海中日輝臺管理方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔目 錄一、小區(qū)情況說明二、人員安排三、員工生活安排四、管理用房布置五、員工培訓六、物品采購七、接管驗收八、入伙前準備九、入伙工作安排一、小區(qū)情況中海日輝臺占地面積47881.8平方米，總建筑面積81505.82平方米，小區(qū)住宅688戶，商鋪張108間，竣工驗收預計2005年9月完成，定于2005年10月31日入伙。位于深圳市坂雪崗高新技術區(qū)坂雪崗大道與貝爾路交匯處，交通便利。中海日輝臺建筑立面清新俊朗、簡潔明快；環(huán)境設計以層林景觀為主體，點線面多形態(tài)的水景烘托了庭園景觀的連續(xù)性，頂部處理也極富特色；具有濃郁海洋氣息的新現(xiàn)代主義建筑風格，進一步提升了夏

2、威夷建筑特征；各式戶型方正實用、動靜分區(qū)合理；人車分流使住戶用車未經(jīng)小區(qū)大門即可進入地下車庫，不僅減少了污染和噪音，同時有利于區(qū)內行人的安全； 根據(jù)該樓盤的實際情況，結合中海日輝臺的業(yè)主定位（華為、新天下的年青高職白領），將以理性管理和情感交流為主線，從入伙之時營造一個良好的氛圍，為物業(yè)管理的順利開展打下良好的基礎。二、人員安排：管理處經(jīng)理（一）組織架構圖：管理處經(jīng)理收銀員客戶服務部（助理員）環(huán)境管理部（助理員） 收銀員客戶服務部（助理員）環(huán)境管理部（助理員）文 員接待員維修主管護衛(wèi)主管文 員接待員維修主管護衛(wèi)主管資訊服務人事管理社區(qū)文化物資采購會所管理管家服務接待回訪安全護衛(wèi)清潔綠化機電維修

3、裝修管理員工食堂資訊服務人事管理社區(qū)文化物資采購會所管理管家服務接待回訪安全護衛(wèi)清潔綠化機電維修裝修管理員工食堂注：小區(qū)財務管理納入百草園中心管理處，故中海日輝臺管理處僅設收銀員1名。小區(qū)客戶服務助理員在負責服務接待和跟蹤基礎上，側重為小區(qū)住戶提供管家服務。小區(qū)環(huán)境管理助理員（兼維修主管）。2、人員配置1）原則：管理機構的設置與各類員工的配備，均以確?！爸泻Ｈ蛰x臺”物業(yè)管理的整體服務水平為前提。在把小區(qū)管理成為“安全、清潔、方便、優(yōu)美、舒適”的工作、生活環(huán)境，滿足住戶家居需求這一目標的基礎上，從組織機構和人員素質上確保高標準、高檔次、高品位地為業(yè)主/用戶提供全天候、全方位的優(yōu)質服務。精干高效的

4、原則。著眼于管理現(xiàn)代化和組織科學化，通過提高員工基本素質，增加管理科技含量，來達到機構精簡，人員精干，工作高效的目標。既保證服務的高質量，又實現(xiàn)運行的高效率。使“中海日輝臺”物業(yè)管理具有可持續(xù)發(fā)展的長久后勁。知識化、專業(yè)化的原則。各類員工的配備，根據(jù)員工不同的工作職責，要求員工必須具備相應的文化知識水平和物業(yè)管理理論、物業(yè)實踐經(jīng)驗，在此基礎上，取得政府部門頒發(fā)的物業(yè)管理崗位培訓合格證書。并輔以不間斷的各種專業(yè)知識培訓，使員工的素質與物業(yè)管理工作都處于動態(tài)提高的狀態(tài)。2）人員數(shù)量根據(jù)小區(qū)物業(yè)狀況及配置原則，管理處人員配置如下：管理層：管理處經(jīng)理1人，環(huán)境管理助理員1名，客戶管理助理員1名。作業(yè)層

5、：護衛(wèi)主管1名，收銀員1名，文員1名，前臺接待員2名，會所接待員1名，維修工（外包）6名，護衛(wèi)員27名，水質處理員（兼救生員）1名，廚師1名，幫工1名，花工4名，清潔工（外包）17名。共計66人。（二）進場時間安排根據(jù)中海日輝臺入伙時間安排（2005年10月31日），管理處人員進場時間安排如下：現(xiàn)已進場人員如下，管理處主任一名，護衛(wèi)主管一名，運行班長一人，保安員21人，接待員5人，清潔工15人，水質處理員1名。2005年9月10日助理員2名、廚師1名進場，進行注冊登記、食堂籌建、辦公室、員工宿舍布置、物品購置及其他人員進場等準備工作。005年9月20日，護衛(wèi)員進場6人、維修人員5人、花工進場1

