上海住宅市場分析綜述

1、緒 言1、研究背景和目的上海匯寧花園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司擬開發(fā)建造徐匯區(qū)淮海西路匯寧花園高級住宅及商務(wù)公寓項目。為全面、深入、系統(tǒng)地了解市場供求和競爭狀況，對上海市中高檔次住宅市場有明確的認識，邀請上海中原物業(yè)代理有限公司市場研究部對上海市高檔住宅市場（別墅、公寓、服務(wù)式公寓）的現(xiàn)狀和未來的發(fā)展趨勢進行研究，從而為項目提供有針對性的定位和營銷組合等發(fā)展建議。2、研究內(nèi)容及范圍匯寧花園地處淮海西路黃金地段，從項目規(guī)劃等方面情況來看，應(yīng)定位為高檔住宅項目，考慮到目前上海市高檔住宅市場的發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域分布的集中度等方面，擬將研究的對象和區(qū)域范圍作如下界定： 研究內(nèi)容上海市高檔住宅市場現(xiàn)狀上海市高檔住宅

2、市場供求預(yù)測項目發(fā)展建議研究范圍將均價在8000元人民幣/平方米以上的物業(yè)為此次研究的對象將目前上海市高檔公寓及服務(wù)式公寓（均價在8000元人民幣/平方米以上）集中的黃浦、盧灣、徐匯、靜安、長寧、浦東小陸家嘴等六個區(qū)域作為此次研究的區(qū)域范圍對于別墅將不限定區(qū)域范圍，僅考慮價格因素（均價在8000元人民幣/平方米以上）。3、研究方法及主要研究指標(biāo)本報告在實地調(diào)查基礎(chǔ)上，主要采用時間序列分析、項目類型分析、典型案例分析以及趨勢分析預(yù)測等方法。采用的主要研究指標(biāo)詳見列表。類別編號指標(biāo)定義住宅供應(yīng)指標(biāo)1竣工量某時間段內(nèi)，已建成完工的住宅物業(yè)的總面積2供應(yīng)量某時間段內(nèi)，剛啟動開工的住宅物業(yè)的總面積。即竣

3、工量住宅需求指標(biāo)3吸納量當(dāng)年住宅物業(yè)的竣工量與空置量變化之差，反映當(dāng)年住宅市場的吸納情況4空置量某年度末住宅物業(yè)經(jīng)初始登記一年后未售出的建筑面積5空置率某年度末末所有住房的空置量與全部住房存量的比例，即：住房空置率=商品住房空置量/全部住房總量住宅價格指標(biāo)6區(qū)域平均租金某區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)在某一時間段內(nèi)租賃價格的加權(quán)平均值7物業(yè)平均租金某住宅物業(yè)在某一時間段內(nèi)租金總額與租出總面積的比值8區(qū)域平均售價某區(qū)域內(nèi)某住宅物業(yè)在某一時間段內(nèi)銷售價格的加權(quán)平均值9物業(yè)平均售價某住宅物業(yè)在某一時間段內(nèi)可供出售的總建筑面積的單位面積成交價格4、本報告的基本結(jié)構(gòu)本報告共有以下三個部分組成，分別為：第一部分：上海高檔

4、住宅市場第二部分：項目發(fā)展建議第三部分：附錄1：上海高檔住宅典型案例分析附錄2：上海高檔住宅市場存量統(tǒng)計數(shù)據(jù)附錄3：上海高檔住宅市場供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)附錄4：上海高檔住宅市場租售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)附錄5：上海高檔住宅區(qū)域市場供求量預(yù)測方法第一部分 上海高檔住宅市場一、上海住宅市場綜述上海住宅市場的經(jīng)濟環(huán)境日前中國社科院發(fā)布的中國城市競爭力調(diào)查報告顯示，上海在城市綜合競爭力、資本力和科技力的排名中，均位居全國首位。財富周刊近期的一項調(diào)查數(shù)據(jù)也反映，跨國公司在中國設(shè)立地區(qū)總部的選址時，上海較其他大城市更具有吸引力。2001年上海國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達4950.84億元，

