物業(yè)管理概論

1、物業(yè)管理概論一、名詞解釋1 、物業(yè)管理：是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。、業(yè)主：指物業(yè)所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。、物業(yè)管理企業(yè)： 是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。、物業(yè)的接管驗(yàn)收： 是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、 建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。、業(yè)主委員會(huì)：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。

2、、業(yè)主大會(huì)：是由全體業(yè)主組成， 決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。、非業(yè)主使用人：指不擁有物業(yè)的所有權(quán)，但通過某種形式（如簽訂租賃合精品文檔你我共享同）而獲得物業(yè)使用權(quán)，并實(shí)際使用物業(yè)的人。8 、可能毛租金收入： 物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為可能毛租金收入，它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。9 、有效毛收入： 從可能毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到物業(yè)的有效毛收入。、凈經(jīng)營(yíng)收入：從有效毛收入中扣除經(jīng)營(yíng)費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營(yíng)收入。、物業(yè)管理綜合服務(wù)：指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理之外的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作，包括公共服務(wù)中的環(huán)境衛(wèi)生管理

3、、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理和專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)。、賠償金：是違約方的違約行為給對(duì)方造成損害事實(shí)時(shí)，單純處理違約金仍不足以補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失， 則應(yīng)由違約方支付給對(duì)方一定數(shù)額的損失補(bǔ)償費(fèi)。、違約金：指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等AAAAAA精品文檔你我共享項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。15 、維修基金：指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。、租賃住宅：指使用人

4、不具有房屋的產(chǎn)權(quán)，通過房屋租賃的形式取得在一定時(shí)期內(nèi)使用權(quán)的住宅。、商品房住宅：指國(guó)家或開發(fā)企業(yè)投資建造的，按市場(chǎng)價(jià)全額出售給購(gòu)房者住用的住宅，以及其他以市場(chǎng)價(jià)格交易的各類住宅。、業(yè)主公約：由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主（也包括非業(yè)主使用人）有共同約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。、物業(yè)管理委托合同： 明確物業(yè)管理委托方和授托方的權(quán)利、 義務(wù)的契約。、房屋完好率：完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。二、簡(jiǎn)答題、物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括哪些？答：其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針AAAAAA精品文檔

5、你我共享對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。一、常規(guī)性的公共服務(wù)：指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。二、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)：指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件，面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。主要有：1 、日常生活類； 2、商業(yè)服務(wù)類； 3 、文化、教育、衛(wèi)生、體育類； 4 、金融服務(wù)類5、經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；6 、社會(huì)福利類。三、委托性的特約服務(wù)：為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。、物

6、業(yè)管理有哪些基本環(huán)節(jié)？答：基本環(huán)節(jié)為：物業(yè)管理的策劃階段；物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；物業(yè)管理的啟動(dòng)階段；物業(yè)管理的日常動(dòng)作階段。、物業(yè)管理的基本性質(zhì)和特點(diǎn)各是什么？答：性質(zhì)：物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜AAAAAA精品文檔你我共享合性管理；是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；是與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理，是一種服務(wù)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。特點(diǎn)：業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合。、常規(guī)性的公共服務(wù)包括哪八項(xiàng)基本內(nèi)容？答：公共服務(wù)主要有8 項(xiàng)： 1、房屋建筑主體的管理；2、房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； 3、環(huán)境衛(wèi)生的管理；

7、4 、綠化管理； 5 、治安管理； 6、消防管理； 7、車輛道路管理； 8 、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。、物業(yè)管理早期介入的作用是什么？答： 1 、有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)；、有利于提高房屋建造質(zhì)量；、有利于保證物業(yè)的使用功能；、有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解；、早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行；、有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)形象。、物業(yè)管理公司參與施工階段質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)是什么？AAAAAA精品文檔你我共享答： 1 、應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理；2 、要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料，同時(shí)熟悉各個(gè)部分， 為日后管理作充分的準(zhǔn)備；、按國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)商

8、一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會(huì)審；、工程施工中按國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查。、簡(jiǎn)述竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別？答：首先，性質(zhì)不同。竣工驗(yàn)收是政府行為。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收；其次，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收所處的階段和作用不同?？⒐を?yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過程，接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程；竣工驗(yàn)收合格后，標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收，接管驗(yàn)收一旦完成，標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)行使用階段。第三，在竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收中物業(yè)管理企業(yè)的參與與職責(zé)不同?？⒐を?yàn)收時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)只是參

9、加者。而在接管驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接的責(zé)任關(guān)系。AAAAAA精品文檔你我共享、住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括哪些項(xiàng)目？答： 1 、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取和福利費(fèi)；、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；、綠化管理費(fèi)；、清潔衛(wèi)生費(fèi)；、保安費(fèi)；、辦公費(fèi)；、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；、法定稅費(fèi)；、利潤(rùn)。、簡(jiǎn)述環(huán)境綠化的基本要求？答：（一）居住區(qū)綠地規(guī)劃布置的基本要求1 、根據(jù)居住功能組織和居民對(duì)綠地的使用要求，采取集中與分散， 重點(diǎn)與一般，點(diǎn)、線、面結(jié)合的原則，以形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng)，并與周圍的綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào)；、節(jié)約用地、盡可能利用劣地、坡地

