某年度房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.1993-2004房地產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告一、產(chǎn)業(yè)界定及產(chǎn)業(yè)特性（一）產(chǎn)業(yè)界定房地產(chǎn)是房房屋和土土地作為為一種財(cái)財(cái)產(chǎn)的總總稱(chēng)，它它包括了了土地及及土地上上的改良良物，如如建筑物物、道路路、停車(chē)車(chē)場(chǎng)等，一一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，我們們通常所所說(shuō)的房房地產(chǎn)是是就城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房屋和和土地而而言的，故故房地產(chǎn)產(chǎn)也可稱(chēng)稱(chēng)為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)，本報(bào)報(bào)告討論論的房地地產(chǎn)就特特指這一一含義。按按照商品品房屋用用途來(lái)劃劃分，房房產(chǎn)可分分為商品品住宅和和非商品品住宅兩兩大類(lèi)，前前者包括括普通商商品住宅宅、經(jīng)

2、濟(jì)濟(jì)實(shí)用房房和別墅墅、高檔檔公寓，后后者可分分為寫(xiě)字字樓、商商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房等等。（二）產(chǎn)業(yè)業(yè)特性1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展具有有周期性性 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是進(jìn)進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)、地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)行行業(yè)，屬屬于固定定資產(chǎn)投投資的范范疇，受受?chē)?guó)家宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策的的影響非非常大，因因此，同同國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展具有有周期性性一樣，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展也具有有周期性性。而且且，房地地產(chǎn)在國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中具有有一定的的先導(dǎo)性性。 2、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)具有很很強(qiáng)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)聯(lián)性 房地產(chǎn)產(chǎn)與國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的許多行行業(yè)都有有著密切切的關(guān)系系，具有有很強(qiáng)的的產(chǎn)業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)性，如如鋼鐵、水水泥、木木材、玻玻璃、塑塑料、家家電

3、等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都與與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)密切切相關(guān)，據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中中國(guó)每年年鋼材的的25%、水泥泥的700%、木木材的440%、玻玻璃的770%和和塑料制制品的225%都都用于房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)中。因因此，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展能促進(jìn)進(jìn)這些產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，其其比例達(dá)達(dá)到1：1.117，即即每1000元的的房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售能能帶動(dòng)相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)1700元的銷(xiāo)銷(xiāo)售。另另外，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展也能促促使一些些新行業(yè)業(yè)的產(chǎn)生生，如物物業(yè)管理理、房地地產(chǎn)評(píng)估估、房地地產(chǎn)中介介等。由由于房地地產(chǎn)業(yè)的的具有很很強(qiáng)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)聯(lián)性，因因此房地地產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的貢貢獻(xiàn)率很很高，中中國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的貢貢獻(xiàn)率為為1-11

4、.5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，也就就是說(shuō)目目前中國(guó)國(guó)8%的的GDPP增長(zhǎng)速速度中，有有1%-1.55%是由由房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)獻(xiàn)的。 3、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展具有地地域性 房地產(chǎn)產(chǎn)是不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)當(dāng)某一地地區(qū)的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)供求求失衡或或不同地地區(qū)房地地產(chǎn)價(jià)格格存在差差異時(shí)，不不可能象象其它商商品一樣樣，通過(guò)過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)在地區(qū)區(qū)之間的的流動(dòng)來(lái)來(lái)使這種種不平衡衡或差異異縮小甚甚至消失失。房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的供求求狀況主主要受當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平的影影響，若若某一地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平高，相相應(yīng)地當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩袷杖胨揭哺吒撸瑥亩?dāng)?shù)氐牡姆康禺a(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的需求就就大，房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格就高高，當(dāng)?shù)氐氐姆康氐禺a(chǎn)業(yè)就就會(huì)呈現(xiàn)現(xiàn)

5、出良好好的發(fā)展展勢(shì)頭。 4、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展受產(chǎn)業(yè)業(yè)政策的的影響非非常大 政府政策對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的影響響主要通通過(guò)以下下方面來(lái)來(lái)體現(xiàn)，其其一，政政府對(duì)土土地資源源的開(kāi)發(fā)發(fā)和使用用計(jì)劃直直接影響響到土地地的供應(yīng)應(yīng)，從而而影響到到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)開(kāi)發(fā)狀況況；其二二，政府府的各項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)會(huì)影響到到房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格格，從而而影響到到房地產(chǎn)產(chǎn)的銷(xiāo)售售狀況；其三，政政府對(duì)房房地產(chǎn)交交易所采采取的政政策會(huì)影影響到房房地產(chǎn)的的流通狀狀況。二、現(xiàn)狀分分析（一）房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的現(xiàn)現(xiàn)狀分析析1、房地產(chǎn)產(chǎn)商數(shù)量量多，分分布不均均1986年年，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商只有330000多家，到到了19995年年，房

6、地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商已達(dá)達(dá)到3334822家，是是迄今為為止房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商最多多的一年年。此后后，全行行業(yè)進(jìn)入入調(diào)整階階段，許許多房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商由于于虧損而而破產(chǎn)，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商數(shù)數(shù)目有所所減少。998年以以后，伴伴隨著房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的復(fù)蘇蘇，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商數(shù)量呈呈現(xiàn)出穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)長(zhǎng)的趨勢(shì)勢(shì)，999年底，全全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商達(dá)2256000多家家。2、企業(yè)的的區(qū)域分分布具有有較高的的集中性性全國(guó)一半以以上的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商分分布在廣廣東、上上海、北北京、江江蘇、浙浙江等東東部地區(qū)區(qū)的122個(gè)省市市中，西西部邊遠(yuǎn)遠(yuǎn)地區(qū)不不僅開(kāi)發(fā)發(fā)商數(shù)量量少，而而且企業(yè)業(yè)規(guī)模也也不大，在在盈利水水平、經(jīng)經(jīng)營(yíng)

7、能力力、創(chuàng)新新意識(shí)等等方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如東東部地區(qū)區(qū)。東部部地區(qū)的的企業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)已從從資金實(shí)實(shí)力和土土地開(kāi)發(fā)發(fā)權(quán)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)走向向品牌、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)、服服務(wù)等方方面。3、企業(yè)的的經(jīng)濟(jì)類(lèi)類(lèi)型具有有多樣性性，民營(yíng)營(yíng)企業(yè)或或股份制制企業(yè)的的發(fā)展趨趨勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于國(guó)國(guó)有企業(yè)業(yè)在全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商中，以以國(guó)有企企業(yè)為主主，多種種經(jīng)濟(jì)形形式并存存。966年國(guó)有有企業(yè)所所占的比比重最大大，達(dá)到到41%；集體體企業(yè)所所占的比比重為222.44%，位位于第二二位；股股份制企企業(yè)排在在第三位位，比重重為133.1%；外商商投資企企業(yè)和港港澳臺(tái)投投資企業(yè)業(yè)合起來(lái)來(lái)所占的的比重為為20.1%。從從近兩年年的發(fā)展展趨勢(shì)來(lái)來(lái)看，由由于企業(yè)

8、業(yè)改革的的不斷深深化，許許多國(guó)有有企業(yè)和和集體企企業(yè)都改改制為股股份制企企業(yè)，股股份制房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商所所占的比比重越來(lái)來(lái)越大。在在各種類(lèi)類(lèi)型的所所有制企企業(yè)中，私私營(yíng)企業(yè)業(yè)或以私私營(yíng)為背背景的企企業(yè)發(fā)展展前景好好過(guò)國(guó)有有企業(yè)，前前幾年各各地區(qū)排排名前幾幾位幾乎乎都是國(guó)國(guó)有企業(yè)業(yè)，而經(jīng)經(jīng)過(guò)933至977年的調(diào)調(diào)整后，排排名前幾幾位幾乎乎都是私私營(yíng)企業(yè)業(yè)。 4、企業(yè)規(guī)規(guī)模偏小小，資質(zhì)質(zhì)結(jié)構(gòu)有有待優(yōu)化化中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)普遍遍規(guī)模偏偏小，996年中中國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的平平均注冊(cè)冊(cè)資金為為17332萬(wàn)元元，全國(guó)國(guó)最大的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商的凈資資產(chǎn)不過(guò)過(guò)為100多億元元，與國(guó)國(guó)外房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商

