物業(yè)公司工程手冊

1、工程手冊一、工程服務(wù)1.0綜合事務(wù)管理1.1值班班交接班班1.1.11值班要要求1.1.11.1嚴嚴格執(zhí)行行公司的的考勤、排排班、交交接班、作作息制度度。1.1.11.2按按照排班班表上班班，不能能隨意調(diào)調(diào)換，如如特殊原原因需要要換班的的，由本本人向部部門主管管申請批批準。1.1.11.3節(jié)節(jié)假日必必須有工工程人員員值班。1.1.11.4值值班人員員必須監(jiān)監(jiān)控設(shè)施施設(shè)備的的運行狀狀態(tài)，異異常情況況匯報上上級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)并經(jīng)授授權(quán)后調(diào)調(diào)整。1.1.11.5值值班應(yīng)填填寫值值班交接接記錄表表，記記錄交接接事項及及物品。其其他事項項（專項項檢查、維維修、維維護保養(yǎng)養(yǎng)等），分分類別填填寫在相相應(yīng)的質(zhì)質(zhì)量記錄

2、錄中。1.1.22交接班班管理1.1.22.1物物品交接接，如對對講機、交交通工具具、公用用工具、鑰鑰匙等物物品。1.1.22.2工工作交接接，如設(shè)設(shè)備運行行狀態(tài)、需需跟進解解決的事事項等。1.1.22.3接接班人員員應(yīng)提前前10分分鐘到崗崗，了解解運行主主要設(shè)備備及工作作事項；必要時時，雙方方應(yīng)共同同巡視現(xiàn)現(xiàn)場，方方可交接接班。1.1.22.4接接班人未未到崗之之前，交交班人不不能擅自自離崗。1.1.22.5口口頭交接接簡單的的工作內(nèi)內(nèi)容，重重要工作作內(nèi)容應(yīng)應(yīng)詳細詳詳盡記錄錄在值值班交接接班記錄錄表上上備查。1.1.22.6如如遇設(shè)備備故障或或交班前前發(fā)生問問題未處處理的，由由雙方協(xié)協(xié)同處理

3、理。1.1.22.7領(lǐng)領(lǐng)班安排排的交接接工作，接接班領(lǐng)班班須對上上班工作作記錄進進行查閱閱考核。1.1.22.8接接班人員員須對交交接的物物品、工工作核實實清楚，接接班后責(zé)責(zé)任由接接班人員員承擔(dān)。1.1.22.9交交接班存存在爭議議的，由由工程主主管/領(lǐng)領(lǐng)班處理理。1.1.33值班工工作安排排1.1.33.1工工程人員員依據(jù)公公共設(shè)施施設(shè)備維維修記錄錄表及及公共共設(shè)施設(shè)設(shè)備保養(yǎng)養(yǎng)記錄表表中的的內(nèi)容，完完成工程程主管/領(lǐng)班安安排的工工作。1.1.33.2值值班人員員每日須須對工作作完成的的情況簽簽字確認認，對未未完成的的工作說說明情況況。1.1.33.3工工程領(lǐng)班班對當日日的工作作完成情情況予以

4、以確認（無無領(lǐng)班時時由主管管確認），工工程主管管每周對對安排的的工作進進行抽查查考核。1.1.44.值班班室管理理規(guī)定1.1.44.1值值班室物物品應(yīng)擺擺放整齊齊，室內(nèi)內(nèi)嚴禁吸吸煙，保保持衛(wèi)生生干凈，嚴嚴禁無關(guān)關(guān)人員進進入值班班室。1.1.44.2外外出工作作或無人人值守時時，值班班室燈飾飾、空調(diào)調(diào)等應(yīng)關(guān)關(guān)閉并鎖鎖門。1.1.44.3值值班室定定期聯(lián)系系客服中中心做好好滅蚊、滅滅蟻、殺殺藥等工工作。1.2工程程數(shù)據(jù)分分析1.2.11抄表要要求1.2.11.1商商業(yè)用戶戶用電計計量表須須有完整整統(tǒng)一的的封條。1.2.11.2水水電抄表表由分公公司/管管理處指指定專人人負責(zé)，每每月底按按固定時時間

5、及固固定順序序抄表。1.2.11.3抄抄表人須須熟悉管管轄區(qū)內(nèi)內(nèi)物業(yè)水水電表的的安裝位位置和計計量范圍圍。1.2.11.4抄抄表人應(yīng)應(yīng)具備良良好的職職業(yè)道德德、誠信信水平、責(zé)責(zé)任心較較強，每每月抄表表數(shù)值抄抄錯率不不能超過過3。1.2.11.5抄抄表數(shù)據(jù)據(jù)住宅物物業(yè)記錄錄于用用水用電電抄表記記錄，商商業(yè)物業(yè)業(yè)記錄于于商業(yè)業(yè)用水用用電抄表表記錄。1.2.11.6水水電數(shù)據(jù)據(jù)信息真真實客觀觀，對不不同計量量單位的的計量表表、倍率率表、個個位表分分類核算算。1.2.11.7品品質(zhì)部每每月按11%抽檢檢水電計計量表；分公司司/管理理處工程程主管每每月按22%抽檢檢水電計計量表，并并在抄表表記錄中中簽字

6、確確認。1.2.22統(tǒng)計分分析1.2.22.1工工程主管管/領(lǐng)班班核算數(shù)數(shù)據(jù)，每每月5日日前整理理用水水用電抄抄表記錄錄報分分公司/管理處處財務(wù)部部；每月月10日日前整理理用水水用電統(tǒng)統(tǒng)計分析析表報報至公司司品質(zhì)部部匯總。1.2.22.2工工程主管管每年底底對全年年的水電電總量進進行統(tǒng)計計分析，整整理年年度水電電用量統(tǒng)統(tǒng)計分析析表報報公司品品質(zhì)部。1.2.33問題處處理1.2.33.1水水電表讀讀數(shù)顯示示差額較較大等異異常情況況時，及及時查明明原因更更換故障障水電表表，水/電表更更換須工工程主管管確認并并經(jīng)項目目經(jīng)理同同意后設(shè)設(shè)施。1.2.33.2公公用/住住戶計量量水表、計計量電表表與實際際

7、使用量量存在較較大誤差差時，應(yīng)應(yīng)對計量量器具送送檢。1.2.33.3水水電核算算對比數(shù)數(shù)據(jù)額差差額較大大時，及及時與供供水供電電抄表部部門溝通通協(xié)調(diào)，盡盡量同步步抄表。1.2.33.4當當月水電電分表總總計用量量與總表表用量相相差超過過3%時時及自抄抄分表合合計本年年度每月月累計用用量差值值超過33%時，工工程主管管應(yīng)查明明原因、提提出整改改措施并并實施整整改。具具體按不不合格控控制程序序執(zhí)行行。1.2.33.5抄抄表員抄抄表出現(xiàn)現(xiàn)錯誤或或利用不不正當手手段修改改業(yè)主/客戶水水電資料料、以權(quán)權(quán)謀私，按按人事類類員工工考核管管理規(guī)定定處罰罰。1.2.44更新存存檔1.2.44.1業(yè)業(yè)主/客客戶要

8、求求現(xiàn)場抄抄表備份份數(shù)據(jù)自自存的，抄抄表員應(yīng)應(yīng)協(xié)同執(zhí)執(zhí)行。1.2.44.2用用水用電電抄表記記錄每每半年更更新1次次。1.2.44.3商商業(yè)物業(yè)業(yè)專柜中中途撤場場、專柜柜移位，收收費代碼碼等信息息資料隨隨即對應(yīng)應(yīng)變更。1.2.44.4水水電報表表的原始始資料須須按年份份分類裝裝訂成冊冊存檔。1.2.44.5水水電表資資料保存存期限為為5年。1.3維修修服務(wù)1.3.11有償維維修1.3.11.1住住宅物業(yè)業(yè)有償維維修1.3.11.1.1接到到有償維維修保修修信息后后，工程程人員110分鐘鐘內(nèi)趕到到客服中中心領(lǐng)取取有償償服務(wù)單單并在在客服中中心的服服務(wù)信息息記錄表表中簽簽收。特特殊情況況不能領(lǐng)領(lǐng)取

