò)展意向，城市會(huì)所目前在一線城市已經(jīng)有布局安排。目前正抓緊在二線城市的戰(zhàn)略布局，多與政府合作，爭(zhēng)取優(yōu)惠政策。對(duì)于本項(xiàng)目會(huì)所經(jīng)營(yíng)，一兆韋德管理公司表示會(huì)視項(xiàng)目具體情況和政策而定城市會(huì)所體量建議目標(biāo)人口意向消費(fèi)度單次消費(fèi)額（元/次/人）每月消費(fèi)次數(shù)（次/月）日地效（元/平方米/天）建議面積120,00030%1801.81525,920本項(xiàng)目城市會(huì)

31、所體量建議根據(jù)目標(biāo)人群的消費(fèi)力和消費(fèi)頻次，初步預(yù)測(cè)本項(xiàng)目發(fā)展城市會(huì)所的體量可以在25,00030,000之間。本項(xiàng)目發(fā)展城市會(huì)所體量建議取下限值：25,000平方米，同時(shí)選址于商務(wù)區(qū)附近，交通便利之處。(1)目標(biāo)人口=根據(jù)嘉興全市人口數(shù)（80萬(wàn)）*收入中上階層比例（15%）；(2)意向消費(fèi)度/單次消費(fèi)額/每月消費(fèi)次數(shù)：根據(jù)消費(fèi)者問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析；(3)日地效：參考相似項(xiàng)目。城市會(huì)所定位城市會(huì)所秀 清 港洪 賢 路水岸商業(yè)廣場(chǎng)秀 清 路秀 園 路 本項(xiàng)目主題定位城市的名片，集健身、康體、美容SPA、療養(yǎng)于一體，是整個(gè)嘉興市休憩、放松、交友的首選之地整個(gè)嘉興市具有穩(wěn)定收入人群擁有健康生活觀念人士具

32、有定期健身、康體、美容習(xí)慣的人士企業(yè)商務(wù)消費(fèi)本項(xiàng)目目標(biāo)客群建議業(yè)態(tài)組合：類(lèi)型具體項(xiàng)目健身類(lèi)游泳館、器械健身、體操類(lèi)、瑜伽球類(lèi)運(yùn)動(dòng)模擬高爾夫、室外網(wǎng)球、室內(nèi)籃球、羽毛球、乒乓球、壁球康體足浴、桑拿美容護(hù)膚、SPA、瘦身中心配套咖啡吧、茶吧游泳池室內(nèi)籃球場(chǎng)器械區(qū)城市會(huì)所業(yè)態(tài)建議室外小型高爾夫推桿場(chǎng)室外休息區(qū)城市會(huì)所產(chǎn)品建議F6康體健身F6F5康體美容護(hù)膚F5F4健身美容護(hù)膚F4F3室外網(wǎng)球場(chǎng)球類(lèi)運(yùn)動(dòng)F3F2泳池健身康體F2F1大堂、咖啡吧、茶吧F1B1B18M8M8M8M8M8M5000M25000M25000M24000M23000M23000M2根據(jù)需求預(yù)測(cè)，以及城市會(huì)所輻射的較大范圍，我行建

33、議本項(xiàng)目整體體量可在25,000平方米左右。根據(jù)借鑒案例，以及消費(fèi)者實(shí)際需求偏好，我行得出會(huì)所各樓層的基本布局。建議在底層設(shè)置一些會(huì)所的配套，包括咖啡吧和休閑茶吧，為運(yùn)動(dòng)后的消費(fèi)者提供一個(gè)放松休息的場(chǎng)所。在會(huì)所1-2層設(shè)施一大型游泳池，將很大程度吸引消費(fèi)者。層高單層面積主題特色 嘉興城市名片，休閑放松的天堂。特色經(jīng)營(yíng) 聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司管理，采取會(huì)員制，吸引會(huì)員。 設(shè)立VIP專(zhuān)區(qū)，提升會(huì)所檔次。 特色建筑 建立地標(biāo)性的建筑，風(fēng)格鮮明，打造區(qū)域知名度。 靠近湖濱的地區(qū)，建議設(shè)置部分沿河綠地，打造室外休閑區(qū)域 城市會(huì)所產(chǎn)品建議室內(nèi)籃球場(chǎng)上市時(shí)間：項(xiàng)目首期上市，建議2011年。租售建議 介于城市會(huì)

