某開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告課件

1、吳江汾湖開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告吳江汾湖開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目背景理解城市背景產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)狀況汾湖人口背景分析區(qū)位價(jià)值現(xiàn)存問題第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 汾湖土地供應(yīng)情況 汾湖房地產(chǎn)開發(fā)特征 汾湖土地存量情況 汾湖商品房供需價(jià)量情況 汾湖客源狀況 相關(guān)個(gè)案分析 項(xiàng)目概況和初步研判目 錄第一部分 項(xiàng)目背景理解第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城市背景簡(jiǎn)介汾湖鎮(zhèn)之名稱源于蘆墟鎮(zhèn)西部的汾湖，汾湖，也稱分湖，因該湖處于江蘇和浙江交界處，部分水域?qū)儆诮K，部分水域?qū)儆谡憬?，故而稱分湖。當(dāng)?shù)乩习傩罩?，也有稱分湖為“風(fēng)湖”。 “五鎮(zhèn)合一”：汾湖鎮(zhèn)是吳江市所轄的9個(gè)鎮(zhèn)之一 ，面積258平方千米；2019年，金家

2、壩鎮(zhèn)、莘塔鎮(zhèn)并入蘆墟鎮(zhèn)；北厙鎮(zhèn)并入黎里鎮(zhèn)。2019年10月12日，蘆墟與黎里兩鎮(zhèn)合并，成立汾湖鎮(zhèn)，與“江蘇吳江汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”區(qū)鎮(zhèn)合一。城市背景簡(jiǎn)介汾湖鎮(zhèn)之名稱源于蘆墟鎮(zhèn)西部的汾湖，汾湖，也稱城市背景地理位置公路: - 滬蘇浙高速（A9）、蘇嘉杭高速 蘇嘉杭復(fù)線 滬寧高速、滬杭高速 318國(guó)道、227省道 蘇同黎一級(jí)公路機(jī)場(chǎng): - 虹橋機(jī)場(chǎng)54km 浦東機(jī)場(chǎng)106km港口：- 洋山港110km 上海港100km乍浦港100km處于上海半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，無論是經(jīng)濟(jì)還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展受上海輻射作用明顯； 城市背景地理位置公路: - 滬蘇浙高速（A9）、蘇嘉城市環(huán)境人居環(huán)境新的中央城區(qū)擁有大渠蕩、三白蕩、元

3、蕩、洋砂蕩等眾多水域，獨(dú)島而居的五星級(jí)度假村太陽(yáng)湖花園一期、二期已建成，大渠蕩生態(tài)公園已全部開放使用；全區(qū)水區(qū)覆蓋面達(dá)40%。累計(jì)至去年底，僅蘆墟綠化面積已達(dá)1405萬平方米。今年全區(qū)綠化面積將達(dá)200萬平方米。一個(gè)綠色、生態(tài)的環(huán)境體系正在形成。 城市環(huán)境人居環(huán)境新的中央城區(qū)擁有大渠蕩、三白蕩、元蕩、洋區(qū)域環(huán)境區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)基本完善，車輛出行還是比較方便。區(qū)域景觀綠化建設(shè)主要集中在區(qū)政府附近及環(huán)大渠蕩生態(tài)公園景觀，生態(tài)環(huán)境相對(duì)優(yōu)越。區(qū)域內(nèi)主要以別墅開發(fā)為主，公寓開發(fā)處起步階段，居住氛圍比較缺乏。中心城區(qū)配套設(shè)施未全部到位，是區(qū)域居住氛圍缺乏的主要原因之一。區(qū)域環(huán)境區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)基本完善，車輛出

4、行還是比較方便。相關(guān)配套教育汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué)：依托原蘆墟中學(xué)的教育設(shè)施、環(huán)境，整合黎里中學(xué)和蘆墟中學(xué)的優(yōu)質(zhì)師資而成立的一所新學(xué)校。該校今年9月1日投入使用，規(guī)劃用三年時(shí)間爭(zhēng)創(chuàng)四星級(jí)高中。汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)：一所新學(xué)校，總投資1.2億元，設(shè)60個(gè)班級(jí)。一期工程3幢教學(xué)樓9月1日投入使用，目前學(xué)校有12個(gè)班級(jí)，學(xué)生430多名。二期工程明年上半年可交付使用。 成人教育中心：根據(jù)汾湖企業(yè)的用人需求，開設(shè)財(cái)會(huì)、電子商務(wù)、機(jī)械制造、動(dòng)漫等專業(yè)，為汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)培養(yǎng)專業(yè)技術(shù)人才和自主創(chuàng)業(yè)人才。中加楓華高級(jí)中學(xué) ：中加合作蘇州楓華高級(jí)中學(xué)創(chuàng)建于2019年6月，是華東地區(qū)唯一一所能夠同時(shí)向中國(guó)學(xué)生和國(guó)