9、的，由由工程領(lǐng)領(lǐng)班視情情況處理理。1.3.11.1.2工程程人員115分鐘鐘內(nèi)帶齊齊工具、材材料、抹抹布、鋪鋪墊、鞋鞋套等到到達維修修現(xiàn)場。如如客戶另另有預(yù)約約維修時時間的，按按預(yù)約的的時間到到達維修修現(xiàn)場。1.3.11.1.3有償償維修服服務(wù)須按按分公司司/管理理處制定定的有有償服務(wù)務(wù)項目收收費標準準收費費價格收收取，需需提前知知會并征征得客戶戶同意。對對于不屬屬于分公公司/管管理處有有償服務(wù)務(wù)項目收收費標準準中的的保修項項目，工工程人員員根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)場工作作量、作作業(yè)條件件等客觀觀因素報報價，征征得客戶戶同意，方方可實施施維修。1.3.11.1.4工程程人員到到達現(xiàn)場場后，參參照品質(zhì)質(zhì)類服服務(wù)

10、規(guī)范范之“有償維維修人員員”的要求求維修作作業(yè)。1.3.11.1.5維修修完畢，客客戶在有有償服務(wù)務(wù)單簽簽字確認認交費方方式后，按按以下操操作： 無電電腦系統(tǒng)統(tǒng)收費按按以下程程序操作作：支付現(xiàn)金的的，工程程人員將將費用交交財務(wù)部部、將財財務(wù)部簽簽字確認認的有有償服務(wù)務(wù)單及及開具收收費依據(jù)據(jù)（客戶戶聯(lián)）交交客服中中心，由由客服管管理員將將收費收收據(jù)交客客戶。銀行代扣款款的，工工程人員員將有有償服務(wù)務(wù)單交交財務(wù)部部簽字確確認，財財務(wù)聯(lián)交交財務(wù)部部、客服服聯(lián)交客客服中心心；財務(wù)務(wù)部在收收取當月月服務(wù)費費時，一一同收取取有償服服務(wù)費。有電腦系統(tǒng)統(tǒng)收費按按以下程程序操作作：支付現(xiàn)金的的，工程程人員將將費

11、用及及有償償服務(wù)單單交客客服中心心處理。銀行代扣的的，工程程人員將將有償償服務(wù)單單交客客服中心心處理。1.3.11.1.6工程程維修人人員到達達后查看看現(xiàn)場，如如不能處處理，應(yīng)應(yīng)跟客戶戶解釋原原因，并并請客戶戶在有有償服務(wù)務(wù)單上上簽字確確認，工工程維修修人員當當天將有有償服務(wù)務(wù)單返返至客服服中心。1.3.11.1.7上門門服務(wù)時時如客戶戶不在家家工程維維修人員員應(yīng)填寫寫留言給給客戶，請請客戶與與客服人人員重新新約定服服務(wù)時間間，并在在有償償服務(wù)單單注明明，工程程維修人人員當天天將有有償服務(wù)務(wù)單返返至客服服中心。1.3.11.2商商業(yè)物業(yè)業(yè)有償維維修1.3.11.2.1客戶戶下發(fā)工工作聯(lián)系系單，

12、由由項目經(jīng)經(jīng)理確認認是否為為有償服服務(wù)并簽簽收，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)交客服服中心統(tǒng)統(tǒng)一匯總總，客服服管理員員登記服服務(wù)內(nèi)容容后，將將工作作聯(lián)系單單下發(fā)發(fā)至工程程人員。1.3.11.2.2工程程主管/領(lǐng)班須須當天根根據(jù)工工作聯(lián)系系單服服務(wù)內(nèi)容容，與該該區(qū)域樓樓層主管管確認專專柜維修修事項后后，三方方就維修修事項和和服務(wù)費費用達成成共識，約約定維修修時間并并填寫有有償服務(wù)務(wù)單。1.3.11.2.3工程程人員到到達現(xiàn)場場后，參參照品質(zhì)質(zhì)類服服務(wù)規(guī)范范之“有償維維修人員員”的要求求維修作作業(yè)。1.3.11.2.4維修修完畢，客客戶在有有償服務(wù)務(wù)單簽簽字確認認交費方方式后，按按以下操操作： AA、支付付現(xiàn)金，工工程人員

13、員將費用用交分公公司/管管理處財財務(wù)部，工工作聯(lián)系系單注注明有關(guān)關(guān)情況后后返還客客服中心心；財務(wù)務(wù)部出具具收款收收據(jù)，工工程人員員將收據(jù)據(jù)轉(zhuǎn)交給給客戶。 BB、按代代扣的方方式結(jié)算算，工程程人員將將工作作聯(lián)系單單注明明有關(guān)情情況后返返還客服服中心；月底由由工程主主管/領(lǐng)領(lǐng)班將有有償服務(wù)務(wù)單匯匯總，送送分公司司/管理理處財務(wù)務(wù)部統(tǒng)一一辦理結(jié)結(jié)算。1.3.11.3注注意事項項1.3.11.3.1突發(fā)發(fā)應(yīng)急維維修事項項可先處處理，后后補。1.3.11.3.2不得得在維修修過程與與客戶發(fā)發(fā)生爭執(zhí)執(zhí)，以及及違反公公司的相相關(guān)人事事，勞動動紀律的的事情。1.3.11.3.3每月月底，工工程主管管/領(lǐng)班班應(yīng)

14、同客客服中心心核對未未完成的的維修單單據(jù),同同時做出出維修計計劃。1.3.11.3.4每月月底，工工程人員員對當月月客戶的的維修進進行統(tǒng)計計，并填填寫客客戶維修修服務(wù)統(tǒng)統(tǒng)計表。1.3.22公共設(shè)設(shè)施設(shè)備備維修1.3.22.1填填單1.3.22.1.1工程程人員日日常巡視視發(fā)現(xiàn)的的公共設(shè)設(shè)施設(shè)備備問題，及及時填寫寫公共共設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修記錄表表維修修。1.3.22.1.2分公公司/管管理處其其他人員員發(fā)現(xiàn)的的公共設(shè)設(shè)施設(shè)備備問題，及及時通知知客服中中心填寫寫公共共設(shè)施設(shè)設(shè)備維修修記錄表表。1.3.22.2維維修1.3.22.2.1工程程人員每每日與客客服中心心對接，并并依據(jù)公公共設(shè)施施設(shè)備維維修

15、記錄錄表維維修。1.3.22.2.2零修修，急修修不過夜夜，小修修不超過過3天，中中修不超超過7天天。1.3.22.2.3維修修作業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場須做做好隔離離，警示示等安全全防護措措施。1.3.22.2.4拆裝裝的設(shè)備備設(shè)施須須恢復(fù)原原狀，并并做好現(xiàn)現(xiàn)場清潔潔工作。1.3.22.2.5維修修各類設(shè)設(shè)備設(shè)施施參照行行業(yè)規(guī)定定的工藝藝標準執(zhí)執(zhí)行，維維修返修修率11%。1.3.22.3注注意事項項1.3.22.3.1對客客戶造成成影響的的維修項項目，須須知會客客服中心心提前22天通知知有關(guān)客客戶。1.3.22.3.2超過過3天以以上的維維修項目目須報項項目經(jīng)理理。1.3.22.3.3工程程主管每每月對設(shè)設(shè)