34、所的定位和在整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃中的地位，建議保有自主產(chǎn)權(quán)。 健身類(lèi)產(chǎn)業(yè)多對(duì)租金承受力較低，可考慮低租金引進(jìn)，同時(shí)參與會(huì)所利潤(rùn)分成。城市會(huì)所酒店配套整體定位嘉興的城市名片休憩、放松、交友的平臺(tái)為高星級(jí)酒店的休閑配套服務(wù)功能特征綜合性的健身、康體、美容、療養(yǎng)場(chǎng)所，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)通常設(shè)施有限，且私密性強(qiáng)客群特征嘉興市擁有穩(wěn)定收入的中高檔消費(fèi)者客群穩(wěn)定商務(wù)客群的高檔消費(fèi)者客群不穩(wěn)定輻射范圍較廣，整個(gè)嘉興市區(qū)域知名的酒店，輻射有限城市會(huì)所VS酒店配套如上述分析，本項(xiàng)目的城市會(huì)所和星級(jí)酒店配套無(wú)論在功能定位，還是服務(wù)客群方面，都有區(qū)別，將不會(huì)產(chǎn)生沖突；城市會(huì)所將打造成為本項(xiàng)目的特色項(xiàng)目，以綜合的休閑康體業(yè)態(tài)來(lái)吸引嘉興

35、城東較為密集的城市中心人口，甚至周邊更遠(yuǎn)范圍的消費(fèi)者。 1#地塊功能布局及物業(yè)定位 2#地塊功能布局及物業(yè)定位 3#地塊功能布局及物業(yè)定位1.商業(yè)2.酒店3.辦公4.住宅第二階段分析框架5.酒店公寓 整體開(kāi)發(fā)策略建議酒店分析框架本項(xiàng)目發(fā)展2個(gè)酒店高星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店傳統(tǒng)型酒店主題型酒店OR兩方案比較國(guó)際酒店經(jīng)營(yíng)者訪談總結(jié)國(guó)際酒店管理公司選址基本條件本項(xiàng)目意向本項(xiàng)目定位園林酒店的看法其他看法及建議香格里拉一、二線城市或重要旅游城市無(wú)-可以發(fā)展-萬(wàn)豪一、二線城市中心地帶，商務(wù)氛圍成熟無(wú)-希爾頓一、二線城市中心無(wú)-凱悅國(guó)際化城市或省會(huì)城市，二線城市CBD無(wú)-平均房?jī)r(jià)在1019人民幣才會(huì)考慮進(jìn)入當(dāng)?shù)厥?/p>

36、場(chǎng)四季一線城市無(wú)-雅高一、二線城市無(wú)-可以發(fā)展至少200間以上豪生二、三線城市及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)城市有可考慮五星級(jí)豪生品牌可以發(fā)展房間數(shù)300-350間為宜，套內(nèi)面積40平米以上喜達(dá)屋二、三線城市以上有可考慮四星級(jí)Aloft或Four Points by Sheraton可以發(fā)展客房數(shù)至少250-300間洲際二、三線城市以上有可考慮四星級(jí)Holiday Inn或五星級(jí)Crown Plaza不會(huì)考慮-卡爾森二、三線城市以上或者度假型城市有可考慮四星級(jí)的麗亭可以發(fā)展麗晶至少200美金以上，麗亭的定位在100美金以上本項(xiàng)目星級(jí)酒店建議為：準(zhǔn)五星，由于嘉興國(guó)際酒店管理品牌尚為空白，建議可考慮豪生、喜達(dá)屋、洲

