商品房認(rèn)購合同協(xié)議書二

1、商品房認(rèn)購合同協(xié)議書二編號：開發(fā)商（賣方）：認(rèn)購人（買方）：身份證 /（或營業(yè)執(zhí)照）號碼：買方認(rèn)購的房產(chǎn)為：市區(qū)路號單元層戶，建筑面積為：平方米（此面積以政府主管部門最終認(rèn)定的測繪面積為準(zhǔn)）。買方選擇的付款方式：一次性付款銀行按揭（A、B、C）其它買方認(rèn)購單位標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)款為人民幣￥：元整，按照買房選擇的付款方式，享有折，折后單價(jià)為￥：元/平方米，折后總價(jià)為￥元整（人民幣大寫：佰拾萬仟佰拾元整）認(rèn)購定金￥：元（在簽訂正式的商品房買賣合同時，交納首期樓款，此定金轉(zhuǎn)為首期款的一部分）。首期樓款￥：元，在年月日之前付清，（已扣除定金）；二期樓款￥：元，在年月日之前付清；三期樓款￥：元，在年月日之前付清；

2、余款￥：元，在雙方簽訂商品房買賣合同后，買方須在賣方確定時刻內(nèi)向有關(guān)銀行辦理按揭手續(xù)或在年月日之前付清余款。買賣雙方聲明共同遵守如下約定：選擇一次性付款的買方同意在簽訂本認(rèn)購書時，按認(rèn)購書約定付足定金，定金在雙方簽訂制式商品房買賣合同后直截了當(dāng)充抵買方應(yīng)對的房款，買方必須按雙方約定的付款方式交付房款，若買方未按期支付上述樓款，賣方有權(quán)要求買方每延期一日按應(yīng)對欠款的日萬分之五支付延期付款的滯納金；若延期付款超過五天的，則賣方有權(quán)單方面解除本認(rèn)購書，賣方無須事先通知買方，有權(quán)單方面將上述房產(chǎn)另行出售，買方所交之認(rèn)購定金不予退還。選擇按揭方式的買方應(yīng)在簽訂本認(rèn)購書并付清定金后的十個工作日內(nèi)前往賣方售

3、樓地址與賣方簽訂商品房買賣合同，并按期辦理銀行按揭手續(xù)，若買方逾期未辦，則賣方有權(quán)單方面解除本認(rèn)購書并將上述房產(chǎn)另行出售，認(rèn)購定金不予退還。賣方收取買方定金后，在除買方不情愿按照認(rèn)購書約定的條件與賣方簽訂正式買賣合同并支付有關(guān)費(fèi)用外，不得另行售出上述房產(chǎn)，否則賣方應(yīng)當(dāng)將所收買方的定金按原金額退還。在雙方簽訂商品房買賣合同前，如遇不可抗力，賣方有權(quán)解除本認(rèn)購書，在此情形下，賣方除將買方已付認(rèn)購定金及房款退回給買方外，不再承擔(dān)其他任何責(zé)任。本認(rèn)購書由買方本人或公司法定代表人親自簽署，如本人確定不能親自簽署，則須依法受權(quán)托付代理人全權(quán)代為辦理，買方托付代理人須向賣方提供經(jīng)公證有效的授權(quán)托付書、個人有

4、效身份證等有關(guān)資料。買方如有聯(lián)名認(rèn)購之情形，買方須于簽訂商品房買賣合同前確定聯(lián)名各方所占份額。買方在認(rèn)購時所參觀的示范單位，僅作為該項(xiàng)目在銷售時的參考樣板，不作為買方認(rèn)購房產(chǎn)的交付標(biāo)準(zhǔn)。雙方之間的權(quán)益義務(wù)以制式商品房買賣合同合同中的約定為準(zhǔn)。買方購買上述房產(chǎn)的公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、登記費(fèi)、房產(chǎn)證費(fèi)及其他一切有關(guān)費(fèi)用（按政府有關(guān)規(guī)定）概由買方承擔(dān)并向有關(guān)單位交納，賣方對此不承擔(dān)任何責(zé)任。買方認(rèn)購的上述房產(chǎn)如有文件需要政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，以政府最后批準(zhǔn)的內(nèi)容為準(zhǔn)。買賣雙方的通訊聯(lián)絡(luò)以本認(rèn)購書所載明的電話、傳真、地址等為準(zhǔn)，買方必須保證其提供上述資料的真實(shí)性，若賣方按上述電話、傳真、地址等聯(lián)絡(luò)不到買方，則買

