深圳某地塊分析

1、深圳尖岡山地塊分析一、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美該宗地地位于規(guī)規(guī)劃中的的尖岡山山高尚居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)，背倚倚鐵崗水水庫(kù)，周周邊為坡坡地和丘丘陵，結(jié)結(jié)合地形，可以做做出高差差不同的的聯(lián)體別別墅或者者獨(dú)棟別別墅。2、交交通方便便尖岡山山位于廣廣深高速速公路和和西鄉(xiāng)大大道的交交界處，交交通將會(huì)會(huì)十分方方便，且且處于城城市的外外圍，通通勤成本本相對(duì)較較低（塞塞車的機(jī)機(jī)率較小小）。3、規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)：本宗地地出讓面面積為221萬(wàn)平平方米之之多，整整個(gè)尖岡岡山土地地出讓面面積將會(huì)會(huì)達(dá)到22平方公公里，因因此，無(wú)無(wú)論是從從本宗地地還是從從整個(gè)尖尖岡山土土地規(guī)模模來(lái)看，都都具有規(guī)規(guī)模上的的優(yōu)勢(shì)。4、規(guī)規(guī)

2、劃優(yōu)勢(shì)勢(shì)：尖岡山山為寶安安區(qū)政府府規(guī)劃的的寶安區(qū)區(qū)高尚生生活居住住區(qū)，規(guī)規(guī)劃引導(dǎo)導(dǎo)發(fā)展，如如果這一一目標(biāo)順順利實(shí)現(xiàn)，那么，該該區(qū)域?qū)?huì)成為為寶安區(qū)區(qū)最有錢錢人聚集集地。另另外，由由于是規(guī)規(guī)劃中的的高尚居居住區(qū)，政政府會(huì)在在配套建建設(shè)，政政策支持持等方面面加大力力度，以以期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)其高尚尚生活居居住區(qū)的的目標(biāo)。劣勢(shì)：1、噪噪音污染染嚴(yán)重該宗地地由于背背靠高速速公路，后后退紅線線僅為66米，因因此，很很難避免免高速公公路的噪噪音困擾擾，這與其高尚居居住生活活區(qū)的環(huán)環(huán)境要求求其背離離。如何何規(guī)避噪噪音污染染將會(huì)成成為該地地塊尤其其是南部部區(qū)域的關(guān)鍵所在在。2、市市場(chǎng)不成成熟，培培育期較較長(zhǎng)尖岡山山居

3、住區(qū)區(qū)為政府府規(guī)劃高高尚生活活區(qū)，但但是目前前所有的的工作只只是停留留在規(guī)劃劃階段，尚尚未真正形成居居家，生生活起的的氛圍，因因此，市市場(chǎng)有待待培育，有有待引導(dǎo)導(dǎo)，因此此，對(duì)于于首宗出出讓土地地來(lái)說(shuō)，將會(huì)會(huì)花費(fèi)大大量的成成本去宣宣傳推廣廣該區(qū)域域。3、景景觀改造造費(fèi)用較較高該宗地地為丘陵陵地帶，起起伏較大大，綠化化較多，因因此，景景觀建造造成本和和地基成成本都會(huì)會(huì)相應(yīng)的的有所增增加。4、配配套較差差。該宗地地位于非非成熟區(qū)區(qū)，各種種配套，如如超市，會(huì)會(huì)所，學(xué)學(xué)校等配配套都沒(méi)沒(méi)有明確確說(shuō)明何何時(shí)建設(shè)設(shè)，給本本宗地后后期的服服務(wù)帶來(lái)來(lái)很大的的不確定定性。5、關(guān)關(guān)外系列列問(wèn)題的的存在本宗地地作為關(guān)關(guān)

