項(xiàng)目投資-分析恒利基金2013精水鄉(xiāng)67期報(bào)告

1、投資概在房地產(chǎn)政策的持續(xù)調(diào)控下，我國一、二線城市住宅市場的投資性需求明顯受到抑制。但與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)富裕、以剛性及改善性住宅需求為主的、未售限購限貸政策影響的三線市(如惠州)住宅市場依然穩(wěn)步發(fā)投資概在房地產(chǎn)政策的持續(xù)調(diào)控下，我國一、二線城市住宅市場的投資性需求明顯受到抑制。但與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)富裕、以剛性及改善性住宅需求為主的、未售限購限貸政策影響的三線市(如惠州)住宅市場依然穩(wěn)步發(fā)展，呈現(xiàn)出良好的投惠州市毗鄰廣州、，發(fā)展條件優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長，人民能力隨之不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快?；莩菂^(qū)作為惠州市所在地，是惠州市的治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯2005 年至今，惠州市房地產(chǎn)開發(fā)投資保

2、持快速增長，年均增長率約為 45%?；莸禺a(chǎn)開發(fā)也實(shí)現(xiàn)了快速增長，2005 年-2009 年，惠城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額約占整個(gè)惠市的 65%。2010 年-2012 年，惠城區(qū)（行政區(qū)劃調(diào)整后）的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占整個(gè)惠市45%。惠城區(qū)作為惠州市的中心城區(qū)，轄區(qū)面積只有惠州市的十分之一，卻集聚了惠市四分之一的，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了充足的剛性或改善性需求的自住客戶群。光位于惠州市惠城區(qū)的東，東江新城片區(qū)西枝江、新開河三江交匯處，按照惠州“南拓北優(yōu)、東西延展”的發(fā)，本片區(qū)將成江北 CBD 東進(jìn)第一站，城市價(jià)值凸顯，同時(shí)也定位的“百萬平米純居板塊”。本項(xiàng)總占地 6.2 萬平方米，總建筑面積 43.2

3、6 萬平方米，其中住宅 26.73 萬平方米，商業(yè) 萬平方米，辦公 4 萬平方米室 9.56 萬平方米市光耀地成立于 2002 年資1 億元，公司總部設(shè)，并且13 個(gè)省市地區(qū)設(shè)有區(qū)域子公司和項(xiàng)目公司，目前光耀地已開發(fā)目面積超過200 萬平方米，截至 2013 年10 月31 日，在建建筑面積達(dá)約 300 萬平方米，目數(shù)增加至目前的 16 個(gè)。截止 2012 年，光總資產(chǎn)達(dá)到80億元，凈資產(chǎn)37元，銷售收入 45 億元，并且 2011-2013 年連續(xù)三年榮地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”的稱本次擬為該項(xiàng)目設(shè)立一個(gè)兩年期的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃，總規(guī)模不超過 10 億，由恒利金負(fù)責(zé)融資為該筆融資提供財(cái)務(wù)顧問服務(wù)。成立的

4、專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)主要用于荷蘭6、期土地的規(guī)劃調(diào)整等補(bǔ)繳地價(jià)及項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。本次融資的還款來源主要依靠本目的銷售回款及擔(dān)保主體的擔(dān)保為保證項(xiàng)目公司按期還本付息，本資管計(jì)劃將采取如下嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)控措施：（ 1 ）土地及3行承諾經(jīng)過市主要基于以下五點(diǎn)認(rèn)為本案具有投資潛力：1 土地 非 招牌本具資安全邊際 57%已經(jīng)在光耀名下，只需根規(guī)劃補(bǔ)繳地價(jià)容積率及改變土地性質(zhì)為商住用地；目土地15%為小學(xué)用地，已經(jīng)操作即可，不可預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較低28%土地為光耀租賃的東平村水果批發(fā)市場，根據(jù)“行承諾經(jīng)過市主要基于以下五點(diǎn)認(rèn)為本案具有投資潛力：1 土地 非 招牌本具資安全邊際 57%已經(jīng)在光耀名下，只需根規(guī)劃補(bǔ)繳地價(jià)容積率