9、動(dòng)輒輒幾十億億、幾百百億美元元相比，相相差甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商規(guī)模模偏小導(dǎo)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)發(fā)出的樓樓盤(pán)也偏偏小，既既有規(guī)模模、配套套設(shè)施又又好的樓樓盤(pán)更少少。966年，中中國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的的資質(zhì)結(jié)結(jié)構(gòu)是：一級(jí)企企業(yè)和二二級(jí)企業(yè)業(yè)所占的的比重僅僅為177.3%，五級(jí)級(jí)以下的的企業(yè)所所占比重重為177.5%，大部部分企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)為三、四四級(jí)企業(yè)業(yè).由于于資質(zhì)低低的企業(yè)業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力弱弱、融資資能力差差、開(kāi)發(fā)發(fā)力量弱弱，所以以它們很很難經(jīng)受受得住市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的考驗(yàn)驗(yàn)。 5、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商進(jìn)入微微利階段段90年代初初，市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)房地地產(chǎn)的需需求量很很大，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)利利潤(rùn)高，吸吸引了更更多的企

10、企業(yè)進(jìn)入入這個(gè)行行業(yè)，出出現(xiàn)了房房地產(chǎn)泡泡沫。又又由于119933年下半半年房地地產(chǎn)業(yè)成成為宏觀觀調(diào)控調(diào)調(diào)控的重重點(diǎn)對(duì)象象，相當(dāng)當(dāng)一部分分企業(yè)出出現(xiàn)嚴(yán)重重虧損，全全行業(yè)的的平均營(yíng)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)降低，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商進(jìn)進(jìn)入微利利階段。（二）市場(chǎng)場(chǎng)供給狀狀況分析析1、中國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的開(kāi)發(fā)發(fā)投資狀狀況（1）房地地產(chǎn)業(yè)的的投資增增長(zhǎng)速度度。中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資規(guī)模與與全行業(yè)業(yè)的發(fā)展展步調(diào)是是一致的的，922年至993年是是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資的高高峰時(shí)期期，944年以后后隨著全全行業(yè)步步入調(diào)整整時(shí)期，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的開(kāi)發(fā)發(fā)投資呈呈現(xiàn)出增增速減緩緩的態(tài)勢(shì)勢(shì)，988年房地地產(chǎn)逐步步走向復(fù)復(fù)蘇后，房房地

11、產(chǎn)業(yè)業(yè)的開(kāi)發(fā)發(fā)投資增增長(zhǎng)率也也走向回回升，220000年前110月，全全國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資同比增增長(zhǎng)366%。 （2）房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的投資資結(jié)構(gòu)。119966年開(kāi)始始，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資結(jié)構(gòu)開(kāi)開(kāi)始向住住宅轉(zhuǎn)移移，住宅宅投資占占房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投投資比重重逐漸上上升，998年住住宅投資資占房地地產(chǎn)業(yè)的的投資比比例為559.22%，220000年1至至9月，這這一比例例己上升升為699%，辦辦公樓投投資和商商業(yè)用房房投資的的比重則則呈現(xiàn)出出下降的的趨勢(shì)。投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)的這種種變化符符合房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展規(guī)規(guī)律。 （3）投投資的資資金來(lái)源源狀況。從從資金來(lái)來(lái)源的主主體來(lái)看看，三級(jí)級(jí)以上的的房地產(chǎn)產(chǎn)

12、開(kāi)發(fā)商商是房地地產(chǎn)業(yè)的的投資主主體，所所占的比比重超過(guò)過(guò)了500%，從從整體上上看，一一、二級(jí)級(jí)企業(yè)己己經(jīng)有了了一定的的規(guī)模效效益，而而四級(jí)以以下的企企業(yè)規(guī)模模效益較較差，但但這些企企業(yè)所占占的投資資比重仍仍然偏大大，特別別是無(wú)級(jí)級(jí)別的企企業(yè)所占占的投資資比重高高達(dá)200%，這這說(shuō)明房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的投資資還有待待進(jìn)一步步優(yōu)化。 2、土地資資源的供供給狀況況分析土地資資源的供供給狀況況決定了了房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的規(guī)模，改改革開(kāi)放放前，中中國(guó)土地地使用權(quán)權(quán)是通過(guò)過(guò)無(wú)償劃劃撥而取取得的，119888年，新新的土土地管理理法實(shí)實(shí)施后，中中國(guó)土地地使用權(quán)權(quán)可以依依法轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)瑥亩沟猛镣恋厥袌?chǎng)場(chǎng)空前發(fā)發(fā)展。目

13、目前，土土地的供供給出現(xiàn)現(xiàn)了以下下兩個(gè)新新特點(diǎn)。 （1）土土地的供供給方式式出現(xiàn)了了變化，有有償供地地比重不不斷提高高，在具具體的出出讓方式式中，土土地招標(biāo)標(biāo)、拍賣(mài)賣(mài)比重有有所提高高。 （2）土地地轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格略有有下降，價(jià)價(jià)格水平平的地區(qū)區(qū)差距進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大。近近兩年，國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)部門(mén)對(duì)對(duì)土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格格的具體體構(gòu)成作作了調(diào)整整，基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)趨趨于合理理，966年在國(guó)國(guó)家計(jì)委委、財(cái)政政部頒布布的全國(guó)國(guó)性減免免48項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)的的辦法中中，涉及及土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格格的有110項(xiàng)，各各地方政政府也紛紛紛出臺(tái)臺(tái)政策，減減少土地地轉(zhuǎn)讓中中的稅費(fèi)費(fèi)。3、商品房房的新開(kāi)開(kāi)工面積積、施工工面積和和竣工面面積分析析 2

14、0000年年，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)新開(kāi)工工面積、施施工面積積、竣工工面積都都出現(xiàn)了了快速增增長(zhǎng)的勢(shì)勢(shì)頭。（1）新新開(kāi)工面面積快速速增長(zhǎng)。993年至至96年年，國(guó)家家實(shí)施房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)調(diào)整后后，新開(kāi)開(kāi)工面積積逐年下下降， 96年年新開(kāi)工工面積降降到了谷谷底，997年新新開(kāi)工面面積開(kāi)始始回升，998年受受住房制制度改革革的影響響，新開(kāi)開(kāi)工面積積增速加加快，高高達(dá)333.7%，999年新開(kāi)開(kāi)工面積積有所降降低，但但20000年又又呈現(xiàn)快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)之勢(shì)。 （2）施施工面積積。966年的新新開(kāi)工面面積比995年減減少，但但施工面面積卻在在增加，這這是由前前幾年新新開(kāi)工工工程較多多所引起起的。998年施施工面積積

15、增速較較快，達(dá)達(dá)7.88%，考考慮到998年新新開(kāi)工面面積增速速達(dá)333.7%，可以以預(yù)見(jiàn)，今今后幾年年內(nèi)施工工面積還還會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)較快的的增長(zhǎng)。 （3）竣竣工面積積。雖然然從933年房地地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入調(diào)整整期后，有有些年份份的新開(kāi)開(kāi)工面積積和施工工面積出出現(xiàn)負(fù)增增長(zhǎng)，但但受工程程建設(shè)工工期較長(zhǎng)長(zhǎng)的影響響，商品品房的竣竣工面積積卻一直直呈現(xiàn)增增長(zhǎng)的趨趨勢(shì)，998年以以來(lái)，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資的的增長(zhǎng)速速度開(kāi)始始回升，商商品房的的竣工面面積也在在增長(zhǎng)，220000年前110月，全全國(guó)房地地產(chǎn)竣工工面積888933萬(wàn)平方方米，比比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)18%。 4、中國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)市場(chǎng)供供給的結(jié)結(jié)構(gòu)分析析 住宅、

16、辦辦公樓、商商業(yè)用房房是房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給的的主要構(gòu)構(gòu)成部分分，其中中住宅市市場(chǎng)在房房地產(chǎn)市市場(chǎng)中所所占的比比重最大大，商業(yè)業(yè)用房市市場(chǎng)次之之，辦公公樓市場(chǎng)場(chǎng)所占的的比重最最小。近近幾年來(lái)來(lái)，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的供給結(jié)結(jié)構(gòu)存在在著以下下特點(diǎn)： （1）住住宅供給給平穩(wěn)增增長(zhǎng)，住住宅供給給的內(nèi)部部結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生變化化，其中中別墅和和高檔公公寓所占占的比例例有所下下降，安安居工程程所占的的比例有有所上升升。根據(jù)國(guó)際經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)發(fā)展中國(guó)國(guó)家高檔檔物業(yè)在在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中所所占的比比例在55%至110%左左右比較較合適，而而在前幾幾年房地地產(chǎn)過(guò)熱熱時(shí)，中中國(guó)別墅墅、高檔檔公寓等等高擋物物業(yè)所占占的比例例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超

