成都寫字樓市場研究

1、50%500%市場概況 成都市寫字樓建設(shè)基本從1996年開始。1996至2006年期間，各年銷售面積比較平穩(wěn)，年均銷售面積11萬平方米。2007、2008年，寫字樓銷售面積出現(xiàn)大幅度上升，年均銷售面積達(dá)到38萬平方米，表明市場狀況良好，消化能力增強(qiáng)； 受寫字樓投資熱潮的影響，成都寫字樓竣工面積較高年份主要集中在1996-1999年之間，年均竣工量約為27萬平方米。此階段推出的寫字樓絕大部分為中低萬平方米4540353025201510成都市寫字樓整體市場表現(xiàn)40%30%20%10%檔寫字樓，高檔寫字樓僅占竣工總量的小部分。市場1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

2、 2003 2004 2005 2006 2007 2008E經(jīng)過1999-2008年的調(diào)整、分化，寫字樓竣工量有所竣工面積銷售面積空置率回落，但整體檔次有所提高； 1997-2008年，受益于成都第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，成都市場對寫字樓物業(yè)的吸收狀況良好，空置率*迅速下降。至2008年底，整體空置率已下降至5%，反映出市場對寫字樓物業(yè)強(qiáng)勁的需求。數(shù)據(jù)來源：成都統(tǒng)計(jì)年鑒。由于2008年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，因此2008年數(shù)據(jù)為預(yù)測值*：空置率=總空置面積/總竣工面積，總竣工面積從1996年開始累加20 / 209市場概況 雖然至2008年年底成都寫字樓存量達(dá)到241萬平方米，但多數(shù)為中低檔寫字樓，高檔

3、寫字樓僅為55萬平方米，僅占總量的23%； 為引導(dǎo)成都市辦公物業(yè)由量到質(zhì)的轉(zhuǎn)變，促進(jìn)成都寫字樓的健康發(fā)展，2008年3月27日，成都市商務(wù)局結(jié)合專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)的意見，發(fā)布了成都商務(wù)寫字樓等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（下稱標(biāo)準(zhǔn)），將寫字樓按照所在地理位置、硬件設(shè)施、物業(yè)管理、人性化、商務(wù)配套五個方面劃分為頂級、甲級和乙級； 由于標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)較高，成都現(xiàn)有寫字樓均不能完全達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)對甲級寫字樓的要求。為了研究成都寫字樓同標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓的差距，本公司根據(jù)租金水平甲級寫字樓 地理位置 硬件設(shè)施 物業(yè)管理 人性化 商務(wù)配套優(yōu)質(zhì)寫字樓 租金水平 售價水平 硬件設(shè)施 業(yè)界共識 商務(wù)配套、售價水平、硬件設(shè)施等，結(jié)合業(yè)界的普遍共識，挑

4、選了代表成都市寫字樓最高品質(zhì)的十一個樣本進(jìn)行研究，并將這些寫字樓定義為優(yōu)質(zhì)寫字樓。選擇成都十一個寫字樓項(xiàng)目作為樣本研究。21 / 209市場概況香格里拉中心中環(huán)廣場匯日央擴(kuò)國際廣場川信大廈時代廣場威斯頓聯(lián)邦大廈冠城廣場國航世紀(jì)中心華敏翰尊國際大廈城市之心力寶大廈22 / 209地理位置停車位電梯空調(diào)人性化市場概況成都優(yōu)質(zhì)寫字樓與標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓的比較標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓產(chǎn)品特征位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施。成都優(yōu)質(zhì)寫字樓產(chǎn)品特征大部分位于CBD，交通便利，周邊配套設(shè)施較為完善。單層面積至少1,000平方米。每100-150平方米有一個停車位，對于綜合用途的項(xiàng)目還需更多

5、停車位或者周邊必須有足夠的車位提供。847-2,684平方米，大部分在1,200平方米以上。車位比范圍為1:951:350之間，半數(shù)基本滿足1:150的車位比。硬件設(shè)施物業(yè)管理商務(wù)配套交付標(biāo)準(zhǔn)大堂凈高產(chǎn)權(quán)形式入住率物業(yè)管理架空地板；為客戶提供最少每平方米80Va的電源供應(yīng)；配有后備電源；24小時分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤等。寬敞華麗的大堂及流通區(qū)。2.70米左右。每部電梯服務(wù)面積不超過5,000平方米，客貨梯分離。四管制+兩管制中央空調(diào)開發(fā)商持有不低于一半。1至2年內(nèi)不得低于65%。提供高質(zhì)量的物管服務(wù)。采光充足，環(huán)保性能好；空間舒適，溫度適宜，空氣流暢；有殘疾人專用通道。會

6、議室，銀行，郵局，旅游航空服務(wù)，便利店、餐廳。絕大部分為毛坯交房；大部分電源供應(yīng)小于每平方米80Va；僅少數(shù)提供24小時暖水供應(yīng)；樓板承重基本達(dá)到要求。多數(shù)大堂較窄，裝修標(biāo)準(zhǔn)不高。2.40-2.70米，絕大多數(shù)在2.7米以下。每部電梯服務(wù)面積為3,725-14,000平方米，絕大部分在5,000平方米以上，人貨梯相對獨(dú)立。大部分未采用四管制中央空調(diào)系統(tǒng)多數(shù)對外分零銷售。物業(yè)1至2年的入住率在35%至70%。物管整體水平普遍不高。落成時間較早，或由爛尾樓改造而成，物業(yè)老化嚴(yán)重，環(huán)保性能較差，空間舒適度差。多數(shù)配套不完善。注：部分為成都符合標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)。23 / 209優(yōu)質(zhì)寫字樓市場研究市場概況供應(yīng)

7、分析需求分析客戶群特征分析競爭性項(xiàng)目分析未來寫字樓市場發(fā)展預(yù)測24 / 209供應(yīng)分析目前成都已入伙的優(yōu)質(zhì)寫字樓共有11座，總辦公建筑面積約為55萬平方米，主要分布在中央商務(wù)區(qū)（CBD）及科技商務(wù)區(qū)（SBD）。 CBD位于濱江路、東城根街、新華大道和紅星路相交的范圍內(nèi)，覆蓋了成都三大傳統(tǒng)商圈春熙路、鹽市口和騾馬市的大部分區(qū)域。作為成都最繁華的商務(wù)中心，基礎(chǔ)設(shè)施完善，商務(wù)氛圍濃厚，是成都寫字樓發(fā)展最早的區(qū)域； SBD位于人民南路，北起臨錦江、南至火車南站長約4.3千米的沿線帶狀區(qū)域，是連接CBD與高新南區(qū)行政新區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)軸線。 CBD是成都優(yōu)質(zhì)寫字樓最早入市的區(qū)域，目前已入伙的優(yōu)質(zhì)寫字樓共有7

