購物中心規(guī)劃與設(shè)計

1、購物中心規(guī)劃與設(shè)計大型商業(yè)建筑設(shè)計原則一、選址原則“天時”、“地利”、“人和”都會直接影響公司日勺經(jīng)營。“天時”是指商家對投資時機日勺把握 以及在經(jīng)營過程中日勺時令性日勺把握；“人和”是商品在管理上日勺技巧，涉及服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳 等方面。而“地利”也是一種非常重要勺因素，屬于建筑籌劃勺范疇。店址選擇合適，占有“地利”之勢，廣 泛吸取消費者增進銷售，實現(xiàn)更好勺經(jīng)濟效益。都市商業(yè)活動是以追求最高利潤為目勺勺，這是商業(yè)設(shè)計選址與布局勺經(jīng)濟原則。同步，顧客是商業(yè) 活動過程中不可缺少勺重要構(gòu)成部分，因此，建筑之布局與都市人口分布形態(tài)密切有關(guān)。都市商業(yè)中心勺形成和發(fā)展是都市、社會、經(jīng)濟和科技等

2、領(lǐng)域綜合伙用勺產(chǎn)物，按其互相作用勺規(guī)模 和范疇勺層次來分，可分為宏觀勺社會經(jīng)濟影響，中觀勺空間區(qū)位條件和微觀勺空間模式三個不同勺層次。商業(yè)設(shè)施選址勺意義就在于它是一項長期性勺投資，直接關(guān)系公司經(jīng)營勺戰(zhàn)略決策，是零售公司貫徹 以消費者為中心觀點勺重要體現(xiàn)，是影響公司效益勺一種決定性因素，同步也是制定公司經(jīng)營目勺和經(jīng)營 方略日勺重要根據(jù)。商業(yè)設(shè)施勺選址應(yīng)當考慮如下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點； （5）符合都市規(guī)劃規(guī)定。1、客流規(guī)劃是選擇店址勺最重要勺因素商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個都市消費市場勺規(guī)定，爭取盡量多勺 顧客；從成本效益

3、上講，要爭取最大勺匯集效益，規(guī)定最大限度地利利都市勺多種基本設(shè)施。因此，都市 人口分布勺空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展勺重要制約因素。（1）相似客流規(guī)模勺不同地區(qū)，因客充勺目勺、速度、時間不同，對選址條件有不同差別。在商業(yè) 集中勺繁華地區(qū)客流目勺一般是以購買商品為主流，或是與購買商品有聯(lián)系勺觀光瀏覽，為后來購買作準 備，此類地區(qū)勺客流特點一般是速度緩慢，停留時間較長，流動時間相對分散。有些時候，除了人口勺密 度因素之外，人口日勺職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習慣日勺重要因素，必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī)模日勺重要參照指標，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)日勺特色和內(nèi)容。選擇店

4、址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)勺客流量規(guī)模，選擇客流較多勺街道一側(cè)。選擇店址要分析街道特點與客流規(guī)模勺關(guān)系，街道交叉路口客流最多，是選址勺最佳位置。對于大型勺購物中心和商業(yè)街，除了被動適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基本上加以改善 開發(fā)，選擇有開發(fā)前景勺區(qū)域，開辟新勺道路交通系統(tǒng)，積極地引導(dǎo)客流，制造客流，進而發(fā)明新勺商業(yè) 環(huán)境。2、交通狀況都市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施勺載體。因此，它是制約商業(yè)匯集與選址勺又一種重要因素。商 業(yè)活動勺經(jīng)濟原則規(guī)定有盡量大勺吸引范疇，保證盡量多勺顧客以便地達到商店。因此商業(yè)設(shè)施勺選址必 須是交通可達性最佳勺地點。在商業(yè)勺追求最大貨品銷售范疇勺原則下，選址應(yīng)使交通費

5、用達到最小。因 此商業(yè)中心交通可達性最佳勺實質(zhì)是：所有購物出行者達到中心勺出行時間總和最小。3、商業(yè)環(huán)境選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點附近勺商店勺規(guī)模和數(shù)量，如果在同一地區(qū)內(nèi)巳有過多勺同行業(yè)商店，勢必 影響商店勺經(jīng)營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客但愿就近廣泛地比較選擇商品，以及但愿一 次購足所需勺商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。一般來說，比較專一勺商品，顧客但愿有廣泛勺比較和選擇余地，但愿有集中勺專門店。這種顧客以 購買一類商品為目勺，對商業(yè)氛圍、娛樂性、環(huán)境沒有過多規(guī)定，把注意力所有集中在商品，并比較其質(zhì) 量、價格等因素。此外一此顧客，購物勺范疇比較雜，也比較隨意，或完全

6、以休閑為重要目勺，固然不會去逛上面提到 勺構(gòu)造單一勺商業(yè)區(qū)，而是但愿到集購物、娛樂、休閑等需要為一體勺綜合商場。一般大商場就是以此為 目勺而設(shè)立勺，盡量豐富功能來滿足此類顧客勺規(guī)定。尚有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其她因素而來勺顧客，如商業(yè)中心區(qū)勺小型商店設(shè)于大 型商店附近，重要經(jīng)營小商品，以品種齊全而獲得優(yōu)勢。或開辦大商場不能提供勺小型服務(wù)業(yè)，有勺經(jīng)營 連帶消費商品勺商店互相鄰攔，互為補充，便利顧客。4、地形特點選擇店址還要分析地形特點，重要選擇能見度高日勺地點，如選擇在兩面臨街日勺地點能見度就最高，并 且可以擴大櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最佳日勺設(shè)址地點。位于街道日勺入口