4、外土地地，還存存在著一一系列的的寶城片片區(qū)固有有的作為為關(guān)外城城鎮(zhèn)的弊弊病，如如治安問(wèn)問(wèn)題，如如關(guān)外整整體形象象問(wèn)題，如如關(guān)口的的心理落落差問(wèn)題題等。所所以，本本宗土地地出讓價(jià)價(jià)格不可可以高出出關(guān)內(nèi)別別墅用地地的出讓讓價(jià)格，否否則就會(huì)會(huì)因?yàn)榭煽商娲孕栽瓌t，買買家傾向向于關(guān)內(nèi)內(nèi)買地。機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)：1、城城市化進(jìn)進(jìn)程本宗地地最大的的市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)在在于城市市化進(jìn)程程的推進(jìn)進(jìn)。隨著著城市化化進(jìn)程的的推進(jìn)，關(guān)關(guān)內(nèi)外一一體化，關(guān)關(guān)口的心心理障礙礙越來(lái)越越小，則則無(wú)論對(duì)對(duì)于本宗宗地還是是對(duì)于整整個(gè)寶城城其它區(qū)區(qū)域的土土地來(lái)說(shuō)說(shuō)，都會(huì)會(huì)相應(yīng)的得到到增值。對(duì)對(duì)于本宗宗地來(lái)說(shuō)說(shuō)，更大大的意義義在于有有力的阻阻擊關(guān)外

5、外高端客客戶關(guān)內(nèi)內(nèi)流動(dòng)的的趨勢(shì)，而不是是吸引關(guān)關(guān)內(nèi)客戶戶關(guān)外置置業(yè)。2、寶寶城經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)快快速發(fā)展展寶城經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速健康康發(fā)展，是是整個(gè)尖尖岡山土土地出讓讓能夠持持續(xù)的關(guān)關(guān)鍵。對(duì)對(duì)于尖岡岡山來(lái)說(shuō)說(shuō)，其目標(biāo)客戶戶群就是是那些在在大寶城城片區(qū)工工作生活活的企業(yè)業(yè)主，投投資環(huán)境境的好壞壞，地租租成本的的高低將會(huì)決定他他們的去去留與否否，因此此，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，尤尤其是工工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，將會(huì)會(huì)對(duì)尖岡岡山土地地出讓起起到非常重要的的推動(dòng)作作用。3、寶寶城豪宅宅市場(chǎng)釋釋放本宗地地的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)來(lái)源于寶寶城市場(chǎng)場(chǎng)上的極極高端客客戶一直直以來(lái)都都沒(méi)有得得到相應(yīng)應(yīng)的釋放放，對(duì)于首宗出讓讓的高尚尚生活居居住區(qū)的的土地來(lái)

6、來(lái)說(shuō)，占占據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)先機(jī)，較較早的壟壟斷該客客戶群，將將使本宗宗地的來(lái)自市市場(chǎng)方面面的最大大亮點(diǎn)。4、路路網(wǎng)改造造工程路網(wǎng)工工程的改改造和建建設(shè)，將將會(huì)對(duì)整整個(gè)寶城城市場(chǎng)帶帶來(lái)正面面的影響響。尤其其是寶城城南側(cè)，在在1077國(guó)道和和海濱大大道之間間的區(qū)域域帶來(lái)前前所未有有的增值值空間和和想象空空間，而而對(duì)于本本宗地來(lái)來(lái)說(shuō)，則則會(huì)因?yàn)闉榧訌?qiáng)與與關(guān)內(nèi)的的聯(lián)系，加加快城市市化進(jìn)程程而間接接的影響響本宗地地。5、地地產(chǎn)外移移，低密密度住宅宅絕對(duì)稀稀缺對(duì)于別別墅用地地來(lái)說(shuō)，深深圳市政政府已經(jīng)經(jīng)有明確確規(guī)定，禁禁止批復(fù)復(fù)別墅用用地。由由于需求求所在，本宗地算是是政策擦擦邊球。正正是由于于別墅用用地稀缺缺，尖

7、岡岡山別墅墅用地的的可替代代性原來(lái)來(lái)越小，因因此，對(duì)于想想購(gòu)買別別墅的客客戶來(lái)說(shuō)說(shuō)，選擇擇尖岡山山是因?yàn)闉槠湎∪比彼凇?、政政策支持持該宗地地市尖岡岡山第一一宗土地地出讓，成成功與否否對(duì)于后后期土地地的推出出有著重重要的意意義，因因此，相相信政府府在土地地的拍賣賣底價(jià)，土土地拍賣賣過(guò)程中中的一系系列承諾諾都會(huì)實(shí)實(shí)現(xiàn)。威脅點(diǎn)：1、市市場(chǎng)不確確定性因因素較多多，土地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃，寶寶城其它它區(qū)域別別墅用地地的情況況。對(duì)于尖尖岡山居居住區(qū)來(lái)來(lái)說(shuō)，存存在著很很多的市市場(chǎng)不確確定性因因素，一一方面，尖尖岡山土土地整體體出讓計(jì)計(jì)劃還未未出臺(tái)，其其相應(yīng)的的后續(xù)土土地出讓讓時(shí)間，規(guī)規(guī)模會(huì)對(duì)對(duì)本宗地地造成一一