5、及改變土地性質(zhì)為商住用地；目土地15%為小學(xué)用地，已經(jīng)操作即可，不可預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較低28%土地為光耀租賃的東平村水果批發(fā)市場，根據(jù)“三造”操作可以獲取土地。從上述土地取得方式看，項(xiàng)目土地原始取得成本均較低，后續(xù)僅需按照“基準(zhǔn)地價(jià)”補(bǔ)繳地價(jià)的形式便可達(dá)到預(yù)計(jì)土地規(guī)劃，而非通過激烈市場競爭取得，所以項(xiàng)目樓面地價(jià)僅為不到 2000 元/平方米，具有較高的安全邊際和投資價(jià)值目完 的配項(xiàng)目項(xiàng)目位于惠州東江新城片區(qū)枝江、新開河三江交匯處，緊鄰新開河，自然資源優(yōu)越；項(xiàng)目定位的“百萬平“兩江四岸”景觀資源帶的規(guī)劃等各種高端定位，更加有利于項(xiàng)目成為純正濱水居住區(qū)。同時(shí)，項(xiàng)目處于惠5分生活區(qū)，片區(qū)內(nèi)配套齊全，學(xué)校、醫(yī)

6、院、超市等各項(xiàng)生活配套一應(yīng)具全，更可共享江CBD 以及東兩大區(qū)域的各種高端配套目需及改 性自住 且無政銷 度本項(xiàng)目越自然環(huán)境和高端規(guī)劃，擬打造為純正的濱水居住區(qū)，客戶定位為剛需及改善性需求，且惠州不受限購政策影響，特別是惠城區(qū)銷售去化率比較快惠城區(qū)平均季度簽約住宅面積達(dá)70-80 萬平米，而區(qū)域特別是項(xiàng)目所處東區(qū)域未來可供應(yīng)的商住用地非常少4 的土地及在建工程抵押，項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押，光擔(dān)保及法人連帶責(zé)任，公司管理等的安全。5力11目公為了便于項(xiàng)目后續(xù)管理及防止出項(xiàng)或有風(fēng)險(xiǎn)，光耀將新項(xiàng)目公司，獨(dú)。411投架交易規(guī)模：規(guī)模為 10 交易模；期限：2 應(yīng)用：單認(rèn)購資管計(jì)劃，該資管計(jì)劃認(rèn)11投架交易規(guī)

7、模：規(guī)模為 10 交易模；期限：2 應(yīng)用：單認(rèn)購資管計(jì)劃，該資管計(jì)劃認(rèn)計(jì)劃；計(jì)劃全向5還款來源：項(xiàng)目銷售回分配：按季付息，到期還本付息7.保障措施及實(shí)際控制人連帶責(zé)任擔(dān)保土地抵押；派駐董事項(xiàng)一票否決。8.投資顧問：由恒利基金擔(dān)任投資顧問，并收取投顧費(fèi)用5紹市光耀地（以下簡稱“光耀地成立于 2002 年資1 億元，法定代表人為郭耀名先生。公司總部設(shè)，并13 個(gè)省設(shè)有區(qū)域子公司和項(xiàng)目公司，紹市光耀地（以下簡稱“光耀地成立于 2002 年資1 億元，法定代表人為郭耀名先生。公司總部設(shè)，并13 個(gè)省設(shè)有區(qū)域子公司和項(xiàng)目公司，目前光耀地已開發(fā)項(xiàng)目面積超過 200 萬平方米，在建儲備項(xiàng)目土地面積 300

8、萬平方米。光耀地自成立以來，立足珠三角地區(qū)，以房地產(chǎn)投資開發(fā)，以教育配套產(chǎn)業(yè)為亮點(diǎn)，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)的最佳契機(jī)，在珠三角地區(qū)大力發(fā)展具有品牌知名度的教育地產(chǎn)。經(jīng)過九年的拼搏與沉淀成為了珠三角家喻戶曉的品牌開發(fā)商，并且形成了以教育地產(chǎn)為特色的房地產(chǎn)發(fā)展模式。光耀地產(chǎn)團(tuán)于 2010 年初開始布性發(fā)，設(shè)立了惠州、珠三角、長三角、環(huán)渤海四大區(qū)域公司，同年底公司實(shí)現(xiàn)總銷售40 億元，增長率達(dá) 129%。并且 2011-2013 年連續(xù)年榮獲了“地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”的稱號，成功躋身房地產(chǎn)開發(fā)商百強(qiáng)行列。經(jīng)過 11 年的發(fā)展，公司已經(jīng)完成光耀銀鷹花園、光耀公寓、光耀橙子公寓光耀城市廣場、光耀荷蘭水鄉(xiāng)一至五期、光