37、際以及卡爾森集團(tuán)下的相關(guān)品牌。酒店類(lèi)型定位類(lèi)型主要滿足條件本項(xiàng)目適應(yīng)性自然風(fēng)光型多位于自然風(fēng)景優(yōu)美的郊區(qū)/風(fēng)景區(qū)地域歷史文化型城市建筑擁有深厚地域歷史文化底蘊(yùn)名人文化型城市歷史名人眾多，文化交流活動(dòng)頻繁藝術(shù)特色型城市的藝術(shù)氛圍濃厚類(lèi)型主要滿足條件本項(xiàng)目適應(yīng)性高級(jí)商務(wù)型位于商務(wù)核心區(qū)會(huì)議宴會(huì)型周邊會(huì)展活動(dòng)眾多旅游度假型位于國(guó)內(nèi)著名度假區(qū)高星級(jí)酒店類(lèi)型定位傳統(tǒng)型主題型綜合地塊條件，適合本項(xiàng)目高星級(jí)酒店的類(lèi)型為：傳統(tǒng)高級(jí)商務(wù)型 OR 主題地域歷史文化型，下文我行將給出兩個(gè)星級(jí)酒店方案供參考適合不適合嘉興現(xiàn)有準(zhǔn)5星酒店市場(chǎng)客戶(hù)分析入住酒店目的分析客戶(hù)類(lèi)型分析客戶(hù)來(lái)源分析嘉興當(dāng)?shù)氐臏?zhǔn)5星酒店以商務(wù)客為主

38、，約占總體的7成；由于嘉興周邊擁有南湖、南北湖、烏鎮(zhèn)及西塘等著名旅游景點(diǎn)，旅游度假客戶(hù)約占到2成。商務(wù)及度假客人中，基本以公司協(xié)議或者旅游團(tuán)的形式入住酒店，因此，知名企業(yè)及旅行社的團(tuán)體入住將成為本項(xiàng)目中酒店客戶(hù)的重要來(lái)源。通過(guò)訪談及調(diào)研得知，客戶(hù)的來(lái)源主要來(lái)自長(zhǎng)三角區(qū)域，而旅游客戶(hù)中更是以車(chē)程為5小時(shí)區(qū)域內(nèi)的溫州、臺(tái)州及江蘇區(qū)域?yàn)橹?，加?qiáng)與這些區(qū)域的客戶(hù)合作將是本項(xiàng)目的重點(diǎn)。商務(wù)客對(duì)本項(xiàng)目影響分析區(qū)域2013年企/事業(yè)單位數(shù)月均高星客房需求本項(xiàng)目意向日均本項(xiàng)目需求數(shù)需求比例秀州工業(yè)園廠區(qū)250 6 80%40 25%秀州商務(wù)辦公區(qū)500 8 80%107 67%市區(qū)中心/南湖區(qū)3,000 6.

39、5 2%13 8%中心城區(qū)南湖新區(qū)秀洲新區(qū)本項(xiàng)目秀州區(qū)商務(wù)辦公區(qū)秀州工業(yè)園廠區(qū)本項(xiàng)目商務(wù)客源主要來(lái)自未來(lái)的秀州商務(wù)辦公區(qū)，在此區(qū)域內(nèi)活動(dòng)的商務(wù)人士對(duì)于本項(xiàng)目的入住將占整個(gè)商務(wù)客的2/3。秀州工業(yè)園區(qū)由于有眾多的廠房，與此有商務(wù)往來(lái)的客戶(hù)將占到總體商務(wù)客的1/4。中心區(qū)及南湖區(qū)域有部分的商務(wù)客人將分流到本項(xiàng)目中。嘉興當(dāng)?shù)氐木频甑纳虅?wù)客占總體客戶(hù)的75%，因此針對(duì)本項(xiàng)目建成時(shí)周邊的工業(yè)園、辦公樓酒店需求分析，得出本項(xiàng)目商務(wù)客群的來(lái)源結(jié)構(gòu)，具體如下：旅游度假客對(duì)項(xiàng)目影響分析九龍山西塘南湖本項(xiàng)目烏鎮(zhèn)南北湖海寧潮景區(qū)區(qū)域距離本項(xiàng)目（KM）等級(jí)南湖嘉興84A南北湖海鹽584A西塘嘉善384A烏鎮(zhèn)桐鄉(xiāng)204

