專題報(bào)告大型社區(qū)商業(yè)發(fā)展特征分析1740372372

1、金地荔湖城商業(yè)項(xiàng)目策劃專題匯報(bào)國(guó)內(nèi)大型社區(qū)商業(yè)發(fā)展特征分析廣州惠潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理2007年3月考察對(duì)象北京：蘋果社區(qū)建外soho富力城萬(wàn)年花城陽(yáng)光上東上海：金地格林世界萬(wàn)科假日風(fēng)景綠地南橋老街百聯(lián)西郊購(gòu)物中心廣州：萬(wàn)科四季花城麗江花園祈福新村深圳：萬(wàn)科城萬(wàn)科四季花城蔚藍(lán)海岸2國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨向國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展特征 基本社區(qū)配套 對(duì)外擴(kuò)大盈利 彰顯個(gè)性品位，推動(dòng)銷售 引領(lǐng)創(chuàng)新，品牌增值早年大多數(shù)的社區(qū)商業(yè)仍然以小區(qū)內(nèi)基本生活配套為主深圳萬(wàn)科城上海金地格林世界上海萬(wàn)科假日風(fēng)景北京蘋果社區(qū)萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)模式目前國(guó)內(nèi)許多大型社區(qū)商業(yè)已經(jīng)不僅僅做基本社區(qū)配套，而是為社區(qū)商業(yè)不斷增值；為整個(gè)社區(qū)增值，推

2、動(dòng)社區(qū)銷售；為整個(gè)企業(yè)品牌增值。不斷增值發(fā)展已成為目前大型社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和目標(biāo)。3（一）社區(qū)配套商業(yè)情況分析全國(guó)新建社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范按全國(guó)新建社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)商業(yè)各種類經(jīng)營(yíng)面積比例如下：生活日用類： 23超市、便利店等餐飲類：19生活服務(wù)類：27維修、洗染、照相等美容美發(fā)類：10文化類：6書(shū)店、音像等全國(guó)新建社區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)規(guī)范業(yè)種業(yè)態(tài)比例（按經(jīng)營(yíng)面積計(jì)算）5社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類比例統(tǒng)計(jì)參考來(lái)源：廣州鳳凰城、萬(wàn)科四季花城、麗江花園、祈福新邨；深圳萬(wàn)科城、萬(wàn)科四季花城、蔚藍(lán)海岸社區(qū)商業(yè)大型社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類比例（按經(jīng)營(yíng)面積計(jì)算）根據(jù)國(guó)內(nèi)最具代表性的著名大型社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類經(jīng)營(yíng)面積統(tǒng)計(jì)，比例最高的

3、分別為：生活用品食品29（包括超市、便利店、食品水果、日用品等商店）；餐飲22家裝家居13（包括建材、家居飾品、床上用品等商店）。以上3個(gè)經(jīng)營(yíng)種類占總商鋪建筑面積約65。以上比例基本與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)相近。休閑娛樂(lè)、康體運(yùn)動(dòng)、美容美發(fā)等往往占比較大的面積，但一般設(shè)置在酒店及會(huì)所里。6社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類變化情況祈福新村麗江花園深圳四季花城蔚藍(lán)海岸鳳凰城深圳萬(wàn)科城廣州四季花城生活用品食品48.7%25.0%35.9%48.8%6.7%14.3%25.4%服飾鞋帽6.9%8.8%4.2%7.8%2.1%2.7%1.1%化妝品0.3%0.2%1.1%珠寶0.6%0.1%0.1%體育用品0.5%0.1%1.0%婦

4、幼用品0.5%1.2%1.1%1.4%0.3%0.7%1.6%數(shù)碼家電1.7%0.7%0.9%家裝家居2.7%2.8%4.2%36.7%18.2%14.9%美容美發(fā)1.2%8.3%13.4%3.9%2.4%6.4%10.7%餐飲26.3%12.4%11.4%6.4%22.4%41.9%休閑娛樂(lè)1.5%1.8%11.1%3.9%1.5%醫(yī)藥煙酒1.1%6.1%2.9%6.5%3.0%3.1%2.1%文化教育1.4%5.8%6.0%4.7%5.8%3.1%中介4.4%11.2%2.2%7.0%4.2%24.2%生活服務(wù)3.7%13.2%6.5%1.2%4.5%2.2%2.1%銀行郵政3.4%4.6