17、過(guò)了這這一數(shù)字字，從而而造成了了高檔物物業(yè)的空空置率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普普通住宅宅，因此此近幾年年中國(guó)政政府嚴(yán)格格控制高高檔物業(yè)業(yè)的投資資，中國(guó)國(guó)證監(jiān)會(huì)會(huì)也規(guī)定定上市公公司的配配股資金金不得用用于建設(shè)設(shè)別墅等等高檔物物業(yè)。這這些措施施使得高高檔物業(yè)業(yè)的投資資開(kāi)始下下降，商商檔物業(yè)業(yè)在房地地產(chǎn)業(yè)中中所占的的比例已已降低到到10%以下，普普通住宅宅的投資資比例開(kāi)開(kāi)始上升升，20000年年1至99月，住住宅投資資占房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)總投資資的比例例已達(dá)669%以以上。 （2）辦辦公樓市市場(chǎng)供給給的地區(qū)區(qū)差異進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)大。近近幾年來(lái)來(lái)，辦公公樓市場(chǎng)場(chǎng)供給的的增速很很快，997年辦辦公樓的的竣工面面積突破破1000

18、0萬(wàn)平平方米，與與此同時(shí)時(shí)，辦公公樓市場(chǎng)場(chǎng)的地區(qū)區(qū)間差異異不斷擴(kuò)擴(kuò)大，如如北京云云集了世世界各國(guó)國(guó)50000多家家的駐華華機(jī)構(gòu)和和外資企企業(yè)，還還有全國(guó)國(guó)各地地地方政府府和各地地大企業(yè)業(yè)的駐京京辦事處處，其辦辦公樓市市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)供銷(xiāo)兩兩旺的態(tài)態(tài)勢(shì)，北北京辦公公樓租金金現(xiàn)已僅僅次于香香港和東東京，處處于世界界第三位位。但是是象廣州州、深圳圳、海口口等城市市由于前前幾年辦辦公樓投投資過(guò)于于膨脹，而而這些城城市又不不具有北北京、上上海那樣樣的旺盛盛需求，所所以出現(xiàn)現(xiàn)了辦公公樓市場(chǎng)場(chǎng)供需都都出現(xiàn)下下降的趨趨勢(shì)。 （3）商商業(yè)用房房的供求求矛盾比比較突出出。在前前幾年經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展過(guò)熱時(shí)時(shí)，商業(yè)業(yè)用房比比較

19、暢銷(xiāo)銷(xiāo)，各地地商場(chǎng)、商商鋪紛紛紛涌現(xiàn)，出出現(xiàn)了嚴(yán)嚴(yán)重的供供過(guò)于求求的現(xiàn)象象。隨著著宏觀調(diào)調(diào)控政策策的實(shí)施施，商業(yè)業(yè)用房的的銷(xiāo)售率率迅速下下降，近近兩年消消費(fèi)疲軟軟困繞者者中國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，從而而導(dǎo)致了了商業(yè)用用房的需需求下降降，但每每年商業(yè)業(yè)用房的的竣工面面積卻不不斷增加加，這就就加劇了了商業(yè)用用房的供供求矛盾盾。 （三）市場(chǎng)場(chǎng)需求分分析目前，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的市市場(chǎng)需求求存在以以下特點(diǎn)點(diǎn)： 1、市場(chǎng)需需求開(kāi)始始回升近兩年來(lái)，在在擴(kuò)大內(nèi)內(nèi)需和全全面推進(jìn)進(jìn)住房制制度改革革等宏觀觀經(jīng)濟(jì)政政策的引引導(dǎo)下，中中國(guó)房地地產(chǎn)銷(xiāo)售售擺脫了了前兩年年徘徊不不前的局局面，出出現(xiàn)高速速增長(zhǎng)形形勢(shì)。2200

20、00年1-10月月，全國(guó)國(guó)商品房房銷(xiāo)售面面積為882499萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)36%。 2、個(gè)個(gè)人消費(fèi)費(fèi)成為市市場(chǎng)需求求的主體體 90年代以以來(lái)，個(gè)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品房房的絕對(duì)對(duì)額高速速增長(zhǎng)，119877年，個(gè)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的商品品房只有有4266.666萬(wàn)平方方米，占占當(dāng)年商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售的117.99%；而而到了119977年，個(gè)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的商品品房達(dá)552333.722萬(wàn)平方方米，占占當(dāng)年商商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售的666.66%； 19998年，雖雖然受住住房制度度改革的的影響，集集團(tuán)突擊擊購(gòu)房的的現(xiàn)象比比較嚴(yán)重重，但個(gè)個(gè)人購(gòu)房房也增長(zhǎng)長(zhǎng)很快，998年個(gè)個(gè)人購(gòu)房房的比例例比977年上升升了7個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)

21、，達(dá)到到73.6%，市市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)主體的的這種變變化對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)商提提出了更更高要求求。20000年年前9個(gè)個(gè)月，隨隨著房改改的結(jié)束束，個(gè)人人購(gòu)房的的比例已已達(dá)900%以上上。 3、與個(gè)人人消費(fèi)增增長(zhǎng)適應(yīng)應(yīng),住宅宅在房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求結(jié)結(jié)構(gòu)中占占主導(dǎo)地地位住宅銷(xiāo)售售在商品品房銷(xiāo)售售中占主主導(dǎo)地位位，從887年到到97年年住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售額在在商品房房銷(xiāo)售總總額中所所占比重重都在770%以以上，因因此住宅宅市場(chǎng)的的發(fā)展?fàn)顮顩r決定定了房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展?fàn)顩r。119988年住房房制度實(shí)實(shí)行改革革后，個(gè)個(gè)人購(gòu)房房比例進(jìn)進(jìn)一步提提高，220000年1-9月，住住宅銷(xiāo)售售額占房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)銷(xiāo)售額額的855%以上上。

22、（四）存在在的問(wèn)題題目前，中國(guó)國(guó)出現(xiàn)了了大量商商品房積積壓和大大量城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的住房需需求得不不到滿足足這樣互互相矛盾盾的現(xiàn)象象，供需需脫節(jié)成成為當(dāng)前前的重要要問(wèn)題。主要原因是是商品房房售價(jià)高高，中低低收入家家庭難以以接受。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，119988年，中中國(guó)商品品房平均均每平方方米售價(jià)價(jià)達(dá)到220022元，商商品住宅宅平均每每平方米米售價(jià)達(dá)達(dá)18000多元元（見(jiàn)全全國(guó)商品品住宅平平均售價(jià)價(jià)圖。），按按此計(jì)算算，一套套70平平方米的的住宅大大約共需需13萬(wàn)萬(wàn)，而119977年我國(guó)國(guó)城鎮(zhèn)人人均可支支配收入入為52200多多元，人人均消費(fèi)費(fèi)支出為為43000多元元（包括括居住支支出4000多元元），剩

23、剩下可用用于購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)住房的的約為人人均13300多多元，998年底底平均每每人儲(chǔ)蓄蓄存款余余額為550000元，按按一個(gè)三三口之家家計(jì)算，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)這樣樣一套住住房共需需33年年。根據(jù)據(jù)世界銀銀行的研研究資料料，當(dāng)一一個(gè)國(guó)家家一套住住房售價(jià)價(jià)與家庭庭年收入入之比為為3：11至6：1時(shí)，居居民才能能負(fù)擔(dān)得得起，而而中國(guó)這這個(gè)比例例目前大大約高達(dá)達(dá)10：1以上上，而對(duì)對(duì)于中低低收入的的家庭和和北京、上上海、廣廣州和深深圳等房房地產(chǎn)市市場(chǎng)較為為發(fā)達(dá)的的城市來(lái)來(lái)講，這這個(gè)比例例更大，因因此房?jī)r(jià)價(jià)過(guò)高是是制約房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的一個(gè)桎桎梏。 同時(shí)，20000年年據(jù)對(duì)全全國(guó)177萬(wàn)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民住住房條件件的抽樣樣

24、調(diào)查顯顯示，440.55%的家家庭住房房不足440平方方米。如如果按照照第五次次人口普普查的結(jié)結(jié)果，中中國(guó)目前前城鎮(zhèn)每每戶平均均人口為為3.444人計(jì)計(jì)算。全全國(guó)有77.8%的家庭庭人均使使用面積積不足55.8平平方米，440.55%的家家庭人均均不足111.66平方米米。這一一批人對(duì)對(duì)住房的的潛在需需求大，但但由于收收入與房房?jī)r(jià)的巨巨大反差差，有效效需求不不足。因因此，住住房市場(chǎng)場(chǎng)能否面面向中低低收入者者，是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)能否成成為國(guó)民民經(jīng)濟(jì)新新的增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)的關(guān)關(guān)鍵。1998年年國(guó)務(wù)院院下發(fā)了了關(guān)于于進(jìn)一步步深化城城鎮(zhèn)住宅宅制度改改革，加加快住宅宅建設(shè)的的通知，在在借鑒發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家家解決中中低收入