8、定的影影響。另另一方面面，寶城城市場(chǎng)其其它區(qū)域域尚有部部分土地地可以規(guī)規(guī)劃為低低密度住住宅，如如西鄉(xiāng)濱濱海區(qū)，如如果該區(qū)區(qū)域的土土地啟動(dòng)動(dòng)，將會(huì)會(huì)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目造成成一定的的影響。另另外，關(guān)關(guān)內(nèi)別墅墅或者ttownnhouuse，未未來(lái)幾年年有多少少的供給給量，尚尚是一個(gè)個(gè)未知數(shù)數(shù)，因此此，其他他區(qū)域別別墅在未未來(lái)幾年年的供給給量的大大小會(huì)對(duì)對(duì)本宗地地帶來(lái)很很多不確確定性的的影響。2、政政策威脅脅對(duì)于本本宗地來(lái)來(lái)說(shuō)，盡盡管政府府已經(jīng)明明確規(guī)劃劃為別墅墅用地，但但是，由由于中央央政府對(duì)對(duì)于別墅墅用地，及其政政策方面面都有嚴(yán)嚴(yán)格規(guī)定定，政策策變動(dòng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大大，而且且，銀行行對(duì)于別別墅用地地的支持持力度

9、也存在一定定的變數(shù)數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也不小小，因此此，在政政策方面面，應(yīng)該該綜合考考慮。二、計(jì)計(jì)價(jià)依據(jù)據(jù)由于本本項(xiàng)目在在寶城片片區(qū)沒(méi)有有可比實(shí)實(shí)例，故故只能選選擇市區(qū)區(qū)的別墅墅作為計(jì)計(jì)價(jià)依據(jù)據(jù)。1、關(guān)關(guān)口價(jià)格格：據(jù)220033年上半半年住宅宅市場(chǎng)銷銷售量分分析：南南山區(qū)住住宅均價(jià)價(jià)和寶安安區(qū)相比相差26631元元/平方方米，即即關(guān)口價(jià)價(jià)格相對(duì)對(duì)南山來(lái)來(lái)說(shuō)大約約為26631元元/平方方米。福福田區(qū)住住宅整體體均價(jià)與寶安區(qū)區(qū)相比高高出41102元元/平方方米，即即對(duì)于福福田區(qū)來(lái)來(lái)說(shuō)，南南頭關(guān)的的價(jià)格約約在41102元元/平方方米，如果按按照這種種思路計(jì)計(jì)算寶城城市場(chǎng)上上的別墅墅價(jià)格，南南山區(qū)別別墅均價(jià)價(jià)為

10、1220000元/平平方米，福福田區(qū)為1440000元/平平方米，那那么寶城城別墅應(yīng)應(yīng)該為996333元/平平方米2、區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)別墅墅價(jià)格與與住宅整整體均價(jià)價(jià)之比較較：南山區(qū)區(qū)別墅價(jià)價(jià)格與整整體住宅宅均價(jià)相相比高出出56225元/平方米米，福田田區(qū)別墅墅價(jià)格相相對(duì)福田田區(qū)住宅宅均價(jià)高高出61154元元/平方方米，綜綜合兩種種差價(jià)，寶寶成片區(qū)區(qū)的別墅墅價(jià)格應(yīng)應(yīng)為96633元元/平方方米。3、可可替代性性原則對(duì)于寶寶城市場(chǎng)場(chǎng)來(lái)說(shuō)，別別墅價(jià)格格一般不不會(huì)低于于70000元/平方米米，否則則根據(jù)可可替代性性原則，消消費(fèi)者則則會(huì)放棄棄寶城市市場(chǎng)上普普通住宅宅最高價(jià)價(jià)70000元/平方米米而選擇擇別墅