5、際學(xué)生提供加拿大中學(xué)課程和學(xué)歷教育的國(guó)際學(xué)校。相關(guān)配套教育汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高級(jí)中學(xué)：依托原蘆墟中學(xué)的教育其他相關(guān)配套汾湖醫(yī)院據(jù)悉，上海醫(yī)療保險(xiǎn)體系將在2019年前在汾湖地區(qū)引入，規(guī)劃中的汾湖醫(yī)院占地68.9畝，即將開工建設(shè)，它將由上海第五人民醫(yī)院托管，屆時(shí)可望直接納入上海醫(yī)療保險(xiǎn)體系。購(gòu)物中心2009年4月正式批復(fù)的購(gòu)物中心用地，地塊面積2.5萬平方米，于今年9月正式開工建設(shè)；屆時(shí)，購(gòu)物中心將形成以大賣場(chǎng)為核心的商業(yè)設(shè)施，完善中心城區(qū)的日常生活配套。銀行區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行及中國(guó)建設(shè)銀行等，均可開展國(guó)際業(yè)務(wù)，并提供企業(yè)固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金貸款。其中，吳

6、江農(nóng)村商業(yè)銀行汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)支行于今年8月正式開始營(yíng)業(yè)，目前該支行共設(shè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)三處，分別是汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)營(yíng)業(yè)廳、蘆墟浦南路營(yíng)業(yè)廳和莘塔分理處；此外，江蘇銀行即將于年底開工建設(shè) 。會(huì)議中心占地8826平方米的會(huì)議中心地塊，將于明年年初破土動(dòng)工，2019年可正式營(yíng)運(yùn)。其他相關(guān)配套汾湖醫(yī)院第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)園區(qū)）發(fā)展戰(zhàn)略 ：根據(jù)原有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同時(shí)充分考慮汾湖鎮(zhèn)城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)，發(fā)揮水鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)特有的良好生態(tài)維護(hù)、環(huán)境改善、旅游拉動(dòng)效應(yīng)等功能，在汾湖鎮(zhèn)范圍內(nèi)劃分為五個(gè)功能區(qū) 。第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)園區(qū)）發(fā)展戰(zhàn)略：在工業(yè)園區(qū)內(nèi)形成4個(gè)不同的工業(yè)發(fā)展片區(qū)：西部傳統(tǒng)工業(yè)片區(qū)、東部現(xiàn)代制造業(yè)片區(qū)、中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)片區(qū)和

7、西北部化學(xué)工業(yè)片區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)（特色園區(qū)）規(guī)劃：產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃大力發(fā)展以商貿(mào)、休閑旅游度假、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)、新型房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代職業(yè)技術(shù)教育產(chǎn)業(yè)為代表的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；既1個(gè)商務(wù)商貿(mào)園區(qū)、4個(gè)現(xiàn)代物流園區(qū)、1個(gè)休閑旅游度假園區(qū)、1個(gè)國(guó)際服務(wù)外包中心的布局規(guī)劃。第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)園區(qū)）發(fā)展戰(zhàn)略 ：根據(jù)原有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，同時(shí)充根據(jù)規(guī)劃，汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將突出四個(gè)重點(diǎn)：第一要建一個(gè)現(xiàn)代的物流區(qū)第二是現(xiàn)代的商貿(mào)商務(wù)區(qū)第三是發(fā)展新型的房產(chǎn)業(yè)第四是休閑旅游度假為主體隨著商貿(mào)商務(wù)區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)等功能設(shè)施的建設(shè)，全區(qū)城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，這為包括房產(chǎn)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供了更大的空間。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

8、根據(jù)規(guī)劃，汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將突出四個(gè)重點(diǎn)：隨著商產(chǎn)業(yè)狀況服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)狀況服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)狀況國(guó)際服務(wù)外包示范區(qū)國(guó)際服務(wù)外包示范區(qū)中心城區(qū)SITE汾湖大道SITE滬青平滬蘇浙江蘇省國(guó)際服務(wù)外包示范區(qū)占地7.5平方公里產(chǎn)業(yè)狀況國(guó)際服務(wù)外包示范區(qū)國(guó)際服務(wù)外包示范區(qū)中心城區(qū)SI國(guó)際服務(wù)外包示范區(qū)一、金融BPO 二、呼叫中心三、生物醫(yī)藥 四、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)五、教育培訓(xùn)基地汾湖已經(jīng)將服務(wù)外包作為服務(wù)業(yè)發(fā)展的重中之重，并制定了加快市場(chǎng)開拓、提升產(chǎn)業(yè)層次、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚的發(fā)展策略。 16月份，上半年達(dá)成意向項(xiàng)目20多個(gè)，完成全年8個(gè)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目注冊(cè)的指標(biāo)。 國(guó)際服務(wù)外包示范區(qū)一、金融BPO 二、產(chǎn)業(yè)狀況現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集