9、耀荷蘭堡、光耀荷、光耀海的開發(fā)建設(shè)，累計(jì)已開發(fā)完成面積約 150 萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入超過 80 億元。正建設(shè)的項(xiàng)目有：八期（翡儷港、百萬花城“光耀城”、光耀荷蘭小城、光耀城山水名人花園、濱湖花園和在惠東打造的“全球侯鳥度假地”等珠三角項(xiàng)目及 2010 年在外開發(fā)建設(shè)的“團(tuán)泊胡光耀城山東光耀荷蘭水（山東臨沂、“山東威海球場杭州荷蘭春天”等項(xiàng)目，建筑面積達(dá) 500 萬平方米公司近幾年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及財(cái)務(wù)指標(biāo)6從公司經(jīng)營情況及財(cái)務(wù)情分析分下：公司未來的項(xiàng)目儲備已由惠州等珠三角擴(kuò)大到到從公司經(jīng)營情況及財(cái)務(wù)情分析分下：公司未來的項(xiàng)目儲備已由惠州等珠三角擴(kuò)大到到環(huán)渤海和長三角地區(qū)多個(gè)市，區(qū)域分散度得改善

10、，更加利于公司公司過去在惠州地區(qū)實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，較好的銷售回一定程度上幫助了司盡快化布局公司具有較高的毛利率，且由于公司目前土地儲備中的地價(jià)均相對低廉，可以保持較高毛利公司近幾年的逐步合理利用財(cái)務(wù)杠桿，優(yōu)化財(cái)二務(wù)2設(shè)7項(xiàng)位總占地面總建筑面2.1.3設(shè)2.1.58定價(jià) 元/24個(gè)212.1.3設(shè)2.1.58定價(jià) 元/24個(gè)2115個(gè)18個(gè)項(xiàng)目開2014年1季項(xiàng)目住宅開2014年3季項(xiàng)目商業(yè)開2015年2季項(xiàng)目辦公開2015年4季住宅面商業(yè)網(wǎng)4室面道路綠-土地取得元%221主標(biāo)22價(jià)性析9221主標(biāo)22價(jià)性析9介位市江新開河三江交匯處。片區(qū)內(nèi)配套齊全，將打造 23 所小學(xué)、9 所初中、9 所高中，其

11、中初中與一所高中均為全市示范級學(xué)校；在醫(yī)療配套中介位市江新開河三江交匯處。片區(qū)內(nèi)配套齊全，將打造 23 所小學(xué)、9 所初中、9 所高中，其中初中與一所高中均為全市示范級學(xué)校；在醫(yī)療配套中，有正在修建的第四人民醫(yī)院；規(guī)劃區(qū)內(nèi)還將有 3 處文化中心處體育活動中心，除此之外，本項(xiàng)目處于惠州 分生活區(qū)共享江北 以及東兩大區(qū)域的各種高端配套。本居 自交活區(qū)，出行便捷。達(dá)項(xiàng)目周邊的交通路線四通八達(dá)，且位于惠州 5 分生周邊商 、商院等配套設(shè)施完備、醫(yī)療配 齊全 發(fā) 潛力巨大按照惠州“南拓北優(yōu)、東西延展”的發(fā)，本項(xiàng)目片區(qū)北 CBD 東進(jìn)第一站，城市價(jià)值凸顯，同時(shí)定位的“百萬平米純居板塊”。的將來，上東平片區(qū)

12、、東平和江北 CBD 會形成黃金三角的勢態(tài)2（1）惠州毗鄰廣州、，經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件優(yōu)越。惠城區(qū)是惠州所在地和中區(qū)惠州位省東南部角洲東北大亞灣、毗鄰，2（1）惠州毗鄰廣州、，經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件優(yōu)越。惠城區(qū)是惠州所在地和中區(qū)惠州位省東南部角洲東北大亞灣、毗鄰，“粵東門戶”之稱。惠州全市總面積 1.12 萬平方千米，占珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)面積的 1/4。海面積4,520平方千米，海岸線長 223.6 千米，省的海洋大市之一?；葜菔袑僦槿菨?jì)區(qū)，現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)兩區(qū)和博羅縣、惠東縣、龍門縣三縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個(gè)國家級開發(fā)區(qū)。本項(xiàng)目位于惠城區(qū)東江新城片區(qū)東平域惠城作為惠州市所在地和中

13、心區(qū)，是惠州乃至整個(gè)東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通的中心。全區(qū)總面積1,171平方公里，轄橋東、橋西、江南、江北岸、金口、水口8個(gè)街道辦事處和汝湖、三棟、橫瀝、蘆洲5個(gè)鎮(zhèn)，截至2011年常約117.45萬，其中戶約80萬人目前，惠城區(qū)已逐步形成了以市區(qū)重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、以市郊重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)和城郊型商品農(nóng)業(yè)的“內(nèi)外雙環(huán)”經(jīng)濟(jì)格局，成電子信息和中國男裝名（2）鐵路實(shí)現(xiàn)新的預(yù)計(jì)2013年底，廈深高鐵將全線貫通，在惠州共設(shè)有兩站：惠東和惠州南，廈（2）鐵路實(shí)現(xiàn)新的預(yù)計(jì)2013年底，廈深高鐵將全線貫通，在惠州共設(shè)有兩站：惠東和惠州南，廈深鐵的開通將會極大的方便惠州向東與廈門，向西之間的聯(lián)系，給惠州來新的遇

