搶抓機(jī)遇、規(guī)范運(yùn)作建立較為完備的物業(yè)管理體系

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔搶抓機(jī)遇、規(guī)范運(yùn)作建立較為完備的物業(yè)管理體系大連市房地產(chǎn)管理局 張永林大連市的物業(yè)管理工作從1993年開始起步。幾年來，我們著眼于建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市的目標(biāo)，在不斷改善城市環(huán)境的同時(shí)，不失時(shí)機(jī)地全面推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理。到目前為止，在全市230個(gè)住宅小區(qū)中，已有196個(gè)住宅小區(qū)全面實(shí)行物業(yè)管理，占85；有175個(gè)住宅小區(qū)成立了物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)，占實(shí)行物業(yè)管理住宅小區(qū)的89；已在169個(gè)住宅小區(qū)實(shí)行了物業(yè)管理收費(fèi)，收費(fèi)率平均達(dá)到70。通過這幾年的努力，全市基本建立起適應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)多元化發(fā)展格局的較為完善的物業(yè)管理體系，促進(jìn)了社會(huì)治安綜合治理和社區(qū)建設(shè)工作

2、的開展,同時(shí)也走出一條符合本地區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理的新路子。我們的主要做法是：一、 全面實(shí)施住宅小區(qū)治理改造，為在舊小區(qū)中實(shí)行物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。1995年末，市委市政府做出決定，力爭(zhēng)用兩年時(shí)間全面開展住宅小區(qū)治理改造工程，在治理整頓中積極創(chuàng)造條件，逐步推進(jìn)物業(yè)管理。先后開展了拆除違章臨時(shí)建筑和小區(qū)綠化三個(gè)戰(zhàn)役，全面實(shí)施了“扒小房”工程、房屋維修粉飾工程、市場(chǎng)建設(shè)工程、光明工程、煤氣配套工程、垃圾除運(yùn)等8項(xiàng)工程。進(jìn)入1998年以來，我們又把住宅小區(qū)的整治工作由市中心地帶向城鄉(xiāng)結(jié)合部延伸。又用一年多時(shí)間，對(duì)41個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合整治和達(dá)標(biāo)工作，使全市住宅小區(qū)基本都得到綜合整治。5年來，已累計(jì)投資9.3

3、億元。拆除違章臨建24萬處、234萬平方米；清理屋面9370棟、156萬平方米；植樹100余萬株、種植草坪266萬平方米；建休閑廣場(chǎng)98處、2萬平方米；敷設(shè)柏油路115萬平方米，安裝樓道燈17萬余盞，并先后實(shí)施了自來水、煤氣、有線電視、通郵等工程項(xiàng)目，使全市30多萬戶、102萬居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量得以全面改善和提高。住宅小區(qū)物業(yè)管理的覆蓋率往往標(biāo)志著這座城市的管理水平。在幾年來的住宅小區(qū)大規(guī)模整治和實(shí)行物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，去年底，我們又對(duì)全市各類住宅小區(qū)進(jìn)行了一次拉網(wǎng)式的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前全市尚有27個(gè)多產(chǎn)權(quán)舊住宅小區(qū)存在的問題比較多，在這些小區(qū)中，多數(shù)產(chǎn)權(quán)單位效益不好，有的已破產(chǎn)或被兼并，出現(xiàn)

4、了棄管現(xiàn)象。其中一些多產(chǎn)權(quán)小區(qū)的整治還伴隨著住戶動(dòng)遷，工作難度非常大。在目前尚無經(jīng)驗(yàn)可借鑒情況下，我們進(jìn)行積極探索，根據(jù)實(shí)際情況采取“一區(qū)一策”的方法，發(fā)動(dòng)社會(huì)各有關(guān)方面力量籌措資金，做好前期整治工作，再由效益相對(duì)比較好的產(chǎn)權(quán)單位牽頭，成立產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)，實(shí)行最低價(jià)位的物業(yè)管理服務(wù)，在抓好試點(diǎn)基礎(chǔ)上，向全市推廣。在多產(chǎn)權(quán)舊小區(qū)特別是棄管小區(qū)中開展環(huán)境綜合整治，推行物業(yè)管理，得到了廣大居民的擁護(hù)和支持。進(jìn)入今年5月以來，我們還對(duì)全市187處、1058棟零散住宅樓院進(jìn)行了全面整治，極大地改善了普通居民的居住條件。過去舊住宅小區(qū)和零散住宅樓院一直是我市刑事案件和社會(huì)治安案件的易發(fā)區(qū)。通過幾年來的舊住宅