9、聚區(qū) 占地27平方公里 坐擁三大湖面 規(guī)劃三大片區(qū)：行政、金融、商務(wù)商貿(mào) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 建設(shè)目標(biāo)：吳江市城市副中心富有現(xiàn)代水鄉(xiāng)氣息的生態(tài)新型城區(qū)產(chǎn)業(yè)狀況現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 占地27平方公里 現(xiàn)代現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)123汾湖購(gòu)物中心 商場(chǎng) 商務(wù)樓 臨滬壹號(hào)， 13，商鋪 410，酒店式公寓 行政大樓123 汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展走勢(shì)良好：16月份累計(jì)新增服務(wù)業(yè)工商登記注冊(cè)企業(yè)54家，完成新增注冊(cè)資本9.3億元，同比增長(zhǎng)35%，完成市全年服務(wù)業(yè)考核的51.8%。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)123汾湖購(gòu)物中心123 汾湖經(jīng)產(chǎn)業(yè)狀況經(jīng)濟(jì)指標(biāo)因受08年全球金融危機(jī)影響，汾湖開發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值年增長(zhǎng)率略有下滑，既1

10、5%汾湖開發(fā)區(qū)人均GDP保持較高的年增長(zhǎng)率，既15%，在吳江全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中名列前茅。產(chǎn)業(yè)狀況經(jīng)濟(jì)指標(biāo)因受08年全球金融危機(jī)影響，汾湖開發(fā)區(qū)工產(chǎn)業(yè)狀況工業(yè)民營(yíng)企業(yè)：2500余家外資企業(yè)：400余家開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)投資區(qū)域分布表產(chǎn)業(yè)狀況工業(yè)民營(yíng)企業(yè)：2500余家開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)投資產(chǎn)業(yè)狀況工業(yè)08年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成額同比上年增長(zhǎng)工業(yè)銷售收入290億18.4%一般預(yù)算收入7.8億25%固定資產(chǎn)投入43億28%其中工業(yè)固定資產(chǎn)實(shí)際投入額為26.08億，比去年同期增長(zhǎng)32.1%；全區(qū)現(xiàn)有各類企業(yè)2500多家，基本形成了以裝備制造、光電纜制造、電子產(chǎn)業(yè)、紡織服裝、食品制造為支柱，以集群化、科技化、生態(tài)化為特

11、色的現(xiàn)代制造業(yè)基地。 09年上半年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成額同比上年增長(zhǎng)工業(yè)銷售收入169.9億17%一般預(yù)算收入4.88億12.1%固定資產(chǎn)投入26.76億18.4%今年新開工項(xiàng)目79個(gè)，總投資金額折合人民幣24.58億元，其中包括世界500強(qiáng)中的斯必克公司、歐普照明等一批重大項(xiàng)目 。產(chǎn)業(yè)狀況工業(yè)08年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成額同比上年增長(zhǎng)工業(yè)銷售收入汾湖人口 現(xiàn)狀目前，汾湖鎮(zhèn)常住人口20余萬，戶籍人口約13萬人，登記在冊(cè)外來人口約7萬人；其中，中心城區(qū)聚集人口約13萬，本地戶籍人口約占55%，既人口7萬左右。自04年以來，區(qū)域人口的年增長(zhǎng)數(shù)在1.5萬左右；去年因受全球金融危機(jī)影響，08年區(qū)域人口總數(shù)基本與07年持

12、平；據(jù)了解，09年上半年人口增長(zhǎng)數(shù)明顯回升。汾湖人口 現(xiàn)狀目前，汾湖鎮(zhèn)常住人口20余萬，戶籍人口約1汾湖人口 分析近年來汾湖鎮(zhèn)人口總數(shù)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是從結(jié)構(gòu)上看，戶籍常住人口基本呈現(xiàn)下降狀況，直至2019年才開始有增長(zhǎng)趨勢(shì)；而外來常住人口持續(xù)增加。區(qū)域內(nèi)人口自然增長(zhǎng)為負(fù)增長(zhǎng)，人口的增加主要靠機(jī)械增長(zhǎng)帶動(dòng)。根據(jù)2000年以來汾湖鎮(zhèn)人口機(jī)械增長(zhǎng)的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)，考慮到今后在吳江市的地位將進(jìn)一步提升，各種生產(chǎn)要素將在這里進(jìn)一步集中，第二產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展以及古鎮(zhèn)旅游帶動(dòng)下的第三產(chǎn)業(yè)的增強(qiáng)和完善將產(chǎn)生大量的勞動(dòng)力需求，汾湖鎮(zhèn)人口仍會(huì)出現(xiàn)較大的機(jī)械正增長(zhǎng)，根據(jù)吳江市東部次區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃，汾湖鎮(zhèn)規(guī)劃確定鎮(zhèn)域總?cè)丝?/p>

