桂林澳州花園物業(yè)管理(建議)方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔桂林澳州花園物業(yè)管理（建議）方案根據(jù)桂林市彰泰實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（甲方）與我方（深圳市中海物業(yè)管理有限公司）（乙方）簽訂的澳州花園物業(yè)管理顧問(wèn)合同，甲方委托我方對(duì)“澳州花園”小區(qū)提供專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)，在顧問(wèn)期協(xié)助管理商桂林市彰泰物業(yè)管理有限公司優(yōu)化澳州花園物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)其日常運(yùn)作管理，建立一支高水準(zhǔn)的管理隊(duì)伍，使物業(yè)管理規(guī)范化。我方通過(guò)顧問(wèn)團(tuán)和駐場(chǎng)經(jīng)理的多次考察，以及甲方領(lǐng)導(dǎo)的介紹，認(rèn)為澳州花園在桂林市屬于中高檔樓盤(pán)；因此我們建議將此項(xiàng)目定位為“高檔物業(yè)管理”的檔次，因此，從小區(qū)三期入伙之日起就要高標(biāo)準(zhǔn)管理，創(chuàng)一流服務(wù)，嚴(yán)格按照IS

2、O9000國(guó)際質(zhì)量管理體系運(yùn)作，成為桂林市眾多樓盤(pán)中的“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”，讓澳州花園的業(yè)主真正享受到“精誠(chéng)服務(wù)”與“精彩生活”，以能成為澳州花園的業(yè)主而倍感尊貴和自豪。據(jù)此，特編制澳州花園物業(yè)管理（建議）方案。澳州花園概況澳州花園位于桂林市北環(huán)二路，小區(qū)地勢(shì)平坦，形狀方正。澳州花園由桂林市彰泰實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)，其占地面積41000平方米，建筑面積近70000多平方米，分三期開(kāi)發(fā)；其中：住宅65000平方米，商業(yè)用房3500平方米，會(huì)所1000平方米，其它1000平方米。小區(qū)共有住戶662戶，車位有166個(gè)。澳州花園小區(qū)內(nèi)綠意盎然，充滿著詩(shī)情畫(huà)意。由著名澳大利亞貝爾曼/上海中

3、房建筑設(shè)計(jì)院精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格以優(yōu)雅現(xiàn)代歐陸風(fēng)格為主調(diào)，嶺南派園林景觀與歐式幾何綠化和諧交融。彰泰實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司特邀享譽(yù)海內(nèi)外的深圳市中海物業(yè)管理有限公司提供規(guī)范、健康、周全的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)，誓將澳州花園物業(yè)管理打造成經(jīng)典品牌，把彰泰物業(yè)打造成桂林市的“中海”。二、澳州花園物業(yè)管理總體思路及分階段目標(biāo)（一）、總體思路:針對(duì)桂林市物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和澳州花園的實(shí)際情況，確定對(duì)澳州花園物業(yè)管理的總體思路為：一體化管理；高質(zhì)素隊(duì)伍；軍事化制度；規(guī)范化運(yùn)作；高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)。一體化管理對(duì)澳州花園的建筑物及相配套的公共設(shè)施設(shè)備、小區(qū)治安、園林綠化、車輛行駛與停泊、社區(qū)文化等事項(xiàng)實(shí)施綜合一體管理和服務(wù)。通過(guò)打

4、基礎(chǔ)、創(chuàng)品牌，以一流的管理與服務(wù)贏得社會(huì)認(rèn)可，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商物業(yè)的銷售，并通過(guò)提供各種服務(wù)，實(shí)現(xiàn)管理處自負(fù)盈虧，走自我發(fā)展之路。高質(zhì)素隊(duì)伍通過(guò)精選管理人員，優(yōu)選服務(wù)人員，輔之以系統(tǒng)有效的雙向選擇用工機(jī)制、獎(jiǎng)懲嚴(yán)明的激勵(lì)機(jī)制，培養(yǎng)和建立一支綜合素質(zhì)高的員工隊(duì)伍。軍事化制度在員工管理過(guò)程中實(shí)行全軍事化管理模式，制訂詳細(xì)的員工培訓(xùn)制度，從理論學(xué)習(xí)、軍事訓(xùn)練和作風(fēng)建設(shè)等方面強(qiáng)化員工隊(duì)伍建設(shè)，建立一支業(yè)務(wù)技能熟練、服務(wù)水平高、軍事素質(zhì)過(guò)硬的員工隊(duì)伍。規(guī)范化運(yùn)作按照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)赝袠I(yè)現(xiàn)狀和澳州花園物業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行物管目標(biāo)定位，建立一套科學(xué)、規(guī)范、可操作性強(qiáng)并行之有效的管理服務(wù)制度，做到人人

5、有章可循，事事有據(jù)可依。從澳州花園三期物業(yè)管理籌備開(kāi)始，規(guī)范運(yùn)作。高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)建立全天候服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、菜單式服務(wù)和專業(yè)化服務(wù)四大服務(wù)體系，有針對(duì)性的設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目，提供高質(zhì)量、為小區(qū)業(yè)主提供高水平的服務(wù)，體現(xiàn)物業(yè)管理人性化、人情化。（二）、階段目標(biāo)：第一階段（2002年12月12日至2003年元月12日）：實(shí)現(xiàn)澳州花園管理處的運(yùn)作和各專業(yè)管理體制與中海物業(yè)管理模式的順利接軌。分解目標(biāo)： 完成澳州花園管理處組織架構(gòu)的設(shè)置、各專業(yè)管理模式的建立、內(nèi)部各崗位的設(shè)置及人員編制等工作。 完成對(duì)員工物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、服務(wù)意識(shí)、禮儀規(guī)范、服務(wù)業(yè)應(yīng)注意的禮節(jié)禮貌、操作層員工崗位職責(zé)、各崗位工作流程、物業(yè)管理從