40、A海寧潮海寧454A九龍山平湖40-嘉興年接待旅游人次情況（萬(wàn)人次）嘉興市周邊的著名旅游景區(qū)以市區(qū)為中心，分布在周邊50分鐘車(chē)程內(nèi)，比較符合對(duì)本項(xiàng)目酒店的入住需求。嘉興近年來(lái)旅游市場(chǎng)發(fā)展迅速，預(yù)計(jì)至2013年游客接待人次數(shù)將達(dá)到3,400萬(wàn)人次，旅游對(duì)于酒店的需求將急劇增加。通過(guò)對(duì)旅行社的訪談得知，嘉興兩日或三日游的游客在嘉興市區(qū)的酒店入住1-2日，且這部分游客基本來(lái)自臺(tái)州、溫州及江蘇部分地區(qū)。旅行團(tuán)接受的協(xié)議價(jià)在400元左右，且其看中的主要因素是價(jià)格及入住環(huán)境，因此，抓住旅行社的團(tuán)體客戶(hù)將成為旅游客戶(hù)的主要關(guān)鍵。杭州蘇州上海90KM100KM94KM星級(jí)酒店目標(biāo)客戶(hù)定位目標(biāo)客戶(hù)定位建議客戶(hù)定

41、位分析本項(xiàng)目位于秀洲新區(qū)規(guī)劃的商務(wù)商業(yè)核心區(qū)域，2013年周邊未來(lái)?yè)碛?,000多辦公人口。園區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展，將使得區(qū)域內(nèi)商務(wù)活動(dòng)愈加頻繁，商務(wù)人士的層次愈加提升。嘉興周邊的景點(diǎn)及酒店自身的特色將會(huì)吸引部分的旅游度假客源。本項(xiàng)目未來(lái)的客戶(hù)來(lái)源參考案例情況根據(jù)案例分析及本項(xiàng)目潛在客戶(hù)分析，本項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)氛圍更為濃厚，具體客戶(hù)定位如下：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)將以商務(wù)人士為主，并兼顧部分旅游度假人士?？驮搭?lèi)型比例主要來(lái)源房?jī)r(jià)承受力商務(wù)20%秀州工業(yè)園廠區(qū)較高49%秀州區(qū)辦公區(qū)較高6%市區(qū)中心較高旅游度假20%溫州、臺(tái)州、江蘇等團(tuán)隊(duì)游客一般其他5%全國(guó)各地一般星級(jí)酒店位置及主入口建議洪賢

42、路秀園路中山西路洪興西路秀清路秀清港商務(wù)軸商業(yè)軸酒店1a洪高路至乍嘉蘇高速公路5分鐘傳統(tǒng)型主題型酒店1b綠地酒店主入口酒店主入口地塊周邊擁有綠地及水資源，適合建造主題型酒店位于主干道交界處，且周邊商業(yè)配套齊全，適合建造傳統(tǒng)型酒店本行將給出星級(jí)酒店的兩個(gè)發(fā)展方案，其布局建議分別如下：分析框架本項(xiàng)目發(fā)展2個(gè)酒店高星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店傳統(tǒng)型酒店主題型酒店OR兩方案比較傳統(tǒng)型星級(jí)酒店主題定位項(xiàng)目位于秀洲新區(qū)的商務(wù)商業(yè)核心區(qū)域，未來(lái)有望打造成秀州CBD，其良好的區(qū)位為整個(gè)項(xiàng)目的定位奠定了基礎(chǔ)尊貴顯示出本項(xiàng)目在自身檔次定位上的高標(biāo)準(zhǔn)性，同時(shí)也是目標(biāo)客戶(hù)的高層次性本項(xiàng)目位于秀洲工業(yè)園區(qū)附近，且周邊未來(lái)將有眾多

43、的寫(xiě)字樓，商務(wù)氛圍逐步濃厚，商務(wù)客將是本項(xiàng)目的主要客源秀洲CBD尊貴商務(wù)酒店1234嘉興市及周邊市區(qū)擁有一定的旅游資源，旅游度假的游客將成為本項(xiàng)目客源的組成部分傳統(tǒng)型星級(jí)酒店定位建議星級(jí)建議：準(zhǔn)5星本項(xiàng)目處于非中心城區(qū)，嘉興市的商務(wù)氛圍還不濃厚，缺乏高層次的商務(wù)人才。嘉興當(dāng)?shù)鼐频晷枨笳{(diào)研得知，商務(wù)人士的價(jià)格接受度以500-700元/天居多，比較符合準(zhǔn)五星的定位。酒店類(lèi)型：商務(wù)兼顧度假規(guī)模建議：3.5萬(wàn)平方米上市建議：2013年項(xiàng)目處在秀洲新區(qū)的商務(wù)商業(yè)核心，因此商務(wù)客將是其主要來(lái)源。已有的景點(diǎn)距離本項(xiàng)目項(xiàng)目在50分鐘內(nèi)的車(chē)程，并且一般的游客對(duì)房?jī)r(jià)的承受力低于高端商務(wù)客的水平，因此本酒店以商務(wù)為

