物業(yè)管理實務(wù)案例匯編秩序維護案例分析

1、“麻煩您們扶他們回去早點休息，物業(yè)管理實務(wù)案例匯編 秩序維護案例分析“麻煩您們扶他們回去早點休息，敲山震虎住戶在大堂遺失物品怎么辦去年 7 月的一個周末夜晚，住在某廣場東座的一位小姐進入大堂后處理一件事情。辦完事后，發(fā)現(xiàn)放在一旁的手袋不見了。手袋中裝有剛發(fā)的工資和所在公司保險柜的鑰匙。管理處領(lǐng)導(dǎo)獲悉后，馬上來到東座大堂，向護衛(wèi)員和失主進一步了解有關(guān)情況，并當(dāng)即調(diào)看了事發(fā)時段的大堂監(jiān)控錄象。從錄象中找到了可疑之人，這人順手拿走小姐置于一旁的手袋的全過程，在錄象中清晰可見。然而遺憾的是，由于攝像鏡頭位置和角度的局限，錄象只顯示了可疑人的背影。從背影看可能是設(shè)在東座的某公司一員工，但難以進一步確認(rèn)。

2、失主不希望帶來其他麻煩，要求管理處繼續(xù)幫助查找，而管理處又清楚自己無法動用傳訊、偵察等手段進行查證（能有這樣的法律意識相當(dāng)不錯， 否則很容易好心辦壞事）。如何是好呢？管理處出了個奇招：在大堂貼出告示，講清小姐的失竊情況，申明可疑人已被攝入監(jiān)控錄象，希望其主動歸還手袋，以免鬧出更大的亂子。由于住在樓內(nèi)的人們對大堂的監(jiān)控設(shè)施都有所了解，自然深信不疑。翌日，失主高興地來到管理處，告知手袋已經(jīng)被悄悄地還回了，里面的財物絲毫不少，同時，對管理處的巧妙處理贊不絕口。點評：這是一個巧妙運用心理學(xué)知識的成功案例。其實有些事情就是這樣，看起來很復(fù)雜、很難處理，可一旦能夠找到適當(dāng)?shù)霓k法，事情的解決馬上就簡單化了。

3、不過找這個辦法決不簡單，它需要你具備較高的素質(zhì)和能力。曲徑通幽醉酒者滋事怎么辦一個晚上，月朗星稀。接連幾聲異響，驚醒了靜寂的某廣場，也吸引了當(dāng)值的物業(yè)管理處護衛(wèi)員的注意。辨聲尋去，原來是一群外出游玩意猶未盡的夜歸人，正以比賽踢翻消防通道的路標(biāo)取樂。護衛(wèi)員有禮貌地上前制止，但最活躍的三個人腳步踉蹌，以挑釁的口氣拒絕合作。這三個人滿嘴酒氣、 已呈醉態(tài)，恐怕一時難以理喻。 做出判斷后，護衛(wèi)員一邊善言相勸，穩(wěn)定他們的情緒，一邊避開鋒芒，勸說另兩位同行者：別碰著哪兒傷了，對誰都不好。 ”說完即俯身將一個個被踢倒的路標(biāo)扶起來、放置好（沒有硬性要求搗亂者自己去恢復(fù)原狀，此時此地，是種恰當(dāng)?shù)倪x擇，它避免了可能

4、發(fā)生的- 1 - 錢嗎？亦不妨換個思路，先避開鋒芒，做1錢嗎？亦不妨換個思路，先避開鋒芒，做16 歲左“太感謝你了！”，然后郭善意的勸慰和無聲的行動，打動了兩位清醒的同行者。倆人轉(zhuǎn)而勸阻三位醉酒滋事的同伴，一起悄然離開。點評：打酒找提瓶子的要錢，很多時候人們都是按照這個常理處理問題。但未必時時靈驗，象本案例中，你能找醉酒的人要來外圍或周邊的工作，再請他們出面協(xié)助，效果可能會更好。尋蹤辨跡商場業(yè)主（租戶）物品被盜怎么辦某日中午，某大廈護衛(wèi)員郭某象往常一樣在商場內(nèi)巡視， 突然聽到有位小姐大叫：“這有小偷，有小偷，快來抓小偷呀”他來不及細(xì)想立刻跑了過去，那位小姐告訴他手袋被人拿走了。郭衛(wèi)員立即搜巡整

5、個商場大廳，但沒有發(fā)現(xiàn)可疑之人。商場大廳搜巡未見可疑之人，郭衛(wèi)員立即想到了洗手間（熟悉值守范圍內(nèi)的地形地物，是對保安人員的起碼要求） 。當(dāng)他快速來到洗手間通道前時，發(fā)現(xiàn)那里有個右的男青年正靠墻蹲著，腰間挎著一只黑色小旅行包，身后的墻角還放著一個精巧女士提包。郭衛(wèi)員立即聯(lián)想并感覺那可能就是那位女士失竊的手袋。那人眼睛東張西望，見到附近有保安就神色慌張起來。郭衛(wèi)員憑著職業(yè)敏感和平時培訓(xùn)中學(xué)到的識別犯罪分子的知識，判斷這個人很有可能就是小偷。于是走上前詢問。那名男青年見狀趕緊站起來，拔腿就要溜，說時遲那時快，郭鴻詳疾步上前將其當(dāng)場抓獲。經(jīng)查明，這名嫌疑人就是剛才偷包之人。郭衛(wèi)員押著扒手當(dāng)面把手提包還

6、給失主。失主打開一看，里面所有物品均不在了。郭衛(wèi)員令扒手打開他腰間的黑色旅行包（千萬別忽略令其自己打開皮包這一細(xì)節(jié)，保安人員沒有貿(mào)然搜身，反映了清醒的依法行事的意識） 。結(jié)果失主價值約 3仟元的手機、信用卡及各種證件等全部在扒手包里。當(dāng)失主收回自己的物品時，無限感激地對護衛(wèi)員郭鴻詳說：衛(wèi)員與失主一起（和失主一起扭送相當(dāng)重要，這為公安機關(guān)做進一步調(diào)查處理，提供了證人和證據(jù)），將扒手扭送到派出所。點評：安全需求是客戶的基本需求，所以安全管理也是物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)。這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員特別是保安人員訓(xùn)練有素，具有良好的反映能力、觀察能力、判斷能力和處理實際問題的能力。有求必應(yīng)住戶聲稱家中有可怕異

7、物怎么辦- 2 - 18樓一住戶的電話。驚慌失措的小姐在電話中請你們幫忙馬上給處理一下。但一旦業(yè)主住戶找到我們，兩位住戶家又歸于去年 9月 118樓一住戶的電話。驚慌失措的小姐在電話中請你們幫忙馬上給處理一下。但一旦業(yè)主住戶找到我們，兩位住戶家又歸于說：我們突然發(fā)現(xiàn)有只很可怕的動物爬在家里的天花板上， 管理處工作人員感到納悶，大廈里怎么會有“可怕動物”呢？盡管一時疑惑不解，但還是給予了重視，馬上派巡邏護衛(wèi)員上樓查看（即使原本無事，上去看看也是對的，這才能體現(xiàn)對客戶的尊重，這才叫對客戶的服務(wù)到位）巡邏護衛(wèi)員跑步上樓來到住戶家中，躲在門口的兩位小姐象見到救星似的，忙指出可怕動物所在。令護衛(wèi)員啼笑皆