6、業(yè)人員應(yīng)知應(yīng)會(huì)等方面的培訓(xùn)，并取得良好效果。 按ISO9000體系標(biāo)準(zhǔn)完善澳州花園管理處各項(xiàng)管理制度及建立相關(guān)資料文件。 完成對(duì)澳州花園機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行規(guī)范管理的建議方案，并協(xié)助實(shí)施，以促進(jìn)澳州花園三期車位的銷售。 完成對(duì)管理處員工緊急集合方案的制定與演習(xí)，并形成制度。 完成管理處辦公室和服務(wù)接待中心的設(shè)置建議方案。 完成2003年社區(qū)文化活動(dòng)建議計(jì)劃（見(jiàn)本方案）。第二階段：（2003年元月13日至2003年2月18日）按規(guī)范完成對(duì)澳州花園三期物業(yè)的前期接管與入伙工作；澳州花園管理處按中海物業(yè)管理模式良性運(yùn)作。分解目標(biāo)： 完成對(duì)澳州花園實(shí)施封閉式管理方案的制定并協(xié)助實(shí)施。 完成對(duì)員工實(shí)施軍事化管理

7、方案的制定并協(xié)助實(shí)施。 完成對(duì)員工物業(yè)管理綜合服務(wù)技巧、投訴處理技巧、工作目標(biāo)的制定、ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)、樓宇接管、入伙基本程序等業(yè)務(wù)知識(shí)技能的培訓(xùn)，并取得良好效果。 協(xié)助澳州花園管理處與開(kāi)發(fā)商、施工單位等方做好對(duì)三期物業(yè)的交接驗(yàn)收。 編制澳州花園三期入伙方案，并協(xié)助實(shí)施。 協(xié)助管理處做好對(duì)三期工程資料進(jìn)行交接、并加以規(guī)范存檔。 編制澳州花園裝修管理規(guī)定，協(xié)助管理處對(duì)小區(qū)家庭裝修施工進(jìn)行規(guī)范管理。 員工對(duì)崗位職責(zé)和操作規(guī)程能熟練掌握。第三階段：（2003年2月19日至合同期滿）彰泰澳州花園物業(yè)管理處桂林市領(lǐng)先水平，形成良好的社會(huì)效益。分解目標(biāo)： 協(xié)助管理處完成對(duì)整個(gè)澳州花園業(yè)主資料的搜

8、集、整理和歸檔工作。 完成對(duì)消防知識(shí)、消防演習(xí)方案的制定、企業(yè)文化、物業(yè)管理綜合知識(shí)等方面知識(shí)的培訓(xùn)。 完成ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)要素的建立并在實(shí)施管理服務(wù)過(guò)程 中得以良性運(yùn)行。 員工對(duì)小區(qū)業(yè)主資料熟悉率達(dá)85%以上。 各類資料、臺(tái)帳和檔案管理達(dá)到國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。 完成樓檢制度的建立，確保澳州花園物業(yè)管理運(yùn)作形成良性循環(huán)。 對(duì)鳴翠新都項(xiàng)目根據(jù)工程進(jìn)度提出物業(yè)方面的建議 完成合同期滿前期的各項(xiàng)工作交接，確保澳州花園物業(yè)管理能夠持續(xù)運(yùn)作。 澳州花園管理處物業(yè)管理水平居桂林市同行業(yè)一流水平。澳州花園管理處組織架構(gòu)和人員配置組織架構(gòu)：見(jiàn)澳州花園顧問(wèn)考察報(bào)告。（二）人員的配備和員工素質(zhì)要求1、管理層員

9、工素質(zhì)要求：管理處主任1名，兼護(hù)衛(wèi)主管。 大專以上文化程度或中級(jí)以上技術(shù)職稱，40歲以下，有一年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，工作積極熱情，責(zé)任心強(qiáng)，有較強(qiáng)的管理、組織和協(xié)調(diào)能力。副主任1名，兼清潔綠化主管和維修主管。大專以上學(xué)歷，土木建筑或機(jī)電等相關(guān)專業(yè)，35歲以下，從事物業(yè)管理一年以上。收款員1名，兼接待員。大專學(xué)歷或助理會(huì)計(jì)師以上職稱，女性，35歲以下，物業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)一年以上。接待服務(wù)中心人員2名：中專以上學(xué)歷，30歲以下，男一名，身高1.72米以上，女一名（由收款員兼），身高1.60米以上，形象好，語(yǔ)言表達(dá)力強(qiáng)，熟練操作電腦。2、作業(yè)層員工素質(zhì)要求：護(hù)衛(wèi)員；要求男性，25歲以下，復(fù)退軍人，高

10、中以上學(xué)歷，身高1.73米以上，形象好，思維敏捷，身體健康，無(wú)犯罪記錄。班長(zhǎng)和軍訓(xùn)教員須有較高的軍事素質(zhì)。維修工：具備高中（中專、中技、職高）以上學(xué)歷，持有特種作業(yè)操作上崗證書(shū)，三年以上工作經(jīng)驗(yàn)，身體健康，無(wú)犯罪記錄。維修班長(zhǎng)由維修主管兼任。清潔、綠化工：初中以上文化，40歲以下，以女性為主，經(jīng)專業(yè)技能培訓(xùn)后，輸送上崗。班長(zhǎng)須高中以上文化，有三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。3、人員來(lái)源：管理人員可由發(fā)展商從公司現(xiàn)有職員中委派，也可以從人才市場(chǎng)招聘，操作層員工最好能從賓館酒店服務(wù)人員中吸納，護(hù)衛(wèi)員可考慮與桂林市周邊地區(qū)退伍安置部門(mén)聯(lián)系定點(diǎn)招收。管理層的新生力量可考慮從畢業(yè)于物管專業(yè)或酒店管理專業(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)

11、生中招聘，這些人有一定理論基礎(chǔ)，易于入門(mén)，培養(yǎng)較快。四、澳州花園物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收入入 伙門(mén)崗、道口檢查門(mén)崗、道口檢查樓層、外圍巡邏安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)樓層、外圍巡邏安全護(hù)衛(wèi)服務(wù)樓層清潔監(jiān)控中心監(jiān)管樓層清潔監(jiān)控中心監(jiān)管清 潔清 潔地面清潔清潔綠化服務(wù)地面清潔清潔綠化服務(wù)園林綠化養(yǎng)護(hù)園林綠化養(yǎng)護(hù)綠 化園景修枝造型綠 化園景修枝造型物業(yè)物業(yè)管理房屋本體維護(hù)房屋本體維護(hù)水電設(shè)備維護(hù)水電設(shè)備維護(hù)消防設(shè)備維護(hù)公共維修消防設(shè)備維護(hù)公共維修維 修 服 維 修 服 務(wù)公用設(shè)施維護(hù)公用設(shè)施維護(hù)住宅維護(hù)智能化系統(tǒng)維護(hù)護(hù)住宅維護(hù)智能化系統(tǒng)維護(hù)護(hù)裝修管理水電維修有償服務(wù)裝修管理水電維修有償服務(wù)物品搬