5、同比增長10.2%，高于全國2.9個百分點。其中第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2355.53億元，比上年增長12%，對經(jīng)濟增長的貢獻率達到56%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2509.81億元，比上年增長8.7%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為43.5%，其中尤以房地產(chǎn)業(yè)的增長為最。居民人均收入大幅提高，城市和農(nóng)村居民家庭人均可支配收入分別12883元和5850元，同比增長9.9%和5.1%。居民收入水平的穩(wěn)步提高，加之房地產(chǎn)稅、費、利率調(diào)低，有效拉動城市的住宅消費。1999 年財富論壇、2001 年APEC 會議、2010年世博會等這些極具影響的國際性經(jīng)濟集會也將其會場設(shè)在上海，種種跡象表明，經(jīng)過近10 年的快速發(fā)展，上海

6、已成為中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭，其經(jīng)濟地位無論在國內(nèi)還是在國際都得到了很大提升，并吸引著越來越多國內(nèi)外投資商和企業(yè)的目光。孕育在這樣一個國際化大都市中，上海住宅市場有著得天獨厚的優(yōu)勢。上海住宅市場歷史回顧近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟一個新的增長點發(fā)展迅速，住宅市場更是經(jīng)歷了一個從無到有的發(fā)展過程。通常認為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的運行與國民經(jīng)濟發(fā)展有著唇齒相依的緊密聯(lián)系。90年代初期至今，上海住宅市場發(fā)展并非一帆風(fēng)順。在經(jīng)過了一系列大起大落之后，留下了一個“N”字型的市場發(fā)展軌跡。從93年開始，商品住宅的投資、建設(shè)規(guī)模伴隨著當(dāng)時就已經(jīng)較“熱”的經(jīng)濟發(fā)展浪潮，供給和需求都達到了前所未有的“鼎盛之勢”。這一浪潮

7、在96年達到了頂峰，而此后整個住宅市場并未像人們預(yù)期的那樣繼續(xù)沖高，房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅給商品住宅市場當(dāng)頭一擊，98年的亞洲金融危機更是加劇了商品住宅市場走向衰落的進程，而首當(dāng)其沖的當(dāng)屬外資開發(fā)的高檔外銷房項目，住宅市場一度陷入低谷。此時中國國內(nèi)需求嚴重不足、通貨緊縮情勢嚴峻。商品住宅市場的這一頹勢一直持續(xù)了兩年多的時間。在進入1999年下半年以后，商品住宅市場終于觸到了曲線的拐點，在內(nèi)需的有效啟動和外資的不斷引入的刺激下開始逐步回升，進入了復(fù)蘇期。近期上海住宅市場縱觀近期上海房地產(chǎn)市場可以看出，19972000年上海市商品房的供求量成年度性反向運行，即供應(yīng)量逐年減少，需求量逐年增加，因而供求比

8、不斷趨于平衡。到2001年，上海商品房批準預(yù)售面積為1659.15萬平方米，預(yù)售登記面積1881.83萬平方米，已登記的商品房買賣面積為2020.46萬平方米，供求比為1：1.13，部分隔年待售的樓盤被快速消化，供應(yīng)量略顯偏緊（見附表1-1）。但是隨著時間的推移，房地產(chǎn)開發(fā)商蓄勢待發(fā)，今后2-3年內(nèi)供應(yīng)預(yù)計將略大于需求。政府2001年批準以后每年開發(fā)興建的商品房建筑面積保持在1200-1500萬平方米，這將是保障供給、平抑房價的重要措施。從上海商品住宅市場的近期價格來看，有穩(wěn)步上揚的趨勢。2001年上海市中心十二個城區(qū)商品房預(yù)售成交價格為每平方米4352元，比年初上升了11.3%。表明上海在房

9、地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策上的制定、落實等環(huán)節(jié)卓有成效，市場供需兩旺，價升量增。究其原因，其一，得益于國內(nèi)經(jīng)濟的良好運行態(tài)勢以及相關(guān)配套政策支持；其二，商品房品質(zhì)的提高及社區(qū)環(huán)境的改善，形成優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。表1-1 近年上海內(nèi)銷商品房供求情況對比時間批準預(yù)售面積（萬M2）預(yù)售登記面積（萬M2）比例19971737.52437.441：0.2519981462.27807.911：0.5519991394.001051.291：0.7520001439.941416.61：0.982001 1659.151881.831：1.13資料來源：歷年上海房地產(chǎn)市場、上海中原市場研究部計算數(shù)據(jù)4. 后市展望近期而言，