8、座，總辦公建筑面積為34萬平方米，占整個成都優(yōu)質(zhì)寫字樓總量的62%； SBD已入伙的優(yōu)質(zhì)寫字樓共有4座，總辦公建筑面積約為21萬平方米，占整個成都市優(yōu)質(zhì)寫字樓總量的38%； 目前入伙的優(yōu)質(zhì)寫字樓有5座由爛尾樓改建，硬件方面存在較多的缺陷。25 / 209600,000平方米0供應(yīng)分析 1998年，成都第一座優(yōu)質(zhì)寫字樓冠城廣場入市，拉開了成都優(yōu)質(zhì)寫字樓建設(shè)的序幕； 1998年至2004年之間，優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)緩慢，年均入市的寫字樓面積約為23,000平方米； 2005年至2008年之間，優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量出現(xiàn)較大增加，年均入市的寫字樓面積約為95,000平方米。同時寫字樓的品質(zhì)也出現(xiàn)了較大的提升

9、，典型代表為只租不售的香格里500,000400,000300,000200,000100,000成都優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量分析1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009拉中心寫字樓；新增供應(yīng)量存量 至2009年8月底，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓存量為54.7萬平方米；各寫字樓入市時間數(shù)據(jù)來源:第一太平戴維斯香格里拉華敏翰尊 截至2009年8月底，同其他城市相比，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓存量相對較少。（作為參考，北京、深圳甲級寫字樓存量數(shù)據(jù)分別為810、川信大廈冠城廣場威斯頓聯(lián)邦城市之心匯日央擴(kuò)中環(huán)廣場時代廣場力寶大廈國航世紀(jì)中心156萬平方米）

10、1998199920002001200220032004200520062007200826 / 2092789供應(yīng)分析現(xiàn)有項(xiàng)目分布圖11冠城廣場華敏翰尊國際大廈3642534城市之心中環(huán)廣場5時代廣場786川信大廈匯日央擴(kuò)國際廣場香格里拉中心威斯頓聯(lián)邦大廈911101011力寶大廈國航世紀(jì)中心注：香格里拉中心寫字樓雖然并未位于CBD區(qū)域，但為了便于歸納統(tǒng)計(jì)，仍將其并入CBD范圍內(nèi)。27 / 209供應(yīng)分析成都優(yōu)質(zhì)寫字樓主要指標(biāo)項(xiàng)目時代廣場香格里拉冠城廣場川信大廈城市之心中環(huán)廣場華敏翰尊國際大廈威斯頓聯(lián)邦大廈匯日央擴(kuò)國際廣場力寶大廈國航世紀(jì)中心區(qū)域CBDCBDCBDCBDCBDCBDCBDSB

11、DSBDSBDSBD入伙時間20052007200019982002200620072003200620082008棟層128130138137130238145124126123224寫字樓建筑面積（m2）54,00041,57459,00046,50038,55047,14748,74020,17954,26851,96185,140標(biāo)準(zhǔn)層面積（m2）2,6841,4851,6491,5001,5558471,4951,1871,6132,9051,770標(biāo)準(zhǔn)層高（m）3.44.03.43.13.33.33.23.23.73.43.6實(shí)用率70%75%72%69%70%75%60%68%7

12、8%69%70%入駐率88%72%50%85%90%68%70%90%99%65%74%租售方式租售只租租售租售租售只租只租租售租售租售租售售價（元/m2）12,000-15,0007,000-10,0008,000-10,00010,000-12,00011,000-14,00012,000-16,00012,000-15,00013,000-15,000租金（元/m2/月）90-130130-15070-9070-10080-11090-11570-110110-140120-14090-13090-130管理費(fèi)（元/月/m2）1520151515161117151618注：以上數(shù)據(jù)截至2

13、009年9月底。28 / 209供應(yīng)分析成都優(yōu)質(zhì)寫字樓主要指標(biāo)（續(xù)）主要指標(biāo)辦公部分建筑面積(m2)標(biāo)準(zhǔn)層面積(m2)車位面積比電梯面積比電梯載重(kg/部)標(biāo)準(zhǔn)層凈高(m)辦公區(qū)活荷載(kg/m2)電力荷載(w/m2)新風(fēng)量(m3/人/小時)架高地臺(mm)香格里拉中心41,5741,4851:951:3,7251,8002.65NA80NA150匯日央擴(kuò)51,8681,6131:1361:8,6451,3502.70NANA50無時代廣場54,0002,6841:2131:4,5001,3502.45NA10030無冠城廣場59,0001,6491:1521:9,8331,0002.50N

14、ANA36無城市之心38,5501,5551:1831:6,4251,0002.50NANA36無中環(huán)廣場47,1478471:3511:5,8931,1502.35200NA36無川信大廈46,5001,5001:3291:5,8131,0002.55NANA36無威斯頓聯(lián)邦大廈20,1791,1871:1811:5,0451,0002.45NANA36無華敏翰尊國際大廈48,7401,4951:2971:4,8741,6002.55NANANA60力寶大廈51,9612,9041:1761:2,1651,3502.6020010060無國航世紀(jì)中心85,1401,7701;1421:6,0

15、831,6002.70NANANA無注：1）表中數(shù)據(jù)為符合成都商務(wù)寫字樓等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)對甲級寫字樓的定義；2）電梯載重：個別寫字樓配置了一種以上的電梯，此數(shù)據(jù)為最大載重量；3）辦公區(qū)活荷載：國家標(biāo)準(zhǔn)為200kg/m2。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為250kg/m2。NA表示數(shù)據(jù)無法獲得；4）電力荷載：國家標(biāo)準(zhǔn)為60w/m2。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為不低于120w/m2；5）新風(fēng)量：2005年7月1日實(shí)施的公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，寫字樓新風(fēng)量不低于30m3/人/小時。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為大于50m3/人/小時。29 / 2093575供應(yīng)分析成都優(yōu)質(zhì)寫字樓裙樓及大堂業(yè)態(tài)裙樓大堂序號項(xiàng)目名稱面積（m2）層數(shù)層高（m）業(yè)態(tài)面

16、積（m2）挑高（m）業(yè)態(tài)12456891011香格里拉匯日央擴(kuò)時代廣場中環(huán)廣場城市之心川信大廈威斯頓聯(lián)邦冠城廣場華敏翰尊力寶大廈國航世紀(jì)中心1,00025,56530,00010,0004,00016,87722,00026,00010,4431,200455655314.01F：5.02-5F：4.24.84.24.04.54.54.54.84.2民生銀行百盛百貨新世界百貨、匯豐銀行新華書店、東亞銀行美美力誠百貨仁和春天百貨、南亭酒樓光大銀行、建設(shè)銀行、太平人壽、利苑金閣酒樓王府井百貨、渣打銀行重慶銀行、貓頭鷹餐飲上海銀行1,238200480100 X 23003001,000350557

17、280 X 22509.013.89.210.05.610.07.85.55.79.6，局部19.219.2匯豐銀行、華僑銀行匯豐銀行、Spring Time咖啡廳渣打銀行、招商銀行ATM機(jī)咖啡廳星巴克咖啡廳30 / 209AB供應(yīng)分析典型項(xiàng)目：時代廣場客戶構(gòu)成：中資企業(yè)與外資企業(yè)比例相當(dāng)，均約50%。租戶主要以顧問/咨詢服務(wù)、IT/高科技、貿(mào)易類企業(yè)為主，比例分別為26%、23%、20%。典型客戶：主要有貿(mào)易殼牌、摩托羅拉、三星、渣打銀行、荷蘭銀行、法國總領(lǐng)事館等。配套設(shè)施：商務(wù)中心、會議中心、員工餐廳。評論： 位于春熙路商圈，配套齊全，交通便利； 分戶計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)，有效降低辦公成本； 最小