12、運(yùn)放行日常管理服務(wù)物品搬運(yùn)放行日常管理服務(wù)投訴來(lái)訪處理代訂代辦各類家政服務(wù)投訴來(lái)訪處理代訂代辦各類家政服務(wù)客戶特約服務(wù)開(kāi)展各類義務(wù)勞動(dòng)服務(wù)客戶特約服務(wù)開(kāi)展各類義務(wù)勞動(dòng)服務(wù)舉辦各類社區(qū)文化活動(dòng)舉辦各類社區(qū)文化活動(dòng)五、管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和措施序號(hào)項(xiàng)目國(guó)家或省市指標(biāo)承諾指標(biāo)相關(guān)措施1、房屋完好率98%99%房屋外觀無(wú)破壞立面，整潔、無(wú)改變使用功能，無(wú)亂搭建，公用設(shè)施及通道無(wú)隨意占用。2、房屋零修及時(shí)率、合格率98%100%99%100%接到維修單，在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修不過(guò)夜。3、管理費(fèi)收繳率98%98%按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取，在入住時(shí)辦理銀行托收，不擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不亂收費(fèi)。4、綠化完好

13、率95%98%區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹(shù)木與建筑小品配置得當(dāng)，專業(yè)人員管理。5、清潔、保潔率95%99%小區(qū)內(nèi)實(shí)行清潔責(zé)任包干，全天12小時(shí)保潔制，樓層內(nèi)天天清掃擦拭，每周清洗一次，垃圾日產(chǎn)日清，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好。6、道路完好率及使用率90%96%道路暢通無(wú)損壞，路面平坦整潔，排水暢通，無(wú)隨意占道，無(wú)改變使用功能。7、化糞池、雨水井、污水井完好率98%定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢，無(wú)堵塞。8、排水管、明暗溝完好率98%排水暢通無(wú)堵、無(wú)積水、無(wú)塌陷、無(wú)殘缺。9、路燈完好率95%98%路燈完好無(wú)損，夜間正常使用，定期檢查，維護(hù)保養(yǎng)，保持潔凈。10、公共文化娛樂(lè)、休息設(shè)施及小區(qū)雕

14、塑完好率95%98%確保娛樂(lè)設(shè)施使用功能，定期維修，養(yǎng)護(hù)，完好無(wú)損。11、生活用水用電供應(yīng)率及水電費(fèi)收繳率98%98%定期對(duì)供水配電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、保證其完好，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，不擅自加價(jià)。12、住戶維修回訪率30%30%接聽(tīng)住戶報(bào)修電話鈴聲不超過(guò)3響，到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)不超過(guò)雙方約定時(shí)間，指定專人回訪，健全回訪紀(jì)錄。13、小區(qū)治安案件發(fā)生率22以下24小時(shí)守衛(wèi)巡邏，力保住戶無(wú)被盜事件，年度無(wú)重大刑事案件發(fā)生。14、防火設(shè)備完好率100%100%定期檢查維護(hù)，確保消防系統(tǒng)設(shè)備完好無(wú)損。15、火災(zāi)發(fā)生率11以下加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)居民防火意識(shí)，建立義務(wù)消防隊(duì)，定期演練，勤檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。16、

15、違章發(fā)生率1%加強(qiáng)宣傳和巡視。跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，及時(shí)回訪紀(jì)錄。違章處理率95%98%17、住戶有效投訴率85按政策規(guī)定做好各項(xiàng)工作，提高管理人員素質(zhì)，定期征詢居民意見(jiàn)，主動(dòng)改進(jìn)工作，建立回訪制度。住戶投訴處理率95%100%18、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%100%重視崗前培訓(xùn)，所有專業(yè)技術(shù)人員均應(yīng)參加相關(guān)崗位培訓(xùn)，持證上崗。19、居民對(duì)物業(yè)管理滿意率95%96%教育員工樹(shù)立“業(yè)主第一”的服務(wù)意識(shí)，全心全意為業(yè)主服務(wù)，竭盡全力為居民排憂解難。20、檔案建立與完好率100%加強(qiáng)硬件投入，指定專人全部實(shí)行電腦化管理，確保檔案齊全，管理完善。六、澳州花園物業(yè)管理服務(wù)模式設(shè)計(jì)目前，大多數(shù)

16、成功的物業(yè)管理企業(yè)基本上是嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系運(yùn)作，但澳州花園物業(yè)是發(fā)展商定位在一個(gè)高品質(zhì)、高品位、高享受、充滿濃郁人文精神的中高檔樓盤(pán)，因而建議在建立ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將澳州花園導(dǎo)入中海物業(yè)酒店式物業(yè)管理服務(wù)，竭誠(chéng)為澳州花園小區(qū)業(yè)主展示其尊貴、高雅、浪漫。（一）為業(yè)主建立接待服務(wù)中心1、接待服務(wù)中心設(shè)置的內(nèi)涵接待服務(wù)中心在功能上劃分為接待服務(wù)區(qū)和業(yè)主休息區(qū)兩大功能區(qū)域，其功能主要體現(xiàn)在：為業(yè)主提供一個(gè)開(kāi)放的、舒適和大方的接待服務(wù)中心場(chǎng)所，凸現(xiàn)業(yè)主的尊貴，使業(yè)主舒適而方便地辦理入住手續(xù)、每月的各項(xiàng)繳費(fèi)和各類來(lái)訪事宜，或受業(yè)主委托提供其他專項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)。接

17、待服務(wù)中心又是整個(gè)小區(qū)管理服務(wù)樞紐傳遞中心，24小時(shí)為業(yè)主排憂解難釋疑。一方面接受業(yè)主主動(dòng)報(bào)修、報(bào)警、投訴、咨詢等信息，另一方面，在承諾時(shí)間內(nèi)將業(yè)主的信息及時(shí)反饋給維修班或護(hù)衛(wèi)班、清潔綠化班等方面處理。2、接待服務(wù)中心硬件的配備接待服務(wù)中心與管理處辦公室選址定在小區(qū)15號(hào)樓架空層，以方便業(yè)主出入，裝修要大方、氣派，充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴。辦公設(shè)施設(shè)備：主要為業(yè)主辦理商務(wù)或其他事務(wù)提供服務(wù)，包括：電腦及打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、直撥電話等。便利業(yè)主的相應(yīng)配備沙發(fā)、茶幾、報(bào)刊雜志架及報(bào)刊雜志、飲水機(jī)、雨傘架及雨傘。3、接待服務(wù)中心人員職責(zé)主要職責(zé)：a)代表管理處主任接受業(yè)主對(duì)管理處的投訴處理；b)根據(jù)業(yè)