10、全球性的經(jīng)濟蕭條對中國影響不是很大，中國仍是全世界對國際資本吸引力最大的國家。特別是在美國遭受了恐怖襲擊之后，資本的安全性就將成為眾多投資者優(yōu)先考慮的因素之一，在某種意義上，中國已經(jīng)成為國際資本的避風(fēng)港,而上海、北京更是首當(dāng)其沖。眾多國外金融、保險和咨詢企業(yè)將在中國“入世”后成為進入中國市場的主力軍。但資本流向和投資具有其自身的規(guī)律和理性法則，因此在中國上海出現(xiàn)國際投資暴增的可能性不大；同時上海房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場在經(jīng)歷了幾年前的震蕩之后，從政府到投資者都應(yīng)該更具理性的思維和投資決策，在保持市場繼續(xù)發(fā)展的同時防止出現(xiàn)過“熱”現(xiàn)象應(yīng)該成為市場的共識。因此“N”字型曲線的第三筆應(yīng)該更加平滑。新

11、世紀以來，上海在繼續(xù)推進改革開放、擴大內(nèi)需的過程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、環(huán)境綠化等方面的建設(shè)也取得了顯著的成就。2001年獲國務(wù)院批準通過的上海市城市總體規(guī)劃（至2020年），把上海定位于國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心之一。新的規(guī)劃進一步優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)、土地使用功能、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市生態(tài)環(huán)境，這將對十五時期上海房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。今后幾年上海住宅市場究竟走向何處？據(jù)上海中原公司市場研究部分析預(yù)測，在今后一個不太短的時期里，上海對新舊住宅的市場需求，將在較高的平臺上保持穩(wěn)定。需求的穩(wěn)定使滬上房地產(chǎn)的價格總體上保持穩(wěn)中微漲的趨勢，但2-3年內(nèi)漲幅已相當(dāng)有限。這主要由于以下幾方面原因：（

12、1）目前國內(nèi)經(jīng)濟形勢雖明顯好轉(zhuǎn)，但其性質(zhì)仍屬“轉(zhuǎn)機”而非“轉(zhuǎn)折”。國內(nèi)有效需求的增長仍然不足，城鄉(xiāng)收入、貧富收入差距逐步拉大。借助外地購房等消費空間極其有限，恐難繼續(xù)實現(xiàn)2001年對上海房地產(chǎn)價格支持的力度。（2）入關(guān)后國內(nèi)原本壟斷的行業(yè)會受到較大沖擊，這極可能會影響今后幾年主力購買群的購買能力。（3）2001年上海樓市的異?；鸨?，很大程度上透支了今后幾年的潛在目標(biāo)客戶群的支付能力，今年住宅消費的斷層預(yù)計將有所抬頭。此外，隨著上海舊城改造力度不斷加大，最近3至5年內(nèi)的購房主流仍將是50萬以下，上?？傮w房價不會有太大變化。二、 上海高檔住宅市場分析1、存量分析2001年8月以前，上海的商品房有內(nèi)

13、銷和外銷之分。上海早期均價在8000元/平方米以上的高檔住宅幾乎全部是外銷房。上世紀90年代中期在黃浦、徐匯等區(qū)也出現(xiàn)了一些內(nèi)銷的高檔物業(yè)，但占整個高檔住宅市場的比例一直不高。自2001年8月上海實施內(nèi)外銷商品住宅并軌，才結(jié)束了這種依據(jù)銷售對象來劃分物業(yè)檔次的歷史。由于外銷房建造初衷是為了滿足在滬工作的外籍人士的居住需求，出于方便工作、休閑的考慮，選址多為交通便利，接近市中心區(qū)域和機場的位置，所以徐匯、靜安和長寧外銷房集中的三大區(qū)域。從區(qū)域上看，徐匯、長寧、靜安區(qū)的高檔住宅相對集中，而近期徐匯區(qū)的高檔樓盤供應(yīng)量最大。從現(xiàn)有高檔住宅的分布情況來看，一般位于四大類區(qū)域：第一類，歷史淵源悠久，環(huán)境幽