10、、洼地進(jìn)行綠化。原有綠化、湖河水面AAAAAA精品文檔你我共享要自然利用；、應(yīng)注意美化居住環(huán)境的要求；、在植物配置和種植方式上力求投資少，有收益，便于管理。（二）居住區(qū)綠化村種選擇和植物配置、對(duì)于大面積綠化，應(yīng)選擇易長(zhǎng)、易管、少修剪、少蟲害、有特點(diǎn)的優(yōu)良樹種，一般以喬木為主，也可考慮一些有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的植物，一些重點(diǎn)綠化地段，如居住區(qū)入口、公共活動(dòng)中心，可選種一些，觀賞性的喬灌木或少量花卉；、行道樹宜選用遮陽(yáng)力強(qiáng)的落葉喬木， 老年兒?jiǎn)涡蓓?游戲場(chǎng)所忌用有毒或帶刺植物，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地則應(yīng)避免大量揚(yáng)花、落果、落花的樹木等；、樹種可選用速生或慢生相結(jié)合，以速生為主，以迅速形成環(huán)境綠化；、應(yīng)考慮四季景色變化，

11、可采用喬木與灌木，常綠與落葉，以及不同樹姿和色彩變化的樹種，搭配組合，力求四季常青，鮮花常開，以豐富居住環(huán)境。、簡(jiǎn)述發(fā)生火災(zāi)應(yīng)采取的措施？答：當(dāng)火災(zāi)或其他意外事故（如爆炸）一旦發(fā)生，而又無法制止或控制險(xiǎn)情，處于緊急情況時(shí)，就應(yīng)立即報(bào)警、切斷火源或事故源，并積極組織人員疏散。尤其是高層住宅和商貿(mào)樓宇，疏散路線長(zhǎng)，人員分散，組織疏散困難。一般AAAAAA精品文檔你我共享作法是：先及時(shí)切斷火源；然后利用樓宇內(nèi)的分割裝置，如商場(chǎng)內(nèi)的防火卷簾等將事故現(xiàn)場(chǎng)隔斷，阻止災(zāi)情擴(kuò)大；組織人員通過緊急通道、疏散樓梯等迅速撤離。緊急情況下的疏散關(guān)鍵是組織工作，平時(shí)應(yīng)進(jìn)行一定的訓(xùn)練，以便有備無患。在確保人員安全的情況下

12、， 為避免險(xiǎn)情擴(kuò)大， 應(yīng)盡量將危險(xiǎn)品轉(zhuǎn)移至安全處；然后可將貴重財(cái)產(chǎn)運(yùn)送至安全地帶。、簡(jiǎn)述居住區(qū)道路規(guī)劃布置的基本要求？答： 1 、居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù)；、道路走向要便于職工上下班；、應(yīng)充分利用和結(jié)合地形；、充分利用原有道路和工程設(shè)施；、車行道一般應(yīng)通至住宅每單元的入口處；、盡端式道路長(zhǎng)度不宜超過 120M ；、如車道寬度為單車道時(shí)，則每隔 150M 左右應(yīng)設(shè)置車輛會(huì)讓處；、道路寬度應(yīng)考慮工程管線的合理鋪設(shè)；、道路的線型、斷面等應(yīng)與整個(gè)居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑群體的布置有機(jī)地結(jié)AAAAAA精品文檔你我共享合。、試述單個(gè)業(yè)主最基本的權(quán)利？答：依法享有所擁有的物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要

13、求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理委托合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。、簡(jiǎn)述物業(yè)管理招標(biāo)書的主要內(nèi)容？答：招標(biāo)書的主要內(nèi)容：、擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況；、物業(yè)管理的內(nèi)容；、對(duì)招標(biāo)的有關(guān)說明；、物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)罰措施；、投標(biāo)開標(biāo)時(shí)間；此外，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說明，以便于投標(biāo)單位編制標(biāo)書。、試述公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的一般程序？答： 1 、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組；、向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)公告；AAAAAA精品文檔你我共享、編制招標(biāo)書；、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查；、投標(biāo)申請(qǐng)書的報(bào)送；、開標(biāo)、定標(biāo)；、簽訂物業(yè)管理委托合同。15 、 簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)？答：權(quán)利： 1 、召集和主持業(yè)主大會(huì)；

14、、修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；、決定聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)；、審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法；、審議年度管理工作計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算；、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作；、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。義務(wù)： 1 、籌備并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；AAAAAA精品文檔你我共享、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；、貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、 政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，對(duì)住用戶開展多種形式的宣傳教育；、嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；、接受政府

15、行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)， 執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；、本會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。、確定寫字樓租金時(shí)，要考慮哪些因素？答： 1 、計(jì)算可出租或可使用面積；、基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金；、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修；、選擇寫字樓承租人時(shí)考慮的主要準(zhǔn)則是什么？答： 1 、承租人的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況；、所需面積大??；、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。AAAAAA精品文檔你我共享、在選擇零售商業(yè)物業(yè)的承租人時(shí)要考慮哪些因素？答： 1 、聲譽(yù)；、財(cái)務(wù)能力；、承租人組合與位置分配；、承租人需要的服務(wù)。、簡(jiǎn)述物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員的必備知

16、識(shí)和必備能力。答：部門經(jīng)理必備知識(shí)：、了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理等基本知識(shí)；、熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī)， 掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理要求，計(jì)費(fèi)規(guī)定等；、掌握房屋完損等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測(cè)方法和安全管理的基本知識(shí)；、掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)；、掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕（維護(hù)）的基本知識(shí)；、掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)。部門經(jīng)理必備能力：、具有建立健全部門崗位責(zé)任制和部門管理規(guī)章制度能力；AAAAAA精品文檔你我共享、具有制定工作計(jì)劃，并組織實(shí)施的能力；、具有及時(shí)處理危漏房和房屋、 設(shè)備、設(shè)施的搶修排險(xiǎn)和火警匪救護(hù)等突發(fā)事件的能力；、具有宣傳教育、組織各類活動(dòng)及處理一

17、般矛盾的能力；、具有處理專項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力；、具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。、簡(jiǎn)述住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則？答：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的總原則。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向來看，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，由物業(yè)委托者和管理者雙方協(xié)商，按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。

18、若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。AAAAAA精品文檔你我共享將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰 “能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時(shí)，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)