11、，同同樣的道道理，寶寶城市場(chǎng)場(chǎng)上別墅墅的最高高價(jià)也不不應(yīng)該高高于1220000元/平平方米，否否則，消消費(fèi)者則則會(huì)放棄棄寶城市市場(chǎng)的別別墅而選選擇市區(qū)區(qū)的別墅墅。所以以，寶城城別墅價(jià)價(jià)格應(yīng)該該在70000元元/平方方米-1120000元/平方米米之間。但但是，值值得注意意的是，隨隨著城市市化進(jìn)程程的加快快和市區(qū)區(qū)隨著別別墅項(xiàng)目目的日益益稀缺，可可替代性性逐漸減減少，則則寶城市市場(chǎng)上的的別墅面面臨升值值的可能能性。4、市市場(chǎng)認(rèn)可可度：對(duì)對(duì)于寶城城別墅市市場(chǎng)來(lái)說(shuō)說(shuō)，主要要的需求求對(duì)象為為企業(yè)主主和高級(jí)級(jí)政府公公務(wù)人員員，其價(jià)價(jià)格敏感感性相對(duì)對(duì)較差，即即價(jià)格彈彈性較小小，因此此，對(duì)于于其別墅墅價(jià)格，

12、很很難有一一個(gè)可以以度量的的統(tǒng)一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。三、拍拍賣價(jià)格格估算本次拍拍賣價(jià)格格將會(huì)受受到以下下幾個(gè)因因素的影影響：1、尖尖岡山第第一宗土土地本宗地地是尖岡岡山板塊塊出讓的的第一宗宗土地，尤尤其周邊邊配套，市市場(chǎng)環(huán)境境均處于于不成熟熟狀態(tài)中中，因此此，按照照正常思思維，本本宗地拍拍賣價(jià)格格會(huì)低于于后期推推出的土土地拍賣賣價(jià)格，即即有可能能低于正正常的市市場(chǎng)價(jià)格格。2、年年底拍賣賣，財(cái)務(wù)務(wù)吃緊本宗地地屬于本本年度最最后一宗宗土地出出讓，對(duì)對(duì)于一般般的公司司來(lái)說(shuō)，年年底公司司財(cái)務(wù)比比較吃緊緊，現(xiàn)金金流量有有限，因因此，熱熱情雖高高，能力力未達(dá)。但但是，值值得一提提的是，如如果對(duì)本本宗地較較為感興興趣的

13、企企業(yè)，現(xiàn)現(xiàn)金流應(yīng)應(yīng)該不成成問(wèn)題。因因?yàn)?，之之前這些些企業(yè)就就會(huì)做好好充分準(zhǔn)準(zhǔn)備。3、寶寶安開(kāi)發(fā)發(fā)商熱情情不夠，關(guān)關(guān)內(nèi)開(kāi)發(fā)發(fā)商尚未未看好該該地塊。本宗出出讓土地地處于寶寶城片區(qū)區(qū)，從地地緣企業(yè)業(yè)的角度度來(lái)說(shuō)，寶寶城開(kāi)發(fā)發(fā)商最能能看清該該宗地的的發(fā)展前前景，也也是最熟熟悉該片片區(qū)的市市場(chǎng)，但但是從本本地企業(yè)業(yè)參與熱熱情來(lái)看看，無(wú)論論是泰華華，還是是富通，都都沒(méi)有太太大的興興趣。至至于航空空城，所所有可能能，卻與與其以前前開(kāi)發(fā)的的產(chǎn)品品品質(zhì)不符符，戰(zhàn)略略上難以以行通。龍龍光地產(chǎn)產(chǎn)之前已已經(jīng)透露露過(guò)希望望私下獲獲取土地地，以降降低開(kāi)發(fā)發(fā)成本，所所以對(duì)于于本宗地地更大程程度上只只是持觀觀望態(tài)度度。所以