13、遠(yuǎn)期末（2020年）為42.5萬人。汾湖人口 分析近年來汾湖鎮(zhèn)人口總數(shù)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是從結(jié)構(gòu)背景分析利好：汾湖位于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，受上海經(jīng)濟(jì)中心輻射效應(yīng)較強(qiáng)；周邊區(qū)域不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，尤其是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，給汾湖的房地產(chǎn)市場(chǎng)、尤其是別墅產(chǎn)品類高端產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展提供了一定的可能性；汾湖擁有眾多的民營(yíng)資本，并且保持一定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，也為區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)；利空：汾湖的經(jīng)濟(jì)與昆山等區(qū)域相比實(shí)力存在一定差距、本地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總體實(shí)力一般；對(duì)于大型企業(yè)而言，汾湖與昆山等城鎮(zhèn)仍然存在一定的差距，也使得區(qū)域內(nèi)的城市高端客源層面厚度不夠。汾湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成立時(shí)間較短，正處發(fā)展初步階段，政府采取

14、的一些有利于城市集聚化措施還未被充分體現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)居住氛圍仍不足。背景分析利好：區(qū)位價(jià)值松陵鎮(zhèn)同里鎮(zhèn)蘆墟鎮(zhèn)盛澤鎮(zhèn)蘆墟鎮(zhèn)并非吳江產(chǎn)業(yè)、行政發(fā)展的傳統(tǒng)以及中心區(qū)域，因此在吳江市域內(nèi)屬于區(qū)位價(jià)值較低的區(qū)域；無論是區(qū)域成熟度、開發(fā)程度以及客源吸引力度都落后于松陵鎮(zhèn)以及盛澤鎮(zhèn)。區(qū)位價(jià)值松陵鎮(zhèn)同里鎮(zhèn)蘆墟鎮(zhèn)盛澤鎮(zhèn)蘆墟鎮(zhèn)并非吳江產(chǎn)業(yè)、行政發(fā)展項(xiàng)目背景判斷 現(xiàn)存問題：項(xiàng)目現(xiàn)階段區(qū)域價(jià)值偏低，在吳江與環(huán)淀山湖各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中均處于劣勢(shì)，對(duì)于居住客源的吸引能力明顯落后于松陵、盛澤以及環(huán)淀山湖的昆山、蘇州等區(qū)域；短期內(nèi)生活配套以及氛圍的欠缺也限制了項(xiàng)目的現(xiàn)階段的運(yùn)作； 未來前景：隨著汾湖鎮(zhèn)整體規(guī)劃的實(shí)施，項(xiàng)目配套匱乏的局面

15、將得以根本改變，項(xiàng)目生態(tài)、景觀的優(yōu)勢(shì)也將得以凸現(xiàn)。但值得注意的是，項(xiàng)目小環(huán)境的特質(zhì)以及規(guī)劃決定了區(qū)位最大的屬性還是在于旅游、休閑、度假。項(xiàng)目背景判斷 現(xiàn)存問題：第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域土地市場(chǎng)供需分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域土地市場(chǎng)供需分析汾湖開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)示意圖汾湖開發(fā)區(qū)土地供應(yīng)示意圖汾湖開發(fā)區(qū)土地開發(fā)情況06-09年度出讓土地明細(xì)項(xiàng)目面積性質(zhì)時(shí)間容積率 現(xiàn)狀明珠花園5341.6住宅2019/5/121.39在建中鴻禧二期3791.3住宅2019/11/72.6在建中農(nóng)村商業(yè)銀行5058.72019/12/52.0已竣工汾湖商業(yè)廣場(chǎng)201942019/

16、3/62.0在建中海尚花園93507住宅2019/10/29182.0 192.5未開工大渠蕩商業(yè)街410132019/3/60.8即將開工法院2673.12019/1/81.6在建中會(huì)議中心8826.52019/7/130.9在建中華怡大廈1588.92019/7/254.5在建中鄰里中心11849商業(yè)2019/8/61.3在建中鴻禧三期4939住宅2009/1/6商服1.6，住宅1.8未開工購(gòu)物中心250062009/4/151.3本月開工江蘇銀行5610.5商業(yè)2009/4/151.4未開工06年以來，土地出讓區(qū)域集中在汾湖開發(fā)區(qū)中心城區(qū)，其中住宅類土地面積161畝，既107.6萬平方米