5、方應(yīng)對由此引起的全部后果承擔(dān)責(zé)任。賣方聯(lián)系方式如有變更，應(yīng)在變更后 24 小時內(nèi)以書面形式通知賣方，否則，由此而引起的一切后果均由買方負(fù)責(zé)。如因買方聯(lián)系方式不實(shí)或聯(lián)系方法發(fā)生變更未及時通知賣方，所造成雙方無法在本認(rèn)購書約定時刻內(nèi)簽訂制式商品房買賣合同的，賣方有權(quán)單方解除本認(rèn)購書，不予退還所交定金。本認(rèn)購書經(jīng)買賣（或買方托付代理人）雙方簽署后即時生效，認(rèn)購書中記錄的商品房位置、層數(shù)、房號、面積、買方姓名及付款方式等原始情形，在本認(rèn)購書生效后，不得更換。本認(rèn)購書簽訂后，賣方不再同意買方任何理由的退房申請。本認(rèn)購書一式肆份，買方執(zhí)一份，賣方執(zhí)一份，銷售部執(zhí)二份，雙方憑此簽訂商品房買賣合同 ，如買方拒

6、不簽訂正式買賣合同、除定金不予退還外，買方還應(yīng)賠償賣方因此所受到的一切缺失，若雙方簽訂的商品房買賣合同與本認(rèn)購書有相抵觸的地點(diǎn)，以雙方簽訂的商品房買賣合同為準(zhǔn)。以上面積為暫定，最終以政府部門測繪為準(zhǔn)，單價(jià)不變，總價(jià)多退少補(bǔ)。備注：。進(jìn)展商（賣方）：認(rèn)購人（買方）：對商品房預(yù)售認(rèn)購書法律效力的探討樓市中購房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而該糾紛產(chǎn)生的最要緊緣故確實(shí)是在簽約購房合同之前要簽一份認(rèn)購書并交納數(shù)額不菲的定金，如買受人不能在出售人限制的期限內(nèi)與其簽約購房合同，則出售人有權(quán)沒收定金。筆者就該認(rèn)購書的法律效力及其存在意義在此作一番探討。第一，筆者以為認(rèn)購書是一種雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽約的

7、預(yù)約合同，具有法律效力，其存在也符合我國現(xiàn)有法律規(guī)定。按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定今后訂立一定合同的合同，今后應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約” ，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約” 。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有今后要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，因此，當(dāng)事人一方只能要求對方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容要求對方履行。認(rèn)購書的成立與生效只是對當(dāng)事人在可預(yù)見的期限內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，其“本認(rèn)購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約” ，只是預(yù)售人向買受人發(fā)出了

8、在十天內(nèi)其有簽訂購房合同的義務(wù)，而不是向買受人發(fā)出簽訂購房合同的要約。約定在一定時期內(nèi)有簽約購房合同的義務(wù)，只是對一個后啟簽約行為來時要有簽約意圖的約束，而不是對今后要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期確信。因此，筆者認(rèn)為，認(rèn)購書事實(shí)上是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，屬于債權(quán)合同，適用一樣合同法的規(guī)則。簡單地講，某人簽約了認(rèn)購書，只要其在規(guī)定的期限內(nèi)按照認(rèn)購書的條款去和預(yù)售人洽談購買的具體事宜，即可認(rèn)為買受人差不多履行了義務(wù)，至因此否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約是一種附期限的民事法律行為。所謂附期限的民事法律行為，是指當(dāng)事人在法律行為中規(guī)定一定的期限，把期限的到來作

9、為法律行為生效和失效的按照。從表面上看， “本認(rèn)購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這看起來約定了一段合同正式生效的時刻。但實(shí)際上并不以然。因?yàn)樵诟狡谙藓贤?，合同差不多成立，只是因?yàn)楫?dāng)事人在合同里約定了在一定時期，在該期限到來后合同才生效。但在認(rèn)購書簽約之時，當(dāng)事人之間全然沒有成立正式的購房合同關(guān)系，故也就無所謂附期限的合同了。事實(shí)上，在現(xiàn)實(shí)生活中，類似認(rèn)購書的預(yù)約合同是經(jīng)?；模绾炗啅V告合同時需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預(yù)約開戶、讀者預(yù)約借閱熱門圖書、預(yù)約專家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等，其法律性質(zhì)事實(shí)上與認(rèn)購書是一樣的，差不多上為后一個正式合同的預(yù)先約定。只只是一樣的