5、%1.3%1.7%3.3%1.4%7.1%其他1.0%4.7%2.2%0.6%0.4%10.7%社區(qū)開(kāi)發(fā)年限和社區(qū)成熟度根據(jù)大型社區(qū)不同的發(fā)展階段，商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類有所變化。在社區(qū)開(kāi)發(fā)初期，家裝家居比例較大，但社區(qū)人氣尚未成熟，日常消費(fèi)如生活日用、餐飲、美容美發(fā)、休閑娛樂(lè)等比例偏低；隨著社區(qū)人口的增加，后續(xù)開(kāi)發(fā)少，日常消費(fèi)比例加大，家裝比例驟減，餐飲、超市、肉菜市場(chǎng)、休閑娛樂(lè)等大面積商鋪需求增大。各大型社區(qū)經(jīng)營(yíng)品種發(fā)展變化過(guò)程資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)查7社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析目前社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形式主要有以下幾種：商業(yè)街（大型主力店零售店）。這種模式最常見(jiàn)，且經(jīng)營(yíng)狀況較好。鳳凰城東門商業(yè)街、交通中心（超市、餐飲、各

6、種零售店）祈福新邨商業(yè)街（超市、肉菜市場(chǎng)、餐飲、各種零售店）。等等社區(qū)mall。這種模式目前還較少，經(jīng)營(yíng)狀況和氛圍不及商業(yè)街。南國(guó)奧園minimall麗江花園漁人碼頭社區(qū)購(gòu)物中心社區(qū)mall+商業(yè)街。廣州萬(wàn)科四季花城（假日廣場(chǎng)商業(yè)街）天津萬(wàn)科東麗湖鄰里中心8天津萬(wàn)科東麗胡鄰里中心廣州萬(wàn)科四季花城商業(yè)街、湖畔花街廣州南奧minimall廣州麗江花園漁人碼頭9（二）大型社區(qū)對(duì)外商業(yè)的發(fā)展分析對(duì)外商業(yè)發(fā)展價(jià)值體系社區(qū)對(duì)外商業(yè)樹(shù)立形象口碑獲取盈利聚人氣促銷售品牌增值日常消費(fèi)型：購(gòu)物中心、大型賣場(chǎng)帶來(lái)巨大人流，帶動(dòng)零售商鋪的發(fā)展，獲取高租金收入。休閑型、教育和親子型：大型主題商業(yè)，如生態(tài)休閑、養(yǎng)生、康體

7、、教育、親子等。11目前大型社區(qū)對(duì)外商業(yè)發(fā)展概況日常消費(fèi)型休閑型大型購(gòu)物中心大型賣場(chǎng)大型餐飲等等生態(tài)休閑康體休息養(yǎng)生休閑等等深圳萬(wàn)科城：以餐飲為主吸引周邊消費(fèi)，從而帶動(dòng)其他商業(yè)消費(fèi)上海金地格林世界：16000平方米著名超市賣場(chǎng)，吸引區(qū)域日常購(gòu)物消費(fèi)祈福新邨：較大規(guī)模、多種風(fēng)味、價(jià)廉物美的食街吸引區(qū)域家庭消費(fèi)天津萬(wàn)科東麗湖：水上運(yùn)動(dòng)中心、溫泉度假村等休閑度假設(shè)施花都碧桂園假日半島：高爾夫、故鄉(xiāng)里主題公園、度假酒店等休閑度假設(shè)施祈福新邨：大型養(yǎng)生理療型醫(yī)院、大型度假酒店會(huì)所、趣味農(nóng)莊成都芙蓉古城：特色餐飲、文化旅游成都龍泉陽(yáng)光體育城：戶外拓展、大型康體運(yùn)動(dòng)教育親子型學(xué)校培訓(xùn)中心親子樂(lè)園祈福雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)