17、；汾湖開發(fā)區(qū)土地開發(fā)情況06-09年度出讓土地明細(xì)項(xiàng)目面積性質(zhì)汾湖土地開發(fā)特征區(qū)域開發(fā)主要集中在以別墅為主的低密度產(chǎn)品；近年，才出現(xiàn)集中針對(duì)本地市場(chǎng)銷售的普通住宅。汾湖鎮(zhèn)隨著別墅用地的限制，現(xiàn)階段開發(fā)的商品房主要以小高層、高層為主，各開發(fā)地塊體量不大，主要以總建面10萬平方米以下為主。市場(chǎng)去化以上?？驮醇s占到30%；本地客源為輔約占到30%，在汾湖有企業(yè)的外地企業(yè)家和外來經(jīng)商者約占30。汾湖土地開發(fā)特征區(qū)域開發(fā)主要集中在以別墅為主的低密度產(chǎn)品；近汾湖開發(fā)區(qū)土地存量情況土地用途用地面積商業(yè)用地583畝住宅用地1365.2畝商務(wù)辦公用地303.7畝文娛用地58.7畝總計(jì)2310.6畝據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來3

18、5年可出讓土地集中在汾湖中心城區(qū)，共有38個(gè)地塊存量，既2310.6畝用地面積；其中住宅面積1365.2畝，占總土地存量的59.08%。以上數(shù)據(jù)表明，為了迎合中心城區(qū)集聚發(fā)展規(guī)劃，未來區(qū)域土地供應(yīng)將以居住類用地為主。汾湖開發(fā)區(qū)土地存量情況土地用途用地面積商業(yè)用地583畝住宅用汾湖開發(fā)區(qū)住宅土地存量分布圖123序號(hào)用地面積容積率建筑密度1139.3畝1.528%2108.1畝1.2528%361畝1.528%汾湖開發(fā)區(qū)住宅土地存量分布圖123序號(hào)用地面積容積率建筑密度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告商品房市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告商品房市場(chǎng)分析汾湖商品房供需分析汾湖房地產(chǎn)市場(chǎng)一直面臨著嚴(yán)峻的供求比，08年汾湖房地產(chǎn)規(guī)

19、劃開發(fā)面積132萬平方米，而商品房銷售面積約在12萬平方米，存量房面積約120萬平方米；其中，由于公寓房開發(fā)面積較少，市場(chǎng)供需相對(duì)平衡，所以大部分存量房還是集中在別墅產(chǎn)品。從圖表中可以看出，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)公寓的年需求量在1015萬平方米左右。汾湖商品房供需分析汾湖房地產(chǎn)市場(chǎng)一直面臨著嚴(yán)峻的供求比，08汾湖商品房?jī)r(jià)格分析汾湖開發(fā)區(qū)在售樓盤主要集中在原蘆墟鎮(zhèn)、黎里鎮(zhèn)，其中蘆墟鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)（汾湖中心城區(qū)）匯集了區(qū)域大部分中高檔居住項(xiàng)目；區(qū)域一手房（包括別墅、非住宅）銷售均價(jià)為 3985 元/ ，在吳江地區(qū)處于中等水平。吳江其他城鎮(zhèn)一手房交易均價(jià)地區(qū)已售均價(jià)地區(qū)已售均價(jià)盛澤鎮(zhèn)5404平望鎮(zhèn)4346松陵鎮(zhèn)49

20、11七都鎮(zhèn)3712同里鎮(zhèn)5032震澤鎮(zhèn)3580開發(fā)區(qū)4405橫扇鎮(zhèn)2988汾湖開發(fā)區(qū)一手房交易信息統(tǒng)計(jì)截止時(shí)間：2009年9月9日地區(qū)項(xiàng)目數(shù)可售套數(shù)已售套數(shù)已售均價(jià)蘆墟鎮(zhèn)48185828544221黎里鎮(zhèn)102922073513莘塔0000北厙0000金家壩0000匯總58個(gè)2196 套2952 套3985 元/汾湖商品房?jī)r(jià)格分析汾湖開發(fā)區(qū)在售樓盤主要集中在原蘆墟鎮(zhèn)、黎里客源分析客源分析客源分析區(qū)域分布據(jù)開發(fā)區(qū)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)表明，上?？驮?、本地客源和其他外地客源各占三分之一；行業(yè)分布以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)主為購(gòu)買主力，包括紡織、貿(mào)易、物流、電子等汾湖經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)；并以外企高管、政府機(jī)關(guān)購(gòu)買為