8、非的是，所謂可怕動物不過一只蟄伏的蝙蝠而已。護衛(wèi)員先繪聲繪色地講解了一番，氣氛頓時緩和了許多，隨后又踩著凳子，小心翼翼地用報紙將蝙蝠取下放飛。小姐心中一塊石頭落了地，連聲道謝。此后，這一住戶見到管理處的工作人員，都是主動搭話，更多了幾分親切。點評：有許多區(qū)區(qū)小事本不該由我們物業(yè)管理單位來管。而且舉手之勞就能幫助解決的， 還是應(yīng)當(dāng)伸伸手。 一來二往，相互間就多了理解和信任，以后再遇到其他事情就容易溝通了。嚴(yán)加防范外人到小區(qū)討債尋仇怎么辦某大廈曾發(fā)生過這樣一件事：有兩位住戶因在外欠債而結(jié)怨于人，債主先后以正當(dāng)訪客身份到大廈內(nèi)討債尋仇， 其中一人還在住戶門旁用紅色油漆寫上了 “生欠債還錢”幾個大字，

9、一時鬧得周圍鄰居人心惶惶。針對這種情況，管理處及時召集護衛(wèi)員會議， 研究、部署并采取了一系列新的措施 （有時我們也采取了措施，可并未解決問題，原因就在于相對復(fù)雜情況而言，所采取的措施沒有成為“一系列”，工作上還存在疏漏）：要求大堂護衛(wèi)員加強與重點住戶的溝通，更全面地了解掌握有關(guān)情況；住戶一旦提供“不受歡迎人員”的名單，就嚴(yán)格控制其進入大廈；勸說登門討債的債主擇地與住戶協(xié)商，或者通過法律途徑解決經(jīng)濟糾紛；發(fā)現(xiàn)債主情緒過激而難以控制，迅速尋求公安人員的幫助；動員屢有債主上門討債尋仇的住戶暫時易地居住，避免發(fā)生意外采取了這些措施之后， 債主上門討債尋仇的事件得到了有效控制，風(fēng)平浪靜，整個大廈依然保持

10、著一片祥和的氣氛。點評：小區(qū)的安全保衛(wèi)工作看似平常，實無小事。出點兒紕漏就可能釀成無以彌補的大錯、大禍，一砸自己的飯碗，二砸企業(yè)的牌子。所以，惟有時時、處處、事事小心謹(jǐn)慎、小題大做為是。- 3 - 8號樓西8號樓西側(cè)搜尋。2號樓西側(cè)竄去。2號樓周圍查找。查找一番，還是沒有結(jié)果。1.6 米左右，上身穿白色28號樓西8號樓西側(cè)搜尋。2號樓西側(cè)竄去。2號樓周圍查找。查找一番，還是沒有結(jié)果。1.6 米左右，上身穿白色2 號樓開502 室時，聽到屋502和 501是T恤衫，下身穿牛仔褲，向2一天中午 12點，某小區(qū)物業(yè)管理分公司護衛(wèi)班班長接到監(jiān)控中心的報告：側(cè)有人翻越圍墻進入小區(qū)。 班長當(dāng)即用對講機安排

11、兩名巡邏護衛(wèi)員到達搜尋后，沒有發(fā)現(xiàn)翻越圍墻的可疑人。 這時，監(jiān)控中心又告知目標(biāo)已往班長又通知兩名護衛(wèi)員即刻去是什么樣的一個人呢？護衛(wèi)班班長迅速來到監(jiān)控中心，讓值班人員重新放一遍監(jiān)控錄像，記住那個人的特征：身高號樓竄去后在錄像中消失。班長與兩名護衛(wèi)員商量一下，初步推斷可疑人十有八九是無出入證而翻越小區(qū)的裝修工人。于是，留一人守在樓下觀察動向，班長帶另一人到樓內(nèi)搜查。他倆從始，排除已入住的業(yè)主家，然后對正在裝修的房間逐一查看。當(dāng)查到里有說話聲，但怎么敲門都沒人來開。這種情況值得懷疑，班長忽然想起一家業(yè)主，內(nèi)墻已經(jīng)打通（熟知值守區(qū)域內(nèi)的各種情況，才能心中有數(shù)，迅速做出正確的判斷，才能順勢應(yīng)變，靈活采

12、取恰當(dāng)?shù)膶Σ撸?。于是讓護衛(wèi)員守在 502門口，自己從沒有鎖閉的501室進入 502室內(nèi)。502室內(nèi)有三個人，其中一人和翻越圍墻者的特征極為相象。班長沒有當(dāng)即點破，而是很自然地詢問道：“你們好，我們例行查看一下裝修情況，請你們出示一下你們的出入證。”其中兩人懶洋洋地將出入證找了出來，對照后沒有問題。而那個嫌疑人神情非常緊張，聲稱出入證忘在家里了。班長堅定了自己的判斷，指出他違反小區(qū)管理規(guī)定，翻越圍墻進入小區(qū)。但這個人卻死不承認(rèn)，而且態(tài)度極不友好?！澳钦埬愀胰ヒ幌卤O(jiān)控中心，看看錄像！”班長不溫不火地說。他一聽要去看錄像，馬上軟了下來，連連點頭認(rèn)帳。翻越圍墻的人找到了，可問題并沒有徹底查清。班長

13、又返到分公司辦公室查看裝修人員登記。經(jīng)過仔細(xì)對照核實，確認(rèn)了他的身份。并立即通知裝修負(fù)責(zé)人來處理此事，補辦了出入證。點評：安全上出了問題， 一是砸牌子，二是丟票子。所以一位資深物業(yè)管理人士說，安全管理無小事。那么對一切危及安全的因素，都要高度重視、認(rèn)真對待，切不可掉以輕心。嚴(yán)管細(xì)抓住戶執(zhí)意在公共走道擺放鞋架怎么辦- 4 - ，尚未用領(lǐng)導(dǎo)；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，某大廈有 8 位住戶經(jīng)常把鞋架擺放在單位門外的公共走道上，管得緊了收回去，稍，尚未用領(lǐng)導(dǎo)；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，一放松就又搬出來，成為管理中一個不大不小的難題。最近，管理處加大管理力度，決心從根本上解決這一問題。他們首先與業(yè)主委員

14、會統(tǒng)一意見，明確規(guī)定今后凡擅自擺放在公共部位的私家物品均按遺棄物處理（都知道公共部位是不允許擺放私家物品的，既然知道還要擺放自然應(yīng)當(dāng)是棄物，這一規(guī)定順理成章）。然后擬訂了四個工作步驟：值班保安員通過可視對講規(guī)勸違規(guī)住戶；保安班班長到置之不理的住戶家宣傳新的規(guī)定精神；主管領(lǐng)導(dǎo)上門“釘子戶”的思想工作；管理處給仍然無動于衷的下達限期整改通知書。按照這一部署，各個保安班在主管領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)一組織下，分戶包干，分工負(fù)責(zé)，分頭落實。他們耐心細(xì)致地做好說服動員工作，一次不行就兩次，兩次不行就三次，僅用了一周時間，走了兩個步驟（凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢，多考慮幾步?jīng)]有壞處）直接出面，就將公共走道擺放鞋架這一痼疾治理完