14、雅的區(qū)域；第二類，臨近商業(yè)中心的繁華區(qū)域；第三類，依托商務(wù)中心區(qū)及新興開發(fā)區(qū)的高檔住宅群落；第四類，周邊有稀缺景觀資源的區(qū)域。從本次的研究結(jié)果來看，研究區(qū)域截止2001年底高檔公寓住宅現(xiàn)總存量為19092個單位，其中服務(wù)式公寓為4799個單位（詳見附錄2）。從區(qū)域分布來看，徐匯區(qū)和長寧區(qū)的高檔公寓住宅的總存量單位數(shù)目最大，占統(tǒng)計總量的64%，其中，徐匯區(qū)的高檔住宅存量單位最多，占統(tǒng)計總量的35%。此外，靜安區(qū)的服務(wù)式公寓的存量單位數(shù)目較多，主要是由于該區(qū)域高檔寫字樓集中，又是上海重要商圈所在地，服務(wù)式公寓的需求量較大（詳見附圖1、2、3）。圖1 2001年底研究區(qū)域高檔住宅現(xiàn)總存量分布圖 20

15、01年底高檔住宅（普通公寓類）各區(qū)現(xiàn)總存量分布圖 2001年底高檔住宅（服務(wù)式公寓類）各區(qū)現(xiàn)總存量分布綜合這些高檔公寓住宅項目的具體情況來看，項目分布的地域性十分明顯，主要分布于徐家匯商圈輻射區(qū)域，淮海路兩側(cè)區(qū)域，建國路沿線，鎮(zhèn)寧路沿線，人民廣場周邊區(qū)域，蘇州河、黃浦江兩岸沿江區(qū)域，虹橋、古北7大地區(qū)（見附表）：表 全市高價位樓盤區(qū)域分布情況區(qū)域區(qū)域特征個案特點代表個案徐家區(qū)商圈輻射區(qū)域本市著名商業(yè)中心周邊區(qū)域，本身區(qū)位價值較高區(qū)域個案分布集中，內(nèi)銷個案為主導(dǎo)東方曼哈頓、徐匯苑、泰德苑、天際花園淮海路兩側(cè)區(qū)域歷史人文氣息濃郁，滬上高檔商業(yè)中心，區(qū)位價值高98年起陸續(xù)開發(fā)迅速形成一大版塊，以商業(yè)

16、中心和老上海高尚地段作為區(qū)域個案主要特色東方巴黎、茂名大廈、明園世紀城、新汾陽公寓、南昌花苑建國路沿線老上海租界區(qū)，環(huán)境靜謐、幽雅，具濃郁的懷舊情結(jié)，全市公認的高尚地段個案以地段和環(huán)境作為主要的產(chǎn)品支持步高苑、巴洛克宮庭鎮(zhèn)寧路沿線新興外銷高檔住宅聚集區(qū)多幢高層住宅的高密度分布，使區(qū)域競爭始終處白熱化狀態(tài)協(xié)和世界廣場、榮軒大廈、金橋花園、金柏苑、東方雅苑、東方劍橋、愛麗軒人民廣場周邊區(qū)域城市中心位置，有人民廣場、南京路等人文景點，地段價值居全市“黃金”水平以城市中心坐標(biāo)位置為圓心輻射開發(fā)。住宅項目零星分布。城市人文景觀是區(qū)域部分個案的一大優(yōu)勢宏泰公寓、威海苑、新黃浦酒店公寓蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域

17、天然地理條件佳，目前環(huán)境不佳，市政發(fā)展的重點區(qū)域，未來發(fā)展空間大市政規(guī)劃的不斷發(fā)展，帶動區(qū)域住宅的發(fā)展，景觀系數(shù)是區(qū)域價格的主要附加因素水景苑、仁恒濱江園、世茂濱江花園虹橋、古北地區(qū)滬上大型高檔住宅群落，境外來滬人士生活聚集地統(tǒng)一規(guī)劃，開放式小區(qū)管理維多利亞大廈、美麗華花園、巴黎花園從高檔別墅市場來看，到2001年底上海市區(qū)高檔別墅的現(xiàn)總存量為2655個單位（詳見附錄2），這些高檔別墅主要集中在浦東新區(qū)、長寧虹橋路沿線及市中心地區(qū)。其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，占研究總量的60%以上，虹橋路沿線的這些高檔別墅大多為虹橋開發(fā)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展而逐步成規(guī)模。根據(jù)目前的市場情況，這

