小區(qū)物業(yè)管理方案文案范例

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔小區(qū)物業(yè)管理方案第一章 物業(yè)管理要點(diǎn) 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值； 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠(chéng)信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)； 結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)； 采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平； 管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效 /益的統(tǒng)一。 在實(shí)際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個(gè)重點(diǎn)： 1、 完善服務(wù)、誠(chéng)信待人。 物

2、業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。 2、環(huán)境管理責(zé)任到人 小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證小區(qū)的環(huán)境

3、衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。 3、安全、消防真抓實(shí)干 為確保業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時(shí)盡量將損失降低到最小程度。 公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。 公司將通過良好的物業(yè)管理，真正為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。 一、公司追求目標(biāo)： 房

4、屋建筑的完好率達(dá)到98以上； 報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100； 清潔管理無盲點(diǎn)； 設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98以上； 小區(qū)路燈完好率達(dá)到100； 管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故； 有效投訴處理率100； 服務(wù)滿意率達(dá)95以上； 綠化完好率達(dá)到98以上； 道路完好率達(dá)到98； 各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100； 無服務(wù)安全事故發(fā)生。 二、主要措施 完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定； 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛； 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好； 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)； 建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)記錄； 各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開

5、，合理收費(fèi)； 制定大、中修年度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施； 制定并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施； 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。 遵循服務(wù)第一，業(yè)主至上，依法經(jīng)營(yíng)，務(wù)實(shí)奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)銀灘物業(yè)，勇爭(zhēng)第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造美麗溫馨的家園。 三、組織運(yùn)行機(jī)制： 1、 建立監(jiān)督機(jī)制； 2、 建立信息反饋及處理機(jī)制； 3、 制定工作流程、各項(xiàng)管理服務(wù)項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃和短期計(jì)劃； 4、 管理人員的培訓(xùn)管理； 5、 增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作； 6、 企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。 四、物業(yè)管理制度 1、 管理處經(jīng)理職責(zé)； 2、 管理人員崗位

6、職責(zé)； 3、 作業(yè)人員崗位職責(zé)； 4、 員工培訓(xùn)； 5、 管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程； 6、 人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度； 五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程 1、 內(nèi)部運(yùn)作管理辦法 2、 小區(qū)秩序管理； 3、 清潔管理； 4、 綠化管理； 5、 消防弱電設(shè)備設(shè)施管理； 6、 供配電設(shè)備管理； 7、 給排水設(shè)備管理； 8、 共用設(shè)施和共用場(chǎng)地管理； 9、 安全操作規(guī)程； 10、 特約服務(wù)管理規(guī)定。第二章 擬采用的管理模式 一、 物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。公

7、司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。 1、 辦公室 （1） 負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其它部門儲(chǔ)備人才。 （2） 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。 （3） 負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作的綜合協(xié)調(diào)。 （4） 負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷和招投標(biāo)。 （5） 總經(jīng)理指派的其它工作。 2、 保潔部 （1） 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。 （2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運(yùn)工作。

8、（3） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 3、 設(shè)備維修部 （1）負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 （2） 負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。 （3） 制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。 （4） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。 4、 綠化部 （1） 負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。 （2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。 （3） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。 5、 秩序管理部 （1） 負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 （2） 建立健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。 （3） 負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。 （4） 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工

9、作。 （5） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 6、 接待部 （1） 負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。 （2） 負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和管理工作。 （3） 負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。 （4） 配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。 （5） 上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。 二、 物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)物業(yè)公司物業(yè)管理辦公室 業(yè)戶接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管 業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工 秩序管理員 備注：綠化主管、保潔主管可由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡(jiǎn)高效。第三章 物業(yè)管理人員培訓(xùn) 一、 新員工上崗培訓(xùn) 根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對(duì)新員

10、工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。 1、 新員工上崗培訓(xùn)期為180天。 2、 培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。 二、 在崗員工循環(huán)培訓(xùn) 1、 通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。 2、 每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。 3、 上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。 在實(shí)際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。并通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。第四章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé) 一、 物業(yè)經(jīng)

11、理崗位職責(zé) 1、 全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO9001質(zhì)量體系及ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 2、 制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。 3、 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。 4、 合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。 5、 負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。 6、 協(xié)調(diào)本部門與各方面的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。 7、 認(rèn)真完成管理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任務(wù)。 二