6、人（因花草為施工單位保養(yǎng)期），清潔人員于入伙前3天全部進場，10月1日前管理處所有人員到位，會所服務員進場時間另定。(護衛(wèi)員已進駐21人)三、員工生活安排 第一批人員進場后，首先與開發(fā)商進行溝通，進行員工食堂、宿舍等生活設施籌建，立爭10天內即9月20日生火做飯，員工宿舍及衛(wèi)生間、洗澡間等生活設施及床、柜等生活用具在9月30日前辦置妥當。員工住宿按班編制落實到人，做到員工入場后生活方便，工作順心。四、管理用房布置與開發(fā)商協(xié)調爭取在10月10日前落實完畢。五、員工培訓為了保證心海伽入伙及裝修管理工作順利進行，確保服務質量，管理處將對派駐小區(qū)所有員工進行系統(tǒng)崗前培訓，特作培訓計劃如下：（一）管理層

7、員工崗前培訓計劃時 間學時內容目的方式考核崗前培訓9月2030日10課時崗位職責基本業(yè)務知識、業(yè)務范圍、工作技巧三套體系服務標準管家服務基本技巧能獨立上崗、獨擋一面講課、實踐相結合上崗考核鑒定（二）維修工崗前培訓計劃時 間學時內 容方 式負責人考 核10月1日2課時面授環(huán)境管理助理員口試10月28日6課時維修文明語言、維修服務范圍和流程、維修工責、維修養(yǎng)護技能及操作技巧個別輔導和自學實踐班長期滿由主管對其進行上崗考核鑒定10月918日6課時熟悉樓宇結構、初步了解設備特點(水電工)、水電氣走向、班組主要成員、維修服務標準、維修工作程序。在班長帶領下實操實練班長技能知識、書面考試、實操水平、工作表

8、現(xiàn)等具體業(yè)務考核（三）護衛(wèi)(交管)員崗前培訓計劃時 間學時內 容方 式負責人考 核10月1日3小時護衛(wèi)(交管)員職責、工作規(guī)程、工作標準、 紀律和獎懲制度、安全保衛(wèi)服務的各項規(guī)章和有關政策及法令集中學習與個別輔導相結合護衛(wèi)主管10月29日一周本崗位安全保衛(wèi)服務的基礎知識運用：消防、護衛(wèi)(交管)設施、設備的操作實習班長期滿進行上崗考核鑒定10月827日20天崗位服務技能、隊列訓練、素質訓練實地操作培訓班長期滿部門主管進行實操考試 （四）綠化工崗前培訓計劃名稱時 間學時內 容方 式負責人考 核崗前培訓10月812日8小時綠化范圍、達標要求、本崗職責、工作規(guī)程、服務標準、小區(qū)美化、綠化、靜化、凈化意

9、識，環(huán)保意識面授教育和實操相結合環(huán)境管理助理員上崗考核鑒定 （五）清潔員崗前培訓計劃時 間學時內 容方 式 負責人考 核10月8日3小時小區(qū)概況 員工守則 職業(yè)道德面授環(huán)境管理助理員10月1012日3天本崗位職責、工作紀律；本崗位清潔操作規(guī)程和工作標準；環(huán)境保護意識，小區(qū)美化概念清潔班長帶領下學習班長一周后進行“員工上崗考核鑒定”（六）除以上培訓外，另外收集業(yè)主可能問到的相關問題進行培訓。六、物品采購 根據(jù)物品采購計劃，按照物品需求順序分項報告公司領導審批后，與公司行政公關部及社區(qū)環(huán)境部進行充分協(xié)調，由公司統(tǒng)一采購物品在9月31日購置齊全，管理處自行購置物品在10月5日前置辦妥當。七、交接驗收

10、 日輝臺小區(qū)竣工驗收預計2005年9月完成，現(xiàn)暫定我司對小區(qū)接管驗收工作定在2005年9月下旬開始，管理處前期入駐人員與開發(fā)商商定好交接驗收具體時間后，在15天前通知公司工程部進行驗收。由公司牽頭成立中海日輝臺小區(qū)接管驗收小組。驗收小組由公司領導掛帥，有關部門派員，由管理處配合共同組成。管理處負責主動與發(fā)展商聯(lián)系，確保小區(qū)在入伙接管驗收前達到四通。進戶支路及小區(qū)綠化完善。對提出的存在問題整改項目要求在入伙前完成，確保入伙工作順利進行。公司接管驗收小組及有關人員與發(fā)展商、施工單位三方組成聯(lián)合交接小組。并根據(jù)實際情況，成熟一項接驗一項。對接管驗收中查出的不合格項目及質量缺陷及時提交發(fā)展商與施工單位