16、施設(shè)備備故障進進行統(tǒng)計計，填寫寫公共共設(shè)施設(shè)設(shè)備故統(tǒng)統(tǒng)計表，并并次月55日前報報品質(zhì)部部匯總。1.3.33工程外外包項目目保修問問題處理理1.3.33.1匯匯總建檔檔1.3.33.1.1工程程外包項項目具有有保修條條款/要要求的，工工程主管管需建立立保修清清冊，內(nèi)內(nèi)容包括括；合同同編號，分分包商單單位名稱稱，工程程項目名名稱，保保修范圍圍，保修修期限（具具體起止止日期），分分包商項項目負責(zé)責(zé)人，聯(lián)聯(lián)系方式式，通訊訊地址，保保修條款款等。1.3.33.2跟跟進處理理1.3.33.2.1公共共部分保保修項目目，由工工程人員員跟進處處理，業(yè)業(yè)主室內(nèi)內(nèi)工程保保修項目目，由客客服管理理員跟進進處理。13

17、.3.2.22分公司司/管理理處每月月對工程程保修問問題未處處理事項項進行匯匯總，發(fā)發(fā)函至相相關(guān)單元元處理并并報品質(zhì)質(zhì)部督導(dǎo)導(dǎo)。1.3.33.3質(zhì)質(zhì)檢評審審1.3.33.3.1保修修工程期期將滿，分分公司/管理處處須提前前1個月月對該項項目進行行專項檢檢查.1.3.33.3.2到期期的保修修工程,由保修修單位提提交,分分公司/管理處處依據(jù)檢檢查結(jié)果果客觀的的評審工工程保修修質(zhì)量.1.3.33.4注注意事項項1.3.33.4.1所有有工程保保修問題題,分公公司/管管理處需需擬訂通知相相關(guān)工程程外包單單位.1.3.33.4.2電話話聯(lián)系保保修單位位的業(yè)務(wù)務(wù),須保保存電話話錄音資資料.1.3.33.

18、4.3所有有與工程程外包單單位來往往函件須須留存相相關(guān)證據(jù)據(jù),單獨獨建檔保保存.1.3.33.4.4保修修費用在在保修期期滿評審審合格后后支付.流程圖如下下：1.4房屋屋及設(shè)備備修繕1.4.11房屋修修繕1.4.11.1定定義1.4.11.1.1指以以服務(wù)于于全體業(yè)業(yè)主/非非業(yè)主使使用人的的公共房房屋部分分的計劃劃管理,質(zhì)量管管理及現(xiàn)現(xiàn)場施工工管理,以維護護物業(yè)本本體的使使用功能能正常.1.4.11.2質(zhì)質(zhì)量管理理1.4.11.2.1依據(jù)據(jù)國家的的相關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行行.1.4.11.3保保修期內(nèi)內(nèi)房屋修修繕執(zhí)行行標準1.4.11.3.1保修修期以國國家規(guī)定定的同期期保修期期限為準準,國家家標準未未

19、規(guī)定的的,以合合同約定定為準.1.4.11.3.2合同同約定的的保修期期限不足足國家標標準的,以國家家標準為為準,超超過國家家標準的的,以合合同為準準.1.4.11.3.3”住宅質(zhì)質(zhì)量保證證書”約定的的保修期期不足國國家標準準的,以以國家標標準為準準,超過過國家標標準的,以”房屋質(zhì)質(zhì)量保證證書”為準.1.4.11.4工工程保修修期滿后后房屋修修繕執(zhí)行行標準1.4.11.4.1主體體工程梁梁,柱,墻,樓樓面,屋屋面,屋屋架,基基礎(chǔ)等牢牢固安全全,結(jié)構(gòu)構(gòu)可靠.1.4.11.4.2木質(zhì)質(zhì)門窗,鐵質(zhì)門門窗開關(guān)關(guān)靈活,無松動動,裝修修牢固,接縫嚴嚴密.1.4.11.4.3樓地地面工程程平整,無起砂砂,無

20、起起鼓,無無倒泛水水等現(xiàn)象象.1.4.11.4.4屋面面工程應(yīng)應(yīng)確保結(jié)結(jié)構(gòu)安全全,無滲滲漏,排排水暢通通.1.4.11.4.5抹灰灰工程無無開裂,無起殼殼,無起起泡,無無剝落,接縫平平整.1.4.11.4.6油漆漆工程無無起殼,無剝落落,色澤澤均勻,與原色色一致.1.4.11.4.7涂料料工程無無起殼,無剝落落,色澤澤均勻,與原色色一致.1.4.11.4.8金屬屬構(gòu)件應(yīng)應(yīng)平穩(wěn),安裝牢牢固,無無銹蝕.1.4.11.4.9圍欄欄,院墻墻等無缺缺損,塌塌陷,溝溝渠,陰陰井等保保持排水水暢通.1.4.11.5注注意事項項1.4.11.5.1業(yè)主主/非業(yè)業(yè)主使用用人的非非公共部部分的維維修按有有償維修修

21、服務(wù)進進行處理理,維修修過程及及維修要要求,按按執(zhí)行行.1.4.11.5.2房屋屋修繕重重點關(guān)注注因氣候候,生物物,地理理,災(zāi)害害等因素素對房屋屋建筑的的損壞,尤其是是防止人人為因素素造成房房屋使用用不當,施工質(zhì)質(zhì)量差,保養(yǎng)不不力的情情況的發(fā)發(fā)生.1.4.11.5.3謹防防木材腐腐爛,磚磚瓦風(fēng)化化,鐵藝藝銹蝕,鋼筋混混泥土脹脹裂,塑塑料老化化.1.4.11.5.4謹防防白蟻的的侵害,菌類的的腐蝕而而引起房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)安全.1.4.11.5.5謹防防地基土土質(zhì)的差差異引起起房屋的的不均勻勻沉降而而引起的的結(jié)構(gòu)主主體/墻墻體拉裂裂,滲漏漏水.1.4.11.5.6謹防防洪水,火災(zāi),滑坡,臺風(fēng)等等自然災(zāi)

22、災(zāi)害而引引起房屋屋安全事事故.1.4.22公共設(shè)設(shè)施設(shè)備備大,中中修1.4.22.1定定義1.4.22.1.1設(shè)施施設(shè)備大大修是指指有計劃劃性的預(yù)預(yù)防性維維修,對對設(shè)施設(shè)設(shè)備的全全部或大大部分進進行解體體檢查或或更換重重要零件件配件,使之恢恢復(fù)到原原有使用用功能,稱之為為大修.1.4.22.1.2設(shè)施施設(shè)備中中修是根根據(jù)設(shè)施施設(shè)備的的結(jié)構(gòu)特特點而定定,對運運行狀態(tài)態(tài)已達不不到使用用要求的的設(shè)施設(shè)設(shè)備,按按實際需需要有針針對性的的局部維維修稱之之為中修修.1.4.22.2實實施條件件1.4.22.2.1計劃劃性大,中修.A,實施公公共設(shè)施施設(shè)備計計劃性大大中修, 須根根據(jù)設(shè)備備的使用用年限及及實

23、際使使用狀況況綜合確確定.B,為提高高設(shè)備運運行穩(wěn)定定性,安安全性,延長設(shè)設(shè)備的使使用壽命命等維修修.C,特種設(shè)設(shè)備和技技術(shù)含量量較高的的設(shè)備檢檢測維修修,須由由專業(yè)公公司執(zhí)行行檢測并并出具鑒鑒定報告告,根據(jù)據(jù)意見實實施大,中修1.4.22.2.2非正正常情況況下的大大,中修修.A,設(shè)備出出現(xiàn)異常常故障,功能失失效,技技術(shù)參數(shù)數(shù)達不到到標定值值,存在在重大安安全隱患患.B,嚴重影影響業(yè)主主/非業(yè)業(yè)主使用用人生活活或公共共安全的的隱患/故障的的設(shè)備,均勻執(zhí)執(zhí)行緊急急維修.1.4.22.3執(zhí)執(zhí)行程序序1.4.22.3.1執(zhí)行行公共設(shè)設(shè)施設(shè)備備大,中中修時,按下列列程序執(zhí)執(zhí)行A,經(jīng)經(jīng)工程人人員和專專