15、畢。點評：小區(qū)管理中的許多痼疾看似很難解決，其實未必然。只要把它琢磨透了，見人之所未見，發(fā)人之所未發(fā)，獨辟蹊徑，拿出一個好的處理辦法，問題就會迎刃而解。物業(yè)公司合理應(yīng)對業(yè)主健身擾民案例分析“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個業(yè)主都能自覺做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動， 對于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明，將會起到推進作用。小區(qū)有人因健身放音樂， 有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導(dǎo)是最好的化解辦法。近年來，群眾健身活動在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著

16、一支中老年健身隊。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。然而，健身活動中播放的音樂，卻不時擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場，一探究竟。沒想到，健身隊也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊領(lǐng)隊表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊伍后，心境開闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動遭到了部分業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”- 5 - “失去親人是一7：00以年 12月 5日凌晨 1“失去親人是一7：00以

17、年 12月 5日凌晨 1時許，正在楊浦區(qū)武川路某居民小區(qū)入室盜竊的另一個廣5200余元、手機二部、手表一塊。物業(yè)管理處經(jīng)過實地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。第一，尋找場地。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、 一排多層中間， 雖然這里環(huán)境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學(xué)、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊開辟出了一塊健身寶地！同時，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時盡可能地把

18、音樂音量調(diào)到最低限度。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。第二，及時溝通。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊的音樂播放？管理處馬上與健身隊聯(lián)系，請她們配合，健身隊干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動，她激動地說：件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不會忘記?！钡谌?，調(diào)整時間。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)委會多方協(xié)調(diào)，小區(qū)健身隊的晨練時間改在早上 7:308:30，避開了上學(xué)、上班的高峰時間段；練功、學(xué)舞改在晚上后，健身隊不再隨意調(diào)高音量，隊員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學(xué)習(xí)新的

19、動作時，她們會自覺到地下室去練習(xí)，參加比賽前的排練，也都到地下室去進行。健身和擾民的矛盾終于得到圓滿解決。蜘蛛盜高樓行竊業(yè)主起訴物業(yè)公司獲勝侵權(quán)事實 2001西人羅某（已判刑）被巡邏的小區(qū)保安當(dāng)場抓獲。經(jīng)訊問，羅某交代了自己伙同覃某于前日在政立路一小區(qū)作案的犯罪事實。就在警方全力偵破此案的同時， 2002年 1月14日凌晨時分，楊浦區(qū)某小區(qū)一晚上又接連發(fā)生了四起攀爬陽臺入室盜竊案件，被盜人民幣維權(quán)結(jié)果2003年 9月 27日，楊浦區(qū)人民檢察院對覃某等六人依法提起公訴。發(fā)生盜竊案后，一個受害者在密切關(guān)注此案的進展情況的同時，又一紙訴狀把他所- 6 - 2000元。發(fā)生安全事故時，防范意識亟待增強

20、“大偷一場”。2000元。發(fā)生安全事故時，防范意識亟待增強“大偷一場”。物業(yè)公司沒有及時進行修理， 致使小偷施盜時這些裝備毫無作用， 讓小偷得以進出自如，而他們渾然不知，蒙受了重大經(jīng)濟損失。他的訴訟請求得到了法院的支持。法院認(rèn)為住戶每月支付物業(yè)管理費，物業(yè)公司就要承擔(dān)起保衛(wèi)安全等應(yīng)盡的職責(zé)。本案中，物業(yè)公司沒有履行保證報警裝置正常使用，發(fā)生故障及時修理，防止或減輕危害結(jié)果發(fā)生的職責(zé)，所以理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。最終判決該物業(yè)公司賠償這位受害住戶人民幣法律分析本案適用的法規(guī)有物業(yè)管理條例第四十六條、第四十七條、第五十六條。第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、 環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法

21、律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。第四十七條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。特別是第五十六條規(guī)定， 物業(yè)存在安全隱患， 危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。本案中安裝的聯(lián)網(wǎng)報警裝置發(fā)生故障，物業(yè)公司沒有及時進行修理，致使小偷施盜時這些裝備毫無作用，讓小偷得以進出自如，業(yè)主蒙受了重大經(jīng)濟損失?？梢姡飿I(yè)管理企業(yè)未及時修理

22、報警裝置是有過錯，應(yīng)該賠償業(yè)主損失。另外，按第四十六條、第四十七條規(guī)定，即使物業(yè)管理企業(yè)及時修理好了報警裝置，也須負(fù)一定的責(zé)任。重點提醒的是，小區(qū)治安問題包括業(yè)主家被盜的情況是個普遍現(xiàn)象，最好的維權(quán)辦法就是要注意在物業(yè)服務(wù)合同中，對物業(yè)公司的責(zé)任范圍、賠償比例等細(xì)節(jié)予以明確。入室盜竊手段繁多主體報道晝伏夜行“蜘蛛盜”年月初，一架從廣西起飛的飛機承載著滿艙的客人穿梭在云間。兩小時后，飛機將飛抵上海。當(dāng)飛機駛?cè)肷虾？沼驎r，客艙里的六、七個年青人頓時騷動不安起來，爭先恐后地透過舷窗向外張望。俯視深秋的上海讓人格外賞心悅目。鱗次櫛比的高樓大廈巍然屹立顯示著上海的現(xiàn)代和繁華。 此情此景讓這些在鄉(xiāng)間山頭里

23、土生土長的年青農(nóng)民熱血沸騰。然而，他們來上海并非是為打工，他們來上海的目的十分明確，那就是：這六個年青人分別是覃偉、周義順、黃光鳳、黃敏、韋恩華、覃芬令，他們都是廣- 7 - 西壯族自治區(qū)融安縣當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民。雖然年紀(jì)輕輕，其中最小的只有歲，最大的也不過剛剛出頭。這些年，村里有些年輕人老往上海跑，沒幾年功夫家里的經(jīng)濟狀況就有了根本性改觀，蓋起了小樓房，打起了手機，神氣十足。他們究竟有什么能耐在短短的幾年時間里積攢起這樣一片家業(yè)呢？后來，經(jīng)人“點撥”，他們終于弄明白了這些人致富的原因。原來，覃所在的村莊到縣的路被此起彼伏的山巒阻隔，每次要去縣城就必須徒步翻山越嶺，長年累月的鍛煉使他們具備了相當(dāng)嫻熟的