18、些高檔別墅項目的入住率大約在80%左右，據(jù)此推斷2001年年底竣工的高檔別墅在市場上租售的單位大約為530個。2、供求分析1997-2001年研究區(qū)域的供應(yīng)量、吸納量和空置率變化孕育在上海房地產(chǎn)市場總體發(fā)展的大背景下，上海高檔住宅市場在97、98年所有研究區(qū)域的空置量都有不同幅度的上升，靜安、徐匯、黃浦等區(qū)域都達到了6.1%-110.1%的上升幅度。加之98年研究區(qū)域的商品住宅市場，特別是高檔外銷商品住宅受到了東南亞金融危機的巨大影響，更加劇了研究區(qū)域的商品住宅市場的空置。2001年，隨著內(nèi)外銷并軌等一系列重大政策出臺，加之宏觀經(jīng)濟對內(nèi)需的拉動，研究區(qū)域的供求比例均突破了1：1，歷年存量獲得部

19、分吸納，各研究區(qū)域的空置量均有不同程度下降。隨著這一趨勢發(fā)展，相信未來幾年內(nèi)研究區(qū)域的空置量還將繼續(xù)下降，但由于歷史空置總量較大、進入較為合理的空置區(qū)域尚需時日（詳見附錄3：）。（1）1997-2001研究區(qū)域供應(yīng)情況圖 1997-2001年研究區(qū)域商品住宅供應(yīng)量變化從研究區(qū)域歷年供應(yīng)情況看，徐匯、長寧兩區(qū)一直是上海商品住宅市場的供應(yīng)大區(qū)，其中徐匯區(qū)歷年的供應(yīng)量變化顯著，呈現(xiàn)倒“V”字型，雖然其歷年供應(yīng)量都在100萬平方米以上，但波動幅度較大，而其他各研究區(qū)域總體上供應(yīng)量相對較小。這與徐匯區(qū)相對于其他幾個區(qū)而言作為上海重要的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)有著直接聯(lián)系，區(qū)域人口的不斷增加加快了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。（2

20、）1997-2001年研究區(qū)域吸納情況從研究區(qū)域吸納情況看，各研究區(qū)域歷年呈現(xiàn)出量上遞增的趨勢，雖然徐匯、靜安期間出現(xiàn)了些許波動，但總體趨勢上還是上升。這主要歸結(jié)于1997年到2001年，上海經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民生活水平提高很快。在這一大背景下，政府部門較為及時的出臺了一系列有利于促進消費者購買商品住宅的政策，從而使得曾經(jīng)低迷的樓市開始變得活躍起來。特別是在2001年8月上海開始實施新的商品住宅預(yù)售標(biāo)準之后，造成例如長寧等區(qū)域出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面，使得市民大量進入樓市，商品住宅需求量迅速提高，同時帶動了其他區(qū)域需求量的增加。在研究區(qū)域歷年吸納量變化中，徐匯、長寧較為顯著，據(jù)此推測，相對其他區(qū)域而

21、言上述兩區(qū)域市場有效需求較為旺盛。圖 1997-2001年研究區(qū)域商品住宅吸納量變化（3）空置情況鑒于上海官方對歷年房地產(chǎn)空置率未做統(tǒng)計，同時該指標(biāo)的計算方法也尚未統(tǒng)一，根據(jù)上海實際情況，本報告采用國際上流行計算公式：住房空置率=商品住房空置量/全部住房總量該公式的意義在于：當(dāng)整個城市的住宅空置率為1%以下，一部分買房人幾乎找不道符合自己需要的住房，市場呈現(xiàn)賣方市場；當(dāng)整個城市住宅空置率為23%時，市場較為平穩(wěn)，即市場房價（租金）不會出現(xiàn)上升或下跌的壓力，買房者也有較充分的選擇余地；如果住宅空置率大于4%時，則表示供過與求，住房將會產(chǎn)生過剩和積壓。從上海歷年房地產(chǎn)空置情況看，上海市的空置商品房

22、的面積自2000年起有所下降，但仍未突破1000萬平方米大關(guān)， 消化空置商品房主要歸功于商品住宅銷售的上升。寫字樓和商業(yè)用房由于受市場需求約束，96-98年增加較快，99年以后當(dāng)年竣工量和銷售量基本持平，控制增勢得以控制，但沒有下降跡象，居高不下的市場存量面積也影響了近兩年開發(fā)商在寫字樓和商業(yè)用房方面的投資意愿。相比之下，商品住宅的空置情況有所改善，但空置商品住宅的減少則主要歸功于中檔住宅存量房銷售的放量。根據(jù)上海商品住宅空置率變化情況看，歷經(jīng)4年的宏觀調(diào)控，上海目前商品住宅空置率已進入較為合理的水平。該指標(biāo)的步入正軌也將預(yù)示著今后幾年上海商品住宅總體市場將趨于平穩(wěn)。上海歷年房地產(chǎn)空置率情況時