25、入家庭住住宅問(wèn)題題的做法法和總結(jié)結(jié)各地房房改經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，提提出了建建立新的的供應(yīng)體體系，對(duì)對(duì)不同收收入的家家庭實(shí)行行不同的的住宅供供應(yīng)政策策，即對(duì)對(duì)高收入入家庭提提供普通通商品住住宅，對(duì)對(duì)中低收收入家庭庭提供經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，對(duì)對(duì)特困家家庭提供供廉租房房，大力力發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用用房。對(duì)對(duì)不同收收入家庭庭實(shí)行不不同的住住宅供應(yīng)應(yīng)政策，是是具有中中國(guó)特色色的住宅宅制度。三、趨勢(shì)分分析（一）市場(chǎng)場(chǎng)需求的的影響因因素分析析1、中國(guó)城城鎮(zhèn)居民民的購(gòu)房房能力分分析 歸根到到底，房房地產(chǎn)的的市場(chǎng)需需求是由由居民購(gòu)購(gòu)房能力力的大小小決定的的。20000年年開(kāi)始，中中國(guó)實(shí)行行貨幣分分房制度度，下面面我們就就來(lái)

26、推測(cè)測(cè)一下新新的住房房制度下下居民的的購(gòu)房能能力。997年底底，中國(guó)國(guó)政府公公布的城城鎮(zhèn)總?cè)巳丝诩s為為3.6699億億，總戶戶數(shù)約為為1.002億，平平均每戶戶人口 3.66人，考考慮到城城鎮(zhèn)平均均每戶人人口數(shù)在在下降，我我們就以以一個(gè)三三口之家家為例來(lái)來(lái)說(shuō)明這這個(gè)問(wèn)題題，這樣樣的假設(shè)設(shè)不會(huì)使使結(jié)果偏偏差太大大。20000年年以后，一一個(gè)家庭庭可用于于購(gòu)房的的款項(xiàng)有有：原有有的儲(chǔ)蓄蓄存款、當(dāng)當(dāng)年總收收入中扣扣除消費(fèi)費(fèi)支出的的余額、住住房公積積金、每每月發(fā)放放的住房房補(bǔ)貼、一一次性發(fā)發(fā)放的住住房補(bǔ)貼貼。（目目前全國(guó)國(guó)貨幣分分房有六六種模式式，由于于各種模模式的差差別不大大，本文文僅用一一種模式式

27、來(lái)研究究） 儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款：999年底全全國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人均儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款約為775000元，一一個(gè)三口口之家儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款為2225000元。 當(dāng)當(dāng)年總收收入扣除除消費(fèi)支支出（不不含住房房支出）的的城鎮(zhèn)人人均余額額。據(jù)對(duì)對(duì)90年年至977年數(shù)字字分析，得得20000年一一三口之之家的總總余額為為60339.336元。 住住房公積積金：根根據(jù)新的的住房公公積金管管理制度度，職工工單位和和個(gè)人每每月計(jì)繳繳的住房房公積金金為上年年平均月月工資的的5%，按按19999年職職工的平平均年工工資為770000元，一一個(gè)三口口之家雙雙職工家家庭的年年住房公公積金的的為14400元元。 每每月發(fā)放放的住房房補(bǔ)貼：目前中

28、中國(guó)許多多地區(qū)的的補(bǔ)貼辦辦法還沒(méi)沒(méi)有制定定出來(lái)，從從一些已已制定出出的地區(qū)區(qū)來(lái)看，每每月發(fā)放放的補(bǔ)貼貼約為工工資的115%，按按99年年的工資資水平來(lái)來(lái)看，就就是每年年發(fā)放110500元，一一個(gè)三口口之家的的雙職工工家庭為為21000元。 一一次性發(fā)發(fā)放的住住房補(bǔ)貼貼：從全全國(guó)己制制訂出的的實(shí)施方方法來(lái)看看，約為為房?jī)r(jià)的的20%。 上述可可用于購(gòu)購(gòu)房的款款項(xiàng)中，儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款和一次次性發(fā)放放的住房房補(bǔ)貼為為固定性性的購(gòu)房房款來(lái)源源，而每每年發(fā)放放的住房房公積金金、住房房補(bǔ)貼和和每年收收入中可可用于購(gòu)購(gòu)房的款款額為變變動(dòng)性的的購(gòu)房款款，因此此我們可可以據(jù)此此評(píng)估居居民購(gòu)房房能力。 現(xiàn)在我我們來(lái)估估

29、算一個(gè)個(gè)普通的的三口之之家按國(guó)國(guó)家規(guī)定定標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)600平米房房子的購(gòu)購(gòu)房能力力。20000年年一套660平米米住房總總共所需需房?jī)r(jià)為為10880000元，意意味著一一個(gè)三口口之家在在20000年購(gòu)購(gòu)買(mǎi)一套套60平平米的房房子，約約需111年的時(shí)時(shí)間里，就就可利用用其可用用于購(gòu)房房的收入入來(lái)還清清房款，應(yīng)應(yīng)該來(lái)說(shuō)說(shuō)這個(gè)年年數(shù)是普普通居民民能夠承承受的，也也就是說(shuō)說(shuō)實(shí)行住住房制度度改革后后，普通通居民購(gòu)購(gòu)買(mǎi)較小小面積住住房的能能力還是是有的。 2、中中國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)的的市場(chǎng)容容量分析析 目前我我國(guó)城市市家庭中中只有226%以以上的家家庭居住住面積在在60平平米以上上。從住住房產(chǎn)權(quán)權(quán)來(lái)看，只只有50

30、0%的家家庭住在在自已擁?yè)碛械姆糠孔永铮?44%租租用單位位的房子子，4%租用私私人的房房子，22%的家家庭租用用其它房房源的房房子。從從上述數(shù)數(shù)字可以以看出，中中國(guó)住房房的潛在在市場(chǎng)容容量是非非常大的的，在原原來(lái)的福福利分房房制度下下，普通通居民的的購(gòu)房能能力不足足，從而而使得房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的有有效需求求不足，實(shí)實(shí)行貨幣幣分房以以后，這這種狀況況可望得得到很大大的改變變。 （二）市場(chǎng)場(chǎng)供給的的發(fā)展趨趨勢(shì)分析析1、房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商向規(guī)模模化、品品牌化方方向發(fā)展展在房地產(chǎn)過(guò)過(guò)熱時(shí)期期，房地地產(chǎn)業(yè)的的利潤(rùn)率率比較高高，因而而吸引了了許多商商家進(jìn)入入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，但但當(dāng)時(shí)成成立的這這些公司司規(guī)模都都不

31、大，它它們開(kāi)發(fā)發(fā)的樓盤(pán)盤(pán)規(guī)模偏偏小，配配套設(shè)施施不齊全全。經(jīng)過(guò)過(guò)幾年調(diào)調(diào)整后，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的盈利利能力已已呈下降降趨勢(shì)，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)入了了微利時(shí)時(shí)代，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商之之間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨趨激烈，在在此情況況下，規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)、品牌牌優(yōu)勢(shì)越越來(lái)越成成為企業(yè)業(yè)贏得競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)關(guān)鍵。目目前許多多綜合實(shí)實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商都把把發(fā)展成成熟的品品牌管理理體系、實(shí)實(shí)現(xiàn)管理理的高效效與科學(xué)學(xué)、發(fā)展展高品質(zhì)質(zhì)的服務(wù)務(wù)體系作作為提高高自身競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的重要手手段。2、房地產(chǎn)產(chǎn)供給將將多元化化方向發(fā)發(fā)展配合住房制制度改革革，中國(guó)國(guó)政府將將提供多多種渠道道的住房房供應(yīng)體體系。房房地產(chǎn)供供給方面面不僅有有面向中中高

32、收入入階層的的商品房房，而且且還有面面向中低低收入階階層的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，以以及面向向貧困階階層的解解困房和和低租金金的公寓寓等，房房地產(chǎn)供供給的多多元化將將大大地地改善中中國(guó)城市市家庭的的居住狀狀況。 3、商品住住宅價(jià)格格將呈現(xiàn)現(xiàn)出穩(wěn)中中回落的的趨勢(shì)近年來(lái)，商商品住宅宅市場(chǎng)供供過(guò)于求求，但價(jià)價(jià)格卻一一直居高高不下。供供求規(guī)律律在中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中中不起作作用的主主要原因因是中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)是是一個(gè)發(fā)發(fā)育不完完全的市市場(chǎng)，其其需求主主體不是是個(gè)體消消費(fèi)者，而而是集團(tuán)團(tuán)，在這這些集團(tuán)團(tuán)中又有有相當(dāng)一一部分的的購(gòu)房資資金來(lái)源源于各種種財(cái)政撥撥款，他他們的購(gòu)購(gòu)買(mǎi)行為為不同于于普通消消費(fèi)者，價(jià)價(jià)格