24、業(yè)公司司雙方確確定的維維修,由由工程主主管提出出具體解解決方案案,方案案的內(nèi)容容應(yīng)包括括;設(shè)備備安裝日日期,使使用時間間,損壞壞程度,損壞原原因及修修復(fù)費用用等信息息.B,實施維維修必須須明確是是自行處處理還是是外包處處理,自自行維修修,由工工程主管管組織實實施.1.4.22.3.2非正正常情況況下出現(xiàn)現(xiàn)設(shè)施設(shè)設(shè)備大,中修的的處理.A,屬于內(nèi)內(nèi)部責(zé)任任,工程程主管須須一周內(nèi)內(nèi)出具分分析報告告,并上上報品質(zhì)質(zhì)部.B,屬于維維修保養(yǎng)養(yǎng)單位責(zé)責(zé)任的,由對方方承擔(dān)維維修責(zé)任任,須事事件發(fā)生生后一周周內(nèi)出具具分析報報告并采采取相應(yīng)應(yīng)的取證證措施.1.4.22.3.3工程程主管組組織人員員具體實實施,監(jiān)監(jiān)

25、管作業(yè)業(yè)過程,驗收修修繕結(jié)果果.1.4.33費用處處理1.4.33.1費費用從專專項維修修資金中中列支的的,依據(jù)據(jù)品質(zhì)類類執(zhí)執(zhí)行.1.4.33.2費費用從物物業(yè)服務(wù)務(wù)費中列列支的,依據(jù)程程序文件件執(zhí)執(zhí)行.1.4.33.3費費用由責(zé)責(zé)任人承承擔(dān)的,與責(zé)任任人確定定并提前前收取費費用.1.4.44注意事事項1.4.44.1每每年底,工程主主管制訂訂房屋修修繕,設(shè)設(shè)備大中中修的年年度維護護保養(yǎng)計計劃,費費用在年年度預(yù)算算中列明明.1.4.44.2涉涉及到分分公司/管理處處無法執(zhí)執(zhí)行的維維修工程程,且符符合外包包條件的的,可以以實施工工程外包包.1.4.44.3保保修期內(nèi)內(nèi)發(fā)現(xiàn)問問題的,按執(zhí)執(zhí)行.1.

26、4.44.4實實施公共共設(shè)施設(shè)設(shè)備大,中修項項目有合合約關(guān)系系的,按按簽訂的的合同條條款執(zhí)行行,更換換大件零零配件頻頻繁,可可提請第第三方鑒鑒定機構(gòu)構(gòu)鑒定,鑒定責(zé)責(zé)任屬于于維護保保養(yǎng)單位位的,相相應(yīng)責(zé)任任全部由由維護保保養(yǎng)單位位承擔(dān).1.4.44.5公公共設(shè)施施設(shè)備的的維修須須填寫1.4.44.6公公共設(shè)施施設(shè)備執(zhí)執(zhí)行過大大中修的的,由工工程主管管將相應(yīng)應(yīng)內(nèi)容在在中予以以修正.1.5工程程用房管管理規(guī)定定1.5.11工作程程序1.5.11.1標標識,警警示管理理1.5.11.1.1設(shè)備備機房門門口的醒醒目位置置應(yīng)懸掛掛/張貼貼設(shè)備機機房名稱稱牌.1.5.11.1.2設(shè)備備機房名名稱牌的的規(guī)格,

27、樣式,字體,張貼高高度,位位置一致致.1.5.11.1.3由供供電供水水部門自自行提供供的設(shè)備備機房名名稱牌,可以由由其張貼貼要相應(yīng)應(yīng)位置上上.1.5.11.1.4用于于設(shè)備操操作/指指示的標標識牌,警示牌牌,模擬擬線路圖圖,懸掛掛/張貼貼位置正正確,指指示方向向正確.1.5.11.2防防火管理理1.5.11.2.1設(shè)備備機房的的防火責(zé)責(zé)任人須須工程主主管指定定.1.5.11.2.2禁止止攜帶火火種或明明火進入入設(shè)備機機房.1.5.11.2.3禁止止在機房房內(nèi)堆放放雜物,存放易易燃易爆爆物品.機房內(nèi)內(nèi)必須放放置的,應(yīng)將易易燃品存存放在專專用的房房間內(nèi).保持機機房內(nèi)外外的樓梯梯,走道道,出入入口

28、暢通通無阻.1.5.11.2.4機房房內(nèi)的火火災(zāi)探測測器,滅滅火器,防排煙煙設(shè)備,疏散標標志,指指示燈,警報器器,防火火門,氣氣體滅火火裝置等等設(shè)施設(shè)設(shè)備禁止止撤除/拆除,須保持持完好,使用功功能正常常.1.5.11.2.5禁止止在機房房內(nèi)吸煙煙,以免免探測器器動作及及產(chǎn)生火火災(zāi)安生生隱患.1.5.11.2.6根據(jù)據(jù)機房面面積,至至少按11個/550平方方米(44KG)的標準準配置干干粉式滅滅火器,且應(yīng)擺擺放在方方便使用用,顯眼眼的地方方.重要要配電房房,配電電中心,發(fā)電機機房應(yīng)安安裝氣體體滅火裝裝置,并并至少配配置推車車式干粉粉或二氧氧化碳滅滅火器11個(330KGG).當當發(fā)生電電氣火災(zāi)災(zāi)

29、時,值值班運行行人員采采取措施施時應(yīng)堅堅持”先斷電電,后滅滅火”原則.1.5.11.2.7油路路起火時時,應(yīng)先先行關(guān)閉閉油路源源頭,用用沙袋或或干粉式式滅火器器進行滅滅火,嚴嚴禁使用用液態(tài)水水進行滅滅火撲救救.1.5.11.2.8電路路起火時時,應(yīng)先先行關(guān)斷斷電源,不能做做到時,用干粉粉式滅火火器進行行滅火,嚴禁使使用液態(tài)態(tài)水進行行滅火撲撲救.1.5.11.2.9木質(zhì)質(zhì)成品起起火時,可以用用液態(tài)水水進行滅滅火,但但必須清清晰地認認識到可可能涉及及用電設(shè)設(shè)備.一一般情況況下,機機房禁用用液態(tài)水水進行滅滅火撲救救.1.5.11.2.10工工程人員員每月55日前巡巡視檢查查滅火器器,保持持器具壓壓力

30、正常常,指示示值不超超出正常常范圍內(nèi)內(nèi).1.5.11.2.11發(fā)發(fā)生設(shè)備備冒煙,塑料焦焦味等異異常時,當值責(zé)責(zé)任人應(yīng)應(yīng)立即判判斷故障障部位,切斷相相關(guān)電源源,做到到能快速速有效處處理.1.5.11.3衛(wèi)衛(wèi)生管理理1.5.11.3.1設(shè)備備機房必必須由工工程主管管指定責(zé)責(zé)任人,對機房房衛(wèi)生負負責(zé).1.5.11.3.2每周周由責(zé)任任人對機機房進行行一次清清潔,做做到無明明顯污漬漬,水漬漬,油漬漬,銹蝕蝕,缺陷陷,劃痕痕,張貼貼等現(xiàn)象象.現(xiàn)房房內(nèi)如配配備工作作服,工工作鞋,鞋套的的,必須須換穿后后方可進進入。每每次維護護后,將將相關(guān)事事項記錄錄在公公共設(shè)施施設(shè)備維維護保養(yǎng)養(yǎng)記錄表表中。1.5.11.