23、間商品房商品住宅 商品住宅空置率總量（萬M2）空置量 （萬M2）總量（萬M2）空置量（萬M2）199522094413.3911906345.592.9%199623593629.913135507.263.9%199726148968.815116729.214.8%1998292111238.3317416901.625.2%1999324371297.1419644922.234.7%2000342061250.320865843.374.0%200135448/21841614.002.8%資料來源：歷年上海統(tǒng)計年鑒、上海中原市場研究部計算數(shù)據(jù)圖 1997-2001年研究區(qū)域商品住宅空

24、置率變化圖在全市商品住宅空置率趨于合理的情況下，上海市高檔商品住宅空置情況變化幅度較小，從上表中易知，盡管各研究區(qū)域在吸納量上保持著上升趨勢，但2000年之前吸納量不僅上升幅度不如供應(yīng)量，從量上講也小于供應(yīng)量，這導(dǎo)致研究區(qū)域的空置率一直處于高位。隨著2001年各研究區(qū)域吸納量明顯上升，各區(qū)域空置率相繼開始下降。從發(fā)展趨勢看，隨著上海市新一輪房地產(chǎn)發(fā)展機遇的到來，整個研究區(qū)域內(nèi)的空置率將進一步降低。（4）研究區(qū)域的住宅市場供求預(yù)測一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較普通商品的生產(chǎn)周期長，普通住宅小區(qū)滾動開發(fā)需2到4年，寫字樓20層以下建設(shè)期2年，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資具有跨年度的慣性特征。換言之，當(dāng)年的新

25、開工量將決定后年的施工量，即當(dāng)年的市場有效供應(yīng)量和前兩年的市場需求相關(guān)度較高。同時，決定房地產(chǎn)市場需求的除了家庭收入水平、同類產(chǎn)品價格、市場供給量等經(jīng)濟因素外，價格預(yù)期是重要的非經(jīng)濟因素。所以地產(chǎn)投資在很大程度上還取決于對該類市場消化預(yù)期的判斷。此外，本市研究區(qū)域政府對土地一級市場和規(guī)劃容積率的控制力度差異也決定了該區(qū)域可建商品房的上限的不同，這也直接影響區(qū)域市場供需。綜合上述多方面因素，為提高預(yù)測之精確度，本次研究對目標(biāo)區(qū)域的市場供需預(yù)測結(jié)構(gòu)以雙向校驗（項目匯總、線性數(shù)學(xué)模型）為主體，采用了分層模型預(yù)測方法。具體預(yù)測框架如下：鑒于對2002年各研究區(qū)域供應(yīng)量較為精確的把握 ，本預(yù)測以研究區(qū)域

26、2002年各項目匯總之供應(yīng)量為數(shù)學(xué)模型預(yù)測校驗起點。通過對2002年各研究區(qū)域供應(yīng)量的匯總值與數(shù)學(xué)模型值的偏離度校驗，合理調(diào)節(jié)預(yù)測模型校驗起點及預(yù)測起點?？紤]到實際中客觀存在的回搬用房、動遷用房、成套改造用房、未開工住房等住宅項目無法統(tǒng)計在內(nèi)，并兼顧統(tǒng)計的時效性，其缺口量會隨時間延續(xù)而遞增，所以本次研究中校驗起點之次年（含起點年）供應(yīng)量及吸納量均采用采用調(diào)整后的模型預(yù)測量。2002-2006年研究區(qū)域市場供應(yīng)量預(yù)測雖然上海住宅市場主要由需求拉動，但是從供求力量對比總體分析，本市房地產(chǎn)市場的買方市場特征依然明顯。近三年內(nèi)，如上文所述受2001年市場需求的相關(guān)度影響，商品房增量可觀。但期間政府仍會