12、、業(yè)戶接待崗位職責(zé) 1、 負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。 2、 負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。 3、 負(fù)責(zé)管理費(fèi)、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。 4、 負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。 5、 走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對(duì)管理與服務(wù)方面的意見。 6、 保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。 7、 協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。 三、保潔服務(wù)崗位職責(zé) 1、 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程。 2、 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。 3、 負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的清潔工作。 4、 負(fù)責(zé)

13、公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。 5、 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運(yùn)工作。 6、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 四、綠化服務(wù)崗位職責(zé) 1、 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。 2、 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護(hù)和管理。 3、 對(duì)花草樹木定期進(jìn)行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。 4、 熟悉園林機(jī)械的操作使用步驟，并對(duì)機(jī)械進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修保養(yǎng)。 5、 負(fù)責(zé)對(duì)綠化修剪場(chǎng)地的清理、清潔。 6、 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 五、秩序管理員崗位職責(zé) 1、 服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。 2、 負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放管理。 3、 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出管理。 4、 負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范

14、工作。 5、 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。 6、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 六、設(shè)備維修工崗位職責(zé) 1、 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。 2、 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。 3、 發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。 4、 定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 5、 負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報(bào)修工作，并做到工完料清。 6、 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。第五章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案 一、業(yè)戶入住 通過有效的管理，使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時(shí)做好入住資料的收集、歸檔。 1.

15、管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項(xiàng)工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實(shí)。 1.1房屋驗(yàn)收表 1.2住宅使用公約 1.3業(yè)主手冊(cè) 1.4裝潢管理辦法 1.5裝潢管理協(xié)議 1.6業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單 1.7代辦服務(wù)委托書 1.8保管鑰匙委托書 1.9保管鑰匙承諾書 1.10鑰匙簽收表 1.11業(yè)主信息表 1.12入住資料簽收表 1.13入住須知 2. 入住發(fā)放文件 業(yè)戶入住時(shí)以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請(qǐng)業(yè)戶簽收。 2.1入住須知 2.2業(yè)主手冊(cè) 2.3住宅使用公約 2.4裝修管理協(xié)議 3.入住記錄 管理處在受理業(yè)戶入住時(shí)由業(yè)戶接待和陪同驗(yàn)房人員做好以下記錄。 3.1業(yè)戶登記。 3.2驗(yàn)房簽收記錄。 3

16、.3入住資料簽收記錄。 3.4領(lǐng)取鑰匙簽收記錄。 3.5委托代辦服務(wù)記錄。 3.6業(yè)主信息登記表。 3.7入住收費(fèi)記錄。 4.入住工作方式 4.1入住程序 4.1.1業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。 4.1.2管理處接待人員審核業(yè)戶入住通知書、業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單及售房單位要求的相關(guān)資料。 4.1.3管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費(fèi)項(xiàng)目開具票據(jù)并收費(fèi)。 4.1.4管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況，與業(yè)戶簽訂住宅使用公約、裝修管理協(xié)議。 4.1.5管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請(qǐng)業(yè)戶簽收。 4.1.6管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦服務(wù)項(xiàng)目。 4.1.7管理處接待人員陪同業(yè)戶驗(yàn)

17、房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫房屋驗(yàn)收單，驗(yàn)收不合格限期整改。 5 收費(fèi)管理 5.1 管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)；向開發(fā)商收取空房管理費(fèi)。 5.2 物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。 5.3 業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。 5.4管理處每月制作費(fèi)用收繳月報(bào)表，由管理處經(jīng)理審核。 5.5 對(duì)逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織力量催繳。 5.6 對(duì)無故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)住宅使用公約或有關(guān)規(guī)定處理。 二、業(yè)戶裝修管理 1裝修管理流程 1.1業(yè)戶向管理處提出裝潢申請(qǐng)，攜帶裝修圖紙，施工

18、單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各管理處填寫住宅裝修申請(qǐng)表與施工人員登記表，簽署裝修管理協(xié)議。 1.2管理處經(jīng)理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。 1.3管理處在接受裝修申請(qǐng)后，經(jīng)管理處審批合格后，方可施工。 1.4在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時(shí)出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張。 1.5現(xiàn)場(chǎng)跟蹤：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往。 1.6裝修完畢后，經(jīng)管理處驗(yàn)收后，在裝修申請(qǐng)表上填寫裝修驗(yàn)收情況