44、主，度假為輔。秀洲新區(qū)的寫(xiě)字樓在2012-2014年左右進(jìn)入快速發(fā)展期，建議本項(xiàng)目在2013年上市。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目客房的面積在13,500平方米左右，推算本項(xiàng)目總體量為35,000平方米傳統(tǒng)型星級(jí)酒店客房面積建議嘉興市目前準(zhǔn)五星酒店標(biāo)準(zhǔn)間的面積相對(duì)較小，只有浙江南湖國(guó)際俱樂(lè)部的面積相對(duì)適中，在40平米左右，其市場(chǎng)表現(xiàn)良好。參考案例情況本項(xiàng)目建議標(biāo)準(zhǔn)間行政套房豪華套房4080120根據(jù)市場(chǎng)的供需情況及參考，標(biāo)準(zhǔn)間的面積應(yīng)以40為宜，行政套房及豪華套房的面積適當(dāng)增加。*指的是套內(nèi)面積，下同；標(biāo)準(zhǔn)間包括標(biāo)準(zhǔn)雙人間及單人間酒店名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)間*行政套房豪華套房世茂花園大酒店324262浙江南湖國(guó)際俱樂(lè)部4060

45、-80120嘉興博雅酒店308080-100單位：平方米單位：平方米傳統(tǒng)型星級(jí)酒店房型數(shù)量配比建議嘉興目前的準(zhǔn)五星酒店內(nèi)客房類(lèi)型的配比供需失衡，尤其是單人間及雙人間的比例與市場(chǎng)不符，應(yīng)該加以調(diào)整。蘇州地區(qū)的準(zhǔn)五星酒店相比嘉興發(fā)展比較成熟，其客房的配置可以作為參考。城市類(lèi)別標(biāo)準(zhǔn)雙人間標(biāo)準(zhǔn)單人間行政套房豪華套房嘉興供應(yīng)74%9%9%8%需求39%46%13%2%蘇州供應(yīng)23%48%25%4%參考區(qū)域供需情況本項(xiàng)目建議根據(jù)市場(chǎng)的供需情況及參考，單人間的比例大幅增加，行政套房的比例適當(dāng)增加，而標(biāo)準(zhǔn)雙人間及豪華套房的比例減小。由總客房面積1.35萬(wàn)平米及各客房比例及面積建議，推算總客房數(shù)為291間。標(biāo)準(zhǔn)

46、雙人間標(biāo)準(zhǔn)單人間行政套房豪華套房比例40%46%12%2%數(shù)量116 134 35 6 總計(jì)291 傳統(tǒng)型星級(jí)酒店配套設(shè)施配比建議嘉興準(zhǔn)五星酒店目前的客房數(shù)較少，其配套相對(duì)客房的比例相對(duì)較高。蘇州區(qū)域的準(zhǔn)五星酒店位于市中心的CBD區(qū)域范圍，客房數(shù)均較高，相對(duì)的配套比例較嘉興低。參考案例情況本項(xiàng)目建議由于本項(xiàng)目的客房面積較嘉興當(dāng)?shù)啬壳暗臏?zhǔn)五星酒店高出50%以上，結(jié)合本項(xiàng)目周邊的情況，建議餐飲、會(huì)議及休閑設(shè)施的比例分別為14、12及12。參考案例餐飲會(huì)議休閑世茂花園大酒店17.9 14.7 26.8 浙江南湖國(guó)際俱樂(lè)部24.1 13.5 14.5 嘉興博雅酒店22.1 17.9 14.3蘇州準(zhǔn)5星