5、小區(qū)的綜合整治和物業(yè)管理，尤其是通過拆除小區(qū)內(nèi)的違章臨建,清理了13.5萬城市外來人口，凈化了小區(qū)環(huán)境。同時(shí)協(xié)助公安部門對(duì)居住在正常房屋內(nèi)的外來人口進(jìn)行了規(guī)范管理，有36萬外來人口辦理了暫住證、2.9萬余戶辦理了房屋租賃許可證。建立了專職保安隊(duì)伍和義務(wù)看護(hù)隊(duì)伍，總數(shù)達(dá)7.4萬余人，居民住宅樓看護(hù)率已達(dá)86，有367個(gè)住宅小區(qū)和樓院評(píng)為社會(huì)治安模范小區(qū)和樓院，促進(jìn)了小區(qū)社會(huì)治安工作的落實(shí)。二、著眼發(fā)展，精心組織，充分發(fā)揮新建小區(qū)的示范引路作用。目前我市房屋產(chǎn)權(quán)私有化程度已達(dá)到80，特別是新建小區(qū)，房屋私有化程度更高，其物業(yè)管理也必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求組織實(shí)施。我們?cè)谧⒅匕盐粘靶浴⒓皶r(shí)性和示

6、范性的基礎(chǔ)上，著重抓好以下四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一是，實(shí)施物業(yè)管理前期介入，保證物業(yè)管理的及時(shí)性。為使新建住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造必要條件，我市在開發(fā)建設(shè)管理階段就以法規(guī)政策為依據(jù)，以協(xié)議的形式明確落實(shí)物業(yè)管理辦公用房及經(jīng)營(yíng)用房。截至目前，開發(fā)建設(shè)單位已協(xié)議提供辦公用房9367.1平方米，經(jīng)營(yíng)用房4356.3萬平方米,物業(yè)管理企業(yè)的辦公及經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所得到了極大的改善。全面推廣和使用前期物業(yè)管理委托合同、物業(yè)管理委托合同及前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。一年來，已有約60多個(gè)新建小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)管理委托合同，70多個(gè)小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)管理委托合同

7、，15000多戶購房人與開發(fā)建設(shè)企業(yè)簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，為物業(yè)管理工作沿規(guī)范化、市場(chǎng)化方向發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。二是，實(shí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收制度,加強(qiáng)物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)性建設(shè)。為切實(shí)加強(qiáng)新建小區(qū)的驗(yàn)收管理，建設(shè)主管部門組織全市14個(gè)委辦局參加的住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收小組，制定了驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)22個(gè)竣工的住宅小區(qū)18個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)施了綜合驗(yàn)收，達(dá)不到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)在限期整改合格后，才能交付使用。三是，加強(qiáng)科技含量高的智能化小區(qū)建設(shè)。目前，全市55個(gè)住宅小區(qū)實(shí)行封閉管理，已有25個(gè)新建住宅小區(qū)中安裝使用了紅外防越、全崗閉路可視、保安巡檢、自動(dòng)報(bào)警等電子監(jiān)控系統(tǒng)，并在小區(qū)安全防范中發(fā)揮了重

8、要作用，受到小區(qū)居民的歡迎。四是，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，體現(xiàn)物業(yè)管理的示范性。積極倡導(dǎo)有條件的物業(yè)管理企業(yè)參加ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，引導(dǎo)企業(yè)樹立“以人為本，精品管理”的理念，不斷提高了行業(yè)整體素質(zhì)，目前已有新型、萬達(dá)、大遠(yuǎn)、益民、萬泰等物業(yè)公司通過了ISO9002國(guó)際質(zhì)量服務(wù)體系認(rèn)證，帶動(dòng)了全市物業(yè)管理水平的提高。同時(shí)，深入開展了創(chuàng)建全國(guó)城市物業(yè)管理示范項(xiàng)目活動(dòng)，及時(shí)理解掌握物業(yè)管理示范項(xiàng)目達(dá)標(biāo)新標(biāo)準(zhǔn)的精神，并于2000年成為新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后第一個(gè)通過達(dá)標(biāo)驗(yàn)收的城市。目前我市已有達(dá)到全國(guó)優(yōu)秀示范項(xiàng)目的小區(qū)（大廈）81個(gè)，發(fā)揮了明顯的示范引路作用。三、突出重點(diǎn)，規(guī)范運(yùn)作，加速推進(jìn)物業(yè)

9、管理市場(chǎng)化進(jìn)程。1999年國(guó)家建設(shè)部深圳會(huì)議以后，我們深切地感到要推動(dòng)和發(fā)展社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理體制，培育市場(chǎng)和建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是關(guān)鍵。我們于1999年重新修訂頒發(fā)了大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，明確了物業(yè)管理實(shí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自我管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合的原則，鼓勵(lì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過招標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并在建立社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理體制方面進(jìn)行一系列的探索。一是，全面組建物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)，努力提高產(chǎn)權(quán)人的自我管理能力。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)是物業(yè)管理市場(chǎng)的主體，對(duì)物業(yè)管理具有選聘權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。為規(guī)范物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的選舉和行為，我們先后出臺(tái)了大連市城市

10、住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)產(chǎn)生辦法和議事規(guī)則、大連市物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)登記備案管理辦法、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程示范文本等相關(guān)政策，房地產(chǎn)管理局專門下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)建設(shè)工作的通知，對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)組建、培訓(xùn)和工作提出具體要求。今年上半年我們將全面完成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的組建工作。為提高物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的自我管理能力，我們編印了5萬多字的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)工作手冊(cè)，培訓(xùn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成員600多人，已組建的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成員受訓(xùn)率達(dá)80以上，培訓(xùn)工作為他們今后正確行使權(quán)利和履行義務(wù)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二是，全面建立房屋維修保障制度，注重物業(yè)管理的超前性。為了解決房屋產(chǎn)權(quán)私有化