18、分隔單元為143平方米，客戶可根據(jù)需要租賃相鄰單元，以滿足不同的面積需求； 客戶抱怨主要集中在衛(wèi)生間設(shè)計(jì)不合理，大堂缺乏候客區(qū)； 產(chǎn)權(quán)分散，難以保持物業(yè)租戶的整體品質(zhì)。硬件設(shè)施部分老化。近期時有大客戶遷出，如諾基亞已遷至力寶大廈。注：表中為2009年9月底數(shù)據(jù)。發(fā)展商位置總建筑面積寫字樓面積棟X層高度裙摟標(biāo)準(zhǔn)層面積竣工年份實(shí)用率層高/凈高租售狀況售價價格租金叫價物管費(fèi)入駐率電梯（客+貨）空調(diào)車位四川省泰然置業(yè)有限責(zé)任公司總府路2號85,038平方米54,000平方米2899.95米5層，百盛百貨2,684平方米2005年703.40/2.45米可租售12,000-15,000元/平方米75-1

19、30元/平方米/月15元/平方米/月約88德國蒂森（12+4）自主式分戶計(jì)量中央空調(diào)系統(tǒng)40031 / 209線沿街大東人民未來供應(yīng)分析 根據(jù)成都市的整體規(guī)劃及土地出讓計(jì)劃，未來4年成都優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)主要集中在人民南路沿線、東大街沿線及天府新城（站南組團(tuán)、大源組團(tuán)）； 20102013年，各區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量分別為：人民南路沿線東大街沿線站南組團(tuán)大源組團(tuán)合計(jì)78萬 平方米60萬 平方米87萬 平方米104萬 平方米329萬 平方米24%18%26%32%100%南路沿線站南組團(tuán)大源組團(tuán)人民南路沿線、東大街沿線32 / 209未來供應(yīng)分析人民南路沿線、東大街沿線華置廣場101214城市之心期國

20、際商城仁恒置地廣場中匯廣場期大陸國際廣場新希望大廈國際金融中心111315百揚(yáng)大廈航天科技大廈錦江國際來福士廣場保利中心金融大廈銀石廣場 567 81415 161718192021222316182022鐵獅門項(xiàng)目天府時代廣場摩根中心環(huán)球貿(mào)易廣場17192123喜年廣場明宇金融廣場新視界廣場華潤萬象城項(xiàng)目91011本項(xiàng)目13 12注：由于信息獲得的局限性，個別項(xiàng)目可能未被統(tǒng)計(jì)。項(xiàng)目檔次根據(jù)我司了解的情況推測。33 / 209123456789未來供應(yīng)分析20102013年，人民南路沿線優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)面積約為78萬平方米*。序號10111213物業(yè)名稱華置廣場城市之心3期百揚(yáng)大廈國際商城航天科

21、技大廈仁恒置地廣場錦江國際中匯廣場2期來福士廣場大陸國際廣場保利中心新希望大廈金融大廈發(fā)展商愛美高明鵬集團(tuán)茂業(yè)集團(tuán)福新集團(tuán)中國航天集團(tuán)仁恒川投+宏凌實(shí)業(yè)瑞安集團(tuán)凱德置信大陸集團(tuán)保利地產(chǎn)新希望上善實(shí)業(yè)區(qū)位人民南路沿線人民南路沿線人民南路沿線人民南路沿線人民南路沿線人民南路沿線人民南路沿線人民南路沿線人民南路沿線人民南路沿線人民南路沿線人民南路沿線人民南路沿線寫字樓建筑面積（平方米）70,00042,80080,00070,00060,00072,07333,56250,00078,00030,600100,00052,19938,300現(xiàn)狀在建規(guī)劃在建在建在建在建在建在建在建在建規(guī)劃在建規(guī)劃預(yù)計(jì)

22、入伙時間2011201320112013201020102010201120112011201220112013小計(jì)777,534*：為便于統(tǒng)計(jì)，將華置廣場歸入人民南路沿線區(qū)域。34 / 209未來供應(yīng)分析人南沿線部分項(xiàng)目效果圖華置廣場錦江國際百揚(yáng)大廈來福士廣場國際商城新希望大廈航天科技大廈金融大廈仁恒置地廣場中匯廣場2期35 / 209未來供應(yīng)分析20102013年，東大街沿線優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)面積約為60萬平方米。序號14151617181920212223物業(yè)名稱國際金融廣場銀石廣場鐵獅門項(xiàng)目喜年廣場天府時代廣場明宇金融廣場摩根中心新視界廣場環(huán)球貿(mào)易中心萬象城項(xiàng)目發(fā)展商九龍倉福來+駱駝地產(chǎn)鐵

23、獅門花樣年九龍倉明宇集團(tuán)廣聯(lián)置業(yè)國嘉地產(chǎn)新鴻基、九龍倉、恒基華潤區(qū)位東大街沿線東大街沿線東大街沿線東大街沿線東大街沿線東大街沿線東大街沿線東大街沿線東大街沿線東大街沿線寫字樓建筑面積（平方米）100,00030,00038,00067,40080,00050,00052,76820,00080,00076,000現(xiàn)狀規(guī)劃在建規(guī)劃在建規(guī)劃在建在建在建規(guī)劃規(guī)劃預(yù)計(jì)入伙時間2012201120122010201320122011201020132012小計(jì)594,168注：部分項(xiàng)目最后規(guī)劃仍未最后確定，相應(yīng)數(shù)據(jù)根據(jù)規(guī)劃條件推算得出。入伙時間根據(jù)目前工程進(jìn)度推算。36 / 209未來供應(yīng)分析東大街部分

24、項(xiàng)目效果圖新鴻基環(huán)球貿(mào)易廣場喜年廣場鐵獅門項(xiàng)目摩根中心九龍倉國際金融中心明宇金融廣場摩根中心新視界廣場銀石廣場天府時代廣場37 / 20913572468295未來供應(yīng)分析站南組團(tuán)天府大道1凱德置地項(xiàng)目中航城市廣場神旺項(xiàng)目譽(yù)峰泓昌嘉泰項(xiàng)目10川投大廈茂業(yè)中心美美力成項(xiàng)目中航國際廣場中海城南一號劍南大道益州大道南三環(huán)路111315東方希望中心金控廣場拉德方斯大廈1214一航項(xiàng)目北大青鳥項(xiàng)目府城大道1617 183 4616-21號地塊尚未出讓7108 911 1912 1320 142115注：由于信息獲得的局限性，個別項(xiàng)目可能未被統(tǒng)計(jì)。項(xiàng)目檔次根據(jù)我司了解的情況推測。38 / 20912345