8、學(xué)校、廣州四季花城中大附屬學(xué)校學(xué)校、南奧北師大附屬學(xué)校等鳳凰城荔枝文化村、碧桂園假日半島故鄉(xiāng)里主題公園、南奧撒野公園、祈福趣味農(nóng)莊等需求類型物業(yè)類型案例12各類型社區(qū)對(duì)外商業(yè)發(fā)展條件日常消費(fèi)型休閑型教育親子型自身資源優(yōu)勢(shì)，如生態(tài)資源、休閑運(yùn)動(dòng)資源等大型社區(qū)基礎(chǔ)的扶持周邊人口消費(fèi)力和消費(fèi)習(xí)慣交通便利度商家資源等等周邊消費(fèi)人口規(guī)模大、密度高競(jìng)爭(zhēng)少，需求空缺大交通便利度較高區(qū)位認(rèn)同度區(qū)域發(fā)展前景商家資源等等大型社區(qū)基礎(chǔ)的扶持交通便利度環(huán)境與師資特色教育項(xiàng)目生態(tài)、參與性等對(duì)外商業(yè)發(fā)展條件分析13日常消費(fèi)型對(duì)外商業(yè)案例深圳萬(wàn)科城深圳萬(wàn)科城輻射周邊居民和企業(yè)。萬(wàn)科城做對(duì)外輻射的社區(qū)商業(yè)的主要條件和特征：緊

9、挨項(xiàng)目的核心區(qū)域人氣：集中了華為、新天下、華科納米、富士康等400多家高新企業(yè)的大型產(chǎn)業(yè)園，和多個(gè)大型住宅區(qū)。目前周邊商業(yè)尚為成熟，有很大的需求空缺。萬(wàn)科城為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)增值，輻射區(qū)域，近30000平方米的商業(yè)安排在社區(qū)主入口，沿主干道布置，兼顧商業(yè)對(duì)外功能和社區(qū)便利性，同事減少對(duì)社區(qū)內(nèi)部的影響。對(duì)外商業(yè)尚處于單一業(yè)種，目前餐飲比例約占45，其余商業(yè)仍主要為社區(qū)配套。商業(yè)共近3萬(wàn)平方米。14日常消費(fèi)型對(duì)外商業(yè)案例上海金地格林世界上海金地格林世界提前為區(qū)域做配套。萬(wàn)科城做對(duì)外輻射的社區(qū)商業(yè)的主要條件和特征：區(qū)域未來(lái)前景：項(xiàng)目所處的嘉定南翔鎮(zhèn)，已開(kāi)發(fā)了格林春曉等多個(gè)大型中高檔住宅。區(qū)域規(guī)劃的嘉定新城

10、總規(guī)模達(dá)5000畝，將成為嘉定未來(lái)的居住和服務(wù)中心。項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)，在依靠自身大型社區(qū)為基礎(chǔ)，同時(shí)為以后整個(gè)區(qū)域作配套。除了社區(qū)內(nèi)的商業(yè)街、各組團(tuán)會(huì)所、服務(wù)中心外，設(shè)置了16000平方米的大型超市賣場(chǎng)。16000平方米超市賣場(chǎng)。商業(yè)街和學(xué)校各組團(tuán)會(huì)所、服務(wù)中心15休閑型對(duì)外商業(yè)案例天津萬(wàn)科東麗湖萬(wàn)科東麗湖項(xiàng)目位于天津市郊大型天然湖泊東麗湖，每年都會(huì)舉辦國(guó)際滑水節(jié)。利用得天獨(dú)厚的原生水生態(tài)資源，以水上運(yùn)動(dòng)中心為依托，打造16萬(wàn)平米的濕地湖、運(yùn)動(dòng)公園、中央濕地公園、湖岸公園系列水主題生態(tài)旅游。吸引了不少前來(lái)休閑度假的市民，有利于提高項(xiàng)目和品牌知名度、聚集人氣、促進(jìn)銷售。16休閑型對(duì)外商業(yè)案例成都芙蓉

11、古城芙蓉古城位于成都郊區(qū)，是一個(gè)以銷售聯(lián)排別墅為主的大型社區(qū)，小區(qū)風(fēng)格為中國(guó)古典民居建筑。為了前期聚集人氣，引起社會(huì)關(guān)注，初期就開(kāi)發(fā)了以古城景觀、民俗體驗(yàn)、休閑餐飲的主題旅游公園和商業(yè)區(qū)，并設(shè)置“體驗(yàn)樣板區(qū)”，展示小區(qū)產(chǎn)品，并為客戶提供居住體驗(yàn)，同時(shí)為促進(jìn)銷售服務(wù)。文化人造景觀：成都皇城、明遠(yuǎn)樓、至公堂，以及其他仿古建筑、庭院樓閣景觀；風(fēng)情客棧：住宅樣板區(qū)、度假酒店區(qū)；民俗文化街：主營(yíng)特色民族工藝品、古玩珍藏等；特色餐飲街：川味、黔味以及全國(guó)各地特色餐飲；提供游樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲的文化休閑度假體驗(yàn)。17休閑型對(duì)外商業(yè)案例成都龍泉陽(yáng)光體育城成都龍泉陽(yáng)光體育城是一個(gè)成都郊區(qū)以住宅銷售為主的大型社