14、到 2020 年惠州將構(gòu)建成由速公路、廣惠高速公路、惠莞高速公路、深汕高速路、惠深沿海高速公路五條橫向高速公路及粵贛高速公路、龍澳高速公路、龍深高速公路三條縱向高速公路所構(gòu)建的“5 橫 3 縱”8 條高速公路組成高速網(wǎng)絡(luò)，與廣、深的交通將更（3）惠州市和惠城區(qū)的經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長，第三產(chǎn)持續(xù)增長，對房地產(chǎn)市場提供期穩(wěn)定的支撐2005 年至今，惠州市的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，GDP 年均增長率為 15%，預(yù)計(jì)“十二五間，惠州市的 GDP 年均增長率將保持在 10%以上。其中，惠城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也保持穩(wěn)步增態(tài)勢，2005-2009 年，惠城區(qū)的 GDP 約占整個(gè)惠州市的 40%，2010 年-2012 年，

15、惠城區(qū)（政區(qū)劃調(diào)整后）的 GDP 約占整個(gè)惠州市的 20%?？梢?，惠城區(qū)作為惠州市的主城區(qū)州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)。尤其是 2010 年在剝離仲愷高新區(qū)后，惠城區(qū)邁出了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)上升，其作為政治、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長功能的加強(qiáng)，為區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了長期穩(wěn)定的支撐（4）及非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就穩(wěn)步上升，為惠城區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到支撐用近年來，受經(jīng)（4）及非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就穩(wěn)步上升，為惠城區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到支撐用近年來，受經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力增強(qiáng)，社會事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活水平提高，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境護(hù)明顯改善拉動，惠州呈較快增長趨勢。根據(jù)惠2011年公年惠州全市常預(yù)計(jì)2015年將會達(dá)到508其中惠城區(qū) 2011 年常萬人，比“五普萬

16、人增67.0%，年遞5.3的1/4（5）2005 年至今，惠州市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長，年均增長率約為 （5）2005 年至今，惠州市房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長，年均增長率約為 45%。2012 年州市房地產(chǎn)開發(fā)投資約占固定資產(chǎn)總投資的 40%，而這一比例在 2005 年只有約 12%?；莩堑姆康禺a(chǎn)開發(fā)也實(shí)現(xiàn)了快速增長，2005 年-2009 年，惠城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額約占整惠州市的 65%。2010 年-2012 年，惠城區(qū)（行政區(qū)劃調(diào)整后）的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占整個(gè)惠州市45%。惠城區(qū)作為惠州市的中心城區(qū)，轄區(qū)面積只有惠州市的十分之一，卻集聚惠州市四分之一的常，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了充

17、足的客戶群（6）力持續(xù)增強(qiáng)，惠城區(qū)是惠州市的主力消費(fèi)區(qū)，利好房地產(chǎn)開發(fā)投資2005 年至今，惠州市人民的經(jīng)濟(jì)實(shí)，人均可支配收入約以年均 10%的速度長，社會消費(fèi)品零售總額約以年18%的速度增長，其中惠城區(qū)的社會消費(fèi)品零售總額約占整個(gè)惠州市的 45%。預(yù)計(jì)，“十二五”期間，惠州市的人均可支配收10%以上增長。可見，隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，人民的消費(fèi)能力也在不斷增強(qiáng)，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了買力保證；惠城區(qū)是惠州市的中心城區(qū)，也是主力消費(fèi)區(qū)，有利于商業(yè)氛圍房地產(chǎn)的小市港 優(yōu)濟(jì)保持 人民力之強(qiáng) 房地產(chǎn)開發(fā)投 作的所是市中心 明惠城次區(qū)域中惠州市中心城區(qū)定位為惠州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，角洲地區(qū)主中心重要的歷史

18、文化名城和?；莩菂^(qū)是惠州市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，惠城區(qū)中心區(qū)域包括江北地區(qū)、西湖周邊地區(qū)小市港 優(yōu)濟(jì)保持 人民力之強(qiáng) 房地產(chǎn)開發(fā)投 作的所是市中心 明惠城次區(qū)域中惠州市中心城區(qū)定位為惠州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，角洲地區(qū)主中心重要的歷史文化名城和?；莩菂^(qū)是惠州市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，惠城區(qū)中心區(qū)域包括江北地區(qū)、西湖周邊地區(qū)及南部新城。其中，江北地區(qū)所在地，突商務(wù)區(qū)的功能；西湖周邊地區(qū)重突出商業(yè)和旅游功能，推進(jìn)城市更新改造；南部新城重點(diǎn)突出體育中心、高等教育中心和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集的功能小雙軸的引導(dǎo)組經(jīng) 發(fā) 角 區(qū) “的合延西二 發(fā)局治 經(jīng) 和商業(yè)區(qū) 近 區(qū)區(qū)市江片 ，距 麥目 生活中 高析區(qū)域市場