25、689未來供應(yīng)分析20102013年，站南組團(tuán)優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)面積約為87萬平方米*。序號710111213項(xiàng)目名稱凱德置地項(xiàng)目川投大廈中航城市廣場茂業(yè)中心神旺地塊美美力誠項(xiàng)目譽(yù)峰中航國際廣場泓昌嘉泰項(xiàng)目中海城南1號東方國際廣場一航項(xiàng)目拉德方斯國際大廈發(fā)展商凱德置地川投集團(tuán)中航集團(tuán)茂業(yè)集團(tuán)神旺集團(tuán)鑫達(dá)地產(chǎn)等合景泰富中航集團(tuán)泓昌嘉泰中海振興東方希望集團(tuán)一航集團(tuán)成都高投等區(qū)位站南組團(tuán)站南組團(tuán)站南組團(tuán)站南組團(tuán)站南組團(tuán)站南組團(tuán)站南組團(tuán)站南組團(tuán)站南組團(tuán)站南組團(tuán)站南組團(tuán)站南組團(tuán)站南組團(tuán)寫字樓建筑面積（平方米）78,00095,00076,00015,00058,00049,00050,00050,00016

26、0,00050,00050,00066,00070,000現(xiàn)狀規(guī)劃在建在建在建規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃在建預(yù)計(jì)入伙時間2012201020112011201220122012201220122012201220122009合計(jì)867,000注：部分項(xiàng)目最后規(guī)劃仍未最后確定，相應(yīng)數(shù)據(jù)根據(jù)規(guī)劃條件推算得出。入伙時間根據(jù)目前工程進(jìn)度推算。*：不包括總部自用的寫字樓，也不包含未出讓地塊未來可能的寫字樓面積。39 / 209未來供應(yīng)分析站南組團(tuán)部分項(xiàng)目效果圖川投大廈凱德置地項(xiàng)目美美旗艦店拉德方斯國際大廈中航國際廣場茂業(yè)中心中航城市廣場譽(yù)峰40 / 2092未來供應(yīng)分析大源組團(tuán)鼎立中心上海復(fù)地項(xiàng)目

27、劍南大道益州大道天府大道35地鐵控制中心蜀都大廈46華西證券東方希望項(xiàng)目7911川大科技園通威項(xiàng)目希頓國際廣場81012中信廣場中節(jié)能大廈諾亞舟項(xiàng)目德賽三街13 174 5 613ICON創(chuàng)世紀(jì)廣場14海洋中心21878 910 111517凱旋廣場棕櫚泉項(xiàng)目16天合B項(xiàng)目12 131415 16注：由于信息獲得的局限性，個別項(xiàng)目可能未被統(tǒng)計(jì)。項(xiàng)目檔次根據(jù)我司了解的情況推測。41 / 20912456789未來供應(yīng)分析20102013年，大源組團(tuán)優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)面積約為104萬平方米*。序號3101112項(xiàng)目名稱鼎立項(xiàng)目上海復(fù)地項(xiàng)目地鐵控制中心華西證券蜀都大廈東方希望項(xiàng)目川大科技園中信廣場通威項(xiàng)

28、目中節(jié)能大廈希頓國際廣場諾亞舟項(xiàng)目發(fā)展商鼎立集團(tuán)上海復(fù)地高投華西證券蜀都嘉泰東方希望集團(tuán)上善實(shí)業(yè)等中信廣達(dá)集團(tuán)通威集團(tuán)中節(jié)能NA諾亞舟區(qū)位大源組團(tuán)大源組團(tuán)大源組團(tuán)大源組團(tuán)大源組團(tuán)大源組團(tuán)大源組團(tuán)大源組團(tuán)大源組團(tuán)大源組團(tuán)大源組團(tuán)大源組團(tuán)現(xiàn)狀規(guī)劃規(guī)劃在建規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃在建規(guī)劃規(guī)劃在建規(guī)劃規(guī)劃寫字樓建筑面積（平方米）56,00079,00010,50045,00072,00071,00060,00084,000100,00042,00070,00060,000預(yù)計(jì)入伙時間20122012201020122012201220122012201220122012201213 ICON創(chuàng)世紀(jì)廣場 高投 大源

29、組團(tuán) 規(guī)劃 40,000注：部分項(xiàng)目最后規(guī)劃仍未最后確定，相應(yīng)數(shù)據(jù)根據(jù)規(guī)劃條件推算得出。入伙時間根據(jù)目前工程進(jìn)度推算。2012（續(xù)下頁）*：此數(shù)據(jù)為面向市場的面積，不包括總部自用的部分，也不包含未出讓地塊未來可能的面積。42 / 209未來供應(yīng)分析（接上頁）序號14151617項(xiàng)目名稱海洋中心凱旋廣場天合B項(xiàng)目棕櫚泉項(xiàng)目發(fā)展商海洋旅游集團(tuán)天合天合棕櫚泉區(qū)位大源組團(tuán)大源組團(tuán)大源組團(tuán)大源組團(tuán)現(xiàn)狀規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃寫字樓建筑面積（平方米）68,00049,00071,00066,000預(yù)計(jì)入伙時間2012201220122012合計(jì)1,043,500注：部分項(xiàng)目最后規(guī)劃仍未最后確定，相應(yīng)數(shù)據(jù)根據(jù)規(guī)劃條

30、件推算得出。入伙時間根據(jù)目前工程進(jìn)度推算。*：不包括總部自用的寫字樓，也不包含未出讓地塊未來可能的寫字樓面積。43 / 209未來供應(yīng)分析大源組團(tuán)部分項(xiàng)目效果圖天合凱旋廣場地鐵控制中心中信廣場上海復(fù)地項(xiàng)目希頓國際廣場中節(jié)能大廈川大科技園44 / 209-其他檔次銷售型寫字樓簡介較受市場歡迎的銷售型高性價比寫字樓 成都寫字樓市場在向高端發(fā)展的過程中，出現(xiàn)了一類以“高性價比、低辦公成本”為特色的寫字樓。這類寫字樓雖然軟硬件水平達(dá)不到優(yōu)質(zhì)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，但由于較低的租金及售價、較低的辦公成本，因此在市場上仍具有一定的競爭力。如新希望國際大廈、萬瑞中心、東方廣場一二期、商鼎國際、鼓樓國際、上普國際等項(xiàng)目

31、； 部分此類區(qū)位較佳的項(xiàng)目，其租金水平與同區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓的差距正在縮小。如商鼎國際目前租金水平約為7090元/平方米/月，而附近國航世紀(jì)中心的租金約90130元/平方米/月； 這類寫字樓通常以銷售為主。由于其性價比較高，價格相對便宜，因此對中小企業(yè)、個人投資者具有較強(qiáng)的吸引力，銷售速度普遍較快。如新希望集團(tuán)在高新南區(qū)開發(fā)的新希望國際大廈A棟，開盤三個月內(nèi)即售罄； 這類寫字樓普遍具有以下特征：為降低造價，采用分體式空調(diào)；外立面采用 LOW-E 玻璃幕墻，外觀現(xiàn)代、簡潔；平面布局不盡合理，實(shí)用率較低；客戶主要為中小型內(nèi)資企業(yè)。東方廣場I、II45 / 209其他檔次銷售型寫字樓簡介典型項(xiàng)目：東方廣