47、平均11.28.311.1餐飲會(huì)議休閑本項(xiàng)目建議配套客房比例141212本項(xiàng)目建議使用面積189016201620單位：平方米，指每百平方米客房面積擁有的配套設(shè)施使用面積，下同單位：平方米傳統(tǒng)型酒店整體布局建議1F 大堂/酒吧/零售/酒店辦公2F 餐飲3F 會(huì)議4F 休閑健身22F 俱樂(lè)部/酒吧/觀光廳5-21F 客房2-3F 大堂挑空500平米露天游泳池及餐飲塔樓單層1400平米裙樓單層3200平米樓層功能層高（米）使用面積（平方米）建筑面積（平方米）建面比例22F俱樂(lè)部/酒吧/觀光廳6840 1,400 4%5-21F客房3.813,500 23,600 67%4F休閑健身6840 1,2

48、00 4%3F會(huì)議61,620 2,700 8%2F餐飲61,620 2,700 8%1F大堂/酒吧/零售/酒店辦公62,000 3,200 9%地上總計(jì)-9.520,420 35,000 100%B1F停車(chē)/配套5-6,000 -傳統(tǒng)型酒店以裙樓+塔樓的模式為主，裙樓部分以酒店配套為主，塔樓部分則為客房。傳統(tǒng)型酒店客房設(shè)施建議空調(diào)客房 步入式衣櫥 浴室內(nèi)電話 熱帶雨林式花灑 對(duì)講電話 DVD 播放機(jī) 數(shù)字電視 語(yǔ)音信箱保險(xiǎn)箱 可提供連通客房 衛(wèi)星頻道 嬰兒床 羽絨枕 羽絨被罩 高速上網(wǎng) 傳真機(jī)/復(fù)印機(jī)/打印機(jī) 傳統(tǒng)型酒店配套設(shè)施建議餐廳設(shè)施中餐廳、西餐廳、酒吧、咖啡吧會(huì)議設(shè)施宴會(huì)廳、中小會(huì)議

49、廳、會(huì)客廳、多功能廳休閑設(shè)施健身中心、SPA、理療室、桑拿房、室內(nèi)外泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、桌球房傳統(tǒng)型酒店服務(wù)建議24 小時(shí)禮賓服務(wù)24 小時(shí)安保服務(wù)24小時(shí)泊車(chē)服務(wù)24 小時(shí)前臺(tái)服務(wù)外匯兌換無(wú)線高速因特網(wǎng)接入干洗服務(wù)管家服務(wù) 自動(dòng)取款機(jī)行李寄存叫醒服務(wù)旅行服務(wù)打印、復(fù)印保險(xiǎn)柜服務(wù) 自行車(chē)出租 豪華轎車(chē)服務(wù)洗衣服務(wù)嬰兒看護(hù)服務(wù)小商品服務(wù)電腦服務(wù)星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)模式建議自營(yíng)所有權(quán)擁有全權(quán)委托特許經(jīng)營(yíng)出讓土地經(jīng)營(yíng)權(quán)擁有資金充裕度管理水平經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目匹配度大/多/強(qiáng)小/少/弱根據(jù)對(duì)于酒店管理模式與本項(xiàng)目匹配度的研究，建議本項(xiàng)目全權(quán)委托知名的國(guó)際酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理。分析框架本項(xiàng)目發(fā)展2個(gè)酒店高星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒

50、店傳統(tǒng)型酒店主題型酒店OR兩方案比較酒店名稱(chēng)南湖國(guó)際俱樂(lè)部羅星閣賓館九龍山威斯汀度假酒店所在區(qū)域嘉興嘉善平湖星級(jí)準(zhǔn)5星準(zhǔn)5星5星房間數(shù)83231330距離本項(xiàng)目距離（KM）82740建筑風(fēng)格江南園林式園林式歐式主題定位商務(wù)度假商務(wù)會(huì)議、旅游休閑商務(wù)、度假、婚禮慶典平均房?jī)r(jià)（RMB）566430-平均入住率80%70%-開(kāi)業(yè)年份200520052009項(xiàng)目周邊主題酒店分布南湖國(guó)際俱樂(lè)部羅星閣賓館九龍山威斯汀本項(xiàng)目周邊主題型酒店的定位以商務(wù)度假型為主，且經(jīng)營(yíng)狀況良好。九龍山威斯汀羅星閣賓館南湖國(guó)際俱樂(lè)部本項(xiàng)目主題型酒店主題定位嘉興自古以來(lái)是越文化的發(fā)祥地之一，城市周邊擁有眾多越文化歷史文化建筑，例