18、主的要求和請(qǐng)求，有效調(diào)度各專業(yè)班組，保證快捷，程序到位；c)負(fù)責(zé)解答業(yè)主的一切詢問(wèn)，并向業(yè)主提供一切必要的協(xié)助和服務(wù)；d)溝通業(yè)主與管理處的感情，主動(dòng)征求業(yè)主的意見(jiàn)；e)處理前臺(tái)各類難題，負(fù)責(zé)索賠和催收；f)完整記錄當(dāng)班時(shí)間內(nèi)所有事項(xiàng)，將特殊的或具普遍意見(jiàn)的問(wèn)題上報(bào)管理處主任；g)遇緊急情況，及時(shí)上報(bào)管理處主任。4、接待服務(wù)中心工作流程： 見(jiàn)澳州花園顧問(wèn)考察報(bào)告 (二)、建立酒店服務(wù)模式1、 在小區(qū)大門(mén)入口增設(shè)護(hù)衛(wèi)門(mén)崗，嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)訪登記和對(duì)出入小區(qū)的業(yè)主實(shí)行微笑服務(wù)。2、 在大門(mén)口配備手推車一部，必要時(shí)由巡邏護(hù)衛(wèi)負(fù)責(zé)為業(yè)主提貨、送貨。3、為老、弱、病、殘、小和行李較多的業(yè)主提供各類服務(wù)。4、提

19、供有彰泰企業(yè)標(biāo)識(shí)的傘具或撐傘；5、提供其他可能的幫助。（三）、提供標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、有序的服務(wù)按照ISO9001質(zhì)量管理體系，按照規(guī)范的程序?yàn)闃I(yè)主提供頂尖的專業(yè)管理服務(wù)。主要管理服務(wù)內(nèi)容有：（1）房屋建筑主體的管理：通過(guò)維護(hù)和修繕，充分保持和發(fā)揮房屋的使用功能，從而確保業(yè)主的房屋保值增值。（2）小區(qū)設(shè)施設(shè)備的管理：通過(guò)專業(yè)保養(yǎng)和維修，使小區(qū)的設(shè)施設(shè)備保持團(tuán)完好，確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（3）保潔管理：通過(guò)專業(yè)保潔和清洗，使小區(qū)達(dá)到嚴(yán)格的星級(jí)酒店保潔標(biāo)準(zhǔn)。（4）綠化管理：通過(guò)專業(yè)的養(yǎng)護(hù)，使小區(qū)充分達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、四季如春、國(guó)家級(jí)花園小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。（5）保安管理：通過(guò)培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素的護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍，并借助高科技的智能化管

20、理手段，為業(yè)主提供全天候服務(wù)，確保業(yè)主高枕無(wú)憂。（四）、為業(yè)主提供針對(duì)性、便利性的專項(xiàng)服務(wù)其特點(diǎn)是：為業(yè)主設(shè)立各種專項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)各種形式將服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)。專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容主要有以下幾大類：家庭生活類：主要為業(yè)主提供衣、食、住、行等方面的各項(xiàng)家政服務(wù)，如代訂花卉、生日蛋糕、車船機(jī)票，待購(gòu)牛奶、飲用水、食品用品，代洗衣服，私人區(qū)域清潔服務(wù)、裝修、搬家、打字、復(fù)印、傳真、接送小孩入托、上學(xué)等。商業(yè)服務(wù)類：主要是利用小區(qū)的商鋪和會(huì)所，以及收集市區(qū)的商務(wù)信息，為業(yè)主提供各種商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，如家電維修等。文教衛(wèi)生類：主要是利用小區(qū)會(huì)所、幼兒園等場(chǎng)所組織業(yè)主在文化、教育、衛(wèi)生、體育等方面開(kāi)展各

21、項(xiàng)活動(dòng)，如琴棋書(shū)畫(huà)比賽與展覽，假期培訓(xùn)班，健身、游泳、球類比賽等活動(dòng)。經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)類：主要是受業(yè)主委托，辦理房屋租賃，代請(qǐng)家教、保姆等。（五）、受業(yè)主委托提供盡善盡美的特約服務(wù)除為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)外，還可為滿足業(yè)主的個(gè)別需求而隨時(shí)提供單一的特約服務(wù)。七、澳州花園社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)計(jì)一個(gè)高品質(zhì)、高享受的高尚住宅小區(qū)，不僅要擁有典雅、舒適的園林環(huán)境，安全有序的交通網(wǎng)絡(luò)，方便快捷的溝通渠道，以及管理服務(wù)人員以身作則的文明言行，還應(yīng)體現(xiàn)出小區(qū)內(nèi)無(wú)處不在、無(wú)時(shí)不有的文化氛圍和對(duì)人的尊重與關(guān)懷。澳州花園小區(qū)的社區(qū)文化就應(yīng)以人為核心，以環(huán)境為重點(diǎn)，突出人性化管理理念，通過(guò)超前的、創(chuàng)新的、豐富多彩的

22、社區(qū)文化活動(dòng)滲透、啟迪人們對(duì)美好精神生活追求的自覺(jué)、自律意識(shí)，培養(yǎng)人們高度的精神文明素質(zhì)。1、舉辦一年一度的“彰泰小區(qū)居民文化藝術(shù)節(jié)”，藝術(shù)節(jié)形式應(yīng)求新求變，主題鮮明，內(nèi)容豐富多彩，每年可因不同的季節(jié)表達(dá)不同的主體及內(nèi)容，或一年重點(diǎn)開(kāi)展一個(gè)時(shí)間跨度較長(zhǎng)的系列藝術(shù)節(jié)，如：一月：“春之源”迎新春聯(lián)誼會(huì)，堅(jiān)持好彰泰實(shí)業(yè)每年一度的業(yè)主新春聯(lián)誼會(huì)。二月：“春之魂”民俗節(jié)：舉辦燈展、燈謎會(huì)，贈(zèng)送豐富的獎(jiǎng)品和紀(jì)念品。三月：“春之馨”文明家庭評(píng)選：通過(guò)組織業(yè)主開(kāi)展學(xué)雷鋒利民便民義務(wù)勞動(dòng)，婦女節(jié)慰問(wèn)活動(dòng)，開(kāi)展小區(qū)文明家庭評(píng)選活動(dòng)，頒發(fā)“文明家庭”獎(jiǎng)牌。四月：“春之韻”花卉節(jié)：舉辦小區(qū)家庭花卉花雕園藝展，花魁競(jìng)艷