19、特征分析根據(jù)在售樓盤房價(jià)情況，惠城中心區(qū)域可分為兩個(gè)圈層，如下圖所示。第一圈層包括江北 CBD 南區(qū)及沿西枝江流域、東岸區(qū)域、金山湖西北區(qū)域、東江新城沿江區(qū)域，在售樓盤均價(jià)7,000 元/以上為主，是惠城區(qū)高端樓盤集聚的區(qū)域。第二圈層元/以下江北 CBD 南區(qū)代表性樓盤對比介江北CBD南區(qū)目前在售的樓盤可分為兩種類型1）景觀豪宅，以合個(gè)方面，著力打造低密度江北CBD南區(qū)目前在售的樓盤可分為兩種類型1）景觀豪宅，以合個(gè)方面，著力打造低密度、高舒適度、高宜居性的產(chǎn)2）商務(wù)公寓，以佳兆業(yè)中心為代表，是惠城區(qū)目前最頂級的公寓產(chǎn)品。佳兆業(yè)中心毗鄰州，比現(xiàn)有的商務(wù)中心區(qū)華貿(mào)中心更具地段優(yōu)勢。佳兆業(yè)中心分三

20、期開發(fā)建設(shè)一期規(guī)劃為集大型品牌超萬家及高尚國際公寓的生活示范區(qū)；二期規(guī)劃有國際級寫字樓、天際五星級酒店、國際潮流商業(yè)（MALL）層高尚國際公寓，其中國際級寫字樓和酒店部分將達(dá)60余層，將成為惠州城市新地標(biāo)；三期將建設(shè)下沉式購物公園及高端寫字樓。佳兆業(yè)中心立志于打造成為華南片區(qū)集購物、餐飲、居住、辦公等物業(yè)素為一體的旗艦級都市綜江北CBD南區(qū)開發(fā)程度較高，未來可供出讓的商住用地較少。但是由于其特有的區(qū)位優(yōu)勢，對本項(xiàng)目最直接的影響將會是分流部分對商務(wù)配套要求較和佳兆業(yè)中心為主的商業(yè)綜合體將在未來較長時(shí)期內(nèi)引領(lǐng)惠州商業(yè)市場的新格局高端生活區(qū)和務(wù)區(qū)的地位難以撼動（2）東地處惠州中心新老城區(qū)過渡帶，為惠

21、州唯一自然島嶼，三面繞水，由東江、西枝江新開河交匯形成，該片區(qū)有著較為完善的配套、交通便利。功能定位：通過對歷史文化遺存的修復(fù)，形成較高品位和價(jià)值的人文居住區(qū)域。代表性樓盤：天烽.天鵝。東由于三面環(huán)水，景觀資源比較豐富。樓盤賣點(diǎn)集中在景觀資源上，東江近的樓盤在售均價(jià)較高。客戶群體主要面向改善性需求，以自住為主。東東由于三面環(huán)水，景觀資源比較豐富。樓盤賣點(diǎn)集中在景觀資源上，東江近的樓盤在售均價(jià)較高。客戶群體主要面向改善性需求，以自住為主。東的土地開發(fā)處于飽和狀態(tài)，未來可供應(yīng)的商住用地非常少，目前在售樓盤處于尾盤清售階段。（3）東江新東江新城東臨三環(huán)路，西鄰公頃規(guī)模約為 6.5 萬人。發(fā)展目標(biāo)：建

22、設(shè)成為惠州市區(qū)配套設(shè)施完善、社會服齊全、具有現(xiàn)代特色的居住社區(qū)；建設(shè)成為惠州市兩江四岸風(fēng)景帶的重要景觀節(jié)點(diǎn)東江新城在地理位臵上處于金山湖片區(qū)和江北片區(qū)的中間，規(guī)劃為以居住功能為社區(qū)，和本項(xiàng)目所在的金山湖片區(qū)的用地功能規(guī)劃類似，對本項(xiàng)目影響比較直觀。尤其是枝江東岸和新開河?xùn)|岸臨水區(qū)域的樓盤，景觀資源非常豐富，優(yōu)勢明顯，樓盤體量比較大，目前在售的代表樓盤有：光耀.翡儷.曦岸、德威.朗琴灣、中信.水岸城、方區(qū) 江小區(qū)半 片區(qū)由于開早 片市 的 三個(gè)完區(qū)為3.3.2商品住宅供需分1、惠城區(qū)商品住惠州市作省境內(nèi)的二線城市，其房地產(chǎn)市場與區(qū)內(nèi)的一線3.3.2商品住宅供需分1、惠城區(qū)商品住惠州市作省境內(nèi)的二