51、如遠(yuǎn)近聞名的烏鎮(zhèn)、西塘等。獨(dú)特的越文化背景可以為本項(xiàng)目的酒店注入色彩，提升本項(xiàng)目的知名度與特色。嘉興越殿尊貴商務(wù)酒店烏鎮(zhèn)本項(xiàng)目將處于秀州區(qū)規(guī)劃中的商務(wù)商業(yè)核心區(qū)域，未來(lái)的商務(wù)氛圍將得到逐漸加強(qiáng)，商務(wù)酒店的需求擁有良好前景。本項(xiàng)目周邊的自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，鬧中取靜，且周邊擁有較多知名景點(diǎn)，適合度假。主題型酒店整體布局建議蘇州吳宮喜來(lái)登大酒店平面圖網(wǎng)球場(chǎng)270米100米休閑設(shè)施會(huì)議、餐飲設(shè)施客房區(qū)域配套區(qū)域盤(pán)門(mén)景區(qū)*酒店的大堂建議為夾層設(shè)計(jì)，其夾層可設(shè)置酒吧建議配套區(qū)設(shè)置在交通要道一側(cè)，將道路及客房區(qū)域隔離，保持客房區(qū)域的私密性。餐飲、會(huì)議及休閑區(qū)盡量安置在配套區(qū)域，滿足對(duì)外營(yíng)業(yè)的需要，且對(duì)于酒店房

52、客不構(gòu)成影響。功能布局層高層數(shù)使用面積建筑面積建面比例客房客房區(qū)3.8 3-413,500 23,200 66%休閑娛樂(lè)配套區(qū)6 21,620 2,700 8%會(huì)議配套區(qū)6 31,620 2,700 8%餐廳配套區(qū)6 21,890 3,150 9%大堂/酒吧/零售配套區(qū)6 1.51,000 2,000 6%酒店辦公配套區(qū)6 21,000 1,250 4%總計(jì)-20,835 35,000 100%主題型酒店形態(tài)風(fēng)格建議酒店輪廓分明的古式屋檐，有著紫禁城般的宏偉壯麗。宮廷式建筑-寶塔，結(jié)合極具當(dāng)?shù)靥厣膫鹘y(tǒng)建筑風(fēng)格，使整個(gè)酒店輝映出古城的悠久歷史。建議酒店借鑒蘇州吳宮喜來(lái)登酒店的設(shè)計(jì)，融匯中國(guó)古典

53、建筑和園林的精華，將古色古香的中國(guó)氛圍與先進(jìn)的現(xiàn)代化住宿理念完美地結(jié)合在一起。酒店的入口仿造了附近的名勝古跡“盤(pán)門(mén)”一座古代城墻的遺跡，四面屋檐由手工精心制作，不禁使人回憶起過(guò)往的日子。主題型酒店景觀建議氣派如紫禁城般宮廷式城墻，輪廓分明的古式屋檐，悠久年代的傳統(tǒng)寶塔，一步一景，顯示出其酒店景觀設(shè)計(jì)的獨(dú)特之處。白墻灰瓦，翹角飛檐；假山瀑布，長(zhǎng)廊迂回，依窗臨池，垂柳、玉塔無(wú)不成詩(shī)，池水噴泉、金魚(yú)、荷花則構(gòu)成一幅典型江南園林式水墨古畫(huà)。酒店花園采用太湖石既簡(jiǎn)樸又有古韻，其廣泛運(yùn)用于皇家園林中。充分利用水景資源，酒店內(nèi)花園小河圍繞，與周邊的水系交相呼應(yīng)，使其增添了一份寧?kù)o平和的氣氛。主題型酒店大堂設(shè)