23、，并組織植樹(shù)活動(dòng)。五月：“夏之靈”讀書(shū)文化節(jié)：舉辦書(shū)展，書(shū)評(píng)講座。六月：“夏之聲”音樂(lè)會(huì)，由小區(qū)業(yè)主及管理人員組建樂(lè)隊(duì)，組織音樂(lè)會(huì)，或邀請(qǐng)專業(yè)樂(lè)隊(duì)及大專院校的學(xué)生音樂(lè)團(tuán)體，關(guān)系單位的音樂(lè)社團(tuán)來(lái)小區(qū)演出，或組織小區(qū)幼兒園進(jìn)行藝術(shù)匯演。七月：“夏之光”電影文化周：舉辦露天電影晚會(huì)。八月：“秋之閑”棋牌樂(lè)活動(dòng)：面向小區(qū)業(yè)主及管理人員舉辦各類棋牌競(jìng)賽活動(dòng)。九月：“秋之美”服飾文化、攝影、繪畫(huà)月：舉辦時(shí)裝表演，攝影書(shū)畫(huà)講座和展覽。十月：“秋之味”美食文化節(jié)：烹飪講座，烹飪比賽及大家餐活動(dòng)。十一月：“冬之趣”家居運(yùn)動(dòng)會(huì)：游泳、乒乓球、壁球以及其他趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)。十二月：“冬之誕”迎新年：以西方傳統(tǒng)節(jié)日“圣誕節(jié)

24、”作為主題，開(kāi)展一系列游園活動(dòng)。在藝術(shù)節(jié)系列活動(dòng)當(dāng)中，還可以將中國(guó)及西方的一些傳統(tǒng)節(jié)日，如元宵、端午、中秋、重陽(yáng)和復(fù)活、感恩、情人節(jié)、母親節(jié)、父親節(jié)等融入其中，形成內(nèi)容更為廣泛的特色活動(dòng)。創(chuàng)辦彰泰家園月刊建議彰泰家園月刊由彰泰物業(yè)公司組織三個(gè)管理處合辦。月刊主要是圍繞小區(qū)的管理服務(wù)以及豐富廣大業(yè)主業(yè)余生活而創(chuàng)辦，是收集和反饋業(yè)主主要信息的來(lái)源之一，業(yè)主可以通過(guò)彰泰家園更深刻地了解彰泰人及小區(qū)居民的工作、生活及學(xué)習(xí)動(dòng)態(tài)。刊物內(nèi)容：（1）彰泰實(shí)業(yè)發(fā)展之路的系列報(bào)道； （2）管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、及相關(guān)法律、法規(guī)的分類介紹； （3）社區(qū)活動(dòng)的信息發(fā)布及跟蹤報(bào)道； （4） 小區(qū)好人好事的宣傳褒揚(yáng)，不良現(xiàn)

25、象的揭露與批評(píng)； （5）業(yè)主園地，熱點(diǎn)、難點(diǎn)討論區(qū)，請(qǐng)廣大業(yè)主為小區(qū)管理出謀劃策； （6）信息交流區(qū)：如求租、求購(gòu)，商品信息交流等； 文藝園地：各種散文、詩(shī)歌、小品文、小小說(shuō)的發(fā)表；通過(guò)彰泰家園月刊，還可開(kāi)展各種評(píng)比和征選等活動(dòng)，增強(qiáng)其參與性，把 彰泰家園 辦成一份集知識(shí)、信息、趣味于一體的社區(qū)精神、文化家園。3. 成立各種協(xié)會(huì)、組織，適應(yīng)各階層、各層次的需求。如成立“夕陽(yáng)紅”俱樂(lè)部：組織老年人成立秧歌隊(duì)、舞蹈隊(duì)、棋牌會(huì)等，建立“老年人生理、心理咨詢站”，開(kāi)展各種適合老年人的健康活動(dòng)，為住戶排憂解難，讓老年人老有所樂(lè)，老有所為。還可成立“球迷協(xié)會(huì)”、“彰泰藝術(shù)團(tuán)”、“社區(qū)愛(ài)樂(lè)樂(lè)團(tuán)”、“書(shū)畫(huà)愛(ài)好

26、者協(xié)會(huì)”、“少先隊(duì)活動(dòng)中心”等組織，將社區(qū)文化活動(dòng)廣泛開(kāi)展到各層面。4. 充分利用小區(qū)的各種設(shè)施開(kāi)展健康文明的宣傳活動(dòng)。設(shè)立小區(qū)宣傳欄：宣傳小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)、服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用收支情況，結(jié)合各個(gè)節(jié)日和當(dāng)前時(shí)事做相關(guān)的宣傳報(bào)道。宣傳欄每月更換一次。設(shè)立小區(qū)報(bào)刊欄，將桂林市的相關(guān)報(bào)紙及管理處的刊物張貼在報(bào)刊欄內(nèi)，供業(yè)主閱讀。開(kāi)展創(chuàng)建文明樓，評(píng)選文明家庭活動(dòng)：通過(guò)創(chuàng)建和評(píng)選，鼓勵(lì)業(yè)主積極參加小區(qū)的各項(xiàng)活動(dòng)，將自身融入到生機(jī)勃勃的社區(qū)大家庭中，逐步培養(yǎng)文明健康、積極向上的高尚人品和自律意識(shí)。組織本小區(qū)的各類業(yè)余文藝演出隊(duì)，體育代表隊(duì)與其他小區(qū)或團(tuán)體進(jìn)行交流比賽，既增進(jìn)與外界的溝通，又?jǐn)U大小區(qū)知名度，激發(fā)