31、3.3設(shè)備備機房不不得隨地地吐痰、亂亂丟雜物物或堆積積無關(guān)物物品。各各類運行行資料及及物品擺擺放整齊齊。1.5.11.3.4衛(wèi)生生清理以以不影響響設(shè)備運運行、危危害人身身安全為為原則。清清潔維護護運行中中的設(shè)備備設(shè)施,必須有有監(jiān)護人人的情況況下進行行。1.5.11.3.5清潔潔維護作作業(yè)必須須停電作作業(yè)的,應(yīng)嚴格格執(zhí)行停停電操作作計劃執(zhí)執(zhí)行。注意事項:1.5.11.4.1設(shè)備備機房應(yīng)應(yīng)安裝溫溫度計。強強弱電類類機房(配電房房、配電電間、強強電井、發(fā)發(fā)電機房房、監(jiān)控控中心、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)機房房、弱電電間、七七氟丙烷烷室、強強電操作作間、風(fēng)風(fēng)機房、水水泵房等等)室內(nèi)內(nèi)極限溫溫度不超超過400度。超超出機房

32、房溫度的的,需采采取降溫溫處理。1.5.11.4.2設(shè)備備機房須須有應(yīng)急急照明電電源,要要求有通通風(fēng)設(shè)備備的,須須安裝通通風(fēng)設(shè)備備。設(shè)備備機房照照明、通通風(fēng)良好好。1.5.11.4.3任何何運行設(shè)設(shè)備必須須有運行行狀態(tài)指指示或有有明顯的的標識。1.5.11.4.4停運運設(shè)備必必須有運運行狀態(tài)態(tài)指示或或有明顯顯的斷開開點并懸懸掛相應(yīng)應(yīng)標示牌牌。1.5.11.4.5用于于操作的的作業(yè)工工具必須須放置在在指定的的地方，且且有工具具名稱說說明或相相應(yīng)的操操作程序序說明。1.5.11.4.6用于于測量水水位的測測量裝置置，必須須有明顯顯且正確確的測量量標識。1.5.11.4.7水池池/水箱箱檢修口口，必

33、須須有鎖閉閉裝置且且上鎖和和加裝防防護網(wǎng)。1.5.11.4.8弱電電機房必必須采取取防靜電電措施，謹謹防靜電電影響弱弱電設(shè)備備運行。1.5.11.4.9直飲飲水機房房須安裝裝紫外線線燈，以以用于殺殺菌；遵遵守衛(wèi)生生管理要要求，換換穿工作作服、工工作帽、工工作鞋等等進入且且有登記記。1.5.11.4.10機機房須懸懸掛符合合不同類類型機房房的運行行管理規(guī)規(guī)定、操操作規(guī)程程、應(yīng)急急管理規(guī)規(guī)定等規(guī)規(guī)章制度度。1.5.11.4.11根根據(jù)運行行機房的的技術(shù)要要求，有有防小動動物裝置置的，須須有隔離離擋板或或裝置。1.5.11.4.12設(shè)設(shè)備機房房嚴禁滲滲水、進進水。1.5.11.4.13項項目經(jīng)理理每

34、季度度、工程程主管/領(lǐng)班每每月組織織對各運運行設(shè)備備機房狀狀況、衛(wèi)衛(wèi)生進行行檢查，檢檢查結(jié)果果記錄于于工程程用房檢檢查記錄錄表。1.6房屋屋建筑巡巡視維護護管理1.6.11巡視維維護項目目及要求求1.6.11.1基基礎(chǔ)及承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)（柱、梁梁、板、墻墻）1.6.11.1.1每年年檢查基基礎(chǔ)及承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)整體的的結(jié)構(gòu)性性能是否否完好。1.6.11.1.2每年年檢查基基礎(chǔ)有無無不均勻勻沉降，勒勒腳有無無破損。質(zhì)量標準：A：基礎(chǔ)沉沉降在國國標允許許范圍內(nèi)內(nèi)。B：承重結(jié)結(jié)構(gòu)無大大的損傷傷及變形形。1.6.11.2公公共天面面、平臺臺1.6.11.2.1每季季檢查天天面及平平臺地面面伸縮縫縫密封膠膠有無

35、變變硬、疏疏松開裂裂、脫落落現(xiàn)象。1.6.11.2.2檢查查地面是是否有裂裂縫、起起鼓、空空洞，有有無滲漏漏現(xiàn)象。質(zhì)量標準：A、無大面面積積水水現(xiàn)象。B、無滲、漏漏水現(xiàn)象象。C、無起鼓鼓、空洞洞現(xiàn)象。1.6.11.3外外墻面每季檢查墻墻面或瓷瓷片有無無損壞、脫脫落。質(zhì)量標準：無脫落、無無損傷。無滲、漏水水。1.6.11.4避避雷帶1.6.11.4.1每年年檢查有有無銹蝕蝕、松脫脫。1.6.11.4.2每年年檢查有有無斷裂裂。1.6.11.4.3每年年檢查有有無整體體移位現(xiàn)現(xiàn)象。質(zhì)量標準：外觀光滑平平整，無無銹蝕、松松脫和彎彎曲斷裂裂。沿墻體及女女兒墻面面均勻分分布，間間距一致致。焊接口搭接接不

36、能小小于800mm。1.6.11.5引引下線1.6.11.5.1每年年檢查引引下線是是否牢固固，有無無松脫、銹銹蝕現(xiàn)象象。1.6.11.5.2每年年檢查避避雷帶及及接地網(wǎng)網(wǎng)引出線線連接是是否牢固固可靠。1.6.11.5.3每年年檢查避避雷帶TT接是否否良好，焊焊接是否否牢固。1.6.44.5.4每年年檢查各各固定座座安裝是是否穩(wěn)固固，有無無松脫現(xiàn)現(xiàn)象。1.6.44.5.5每年年檢查隱隱蔽部位位是否有有裸露現(xiàn)現(xiàn)象。質(zhì)量標準：隱蔽性好，盡盡量與建建筑物顏顏色一致致。建筑物避雷雷帶引下下線一般般不得少少于4條條。1.6.11.6接接地線1.6.11.6.1每年年檢查各各種主要要設(shè)備接接地線連連接是否

37、否牢固、穩(wěn)穩(wěn)定。1.6.11.6.2每年年檢查接接地線安安裝是否否合理、美美觀。1.6.11.6.3每年年檢查高高壓環(huán)網(wǎng)網(wǎng)柜、變變壓器、低低壓配電電柜、發(fā)發(fā)電機組組、空調(diào)調(diào)主機等等大型設(shè)設(shè)備須有有兩條接接地線與與避雷網(wǎng)網(wǎng)相連。1.6.11.6.4每年年檢查接接地線與與設(shè)備焊焊結(jié)是否否牢固，有有無虛焊焊、脫焊焊現(xiàn)象，焊焊花是否否整齊。質(zhì)量標準：接地線安裝裝不得影影響維修修或通行行。接地線與設(shè)設(shè)備連接接牢固。1.6.11.7避避雷網(wǎng)（接接地線）1.6.11.7.1每半半年檢查查一次避避雷網(wǎng)引引出線地地面部分分有無銹銹蝕現(xiàn)象象。1.6.11.7.2每半半年檢查查一次引引出線周周圍環(huán)境境衛(wèi)生，有有無水

38、漬漬、腐蝕蝕性物質(zhì)質(zhì)。1.6.11.7.3每半半年雷雨雨季節(jié)前前測試一一次不同同標高位位置的避避雷帶接接地電阻阻，同事事測量建建筑物引引下線端端接地網(wǎng)網(wǎng)的接地地電阻，電電阻值過過大時，須須檢查引引出線與與接地網(wǎng)網(wǎng)連接情情況。質(zhì)量標準：避雷網(wǎng)引出出線店面面部分無無銹蝕。接地電阻小小于4。1.7工程程質(zhì)量保保修管理理1.7.11保修管管理要點點1.7.11.1巡巡查反饋饋：對工工程進行行日常管管理及巡巡查，發(fā)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量量問題及及時通知知相關(guān)部部門及單單位處理理。1.7.11.2保保修實施施：對工工程質(zhì)量量問題組組織監(jiān)督督實施。1.7.11.3監(jiān)監(jiān)督管理理：對維維保工作作進行監(jiān)監(jiān)督檢查查、鑒定定管理。