54、計(jì)裝修建議寶塔狀的接待大廳寬敞而又簡(jiǎn)潔，可看到園中美景。整個(gè)大堂以古樸的色調(diào)為主，透露出一種莊重、靜謐的氛圍。大堂可設(shè)計(jì)成夾層，部分的夾層建議作為簡(jiǎn)易酒吧，作為酒店商務(wù)客會(huì)客及休憩選擇，可以享受歐式風(fēng)情的下午茶或雞尾酒。主題型酒店客房設(shè)計(jì)裝修建議酒店客房的設(shè)計(jì)應(yīng)與整體融合，具有濃郁的中式風(fēng)格，以中國(guó)紅作為整體基調(diào)。客房?jī)?nèi)設(shè)有寬大的木質(zhì)窗戶(hù)，窗外的美景盡收眼底，擁有最大話的視角及自然光透射到房間內(nèi)。客房?jī)?nèi)的家具以古樸的實(shí)木材質(zhì)為主，并配以中式燈具、壁畫(huà)及瓷器等，烘托出古色古香的氣氛。分析框架本項(xiàng)目發(fā)展2個(gè)酒店高星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店傳統(tǒng)型酒店主題型酒店OR兩方案比較星級(jí)酒店兩方案比較基本建議方案一：

55、傳統(tǒng)高檔商務(wù)方案二：主題地域歷史文化位于地塊一周邊商務(wù)商業(yè)氛圍濃厚酒店的設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代高檔的風(fēng)格客戶(hù)定位開(kāi)發(fā)策略經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)位于地塊二周邊景觀資源豐富酒店設(shè)計(jì)融入當(dāng)?shù)匚幕瑥?qiáng)調(diào)特有的風(fēng)格綜合本項(xiàng)目特征，考慮到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，本行建議星級(jí)酒店發(fā)展采取方案一：傳統(tǒng)高檔商務(wù)酒店，位于1#地塊，并在本項(xiàng)目中后期開(kāi)發(fā)入市。本行建議以商務(wù)客為主，根據(jù)當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的豐富程度兼顧部分旅游度假客戶(hù)商務(wù)客依然為主要客戶(hù)，度假客戶(hù)為輔先期開(kāi)發(fā)辦公及商業(yè)，待商務(wù)氛圍成熟后再推出高星級(jí)酒店先期同時(shí)開(kāi)發(fā)酒店、商業(yè)，有利于通過(guò)酒店的特色打造區(qū)域的知名度，為整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)奠定基礎(chǔ)中后期開(kāi)發(fā)，酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小前期開(kāi)發(fā)，區(qū)域

56、商務(wù)氛圍不夠成熟，且酒店建造及日常經(jīng)營(yíng)成本較高，風(fēng)險(xiǎn)較高分析框架本項(xiàng)目發(fā)展2個(gè)酒店高星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)型酒店傳統(tǒng)型酒店主題型酒店OR兩方案比較酒店主題定位本項(xiàng)目位于秀洲新區(qū)，周邊緊鄰工業(yè)園區(qū)，且未來(lái)區(qū)域?qū)⒂斜姸嗟膶?xiě)字樓供應(yīng)，商務(wù)活動(dòng)頻繁，需要有酒店作為其配套。項(xiàng)目周邊還未有酒店尤其是經(jīng)濟(jì)型酒店，本項(xiàng)目可以填補(bǔ)這一空白。嘉興外企及大型國(guó)企較少，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)多以中小型及私營(yíng)企業(yè)為主，這部分企業(yè)的酒店預(yù)算較低。相當(dāng)部分商務(wù)客（尤其是中小型企業(yè)）接受的酒店價(jià)格在200元以下，比較符合經(jīng)濟(jì)型酒店的定價(jià)。區(qū)域環(huán)境分析消費(fèi)者偏好分析秀洲CBD商務(wù)便捷經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店布局建議洪賢路秀園路中山西路洪興西路秀清路秀清港酒店2商務(wù)軸商業(yè)軸洪高路至乍嘉蘇高速公路5分鐘綠地酒店主入口經(jīng)濟(jì)型酒店建議置于秀清路及洪賢路交界處附近，周邊的配套比較完善；主入口建議設(shè)置在主干道洪賢路一側(cè)。經(jīng)濟(jì)型酒店目標(biāo)客戶(hù)建議目標(biāo)客戶(hù)定位建議客戶(hù)定位分析本項(xiàng)目位于秀洲新區(qū)規(guī)劃的商務(wù)商業(yè)核心區(qū)域，周邊未來(lái)?yè)碛写罅康霓k公人口，同時(shí)，周邊的園區(qū)也將帶來(lái)一定的商務(wù)客源。嘉興周邊的景點(diǎn)及酒店自身的特色將會(huì)吸引部分的旅游度