32、場 I 期項(xiàng)目外觀標(biāo)準(zhǔn)層布局客戶構(gòu)成：以中資國企、民營企業(yè)為主，行業(yè)主要以IT/高新科技、貿(mào)易、投資、建筑/房地產(chǎn)類企業(yè)為主，辦公面積主要集中在150500平方米。典型客戶：歐華化妝品有限公司、成都誠置行房地產(chǎn)顧問有限公司、普瑞照明、成都燈塔軟件有限公司、洪泰國際、明宇集團(tuán)等。配套設(shè)施：商務(wù)中心、會議中心。評論： 位于東大街，交通便利，可識別性強(qiáng)； 全玻璃幕墻，外觀現(xiàn)代感較強(qiáng)； 無中央空調(diào)，人體舒適度較差； 最小分隔單元較小，客戶可根據(jù)需要租賃相鄰單元，以滿足不同的面積需求； 電梯分區(qū)不盡合理，運(yùn)行不穩(wěn)定； 核心筒布局不盡合理，衛(wèi)生間布局不合理，致使實(shí)用率不高 客戶抱怨主要集中在衛(wèi)生間設(shè)置、空

33、調(diào)。注：表中為2009年9月底數(shù)據(jù)。發(fā)展商位置總建筑面積寫字樓面積棟X層高度裙摟層數(shù)裙樓入駐標(biāo)準(zhǔn)層面積竣工年份實(shí)用率層高/凈高租售狀況入市價格租金叫價*物管費(fèi)入駐率電梯（客+貨）空調(diào)車位成都信德實(shí)業(yè)錦江區(qū)芷東路49號77,220平方米32,9751X2999米4新世紀(jì)裝飾城1,319平方米2007年底85%3.2米/2.6米租售6,000-8,000元/平方米70-85元/平方米/月4元/平方米/月70%德國蒂森(6+1)分戶空調(diào)322個46 / 209優(yōu)質(zhì)寫字樓市場研究市場概況供應(yīng)分析需求分析客戶群特征分析競爭性項(xiàng)目分析未來寫字樓市場發(fā)展預(yù)測47 / 209平方米需求分析 2002年至200

34、3年，城市之心、威斯頓聯(lián)邦大廈相繼入伙，新增寫字樓面積近6萬平方米。由于市場消化尚需時間，因此，至2004年底，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率上升至32%； 2006年第一季度，匯日央擴(kuò)、中環(huán)廣場成都優(yōu)質(zhì)寫字樓需求分析同時入市，新增面積達(dá)到10萬平方米，優(yōu)質(zhì)寫字樓整體空置率上升至45%，達(dá)到歷史最高點(diǎn)； 隨后雖然陸續(xù)有新的項(xiàng)目入市，但受益于需求的強(qiáng)勁，整體空置率呈下降趨勢，至2009年第二季度末，整體空置率已下降至24%； 2006至2007年期間，市場年均吸納面積約為6.6萬平方米。2008年期間，全年需180,000160,000140,000120,000100,00080,00060,00040

35、,00020,0000Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q260%50%40%30%20%10%0%求上升至11.5萬平方米，達(dá)到歷史最高水2005之前20052006200720082009平。2009年受金融危機(jī)的影響，前兩季新增供應(yīng)量（左軸）吸納量（左軸）空置率（右軸）度吸納面積僅有2.1萬平方米。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部48 / 2091401301201101009080需求分析優(yōu)質(zhì)寫字樓租金 考察期內(nèi)成都優(yōu)質(zhì)寫字樓整體租金呈上漲的趨勢，2008年第三季度為118元/平方米/月，達(dá)到歷史最高水平。隨后

36、受全球金融危機(jī)的影響，優(yōu)質(zhì)寫字樓需求出現(xiàn)下滑。加之新的優(yōu)質(zhì)寫字樓入市，市場競爭加劇，導(dǎo)致整體租金出現(xiàn)下滑。截至2009年第二季度，租金為109元/平方米/月，下滑至2007年第二季度的水平； 整體而言，SBD內(nèi)的優(yōu)質(zhì)寫字樓由于入市時間較晚，硬件條件、交通條件相對較好，因此，租金水平高于CBD。2009年第二季度SBD、CBD平均租金分別為129、98元/平方米/月；成都優(yōu)質(zhì)寫字樓歷史租金元/平方米/月Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 雖然未來幾年宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)較大好轉(zhuǎn)，但200420052006200720082

37、009考慮到未來競爭的加劇，預(yù)計(jì)整體租金仍將繼全市CBDSBD續(xù)小幅下滑，優(yōu)質(zhì)寫字樓將出現(xiàn)兩極分化，臨近地鐵沿線物業(yè)將有較好的市場機(jī)會； 由于未來將有只租不售、更高品質(zhì)的項(xiàng)目入市數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯研究及咨詢顧問部，個別項(xiàng)目的租金將達(dá)到更高的水平。49 / 20913,00012,00011,00010,0009,0008,000需求分析優(yōu)質(zhì)寫字樓售價 考察期內(nèi)成都優(yōu)質(zhì)寫字樓整體售價呈上漲的趨勢，2008年第三季度為13,214元/平方米，達(dá)到歷史最高水平。隨后受全球金融危機(jī)及新推寫字樓項(xiàng)目的影響，需求的減弱及供應(yīng)的增加，導(dǎo)致售價出現(xiàn)下滑。截至2009年第二季度，售價為12,429元/平方

38、米，下滑至2008年第一季度的水平； 成都地鐵一號線南北貫穿SBD，并將于2010年末開始運(yùn)營。受此利好消息的影響，投資者普遍看好地鐵沿線優(yōu)質(zhì)寫字樓未來的增值空間。加之SBD新推的項(xiàng)目硬件條件較好，因此，SBD寫字樓的售價高于CBD。而CBD的寫字元/平方米15,00014,000成都優(yōu)質(zhì)寫字樓歷史售價樓，由于樓齡較老，硬件設(shè)施逐步老化，投資Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2價值減弱，因此售價普遍出現(xiàn)下滑；2009年200420052006200720082009第二季度SBD、CBD平均售價分別為10,833、13

39、,625元/平方米； 未來銷售型優(yōu)質(zhì)寫字樓主要集中在高新南區(qū)，數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯全市CBDSBD整體售價水平將主要取決于這一區(qū)域的發(fā)展。50 / 2095%9%5%10%未來需求分析 成都經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定的發(fā)展，為寫字樓市場發(fā)展提供的良好的外部成都第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)構(gòu)成變化條件。從2001年開始，成都市GDP歷均以10%以上的速度增長； 第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，將促進(jìn)市場對辦公物業(yè)的需求。截至2008年5%4%4%2000年底，成都第三產(chǎn)業(yè)連續(xù)10年保持10%的以上的增長速度，反映了良好的發(fā)展?jié)摿Γ?成都第三產(chǎn)業(yè)正逐步由勞動密集型向資金、技術(shù)密集型企業(yè)轉(zhuǎn)化，這一發(fā)展趨勢將促進(jìn)對辦公物業(yè)的需求。根據(jù)我