24、攀爬能力和技巧。再則，他們的身材十分矮小干瘦，爬起山來可謂身輕如燕，因此，登高攀岸對他們來說是件易如反掌的事情。這項得天獨厚的優(yōu)勢被一些心懷叵測的當(dāng)?shù)厍嗄瓿浞掷茫脕砼逝郎虾５臉欠?，用來鉆入居民的房間看看有沒有他們感興趣的東西。覃等人恍然大悟：“這種技能我們也有呀！ 我們也可以憑著這付 本事到上海賺它一把，這對我們來說實在太容易了！ ”說干就干，迫不及待的他們覺得長途火車太浪費時間，于是干脆湊錢買了張飛機票直奔上海。抵達上海，他們住進了火車站附近的旅館內(nèi)，過起了“夜貓子”般的生活。白天，他們蟄伏在房間里蒙頭睡大覺養(yǎng)精蓄銳。 下午，他們就乘著公共汽車或出租車到處閑逛。他們不是到著名景點觀光，

25、而是專門去中高檔的住宅小區(qū) “踩點”。被他們列入“黑名單”的住宅小區(qū)一般都位于幽靜偏僻的路段。同時，這些住宅小區(qū)里的樓房有可供攀爬的突出墻磚、陽臺、窗框或空調(diào)機室外機架等物體。 確定好目標(biāo)他們會圍著小區(qū)外墻轉(zhuǎn)幾圈，看似隨意實在研究地理環(huán)境，尋思著進入小區(qū)的方法。圍墻過矮的或者墻邊有可供攀登的粗壯喬木的或者小區(qū)正好與學(xué)校一墻之隔的，在覃等人看來都是可以充分利用的有利條件。選定目標(biāo)，想好入室的方法后，他們會詳細(xì)地記錄下這個小區(qū)的地址，然后打道回府。凌晨時分是這些“夜貓子” “出洞”伺機而動的好時光。初到上海對地理環(huán)境和位置非常陌生的他們很難在深更半夜循著原路找到白天確定的目標(biāo)。對此，他們早有準(zhǔn)備，

26、事先記下的那個地址在這個時候派上了用場，攔輛出租車，請司機將他們帶到他們想要去的地方。到達目的地進入小區(qū)后，如果是團伙盜竊，他們會按照事先商議好的分工安排各就各位，有的在小區(qū)外望風(fēng)，有的在樓房邊守候，有的負(fù)責(zé)接應(yīng)，有的則專司入室盜竊。明確職責(zé)后，他們便開始了掃蕩式的作案。他們首先選定一戶人家，然后查看這戶人家衛(wèi)生間或廚房里的窗是否關(guān)嚴(yán)，一旦有- 8 - 。縫隙或松動，他們就設(shè)法鉆進去。他們只在客廳里翻找他們所需的財物，而不貿(mào)然進入臥室。現(xiàn)在的居民下班回家一般就將拎包和外衣放在客廳里，因此客廳里的東西足以讓覃等人“滿足”進入室內(nèi)，覃等人把目光主要盯向兩樣?xùn)|西現(xiàn)金和手機。他們曾經(jīng)在一戶人家里共偷得

27、四部手機。“光顧”完一戶人家后，他們又垂直向上逐層逐戶地掃蕩。遇到門窗關(guān)得嚴(yán)實的住房，他們決不強行入內(nèi)，而是繼續(xù)往上爬尋找可以鉆入的窗戶。爬到樓頂后，他們又橫向進入旁邊的住戶家，一路往下爬一路往下偷。超強的攀爬能力使他們像“蜘蛛”般緊緊地粘附在住宅樓的外墻上，憑著這套“本事”，他們創(chuàng)下了好幾項“紀(jì)錄” ，他們曾在徐匯區(qū)的一個居民小區(qū)里從二樓一直偷到了十六樓；他們曾在一晚上“馬不停蹄”地入室盜竊十余起。起初，他們每隔一兩星期作一次案，發(fā)展到后來越發(fā)得心應(yīng)手的他們大大提高作案頻率，隔天就要當(dāng)回“蜘蛛盜”難道他們作案時從未有人發(fā)覺過嗎？并非如此，有不少易醒的老人夜間聽到客廳里有悉悉索索的聲響，還以為

28、是晚歸的子女進門后發(fā)出的聲音，直到第二天一覺醒來才發(fā)現(xiàn)客廳已是一片狼藉。“誰會想到有人竟敢玩命似地爬到這么高的地方偷東西呢？”覃等人的“蜘蛛印”遍布本市楊浦、虹口、徐匯、閘北、閔行等地區(qū)。到年月，他們先后作案余起，單獨或伙同他們盜竊所得余萬元財物。有了錢，覃等人的日子也過得格外瀟灑起來，從小旅館搬進了中檔賓館。為防止蹤跡被循，他們隔三岔五更換賓館。偷來的手機要私留著自己用，要么大方地送給朋友使用，余下的就以二三百元的極低價賣給“黃?！?。待手中積到一定數(shù)額的錢款后，他們又乘著飛機回到家鄉(xiāng)去顯耀一通。在家中休養(yǎng)一段時日后，再悄回上海重操舊業(yè)。年月日凌晨時許，正在楊浦區(qū)武川路某居民小區(qū)入室盜竊的另

29、一個廣西人羅某（已判刑）被巡邏的小區(qū)保安當(dāng)場抓獲。經(jīng)訊問，羅某交代了自己伙同覃芬令于前日在政立路一小區(qū)作案的犯罪事實。根據(jù)羅的交代和提供的信息，公安人員趕到新客站附近的旅館進行核查，發(fā)現(xiàn)與羅某同時到達住店的還有同鄉(xiāng)韋恩龍、覃芬令、黃光鳳、黃敏，但他們均已離店。就在警方全力偵破此案的同時，年月日凌晨時分，楊浦區(qū)工農(nóng)新村里一晚上又接連發(fā)生了四起攀爬陽臺入室盜竊案件，被盜人民幣余元、手機二部、手表一塊。警方對犯罪現(xiàn)場進行了認(rèn)真仔細(xì)勘查，提取指紋、痕跡等犯罪證據(jù)。在排查中發(fā)現(xiàn)被盜的部手機于案發(fā)后與廣西省柳州地區(qū)有通訊聯(lián)系，隨即派員趕赴柳州市公安局，經(jīng)計算機自動識別，工農(nóng)新村盜竊案現(xiàn)場所提取的指紋系韋恩

30、龍的指紋，偵破工作有了重大突破。- 9 - ”住在樓的周小姐則驚愕”當(dāng)筆者詢問剛購置了一套樓新防范意識亟待增強同年月日時許，警方經(jīng)布控在本市長安路一旅社內(nèi)將涉嫌盜竊的韋恩龍、”住在樓的周小姐則驚愕”當(dāng)筆者詢問剛購置了一套樓新防范意識亟待增強覃偉、覃芬令、周義順?biāo)娜俗カ@。四人對自己的犯罪事實供認(rèn)不諱，同時還交代了伙同黃光鳳、黃敏二人曾在楊浦、虹口多次單獨或結(jié)伙流竄盜竊的犯罪事實。月日，躲藏在家鄉(xiāng)家中的黃光鳳被當(dāng)?shù)鼐阶カ@。月日凌晨，唯一的漏網(wǎng)之魚黃敏在閔行區(qū)報春路居民小區(qū)內(nèi)實施盜竊時被民警當(dāng)場抓獲。這起廣西幫來滬盜竊系列案到此終于全線告破。月日，楊浦區(qū)人民檢察院對覃等六人依法提起公訴。案外調(diào)查住