10、預(yù)約由于涉及標(biāo)的數(shù)額小，雙方權(quán)益義務(wù)簡單明了，沒有認(rèn)購書這么引人矚目而已。第二，認(rèn)購書成立且有效的法律條件。當(dāng)前，絕大多數(shù)意見認(rèn)為，認(rèn)購書只有包括以下條款才能確實(shí)是有效的：第一，約定特定商品房不得再向第三人出售；第二，按照認(rèn)購書約定的要緊條款簽約購房合同；第三，在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同；第四，在雙方不能就此要緊條款達(dá)成一致時，按照雙方約定或法律規(guī)定或交易慣例或公平原則解決簽約糾紛。誠然，合同成立的核心條件是當(dāng)事人的意思表示一致，但這并不表明認(rèn)購書必須內(nèi)容清晰、明確且對今后要簽約的購房合同的要緊內(nèi)容要有約定才算成立。按照我國合同法規(guī)定：承諾通知到達(dá)要約人時生效，承諾生效時合同成立。依法成立

11、的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，按照其規(guī)定。一項(xiàng)要約要有法律效力則其須有確定的和完整的內(nèi)容，也即具備足以使合同成立的要緊條件。但怎么講如何樣才確實(shí)是具備了使合同成立的差不多條件，法律對此并無強(qiáng)制性要求。聯(lián)合國國際物資銷售合同公約第 14 條中規(guī)定：“向一個或一個以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定同時表明發(fā)價(jià)人在得到同意時承擔(dān)約束的意旨，即構(gòu)成發(fā)價(jià)。一個建議如果寫明物資同時明示或暗示地規(guī)定數(shù)量或規(guī)定如何確定數(shù)量和價(jià)格，即為十分確定。 ”按照此條之意，專門明顯，要求物資是明確的，數(shù)量和價(jià)格只要能夠確定即確實(shí)是滿足了要約的條件。而美國統(tǒng)一商法典的規(guī)定更

12、是簡單：一個物資買賣合同只要有標(biāo)的和數(shù)量確實(shí)是一個成立生效的合同，價(jià)格、履行地點(diǎn)、時刻及違約責(zé)任都能夠事后確定。買受人按照預(yù)售人公布發(fā)出的要約邀請前來考察其所出售的標(biāo)的（即預(yù)售的商品房），這時候買受人向其提供事先早就擬好的認(rèn)購書，這行為明顯是預(yù)售人向買受人發(fā)出了要約，因?yàn)槠淦谕I受人能按照其提供的認(rèn)購書的內(nèi)容與其簽約即承諾。而一旦買受人表示情愿與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即同意了認(rèn)購書對其的法律約束力。這時候預(yù)約即宣告成立且有效，而不管是否書面簽約或口頭承諾，也不管是否認(rèn)購書內(nèi)容是否完整，只要其具備了特定的商品房即可。至于數(shù)量多少，筆者以為也能夠省略。第一，購買商品房不同于動產(chǎn)物資，每個都能夠相

13、同且相等，因此如果沒有約定數(shù)量，從一個到一千個，其對出賣人產(chǎn)生的利潤及費(fèi)用相差會專門懸殊的。但商品房屬于不動產(chǎn)，其在預(yù)售時通過成效圖專門明確地向買受人表明其能夠提供的所有商品房，同時通過空間坐標(biāo)表明了某個特定的商品房座落在哪個層次、哪個位置、哪個朝向，即每個商品房都存在于某個特定的空間，我們也能夠明白得為不存在完全相同的商品房。其次，由于商品房的售價(jià)龐大，現(xiàn)實(shí)中專門少有買受人會同時購買 2 個商品房以上的數(shù)量。退一步講，現(xiàn)在，由于商品房的質(zhì)量、價(jià)格、面積、交付期限等最要緊的條款都沒有涉及或者講大致涉及，因此細(xì)談商品房購買數(shù)量也是毫無意義的。第三點(diǎn)是如何界定認(rèn)購書的違約責(zé)任。關(guān)于購房過程中不履行

14、認(rèn)購書義務(wù)的違約責(zé)任，一種觀點(diǎn)是：在雙方不能訂立購房合同時，一方能夠?qū)⒄J(rèn)購書的內(nèi)容視為買賣合同的內(nèi)容，能夠要求對方履行，或訴請裁判機(jī)關(guān)裁決并以裁決書作為買賣的依據(jù)。如果違約方不能履行，則違約方要賠償守約方的缺失，缺失包括守約方的期待利益缺失。筆者認(rèn)為，認(rèn)購書只是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，其法律效力僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有今后要訂立本合同的義務(wù)。購房者只要在一定期限內(nèi)按照認(rèn)購書約定的條款和日期有來和預(yù)售人簽約購房合同的意圖且真實(shí)地履行了其意圖，則其行為實(shí)際上是履行了認(rèn)購書予其約定的義務(wù)。至于購房合同雙方有分歧無法達(dá)成協(xié)議，則屬于另一法律行為，和認(rèn)購書無必定的關(guān)系。認(rèn)購書約定的定金，如