33、對(duì)他他們的需需求不起起決定性性作用，因因此造成成商品房房需求價(jià)價(jià)格彈性性很低。119988年中國(guó)國(guó)開(kāi)始在在全國(guó)范范圍內(nèi)推推行福利利住房制制度改革革，規(guī)定定了停止止福利分分房的時(shí)時(shí)間表，將將個(gè)人住住房消費(fèi)費(fèi)推向商商品房市市場(chǎng)，商商品房市市場(chǎng)需求求主體也也逐步由由集團(tuán)向向個(gè)人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，需需求規(guī)律律在房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中的作作用逐漸漸增大，因因此，在在商品住住宅大量量積壓的的情況下下，住宅宅價(jià)格有有逐步下下調(diào)的可可能。 中國(guó)目前商商品住宅宅價(jià)格主主要由這這樣幾部部分組成成：土地地出讓費(fèi)費(fèi)、建筑筑安裝費(fèi)費(fèi)、各種種稅費(fèi)和和企業(yè)利利潤(rùn)。這這幾項(xiàng)構(gòu)構(gòu)成中有有很多可可以減讓讓的成份份，在占占到房?jī)r(jià)價(jià)的600%的各各

34、種稅費(fèi)費(fèi)中有的的極不合合理，有有大幅減減讓的余余地，如如城建配配套費(fèi)由由消費(fèi)者者負(fù)擔(dān)十十分不合合理，這這一費(fèi)用用中包括括的公用用設(shè)施建建設(shè)費(fèi)用用理應(yīng)由由政府財(cái)財(cái)政負(fù)擔(dān)擔(dān)，而商商用設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用應(yīng)由由經(jīng)營(yíng)受受益單位位負(fù)擔(dān)，目目前政府府已明令令取消了了多種不不合理收收費(fèi)，但但現(xiàn)行的的各項(xiàng)收收費(fèi)中，仍仍有很多多不合理理的成份份，有進(jìn)進(jìn)一步壓壓縮的余余地。另另外，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商利利潤(rùn)率過(guò)過(guò)高，也也有很大大的讓利利余地，目目前中國(guó)國(guó)許多房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的利潤(rùn)潤(rùn)率為115%左左右，而而國(guó)外這這一比率率為7%左右，中中國(guó)高出出國(guó)外一一倍以上上，如果果降至國(guó)國(guó)外水平平，就會(huì)會(huì)使房?jī)r(jià)價(jià)有較大大幅度的的下

35、降。（三）輔助助體系的的完善1、房地產(chǎn)產(chǎn)金融將將不斷完完善和發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是是一個(gè)資資金密集集型產(chǎn)業(yè)業(yè)，金融融的介入入是房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展必不不可少的的條件。房房地產(chǎn)金金融一般般可分為為開(kāi)發(fā)信信貸和消消費(fèi)信貸貸，就中中國(guó)目前前情況來(lái)來(lái)講，這這兩種房房地產(chǎn)金金融業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展的的很不均均衡。開(kāi)開(kāi)發(fā)信貸貸業(yè)務(wù)開(kāi)開(kāi)展的時(shí)時(shí)間比較較長(zhǎng)，業(yè)業(yè)務(wù)量也也比較大大，有效效地支持持了中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，但但消費(fèi)信信貸的發(fā)發(fā)展卻還還是近一一兩年的的事。隨隨著福利利住房制制度改革革的推進(jìn)進(jìn)，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的需求主主體逐漸漸由集團(tuán)團(tuán)向個(gè)人人轉(zhuǎn)移，住住房消費(fèi)費(fèi)信貸對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的重重要作用用日益顯顯現(xiàn)出來(lái)

36、來(lái)，各大大商業(yè)銀銀行紛紛紛推出以以個(gè)人住住房抵押押貸款為為核心的的住宅消消費(fèi)信貸貸業(yè)務(wù)。119977年5月月人民銀銀行公布布住宅宅擔(dān)保貸貸款管理理試行辦辦法，不不僅給按按揭業(yè)務(wù)務(wù)提供了了法律依依據(jù)，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)金融也也是一大大突破。從從當(dāng)前按按揭業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀看，還還存在貸貸款時(shí)間間短、貸貸款比例例低、擔(dān)擔(dān)保方式式單調(diào)、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)回避避不夠的的缺陷?？煽梢灶A(yù)計(jì)計(jì)，隨著著中國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展和住住房制度度改革的的不斷推推進(jìn)，房房地產(chǎn)消消費(fèi)信貸貸業(yè)務(wù)必必將有迅迅速的發(fā)發(fā)展，近近期可以以預(yù)期的的是擔(dān)保保方式可可能會(huì)有有較大突突破，如如試行二二次擔(dān)保保和引入入保險(xiǎn)機(jī)機(jī)制。 2、住房二二級(jí)市

37、場(chǎng)場(chǎng)將對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展起著越越來(lái)越大大的作用用現(xiàn)在對(duì)住房房需求大大的往往往不是沒(méi)沒(méi)錢(qián)的無(wú)無(wú)房戶，而而是有錢(qián)錢(qián)有房的的人。這這些人有有房想擴(kuò)擴(kuò)大居住住面積，辦辦法之一一就是換換房，通通過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)交易增增加需求求，賣(mài)舊舊房買(mǎi)新新房，以以小房換換大房。據(jù)據(jù)預(yù)測(cè)，住住房實(shí)物物分配切切斷后走走向貨幣幣分配，這這將使個(gè)個(gè)人增加加投入，據(jù)據(jù)估計(jì)，這這部分人人的住房房增量需需求是111000萬(wàn)平方方米年年。以全全面開(kāi)放放住房二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的上海海為例，現(xiàn)現(xiàn)有住房房的住戶戶有355%在未未來(lái)5年年內(nèi)準(zhǔn)備備進(jìn)入房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，進(jìn)入入市場(chǎng)的的有800%的人人是準(zhǔn)備備擴(kuò)大面面積，擴(kuò)擴(kuò)大面積積以平均均2730平平方米人

38、。全全國(guó)以此此情況測(cè)測(cè)算可增增加有效效需求228000萬(wàn)平方方米年年。全面面開(kāi)放二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)所產(chǎn)生生的效益益要比切切斷實(shí)物物分配產(chǎn)產(chǎn)生的增增加量還還要多。未未來(lái)住房房二級(jí)市市場(chǎng)將充充滿活力力。未來(lái)來(lái)將是買(mǎi)買(mǎi)方惜金金挑剔的的市場(chǎng)，老老百姓買(mǎi)買(mǎi)房貨比比三家，非非常審慎慎。所以以，房地地產(chǎn)商要要在產(chǎn)品品的質(zhì)量量和品位位，服務(wù)務(wù)方面提提高，因因?yàn)樽》糠渴莻€(gè)入入最大的的消費(fèi)品品。（四）政策策變化的的影響房地產(chǎn)業(yè)是是一個(gè)受受政策變變化影響響非常大大的行業(yè)業(yè)，從目目前來(lái)講講，政策策變化對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的影響響主要體體現(xiàn)在以以下方面面：1、利率下下調(diào)和征征收利息息稅對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的影響利率下調(diào)從從兩

39、方面面促進(jìn)了了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，其其一是降降息使開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的財(cái)務(wù)成成本下降降，從而而降低了了房地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)成本，使使房?jī)r(jià)有有了下調(diào)調(diào)的可能能；其二二是降息息使居民民存款的的利息下下降，刺刺激了持持幣者購(gòu)購(gòu)房的愿愿望。同同樣，開(kāi)開(kāi)征利息息稅也使使居民的的存款收收入下降降，并且且開(kāi)征利利息稅和和降息的的一個(gè)不不同點(diǎn)是是，存款款額越大大的其上上繳的利利息稅越越多，因因此開(kāi)征征利息稅稅會(huì)使得得這部分分人將房房地產(chǎn)作作為一個(gè)個(gè)新的投投資渠道道，從而而能促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)的銷(xiāo)售售。2、房地產(chǎn)產(chǎn)稅收優(yōu)優(yōu)惠政策策對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的影影響1999年年8月11日，財(cái)財(cái)政部和和國(guó)家稅稅務(wù)總局局聯(lián)合發(fā)發(fā)出通知知，從