31、得高不等于就安全臨江而居，推開窗戶即可將浦江風(fēng)情盡收眼底的徐小姐，對自己這套位于層樓的住房有說不出的滿意，不僅是因為高層建筑視野寬闊、風(fēng)景雅致，更因為她所在的這個小區(qū)擁有著一支極其負(fù)責(zé)，讓她倍感安心和安全的保安隊伍。據(jù)她介紹，她這個小區(qū)的保安是小時工作的，每晚兩次要從樓巡邏到層樓，仔細(xì)檢查每個角落。平時，任何陌生人想隨意入出小區(qū)都不是件容易的事情，保安人員會很認(rèn)真的驗證每個來訪者的身份，得到住戶確認(rèn)后方會讓其進入。入住四年來，她的這個小區(qū)至今未發(fā)生過一起入室盜竊的案件。所以，她認(rèn)為發(fā)生盜竊并不在于樓層的高底，而取決于自我防范的意識和有效的物業(yè)管理措施?！笆裁?？他們能爬到這么高的樓層偷東西？不要

32、命了！不已，一直認(rèn)為自己居住在空中樓閣，有著得天獨厚安全防范優(yōu)勢。她聽說了這起案件后連說想不到。原先無論是晚上睡覺還是外出，她只將窗戶拉上而從不上鎖，現(xiàn)在，她決定從此一定要養(yǎng)成隨手鎖緊門窗的習(xí)慣，以防萬一?！案邔佑邪踩牡胤揭灿胁话踩牡胤剑踩谟跊]有水落管、陽臺這種可幫助攀爬的借點。但是，高層樓層分布廣人員進出不大引人注目，這就給小偷留有了足夠的時間和空間使用工具去實施盜竊。但總體來說，我還是覺得住得高些安全的成份也高些。住在十樓的鄭老先生有自己的一份獨到見解?！鞍踩?？買房時沒考慮這么多。當(dāng)時想得最多的是房型好不好？采光充實嗎？從窗外看出去的視覺效果寬廣嗎？安全沒有太多的考慮。居的王先生對

33、高層的入室盜竊有何感想時，他這樣回答。提示報道入室盜竊手段繁多據(jù)統(tǒng)計，今年以來，本市某檢察機關(guān)共起訴盜竊案件人，其中入室盜- 10 - 猶如“稻草人”。據(jù)居民反映，專家傳授防盜之術(shù)竊案件人?？v觀這類案件，可以發(fā)現(xiàn)犯罪分子作案手段越發(fā)狡猾、多樣，概括猶如“稻草人”。據(jù)居民反映，專家傳授防盜之術(shù)而言主要有以下幾種：一、借助支點，攀爬入室。在一些大樓里空調(diào)架、開放式的陽臺、水落管等地方都是竊賊最好借力的踩點。通過這種方法實施的入室盜竊案占有相當(dāng)大的比例。二、利用插片破門而入。這種在電視屏幕里時常看到的鏡頭，在現(xiàn)實生活中也常被一些不法分子所使用。但這種情況多發(fā)生在老工房、老式新村里。三、利用施工腳手架

34、入室行竊。近期本市的舊房改造、維修工程比較多，居住在這些樓房中的居民要特別警惕。四、撬斷鐵柵進入房中作案。這也多發(fā)生在老式住宅內(nèi)，因為這些建筑年代已久，不少窗和門上的鐵柵欄，要么日曬雨淋已經(jīng)銹蝕，要么安裝時用材單薄經(jīng)不起撬扳，很難防范“梁上君子”。為什么入室盜竊案始終居高不下呢？究其原因可總結(jié)為以下幾個方面：一、防范意識仍然不強，因麻痹大意而釀苦果。有些居住在老式工房里的居民對社區(qū)民警提出安裝防盜裝置的建議認(rèn)為是多此一舉。有些居民則疏忽大意晚上臨睡前或出門在外忘將門窗鎖緊。有些居民雖然家中安置了技防裝置，卻閑置不用使得這些設(shè)備形同虛設(shè)。二、有些保安人員的職業(yè)道德和工作責(zé)任心仍然不強，保安休息室

35、常常成了聊天室、 打牌室，有些保安不是成天看電視讀報紙就是在需要看守、巡邏的時候睡大覺。這樣竊賊自然如入無人之境。三、住宅建筑過分追求外表華美，而忽略了安全防范的需要?，F(xiàn)在的新型住宅外觀十分漂亮，但在追求歐化美觀的同時，卻疏忽了自身的防盜功能。突出的墻磚、門窗、空調(diào)室外機架，為犯罪分子攀爬提供了便利條件。有的小區(qū)物業(yè)管理部門為了環(huán)境的美化，不允許居民安裝防盜窗和在落水管上安裝防盜裝置甚至陽臺上的無框玻璃窗。而這種出于美觀的考慮，卻因房屋建筑設(shè)計上的問題，使竊賊更容易地登堂入室。觀點報道人人自危大可不必“現(xiàn)在的小偷真是膽大包天，入室盜竊的案件屢見不鮮，害得我們膽戰(zhàn)心驚，就怕這種事會發(fā)生在自己的身

36、上，防不勝防呀！ ”一位老人被這些“梁上君子”折磨得滿心憂慮。有關(guān)人士表示，這種焦慮其實大可不必，只要懂得幾招防盜之術(shù)，再加上有關(guān)行業(yè)部門、執(zhí)法部門到位的防范工作，就可將這種可能性降到最低點。這位人士表示，居民的自我防范意識仍是不可忽視的一個重要方面。居民可以從以- 11 - A棟前的地面。相繼下幾個方面進行防范：一、使用材質(zhì)堅固，較難破壞的防盜門窗。同時要加強門窗日常A棟前的地面。相繼維護，發(fā)現(xiàn)問題及時修理和更換。二、使用家用報警產(chǎn)品，增設(shè)第二道防線。三、一旦外出，一定要關(guān)好門窗、拉上窗簾，還可以用定時器控制家中燈光、音響，讓竊賊捉摸不定家中是否有人。四、家中萬一發(fā)生竊案，要馬上報案。這樣警

37、方能及時掌握案情、進行針對性的守候伏擊，爭取盡早破案。五、物業(yè)要對重點部位增設(shè)或組合使用報警設(shè)施，調(diào)整安保巡邏路線，對僻靜部位重點巡邏。對住宅和圍墻周邊喬木、綠化要經(jīng)常修剪，以保持疏密有度，莫成歹徒藏身處和被其利用攀爬。后續(xù)報道被盜居民起訴物業(yè)公司獲勝在這名被告人中人是有前科的，犯罪對他們來說并不是件“陌生”的事情。覃偉于年月因犯盜竊罪、搶奪罪被廣西當(dāng)?shù)胤ㄔ号刑幱衅谕叫唐吣?，后?jīng)減刑，于年月刑滿釋放；黃光鳳在年月也因盜竊被判處有期徒刑七個月；韋恩龍因犯搶劫罪被判處有期徒刑二年；覃芬令犯故意傷害罪于年月被廣西壯族自治區(qū)桂林市人民政府勞動教養(yǎng)管理委員會收容教養(yǎng)三年。發(fā)生盜竊案后，一個受害者在密切觀