12、區(qū)。龍泉體育城把康體運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)的消費(fèi)主題擴(kuò)大，形成占地600畝的大型體育培訓(xùn)基地。體育城由 50多個(gè)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目組成的集運(yùn)動(dòng)、休閑、度假、投資于一體的現(xiàn)代化生態(tài)旅游運(yùn)動(dòng)基地及生態(tài)休閑中心除了滿足社區(qū)康體配套外，還吸引了市區(qū)大量體育運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者，主要提供以下服務(wù)：體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施體育運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)企業(yè)拓展培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)體育運(yùn)動(dòng)基地承辦比賽利用生態(tài)自然資源，舉辦龍泉桃花節(jié)商務(wù)度假會(huì)議提供體育商城、水上茶樓、島式小屋等餐飲、商業(yè)消費(fèi)配套18（三）彰顯項(xiàng)目個(gè)性品味主題商業(yè)實(shí)現(xiàn)個(gè)性品味的元素個(gè)性風(fēng)格概念自身獨(dú)特資源個(gè)性品味元素AB差異化商家D創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式C高爾夫：如碧桂園假日半島、金地荔湖城山湖景色：如廣州萬(wàn)科四季花

13、城湖畔花街、碧桂園假日半島、金地荔湖城如連鎖品牌、大型知名餐飲店、休閑娛樂(lè)等如上海金地格林世界家樂(lè)福；如祈福醫(yī)院國(guó)醫(yī)館、養(yǎng)生館、理療中心、藥膳坊等，把一般醫(yī)療與養(yǎng)生、理療結(jié)合起來(lái)的差異化經(jīng)營(yíng)模式如蘋果社區(qū)二十二院街、上海萬(wàn)科假日風(fēng)景soho街、芙蓉古城20彰顯個(gè)性，推動(dòng)銷售北京蘋果社區(qū)北京蘋果社區(qū)另類個(gè)性的整體概念“轉(zhuǎn)基因蘋果”，配合這個(gè)社區(qū)主題感念，原創(chuàng)二十二院街商業(yè)街。二十二院街的概念特點(diǎn)：二十二院街總面積約4萬(wàn)平方米（包括地上地下）。由三十多個(gè)獨(dú)具自然與人文底蘊(yùn)的現(xiàn)代院落組成。抽象集合了中國(guó)民居建筑文化符號(hào)?，F(xiàn)代時(shí)尚的休閑業(yè)態(tài)組合，集酒吧、茶吧、餐飲與一體。21彰顯個(gè)性，推動(dòng)銷售上海萬(wàn)科

14、假日風(fēng)景上海萬(wàn)科假日風(fēng)景，原創(chuàng)螞蟻工房產(chǎn)品。為了配合新生代螞蟻一族，社區(qū)里配套了相同概念的“soho街區(qū)”，更加凸顯產(chǎn)品的個(gè)性品味，樹(shù)立形象和口碑，推動(dòng)銷售。22（四）引領(lǐng)創(chuàng)新，品牌增值引領(lǐng)社區(qū)商業(yè)創(chuàng)新價(jià)值體系開(kāi)創(chuàng)多元化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)引領(lǐng)社區(qū)商業(yè)創(chuàng)新價(jià)值體系為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)形成商業(yè)開(kāi)發(fā)模式，節(jié)省后續(xù)開(kāi)發(fā)成本積累商家資源在客戶中樹(shù)立形象口碑，節(jié)省推廣成本提高客戶對(duì)品牌信任度和忠誠(chéng)度推動(dòng)品牌業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提速24引領(lǐng)創(chuàng)新，品牌增值萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)模式萬(wàn)科經(jīng)過(guò)多個(gè)大型社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)，從深圳四季花城到上海假日風(fēng)景，積累了社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造了比較成熟的模式，增強(qiáng)消費(fèi)者和商家對(duì)萬(wàn)科品牌信任度，為品牌增值。在萬(wàn)