40、即即日起對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的營(yíng)業(yè)稅稅、契稅稅、土地地增值稅稅和二級(jí)級(jí)市場(chǎng)空空置房交交易稅等等實(shí)行減減免政策策，預(yù)計(jì)計(jì)這項(xiàng)政政策將使使商品房房銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格降低低10%左右，能能在一定定程度上上促進(jìn)房房地產(chǎn)的的銷(xiāo)售。四、發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略研究究（一）產(chǎn)業(yè)業(yè)化戰(zhàn)略略從目前的現(xiàn)現(xiàn)狀來(lái)看看，以國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)為背景景的中國(guó)國(guó)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處處在持續(xù)續(xù)快速發(fā)發(fā)展階段段。但與與發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家相比比，中國(guó)國(guó)的住宅宅產(chǎn)業(yè)無(wú)無(wú)疑處于于比較落落后的階階段，仍仍存在較較大差距距，例如如，美國(guó)國(guó)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)約占占GDPP的255%，而而中國(guó)僅僅占9%左右。彌彌補(bǔ)這一一差距不不能一味味地靠擴(kuò)擴(kuò)大建設(shè)設(shè)規(guī)模，而而要以集集約型的的方式，依依靠住宅

41、宅產(chǎn)業(yè)的的現(xiàn)代化化來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。從發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家家住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的的經(jīng)驗(yàn)來(lái)來(lái)看，大大型企業(yè)業(yè)集團(tuán)是是住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的骨干干力量，也也是產(chǎn)業(yè)業(yè)走向成成熟的標(biāo)標(biāo)志。也也只有大大型企業(yè)業(yè)集團(tuán)才才能擔(dān)負(fù)負(fù)起使住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)從當(dāng)前前以勞動(dòng)動(dòng)密集型型為主走走向技術(shù)術(shù)密集型型為主，從從分散式式、外延延型發(fā)展展走向集集成式、內(nèi)內(nèi)涵型發(fā)發(fā)展，從從而完成成系列化化開(kāi)發(fā)、集集成化生生產(chǎn)、配配套化供供應(yīng)的目目標(biāo)。就就國(guó)內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)狀看，成成熟的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)如化化工工業(yè)業(yè)、汽車(chē)車(chē)工業(yè)等等產(chǎn)業(yè)集集中度（處處于產(chǎn)業(yè)業(yè)核心的的企業(yè)市市場(chǎng)占有有率）一一般都在在60%以上，而而住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域域產(chǎn)業(yè)集集中度不不到100%。這這與住宅宅產(chǎn)業(yè)在在中國(guó)國(guó)國(guó)民

42、經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的地地位嚴(yán)重重不符。因因此，引引導(dǎo)、扶扶持有發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ拇笮托推髽I(yè)集集團(tuán)就成成為了住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)現(xiàn)代化化發(fā)展中中關(guān)鍵的的一環(huán)。 中國(guó)的住宅宅發(fā)展與與聯(lián)合國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)委委員會(huì)確確定的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有相相當(dāng)?shù)牟畈罹?。具具體表現(xiàn)現(xiàn)在5個(gè)個(gè)方面：一是住住宅建設(shè)設(shè)的工業(yè)業(yè)化程度度低，工工業(yè)化和和標(biāo)準(zhǔn)化化體系尚尚未建立立。由于于采用手手工操作作或半機(jī)機(jī)械化操操作，勞勞動(dòng)生產(chǎn)產(chǎn)率，只只及發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家的的122或13，美美國(guó)一個(gè)個(gè)建筑工工人每天天可以建建造1000平方方米住宅宅，而中中國(guó)工人人每人每每天只能能建100平方米米。因此此造成建建筑成本本高、住住宅價(jià)格格高、施施工周期期長(zhǎng)。二二是住宅宅規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)水

43、平平較低，容容積率偏偏大（多多數(shù)情況況大于22），離離良好居居住性、適適用性和和安全性性的現(xiàn)代代化住宅宅標(biāo)準(zhǔn)還還有較大大的差距距，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿滿足現(xiàn)代代家庭的的居住要要求。三三是住宅宅部件質(zhì)質(zhì)量低，住住宅建筑筑與部品品體系質(zhì)質(zhì)量控制制體系尚尚未建立立。住宅宅使用的的各種設(shè)設(shè)備、制制品模數(shù)數(shù)協(xié)調(diào)體體系尚未未建立，性性能缺乏乏標(biāo)準(zhǔn)，通通用性差差，質(zhì)量量難以保保證。四四是能源源、原材材料、土土地資源源消耗大大大高于于發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家。建建筑材料料仍以傳傳統(tǒng)材料料為主，能能耗大，對(duì)對(duì)生態(tài)環(huán)環(huán)境造成成不利的的影響。五五是科技技進(jìn)步對(duì)對(duì)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率低。據(jù)據(jù)19997年有有關(guān)方面面統(tǒng)計(jì)，中中國(guó)住宅宅

44、建設(shè)中中的科技技進(jìn)步貢貢獻(xiàn)率僅僅為255.4%，低于于全國(guó)其其他產(chǎn)業(yè)業(yè)的平均均值，甚甚至低于于當(dāng)年農(nóng)農(nóng)業(yè)400%的水水平。整整個(gè)行業(yè)業(yè)尚缺乏乏大量住住宅科技技成果的的投入與與應(yīng)用。1、發(fā)展房房地產(chǎn)企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)的意義義 世紀(jì)之之交的中中國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，在由由計(jì)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)向成成熟的社社會(huì)主義義市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變變過(guò)程中中，持續(xù)續(xù)發(fā)展面面臨諸多多困難。例例如，企企業(yè)自身身存在的的機(jī)制及及管理上上的弊端端，致使使企業(yè)不不能積極極應(yīng)對(duì)市市場(chǎng)需求求的變化化，導(dǎo)致致企業(yè)對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的有效供供給不足足，市場(chǎng)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)態(tài)均衡受受到影響響，這反反過(guò)來(lái)又又影響了了企業(yè)的的平穩(wěn)發(fā)發(fā)展。再再如，企企業(yè)整體體運(yùn)作中中或多或或少存

45、在在資金少少、規(guī)模模小的發(fā)發(fā)展“瓶頸”問(wèn)題，也也導(dǎo)致企企業(yè)發(fā)展展后勁不不足，阻阻礙市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)一步步活躍，房房地產(chǎn)企企業(yè)的持持續(xù)發(fā)展展勢(shì)必受受到影響響。 解決上上述問(wèn)題題的途徑徑之一是是企業(yè)集集團(tuán)化。發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集團(tuán)的的意義和和作用主主要在于于： 發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)，適適應(yīng)了深深化體制制改革和和企業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整的需要要 發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)，適適應(yīng)了中中國(guó)房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的迫切需需要 據(jù)有關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)顯顯示，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資增增長(zhǎng)能帶帶動(dòng)約22倍于自自身增長(zhǎng)長(zhǎng)規(guī)模的的相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)值增長(zhǎng)長(zhǎng)，正因因如此，發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家家的房地地產(chǎn)業(yè)的的產(chǎn)值在在一定階階段中能能占到國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)總值的的

46、10%左右?，F(xiàn)現(xiàn)階段，中中國(guó)房地地產(chǎn)業(yè)尚尚未達(dá)到到這一水水平，還還有很大大的發(fā)展展?jié)摿?。這這就需要要一批實(shí)實(shí)力雄厚厚、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力強(qiáng)的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)發(fā)揮揮市場(chǎng)主主體的作作用，一一方面為為市場(chǎng)提提供有效效的市場(chǎng)場(chǎng)供給，滿滿足消費(fèi)費(fèi)者需求求，另一一方面根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)的變化化及政府府宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)調(diào)控，及及時(shí)調(diào)整整企業(yè)行行為，確確保市場(chǎng)場(chǎng)整體的的供給與與市場(chǎng)需需求發(fā)展展相一致致。因此此，在現(xiàn)現(xiàn)在基礎(chǔ)礎(chǔ)上推進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)化也也是加快快房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的迫迫切需要要。 發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)，適適應(yīng)了企企業(yè)提升升市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力的的內(nèi)在要要求 在當(dāng)前前市場(chǎng)狀狀態(tài)下，大大部分房房地產(chǎn)企企業(yè)存在在資