40、司2008年下半年對成都29萬個企業(yè)的統(tǒng)計(jì)，對比2000年和2008年新增第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的分析可以發(fā)現(xiàn)，信息/咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、計(jì)算機(jī)應(yīng)用服務(wù)類企業(yè)所占比例明顯增加，由18%增長至29%； 外資企業(yè)的快速增長，將加大市場對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求。根據(jù)我司的調(diào)查，外資企業(yè)是成都優(yōu)質(zhì)寫字樓客戶的重要組成部分。截至2009年8月底，已有134家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶成都。由于這類企業(yè)的“羊群效應(yīng)”及良好的示范效果，對吸引外資，提升外資信心，將起到積極的促進(jìn)作用；10%3%3%7%7%15%3%54%46%2008 雖面目前市場仍面臨金融危機(jī)的影響，但隨著經(jīng)濟(jì)的逐步回暖，預(yù)計(jì)市場對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求將逐

41、步恢復(fù)。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯零售業(yè)社會服務(wù)業(yè)餐飲業(yè)租賃服務(wù)業(yè)批發(fā)業(yè)計(jì)算機(jī)應(yīng)用服務(wù)裝修裝飾業(yè)金融業(yè)信息咨詢服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營運(yùn)輸業(yè)51 / 209優(yōu)質(zhì)寫字樓市場研究市場概況供應(yīng)分析需求分析客戶群特征分析競爭性項(xiàng)目分析未來寫字樓市場發(fā)展預(yù)測52 / 209客戶群特征分析根據(jù)寫字樓客戶獲得寫字樓的方式、是否實(shí)際使用寫字樓，可將寫字樓客戶分為以下幾類： 終端使用者：寫字樓的實(shí)際使用者，是市場上數(shù)量最多的客戶，通過租賃寫字間作為辦寫字樓客戶公場所。研究終端使用者的特征，可以了解他們的辦公需求，為產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供參考； 購買者：寫字樓的業(yè)主，通過收取租金獲得終端使用者購買者 購買自用型客戶投資回

42、報(bào)。根據(jù)其投資目的的不同，又可以分為單純投資型客戶和購買自用型客戶； 根據(jù)單純投資型客戶投資規(guī)模的大小，可分為專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、中小型公司及個人，其資 單純投資型客戶 專業(yè)投資機(jī)構(gòu) 中小型公司 個人金實(shí)力、運(yùn)作方式、偏好物業(yè)類型均存在較大的差別。53 / 209客戶群特征分析終端使用者特征分析成都優(yōu)質(zhì)寫字樓用戶行業(yè)分布 根據(jù)我司近期對成都優(yōu)質(zhì)寫字樓300家企業(yè)的調(diào)查，成都優(yōu)質(zhì)寫字樓主要客戶為IT/高科技、建筑/房地產(chǎn)、制造業(yè)企業(yè)，所占比例分別為18%、16%、16%。由于金融業(yè)在成都起步較晚，目前所占比例為12%； 從企業(yè)性質(zhì)來看，外商獨(dú)資、中資民營企業(yè)所占比例最多，分別為38%和35%。其次為中

43、外合資企業(yè)，所占比例為16%?？梢?，12%15%1%9%16%16%3%建筑/房地產(chǎn)業(yè)制造業(yè)交通運(yùn)輸/倉儲/郵電/物流顧問/咨詢服務(wù)IT/高科技貿(mào)易金融保險(xiǎn)外商獨(dú)資、中資民營企業(yè)更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)寫字樓辦公； 租賃是企業(yè)獲得辦公場所最普遍的方式，多達(dá)80%的企業(yè)通過租18%10%能源其他賃獲得寫字間。寫字間使用方式20%成都優(yōu)質(zhì)寫字樓用戶性質(zhì)分布8%中資國企購買38%中資民營80%租賃35%中外合資港澳合資外商獨(dú)資5%14%數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯54 / 209123456789客戶群特征分析成都優(yōu)質(zhì)寫字樓客戶特征總結(jié)序號1011項(xiàng)目名稱香格里拉匯日央擴(kuò)時代廣場中環(huán)廣場城市之心川信大廈威斯頓聯(lián)

44、邦冠城廣場華敏翰尊力寶大廈國航世紀(jì)中心最小戶型面積*（平方米）15974143136571301501129094220主力租賃面積*（平方米）半層、整層整層150-500半層、整層300以下500-1,000300以下300以下300以下300以下300-500典型客戶禾森礦業(yè)、雪弗龍保利（成都）、太平洋保險(xiǎn)（四川）三星、法國總領(lǐng)事館畢馬威、中德安聯(lián)保險(xiǎn)微軟（中國）成都、花旗銀行仁恒置地、西門子（中國）成都德國領(lǐng)事館、巴基斯坦領(lǐng)事館太平洋人壽保險(xiǎn)、新加坡領(lǐng)事館漢景實(shí)業(yè)、平安礦業(yè)分眾傳媒、重慶銀行信永中和、竹葉青客戶主要行業(yè)金融/保險(xiǎn)、建筑/房地產(chǎn)建筑/房地產(chǎn)、金融/保險(xiǎn)顧問/咨詢、IT/高科

45、技貿(mào)易、制造業(yè)制造業(yè)、IT/高新科技IT/高科技、制造業(yè)IT/高科技、顧問/咨詢IT/高科技、顧問/咨詢貿(mào)易、顧問/咨詢顧問/咨詢、金融貿(mào)易、顧問/咨詢客戶主要性質(zhì)外資中資中資、外資相當(dāng)中資外資外資外資中資中資中資、外資相當(dāng)中資未來三年租金/售價趨勢保持穩(wěn)定保持穩(wěn)定小幅下降保持穩(wěn)定小幅下降持續(xù)下降保持穩(wěn)定持續(xù)下降保持穩(wěn)定保持穩(wěn)定保持穩(wěn)定*：指建筑面積數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯55 / 2095%客戶群特征分析終端使用者特征分析寫字間面積 目前優(yōu)質(zhì)寫字樓客戶面積需求主要集中在300平方米以下，中小辦公單元是目前市場需求的主力面積。一33%29%方面是由于目前成都優(yōu)質(zhì)寫字樓用戶仍以中小企業(yè)為主，另一

46、方面則是由于成都多數(shù)優(yōu)質(zhì)寫字樓都是拆零散賣，產(chǎn)權(quán)面積較小，小業(yè)主單獨(dú)的租賃行為導(dǎo)致成交面積普遍較??；18%14% 值得注意的是，在只租不售的優(yōu)質(zhì)寫字樓里，客戶租小于150150-300301-500501-1000大于1000賃面積普遍較大。如香格里拉中心寫字樓，租賃面積主要集中在300平方米以上。而城市之心，則主要以寫字間租期300平方米以下的客戶為主。這一方面是由于只租不售的寫字樓，由于產(chǎn)權(quán)單一，客戶選擇面積更加靈活29%33%26%；另一方面，則是由于只租不售的物業(yè)，業(yè)主可以統(tǒng)一控制客戶質(zhì)量和租賃管理，使得物業(yè)綜合品質(zhì)較高的緣故；6%5% 在寫字樓租期方面，中短期租賃是客戶最主要的方式1