39、1.7.11.4維維保記錄錄：對發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題通知分分包商及及相關(guān)部部門（包包括電話話和郵件件）、維維保情況況、監(jiān)督督管理情情況進行行全程記記錄。1.7.11.5質(zhì)質(zhì)檢評審審：保修修期滿前前對工程程質(zhì)量、維維保情況況進行綜綜合質(zhì)檢檢評審。1.7.11.6保保修金支支付：按按質(zhì)檢評評審情況況支付保保修金。1.7.22工程程分包項項目清冊冊移交交1.7.22.1實實施的所所有工程程項目具具有保修修條款/要求的的，無論論工程項項目量的的大小、還還是工程程內(nèi)容變變更，必必須由地地產(chǎn)公司司工程部部進行統(tǒng)統(tǒng)一登記記，形成成工程程分包項項目清冊冊總目目錄。1.7.22.2工工程分包包項目清清冊內(nèi)內(nèi)容應(yīng)包包括：

40、編編號、分分包商單單位名稱稱、工程程項目名名稱、保保修范圍圍、保修修期限（具具體起止止日期）、分分包商項項目負責(zé)責(zé)人、聯(lián)聯(lián)系方式式、通訊訊地址、保保修條款款等。1.7.22.3工工程分包包項目清清冊的的整理，需需按工程程項目竣竣工驗收收時間順順序進行行排序。1.7.22.4工工程項目目全部交交付使用用后的一一個月內(nèi)內(nèi)，地產(chǎn)產(chǎn)公司工工程部負負責(zé)將個個項工工程分包包項目清清冊移移交到分分公司/管理處處，移交交工程程分包項項目清冊冊，必必須經(jīng)地地產(chǎn)公司司工程部部經(jīng)理審審批。1.7.22.5移移交工工程分包包項目清清冊時時，分公公司/管管理處與與地產(chǎn)公公司工程程部雙方方簽字確確認。1.7.22.6單單

41、項工程程或分部部工程，必必須在經(jīng)經(jīng)竣工驗驗收且保保修期生生效后的的一個月月內(nèi)，按按工程程分包項項目清冊冊內(nèi)容容要求，向向分公司司/管理理處做資資料移交交。1.7.33保修問問題收集集1.7.33.1業(yè)業(yè)主反映映經(jīng)客服服管家/管理員員核實的的問題、客客服管理理員在臺臺風(fēng)、暴暴雨后進進行的房房屋滲漏漏水專項項檢查的的問題、業(yè)業(yè)主室內(nèi)內(nèi)保修工工程到期期前的專專項檢查查以及日日常巡視視發(fā)現(xiàn)的的問題，統(tǒng)統(tǒng)一報客客服前臺臺/客服服部匯總總登記，并并記錄在在業(yè)主主室內(nèi)保保修工程程維修跟跟蹤記錄錄表上上。1.7.33.2物物業(yè)工程程部在日日常巡查查發(fā)現(xiàn)的的工程質(zhì)質(zhì)量問題題、客服服管理員員提供的的公共設(shè)設(shè)施、設(shè)

42、設(shè)備的維維修信息息、以及及保修工工程到期期前專項項檢查發(fā)發(fā)現(xiàn)的問問題，有有工程部部責(zé)任人人記錄在在工程程遺留問問題統(tǒng)計計跟進表表上。1.7.44保修問問題反饋饋1.7.44.1經(jīng)經(jīng)客服管管理員核核實的業(yè)業(yè)主反映映的問題題，由客客服管理理員電話話通知保保修單位位安排人人員維修修，并知知會地產(chǎn)產(chǎn)公司工工程部專專業(yè)工程程師。1.7.44.2分分公司/管理處處工程部部門匯總總的工程程質(zhì)量保保修問題題，由工工程主管管/領(lǐng)班班電話通通知相關(guān)關(guān)保修單單位。1.7.44.3通通知保修修單位在在約定時時間（合合同中的的約定時時間）內(nèi)內(nèi)未實施施維修的的、或未未徹底解解決問題題的，客客服中心心發(fā)工工作聯(lián)系系單至至地

43、產(chǎn)工工程部（回回函時限限），可可將問題題列出清清單用作作附件。1.7.44.4客客服中心心所做的的日常性性檢查發(fā)發(fā)現(xiàn)的問問題（也也可以是是保修到到期前一一個月的的專項檢檢查），可可以由客客服中心心知會保保修單位位，同時時要發(fā)函函至地產(chǎn)產(chǎn)公司工工程部。1.7.44.5電電話聯(lián)系系/通知知保修單單位的責(zé)責(zé)任人應(yīng)應(yīng)填寫工工程保修修/保養(yǎng)養(yǎng)電話聯(lián)聯(lián)系登記記表并并留存電電話錄音音。1.7.55保修問問題跟進進1.7.55.1工工程維修修事項應(yīng)應(yīng)詳細記記錄在業(yè)業(yè)主室內(nèi)內(nèi)保修工工程維修修跟蹤記記錄表、工工程遺留留問題統(tǒng)統(tǒng)計跟進進表中中并拍照照取證。1.7.55.2根根據(jù)物業(yè)業(yè)公司管管理需要要，由分分公司/管

44、理處處每月對對工程保保修問題題向物業(yè)業(yè)公司匯匯報一次次。1.7.66保修問問題實施施1.7.66.1小小區(qū)入伙伙后，維維保人員員進入小小區(qū)需到到分公司司/管理理處辦理理施工出出入證，憑憑證出入入。1.7.66.2實實施工程程保修過過程中，施施工單位位負責(zé)對對成品的的保護。已已入住業(yè)業(yè)主室內(nèi)內(nèi)的施工工，要求求工人穿穿鞋套進進入業(yè)主主室內(nèi)，現(xiàn)現(xiàn)場成品品及家私私要做好好保護措措施，不不能及時時修復(fù)的的，要采采取相應(yīng)應(yīng)的防護護措施。成品保護示示圖成品保護類類別成品保護標標準室內(nèi)墻面、吊吊頂小范范圍維修修墻面不不動抹灰灰層，只只涉及裝裝飾面層層膩子、打打磨、涂涂料及裝裝飾吊頂頂?shù)刃∶婷娣e維修修。維保保護

45、標標準：將將所施工工區(qū)域或或施工區(qū)區(qū)域下方方至少55平米以以內(nèi)，周周邊地面面、物品品、家具具進行成成品保護護室內(nèi)墻面、吊吊頂大范范圍維修修，不動動抹灰層層，只涉涉及裝飾飾面層膩膩子、打打磨、涂涂料及裝裝飾吊頂頂?shù)染S修修，該維維修涉及及一個或或多個墻墻面、多多個房間間維修。維保保護標標準：將將所施工工區(qū)域房房間進行行保護，房房間內(nèi)不不易移動動物品進進行保護護，可移移動物品品集中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到不不涉及維維修的房房間集中中做好保保護。同同時，將將入戶門門至室內(nèi)內(nèi)施工區(qū)區(qū)域地面面用保護護材料（地地毯、防防潮墊等等）鋪設(shè)設(shè)維修，避避免施工工工人把把垃圾帶帶到室內(nèi)內(nèi)其他地地方。衛(wèi)生間/廚廚房維修內(nèi)容：衛(wèi)生間間水