47、金少少、規(guī)模模小的現(xiàn)現(xiàn)狀，企企業(yè)的持持續(xù)發(fā)展展受阻礙礙。房地地產(chǎn)業(yè)是是資本密密集型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)從土土地取得得，到建建筑規(guī)劃劃、發(fā)包包興建、市市政配套套、房屋屋銷(xiāo)售，每每一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)都需需要投入入大量資資金，資資金小、實(shí)實(shí)力弱的的小企業(yè)業(yè)難以勝勝任；這這些企業(yè)業(yè)的存在在還容易易導(dǎo)致市市場(chǎng)的無(wú)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)和不規(guī)規(guī)范操作作，阻礙礙了企業(yè)業(yè)自身及及整個(gè)房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)展。房房地產(chǎn)企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)化可以以說(shuō)是勢(shì)勢(shì)在必行行。 房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)過(guò)近220年的的發(fā)展，要要取得更更大的發(fā)發(fā)展，就就必須提提高市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力更多地地以企業(yè)業(yè)的資金金實(shí)力、市市場(chǎng)適應(yīng)應(yīng)力、

48、持持續(xù)贏利利狀況、管管理能級(jí)級(jí)為衡量量標(biāo)準(zhǔn)。因因此通過(guò)過(guò)兼并、聯(lián)聯(lián)合的形形式，擴(kuò)擴(kuò)大企業(yè)業(yè)規(guī)模，發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集團(tuán)，促促使市場(chǎng)場(chǎng)交易內(nèi)內(nèi)部化，降降低企業(yè)業(yè)成本，提提高企業(yè)業(yè)規(guī)模效效應(yīng)；同同時(shí)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的集團(tuán)團(tuán)化有利利于深化化企業(yè)間間分工和和協(xié)作，提提高各企企業(yè)的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化水水平和整整體運(yùn)作作效率，獲獲取更高高的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。 2、當(dāng)當(dāng)前發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)的條條件現(xiàn)有有國(guó)有大大中型企企業(yè)是形形成企業(yè)業(yè)集團(tuán)的的重要物物質(zhì)基礎(chǔ)礎(chǔ) 目前，國(guó)國(guó)有大中中型房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)仍是發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的主導(dǎo)導(dǎo)力量，在在城市建建設(shè)和舊舊區(qū)改造造中積累累了豐富富的生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)和和市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。例例如 990年

49、代代上海城城市建設(shè)設(shè)大步推推進(jìn)的過(guò)過(guò)程中，房房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)揮揮了積極極作用，為為上海實(shí)實(shí)現(xiàn)“一年一一個(gè)樣，三三年大變變樣”作出了了重大貢貢獻(xiàn)，在在這一過(guò)過(guò)程中也也積累了了豐富的的市場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和企業(yè)業(yè)運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。因因此，無(wú)無(wú)論是從從企業(yè)已已有基礎(chǔ)礎(chǔ)，還是是企業(yè)積積累的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看看，現(xiàn)有有國(guó)有大大中型房房地產(chǎn)企企業(yè)仍然然是形成成房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)的重重要基礎(chǔ)礎(chǔ)。 對(duì)企企業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益關(guān)關(guān)系進(jìn)行行調(diào)整是是發(fā)展房房地產(chǎn)企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)的核心心問(wèn)題 中國(guó)企企業(yè)改革革經(jīng)歷了了從傳統(tǒng)統(tǒng)的企業(yè)業(yè)“統(tǒng)收統(tǒng)統(tǒng)支”利益分分配格局局到“放權(quán)讓讓利”、“自負(fù)盈盈虧、獨(dú)獨(dú)立核算算”的經(jīng)濟(jì)濟(jì)利益關(guān)關(guān)系調(diào)整整過(guò)程。對(duì)對(duì)企業(yè)經(jīng)經(jīng)

50、濟(jì)利益益關(guān)系的的調(diào)整是是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在在兼并、聯(lián)聯(lián)合，擴(kuò)擴(kuò)大規(guī)模模，組建建房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)過(guò)程程中要解解決的核核心問(wèn)題題。協(xié)調(diào)調(diào)好各企企業(yè)間的的經(jīng)濟(jì)利利益關(guān)系系，以適適當(dāng)?shù)姆椒绞酱_定定企業(yè)集集團(tuán)的核核心層、緊緊密層與與松散層層，達(dá)到到企業(yè)集集團(tuán)整體體資源的的最優(yōu)化化配置，是是組建企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)的關(guān)鍵鍵。 完善善政策，優(yōu)優(yōu)化環(huán)境境是發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)的必必要保障障 首先，根根據(jù)現(xiàn)代代企業(yè)制制度的要要求，實(shí)實(shí)行徹底底的政企企分開(kāi)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變政府府的職能能，真正正落實(shí)企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)的自主主權(quán)，讓讓企業(yè)完完全按照照市場(chǎng)的的準(zhǔn)則運(yùn)運(yùn)作； 其次，大大力發(fā)展展企業(yè)直直接融資資的資本本市場(chǎng)，擴(kuò)擴(kuò)大企業(yè)業(yè)集團(tuán)的

51、的融資渠渠道，放放寬對(duì)房房地產(chǎn)企企業(yè)上市市和直接接從資本本市場(chǎng)融融資的限限制； 再次，實(shí)實(shí)施有利利于企業(yè)業(yè)集團(tuán)進(jìn)進(jìn)一步改改革的配配套政策策，如生生產(chǎn)要素素參與分分配、經(jīng)經(jīng)營(yíng)者持持股比例例、主要要經(jīng)營(yíng)者者年薪制制等； 最后，健健全社會(huì)會(huì)保障體體系，為為企業(yè)集集團(tuán)進(jìn)一一步深化化改革和和調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)創(chuàng)造有有利的空空間。 市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)乃乃至國(guó)際際經(jīng)濟(jì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)是促促進(jìn)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集團(tuán)發(fā)發(fā)展的外外部條件件 隨著中國(guó)與與外部經(jīng)經(jīng)濟(jì)交往往范圍的的擴(kuò)大，房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)濟(jì)一體化化日益顯顯現(xiàn)。中中國(guó)加入入世界貿(mào)貿(mào)易組織織進(jìn)程的的加快，國(guó)國(guó)外房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的“進(jìn)逼”趨勢(shì)，都都使得中中國(guó)房地地產(chǎn)企

52、業(yè)業(yè)不得不不面臨這這一日益益臨近的的激烈國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)。面面對(duì)國(guó)際際上資金金雄厚、管管理先進(jìn)進(jìn)的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)必必須在短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)提高企企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)能力，占占有相當(dāng)當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)場(chǎng)份額，才才能在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中站站穩(wěn)腳跟跟，為此此發(fā)展房房地產(chǎn)企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)是必然然的選擇擇。 人文觀觀念 對(duì)于中中國(guó)住宅宅產(chǎn)業(yè)化化目前最最急需的的人文意意識(shí)環(huán)境境有以下下三項(xiàng)： 住房商商品化觀觀念。以以住宅來(lái)來(lái)講，只只有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商品化化，才能能形成一一定的市市場(chǎng)需求求數(shù)量，從從而可以以采用工工廠化的的批量生生產(chǎn)，實(shí)實(shí)現(xiàn)規(guī)模模經(jīng)濟(jì)，造造就產(chǎn)業(yè)業(yè)。負(fù)債消費(fèi)觀觀念。住住房商品品因其價(jià)價(jià)值巨大大，生活活上又必必不

53、可少少，一般般只能采采取超前前消費(fèi)的的做法。在在生命周周期內(nèi)人人們一邊邊使用著著房屋，一一邊分期期償還房房款。這這樣就將將人們住住房的潛潛在（未未來(lái)）需需求轉(zhuǎn)化化成了即即時(shí)（有有效）需需求，從從而迅速速培育起起市場(chǎng)面面，形成成住房的的消費(fèi)規(guī)規(guī)模，提提供產(chǎn)業(yè)業(yè)化生產(chǎn)產(chǎn)基礎(chǔ)。根根據(jù)數(shù)據(jù)據(jù)分析，住住宅是一一種“收入需需求彈性性”比較大大的商品品，若能能在這一一領(lǐng)域形形成大眾眾化超前前消費(fèi)意意識(shí)，會(huì)會(huì)產(chǎn)生大大于“負(fù)債”買(mǎi)房本本身數(shù)量量的消費(fèi)費(fèi)額。 保值投資觀觀念。住住宅房屋屋作為房房地產(chǎn)的的一種存存在形式式，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上具具有二重重屬性：既是生生活所需需要的消消費(fèi)品，又又是財(cái)產(chǎn)產(chǎn)類(lèi)型的的投資品品。所謂謂