19、，并簽名。 1.7在跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫整改通知單、現(xiàn)場(chǎng)拍照等，以備留用與歸檔。 1.8違章處理辦法，對(duì)違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施： 1.8.1批評(píng)、規(guī)勸 1.8.2責(zé)令停工整改 1.8.3報(bào)業(yè)主委員會(huì)、前期管理發(fā)展商、或政府有關(guān)部門。1.9對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理： 業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來管理處辦理，其它人不得辦理。 1.10管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況。

20、2.裝修管理規(guī)定 2.1裝修申請(qǐng)程序： 2.1.1業(yè)主辦完所有入住手續(xù)并仔細(xì)閱讀裝修管理辦法。 2.1.2業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫住宅裝修申請(qǐng)表簽署裝修管理協(xié)議；施工單位填寫施工人員登記表。 2.1.3管理處審驗(yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有不合理處應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對(duì)方案進(jìn)行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開始施工，發(fā)放施工許可證。 2.1.4施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù)，交納出入證工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。 2.1.5為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護(hù)全

21、體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。在裝修過程中，請(qǐng)您在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。 2.2裝修前 2.2.1住戶應(yīng)明確，您只能對(duì)自己名下住宅的自用部位進(jìn)行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面）,不要對(duì)室外公用部位、走道進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工。 2.2.2裝修禁止行為： 2.2.2.1拆改原房屋的承重墻。 2.2.2.2改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。 2.2.2.3隨意封閉陽臺(tái)。 2.2.2.4以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。 2.2.2.5在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、衣架與排放冷凝水。 2.2.2.6在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。 2

22、.2.2.7 大量使用易燃裝修材料。 2.2.2.8隨意改變或移動(dòng)電話、電視、對(duì)講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。 2.2.3填寫裝修申請(qǐng)表、施工人員登記表并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司各管理處審驗(yàn)批準(zhǔn)。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。 2.3裝修施工中 2.3.1隨時(shí)接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實(shí)，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時(shí)滯留證手續(xù)。 2.3.2業(yè)主應(yīng)自行隨時(shí)督查施工人員在為您裝修時(shí)，是否將裝修材料以次充好，工藝簡(jiǎn)單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。 2.3.3裝修施工應(yīng)于每天8:00時(shí)18:00時(shí)之間進(jìn)行，晚間18:00次日上

23、午8:00（包括節(jié)假日、雙休日）不得進(jìn)行有噪音的施工。 三、 日常服務(wù)與聯(lián)系 管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作，對(duì)管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。 1.日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容 1.1 日常服務(wù)內(nèi)容 1.1.1維修保養(yǎng)服務(wù)； 1.1.2綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； 1.1.3治安消防服務(wù)； 1.1.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)； 1.1.5停車管理服務(wù)； 1.1.6特約服務(wù)； 1.2日常聯(lián)系內(nèi)容 1.2.1 小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時(shí)開箱； 1.2.2 設(shè)立投訴電話

24、接受業(yè)戶的投訴； 1.2.3 及時(shí)回訪業(yè)戶征詢意見。 2. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制 2.1業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時(shí)提供各類服務(wù)。 2.2每半年至少開展一次公益性活動(dòng)，事先做好可行性調(diào)研，報(bào)計(jì)劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項(xiàng)工作不斷改進(jìn)提高。 2.3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。 3.日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求 質(zhì)量要求以物業(yè)管理?xiàng)l例為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù)，嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)戶評(píng)議滿意率90%以上；業(yè)戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100%。 四、業(yè)戶檔案管理 管理處建立業(yè)戶權(quán)

25、籍檔案時(shí)，應(yīng)將業(yè)戶的個(gè)人資料、報(bào)修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。 1.管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。 2.業(yè)戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。 3.物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。 4.管理處在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。 5.管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。 5.1權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容： 5.1.1入戶通知書 5.1.2入戶手續(xù)書 5.1.3業(yè)主使用公約 5.1.4裝修管理協(xié)議 5.1.5房屋驗(yàn)收表 5.1.6入戶手續(xù)資料簽收單 5.1.7產(chǎn)權(quán)清單 5.1.8租賃清單 5.1.9合同復(fù)印件 5.1