27、居民的榮譽(yù)感和自豪感。八、小區(qū)會(huì)所、幼兒園的經(jīng)營(yíng)管理一、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理 “澳州花園”是一個(gè)擁有662戶居民的高尚住宅小區(qū)，擁有自己獨(dú)立的會(huì)所。小區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)有乒乓球（臺(tái)球）室、棋牌室、讀書(shū)室、健身（體操）房等項(xiàng)目，會(huì)所經(jīng)營(yíng)的好，既可提升“澳州花園”的知名度，促進(jìn)發(fā)展商后繼樓盤(pán)的銷售，同時(shí)也能提升物業(yè)管理的檔次，并創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。故而建議會(huì)所由管理處自行經(jīng)營(yíng)管理，以反映出小區(qū)高檔物業(yè)的特征和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的水準(zhǔn)。1.經(jīng)營(yíng)方式： 會(huì)所經(jīng)營(yíng)采用會(huì)員制和貴賓制。凡本小區(qū)業(yè)主，每戶可免費(fèi)獲贈(zèng)會(huì)籍，外來(lái)賓客在相關(guān)人士的推薦下，可出資購(gòu)買(mǎi)會(huì)員卡，亦可零星消費(fèi)，會(huì)員給予五至六折的優(yōu)惠，以突出業(yè)主的優(yōu)越和尊貴。會(huì)所

28、采用多種經(jīng)營(yíng)手段，可月卡、季卡、年卡和終身卡，可單一消費(fèi)和套票消費(fèi)，這樣既可方便顧客，又給顧客提供多種消費(fèi)選擇。會(huì)所還可以與社區(qū)文化建設(shè)相結(jié)合，逢節(jié)假日可搞優(yōu)惠消費(fèi)活動(dòng)，可舉辦各類培訓(xùn)班，可開(kāi)展各種文體比賽，擴(kuò)大會(huì)所影響，增強(qiáng)凝聚力。2. 會(huì)所管理特色：小區(qū)會(huì)所的管理需突出“高文化品質(zhì)”的氛圍，將高品質(zhì)的文化色彩滲透到會(huì)所管理方方面面，點(diǎn)點(diǎn)滴滴，滲透到每個(gè)角落。首先對(duì)會(huì)所的裝潢要精彩別致，健身（體操）房要寬闊、明快、簡(jiǎn)潔、且有良好的背景音樂(lè)，乒乓球（臺(tái)球）室燈光，須用大型燈罩、光線柔和均勻。其次，管理者要有良好的文化修養(yǎng)，在待人接物上言談舉止上要大方得體、親和友善，在經(jīng)營(yíng)管理上突出高品質(zhì)文化消

29、費(fèi)的理念，使業(yè)主在消費(fèi)過(guò)程中既達(dá)到鍛煉身體的目的，又獲得了尊貴、典雅的精神享受。第三，應(yīng)建立一套完善的會(huì)所管理制度，通過(guò)每一崗位的工作職責(zé)，服務(wù)程序，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等管理制度的制定，使會(huì)所管理制度標(biāo)準(zhǔn)化、程序化。從而走上科學(xué)而規(guī)范的良性循環(huán)軌道。二、幼兒園的經(jīng)營(yíng)管理小區(qū)幼兒園可通過(guò)招標(biāo)或于市內(nèi)一家有名望的幼兒園聯(lián)系，進(jìn)行委托經(jīng)營(yíng)，通過(guò)簽訂長(zhǎng)期的委托經(jīng)營(yíng)合同，使小區(qū)幼兒園保持相對(duì)穩(wěn)定的健康發(fā)展，發(fā)展商按合同收取租金，管理處按月收繳物業(yè)管理費(fèi)。九、澳州花園管理處的員工培訓(xùn)(一)培訓(xùn)目的通過(guò)系統(tǒng)的分階段、分層次培訓(xùn)，使員工在掌握本崗位管理服務(wù)操作技能的基礎(chǔ)上，致力提高員工的業(yè)務(wù)能力、管理服務(wù)水平和綜合文化

30、素養(yǎng)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，熱愛(ài)本職工作，從而造就一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)技術(shù)過(guò)硬、服務(wù)熱情周到的員工隊(duì)伍。（二）培訓(xùn)項(xiàng)目1、入職培訓(xùn)。 時(shí)間要求：入職當(dāng)天，共2課時(shí)。 培訓(xùn)內(nèi)容： a)公司簡(jiǎn)介；b)管理處概況；c)公司人事及福利政策（包括該員工工種、工作性質(zhì)、工作時(shí)間、工資標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法、發(fā)放時(shí)間及享受各類節(jié)假日福利待遇等）；d)員工手冊(cè)；e)管理處紀(jì)律要求及規(guī)章制度（包括作息時(shí)間、宿舍管理、員工食堂、請(qǐng)銷假制度、工服和工牌管理、儀容儀表、本崗位的職責(zé)、規(guī)章及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等）。培訓(xùn)方式：介紹、答疑。培訓(xùn)人：公司人事部、管理處主管、班長(zhǎng)?？荚嚳己耍阂恢芎笥芍鞴茴I(lǐng)導(dǎo)以提問(wèn)方式進(jìn)行考核。上崗培訓(xùn)：時(shí)間要求：三個(gè)月試

31、用期，共24課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容： a)公司企業(yè)文化；b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)；c)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)；d)物業(yè)管理基本法規(guī)；e)操作和服務(wù)中的禮儀禮節(jié)；f）ISO9000文件及本部門(mén)工作手冊(cè)；g)如何處理業(yè)主投訴；h)安全、消防常識(shí)。培訓(xùn)方式：集中授課（4人以上）、單獨(dú)輔導(dǎo)及自學(xué)（4人以下）。培訓(xùn)人：管理處相關(guān)培訓(xùn)教員?？荚嚳己耍喝肼毴齻€(gè)月后，對(duì)入職培訓(xùn)和上崗培訓(xùn)內(nèi)容進(jìn)行書(shū)面考試，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)正考核綜合鑒定，決定去留。在職培訓(xùn)：（1）管理層及接待服務(wù)中心在職培訓(xùn)。時(shí)間要求：全年，共50課時(shí)。 培訓(xùn)內(nèi)容：酒店服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)；物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)；發(fā)生緊急事件的初步處理技巧；工