27、從源頭控制土地供應(yīng)量水平，供地規(guī)模預(yù)計與2001年大體相當(dāng)，所以開發(fā)規(guī)模將保持相對平穩(wěn)，期間住宅投資的增幅可能出現(xiàn)回落，這也預(yù)示了研究期末兩年中商品住宅市場逐步趨于平穩(wěn)。A公寓類物業(yè)市場供應(yīng)量預(yù)測長寧區(qū)：根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄3：上海高檔住宅市場供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)），長寧區(qū)立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有8745套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有5208套，2004年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有4542套。長寧區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為5714套，2006年竣工商品住宅為6226套?？傮w而言，長寧區(qū)2002年-2006年商品住宅竣工面積基本上呈現(xiàn)一個“V”字形變化，

28、波動幅度前兩年較大，但考慮到扣除一些客觀因素的影響，長寧區(qū)未來幾年商品住宅的竣工單元量會出現(xiàn)“W”型變化、振幅相對較大。從竣工單元量和走勢變化看，排除具體項目統(tǒng)計時出現(xiàn)的一些客觀的誤差，項目統(tǒng)計預(yù)測量與線性模型預(yù)測量基本吻合。黃浦區(qū)：根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：2001年已開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表黃浦區(qū)公寓類），黃浦區(qū)立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有3454套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有3900套，2004年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有4146套，其中，雖然黃浦區(qū)2003年、2004年竣工單元數(shù)目均高于2002年，但是由于其中分別包含了1200套和1080套中?；ㄔ?/p>

29、一、二期的小房型；由于其數(shù)目較為巨大，會影響最終結(jié)論，所以2003年、2004年竣工面積要小于2002年。根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：2001年立項未開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表黃浦區(qū)公寓類），黃浦區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為3192套，2006年竣工商品住宅為3332套。總體而言，黃浦區(qū)2002年-2006年商品住宅竣工面積基本上呈現(xiàn)波動幅度不大的線性走勢。從竣工面積數(shù)據(jù)和走勢變化看，排除具體項目統(tǒng)計時出現(xiàn)的一些客觀的誤差存在，項目統(tǒng)計預(yù)測量與根據(jù)線性模型得出的預(yù)測量基本吻合。靜安區(qū)：根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：2001年已開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表靜安區(qū)公寓類），靜安

30、區(qū)立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有1792套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有1026套，2004年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有1162套。 根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：2001年立項未開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表靜安區(qū)公寓類），靜安區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為1209套， 2006年竣工商品住宅為2321套?？傮w而言，靜安區(qū)2002年-2006年商品住宅竣工面積基本上呈現(xiàn)一個不規(guī)則淺“V”字形變化，從2003年-2005年增長的斜率較小，2006年的增長幅度較大。由于靜安區(qū)未開工項目已知數(shù)據(jù)較少，所以項目統(tǒng)計預(yù)測量與根據(jù)線性模型得出的預(yù)測量有較大的差額。盧灣區(qū)：

31、根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：2001年已開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表盧灣區(qū)公寓類），盧灣區(qū)立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有4644套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有2484套，2004年商品住宅包括已開工和未開工兩部分總計3982套，但是考慮到一些具體情況，3982套的竣工單元數(shù)是偏小的。根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：2001年立項未開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表盧灣區(qū)公寓類），盧灣區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為2661套；2006年竣工商品住宅為2902套?？傮w而言，盧灣區(qū)2002年-2006年商品住宅竣工面積基本上呈現(xiàn)一個“W”字形變化，而且變化的幅度較大

32、。徐匯區(qū)：根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：2001年已開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表盧灣區(qū)公寓類），徐匯區(qū)立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有7584套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有6662套。徐匯區(qū)2004年商品住宅包括已開工和未開工兩部分總計2998套，但是考慮到一些具體情況，2998套的竣工單元是偏小的。徐匯區(qū)立項未開工項目2005年竣工商品住宅為4172套，折合竣工面積為53萬平方米；2006年竣工商品住宅為5332套，折合竣工面積為67.7萬平方米?？傮w而言，徐匯區(qū)2002年-2006年商品住宅竣工面積基本上呈現(xiàn)一個淺“W”字形變化，考慮到2004年數(shù)據(jù)偏小，所以預(yù)計