15、科社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式中，他們創(chuàng)造和總結(jié)了多方面的經(jīng)驗(yàn)：不同社區(qū)配合不同的商業(yè)定位和發(fā)展模式。各項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)發(fā)展，積累和共享商家資源。內(nèi)部不同組團(tuán)、不同商業(yè)類型的布局模式。分期開(kāi)發(fā)與商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)時(shí)序等的關(guān)系。深圳萬(wàn)科四季花城：成熟的社區(qū)商業(yè)天津萬(wàn)科東麗湖：充分利用社區(qū)資源，對(duì)外主題度假商業(yè)（水上運(yùn)動(dòng)中心、溫泉等）社區(qū)鄰里商業(yè)中心。深圳萬(wàn)科城：提升商業(yè)價(jià)值和影響力，輻射區(qū)域，形成區(qū)域中高檔商業(yè)中心。25引領(lǐng)創(chuàng)新，品牌增值廣州祈福新邨祈福新邨作為全國(guó)開(kāi)發(fā)最早的大盤（占地7500畝），從1991年到目前最后一期，共經(jīng)歷了15年，配套成熟，已形成了祈福大盤社區(qū)商業(yè)發(fā)展的模式。祈福新邨內(nèi)設(shè)有商業(yè)街、食街、

16、大型酒店和會(huì)所、農(nóng)莊、學(xué)校（3所）、大型醫(yī)院等等，不僅滿足本社區(qū)的配套，酒店會(huì)所、醫(yī)院等設(shè)施還輻射區(qū)域甚至港澳及其他國(guó)家。祈福新邨網(wǎng)站，可查詢各項(xiàng)配套服務(wù)情況。26引領(lǐng)創(chuàng)新，品牌增值廣州祈福新邨祈福成熟的商業(yè)模式，不僅提高了祈福品牌知名度，還為祈福往后的發(fā)展積累了口碑、經(jīng)驗(yàn)和資源，節(jié)省了開(kāi)發(fā)成本。祈?；ǘ柬?xiàng)目，包括住宅、大型商場(chǎng)、酒店、物流中心、工業(yè)園等多元化產(chǎn)品；佛山祈福南灣半島，參照了祈福模式，“克隆”另一個(gè)大型成熟社區(qū)。60,000平方米地中海風(fēng)情購(gòu)物廣場(chǎng)肉菜市場(chǎng)、大型超市、銀行、郵局、派出所等完善的生活市政配套獨(dú)有游艇會(huì)、騎馬會(huì)、高爾夫球會(huì)，三重尊尚享受43,000平方米地中海宮廷式會(huì)

17、所，設(shè)有高級(jí)餐廳、宴會(huì)廳茶藝館、飛鏢室等百余項(xiàng)休閑康體設(shè)施11,000平方米超大型動(dòng)感水上樂(lè)園，激流沖浪盡體驗(yàn)8大郊野公園，享受大自然樂(lè)趣；國(guó)際JCl認(rèn)證的祈福醫(yī)院診療所，健康有保障；室內(nèi)泳池、日光香薰SPA、人工沙灘、網(wǎng)球場(chǎng)、桌球室、國(guó)際化教育體系,中英文雙語(yǔ)教學(xué),可升讀番禺祈福英語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校,直升著名美加大學(xué)。 27社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局策略分析目前國(guó)內(nèi)較優(yōu)秀的大型社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局模式是采取“集中式分散式”結(jié)合。集中式優(yōu)勢(shì)：形成規(guī)模和人氣，聚集更多業(yè)種業(yè)態(tài)，是消費(fèi)者最為接受的布局方式。分散式：基本的生活必須和休閑娛樂(lè)分散分布在每個(gè)社區(qū)組團(tuán)里，如便利店、幼兒園、會(huì)所等。以上兩種方式結(jié)合能全方位滿足消