38、注此案的進展情況的同時，又一紙訴狀把他所在小區(qū)的物業(yè)管理告上了法庭，理由是，案發(fā)當(dāng)日，他安裝的聯(lián)網(wǎng)報警裝置發(fā)生故障，物業(yè)公司沒有及時進行修理， 致使小偷施盜時這些裝備毫無作用， 讓小偷得以進出自如，而他們渾然不知，蒙受了重大經(jīng)濟損失。他的訴訟請求得到了法院的支持。法院認(rèn)為住戶每月支付物業(yè)管理費，物業(yè)公司就要承擔(dān)起保衛(wèi)安全等應(yīng)盡的職責(zé)。本案中，物業(yè)公司沒有履行保證報警裝置正常使用，發(fā)生故障及時修理，防止或減輕危害結(jié)果發(fā)生的職責(zé)，所以理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 最終判決該物業(yè)公司賠償這位受害住戶人民幣元。盯住不放發(fā)生高空墮物怎么辦去年 9月 17日 14時 51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園趕到的護衛(wèi)

39、員看到未造成傷亡， 便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人， 一邊進行現(xiàn)場調(diào)查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進一步堅強管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高） 。從樓下查看，玻璃是 9 樓 F座的，護衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔?xùn)|西， 將客廳的玻璃砸落。 可向其通報了情況后， 兩人不理不睬，依舊爭吵不休。- 12 - ，確定了在堅持原并幾個人一起上樓做工作，護衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實危害和可怕，確定了在堅持原并幾個人一起上樓做工作，后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩

40、人均無異議（先息事寧人，是此時的至要） 。誰知護衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來，護衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。點評：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒有這個勁頭兒，肯定干不出什么名堂。情理交融業(yè)主裝修家具堵占樓道怎么辦一天，某管理處接到一位住戶的投訴：某位業(yè)主二次裝修地板，將家具堆放在樓道和電梯間，妨礙通行。管理處派人上樓查看，情況屬實。經(jīng)進一步調(diào)查了解，正在裝修的這位業(yè)主是某學(xué)校的教師，他辦理裝修手續(xù)時，就無視裝修管理規(guī)定，拒交裝修保證金，對有關(guān)要求吹毛

41、求疵，還恫嚇管理人員，與管理處的工作人員鬧得不亦樂乎。如何去說服這樣一個難纏的人呢？管理處的幾個工作人員碰頭商量（三個臭皮匠、頂個諸葛亮，這話有點兒俗，但是真理，遇到難題還是應(yīng)當(dāng)群策群力）則前提下，針對其心理狀態(tài)和實際情況因勢利導(dǎo)的工作套路。以形成一定的聲勢。在與這位業(yè)主交流過程中，管理處的工作人員首先贊賞教師是個崇高的職業(yè)，講明其為人師表體現(xiàn)在各個方面，當(dāng)然包括作為業(yè)主時模范遵守各項管理制度（先說些中聽的話，對方感到舒服，為后面的談話做了鋪墊） ；然后再次介紹大廈的裝修管理規(guī)定，講明堵塞通道可能帶來的可怕后果，不能圖一己方便而危及眾人；接著表示理解二次裝修放置家具確有難處，講明有集中一室、分

42、室進行裝修和管理處代找暫存位置、再一并裝修兩種方案，可供其選擇（既說明這樣不行，又指出怎樣才行，讓人覺得你不僅只是考慮自己的工作，同時也是在設(shè)身處地為業(yè)主著想） ；最后限定整改時間，講明若繼續(xù)我行我素，則按業(yè)主公約予以處罰。通過一番苦口婆心的工作， 這位業(yè)主心悅誠服， 很快進行了整改。事后又到管理處，對自己的言行表示歉意。點評：如何和業(yè)主進行交流，是門很深的學(xué)問。同樣的事，這么去說那么去說，同樣的話，先說什么后說什么，效果往往有很大差異。所以，作為每天都要同形形色色業(yè)主打交道的物業(yè)管理人員，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真地學(xué)習(xí)和研究語言藝術(shù)和表達技巧。- 13 - 4.6 萬4 人，樊軍傷得最重，達4.6 萬余元。

43、被砸成九級傷殘5幢一棵近 20米高的4.6 萬4 人，樊軍傷得最重，達4.6 萬余元。被砸成九級傷殘5幢一棵近 20米高的4人抬頭一看，發(fā)現(xiàn)一30桉樹管理人喊冤桉樹管理人承擔(dān)全責(zé)4.6 萬余元，其中精神損害撫慰金 2萬元。一個花盆“砸”出 50家被告50家7級傷殘的受害人蔣祥發(fā)獲賠2公斤的塑料花盆擊中頭9級傷殘。記者昨日從成華14萬余元。樊軍等 4人去吃麻辣燙，發(fā)現(xiàn)暫時沒有空位置， 他們便站在一棵桉樹下等候。 突然，禍從天降，一根桉樹枝掉下來砸中區(qū)法院獲悉，該院判決桉樹的管理人物業(yè)公司賠償樊樹下聊天去年 9月 7日晚 9時許，樊軍和他的 3個朋友一道， 去雙橋路南一街某宿舍內(nèi)吃麻辣燙。當(dāng)他們到

44、麻辣燙店后，發(fā)現(xiàn)店里座無虛席，他們便到該宿舍區(qū)桉樹下等候， 4人邊抽煙邊聊天。幾分鐘后，只聽“嘩啦”一聲，根粗壯的桉樹枝正往下掉，他們立即跑開躲避，但站在最里面的樊依然被一根直徑約多厘米、長約 10米的桉樹枝砸傷。其余 3人也受輕微傷。事發(fā)后，樊軍被緊急送往成都市二醫(yī)院急救。其傷情經(jīng)診斷為左膝關(guān)節(jié)脫位，左髖骨脫位，左臏韌帶損傷等。后被轉(zhuǎn)入四川大學(xué)華西醫(yī)院治療。經(jīng)鑒定，樊為九級傷殘。面對索賠出院后，由于調(diào)解意見分歧較大，樊軍將這棵桉樹的管理人成都成發(fā)物業(yè)公司告上法庭，向該公司索賠 5.6 萬余元，其中精神損失費 2 萬元。該物業(yè)管理公司答辯稱 :樊軍受傷完全是意外所致，并指出該桉樹無蟲害、無腐朽

45、，生長正常，樹木突然斷裂根本無法預(yù)料。樊受傷住院后，他們主動支付了相關(guān)費用，單位領(lǐng)導(dǎo)也多次去醫(yī)院看望，現(xiàn)在樊已康復(fù)出院。由于自己沒有主觀上的過錯，因此不應(yīng)該賠償精神撫慰金。法院認(rèn)定成華區(qū)法院認(rèn)為，由于成都成發(fā)物業(yè)公司疏于管理，沒有對存在安全隱患的樹木進行養(yǎng)護，造成樊軍被桉樹枝砸傷，物業(yè)公司應(yīng)該對樊軍的人身損害結(jié)果承擔(dān)全部責(zé)任。因此，該院判決:物業(yè)公司賠償樊軍各種損失共高樓墜物路人遭殃重慶消息：“從天而降”的花盆砸傷行人，受害人找不到肇事者，便將整幢樓住戶全部告上法庭。日前，重慶市渝中區(qū)人民法院就此案作出一審公開宣判，判令此樓的住戶承擔(dān)賠償責(zé)任，被砸成2001年 9月 27日早晨 6時許，中國十