11、整改。管理處派專人負責跟蹤消項和反饋信息，原則上堅持合格后再予接受。管理處負責做好樓宇驗收的物資準備：房門鑰匙標簽（牌）、保管柜、尼龍卡子、記錄夾、及各種驗收記錄表格、工具用品等。交接驗收由公司專業(yè)部門、業(yè)務部門提供相應驗收記錄與表格。接管后的各種資料、圖紙、清單交公司工程技術部同意存檔。八、入伙前準備 （一）管理處成立入伙工作小組。管理處主任任組長。設禮儀接待組、收銀組、審驗簽約組、收樓引導組、裝修登記組。對以上工作人員必須進行崗前培訓，入伙時統(tǒng)一著裝。禮儀組負責配合發(fā)展商發(fā)放入伙會簽單，解答業(yè)主咨詢等；銀組由管理處財務主管（碧海藍天中心管理處）負責，收繳各種規(guī)定費用。3、 審驗簽約組負責審

12、驗業(yè)主的有效證件（身份證）、由發(fā)展商簽章后的入伙會簽單等。4、 收樓引導組派專人負責向業(yè)主發(fā)放進戶門鑰匙、滅火器、房屋使用說明書、保修書、住戶手冊等，業(yè)主均要簽名領取。然后，派專人陪同業(yè)主入室驗收（陪同驗收人員主要由維修班及部分護衛(wèi)班人員組成）對業(yè)主提出的房屋質量方面的合理意見，逐項登記在接管驗收記錄四聯(lián)單上、并請業(yè)主簽字。然后將收樓單統(tǒng)一交發(fā)展商進行質量問題的整改。管理處負責跟蹤、催辦，保證業(yè)主能按時入住。公共設施設備交接主要由工程部負責落實。管理處經(jīng)理密切配合，負責跟蹤、催辦，力求盡快按公司驗收標準，辦理相應的移交。 登記組負責發(fā)放裝修指引和裝修申請表。并專人辦理裝修手續(xù)，審驗業(yè)主裝修方案

13、，登記建冊，簽定業(yè)主公約。（二）提前與發(fā)展商聯(lián)系，將樓宇基本資料、業(yè)主名冊、通訊地址、聯(lián)系電話（座機、手機）等資料收齊，并進行合理的整理。（三）督促開發(fā)商于入伙前20天正式向業(yè)主寄發(fā)由發(fā)展商準備的入伙通知書和我方的準備的收樓指引、入伙收費表等資料。（四）入伙前必須與電話管理部門聯(lián)系，辦理管理處的電話安裝事宜，查明小區(qū)電話安裝方法、手續(xù)、工作期限等。（五） 辦理電表抄表到戶。（六） 及時與派出所聯(lián)系確定門牌號，入住人口登記、戶籍管理等事宜。（七） 與當?shù)剜]政部門聯(lián)系，落實小區(qū)郵政編碼、通郵時間、報刊訂閱程序等事宜。（八） 與煤氣公司聯(lián)系煤氣開戶點火手續(xù)，在入伙前一個月督促發(fā)展商盡快完成。（九）

14、小區(qū)入伙時的環(huán)境裝飾以及宣傳工作由管理處負責組織，與發(fā)展商協(xié)商，共同參與規(guī)劃、布置。此項工作應在入伙前一天完成。（十）清潔服務、垃圾清運、除四害等由公司社區(qū)環(huán)境部選擇專業(yè)公司并簽定合同。清潔公司在入伙前3天進入，對小區(qū)清潔進行全面清掃。在入伙前三天對小區(qū)進行一次全面消殺。（十一）收樓入伙必備文件：業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務協(xié)議、房屋裝飾裝修管理協(xié)議320份；住戶手冊320份；住戶資料袋350個；小區(qū)物業(yè)服務卡500張。上述資料屬公司統(tǒng)一領購的到公司領購、屬管理處自己印制的由管理處印制。要求在入伙前20日完成。九、入伙工作安排（一）小區(qū)布置10月30日維修班及辦公室人員配合發(fā)展商布置入伙儀式現(xiàn)場，掛標語、橫幅、插彩旗等現(xiàn)場布置工作。（二）入伙儀式10月31日由維修班負責儀式現(xiàn)場布置工作，護衛(wèi)班負責現(xiàn)場秩序維護工作，管理層員工幫助開發(fā)商進行后勤工作。（三）辦公現(xiàn)場布置 設置接待迎賓小姐、咨詢臺，按照單位、部門擺放工作臺，擺放鮮花、飲水機，工作臺面貼標識，懸掛辦理入伙程序指引。（四）入伙辦理安排 管理處所有工作人員統(tǒng)一穿工作服，服從安排，并需接受針對此次入伙辦理手續(xù)的培訓，安排財務人員2名收費（從百草園抽借），安排管理人員4名（百草園抽借）辦理入伙登記、驗證