32、作中疑難問(wèn)題及投訴的處理技巧；酒店式物管特色服務(wù)的內(nèi)容；物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)；管理處各工作崗位的職責(zé)和操作流程；現(xiàn)代企業(yè)管理的督導(dǎo)與溝通方式。培訓(xùn)方法：集中授課。培訓(xùn)人： 管理處培訓(xùn)教員?？荚嚳己耍耗杲K書(shū)面考試，同時(shí)做年度考核鑒定。（2）維修班在職培訓(xùn)：時(shí)間要求：全年共70課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容：a)服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)； b)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)； c)機(jī)電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí)； d)維修工作技巧及緊急事故的處理方法； e)消防安全及消防設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修知識(shí)； f)物業(yè)管理法規(guī)； g)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)。培訓(xùn)方法：集中授課。培訓(xùn)人：管理處主管領(lǐng)導(dǎo)及班長(zhǎng)?？荚嚳己耍耗杲K書(shū)面考試，同時(shí)做年度考核

33、鑒定。（3）護(hù)衛(wèi)班在職培訓(xùn)：時(shí)間要求：全年，共70課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容：a)服務(wù)業(yè)的禮節(jié)禮貌及服務(wù)意識(shí)； b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)； c)安全保衛(wèi)工作知識(shí)； d)物業(yè)管理知識(shí)及有關(guān)法律法規(guī)； e)發(fā)生緊急事件的初步處理技巧； f)工作中疑難問(wèn)題及投訴的處理技巧； g)專業(yè)技能培訓(xùn)； h)模擬消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。培訓(xùn)方法：集中授課或訓(xùn)練。培訓(xùn)人： 護(hù)衛(wèi)主管、班長(zhǎng)、及軍訓(xùn)教練?？荚嚳己耍簩I(yè)技能考核每季度一次，消防演習(xí)每半年一次，書(shū)面知識(shí)考試年終進(jìn)行，同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。清潔綠化班在職培訓(xùn)。時(shí)間要求：全年，共70課時(shí)。培訓(xùn)內(nèi)容：a)服務(wù)業(yè)的禮節(jié)、禮貌及服務(wù)意識(shí)； b)物業(yè)管理行業(yè)的職業(yè)道德及修養(yǎng)；

34、c)清潔用具和清洗用品的使用方法； d)綠化工具和除草、施肥的操作方式； e)花草的修剪及病蟲(chóng)害的防治； f)各崗位職責(zé)； g)各崗位工作流程； h)安全知識(shí)； 培訓(xùn)方法：集中授課。培訓(xùn)人：清潔綠化主管、班長(zhǎng)。考試考核：年終書(shū)面考試，同時(shí)進(jìn)行年度考核鑒定。4、外派培訓(xùn)：選送在崗員工或有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工到相關(guān)行政部門(mén)舉辦或指定的培訓(xùn)班進(jìn)行培訓(xùn)取證。其外培項(xiàng)目：物業(yè)管理上崗資格培訓(xùn)班；部門(mén)經(jīng)理（管理處主任）培訓(xùn)班；物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班；消防上崗資格培訓(xùn)。（三）培訓(xùn)質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。新員工必須在三個(gè)月試用期內(nèi)通過(guò)入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)才能轉(zhuǎn)為正式員工，培訓(xùn)不少于26課時(shí)，（每課時(shí)為1小時(shí)）。在崗作業(yè)層員工每

35、年必須參加在職培訓(xùn)不少于70小時(shí)，才能通過(guò)年終考評(píng)。在崗管理層員工每年需參加在職培訓(xùn)不少50小時(shí)，才能通過(guò)年終考評(píng)。員工轉(zhuǎn)崗，必須參加轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)24小時(shí)，才能通過(guò)年終考評(píng)。凡書(shū)面考試不合格者，給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)，補(bǔ)考不合格者勸退，年度考核鑒定不合格者辭退。管理層和從事特種作業(yè)的員工必須持證上崗。為確保向業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，各類員工的培訓(xùn)合格率為100%。十、澳州花園管理處物資裝備的配置（一）、管理處辦公設(shè)備和用品的配置物品名稱單位數(shù)量備注物品名稱單位數(shù)量備注辦公桌張5飲水機(jī)臺(tái)1辦公椅把5照相機(jī)部1文件柜個(gè)4保險(xiǎn)柜臺(tái)1電腦臺(tái)2計(jì)算器部7會(huì)議桌套1電話部2注：部分已在接待服務(wù)中心設(shè)施配備中列出，故此

36、表未列。（二）、安全護(hù)衛(wèi)設(shè)施的配置物品名稱單位數(shù)量備注物品名稱單位數(shù)量備注護(hù)衛(wèi)制服套15x2巡更器套1迷彩服套15警棍根6軍大衣件15警鈴只實(shí)需對(duì)講機(jī)套5訓(xùn)練器械批1訓(xùn)練鞋雙15（三）、水、電維修工具的購(gòu)置物品名稱單位數(shù)量備注物品名稱單位數(shù)量備注萬(wàn)用表塊1電工工具套2卡流表塊1管工工具套1沖擊鉆套1維修工具套3手電鉆個(gè)1工作服套10 x 2管道疏通機(jī)臺(tái)1對(duì)講機(jī)部2鋁合金梯部22/5m（四）、清潔、綠化裝備的購(gòu)置物品名稱單位數(shù)量備注物品名稱單位數(shù)量備注清洗精箱實(shí)需膠水管米200稀鹽酸桶實(shí)需拖桶個(gè)10去污粉箱實(shí)需拖把個(gè)實(shí)需地刷把實(shí)需撮斗只實(shí)需玻璃刷把實(shí)需毛巾?xiàng)l實(shí)需鋁合金梯架公用垃圾袋包實(shí)需（五）員

37、工宿舍用品的購(gòu)置物品名稱單位數(shù)量備注物品名稱單位數(shù)量備注單人床張實(shí)需暖水瓶個(gè)實(shí)需上下連床張實(shí)需開(kāi)水器臺(tái)1床墊張實(shí)需淋浴器個(gè)實(shí)需單人衣柜個(gè)實(shí)需洗衣機(jī)臺(tái)1寫(xiě)字桌張實(shí)需電熨斗臺(tái)1電風(fēng)扇臺(tái)實(shí)需電視機(jī)臺(tái)1折疊椅張實(shí)需音響套1十一、澳州花園人事管理及分配制度構(gòu)想澳州花園定位為“高檔物業(yè)”樓盤(pán)，進(jìn)行的將是“酒店式物業(yè)管理”，目標(biāo)高遠(yuǎn)，管理應(yīng)精嚴(yán)，服務(wù)于細(xì)微處見(jiàn)真諦，因此在人事管理、薪金分配及福利待遇等方面應(yīng)有別于本地其他物業(yè)公司：施行聘用制，賦予物業(yè)公司經(jīng)理人事權(quán)，凡招聘員工均試用三個(gè)月，試用期滿考試合格則錄用，不合格則辭退，轉(zhuǎn)正后簽訂勞動(dòng)合同，合同期為一年。一年合同期滿時(shí)再考核鑒定，決定是否續(xù)約。實(shí)行軍事