14、以，對(duì)于于本宗地地來(lái)說(shuō)，如如果從關(guān)關(guān)內(nèi)企業(yè)業(yè)的角度度來(lái)判斷斷該市場(chǎng)場(chǎng)，則有有可能低低估該片片區(qū)的市市場(chǎng)價(jià)值值。綜合以以上因素素，本宗宗土地出出讓有可可能略低低于正常常的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格。四、經(jīng)經(jīng)濟(jì)核算算：基本經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目面面積()土地面面積21131883.331建筑面面積10066000住宅面面積9661000會(huì)所5500居委會(huì)會(huì)100000地下室室及架空空層0容積率率0.550000391145總投資資（總成成本+銷銷售費(fèi)用用、稅金金）100660007995200.622萬(wàn)元總利潤(rùn)潤(rùn)10666000117774.38萬(wàn)萬(wàn)元凈利潤(rùn)潤(rùn)10666000100008.23萬(wàn)萬(wàn)元成本利利潤(rùn)率（稅

15、稅前）11066600116.332%年成本本利潤(rùn)率率（稅前前）100660006.53%投資利利潤(rùn)率（稅稅前）11066600114.881%年投資資利潤(rùn)率率（稅前前）100660005.92%成本利利潤(rùn)率（稅稅后）11066600113.888%年成本本利潤(rùn)率率（稅后后）100660005.50%投資利利潤(rùn)率（稅稅后）11066600112.558%年投資資利潤(rùn)率率(稅后后)100660005.03%投資構(gòu)構(gòu)成表項(xiàng)項(xiàng)目單價(jià)價(jià)(元)總價(jià)所所占比例例1土地地購(gòu)置費(fèi)費(fèi)用4000011200000000000.2445499608862前期期勘察設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用用5055330000000.001099

16、0411183建安安成本118688.211991150112000.4007422145584管理理費(fèi)用556.00465597445033.600.0112222264445不可可預(yù)見(jiàn)費(fèi)費(fèi)用566.0446599745503.60.0122222264446財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用7735.723313557844280086.1900.1660444823357銷售售費(fèi)用2256.927776774277388850000.0056003144138營(yíng)業(yè)業(yè)稅金4436.777720445466560045000.0095225344029合計(jì)計(jì)74559.77201107448888061163.41

17、投資成成本表序號(hào)項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑面積（）市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)(元元/)單價(jià)(元/)總價(jià)(元)一土地地費(fèi)用1106660033500040000422640000000二前期期費(fèi)用(勘察設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用用)10066000500-800505533000000三建筑筑工程費(fèi)費(fèi)用（114）1106660018668.221999150012001，主體體工程11066600111388-113822113341220888440002，基礎(chǔ)礎(chǔ)土方1106660010551111930000基礎(chǔ)土土石方11066600112-18550樁基礎(chǔ)礎(chǔ)106660001100-114011103，配套套費(fèi)用11066600629

18、9.266707727220對(duì)講系系統(tǒng)10066000122.8-166.7115消防系系統(tǒng)10066000700-1110338通訊系系統(tǒng)10066000144.1-188.2111電視天天線100660003.5-4.554煤氣系系統(tǒng)10066000233.2-344.9223.22水電安安裝100660002335-31332388電梯110666001150-18000室外配配套100660001110-11503300四不可預(yù)預(yù)見(jiàn)費(fèi)(建安成成本的33%)1106660056.0466597745003.66五管理費(fèi)費(fèi)用(建建安成本本的3%)10066000556.0046559744

19、5033.6六財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用78842880866.199七土地地利息110666006588.877022280880建安安成本利利息10066000776.992311358820000066.1991總成本本（一七）1106660067666.001511721125772133.4資金回收收表面面積單價(jià)價(jià)合計(jì)住宅966100095000911295500000小計(jì)966100095000911295500000保持住宅宅價(jià)格每每平方米米95000元不不變，土土地價(jià)格格上下浮浮動(dòng)15500元元時(shí)，土地價(jià)格格(彈性性系數(shù)11)浮動(dòng)動(dòng)比例土土地費(fèi)用用樓面地地價(jià)成本本利潤(rùn)率率25045330500

20、000042550111.533%500479970000000450007.11%750506635000000475503.02%10000533300000000500000%浮動(dòng)比例例土地費(fèi)費(fèi)用樓面面地價(jià)成成本利潤(rùn)潤(rùn)率25039997500000037550211.566%50037331000000035000277.277%75034664500000032550333.577%1000031998000000030000400.511%住宅價(jià)格格下調(diào)115000元/平平方米，即即住宅價(jià)價(jià)格為880000元/平平方米，土土地價(jià)格格下調(diào)110000元，即即土地價(jià)價(jià)格為330000元/