46、管、防防水滲漏漏，墻地地磚更換換等維修修。維保保護標標準：將將室內(nèi)能能移動小小物品集集中放置置在衛(wèi)生生間外；將易碰碰、易碎碎品（淋淋浴屏、馬馬桶、面面盆）進進行防磕磕碰包裹裹；涉及及墻面剔剔打等維維修要在在地面做做保護；封堵地地漏；衛(wèi)衛(wèi)生間門門內(nèi)外側(cè)側(cè)用成品品保護套套進行防防磕碰保保護；將將入戶門門至室內(nèi)內(nèi)施工區(qū)區(qū)域地面面用保護護材料(地毯、防防潮墊等等）鋪設(shè)設(shè)維修管管道。露臺/生活活陽臺維修內(nèi)容：陽臺、露露臺維修修區(qū)域不不在業(yè)主主室內(nèi)，但但需從業(yè)業(yè)主家經(jīng)經(jīng)過等維維修。保護標準：入戶門門至室內(nèi)內(nèi)施工區(qū)區(qū)域地面面用保護護材料（地地毯、防防潮墊等等）鋪設(shè)設(shè)管道，陽陽臺鋁合合金門門門口組防防踩踏保保

47、護，玻玻璃門需需要用保保護套將將門做好好成品保保護。陽陽臺如有有洗衣機機、熱水水器等物物品需要要用保護護套做好好成品保保護。門窗部品維維修維修內(nèi)容：調(diào)試門門窗、五五金件，更更換玻璃璃、門扇扇、窗扇扇、門框框、窗框框等維修修。維保保護方方案：更更換部品品不落地地，施工工單位隨隨身攜帶帶的工具具包、工工具箱等等物品，需需要在地地面鋪上上一塊塑塑料墊、防防潮墊后后，再把把工具放放在墊子子上。牽牽涉剔鑿鑿等工藝藝同事內(nèi)內(nèi)維修。1.7.77保修問問題監(jiān)督督1.7.77.1保保修問題題的處理理時間如如下表。合合同另有有要求的的，遵照照保修條條款的約約定執(zhí)行行。序號問題分類施工單位維維修期限限1土建裂紋、空

48、空鼓類7天2土建滲漏類類15天3暗埋給水管管漏水3天（不需需做防水水）4木地板拱起起、地坪坪不平5天（不需需做防水水）5墻、地磚、石石材類修修補、不不平、空空鼓4天6石材更換2天（不需需做防水水）7鐵藝油漆起起皮、生生銹類5天（不需需做防水水）8門窗及五金金件（調(diào)調(diào)試類非非更換）8天9電器插座、開開關(guān)、燈燈具（非非線路問問題）2天10衛(wèi)生潔具（調(diào)調(diào)試類非非更換)1天11固定家具（調(diào)調(diào)試類非非更換）1天12智能化系統(tǒng)統(tǒng)（調(diào)試試類非更更換）1天13通訊設(shè)備（含含閉路電電視）1天14其它調(diào)試類類非更換換1天15保潔1天16新品部件更更換15天備注如出現(xiàn)上述述問題兩兩類以上上（包含含兩類），分分別向業(yè)

49、業(yè)主說明明。1.7.77.2 地產(chǎn)公公司工程程部接函函后，負負責(zé)通知知（包括括發(fā)函）保保修單位位進場維維修，物物業(yè)公司司配合。1.7.77.3 因技術(shù)術(shù)等客觀觀原因不不能修復(fù)復(fù)的工程程問題，由由地產(chǎn)公公司工程程部組織織分公司司/管理理處、保保修單位位、相關(guān)關(guān)專業(yè)人人士對質(zhì)質(zhì)量問題題進行會會診，找找出解決決方法，責(zé)責(zé)令保修修單位限限期修復(fù)復(fù)。1.7.77.4 下述情情況需對對工程質(zhì)質(zhì)量問題題進行控控制，并并填寫工工程保修修過程控控制記錄錄表。1.7.77.5 對已通通知責(zé)任任工程保保修單位位而對方方在規(guī)定定時間內(nèi)內(nèi)不進行行處理的的，或多多次通知知對方不不來的。1.7.77.6 對因技技術(shù)等客客觀

50、原因因，不能能修復(fù)的的工程質(zhì)質(zhì)量保修修問題。1.7.77.7 對保修修單位無無力修復(fù)復(fù)的，或或因修復(fù)復(fù)不能達達到質(zhì)量量要求的的問題。1.7.77.8 對重復(fù)復(fù)維修不不能徹底底解決的的，或已已經(jīng)發(fā)生生其他損損壞和損損失的問問題。1.7.77.9 對在維維修過程程中，嚴嚴重影響響業(yè)主/公共設(shè)設(shè)施設(shè)備備使用的的問題。1.7.77.100 對工工程質(zhì)量量問題或或保修不不當造成成損失的的監(jiān)督。1.7.77.111 經(jīng)地地產(chǎn)工程程部鑒定定屬工程程質(zhì)量問問題或保保修不當當造成的的，由地地產(chǎn)公司司工程部部負責(zé)統(tǒng)統(tǒng)計損失失金額，留留存證據(jù)據(jù)并發(fā)函函告知保保修單位位（對方方應(yīng)有簽簽收記錄錄，如對對方拒簽簽，應(yīng)以以

51、快遞方方式寄達達并保存存郵寄回回執(zhí)），將將在保修修金中扣扣除相應(yīng)應(yīng)的損失失金額，同同時，將將相關(guān)文文件送到到相關(guān)工工程結(jié)算算部門。即即由地產(chǎn)產(chǎn)部、財財務(wù)部、工工程部、分分公司/管理處處財務(wù)部部。1.7.77.122 分公公司/管管理處協(xié)協(xié)助地產(chǎn)產(chǎn)公司工工程部統(tǒng)統(tǒng)計損失失金額及及相關(guān)取取證工作作，并保保留取證證照片。1.7.77.133 保修修單位限限期內(nèi)能能按照約約定內(nèi)容容及保修修要求完完成保修修問題的的，由地地產(chǎn)公司司工程部部組織保保修單位位、分公公司/管管理處、責(zé)責(zé)任工程程師聯(lián)合合對保修修問題進進行驗收收/銷項項，三方方確定問問題解決決。2.0設(shè)備備故障應(yīng)應(yīng)急管理理2.1設(shè)備備故障分分類2

52、.1.11重大設(shè)設(shè)備故障障 設(shè)設(shè)備發(fā)生生故障對對10戶戶以上客客戶產(chǎn)生生影響且且2天內(nèi)內(nèi)不能修修復(fù)；有有5戶以以上投訴訴；設(shè)備備故障導(dǎo)導(dǎo)致人身身傷亡事事故；設(shè)設(shè)備故障障導(dǎo)致經(jīng)經(jīng)濟損失失達1萬萬元以上上；設(shè)備備故障引引起小區(qū)區(qū)停水、停停電、發(fā)發(fā)生火災(zāi)災(zāi)等。2.1.22一般設(shè)設(shè)備故障障除重大故障障以外的的其他設(shè)設(shè)備故障障2.2工作作程序2.2.11現(xiàn)場安安全2.2.11.1發(fā)發(fā)生突發(fā)發(fā)性設(shè)備備故障事事件，當當班工程程人員第第一時間間應(yīng)采 取有效效措施進進行處理理，并同同時通告告工程主主管/領(lǐng)領(lǐng)班。如如個人無無法處理理并對人人身構(gòu)成成危害的的，當班班工程人人員應(yīng)第第一時間間疏散現(xiàn)現(xiàn)場人員員并做好好現(xiàn)

53、場警警戒。2.2.11.2任任何影響響客戶使使用的，在在相應(yīng)位位置采取取隔離措措施，放放置提示示標識、警警示牌等等。2.2.11.3必必要時，當當班工程程人員需需留守現(xiàn)現(xiàn)場，以以維持現(xiàn)現(xiàn)場秩序序及安全全等 2.2.22信息反反饋2.2.22.1工工程主管管/領(lǐng)班班根據(jù)時時間性質(zhì)質(zhì)惡劣程程度及對對客戶的的影響范范圍，通通知客服服中心，并并報告項項7目經(jīng)經(jīng)理。2.2.22.2客客服中心心通知客客戶，協(xié)協(xié)調(diào)處理理，解釋釋相關(guān)信信息。2.2.22.3涉涉及外單單位事件件，工程程主管負負責(zé)對外外聯(lián)系，了了解、咨咨詢事件件原因并并向項目目經(jīng)理反反饋。2.2.22.4項項目經(jīng)理理在設(shè)備備發(fā)生重重大故障障對客