23、線城市，其房地產(chǎn)市場與區(qū)內(nèi)的一線城市廣州的房地產(chǎn)場并不具有太多的可比性。而與同為二線城市的東莞、佛山相比其整體發(fā)展水平仍屬滯后。然，隨著大亞灣，巽寮灣等沿海休閑度假旅游地產(chǎn)的發(fā)展，惠州以其承接深莞的地理區(qū)位，良好的旅游資源，優(yōu)越的環(huán)境，相對較低的土地成本、陸續(xù)即將投入運(yùn)營的交通網(wǎng)絡(luò)，已步以宜居城市的形象實(shí)現(xiàn)了自身的房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展發(fā)展。根據(jù)惠所的數(shù)據(jù)，2012年，惠州市全社會固定資產(chǎn)投資總額已達(dá)1,208.7元，同比增長18%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資482.2億元同比增長28.1%，占全市固定資產(chǎn)投資39.89%；商品房施工面積4,579.9萬平米同比增長17.3%；商品房銷售面積受國家宏觀調(diào)

24、控響整體與2011年大體持平，小幅增長3.8%達(dá)826.7萬平米；而銷售金額增長幅度略售面積達(dá)8.5%，總金額達(dá)到478.4億元同時(shí) 2013 年 1-2 月惠州市全社會固定資產(chǎn)投資總額已達(dá) 106.88 億元，比去年同期增20.40億元%；商品房施工面萬平米比去年同期增長 20.2%管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，惠州市整體的住宅供應(yīng)面積受到國家政策及社體經(jīng)濟(jì)狀況影響較大。在 07 年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展加速后，除 2009 年因金影響使供應(yīng)面積萎縮之外，整體呈現(xiàn)出階段性的使供應(yīng)面積萎縮之外，整體呈現(xiàn)出階段性的逐年上升的趨勢通過惠城供應(yīng)面積情況與惠城成交數(shù)可以明顯的看出，在06年至年期間，惠城區(qū)住宅供應(yīng)面積除10

25、、11年外大體呈現(xiàn)相對較為穩(wěn)定的情況，年均供應(yīng)量200-300萬平米之間。而2010、2011年大量的供應(yīng)面積投入市場應(yīng)為受到2009年成交面積漲帶動的新開工面積激增的滯后惠城區(qū)住宅供應(yīng)量在經(jīng)過了2011年的整體供應(yīng)量激增之后，2012年惠城區(qū)住宅供應(yīng)面積整體受庫存壓力等原因的影響，住宅供應(yīng)面積逐漸回落至270萬平米平均水根的惠州市惠城區(qū) 2013 年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃表惠城區(qū) 2013 年建設(shè)地可達(dá) 受庫存壓力等原因的影響，住宅供應(yīng)面積逐漸回落至270萬平米平均水根的惠州市惠城區(qū) 2013 年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃表惠城區(qū) 2013 年建設(shè)地可達(dá) 255 公頃，其中住宅用地 170 公頃

26、，與前兩年大體相當(dāng)。在保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的前提下， 計(jì)未來在土 供應(yīng) 持 保持 下住面穩(wěn) 長 求比大約穩(wěn)定在1.3-1.4200720093區(qū)房地 市場發(fā)展謹(jǐn)求00 -根據(jù)惠州管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從 年至今惠城住宅成交均價(jià)屆高于惠州市年成交根據(jù)市城區(qū)，集聚了惠州市四分之根據(jù)惠州管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從 年至今惠城住宅成交均價(jià)屆高于惠州市年成交根據(jù)市城區(qū)，集聚了惠州市四分之一以上的常，為房地產(chǎn)提供了穩(wěn)定的客戶群體支持。場分居住用地市場分析2011年至2013年3月底，惠城中心區(qū)域（研究范圍包括：江北、麥地岸、東江新城、東、金山湖和南部新城）共成交31宗商住用地，成交土地面積約為91萬平方米成交計(jì)容建面約