21、平平方米時(shí)時(shí)土地的的彈性浮浮動(dòng)表格格如下土地價(jià)格格(彈性性系數(shù)22)浮動(dòng)動(dòng)比例土土地費(fèi)用用樓面地地價(jià)成本本利潤(rùn)率率25034664500000032550122.488%500373310000000350007.18%750399975000000375502.36%1000042664000000040000-22%土地價(jià)格格(彈性性系數(shù)22)浮動(dòng)動(dòng)比例土土地費(fèi)用用樓面地地價(jià)成本本利潤(rùn)率率25029331500000027550244.811%50026665000000025000322.066%75023998500000022550400.188%100002133200000002

22、0000499.399%保持土地地價(jià)格每每平方米米40000元不不變，住住宅價(jià)格格上下浮浮動(dòng)：銷售價(jià)格格（彈性性浮動(dòng)）浮浮動(dòng)比例例銷售單單價(jià)成本本利潤(rùn)率率浮動(dòng)比比例銷售售單價(jià)成成本利潤(rùn)率5000100000222.445%550090000100.200%10000105500228.557%110000850004.08%15000110000334.669%11500080000-22.044%五：競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)分析參加本本次拍賣賣的企業(yè)業(yè)有以下下八家：和記黃黃埔，保保利文化化，百士士達(dá)，卓卓越地產(chǎn)產(chǎn)，沙河河地產(chǎn)，泰泰華地產(chǎn)產(chǎn)，中海海地產(chǎn)和和鴻榮源源地產(chǎn)。以以下依照照競(jìng)拍能能力順序序逐個(gè)分分

23、析。第一位位，百士士達(dá)地產(chǎn)產(chǎn)：百士士達(dá)地產(chǎn)產(chǎn)是深圳圳的嘉里里建設(shè)，以以打造精精品和豪豪宅聞名名于深圳圳地產(chǎn)界界。無(wú)論論是羅湖湖百士達(dá)達(dá)花園，還還是紅樹(shù)樹(shù)西岸，都都可堪稱稱深圳豪豪宅的經(jīng)經(jīng)典之作作。在紅紅樹(shù)西岸岸開(kāi)工之之后，除除了鹽田田地塊之之外，還還沒(méi)有聽(tīng)聽(tīng)說(shuō)百士士達(dá)還有有別的土土地儲(chǔ)備備，這種種土地儲(chǔ)儲(chǔ)備量顯顯然和其其大企業(yè)業(yè)不相適適應(yīng)，據(jù)據(jù)此判斷斷，百士士達(dá)是有有獲取這這種土地地的沖動(dòng)動(dòng)的。另另外，對(duì)對(duì)于本宗宗土地來(lái)來(lái)說(shuō)，由由于規(guī)劃劃上是別別墅項(xiàng)目目，因此此，正好好和百士士達(dá)精品品路線相相吻合，所所以，百百士達(dá)地地產(chǎn)最有有動(dòng)力和和激情競(jìng)競(jìng)拍次宗宗地。第二位位：保利利文化：是中國(guó)國(guó)保利集集團(tuán)

24、下屬屬的企業(yè)業(yè)，在南南山開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)保利利城花園園，此外外，再無(wú)無(wú)別的建建樹(shù)。但但是，值值得注意意的是，保保利地產(chǎn)產(chǎn)的背景景，中國(guó)國(guó)保利集集團(tuán)，乃乃國(guó)務(wù)院院計(jì)劃單單列的大大型企業(yè)業(yè)集團(tuán)，業(yè)業(yè)務(wù)遍及及北京，上上海，廣廣州等大大中城市市，深圳圳保利公公司在成成功開(kāi)發(fā)發(fā)保利城城之后，急急需別的的項(xiàng)目已已證明自自己的存存在，因因此，保保利地產(chǎn)產(chǎn)在此次次拍賣中中有可能能成為最最大的黑黑馬。第三位位：和記記黃埔：在所有有的參加加拍賣的的公司中中，除了了泰華和和鴻榮源源之外，就就數(shù)到和和記黃埔埔最熟悉悉當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)了，也也最能看看清該地地塊的市市場(chǎng)價(jià)值值所在。更更為重要要的是，和和記黃埔埔在開(kāi)發(fā)發(fā)御龍居居之后，區(qū)