26、.10權(quán)證復(fù)印件 5.1.11有關(guān)業(yè)戶其他資料 5.1.12業(yè)主信息表 5.1.13報(bào)修項(xiàng)目表 5.1.14服務(wù)項(xiàng)目表 5.1.15保管鑰匙委托書 5.1.16代辦服務(wù)委托書 5.1.17安全責(zé)任書 每月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補(bǔ)齊。 五、權(quán)籍管理 1.經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在管理手冊(cè)中,管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況;能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時(shí)間和方式。 2.物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè),并輸入計(jì)算機(jī). 3.產(chǎn)權(quán)清冊(cè)內(nèi)容 3.1房屋類型 3.2使用面積、建筑面積 3.3土地分?jǐn)?/p>

27、面積 5.3.4使用情況 3.5附設(shè)設(shè)施情況 3.6車庫使用情況 4.租賃清冊(cè)內(nèi)容 4.1租賃戶姓名 4.2租賃時(shí)間 4.3使用房屋地址 4.4內(nèi)部裝修情況 4.5其它 5.經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實(shí)際情況。 6.管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊(cè)，對(duì)于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。 六、業(yè)戶接待 1.管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴。 2.管理處實(shí)行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開辦事制度、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。 3.管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通，7

28、2小時(shí)內(nèi)有回復(fù)。 4.管理處實(shí)行回訪制度。 4.1管理處必須及時(shí)對(duì)安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項(xiàng)目維修進(jìn)行回訪；管理處經(jīng)理每月隨機(jī)進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量。 4.2 回訪時(shí)間，安全設(shè)施維修2天內(nèi)回訪；房屋滲漏水項(xiàng)目維修3天內(nèi)回訪，雨天后再作一次回訪；其它項(xiàng)目維修一星期內(nèi)回訪。 5.對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員整改。 6.接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄。 7.處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時(shí)與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。 七、秩序管理服務(wù) 1.秩序管理服務(wù)內(nèi)容 1.1 小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理； 1.2 實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度； 1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范

29、工作及巡查時(shí)協(xié)助記錄維修事項(xiàng)，如：照明、漏水等； 1.4 結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，制訂安全防范措施； 1.5 進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行； 1.6 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊； 1.7 非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔； 1.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。 1.9 及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時(shí)疏散人員，及時(shí)匯報(bào)物業(yè)管理部門并做好記錄； 1.10 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好； 1.11 負(fù)責(zé)停車場(chǎng)區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管理； 1.12 檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時(shí)段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登

30、記工作； 1.13 監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項(xiàng)目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。 2. 門崗服務(wù) 2.1 門崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實(shí)行24小時(shí)立崗秩序管理服務(wù)； 2.2 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗； 2.3 立崗姿勢(shì)端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。 2.4 外來人員進(jìn)出管理 2.4.1 裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對(duì)身份后佩帶施工人員出入證，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回施工人員出入證； 2.4.2 對(duì)裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對(duì)一次，保證人、卡數(shù)量相符； 2.4.3 非開放時(shí)外來人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處

31、辦理手續(xù)，佩帶臨時(shí)出入證，方可進(jìn)入管理區(qū)域。2.5 物品進(jìn)出管理 2.5.1 非開放時(shí)大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對(duì)物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后，方可放行； 2.5.2進(jìn)入管理區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨，20：00-次日7：00放行。 2.6 機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出、停放管理 2.6.1 對(duì)機(jī)動(dòng)車進(jìn)出管理域區(qū)實(shí)行出入證制度、登記制度和收費(fèi)制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。 2.6.2 向進(jìn)入管理區(qū)域的車輛發(fā)放臨時(shí)停放證，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。 2.6.3 地面停車場(chǎng)車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向管理處報(bào)告

32、，做好記錄。 2.6.4 對(duì)于外來車輛實(shí)行計(jì)時(shí)收費(fèi)制度。 2.6.5 車輛駛出小區(qū)時(shí)，收回停放證，并按停放時(shí)間收取停車費(fèi)，做好記錄。 2.7 地下車庫管理 2.7.1 車輛憑管理處所發(fā)停車證進(jìn)出車庫； 2.7.2 無停車證車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車庫，但不得占用業(yè)戶車位； 2.7.3 督促進(jìn)車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車； 2.7.4 保持車庫及車庫出入口清潔、通暢； 2.7.5 經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報(bào)告； 2.7.6 車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。 2.7 便民服務(wù) 2.7.1遇業(yè)主攜帶重物需幫助時(shí)，請(qǐng)業(yè)主將重物暫放在指定