18、費(fèi)者的需求。分功能布局：針對(duì)不同的需求如上海萬(wàn)科假日風(fēng)景（餐飲街、商業(yè)街、soho街）對(duì)外對(duì)內(nèi)功能布局：如祈福新邨、上海金地格林世界等，對(duì)外商業(yè)集中布置于小區(qū)入口和沿街，小區(qū)內(nèi)部配套布置于組團(tuán)內(nèi)部。28案例：祈福新邨集中與分散的結(jié)合對(duì)外與對(duì)內(nèi)的區(qū)分酒店會(huì)所商業(yè)街食街交通中心實(shí)驗(yàn)學(xué)校祈福醫(yī)院農(nóng)莊學(xué)校肉菜市場(chǎng)幼兒園半山會(huì)所文化俱樂(lè)部幼兒園會(huì)所郊野公園對(duì)外集中式商業(yè)小區(qū)內(nèi)部分散式商業(yè)集中式商業(yè)29案例：上海萬(wàn)科假日風(fēng)景針對(duì)不同需求的功能分布食街社區(qū)商業(yè)街會(huì)所商業(yè)街Soho街區(qū)對(duì)外集中式商業(yè)小區(qū)內(nèi)部分散式商業(yè)學(xué)校幼兒園郊野公園運(yùn)動(dòng)設(shè)施30社區(qū)商業(yè)分期開(kāi)發(fā)策略分析適宜規(guī)模，分步開(kāi)發(fā)隨著社區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)

19、大和項(xiàng)目發(fā)展策略需求，開(kāi)發(fā)不同規(guī)模的商業(yè)?？山档颓捌谌丝诓蛔銕?lái)的經(jīng)營(yíng)壓力。有助于商業(yè)的良好經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)項(xiàng)目形象。持續(xù)增加每期社區(qū)的銷售賣點(diǎn)?？伸`活調(diào)整開(kāi)發(fā)計(jì)劃。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，可考慮對(duì)外商業(yè)開(kāi)發(fā)，對(duì)商業(yè)本身、項(xiàng)目本身和品牌的整體增值。預(yù)留用地，彈性開(kāi)發(fā)大型社區(qū)開(kāi)發(fā)一般需要較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，前后市場(chǎng)變化較大。能否有機(jī)會(huì)做更大的商業(yè)，可以先預(yù)留商業(yè)用地，若條件允許，可作更大規(guī)模的商業(yè)開(kāi)發(fā)，否則可作住宅以及其他類型開(kāi)發(fā)。這種較大規(guī)模預(yù)留用地一般布置于方便對(duì)外經(jīng)營(yíng)的位置，如主入口及沿街位置。案例：鳳凰城、祈福新邨31分期開(kāi)發(fā)案例：祈福新邨開(kāi)發(fā)時(shí)間主要物業(yè)類型經(jīng)營(yíng)種類商業(yè)項(xiàng)目面積規(guī)模發(fā)展變化1993年聯(lián)排別

20、墅生活日用品、食品體育用品、食品、面包店1994年聯(lián)排別墅生活日用品、食品超市225平方米4次擴(kuò)建，目前經(jīng)營(yíng)面積4000多平方米1995年聯(lián)排別墅餐飲食街規(guī)模較小1996年多層洋房教育實(shí)驗(yàn)學(xué)校占地12萬(wàn)平方米1997年多層洋房生活日用品、食品第一間24小時(shí)便利店共12家，每個(gè)小區(qū)組團(tuán)都設(shè)置一間1998年多層洋房生活日用品、食品肉菜市場(chǎng)400平方米目前已達(dá)近3000平方米1999年多層洋房教育祈福新邨學(xué)校容納2500師生1999年多層洋房休閑娛樂(lè)、接待酒店、會(huì)所占地10萬(wàn)平方米2001年高層洋房醫(yī)療祈福醫(yī)院占地130畝2004年高層洋房生活日用品、食品半山肉菜市場(chǎng)500平方米作為國(guó)內(nèi)最成熟、最成

21、功的大型社區(qū)，祈福新邨經(jīng)營(yíng)種類的變化值得借鑒：根據(jù)社區(qū)居民規(guī)模和需求、不同階段社區(qū)開(kāi)發(fā)的策略等分期開(kāi)發(fā)，如超市、肉菜市場(chǎng)、食街、便利店等規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)過(guò)多次改造擴(kuò)建。項(xiàng)目前期，主要小規(guī)模滿足現(xiàn)有客戶的消費(fèi)需求。隨著社區(qū)人口不斷增多，有條件做更大規(guī)模的社區(qū)配套，并且對(duì)外輻射，商業(yè)增值。開(kāi)發(fā)了大型酒店會(huì)所、綜合醫(yī)院、學(xué)校等。資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)查；祈福網(wǎng)頁(yè)祈福新邨經(jīng)營(yíng)種類變化情況32分期開(kāi)發(fā)案例：祈福新邨預(yù)留商業(yè)用地預(yù)留商業(yè)用地食街商業(yè)中心農(nóng)莊學(xué)校酒店俱樂(lè)部醫(yī)院學(xué)校開(kāi)發(fā)時(shí)序早期后期33招商運(yùn)營(yíng)模式分析目前大多數(shù)社區(qū)商業(yè)以銷售為主這種方式不利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，影響經(jīng)營(yíng)情況，損害業(yè)主利益。案例：麗江花園、