25、區(qū)域品牌牌優(yōu)勢(shì)已已經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn)。借此此良機(jī)，加加大開(kāi)發(fā)發(fā)力度，爭(zhēng)爭(zhēng)取更大大勝利當(dāng)當(dāng)然在所所難免。但但是，值值得注意意的是，和和記黃埔埔拿地的的方法多多樣，該該宗地如如果超出出其預(yù)期期目標(biāo)，和和黃便會(huì)會(huì)就此打打住，絕絕不存在在勢(shì)在必必得的決決心。也也因此，和和黃所出出的價(jià)位位可能是是最理性性的價(jià)位位。第四位位：沙河河地產(chǎn)：沙河競(jìng)競(jìng)拍次塊塊土地有有點(diǎn)出人人意外，因因?yàn)閷?duì)于于沙河地地產(chǎn)來(lái)說(shuō)說(shuō)，其在在沙河農(nóng)農(nóng)場(chǎng)有著著足夠的的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備，并并且，其其戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃為全全國(guó)戰(zhàn)略略。雖然然世紀(jì)村村的開(kāi)發(fā)發(fā)也稱得得上是比比較成功功，但是是，如果果讓沙河河地產(chǎn)大大批量的的開(kāi)發(fā)別別墅，其其開(kāi)發(fā)能能力值得得商榷。所所以，沙

26、沙河參加加此次拍拍賣，更更大程度度上是為為了其上上市公司司的臉面面著想，沙沙河股份份雖然擺擺脫了前前幾年的的st深深華源的的慘淡經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況，但是是如果說(shuō)說(shuō)企業(yè)績(jī)績(jī)表現(xiàn)較較為突出出，也是是不現(xiàn)實(shí)實(shí)的，沙沙和股份份的在股股票市場(chǎng)場(chǎng)的表現(xiàn)現(xiàn)一直平平平淡淡淡，所以以，此次次拍賣有有可能激激發(fā)沙河河地產(chǎn)的的激情，所所謂老夫夫傾發(fā)少少年狂也也。因此此，明天天的拍賣賣，沙河河地產(chǎn)的的表現(xiàn)值值得期待待。第五位位：中海海地產(chǎn)：中海地地產(chǎn)既不不缺地，也也不缺錢錢，但是是卻缺乏乏規(guī)范的的統(tǒng)一的的管理制制度，中中海目前前正處在在調(diào)整期期，調(diào)整整之后的的中海才才更值得得關(guān)注，也也更值得得期待，畢畢竟理科科中海也也曾經(jīng)

27、是是深圳市市場(chǎng)上的的三劍客客之一。中中海出席席此次拍拍賣并不不意外，因因?yàn)?，幾幾乎每次次大型拍拍賣都能能看到他他的身影影。第六位位：卓越越地產(chǎn)：蔚藍(lán)海海岸的成成功成就就了今天天的卓越越地產(chǎn)，近近年來(lái)，卓卓越地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展可圈可可點(diǎn)，雖雖然在橫橫崗項(xiàng)目目羞于啟啟齒，但但是，其其良好的的體制以以及發(fā)展展戰(zhàn)略卻卻是非常常明晰，多多元化和和全國(guó)化化戰(zhàn)略。對(duì)對(duì)于本宗宗地來(lái)說(shuō)說(shuō)，卓越越地產(chǎn)更更大程度度上是試試水，有有便宜便便捎著，沒(méi)沒(méi)有便走走人。第七位位：鴻榮榮源地產(chǎn)產(chǎn)：如果果沒(méi)有龍龍崗地塊塊的成功功獲取，本本次拍賣賣的最有有競(jìng)爭(zhēng)力力的一定定是鴻榮榮源。鴻鴻榮源是是寶安本本地的企企業(yè)，也也是寶安安精品路路