47、年2年3年4年5年及以上。近九成的客戶寫字樓租期在3年以下。數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯56 / 209調(diào)梯堂高位務(wù)量間應(yīng)空電大層務(wù)網(wǎng)絡(luò)服車服質(zhì)生停管氣衛(wèi)物空電力供其他29%15%10%客戶群特征分析終端使用者特征分析 員工上下班的主要工具為公交車、私家車和非機(jī)動車。其中通過非機(jī)動車上下班的員工占總量的15%，未來本40%交通工具項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)規(guī)劃部分非機(jī)動停車位，以方便員工。目前成都優(yōu)質(zhì)寫字樓均設(shè)置有非機(jī)動車停車位；4%8%4%公交車公司班車 私家車出租車非機(jī)動車步行 在對員工滿意度調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，員工普遍抱怨電梯不足，侯梯時間過長；停車位不足，停車?yán)щy；層高較低，空對目前寫字樓不滿意之處間感差；空調(diào)效

48、果不佳；物管服務(wù)不到位等情況。本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時應(yīng)盡量注意規(guī)避這些問題，從多方面做13% 13%17%15%14%到人性化設(shè)計(jì)，盡量滿足員工的需求。4%2%2%5%3%數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯57 / 209客特征客戶群特征分析購買者特征分析單純投資型客戶購買自用型客戶專業(yè)投資機(jī)構(gòu) 總價承受能力強(qiáng)戶 通常為長期持有 需求面積較大，通常為整棟或多層 關(guān)注成熟區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)中小型公司 總價承受能力較弱 通常為中短期持有 需求面積通常為2,000平方米以下 關(guān)注物業(yè)的中短期投資回報(bào)，對物業(yè)檔次沒有特定要求個人 總價承受能力較弱 投機(jī)心理稍重 需求面積通常為500平方米以下 關(guān)注物業(yè)的短期回報(bào)，對物業(yè)檔

49、次沒有特定要求 投資兼自用，對物業(yè)細(xì)節(jié)關(guān)注較多 不同類型的公司有不同的要求 其他需求參見前文終端使用者特征關(guān)注點(diǎn)關(guān)注度低關(guān)注度高產(chǎn)品創(chuàng)新水平軟硬件設(shè)施物管水平商務(wù)配套設(shè)施宏觀利好政策穩(wěn)定性項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展商實(shí)力物業(yè)水平市場潛力投資背景關(guān)注度高投資回報(bào)率空置率、實(shí)用率成交活躍程度物業(yè)總價水平關(guān)注度低58 / 209客戶群特征分析金融類客戶需求特征分析本次我司采用面訪的方式對金融類機(jī)構(gòu)辦公需求進(jìn)行了調(diào)研，訪談了具有代表性的金融類公司10家，受訪者均為公司中高層管理人員。具體包括：公司性質(zhì)內(nèi)資銀行類用戶（3家）非銀行類用戶（5家，包括保險(xiǎn)、證券、財(cái)務(wù)公司、投資基金公司）外資類金融機(jī)構(gòu)（2家）受訪公司華夏

50、銀行、民生銀行、上海銀行 ；畢馬威會計(jì)師事務(wù)所、三甲控股、中意人壽、中英人壽、德信豐益資本；花旗銀行、渣打銀行。金融類機(jī)構(gòu)辦公需求訪談問卷59 / 209國航世紀(jì)中心客戶群特征分析金融類客戶需求特征分析內(nèi)資銀行類華夏銀行 1992年華夏銀行在北京建立。1995年3月，華夏銀行率先實(shí)行了股份制改造，成為一家全國性股份制商業(yè)銀行。2003年9月，華夏銀行公開發(fā)行股票，并在上海證券交易所掛牌上市交易，成為全國第五家上市銀行； 華夏銀行成都分行是華夏銀行在四川省設(shè)立的一家省級分行，至2009年4月末，下轄11個對外營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其中在成都市設(shè)立了分行營目前入駐寫字樓項(xiàng)目建筑面積 7,200平方米市場租金

51、RMB70/M2/月辦公人數(shù) 200人使用性質(zhì) 購買業(yè)部和9家同城支行，全行總資產(chǎn)166.06億元，各項(xiàng)存款余額160.78億元，各項(xiàng)貸款余額 120.19億元。 該銀行對已入住的寫字樓辦公條件不太滿意，主要是因?yàn)槟壳暗膶懽珠g商業(yè)配套不足、管理水平差等原因 ； 該銀行在未來1年內(nèi)有新設(shè)分支機(jī)構(gòu)的計(jì)劃。首先會考慮在中心商圈及東大街沿線租賃辦公物業(yè)，比較偏好有甲級寫字樓配置的企業(yè)專用獨(dú)棟物業(yè)?？梢猿惺艿膯挝辉伦饨鹚讲怀^150元/平方米/月，物業(yè)管理費(fèi)不超過20元/平方米/月。60 / 209121324354657687商業(yè)配套12客戶群特征分析內(nèi)資銀行類華夏銀行選址看重的主要因素獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、結(jié)

52、構(gòu)獨(dú)立、可獨(dú)立冠名交通方便、方便客戶與員工金融產(chǎn)業(yè)聚焦度高，行業(yè)氛圍濃辦公物業(yè)外在形象氣派、高檔先進(jìn)的物業(yè)硬件條件，如空調(diào)、電梯等國際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理水平項(xiàng)目商業(yè)/商務(wù)配套完善進(jìn)駐站南組團(tuán)金融核心區(qū)項(xiàng)目關(guān)注的因素選址對辦公大樓硬件設(shè)施要求標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)配置需要VIP或公司獨(dú)立電梯足夠后備電源，保證不間斷電力供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)通訊配置國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高單獨(dú)設(shè)置的衛(wèi)生間對樓板承重、機(jī)房有特殊要求完善的監(jiān)控系統(tǒng)選址對相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的要求員工餐廳/快餐廳、商務(wù)/正餐餐廳、銀行、健康康樂設(shè)施未來城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景好政府政策支持力度大商務(wù)配套辦公環(huán)境五星級酒店、商務(wù)會所、多功能會議中心注重節(jié)能環(huán)保，注重員

53、工關(guān)懷61 / 209匯日央擴(kuò)大廈客戶群特征分析金融類客戶需求特征分析內(nèi)資銀行類民生銀行 中國民生銀行于1996年1月12日在北京正式成立，是我國首家主要由目前入駐寫字樓項(xiàng)目非公有制企業(yè)入股的全國性股份制商業(yè)銀行，2000年12月19日，中國民生銀行A股股票在上海證券交易所掛牌上市； 中國民生銀行成都分行于2002年12月6日正式設(shè)立，目前已建成13個支行級經(jīng)營機(jī)構(gòu)，51個對外服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。截至2008年三季度末，成都分行資產(chǎn)規(guī)模近280億元，存貸款規(guī)模雙雙超過200億元，無不良建筑面積入住時間辦公人數(shù)使用性質(zhì)7,200平方米2001年600人購買對公貸款。 目前，該銀行對已入住的寫字樓辦公條件不