22、鳳凰城先經(jīng)營(yíng)，后出售此方式可提升項(xiàng)目形象，樹(shù)立口碑，促進(jìn)銷售。提高商業(yè)價(jià)值，獲取更高收益。案例：上海萬(wàn)科假日風(fēng)景。經(jīng)過(guò)4年的經(jīng)營(yíng)培育，餐飲街的商鋪售價(jià)達(dá)萬(wàn)元/平方米，比其他一般的社區(qū)商鋪高（其他一般為12萬(wàn)元/平方米）。統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)獲取長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收益。祈福新邨：商業(yè)街、食街以臨建形式經(jīng)營(yíng)，既降低前期投入，享受較高的租金回報(bào)，又可為日后升級(jí)改造創(chuàng)造條件。祈福新村自主經(jīng)營(yíng)的商鋪?zhàn)饨鸨容^高，達(dá)80-100元/平方米月。價(jià)值較高的模式34招商運(yùn)營(yíng)模式分析酒店自營(yíng)：如祈福酒店、碧桂園酒店委托經(jīng)營(yíng)管理學(xué)校自營(yíng)私立學(xué)校：如祈福學(xué)校聯(lián)合辦學(xué)：如南奧北京師大附屬學(xué)校、廣州四季花城中大附屬學(xué)校等休閑娛樂(lè)會(huì)所：自營(yíng)或

23、委托經(jīng)營(yíng)管理。培訓(xùn)：委托經(jīng)營(yíng)。如陽(yáng)光戶外拓展培訓(xùn)團(tuán)隊(duì)農(nóng)莊、撒野公園等生態(tài)休閑：自營(yíng)35租金及售價(jià)情況區(qū)域樓盤名稱租金（元/平方米月）售價(jià)（元/平方米月）管理費(fèi)（元/平方米月）廣州麗江花園街鋪3045；漁人碼頭65（含管理費(fèi)）10000-12000祈福新村60-100（含管理費(fèi)）,超市20-40，餐飲2040鳳凰城1500-3500元/間10000-15000雅居樂(lè)30-50星河灣50-60華南碧桂園60南奧40-50萬(wàn)科四季花城50-8010000-14000深圳萬(wàn)科四季花城8020000萬(wàn)科城7012000-130003.98蔚藍(lán)海岸100200008北京萬(wàn)年花城街鋪12000-15000上

24、海萬(wàn)科假日風(fēng)景60-90食街26000，soho街區(qū)12000綠地南橋老街40-5015000-16000國(guó)內(nèi)主要大型社區(qū)商業(yè)租售價(jià)格情況資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)查。目前國(guó)內(nèi)郊區(qū)大型社區(qū)商業(yè)仍以出售為主；售價(jià)一般集中在12萬(wàn)元/平方米之間；租金一般在50-80元/平方米之間，其中廣州租金較低，集中在30-60元/平方米之間。36主力商家及其進(jìn)駐要求樓盤名稱主力店名稱面積需求租金水平租期免租期祈福新村祈福超市4000麗江花園宏城超市2000星河灣福瑪特500計(jì)租期租金20元/平方米起8-12年半年1年南奧海王星辰、學(xué)而優(yōu)1003個(gè)月1年深圳四季花城華潤(rùn)萬(wàn)家1000深圳萬(wàn)科城華潤(rùn)萬(wàn)家1000肯德基300湘江老廚1000蔚藍(lán)海岸人人樂(lè)3000肯德基200波托菲諾百佳2000頭啖湯1000廣州深圳主要大型社區(qū)商業(yè)主力店情況資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)查。37其他社區(qū)商業(yè)連鎖品牌店資源服裝類文化教育類生活服務(wù)類7-110K便利店黃振龍久久丫蒙牛乳品專賣店柯達(dá)沖影店小白兔干洗店雪貝爾藝術(shù)蛋糕坊屈臣氏水店煌上煌晨光純鮮牛奶裕茂果品連鎖店特百惠大峽谷蒸餾水金貝貝婦嬰用品益力