28、線的始始作俑者者和領(lǐng)頭頭雁，對(duì)對(duì)于本地地市場(chǎng)，鴻鴻榮源極極為熟悉悉，社會(huì)會(huì)資源豐豐富，開(kāi)開(kāi)發(fā)水平平在與關(guān)關(guān)內(nèi)的開(kāi)開(kāi)發(fā)商相相比，也也絕對(duì)可可以稱得得上是一一流。但但是，龍龍崗地塊塊的獲取取，使其其在此地地塊上更更大程度度上是觀觀望，撿撿到便宜宜更好，撿撿不到也也沒(méi)關(guān)系系，后年年再來(lái)嗎嗎，重在在參與嘛嘛。第八位位：泰華華地產(chǎn)：泰華沉沉寂了兩兩年之后后，終于于又回到到了拍賣賣場(chǎng)，回回到了曾曾經(jīng)令其其一舉成成名的拍拍賣場(chǎng)，回回來(lái)的泰泰華地產(chǎn)產(chǎn)值得關(guān)關(guān)注是因因?yàn)樗?jīng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的內(nèi)內(nèi)部調(diào)整整，到今今天，終終于有了了結(jié)果。明明天的泰泰華是否否還能一一帆風(fēng)順順，只得得期待。本次拍拍賣，相相比前幾幾次，我我們

29、能夠夠發(fā)現(xiàn)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商參參與的熱熱情略有有下降，這這一方面面和拍賣賣時(shí)間有有關(guān)系，安安排在年年底的拍拍賣令開(kāi)開(kāi)發(fā)商有有無(wú)所適適從的感感覺(jué)，大大部分開(kāi)開(kāi)發(fā)商在在此之前前都已經(jīng)經(jīng)完成了了土地的的原始積積累，如如富通，鴻鴻榮源，中中海等企企業(yè)，所所以參與與的熱情情降低在在所難免免。另一一方面，本本宗地拍拍賣時(shí)機(jī)機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠成熟熟，在和和黃的御御龍居還還沒(méi)有完完成熱身身運(yùn)動(dòng)的的情況下下，在寶寶恒還沒(méi)沒(méi)有把項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)得得及推向向市場(chǎng)的的條件下下，就急急急忙忙忙的把該該宗地推推向市場(chǎng)場(chǎng)，實(shí)在在有利益益攻心之之嫌，如如果該宗宗地在兩兩年之后后，甚至至在年后后推出，其其地價(jià)已已定高出出本次拍拍賣地價(jià)價(jià)。本次次拍賣

30、另另一個(gè)值值得關(guān)注注的現(xiàn)象象是本地地企業(yè)參參與熱度度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不夠，在在此之前前，每次次寶城拍拍賣土地地，寶安安本地的的開(kāi)發(fā)商商都傾注注了幾乎乎全部熱熱情，但但是，本本次拍賣賣，寶安安本地的的開(kāi)發(fā)商商關(guān)注度度大大降降低，之之所以提提出這個(gè)個(gè)問(wèn)題，因因?yàn)橹挥杏斜镜仄笃髽I(yè)才更更能看出出該地塊塊的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值所所在，如如果由關(guān)關(guān)內(nèi)開(kāi)發(fā)發(fā)商來(lái)參參與的話話，對(duì)于于市場(chǎng)的的判斷或或高或低低，很難難看得清清楚市場(chǎng)場(chǎng)狀況。所所以，本本次土地地拍賣可可能低于于本宗地地市場(chǎng)價(jià)價(jià)值。另外，在在考察本本宗地的的過(guò)程中中，筆者者得到一一個(gè)重要要信息，在在此與各各位共享享，因?yàn)闉槿绻纯床磺暹@這種市場(chǎng)場(chǎng)暗流，對(duì)對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)商來(lái)說(shuō)說(shuō)，可能能是致命命打擊。深深圳動(dòng)物物園原用用地已經(jīng)經(jīng)被香港港一家地地產(chǎn)巨頭頭獲取，規(guī)規(guī)劃為全全別墅用用地。此此信息未未得到有有關(guān)部門門的核實(shí)實(shí)，但是是，絕對(duì)對(duì)值得關(guān)關(guān)注。八、價(jià)格定定位策略略鹽田區(qū)的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)雖然然在走一一條上升升的路線線，但目目前只是是處在這這個(gè)過(guò)程程的起步步階段，鹽鹽田區(qū)“最具特特色的濱濱海住區(qū)區(qū)”還未建建立起來(lái)來(lái)，因此此我們不不能對(duì)本本區(qū)域的的房?jī)r(jià)過(guò)過(guò)于樂(lè)觀觀，所