38、化管理，員工統(tǒng)一吃、住及生活用品，工作及生活習(xí)性按軍事化進(jìn)行管理，按時(shí)作息，外出必須書(shū)面請(qǐng)假，24小時(shí)隨時(shí)聽(tīng)從安排和調(diào)遣。免費(fèi)提供食宿，或象征性地按一定補(bǔ)貼收取少許食宿費(fèi)用，以使員工既緊張工作又輕松生活，從而盡心竭力、專心致志干好本職工作。員工工資應(yīng)定位在桂林市同行業(yè)中等偏上為宜，工資結(jié)構(gòu)由基本工資加活動(dòng)獎(jiǎng)金構(gòu)成，活動(dòng)獎(jiǎng)金應(yīng)占基本工資的一定比例，根據(jù)員工的當(dāng)月表現(xiàn)和業(yè)績(jī)進(jìn)行獎(jiǎng)勤罰懶，調(diào)動(dòng)員工的工作熱情。凡員工試用期滿轉(zhuǎn)正并簽訂勞動(dòng)合同后，均應(yīng)購(gòu)買(mǎi)社保，以解除員工后顧之憂。對(duì)國(guó)家法定節(jié)假日的在崗員工發(fā)給過(guò)節(jié)費(fèi)及生活加餐補(bǔ)貼，組織員工會(huì)餐，或適當(dāng)組織員工分批外出旅游，豐富員工節(jié)日生活。十二、澳州花

39、園三期入伙方案設(shè)計(jì)（一）交接驗(yàn)收1、由彰泰實(shí)業(yè)公司牽頭成立澳州花園驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，物業(yè)部由蔣士斌及馬鐵樵主任領(lǐng)導(dǎo)掛帥，公司及各管理處抽調(diào)機(jī)電設(shè)備、安全保衛(wèi)、財(cái)務(wù)、工程、清潔、綠化的有關(guān)人員組成。于2003年2、物業(yè)部負(fù)責(zé)跟蹤督促有關(guān)部門(mén)，確保樓宇在2003年1月3、物業(yè)公司接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組及有關(guān)人員與總公司、施工單位三方共同組成聯(lián)合交接小組，初步定于2003年4、管理處負(fù)責(zé)做好樓宇驗(yàn)收的物質(zhì)及技術(shù)準(zhǔn)備工作，如驗(yàn)收工作前的培訓(xùn)及預(yù)演，防火門(mén)鑰匙的分類保管、鑰匙牌、尼龍卡、膠袋、記錄夾、各種記錄表格、滅火器等，由管理處負(fù)責(zé)督促相關(guān)負(fù)責(zé)人解決。5、驗(yàn)收時(shí)所用的各種表格、資料（資料表格已提供）由總公司統(tǒng)

40、一安排提供，驗(yàn)收后所填的各種工程資料、建筑物、設(shè)備設(shè)施、公共物品的登記、圖紙檔案資料由管理處收集保管。（二）工程情況1、人員清場(chǎng)2月15日前，所有施工人員必須全部撤離現(xiàn)場(chǎng)，并做好一切善后工作，如清潔衛(wèi)生、材料轉(zhuǎn)移等,2、樓宇外圍工程掃尾2月15日前必須完成,3、小區(qū)內(nèi)部公共部位裝修工程- 2月15日前完成,4、樓宇內(nèi)部水、電、電話、閉路電視等入伙前必須開(kāi)通,負(fù)責(zé)人： ；1月（三）資料準(zhǔn)備1、入伙通知書(shū)售樓處負(fù)責(zé)印刷并發(fā)出；2、收樓指引售樓處負(fù)責(zé)印刷并發(fā)出；3、入伙收費(fèi)一覽表售樓處負(fù)責(zé)印刷并發(fā)出；4、住戶成員登記表；5、業(yè)主聯(lián)系電話一覽表6、防火責(zé)任書(shū)；治安、消防協(xié)議書(shū)；7、業(yè)主公約；8、用戶手

41、冊(cè)；9、前期物業(yè)管理協(xié)議；10、裝修管理規(guī)定；。（四）入伙時(shí)間、地點(diǎn)安排地點(diǎn)：澳州花園中心廣場(chǎng)；（考慮雨天的入伙地點(diǎn)）時(shí)間：二00三年二月十八日 二月二十日 9:0017:30。（五）入伙前的準(zhǔn)備工作1、物業(yè)部成立入伙工作小組，由蔣士斌負(fù)責(zé)，在1月2、印制收樓、入伙必要的文件：業(yè)主公約200份，住戶手冊(cè)200份，住戶資料袋200個(gè)，住戶檔案袋200個(gè)，裝修管理規(guī)定、裝修申請(qǐng)登記表各200份，收樓指引、入伙收費(fèi)表、管理費(fèi)收費(fèi)表等資料由管理處負(fù)責(zé)督促總公司有關(guān)部門(mén)于2003年2月10日前完成。3、制定裝修管理措施，編繪有關(guān)房屋裝修的各項(xiàng)管理規(guī)定和圖紙，印制裝訂各類資料和表卡。4、 由市場(chǎng)部將樓宇基本資料、業(yè)主名冊(cè)、通訊地址、電話號(hào)碼等資料于2003年2月10日5、管理處負(fù)責(zé)請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)安排與銀行、煤氣、電話、供電、電視等有關(guān)部門(mén)聯(lián)系， 實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)辦公。6、入伙時(shí)的環(huán)境美化、宣傳工作由售樓處負(fù)責(zé)聯(lián)系并安排，物業(yè)部由蔣士斌負(fù)責(zé)組織全體員工協(xié)助售樓處工作，于2003年7、由物業(yè)部調(diào)度清潔綠化及相關(guān)人員于2003年（六）入伙組織工作成立入伙工作小組，下設(shè)禮儀組、收銀組、審核簽約組、收樓引導(dǎo)組、裝修咨詢組及社會(huì)工作服務(wù)組。、禮儀組：負(fù)責(zé)對(duì)新業(yè)主的接待，指引業(yè)主按入伙流程辦理入伙手續(xù)。、收