33、點(diǎn)，用對(duì)講機(jī)通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)服務(wù)； 2.7.2接到業(yè)主通知，要求代叫出租車時(shí)應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。 3.巡崗服務(wù) 3.1管理區(qū)內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù)，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。 3.2 區(qū)內(nèi)巡視 3.2.1 巡視前檢查和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋； 3.2.2 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場(chǎng)所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場(chǎng)等； 3.2.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)間。 3.2.4 客戶需要幫助時(shí)，應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場(chǎng)處理； 3.2.5 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、物，通

34、過對(duì)講機(jī)及時(shí)報(bào)告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視； 3.2.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時(shí)阻止，并報(bào)告管理處做出相應(yīng)處理； 3.2.7遇緊急情況，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行； 3.2.8巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù)； 3.2.9巡視結(jié)束后，交接巡視器材； 3.3 夜間巡視 3.3.1 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化； 3.3.2巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi)； 3.3.3若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口，進(jìn)行處理； 3.4 突發(fā)事件的處理 為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時(shí)

35、應(yīng)定期參加演練。 3.5 發(fā)生火警 3.5.1立即用對(duì)講機(jī)通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119； 3.5.2 通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險(xiǎn)區(qū)； 3.5.3做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。 3.6 發(fā)生刑案 3.6.1立即向管理處報(bào)告或報(bào)公安部門110并保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并救護(hù)傷員； 3.6.2向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。 3.6.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。 3.7 發(fā)生盜、搶事件 3.7.1 用對(duì)講機(jī)報(bào)告請(qǐng)求支援，同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人； 3.7.2對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時(shí)報(bào)告公安部門110； 3.7.3保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助破案。 3.8 發(fā)現(xiàn)觸電事故 3.8.1切斷

36、電源，使觸電者脫離電源； 3.8.2報(bào)告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時(shí)盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請(qǐng)求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場(chǎng)； 3.8.3引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)； 3.8.4無救護(hù)車時(shí)，臨時(shí)調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。 3.9 發(fā)現(xiàn)電梯困人 3.9.1立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理； 3.9.2安慰被困人員； 3.9.3協(xié)助設(shè)備人員搶險(xiǎn)，安全接應(yīng)被困人員。 3.10發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞 立即用對(duì)講機(jī)報(bào)告，增派秩序管理員及時(shí)疏導(dǎo)。 4.監(jiān)控崗服務(wù) 4.1日常工作 4.1.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)開通運(yùn)行，監(jiān)控人員24小時(shí)監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1個(gè)月，錄像帶循環(huán)使用。 4.1.2監(jiān)控

37、人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點(diǎn)錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時(shí)報(bào)告小區(qū)經(jīng)理。 4.1.3接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)向經(jīng)理報(bào)告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。 4.1.4負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。 4.2監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶的管理 4.2.1對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報(bào)修，并做好記錄。 4.2.2任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。 4.2.3錄像帶保存處要有防潮措施，避免錄像帶發(fā)霉。 4.2.4新的錄像帶啟用時(shí)應(yīng)在標(biāo)價(jià)欄注明開始使用日期；每次錄像后，注明錄像時(shí)間；錄像帶連續(xù)使用24個(gè)月

38、應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對(duì)象的，應(yīng)及時(shí)更換新帶。 4.2.5監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。 4.3中央監(jiān)控室的出入管理 4.3.1與工作無關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。 4.3.2因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外來人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。 4.3.3凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。 5 秩序管理各崗位之間的輪換 5.1秩序管理崗位采用崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗； 5.2 換崗程序:巡視崗門崗監(jiān)控巡視崗; 5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從