27、288萬平方米，成交金額約36億元，整體樓面均價(jià)為1,253元/平方米。其有10宗土地發(fā)生了溢價(jià)，分布在江北、麥地岸和金山湖位臵相對較好的地塊成交樓面均價(jià)方面，江北片區(qū)最高，其次是金山湖片區(qū)。需要指明的是在研究期間金山湖片區(qū)僅成交兩宗商住用地，而江北片區(qū)共成交八宗商住用地，多半分布在 區(qū)域以三環(huán)路周邊區(qū)域北區(qū)）居多，且部分宗地（成交明細(xì)表中綠色表示的宗地）屬于和村委合作建設(shè)用地，拿地的成本要低于正常的市場成交價(jià)格。各片區(qū)成交樓面價(jià)格普遍受地所處的地理位臵和拿地方式的影響成交量方面岸成交量最大，兩個(gè)片區(qū)成交計(jì)容建面占統(tǒng)計(jì)總量的成交額占統(tǒng)計(jì)總量的70%。金山湖片區(qū)和東江新城上東平片區(qū)成交計(jì)容建面約

28、占統(tǒng)計(jì)總量26%，成交成交量方面岸成交量最大，兩個(gè)片區(qū)成交計(jì)容建面占統(tǒng)計(jì)總量的成交額占統(tǒng)計(jì)總量的70%。金山湖片區(qū)和東江新城上東平片區(qū)成交計(jì)容建面約占統(tǒng)計(jì)總量26%，成交額約占統(tǒng)計(jì)總量的21%，未來物業(yè)建成后將會是本項(xiàng)目潛在的直接競爭對象。未來土地供應(yīng)方面，根據(jù)惠州的惠城區(qū) 2013 年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)表，住宅用地預(yù)計(jì)供應(yīng) 170 萬品住宅預(yù)計(jì)供應(yīng) 125 萬優(yōu)弱；機(jī)吸四土狀況信息一覽土積（現(xiàn)后劃后調(diào)產(chǎn)目涉碼人用1商商容積率從 2商商3住住六4工商公業(yè)5商會6教商地會7商1 號地塊詳細(xì)情況：(1) 地塊的取得背根據(jù) 2003 年12 月9日惠州市光耀實(shí)業(yè)投資與市拍賣省惠州市119 號定書可

29、知，惠州市光耀實(shí)業(yè)投通過拍賣以 346.8 萬四土狀況信息一覽土積（現(xiàn)后劃后調(diào)產(chǎn)目涉碼人用1商商容積率從 2商商3住住六4工商公業(yè)5商會6教商地會7商1 號地塊詳細(xì)情況：(1) 地塊的取得背根據(jù) 2003 年12 月9日惠州市光耀實(shí)業(yè)投資與市拍賣省惠州市119 號定書可知，惠州市光耀實(shí)業(yè)投通過拍賣以 346.8 萬元獲得該土地使用權(quán)根據(jù) 2006 年 7 月 13 日辦理的惠府國用（2006）第 3020700678 號土地證可知，地權(quán)利人為惠州市光終止日期為2063917，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為商住用地，使根據(jù) 2013 年 1 月 15 日辦理的惠府國用（2013）號土地證,權(quán)利目前

30、改宗地已地塊現(xiàn)狀用途和規(guī)根據(jù) 2013 年 1 月 15 日辦理的惠府國用（2013）號土地證,權(quán)利為光，土地使用權(quán)類型為出讓，土地面積目前改宗地已地塊現(xiàn)狀用途和規(guī)根據(jù) 2013 年 1 月 15 日辦理的惠府國用（2013）號土地證,權(quán)利為光，土地使用權(quán)類型為出讓，土地面積平方米，用途為地塊達(dá)到預(yù)期用途及規(guī)劃的后續(xù)流程、時(shí)間2.16.03規(guī)劃容積率可以調(diào)整到 6.0，本地塊調(diào)整容積率需要補(bǔ)交地價(jià)約 5444 168萬元。本次融資將約定，在融資放款 1 個(gè)月內(nèi)光耀必須完成本地塊的容積率等規(guī)劃2 號地塊詳細(xì)情況：（1）地塊的取得背景20031014惠與惠州市光耀實(shí)業(yè)投簽訂的為市地交（掛轉(zhuǎn)）字（2

31、003）號惠州市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同惠州市光耀業(yè)投以 630 萬元獲得該土地使用權(quán)根據(jù) 2007 年 2 月 27 日辦理的惠府國用（2007）第 3020700138 號土地證可知，地權(quán)利人為光，土地面積為 平方米，土地使用權(quán)類型用途為商住用地，使用終止日期為 2063 3 月20 目前改宗地已（2）地塊現(xiàn)狀用根據(jù)光耀公司，介紹其目前規(guī)劃容積率為 2.1（3）地塊達(dá)到預(yù)期用途及規(guī)劃的后續(xù)流程、時(shí)間目公司，第二，土地面積由于計(jì)算規(guī)則變化增加 973 平方米，容積率從 2.1 調(diào)整為 6.03規(guī)劃容積率可以調(diào)整到6.0，本地塊調(diào)整容積率及計(jì)算規(guī)則變化導(dǎo)致土地面積增加需要補(bǔ)交地價(jià)約5335.2萬