46、八冶金建設(shè)公司職工蔣祥發(fā)途經(jīng)重慶市渝中區(qū)文華大廈 B座高層住宅樓路段時，被樓上墜落下來的一個重達部致傷。醫(yī)院診斷為左額葉腦挫裂傷、開放性顱骨骨折。經(jīng)重慶法醫(yī)驗傷所鑒定，蔣祥- 14 - 7級。在因傷住院治療的 3個多月里，蔣祥發(fā)共花去醫(yī)療費B座的 57家住戶均不愿對此事負(fù)責(zé)。迫于無奈，蔣祥發(fā)7 7級。在因傷住院治療的 3個多月里，蔣祥發(fā)共花去醫(yī)療費B座的 57家住戶均不愿對此事負(fù)責(zé)。迫于無奈，蔣祥發(fā)7 家住戶50 家住戶均不能排除花盆墜落的物業(yè)公司竟然束手無策8月 14日晚，他和公司的員工將顧客買的裝修材料業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任案例并負(fù)擔(dān)鑒定費、7月3日，施工人員按7萬多元。事發(fā)后，公安機關(guān)及時對現(xiàn)

47、場進行了勘查和走訪，未查明事實真相，也沒有找到該花盆的所有人。同時，文華大廈將他們統(tǒng)統(tǒng)告上法庭， 要求所有住戶共同承擔(dān)賠償責(zé)任， 索賠醫(yī)療費、殘疾生活補助費、精神損失撫慰金等共計 24萬多元。法院幾次公開審理此案，仍無法查明該花盆的所有人。法院認(rèn)為，除其中“不具有花盆墜落的可能性” ，可以予以排除外，其余可能性，依據(jù)過錯推定原則，判決這 50家住戶共同承擔(dān)賠償責(zé)任， 每戶向受害人賠償 2950元。一群搬運工耍橫小區(qū)昨日，漢口楊汊湖浩海公寓的居民反映，一群搬運工在小區(qū)欺行霸市，人們有貨物需要搬運時，一旦遭到拒絕，這些人就毆打?qū)Ψ?。?dāng)?shù)夭簧倬用裾f，這群搬運工有近二十人，如此行為已有一年多了。武漢新

48、境界裝飾公司宋某就是受害人之一，他說，用車運到浩海公寓時，一群“扁擔(dān)”見狀圍過來要幫他們搬，由于對方要價太高，他們提出自己搬，結(jié)果他被這群人打傷。小區(qū)物業(yè)管理部門武漢市萬佳物業(yè)管理有限公司浩海管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人李某說，長期以來，小區(qū)的搬運活，全被這群搬運工壟斷。他說，因小區(qū)里的保安人數(shù)有限，這樣的事他們管不了。小區(qū)的居民問，這些耍橫的搬運工到底還要禍害多久？裝修隊致他人損失夜里突如其來的一場暴雨，使樓上樓下兩鄰居成了怨家，并最終對薄公堂。日前，徐匯區(qū)法院一審判令被告潘小姐賠償原告王先生經(jīng)濟損失一萬五千多元，訴訟費等三千多元。去年 6月至 8月，潘小姐對其位于宛平南路的房屋進行裝修。照她的要求，在

49、房屋客廳與陽臺間的門框下打了洞，將自來水管從廚房接至陽臺。誰知當(dāng)天晚上下了場大暴雨，因施工人員未及時對洞眼采取封堵措施，造成大量雨水從潘小姐家的陽臺經(jīng)洞眼倒流至客廳，又滲漏至樓下王先生家，致使王先生家書房、衛(wèi)生間、- 15 - , 晚上在業(yè)主家留. 沒有證件進入的原因是 : 每次由業(yè)主帶他們進來 , 晚上在業(yè)主家留. 沒有證件進入的原因是 : 每次由業(yè)主帶他們進來 ,業(yè)主欺騙物業(yè)管理公司說他們!其實,也沒有任何反應(yīng) ) .不管是親戚還是工人為了小區(qū)裝修期間的管理安. 與業(yè)主取得額聯(lián)系也沒有得到解決的辦法(已經(jīng) 10:00 多了,其在給個,還是繼續(xù)勸 ,但一位脾氣火暴的裝飾工人, 幸虧保安軍事,

50、沒辦法.管(業(yè)主支持裝壞。王先生一家心痛不已，并隨即向小區(qū)物業(yè)管理部門投訴備案。之后，王先生與潘小姐家的裝修施工人員就滲水賠償多次交涉，但未有結(jié)果。在無法與潘小姐取得聯(lián)系的情況下，王先生只得一紙訴狀將潘小姐告上法庭，要求她賠償經(jīng)濟損失兩萬余元，并承擔(dān)訴訟費。庭審中，法院委托富申國有資產(chǎn)評估有限公司對王先生受損房屋的物損修復(fù)工程造價進行了評估，結(jié)論為，房屋因漏水所致?lián)p失及修復(fù)費為人民幣一萬五千余元。潘小姐的代理律師則堅持認(rèn)為，潘小姐未實施侵權(quán)行為，直接侵權(quán)人是裝修隊，故不愿承擔(dān)賠償責(zé)任。由于雙方對賠償責(zé)任意見不一，致調(diào)解不成。法院審理認(rèn)為，王先生所提供的現(xiàn)場照片及所在物業(yè)管理處的相關(guān)證明材料，足

51、以證明王先生家房屋受損是樓上潘小姐家房屋滲水所致。潘小姐作為房屋產(chǎn)權(quán)人，對自己所有的房屋滲水致樓下房屋受損，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。潘小姐認(rèn)為她未直接實施侵權(quán)行為不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的主張，因缺乏相應(yīng)證據(jù)，法院不予采納，而且她有權(quán)在賠償王先生的損失后，另行要求施工隊承擔(dān)責(zé)任。據(jù)此，法院一審作出上述判決。裝飾工人留宿業(yè)主家在管理裝修中 ,一住戶家中有幾位裝飾工人不遵守小區(qū)管理規(guī)定宿.保安上前制止勸其離開不聽 . 并且沒有出入證也沒有在物業(yè)管理公司登記 (是他的親戚朋友 ,不需要登記 ,也不登記 .業(yè)主帶人進入小區(qū)我們也不能強制阻止呀就是為了不辦裝修證物業(yè)管理公司吹業(yè)主幾次了裝飾工人還是說他是業(yè)主的親戚全就