39、門崗或監(jiān)控崗開始輪換。 6秩序管理崗位設(shè)置 6.1 秩序管理崗位每崗設(shè)置2人，由管理處經(jīng)理確定巡視點(diǎn)和巡視路線，每小時(shí)一次按巡視路線巡視所有巡視點(diǎn)。 6.2 秩序管理人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日?qǐng)?zhí)勤記錄。 7秩序管理服務(wù)檢查制度 7.1自查：秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，做好記錄； 7.2秩序管理班長(zhǎng)巡查：秩序管理班長(zhǎng)巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次，做好記錄； 7.3小區(qū)經(jīng)理抽查：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場(chǎng)及客戶裝修現(xiàn)場(chǎng)，每天至少一次，做好記錄。 八、

40、保潔服務(wù)管理 1. 外環(huán)境的保潔項(xiàng)目及內(nèi)容保潔質(zhì)量要求實(shí)施方案清掃地面垃圾、樹葉等無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。日巡回路牌、標(biāo)志、指示牌干凈、無塵灰、無污漬周擦拭一次揀拾花圃內(nèi)外垃圾目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。日巡回行人路/車路面之清掃無明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過2個(gè)，無一厘米以上石子。日巡回清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌無積塵、無污跡，透明度好。月擦拭一次各進(jìn)出口臺(tái)階清潔無塵、無污漬、光亮。日巡回, 月沖洗一次地下車庫無異味、泥土、垃圾和堆放物日巡回外圍立柱之清潔無積塵、無污垢、光亮。季沖洗一次垃圾箱、垃圾桶箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾

41、、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過1/2桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時(shí)處理日巡回, 月沖洗一次2.檢查手段： 2.1視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。 2.2手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。 2.3嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。 3.質(zhì)量監(jiān)督保證 嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實(shí)的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來實(shí)現(xiàn)。 九、 綠化服務(wù)管理 1.綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 1.1草坪 1.1.1養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求 a. 草坪覆蓋度不少于95%； b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄； c. 應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常，生

42、長(zhǎng)良好，無雜草； 1.1.2灌溉、排水 a. 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長(zhǎng)時(shí)間積水； b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長(zhǎng)期、草種等因素確定； c. 灌溉時(shí)期和灌溉時(shí)間可按下列規(guī)定： -冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長(zhǎng)。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。 -暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長(zhǎng)。 1.1.3修剪 a. 草坪長(zhǎng)到60-70mm時(shí)，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。 b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。 1.1.4清除雜草 a. 應(yīng)及時(shí)清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。 1

43、.1.5施肥 a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春； b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時(shí)間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長(zhǎng)等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。 1.1.6病蟲害防治 a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合； b. 對(duì)不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。 1.1.7草坪更新 a. 更新復(fù)壯的方法有：補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。 1.1.8其他養(yǎng)護(hù) a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為300mm； 1.2 喬灌木 1.2.1灌

44、溉與排水 a. 對(duì)新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分； b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行灌溉，對(duì)水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧； c. 灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)； d. 樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。 1.2.2中耕除草 a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對(duì)其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等； b. 樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰

45、旺季須每月松土一次； c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時(shí)候進(jìn)行； d. 中耕深度以不影響根系生長(zhǎng)為限。 1.2.3 施肥 a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長(zhǎng)期施追肥，可以按照植株的生長(zhǎng)勢(shì)進(jìn)行； “注”：花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。 b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長(zhǎng)期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應(yīng)施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量； c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的

46、冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為25-30cm； d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長(zhǎng)期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料； e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。 1.2.4修剪、整形 a. 樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢(shì)，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長(zhǎng)茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。 -喬木類： 主要修除徒長(zhǎng)枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二

47、叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。 -灌木類 灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。 -綠籬類 綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。 -地被、攀緣類 地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對(duì)多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。 b. 修剪時(shí)切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，對(duì)于

48、過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時(shí)必須保證安全； c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長(zhǎng)期修剪以調(diào)整樹勢(shì)為主，宜輕剪。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。 1.3補(bǔ)植樹木 1.3.1 樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植； 1.3.2 補(bǔ)植季節(jié) a. 落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。 b. 針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停止生長(zhǎng)后、降霜以前補(bǔ)植。 1.3.3補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。 1.4枯死植株的挖除 1.4.1結(jié)合補(bǔ)植工作

49、對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整； 1.4.2枯死的大樹挖除前，必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個(gè)人無權(quán)擅自挖除。 1.5花壇花境 1.5.1花壇的養(yǎng)護(hù)、管理 a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時(shí)應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上； b. 做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水； c. 花卉生長(zhǎng)旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面； d. 及時(shí)做好病蟲害防治工作； e. 花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好； f. 花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天； g. 花卉應(yīng)生長(zhǎng)健壯、花型正、花色艷、花期長(zhǎng)，并且注重做好“五一