21、輔；購(gòu)買用途現(xiàn)階段，公寓類產(chǎn)品以本地人自用、外地在蘆墟有產(chǎn)業(yè)的私營(yíng)業(yè)主初次購(gòu)買為主力；別墅類產(chǎn)品以度假、自用等第二居所為主。因低總價(jià)優(yōu)勢(shì)和區(qū)位規(guī)劃發(fā)展，進(jìn)行投資的為補(bǔ)充；客源分析區(qū)域分布據(jù)開發(fā)區(qū)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)表明，上?？驮础⒈镜仄瑓^(qū)市場(chǎng)消費(fèi)者特征汾湖分布區(qū)域：上海消費(fèi)者、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主和本地居民。職業(yè)特征：高收入行業(yè)中產(chǎn)階層，企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人。年齡層次：3545歲中年人為主，少量50-70歲左右的離退休人員。購(gòu)房動(dòng)機(jī)：現(xiàn)階段，自用和休閑度假第二居所仍占較大比例，租賃、城市發(fā)展等題材 /的炒作為輔。吳江市區(qū)分布區(qū)域：本地區(qū)域，輻射下屬各鎮(zhèn)。職業(yè)特征：城市擴(kuò)張疏散型居民，在城市中工作和做生意的外地人。年

22、齡層次：覆蓋年齡段較廣，以45-55歲之間的中老年人和20-35歲之間的年輕人為主。購(gòu)房動(dòng)機(jī)：第一居所的比例高，其次為投資和第二居所。片區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)者特征汾湖當(dāng)?shù)厝巳嘿?gòu)買需求在所有購(gòu)買客戶中，除上海客源以外，當(dāng)?shù)匦枨笾?，外地在汾湖?jīng)商的企業(yè)主占了意向客戶的50%。而當(dāng)?shù)乜驮粗校寝r(nóng)村人員的購(gòu)買力略大于農(nóng)村人員，主要原因是農(nóng)村人員基本都有自己的宅基地住房，對(duì)于公寓產(chǎn)品的居住及使用價(jià)值信心尚未形成。當(dāng)?shù)刭?gòu)房客源中，購(gòu)房原因主要以結(jié)婚、養(yǎng)老為主要購(gòu)房需求，純炒作投資客極少。當(dāng)?shù)厝巳嘿?gòu)買需求在所有購(gòu)買客戶中，除上?？驮匆酝?，當(dāng)?shù)匦枨笾邢嚓P(guān)個(gè)案分析相關(guān)個(gè)案分析相關(guān)個(gè)案分析江南岸位置：汾湖鎮(zhèn)臨滬東路1222

23、號(hào)開發(fā)商：蘇州銘基置業(yè) 占 地：18萬平方米 建 面：5萬建筑類型：獨(dú)棟別墅（送地下室）單價(jià)：1200017000元/平方米物業(yè)管理費(fèi)：3.8元/平方米月容積率：0.29綠化率：63%停車位：1：1銷售率：約20%相關(guān)個(gè)案分析江南岸相關(guān)個(gè)案分析產(chǎn)品特征：江南岸為臨湖獨(dú)棟原生態(tài)別墅區(qū),自然環(huán)境好,緊臨上海，本案東面為8200畝的太陽(yáng)湖，同時(shí)開發(fā)商花巨資在太陽(yáng)湖上建造了近千米長(zhǎng)堤，把一部分劃為本項(xiàng)目的私家內(nèi)湖，長(zhǎng)堤是仿杭州蘇堤更顯江南水鄉(xiāng)風(fēng)格。江南岸共168棟，分為地上兩層，地下一層；“江南岸”為淀山湖西側(cè)的中式簡(jiǎn)約別墅代表作，蘊(yùn)涵的是一種質(zhì)樸的浪漫和自在的優(yōu)雅，與優(yōu)美的自然環(huán)境融合，親近又私密，

24、寧?kù)o安詳中的盎然生機(jī)。一湖，一堤，一別墅。去化分析：江南岸從2019年開始銷售，一期已經(jīng)基本銷售完畢，目前在售的為臨湖的36幢獨(dú)棟別墅，均價(jià)約15000元/平方米，后期仍有100余幢未建，項(xiàng)目?jī)?nèi)還有一幢4星級(jí)酒店，現(xiàn)已結(jié)構(gòu)封頂；一期交付后，入住率較低，購(gòu)房客戶以上海投資者為主。相關(guān)個(gè)案分析產(chǎn)品特征：去化分析：相關(guān)個(gè)案分析明珠花苑項(xiàng)目地址：蘆莘大道475號(hào)（大渠蕩南側(cè)）占地面積：6萬 建筑面積：10萬 產(chǎn)品形態(tài)：由15幢小高層組成； 沿街商業(yè)用房5000 戶型面積：二房 100平方米 三房 128137平方米 復(fù)式 219232平方米總 套 數(shù)：558 套裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷售價(jià)格：均價(jià)3750元/