54、太滿意，主要是因?yàn)槟壳叭胱〉膶懽謽峭＼嚥环奖悖?該銀行在未來1年內(nèi)有新設(shè)分支機(jī)構(gòu)的計(jì)劃，首先會考慮在東大街沿線租賃辦公物業(yè)，比較偏好高層/小高層甲級寫字樓，意向租賃面積為500-1,000平方米，可以承受的單位月租金水平不超過130元/平方米/月，物業(yè)管理費(fèi)不超過10元/平方米/月。62 / 20911223344556612客戶群特征分析內(nèi)資銀行類民生銀行選址對辦公大樓硬件設(shè)施要求選址看重的主要因素靠近客戶，積累較多關(guān)系資源位于或鄰近城市繁華商務(wù)地段獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、結(jié)構(gòu)獨(dú)立、可獨(dú)立冠名交通方便、方便客戶與員工辦公物業(yè)外在形象氣派、高檔項(xiàng)目商業(yè)/商務(wù)配套完善標(biāo)準(zhǔn)電梯配置足夠后備電源，保證不間斷電力供

55、應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)通訊配置國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高單獨(dú)設(shè)置的衛(wèi)生間機(jī)房要有獨(dú)立的通訊設(shè)備選址對相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的要求進(jìn)駐站南組團(tuán)金融核心區(qū)項(xiàng)目關(guān)注的因素未來城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景好政府政策支持力度大商業(yè)配套商務(wù)配套辦公環(huán)境員工餐廳/快餐廳、銀行豪華酒店式公寓注重視覺享受，注重員工關(guān)懷63 / 209國航世紀(jì)中心客戶群特征分析金融類客戶需求特征分析內(nèi)資銀行類上海銀行 上海銀行成立于1995年12月29日，是一家由上海市國有股份、中資法人股份、外資股份及眾多個人股份共同組成的新型的股份制商業(yè)銀行，總行位于上海。截至2008年底，上海銀行總資產(chǎn)已達(dá)3600億元，存、貸款總額分別達(dá)2664、1780億元 ； 上

56、海銀行成都分行成立于2008年11月，是上海銀行全力支持和參與四川災(zāi)后重建，服務(wù)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在我國西部地區(qū)設(shè)立的首家分目前入駐寫字樓項(xiàng)目建筑面積 7,200平方米租金 RMB130/M2/月辦公人數(shù) 100人使用性質(zhì) 租賃（2008年）行。 該銀行對已入住的寫字樓辦公條件比較滿意； 該銀行在未來1年內(nèi)有新設(shè)分支機(jī)構(gòu)的計(jì)劃，首先會考慮在高新南區(qū)購買定制型寫字樓，比較偏好具有甲級寫字樓配置的企業(yè)專用物業(yè)。面積大概需要300500平方米。若為租賃，可以承受的單位月租金水平不超過110元/平方米/月。64 / 209112324354657108912客戶群特征分析內(nèi)資銀行類上海銀行選址對辦公大樓硬

57、件設(shè)施要求標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)配置標(biāo)準(zhǔn)電梯配置標(biāo)準(zhǔn)電力系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)通訊配置國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高6 單獨(dú)設(shè)置的衛(wèi)生間7 對樓板承重、機(jī)房無特殊要求8 安全性選址對相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的要求商業(yè)配套 健康康樂設(shè)施選址看重的主要因素位于鄰近城市繁華商務(wù)地段獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、結(jié)構(gòu)獨(dú)立、可獨(dú)立冠名交通方便、方便客戶與員工靠近客戶，積累較多關(guān)系資源金融產(chǎn)業(yè)聚焦度高，行業(yè)氛圍濃所在區(qū)域政府有優(yōu)惠政策和產(chǎn)業(yè)支持辦公物業(yè)外在形象氣派、高檔先進(jìn)的物業(yè)硬件條件，如空調(diào)、電梯等國際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理水平項(xiàng)目商業(yè)/商務(wù)配套完善進(jìn)駐站南組團(tuán)金融核心區(qū)項(xiàng)目關(guān)注的因素商務(wù)配套辦公環(huán)境五星級酒店、豪華酒店式公寓注重視覺享受，注重員工關(guān)懷未來城市重點(diǎn)發(fā)展

58、區(qū)域，發(fā)展前景好政府政策支持力度大65 / 209香格里拉客戶群特征分析金融類客戶需求特征分析非銀行類金融機(jī)構(gòu)三甲控股 三甲亞洲證券有限公司在2004年起以香港為基地開展業(yè)務(wù)，其核心目標(biāo)是通過本地的合作伙伴向公司來自全球的客戶提供全面的符合客戶需求和投資目標(biāo)的金融產(chǎn)品和服務(wù)； 三甲亞洲證券自2004年起為中銀國際的介紹經(jīng)紀(jì)人，亦在2007年成為科威特最大之上市基金 GLOBAL INVESTMENT HOUSE的合作伙伴，負(fù)責(zé)在大中華地區(qū)尋找投資項(xiàng)目。同時亦負(fù)責(zé)銷售中東伊斯蘭基金及石油，天然氣能源基金。目前入駐寫字樓項(xiàng)目建筑面積 100平方米租金 RMB90/M2/月辦公人數(shù) 15人使用性質(zhì)

59、租賃（2009年） 該公司對已入住的寫字樓辦公條件不太滿意，主要是因?yàn)槟壳暗膶懽珠g停車不方便； 該銀行在該公司在未來3年內(nèi)有新設(shè)分支機(jī)構(gòu)的計(jì)劃。首先會考慮在購買高新南區(qū)的辦公物業(yè)，比較偏好高層/小高層集中式甲級寫字樓物業(yè)，面積大概需要5001,000平方米?？沙惺艿膯挝辉伦饨鹚讲怀^90元/平方米/月，可承受的物業(yè)管理費(fèi)不超過20元/平方米/月。66 / 209121324354657789客戶群特征分析非銀行類金融機(jī)構(gòu)三甲控股選址看重的主要因素位于鄰近城市繁華商務(wù)地段交通方便、方便客戶與員工靠近客戶，積累較多關(guān)系資源金融產(chǎn)業(yè)聚焦度高，行業(yè)氛圍濃所在區(qū)域政府有優(yōu)惠政策和產(chǎn)業(yè)支持選址對辦公大樓

60、硬件設(shè)施要求標(biāo)準(zhǔn)中央空調(diào)配置標(biāo)準(zhǔn)電梯配置標(biāo)準(zhǔn)電力系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)通訊配置國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高單獨(dú)設(shè)置的衛(wèi)生間對樓板承重、機(jī)房無特殊要求6辦公物業(yè)外在形象氣派、高檔先進(jìn)的物業(yè)硬件條件，如空調(diào)、電梯等8安全性選址對相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施的要求國際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理水平控制租金成本為主商業(yè)配套商務(wù)配套銀行、便利超市無特別需要10項(xiàng)目商業(yè)/商務(wù)配套完善辦公環(huán)境注重節(jié)能環(huán)保67 / 209中環(huán)廣場客戶群特征分析金融類客戶需求特征分析非銀行類金融機(jī)構(gòu)畢馬威會計(jì)師事務(wù)所 畢馬威是一家網(wǎng)絡(luò)遍布全球的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，專門提供審計(jì)、稅務(wù)和咨詢等服務(wù)。畢馬威在全球144個國家擁有137,000名員工。作為世界四大著名會計(jì)師事務(wù)所之一