50、”，“十一”花卉管理； h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時(shí)補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過3-5處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。 1.5.2花境的養(yǎng)護(hù)、管理 a. 應(yīng)按計(jì)劃及時(shí)做好花卉的補(bǔ)種、填充； b. 應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時(shí)更新翻種； c. 花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天； d. 修剪、整枝及時(shí)。花后及植株休眠期殘花枯枝不得大于15%； e. 每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層，施加有機(jī)肥； f. 及時(shí)做好病蟲害防治工作； 落實(shí)日常養(yǎng)護(hù)，做到無雜草垃圾。 十 設(shè)備維修服務(wù) 公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全

51、管理制度，設(shè)備人員安全守則實(shí)施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實(shí)施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。 10.1 設(shè)備管理內(nèi)容 物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分發(fā)揮它們的功效。 物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對(duì)使用過程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常和維修管理提出

52、了更高的要求。 1 供配電設(shè)備 1.1每日按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視配電機(jī)房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表； 1.2 配電機(jī)房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。 1.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)； 1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)； 1.5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。 1.6每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表

53、； 1.7管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。 2 供氣設(shè)備 與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。 3 電梯設(shè)備 3.1 每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)； 3.2設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告經(jīng)理，記錄于設(shè)備故障記錄表上,并及時(shí)處理。 3.3定期巡視電梯設(shè)備，填寫電梯房巡視記錄。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知電梯維保人員并報(bào)告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)； 3.4每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表； 3.5管理處每月

54、定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； 4 給排水設(shè)備 4.1每日一次巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表； 4.2 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。周交替更換一次； 4.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)； 4.4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。 4.5每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表；

55、4.6管理處每月定期組織檢查給 排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。 5 消防系統(tǒng) 5.1日常巡視 秩序管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。 5.2定期檢查 5.2.1每月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表； 5.2.2由管理處組織，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表。 5.3維修保養(yǎng) 5.3.1按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，

56、并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)； 5.3.2消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。 5.3.3每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表； 5.3.4每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表。對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； 6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn) 6.1供配電設(shè)備 電力變壓器 l 檢查電力變壓器是否符合要求。 l 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。 l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。 l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。 l 三相電壓表是否

57、平衡，變壓器聲響是否正常。 l 各接線端子緊固是否良好。 低壓開關(guān)柜 l 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。 l 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。 l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。 l 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。 l 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。 l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。 照明設(shè)備 l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。 l 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險(xiǎn)。 l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。 6.2電梯設(shè)備 曳引機(jī) l 主機(jī)運(yùn)行正常，

58、速度平穩(wěn)可靠。 l 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。 l 減速和潤(rùn)滑良好，油位正常。 l 制動(dòng)器完好、可靠。 轎廂 l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。 l 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。 l 手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。 l 超載報(bào)警正確可靠。 l 轎門開閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。 安全系統(tǒng) l 限速開關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。 l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。 l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。 l 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。 l 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。 導(dǎo)軌導(dǎo)靴 l 連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。 l 運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。 l 導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全。 l 各

59、導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。 6.3攝像監(jiān)控系統(tǒng) 控制臺(tái) l 各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。 l 操作鍵盤靈活、可靠。 l 電源鎖開關(guān)完好。 顯示屏 l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。 l 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。 l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 電源設(shè)備 l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。 l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。 l 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。 l 二路電源切換正常、可靠。 l 設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。 攝像機(jī) l 各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全。 l 帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能

60、要求。 l 各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)。 l 各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。 錄像機(jī) l 所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求。 l 各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。 巡更系統(tǒng) l 主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。 l 電源、充電體充放電正常。 l 配套附件完好。 l 信號(hào)傳輸線路良好。 6.4 安保防盜系統(tǒng) 對(duì)講裝置 l 戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。 l 主機(jī)聯(lián)系情況良好。 巡更系統(tǒng) l 主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好。 l 電源、充電體充放電正常。 l 配套附件完好。 l 信號(hào)傳輸線路良好。 6.5 消防系統(tǒng) 消火栓泵 l 消火泵(流