25、 商鋪 7000元/ 相關(guān)個(gè)案分析明珠花苑相關(guān)個(gè)案分析去化分析：項(xiàng)目一期于09年3月28日正式對(duì)外開盤，推出4棟小高層，現(xiàn)已售罄；銷售周期為三個(gè)多月。一期住宅銷售均價(jià) 3700元/ ,最高銷售單價(jià) 4100元/ ； 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，沿街5000 商業(yè)用房銷售單價(jià)7000元/ ，一期部分已基本預(yù)定。購(gòu)房客戶主要以滬籍投資客、開發(fā)區(qū)外來經(jīng)商者為主；在今年5月16、17日汾湖開發(fā)區(qū)本地首次舉辦的“宜居汾湖”房展會(huì)上共銷售近20余套，購(gòu)房者主要是本地居民及本地工作人員。二期將于今年10月份對(duì)外發(fā)售，具體價(jià)格未定。產(chǎn)品特征：項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約派小高層設(shè)計(jì)，住宅均為板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶，部分躍層式結(jié)構(gòu)，最

26、大限度滿足各消費(fèi)群的不同需求。戶型：項(xiàng)目以三房為主，占總套數(shù)的70%；其他由100的兩房和復(fù)式房組成。相關(guān)個(gè)案分析去化分析：產(chǎn)品特征：相關(guān)個(gè)案分析湖景花園項(xiàng)目地址：臨滬東路355號(hào)近蘆莘大道 占地面積：71164 建筑面積：72000 產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)體別墅(二聯(lián)體) 小高層、多層戶型面積：二房 98 三房 110130 四房 138 聯(lián)體別墅 280總 套 數(shù)： 207 套裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷售單價(jià)：30006500 元/ 相關(guān)個(gè)案分析湖景花園相關(guān)個(gè)案分析產(chǎn)品特征：本案位于大聚蕩生態(tài)公園南側(cè)，居住環(huán)境優(yōu)美，周邊已經(jīng)云集多個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目，逐漸形成高檔居住區(qū)域。周邊配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目南端還有一個(gè)汾湖開

27、發(fā)區(qū)最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。本案由多層、小高層、聯(lián)體別墅組成，豐富的建筑形態(tài)在汾湖開發(fā)區(qū)屬稀有項(xiàng)目。本案戶型設(shè)計(jì)實(shí)用性較強(qiáng)，兩房面積控制在100平方米之內(nèi)，四房面積為137平方米，具有較高的投資價(jià)值。去化分析：在8月初，項(xiàng)目公寓銷售率達(dá)85%，剩余房源以底層和頂層部位為主 ；聯(lián)體別墅仍有近10套，位置基本分布在小區(qū)南端。9月初現(xiàn)場(chǎng)已無銷售人員。已售房源中，多層 均價(jià) 3500 元/ ，小高層 均價(jià) 3700 元/ ，聯(lián)體別墅 6500 元/ 。本項(xiàng)目由上海新青浦置業(yè)有限公司投資，為了吸引更多的滬籍投資客，開發(fā)商除汾湖項(xiàng)目設(shè)置現(xiàn)場(chǎng)售樓外，在上海青浦城區(qū)也開設(shè)了現(xiàn)場(chǎng)售樓場(chǎng)所。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)接待人員介紹，本項(xiàng)目去化

28、以投資客為主，尤其小面積的二房和聯(lián)體別墅，投資客最為青睞。相關(guān)個(gè)案分析產(chǎn)品特征：去化分析：相關(guān)個(gè)案分析臨滬壹號(hào)項(xiàng)目名稱：永信汾湖商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址：莘搭大街60號(hào)近人民路 占地面積：20194 建筑面積：49300 產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)、酒店式公寓 商務(wù)酒店戶型面積：商務(wù)酒店 3685 酒店式公寓 3870 總 套 數(shù)： 420 套裝修標(biāo)準(zhǔn)：全裝修銷售單價(jià)：47007000 元/ 相關(guān)個(gè)案分析臨滬壹號(hào)相關(guān)個(gè)案分析產(chǎn)品特征：項(xiàng)目占據(jù)汾湖交通要沖（蘆莘大道/人民路），臨滬產(chǎn)業(yè)帶上第一個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目、汾湖CBD核心區(qū)第一財(cái)富街區(qū)，該項(xiàng)目集商業(yè)、辦公、休閑、娛樂等功能于一體，是汾湖開發(fā)區(qū)的首個(gè)商業(yè)旗艦。 本