15、果屬于購房者無意前來和預(yù)售人按照認(rèn)購書約定的要緊條款洽談購房合同簽約，則預(yù)售人有權(quán)不予以返還。除此之外，預(yù)售人沒有扣押定金的法律依據(jù)?，F(xiàn)在的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金，本質(zhì)上也確實(shí)是違約方向守約方賠償?shù)男湃卫嫒笔?。這種定金最大的特點(diǎn)就在于通過定金的舍棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)益和機(jī)會。我們明顯不能認(rèn)為因認(rèn)購書中對今后簽約的本合同要緊條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、結(jié)構(gòu)等都有明確約定而視為今后簽訂購房合同是對其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。如果真是具有這種功能，則認(rèn)購書就成了合同的一個重要組成部分，今后要簽約的本合同事實(shí)上只是對認(rèn)購書的條款更詳細(xì)的修改和協(xié)商而已。如真是如此，則豈不是將簽約購房

16、合同時刻提早了么？預(yù)售人在提供購房合同同時標(biāo)明購房合同簽訂后認(rèn)購書即失效的條款又如何講明？例如講，某買受人與預(yù)售人約定了在 10 日后要向預(yù)售人購買 5 個商品房，價(jià)格每平方米 3000 元。10 日買受人如期前往與預(yù)售人洽談，雙方對數(shù)量和價(jià)格都沒異議，但對違約責(zé)任卻無法達(dá)成協(xié)議。此種情形下，預(yù)售人如因此以買受人違約而沒收定金，則明顯是缺乏法律支持的。簽約購房合同本身是一個獨(dú)立的法律行為，當(dāng)事人在合同的條款上因此能夠反復(fù)磋商。如果由于合同的條款意見不一致，可視作無法達(dá)成一致而無法簽約，約定的定金就應(yīng)該退回，這并不阻礙購房書的法律效力。因?yàn)楫?dāng)事人差不多履行了認(rèn)購書約定的簽約義務(wù)，只是因?yàn)殡p方就有

17、關(guān)條款存在爭議而無法達(dá)成一致協(xié)議，按照當(dāng)事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當(dāng)事人因此有權(quán)舍棄簽約的權(quán)益?；谏鲜稣J(rèn)識，筆者以為在認(rèn)購書中規(guī)定“因認(rèn)購人過錯不訂立買賣合同時，定金由預(yù)售人沒收” ，以及“因預(yù)售人過錯不訂立買賣合同時雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因?yàn)榇祟惣s定模糊不清，且太過于概括性，實(shí)質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，全然無法起到督促當(dāng)事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會給不法者有乘機(jī)預(yù)設(shè)定金陷阱之機(jī)會。之因此講并非一定有效，是因?yàn)槿绱嘶\統(tǒng)的約定，有可能把認(rèn)購人無正當(dāng)理由不與預(yù)售人簽約購房合同的行為也包括其過錯在內(nèi)。如果確實(shí)存在如此的過錯行為，則守約方因此有沒收定金的權(quán)益，這

18、點(diǎn)前面差不多分析過了。第四點(diǎn)，內(nèi)部認(rèn)購書的法律效力分析。預(yù)售人在樓盤項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就開始進(jìn)行認(rèn)購，并與客戶簽訂認(rèn)購書，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購。在這種情形下訂立的認(rèn)購書是不具有法律效力的，是無效的合同。按照都市房地產(chǎn)治理法第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。按照合同法第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購書屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無效合同，自然無法律拘謹(jǐn)力。認(rèn)購無效時，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購人返還定金，同時預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任

19、。現(xiàn)在購房人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任要再分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實(shí)卻依舊以“優(yōu)待政策”誘惑購房者簽約認(rèn)購書，則明顯有欺詐之嫌疑?，F(xiàn)在認(rèn)購人并無過錯，其所受到的缺失（如利息缺失、購買機(jī)會缺失等） ，預(yù)售人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。如果認(rèn)購人事先明白或者預(yù)售人已明確告之，則認(rèn)購人也有過錯，應(yīng)負(fù)一定的責(zé)任。但筆者以為由雙方各自對半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。因?yàn)?，認(rèn)購書是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)制實(shí)施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒有法律上的權(quán)益暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且他也應(yīng)明白簽約違抗法律強(qiáng)制性的合同是沒有法律效力的。在這種情形下，他依舊與購