32、元，相關(guān)稅費(fèi)165.9萬元。本次融資將約定，在融資放款1個(gè)月內(nèi)光耀必須完成本地塊的容積率等規(guī)劃調(diào)整工作3 號地塊詳細(xì)情況：（1）地塊的取得背景根據(jù)惠州資源局 2011 年1 月26 日簽發(fā)的惠資(用地)字（2011）55 號的同意 702011126 日簽為 441301-2011-000048 的國有建設(shè)用地使（1）地塊的取得背景根據(jù)惠州資源局 2011 年1 月26 日簽發(fā)的惠資(用地)字（2011）55 號的同意 702011126 日簽為 441301-2011-000048 的國有建設(shè)用地使599479 元，使用年限 70，土地面平方米，土地出讓價(jià)款為根據(jù) 2011 年 3 月 14

33、 日辦理的惠府國用（2011）第 3020700230 號土地證可知，地權(quán)利人為光，土地面積為 599.2 平方米，土地使用權(quán)類型為出讓，途為城鎮(zhèn)住宅用地，使用終止日期為 2081 年 1 月 26 目前改宗地已（2）地塊現(xiàn)狀用根據(jù)光耀公司，介紹其目前規(guī)劃容積率為 2.1（3）地塊達(dá)到預(yù)期用途及規(guī)劃的后續(xù)流程、時(shí)間2.16.03規(guī)劃容積率可以調(diào)整到 6.0，本地塊調(diào)整容積率需要補(bǔ)交地價(jià)約 397.14 12.311個(gè)月內(nèi)光耀必須完成本地塊的容積率等4 號地塊詳細(xì)情況：（1）地塊的取得背景根據(jù)（2003）穗中457 號省廣州市中民事裁定書認(rèn)可光市實(shí)業(yè)通過競買以 449.1 萬元獲得惠州市東平三丈

34、崗 22415 平方米資源局20051025資轉(zhuǎn)字號關(guān)于惠州市投資開發(fā)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給惠州市光耀實(shí)業(yè)投資有限公的批介紹，本次合作標(biāo)的的 4 號和 5 根據(jù) 2006 年 12 月 20 日辦理的惠府國用（2006）號土平方米土地權(quán)利人為惠州市光耀實(shí)業(yè)投，土地面類型為出讓，用途為工業(yè)用地，使用終止日期為 2043 年 4 月 21 目前改宗地已（2）地塊現(xiàn)狀用現(xiàn)狀用途為工（3）地塊達(dá)到預(yù)期用途及規(guī)劃的后續(xù)流程、時(shí)間公司，第二，土地用途變更為住宅用地及土地容積率為 6.0，簽訂新的國有土地出讓合同，約需要 3 個(gè)工作日；第三，繳納相關(guān)費(fèi)用，約目前改宗地已（2）地塊現(xiàn)狀用現(xiàn)狀用途為工（3）地塊達(dá)到預(yù)

35、期用途及規(guī)劃的后續(xù)流程、時(shí)間公司，第二，土地用途變更為住宅用地及土地容積率為 6.0，簽訂新的國有土地出讓合同，約需要 3 個(gè)工作日；第三，繳納相關(guān)費(fèi)用，約需要 1 個(gè)工作日；第四，辦理國有土地使用證，約1 個(gè)工作日。（該流程與 3 號地塊情況相當(dāng)，目前 3 號地塊已經(jīng)完成相關(guān)手續(xù)6.0，4662144.52本次融資放款前提為光耀完成對該塊土地過戶至新公司名下本次融資將約定，在融資放款 1 個(gè)月內(nèi)光耀必須完成本地塊的容積率等規(guī)劃調(diào)5 號地塊詳細(xì)情況：（1）地塊的取得背景根據(jù)（2003）穗中457 號省廣州市中民事裁定書認(rèn)可光市實(shí)業(yè)通過競買以 449.1 萬元獲得惠州市東平三丈崗 22415 平方米資源局20051025資轉(zhuǎn)字號關(guān)于惠州市投資開發(fā)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給惠州市光耀實(shí)業(yè)投資有限公的批介紹，本次合作標(biāo)的的 4 號和 5 20061230介紹，5 人惠陽市食品