11、以后，住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)問題，我市于1998年頒布了大連市城市住宅售后修繕資金計(jì)提及使用管理暫行規(guī)定，建立了購房者個(gè)人和房屋開發(fā)單位交納維修基金制度，購房人按建筑面積每平方米40元、開發(fā)單位按屆時(shí)房改成本價(jià)8標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金。將房屋維修基金統(tǒng)一歸集到市住房資金管理中心指定的代辦銀行，以維修基金利息維修養(yǎng)護(hù)小區(qū)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備。幾年來，我市共歸集房屋維修基金19億元，其中歸集商品房維修基金達(dá)8000余萬元。今年，我們又加大了維修基金收繳管理力度，確保房屋維修基金足額及時(shí)到位。由于建立了新建住宅維修基金制度，為開展物業(yè)管理創(chuàng)造了條件，目前這項(xiàng)工作正在向開發(fā)建設(shè)單位省

12、心、購房人安心、政府放心的目標(biāo)發(fā)展。三是，抓好體制轉(zhuǎn)換，精心培育大連物業(yè)管理企業(yè)品牌。近幾年，我們著重加強(qiáng)了政府機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位房管部門的體制轉(zhuǎn)換工作，房地產(chǎn)局所屬的20個(gè)房管站所轉(zhuǎn)制工作正在進(jìn)行中，32個(gè)企事業(yè)單位組建了物業(yè)管理公司。為直管和自管售后房屋實(shí)行物業(yè)管理打下了良好的基礎(chǔ)。同時(shí)，我們狠抓提高企業(yè)員工素質(zhì)不放，先后組織企業(yè)人員培訓(xùn)12批，培訓(xùn)人員1200多人，部門經(jīng)理持證上崗率達(dá)到50以上。堅(jiān)持對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行年檢制度，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)狀況的考核，今年我們對(duì)10家不合格企業(yè)吊銷了企業(yè)資質(zhì)，對(duì)16家企業(yè)實(shí)行了緩檢。市房地局堅(jiān)持每年組織一次物業(yè)管理工作研討會(huì)，專門邀請(qǐng)外地物業(yè)管理專家授課，安

13、排優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)介紹經(jīng)驗(yàn)。通過經(jīng)常性的學(xué)術(shù)和工作交流活動(dòng)，掌握先進(jìn)物業(yè)管理方法，推廣優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)驗(yàn)，全面提升物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平。目前全市共有6家企業(yè)接管了外省市物業(yè)管理項(xiàng)目，11個(gè)企業(yè)成為全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員，3家企業(yè)當(dāng)選為常務(wù)理事。創(chuàng)精品物業(yè)，走品牌之路，已成為物業(yè)管理行業(yè)的共識(shí)。四是，擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)覆蓋率。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋率是體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的睛雨表。近幾年，我們始終對(duì)全市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)覆蓋率實(shí)行目標(biāo)管理，新建住宅小區(qū)從入住開始就進(jìn)行收費(fèi)，原有的住宅區(qū)經(jīng)過整治達(dá)標(biāo)后逐步實(shí)行收費(fèi)，到今年年底房管局直管小區(qū)全部實(shí)行收費(fèi)管理。在收費(fèi)價(jià)格控制上，政府實(shí)行收費(fèi)等

14、級(jí)評(píng)定制度。對(duì)收費(fèi)小區(qū)的硬件建設(shè)和企業(yè)管理服務(wù)水平進(jìn)行綜合考核，將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為四個(gè)等級(jí)，收費(fèi)價(jià)格下線打底，上線不封頂，使物業(yè)管理企業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)成本化經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。五是，推行公開招標(biāo)招聘，培育市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。原有舊住宅小區(qū)整治達(dá)標(biāo)工作的完成，新建住宅小區(qū)的陸續(xù)竣工，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)化創(chuàng)造了良好的條件。市房地局頒發(fā)了大連市城市住宅物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法，對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為進(jìn)行了政策規(guī)范。1998年麗都花園物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)在行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，成功地進(jìn)行公寓寫字樓物業(yè)管理招投標(biāo)；去年，金盛家園小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位從十家物業(yè)管理企業(yè)中招標(biāo)選聘大連宏華物業(yè)管理有限公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，今年萬達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)在深圳市組織了雍景臺(tái)高檔住宅小區(qū)公開選聘物業(yè)管理企業(yè)。通過典型和試點(diǎn)引路，目前，全市還有多家住宅小區(qū)和大型公建計(jì)劃面向全國(guó)公開招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。為解決物業(yè)管理市場(chǎng)供需矛盾，我們配合社會(huì)企事業(yè)單位、大專院校、醫(yī)院、部隊(duì)等單位的體制改革，鼓勵(lì)他們將物業(yè)管理走向社會(huì)化。海事大學(xué)、理工大學(xué)、遼寧師