33、其振幅不大。小陸家嘴地區(qū)：小陸家嘴立項已開工項目2002年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有1786套，2003年竣工商品住宅總戶數(shù)總計有478套，采用中原統(tǒng)計上海市各區(qū)實際公建配套的比例系數(shù)折算住宅面積并考慮經(jīng)濟發(fā)展因素，按照每戶110平方米的建筑面積推算，小陸家嘴2002年竣工的商品住宅面積為20.4萬平方米，2003年竣工的商品住宅面積為5.5萬平方米。小陸家嘴立項未開工項目2004年竣工商品住宅為2700套，折合竣工面積為30.8萬平方米；2005年竣工商品住宅為2398套，折合竣工面積為27.4萬平方米；2006年竣工商品住宅為2720套，折合竣工面積為31萬平方米?？紤]到很多項目現(xiàn)在工程進度

34、等問題現(xiàn)在尚未確定，所以小陸家嘴2005-2006年商品住宅總竣工面積58.2萬平方米較為準確，但具體到各年份卻有些出入。詳細情況見附錄2。總體而言，其2002年-2006年的竣工面積變化呈現(xiàn)W字形變化。由于小陸家嘴地區(qū)規(guī)劃的主要用途為辦公區(qū)域，所以住宅項目雖然從體量、品牌等方面都比較突出，但因數(shù)量較少，任一項目變動都會對竣工面積預(yù)測產(chǎn)生較大程度影響，故本區(qū)域竣工面積變化預(yù)測的不可預(yù)期性較之其他區(qū)域較大。從小陸家嘴地區(qū)各項目以往的銷售情況看，該地區(qū)的空置率一直保持著一個相當(dāng)?shù)偷乃?，吸納量基本上等于供應(yīng)量。所以，同樣可以預(yù)測，2002-2006年該區(qū)域的吸納量等同于供應(yīng)量。B別墅類物業(yè)市場供應(yīng)

35、量預(yù)測根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：2001年已開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表別墅類），上海全市立項已開工項目2002年別墅竣工套數(shù)7459套， 2003年別墅竣工套數(shù)2087套。根據(jù)具體項目統(tǒng)計（詳見附錄2：2001年立項未開工住宅項目未來供應(yīng)量項目總表別墅類），上海全市立項已開工項目2005年別墅竣工套數(shù)為1100套，2006年別墅竣工套數(shù)為1594套。由于眾多立項未開工項目其建筑形態(tài)尚未最終定型，故在本次統(tǒng)計過程中不將其列入附錄內(nèi)，所以2004-2005年立項未開工別墅項目總量只能反映其中一部分供應(yīng)量。2002-2006年研究區(qū)域市場需求量預(yù)測A市場吸納量預(yù)測B市場空置率預(yù)測住宅需求總量

36、不能簡單地等同于住宅供給總量，還要考慮適當(dāng)?shù)膬淞考纯罩昧?。年份長寧黃浦靜安盧灣徐匯1998年161.882.194.446.1283.61999年176.7110.8112.168.1348.42000年215.1131132.753.43482001年151.37131130.755.8359.62002年148.14 146.28138.57 66.24 373.94 2003年102.65 156.69141.70 50.27 383.60 2004年80.83 165.42141.20 58.98 392.37 2005年23.93 173.07140.29 49.24 400.22

37、 2006年2.18 181.98140.70 60.87 408.59 年份盧灣徐匯靜安黃浦長寧1998年9.40%12.90%16.70%11.40%14.30%1999年12.80%14.90%19.10%14.90%15.20%2000年10.00%15.80%21.50%17.40%17.50%2001年9.80%14.20%20.20%16.90%11.90%2002年11.08%14.10%20.56%18.32%11.12%2003年8.14%13.86%20.20%19.01%7.47%2004年9.04%13.61%19.36%19.46%5.61%2005年7.27%13.34%18.53%19.77%1.61%2006年8.52%13.11%17.92%20.19%0.14%3、租售價格分析1997-2001年研究區(qū)域的平均售價變化和租金變化1997年開始，受東南亞金融危機影響上海市高檔住宅銷售價格連續(xù)下降，到2000年降到最低，平均售價達到1109美元/平方米，同1997年相比下降了70%。2001年起，上海房地產(chǎn)市場整體升溫，高檔住宅銷售價格的這種連續(xù)下降的局面開始扭轉(zhuǎn)，平均價格水平比2000年提高了7%。分區(qū)域來看，復(fù)興公園地區(qū)、上海影城地區(qū)和虹橋機場地區(qū)是高檔住宅平均售價水平最高的地區(qū)，歷年平均售價水平均在1400美元/平方米以上。各