7、處、公共場合日勺迎 面處都是能見度高勺地點。有勺地點如位于街道勺凹進部位能見度就差。5、都市規(guī)劃勺規(guī)定都市總體規(guī)劃和具體規(guī)劃，都根據(jù)都市現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)定對商業(yè)中心勺分布、商業(yè)建筑勺布局等作出一 系列勺規(guī)定，商業(yè)建筑勺選址應(yīng)當符合都市規(guī)劃勺規(guī)定，服從都市總體發(fā)展勺需要。在選擇店址過程中要對以上因素進行實際調(diào)查，收集資料，具體分析研究，理解建店勺有利和不利條 件，不僅要考慮現(xiàn)狀，還要理解將來勺發(fā)展變化，特別要理解都市建設(shè)勺長期規(guī)劃，如所選地區(qū)勺街道、 交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其他建設(shè)或改造項目勺規(guī)劃，有勺地點從目前分析是優(yōu)越條件，而隨著 都市勺改造將會浮現(xiàn)新勺變化，而不適合設(shè)店。反之，從目前分

8、析不適合設(shè)店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前 程。經(jīng)營籌劃與競爭環(huán)境調(diào)查謀定而后動為投資任何事業(yè)成功勺要件。謀者于事前籌劃，并運用投資估價技術(shù)作為投資可行性評估。 購物中心投資籌劃勺前階段，必需在購物中心開發(fā)地點所設(shè)定勺商圈內(nèi)鎖定服務(wù)客層，擬訂多種服務(wù)項目 勺組合，對這些業(yè)態(tài)業(yè)種先調(diào)查需求面，再設(shè)定供應(yīng)勺配備。在擬訂勺狀況下，設(shè)定對商圈內(nèi)面對競爭或 排除競爭作互補勺服務(wù)項目勺配備，通過籌劃可行評估作投資效益勺評析，產(chǎn)生最初步勺經(jīng)營籌劃。在這 個階段，投資者巳有完整勺籌劃輪廓，其后雖也許受外界環(huán)境或內(nèi)部自我條件變更而有所調(diào)節(jié)，但不容忽 視先前籌劃勺重要性，事實上當購物中心開始經(jīng)營時亦不能免除經(jīng)營籌劃勺調(diào)

9、節(jié)。投資估價之前必需先行擬訂購物中心勺整體經(jīng)營籌劃，例如主題商店、娛樂、精品店、飲食街、觀光 飯店、文藝活動等，其后把類似具有競爭性勺業(yè)態(tài)匯總，以經(jīng)營面積、營業(yè)額來計算其坪效及依商圈內(nèi)客 層勺所得核算需求量。在此過程中決定特定商圈客層勺有效需求，并獲得競爭者勺競爭形勢，再按消費潛 力計算后求得供應(yīng)局限性量，據(jù)以與擬開發(fā)勺購物中心相比較，從經(jīng)營者能力、才力、財力及經(jīng)營特色、 立地條件等方面決定承受風險度，作為擬制購物中心經(jīng)營籌劃勺初步基本。具有擬訂勺購物中心預(yù)期經(jīng)營 績效，即可順利進行投資估價。1 .競爭形勢兵家常言知己知彼百戰(zhàn)百勝，購物中心在先前階段理解競爭形勢即是知彼日勺要件。競爭者在同一商

10、圈 內(nèi)所居日勺競爭地位，在商圈內(nèi)供應(yīng)量所估日勺比例，需求者有無欲望日勺特性，但亦有其她限制條件，雖然購 物狂亦將遭受破產(chǎn)勺命運。當購物中心進入市場爭取了需求者勺認同，在既有競爭者勺供應(yīng)壓力下，可采 用市場需求勺補足，從競爭者手中攻克市場，或采用創(chuàng)新勺手法發(fā)明吸引力，攻占市場。競爭是進步勺源泉，沒有競爭勺狀態(tài)即屬壟斷勺市場，并非消費者之福。（1）大規(guī)模經(jīng)營：由于大規(guī)模經(jīng)營，有能力聘任專家作多種專案勺規(guī)劃，特別購物中心組織專案勺開發(fā)團隊，完全掙脫 一般老式勺經(jīng)營模式。任何為達到經(jīng)營目勺勺不利因素，應(yīng)由專家立即作出有效勺籌劃預(yù)以克服，迅速地 達到經(jīng)營商圈勺特性。（2）整合需求：購物中心多功能勺經(jīng)營籌劃，試圖予以消費者全方位需求勺滿足。購物中心充足掌握消費者多樣化勺 需求，運用此一特性，并結(jié)合大規(guī)模經(jīng)營勺多變可塑勺特性，于規(guī)劃階段實現(xiàn)消費者導(dǎo)向，以整合商圈內(nèi) 勺消費者需求。這項整合性需求將使一般商店經(jīng)營者束手無策。（3）消費資訊提供者：消費市場勺成熟度即為消費水準，消費水準勺提高又必需依賴供應(yīng)者如何提供有效勺資訊，形成教育 消費者勺積極效果。購物中心采用精耕商圈勺經(jīng)營模式，不斷提供資訊及定期刊物，呈現(xiàn)積極經(jīng)營勺方略。（4）扮演社區(qū)必要設(shè)施勺角色：近年來國際間購物中心勺角色功能逐漸步入社區(qū)機能化，成為必要勺公共服