54、房地產(chǎn)產(chǎn)證券化化，也就就是將不不動(dòng)產(chǎn)作作為資本本看待。只只有住宅宅資本化化，房屋屋才算實(shí)實(shí)現(xiàn)了經(jīng)經(jīng)濟(jì)化，成成為經(jīng)濟(jì)濟(jì)物品，從從而客觀觀上才需需要一個(gè)個(gè)專(zhuān)門(mén)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來(lái)生生產(chǎn)。因因而，樹(shù)樹(shù)立國(guó)民民保值投投資的觀觀念，是是住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化所所應(yīng)具備備的重要要人文意意識(shí). 相關(guān)關(guān)制度 作為實(shí)實(shí)現(xiàn)住宅宅產(chǎn)業(yè)化化的相關(guān)關(guān)制度安安排，下下述三項(xiàng)項(xiàng)至關(guān)重重要； 住房制制度。全全盤(pán)福利利化實(shí)物物型的住住房制度度不可能能形成住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化。只只有將住住宅事務(wù)務(wù)從企業(yè)業(yè)（單位位）實(shí)體體中分離離出來(lái)，推推向社會(huì)會(huì)，成為為一種社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為，才才能真正正地實(shí)行行社會(huì)化化住宅生生產(chǎn)，從從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化。 工資制制度。

55、產(chǎn)權(quán)制制度。完完整的房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)是造就就千百萬(wàn)萬(wàn)個(gè)住房房商品消消費(fèi)主體體的基礎(chǔ)礎(chǔ)性因素素，同時(shí)時(shí)，它也也是住宅宅社會(huì)再再生產(chǎn)順順利循環(huán)環(huán)的保證證。住房房商品的的人格化化，或者者說(shuō)既定定房屋的的個(gè)人完完全所有有，才能能實(shí)現(xiàn)住住房消費(fèi)費(fèi)的理性性化。另另外，房房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)完整，房房屋交易易的契約約才能完完整，市市場(chǎng)的游游戲規(guī)則則才能完完善，住住宅的產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)管才才能規(guī)范范化，住住宅再生生產(chǎn)周期期才能納納入產(chǎn)業(yè)業(yè)化軌道道。 經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ) 社會(huì)收收入水平平接近較較高階段段。19997年年中國(guó)城城鎮(zhèn)居民民家庭人人均收入入為51189元元，約合合6277美元，相相當(dāng)于下下中等收收入國(guó)家家水平，還還未能進(jìn)進(jìn)入住宅宅產(chǎn)

56、業(yè)化化所要求求的收入入水平階階段。這這也是形形成“房?jī)r(jià)收入”比過(guò)高高的主要要原因之之一。在在這一收收入段由由于恩格格爾系數(shù)數(shù)（約446%）的的使然，國(guó)國(guó)際上的的住房消消費(fèi)占家家庭支出出比約在在 122%，達(dá)達(dá)不到發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家家約在 25%的水平平。 資源相相對(duì)價(jià)格格趨于均均衡。實(shí)實(shí)際上，正正是包括括稅費(fèi)等等在內(nèi)的的資源相相對(duì)價(jià)格格的扭曲曲（非均均衡），已已經(jīng)影響響了中國(guó)國(guó)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。應(yīng)應(yīng)該指出出的是，中中國(guó)加入入世界貿(mào)貿(mào)易組織織（WTTO）后后，能使使中國(guó)住住宅相關(guān)關(guān)資源相相對(duì)價(jià)格格趨于均均衡，將將是決定定未來(lái)中中國(guó)住宅宅業(yè)生死死攸關(guān)的的問(wèn)題。 3、發(fā)展房房地產(chǎn)企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)的對(duì)策策思路統(tǒng)

57、一一思想，思思路創(chuàng)新新是發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)的必必要前提提 為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)這一目目標(biāo)，必必須在發(fā)發(fā)展思路路上提倡倡創(chuàng)新精精神。從從具體行行業(yè)內(nèi)容容上看，既既可以是是橫向聯(lián)聯(lián)合，擴(kuò)擴(kuò)大企業(yè)業(yè)整體規(guī)規(guī)模，提提高企業(yè)業(yè)資金實(shí)實(shí)力；也也可以是是垂直聯(lián)聯(lián)合，延延伸企業(yè)業(yè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈，擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)范圍；從所有有制形式式來(lái)看，既既可以是是國(guó)有房房地產(chǎn)企企業(yè)之間間的聯(lián)合合，也可可以是集集體、民民營(yíng)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的聯(lián)合合，或者者國(guó)有房房地產(chǎn)企企業(yè)與民民營(yíng)企業(yè)業(yè)的聯(lián)合合?？傊?，只要要有利于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展，有有利于提提高企業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力力的，都都可以兼兼并、聯(lián)聯(lián)合，以以大規(guī)模模企業(yè)集集團(tuán)的形形式提高高自身的的競(jìng)爭(zhēng)力

58、力，達(dá)到到市場(chǎng)資資源配置置最優(yōu)化化的目的的。 深化化改革，制制度創(chuàng)新新是發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)的體體制保障障 首先，在在股權(quán)分分布結(jié)構(gòu)構(gòu)上，改改變?cè)杏杏^念。根根據(jù)各企企業(yè)具體體情況，為為發(fā)揮企企業(yè)的積積極性、主主動(dòng)性、允允許增加加個(gè)人持持股比例例，同時(shí)時(shí)某些企企業(yè)形成成國(guó)有股股不控股股的股權(quán)權(quán)分布格格局。如如有一家家子公司司主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)者以以自然人人身份持持股，個(gè)個(gè)人出資資 1000萬(wàn)元元，占總總股本66.255%；又又如改制制的兩家家子公司司，國(guó)有有股分別別占466.9%和499%，職職工持股股會(huì)成為為大股東東。 其次，在在分配機(jī)機(jī)制上，以以簽約形形式明確確子公司司主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的的國(guó)有資資

59、產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)責(zé)任制制，以國(guó)國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)保值增增值情況況作為主主要考核核指標(biāo)，確確定年終終的獎(jiǎng)懲懲；同時(shí)時(shí)，實(shí)行行主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)者競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)上崗崗，個(gè)人人競(jìng)聘、專(zhuān)專(zhuān)家和代代表評(píng)議議，然后后經(jīng)董事事會(huì)法定定程序聘聘任，確確保企業(yè)業(yè)內(nèi)主要要經(jīng)營(yíng)者者的流動(dòng)動(dòng)性和高高素質(zhì)。 準(zhǔn)確確定位，市市場(chǎng)創(chuàng)新新是發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)的主主要基礎(chǔ)礎(chǔ) 發(fā)展房房地產(chǎn)企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)，要對(duì)對(duì)市場(chǎng)狀狀況進(jìn)行行詳盡分分析，結(jié)結(jié)合企業(yè)業(yè)集團(tuán)自自身?xiàng)l件件，確定定企業(yè)集集團(tuán)最適適宜的發(fā)發(fā)展領(lǐng)域域，并在在多元化化的經(jīng)營(yíng)營(yíng)思路指指導(dǎo)下，隨隨時(shí)注意意市場(chǎng)新新興領(lǐng)域域的發(fā)展展，為企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展奠奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。 制度度創(chuàng)新、管管理創(chuàng)新新是發(fā)展展房地

60、產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團(tuán)的重重要保證證 要提高高企業(yè)的的競(jìng)爭(zhēng)力力，提高高企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的管管理能級(jí)級(jí)和運(yùn)作作效率是是基礎(chǔ)，作作為以資資產(chǎn)關(guān)系系為主要要紐帶的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的經(jīng)濟(jì)聯(lián)聯(lián)合體，房房地產(chǎn)企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)要在理理順資產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系的的基礎(chǔ)上上，通過(guò)過(guò)制度的的創(chuàng)新和和完善，建建立適應(yīng)應(yīng)各企業(yè)業(yè)集團(tuán)自自身特點(diǎn)點(diǎn)的高效效管理機(jī)機(jī)制，增增強(qiáng)集團(tuán)團(tuán)的凝聚聚力，提提升企業(yè)業(yè)的綜合合競(jìng)爭(zhēng)力力。 加快培養(yǎng)養(yǎng)，造就就一支優(yōu)優(yōu)秀的企企業(yè)家隊(duì)隊(duì)伍是發(fā)發(fā)展房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集團(tuán)的的關(guān)鍵所所在 企業(yè)家的素素質(zhì)與能能力很大大程度上上決定了了企業(yè)集集團(tuán)的成成敗。這這方面國(guó)國(guó)內(nèi)、國(guó)國(guó)外企業(yè)業(yè)興衰的的案例比比比皆是是。從企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)