52、得控制夜間在小區(qū)留宿現(xiàn)象修工人這樣做 )怎么辦!一位工人就罵保安人員 看門狗,你算什么東西嗎 !我今天就是不走看你把我能怎樣 . 這里一邊在制止那邊工人們還在打線槽別入住的業(yè)主制造噪音 ) 把現(xiàn)場的主任和管理人員氣得也沒有辦法開始站起來就罵 打死狗日的保安 就用身邊的木棍子朝一保安飛舞過來素質(zhì)好,閃朵得快 , 沒有大的傷 .這時其它民工分別拿起磚頭朝管理人員扔來理公司的人員只有退居出來 , 碰門關(guān)上了 . 管理人員報了警 .并派專人守在該戶附近 . 因為門關(guān)上了 ,警察也進不了屋 .不能當(dāng)場做出處理 .第二天,警察,只有按照戶籍管理辦法作出罰款和警告處理- 16 - . 政協(xié)委員提議拆除“有的

53、鐵柵欄連老完了該些工人也不在此干了 ,并揚言要收拾管理處的主任和上前去制止那位保安員. 政協(xié)委員提議拆除“有的鐵柵欄連老北京：小區(qū)鐵柵欄不防賊反擋路近幾年，北京的一些居民小區(qū)出于安全防護的考慮安裝了鐵柵欄。但從安全防火角度來看，鐵柵欄包圍小區(qū)存在重大安全隱患。 同時，小區(qū)安裝鐵柵欄給人一種像 “監(jiān)獄”的感覺，與北京作為國際大都市的形象有悖。在今年的市政協(xié)十屆二次會議上，政協(xié)委員石向陽提出了關(guān)于全市各封閉小區(qū)安裝鐵柵欄存在重大安全隱患亟待解決的建議，呼吁政府有關(guān)部門盡快拆除鐵柵欄。記者調(diào)查封閉小區(qū)并不能防賊家住清河毛紡廠南小區(qū)的王女士告訴記者，他們小區(qū)建成后就安裝了鐵柵欄，但只有兩個大門能過消防

54、車，百姓出入也很不便。為此，小區(qū)居民經(jīng)常把柵欄拆掉，而物業(yè)部門發(fā)現(xiàn)后又給焊上?！捌鋵嵾@些鐵柵欄根本不能防賊， 我們小區(qū)的自行車還是照丟不誤。 ”小區(qū)安裝鐵柵欄能從根本上解決安全問題嗎？對此，石向陽委員說，有的小區(qū)雖然也安裝了鐵柵欄，但從實際效果來看，各種案件（如入室盜竊、詐騙、偷車、砸車等）仍不斷發(fā)生。因此，用鐵柵欄封閉居民小區(qū)并不能從根本上解決問題。太太都能翻過去，這當(dāng)然就更擋不住賊了。 ”鐵柵欄滋生亂收費石向陽委員認(rèn)為，要保障居民的安全，物業(yè)部門應(yīng)實行人性化管理。比如，可在小區(qū)的各個角落安裝電子監(jiān)視器，對小區(qū)的公共區(qū)域進行全方位監(jiān)控，并加強治安巡邏，變“被動防守”為“主動出擊”防患于未然。

55、而不應(yīng)當(dāng)將居民小區(qū)用鐵柵欄一圍了之。而對于安裝電子監(jiān)控器的費用，石向陽說： “應(yīng)由物業(yè)部門承擔(dān)主要部分，而不應(yīng)將這筆費用轉(zhuǎn)嫁到居民身上?！绷硗?，安裝了鐵柵欄的小區(qū)目前均有一個通病亂收費。每輛車每小時收費至元不等。小區(qū)物業(yè)為了便于管理， 許多小區(qū)的進出口狹小， 一般只能容一輛車出入，進出車輛因檢查登記造成車輛出入擁堵。每逢上下班時更是堵成一團，居民意見很大。委員聲音鐵柵欄應(yīng)盡快拆掉市政協(xié)委員石向陽是本市一家汽車租賃公司的董事長。他平時沒什么特別的愛好，沒事兒時喜歡自己寫點東西。 “我寫政協(xié)提案時最認(rèn)真。 ”石委員說。和記者說起關(guān)于全市各封閉小區(qū)安裝鐵柵欄存在重大安全隱患亟待解決的建議- 17 -

56、 ”。辦時，石向陽委員的表情很嚴(yán)肅： “小區(qū)安裝鐵柵欄存在重大安全隱患，應(yīng)當(dāng)馬上拆掉?！?。辦石向陽介紹說，目前本市許多小區(qū)的物業(yè)公司用鐵柵欄將小區(qū)封閉起來，有的更是設(shè)置多層?xùn)艡?。從安全角度看，小區(qū)如發(fā)生火災(zāi)，居民逃生將被鐵柵欄擋住，極易造成重大人員傷亡和財產(chǎn)損失?！叭ツ昴甑祝以椒角f芳星園小區(qū)辦事，當(dāng)時車還沒進小區(qū)就發(fā)現(xiàn)里面有多道狹窄的進出口，如遇火險消防車根本進不去?！艾F(xiàn)在是沒有出事，萬一發(fā)生突發(fā)緊急事件，等到鐵柵欄阻礙居民逃生再追究是誰的責(zé)任就晚了。”石向陽委員建議說， 市政府主管部門應(yīng)責(zé)令有關(guān)單位拆除各小區(qū)的鐵柵欄，使小區(qū)街道通暢，既美化環(huán)境又方便百姓出行。 “各小區(qū)的道路暢通了，還可

57、緩解主干線的部分交通擁堵?！闭答伿欠癫鸪蓸I(yè)主大會決定對于石向陽委員的提案，市國土資源和房屋管理局于今年月作出回復(fù)。在回復(fù)函中，國土資源和房屋管理局對幾個主要問題做了解釋。對于小區(qū)鐵柵欄的拆除問題，北京市國土資源和房屋管理局表示，為貫徹北京市政府第號令北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法 ，市政管委、市規(guī)委、市建委下發(fā)了北京市居住小區(qū)接管綜合驗收辦法的通知 。其中“具備實行封閉式物業(yè)管理的基本要求”是居住小區(qū)接管綜合驗收必須達到的條件之一。年月，國務(wù)院物業(yè)管理條例確立了業(yè)主大會制度，業(yè)主大會應(yīng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。廣大業(yè)主通過業(yè)主大會的集體決策，實現(xiàn)自己管理小區(qū)

58、的權(quán)利。對于是否拆除封閉小區(qū)安裝的鐵柵欄，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。因此，北京市國土資源和房屋管理局認(rèn)為，隨著我市社會治安情況的逐漸改善，業(yè)主大會可提出拆除各封閉小區(qū)鐵柵欄的要求。新聞背景小區(qū)防火問題市消防局已在今年月日起發(fā)布了北京市消防安全責(zé)任監(jiān)督管理辦法法規(guī)定居住小區(qū)的消防安全責(zé)任由產(chǎn)權(quán)管理單位和物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)，要求劃定和設(shè)置停車泊位及設(shè)施時，不得占用、堵塞消防車通道；對占用、堵塞消防車通道的行為，應(yīng)及時制止、糾正；并要保障公共消防設(shè)施和器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道、安全出口等設(shè)施符合消防安全要求。消防部門將加強對物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行該辦法情況的監(jiān)督檢查。小區(qū)治安問題- 18 - 居民樓消防通道與