54、戶戶產(chǎn)生較較大影響響時需向向總經(jīng)理理報告事事故情況況，并填填寫突突發(fā)事件件呈報表表。具具體按突突發(fā)事件件應(yīng)急預(yù)預(yù)案執(zhí)執(zhí)行。2.2.33故障處處理2.2.33.1當當班工程程人員于于10分分鐘內(nèi)、工工程領(lǐng)班班20分分鐘內(nèi)趕趕到事件件發(fā)生地地查看事事件真相相、了解解事411件、過，協(xié)調(diào)組組織應(yīng)急急事件處處理等。重重大設(shè)備備故障，項項目經(jīng)理理、工程程主管330分鐘鐘內(nèi)趕到到現(xiàn)場，指指揮處理理。2.2.33.2發(fā)發(fā)生重大大設(shè)備故故障，工工程所有有當班人人員應(yīng)處處于應(yīng)急急狀態(tài)，聽聽候安排排與調(diào)遣遣。2.2.33.3保保修內(nèi)或或外包服服務(wù)的故故障，當當班工程程人員將將故障現(xiàn)現(xiàn)象即時時通知保保修單位位或外包

55、包單位。2.2.33.4過過期保修修或分公公司/管管理處自自行維護護的設(shè)備備故障，工工程人員員按設(shè)設(shè)備故障障應(yīng)急措措施處處理。2.2.33.5發(fā)發(fā)生重大大設(shè)備故故障工程程主管需需向項目目經(jīng)理說說明，并并提出處處理應(yīng)對對措施。2.2.44糾正預(yù)預(yù)防/2.2.4.11發(fā)生一一般性突突發(fā)事件件，由工工程主管管組織討討論分析析，做出出處理決決定并采采取糾正正預(yù)防措措施。2.2.44.2發(fā)發(fā)生重大大設(shè)備故故障，由由工程主主管提請請項目經(jīng)經(jīng)理召開開事故分分析會議議，并邀邀請品質(zhì)質(zhì)部參與與分析事事故原因因，確定定糾正預(yù)預(yù)防措施施，品質(zhì)質(zhì)部監(jiān)督督實施。2.4.22.3設(shè)設(shè)備故障障產(chǎn)生不不良后果果的，工工程主管

56、管填寫整整改通知知單處處理。具具體按不不合格控控制程序序執(zhí)行行。2.2設(shè)備備故障應(yīng)應(yīng)急措施施2.2.11供配電電系統(tǒng)2.2.11.1停停電2.2.11.1.1外線線故障（高高壓系統(tǒng)統(tǒng)）在無無任何通通知情況況下導(dǎo)致致停電時時，當班班工程人人員應(yīng)在在第一時時間內(nèi)趕趕當班工工作人員員應(yīng)在第第一時間間內(nèi)趕到到高壓進進線配電電房，檢檢查確認認高壓斷斷路器指指示燈是是否熄滅滅，如指指示燈無無閃爍，說說明停電電。2.2.11.1.2高壓壓側(cè)故障障，立即即向工程程主管及及供電部部門報告告故障現(xiàn)現(xiàn)象，并并全程跟跟進事故故處理過過程。2.2.11.1.3高壓壓側(cè)回路路（包括括高壓側(cè)側(cè)斷路器器、高壓壓電纜、變變壓器

57、）故故障，一一般情況況下，要要避免操操作。2.2.11.1.4正常常高壓回回路停電電時，當當班工程程人員應(yīng)應(yīng)立即報報告工程程主管/領(lǐng)班，在在有人監(jiān)監(jiān)視的情情況下，將將故障線線路開關(guān)關(guān)退出，并并掛“禁止合合閘”警示牌牌。如有有雙回路路供電的的，推進進備用開開關(guān)，檢檢查完畢畢后，合合上備用用開關(guān)。2.2.11.2設(shè)設(shè)備故障障2.2.11.2.1發(fā)現(xiàn)現(xiàn)發(fā)電機機組不能能自動投投入時，當當班工程程人員應(yīng)應(yīng)高度注注意各開開關(guān)所處處位置和和高壓供供電情況況，確認認全部斷斷開后，可可以采取取手動方方式啟動動發(fā)電機機組。應(yīng)應(yīng)急供電電切換時時間不得得超過 3分鐘鐘。2.2.11.2.2惡劣劣雷雨天天氣時，市市電停

58、電電、發(fā)電電機組又又不能正正常啟動動，對地地下室落落水較集集中的積積水井，采采取移動動式小型型發(fā)電機機進行供供電排水水，確保保排水正正常。2.2.11.2.3如單單臺變壓壓器不能能運行時時，根據(jù)據(jù)用電的的實際需需求，在在條件允允許的情情況下可可以通過過鏈路開開關(guān)實現(xiàn)現(xiàn)合并。但但在合并并前，必必須征得得工程主主管的同同意。2.2.11.2.4單臺臺變壓器器超過額額定容量量時，應(yīng)應(yīng)立即控控制關(guān)停停部分次次要用電電負荷。2.2.11.2.5變壓壓器溫度度異常升升高時，觀觀察負載載變化，關(guān)關(guān)停次要要負載，啟啟動排風(fēng)風(fēng)機降溫溫。2.2.11.2.6單臺臺斷路器器，不能能合閘時時，必要要時調(diào)換換相同型型號

59、的斷斷路器。2.2.11.2.7個別別低壓回回路故障障時，斷斷開該回回路斷路路器，恢恢復(fù)其它它用電。2.2.11.2.8配電電房個別別低壓抽抽屜開關(guān)關(guān)故障的的，先行行先斷，然然后將開開關(guān)抽出出檢查。2.2.11.2.9漏電電開關(guān)跳跳閘時，退退出該回回路線路路，用搖搖表檢查查線路及及末端負負載。2.2.11.2.10電電機不能能啟動時時，檢查查線路電電壓及回回路電氣氣開關(guān)設(shè)設(shè)備、及及電機本本身。2.2.11.2.11接接觸器不不能吸合合時，檢檢查線圈圈是否斷斷路，一一級輔助助觸頭是是否斷路路或接觸觸不良。2.2.11.2.12供供電母排排冒煙時時，立即即關(guān)停部部分次要要負載。2.2.11.3異異

60、常情況況2.2.11.3.1供配配電線路路、開關(guān)關(guān)因不可可知原因因發(fā)生起起火或冒冒煙等異異常時，當當班工程程人員應(yīng)應(yīng)在第一一時間采采取斷開開該回路路電源，然然后，用用干粉滅滅火器滅滅除明火火。嚴禁禁用水或或其它導(dǎo)導(dǎo)電介質(zhì)質(zhì)。2.2.11.3.2人工工不能滅滅除明火火時，通通知相關(guān)關(guān)人員緊緊急啟用用二氧化化碳系統(tǒng)統(tǒng)滅火。2.2.11.3.3有火火災(zāi)時，當當班工程程人員不不能控制制火勢時時，當事事人應(yīng)立立即撤離離現(xiàn)場，并并緊急報報告上級級。2.2.11.3.4發(fā)現(xiàn)現(xiàn)供電線線路有異異味、焦焦味時，應(yīng)應(yīng)立即檢檢查線路路負載，關(guān)關(guān)停該回回路開關(guān)關(guān)。2.2.11.3.5配電電間/房房發(fā)現(xiàn)異異味、焦焦味時，