29、案由四個(gè)部分組成，永信商務(wù)酒店、永信辦公樓、永信5.4挑高精裝修公寓、永信汾湖商業(yè)廣場(chǎng)。 產(chǎn)品分析：酒店式公寓5.4米層高精裝修酒店式公寓，一層面積兩層空間。戶型面積在3870 ，裝修后實(shí)用面積可達(dá)到60120 ；銷售均價(jià) 7000 元/ ，其中裝修成本800元/ ，總價(jià)24萬起售。商務(wù)酒店戶型面積在3685 之間 ，總計(jì)103套數(shù)；每層配備2部電梯，房源分布在27F；物業(yè)管理費(fèi) 2.5元/ /月;銷售單價(jià) 4700 5000元/ ，裝修成本800元/ ，總價(jià)15萬起售；售后包租五年、前五年物業(yè)管理費(fèi)全免，1200小時(shí)免費(fèi)入住.商業(yè)廣場(chǎng)銷售單價(jià) 外街 9000 元/ ，內(nèi)街 5700 元/ ；

30、13層是綜合性商業(yè)街，由內(nèi)街和沿街商鋪組成，集餐飲、娛樂、休閑于一體，滿足各種商業(yè)需要 ； 停車場(chǎng)分為地下一層車庫(kù)和露天停車位；地下一層車位166個(gè)，露天停車位有160左右，另外從地下一層配有電梯直接通往9樓。相關(guān)個(gè)案分析產(chǎn)品特征： 產(chǎn)品分析：相關(guān)個(gè)案分析明豐環(huán)湖花園位置：汾湖城司路開發(fā)商：吳江明樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占 地：6萬平方米 建 面：5.7萬建筑類型：經(jīng)濟(jì)別墅、小高層單價(jià)：未定物業(yè)管理費(fèi)：未定容積率：0.95綠化率：42%相關(guān)個(gè)案分析明豐環(huán)湖花園相關(guān)個(gè)案分析產(chǎn)品特征：明豐環(huán)湖花園共計(jì)14種房型，由74幢雙聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅，及兩幢12層小高層組成。項(xiàng)目距上海A9高速出口僅2.3公里，

31、臨1300畝水域的洋砂蕩，占地60000平方米的“明豐環(huán)湖花園”別墅均為經(jīng)濟(jì)型別墅，其特點(diǎn)是面積小，總價(jià)低的特點(diǎn)；同時(shí)，通過人造坡地，所有別墅均造在山坡上，河流經(jīng)過每幢住宅，使每戶別墅擁有私人游艇碼頭，整個(gè)小區(qū)的道路、坡地、橋、河綠化、建筑小品有機(jī)結(jié)合成為一個(gè)優(yōu)美的花園小區(qū)。簡(jiǎn)析： 項(xiàng)目小高層已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，部分別墅已經(jīng)現(xiàn)房，目前正在做綠化配套及水景導(dǎo)入，小高層的房型面積從80-120平方米，與明豐的前兩個(gè)項(xiàng)目相比，單套戶型明顯做得小了許多，09年開盤，現(xiàn)已售罄；據(jù)了解，該案小面積住宅為區(qū)域內(nèi)單價(jià)最高的出售房源，銷售單價(jià)在45005000元/。相關(guān)個(gè)案分析產(chǎn)品特征：簡(jiǎn)析： 相關(guān)個(gè)案分析湖濱雅園位

32、置：汾湖鎮(zhèn)浦港南路568號(hào)開發(fā)商：吳江大眾置業(yè)有限公司（上海）占 地：6萬 建 面：8.2萬建筑類型：聯(lián)體別墅（地下室計(jì)建筑面積）報(bào)價(jià)：5600元/平方米物業(yè)管理費(fèi)：1.8元/平方米月容積率：0.86綠化率：60%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛胚銷售率：約20%相關(guān)個(gè)案分析湖濱雅園相關(guān)個(gè)案分析產(chǎn)品特征：大眾湖濱雅園西攬景觀湖大渠蕩生態(tài)文化公園，東據(jù)東菇蕩純自然湖色，大眾湖濱雅，門前屋后，800畝水岸宏景隨處可見。個(gè)案為純聯(lián)排別墅小區(qū)，總建筑面積為8萬平方米，由33幢四聯(lián)排至十聯(lián)排組成，共計(jì)261套。每套建筑面積在250至400平方米，每套分為四層，包括全明半地下室一層，以及頂層的露臺(tái)。 去化分析： 項(xiàng)目于2009年5月正式對(duì)開開盤，銷售均價(jià)為5400元/，已銷售60