武漢武昌區(qū)地塊投資可行性報(bào)告

1、武漢武昌區(qū)康平苑小區(qū)R5地塊投資可行性報(bào)告地塊簡(jiǎn)介1、地理位置本地塊位于武漢市武昌區(qū)河街，處于臨江大道與和平大道之間，周邊有河街小學(xué)、江南明珠園等，屬于武漢市市區(qū)住宅四級(jí)地段。該地塊因積玉橋地區(qū)舊城改造的進(jìn)展，已經(jīng)表達(dá)了較強(qiáng)的升值潛力。2、地塊面積本地塊總占地面積9083.48平方米，規(guī)劃容積率依據(jù)現(xiàn)行武漢市的規(guī)劃要求可以到達(dá)3.854.2，總建筑面積在3.5萬平方米以上。暫以3.85容積率計(jì)算面積，其中：高層住宅3.2萬平方米；臨街兩層商鋪面積3000平方米。3、地塊相關(guān)歷史為原武漢漢康物業(yè)進(jìn)展公司二期開發(fā)地塊，因該公司經(jīng)營不善尋求外單位合作。于1993年辦理了土地批租等相關(guān)前期手續(xù)。工程宏

2、觀市場(chǎng)爭(zhēng)辯武漢市作為中國中部最大的城市，歷史上就是中國中部的重要商埠，其經(jīng)濟(jì)影響力掩蓋華中地區(qū)，世紀(jì)初，曾為中國內(nèi)地最大的國際性中心城市，被譽(yù)為“東方芝加哥”，鼎盛時(shí)期武漢是僅次于上海的內(nèi)地國際貿(mào)易中心和商貿(mào)中心；同時(shí)武漢也是中國近代工業(yè)三大發(fā)祥地之一，從清末湖廣總督張之洞創(chuàng)辦漢陽鋼鐵廠起，進(jìn)展了初具雛形的中國近代鋼鐵工業(yè)。打算經(jīng)濟(jì)時(shí)期武漢是國家重要的工業(yè)基地和交通樞紐基地，武漢曾經(jīng)有過輝煌的歷程。然而改革開放多年來，由于政策因素和行政區(qū)劃等因素導(dǎo)致武漢落后于沿海很多城市。武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展較慢，以前始終為國內(nèi)外大資金所無視。 然而湖北省及武漢有著自身的潛在優(yōu)勢(shì)待挖掘： 首先，年，湖北省國內(nèi)

3、生產(chǎn)總值為4276.32億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值與四周的河南5538元、安徽5065元、江西4831元、湖南5728元、重慶5144元、陜西4607元相比，高出1366至2487元，到達(dá)7094元，而同期全國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值平均水平為6902元，可見湖北省在中部地區(qū)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)大省，形成了“湖北臺(tái)地” 。在也是作為湖北省省會(huì)的武漢市，迄今為止仍是我國中部最大的城市的重要區(qū)域進(jìn)展條件。 其次，湖北省城市化進(jìn)展速度格外迅猛，城市化率1982年為17.32%，1990年為28.75%，2022年為31.9%，2022年為40.59%，超過了全國平均水平。在城市化進(jìn)展的浪潮中，武漢市由于其相對(duì)于周邊其他中

4、小城市具有較大的吸引力，城市空間進(jìn)展的壓力是巨大的，據(jù)統(tǒng)計(jì)進(jìn)入武漢市的流淌人口達(dá)120萬150萬。加上市區(qū)常駐人口800多萬，有足夠大的房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。 第三，武漢市科技實(shí)力雄厚，目前武漢擁有所高校、個(gè)科研設(shè)計(jì)單位、個(gè)國家級(jí)重點(diǎn)試驗(yàn)室、萬科技人才，通訊、生物工程、激光、微電子技術(shù)和材料等領(lǐng)域居全國領(lǐng)先水平，科技綜合實(shí)力名列全國第三。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，武漢市有望在下世紀(jì)初葉建成為我國內(nèi)陸腹地最大的“制造業(yè)、金融、貿(mào)易、科技信息中心。 第四，武漢市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其位于長(zhǎng)江中游和中國中部的重要戰(zhàn)略地位，是任何其他城市不行替代的。武漢市只有首先與四周地區(qū)加強(qiáng)協(xié)作，使城市的進(jìn)展與區(qū)域的進(jìn)展形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，

5、才能不斷地增加自身進(jìn)展力氣，真正起到華中地區(qū)中心地位的作用，并與全國其他三個(gè)城市群地區(qū)一道，參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，同時(shí)為形成中國中部的大城市群地區(qū)格局制造條件。 以上幾個(gè)方面足以說明武漢目前作為一個(gè)房地產(chǎn)資金的投資地有著較好的前景。這兩年來武漢的外來投資逐年擴(kuò)大，主要也是以房地產(chǎn)投資為主，其中不乏大量的江浙資金 。 地塊優(yōu)劣勢(shì)分析地塊優(yōu)勢(shì) 本地塊位于武昌老城區(qū),人氣較旺。此外，地塊無折遷，可即刻啟動(dòng)。 本地塊南面臨街,位于長(zhǎng)江一橋和二橋之間,交通便利。特別是過江的地鐵出口僅相距一站之內(nèi),有確定的賣點(diǎn)。目前該地塊四周樓盤不多，主要有江南明珠園，該樓盤目前銷售均價(jià)在43004400元左右，處于銷

6、售中后期，待該地塊出售時(shí)，已不會(huì)成為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)同類價(jià)格的開發(fā)地塊相對(duì)較少。地塊劣勢(shì) 由于地塊四周尚未建有大型商場(chǎng)，生活配套設(shè)施還待完善。、消遣休閑場(chǎng)所。在目前舊城改造的階段市容環(huán)境顯混亂?？缃罔F的修建速度偏慢。 地塊市場(chǎng)時(shí)機(jī)由于地塊周邊在建的均為大型市級(jí)公建，故此，伴隨著它們的落成使用和局部中高檔社區(qū)的開發(fā)交付，生活配套設(shè)施勢(shì)必將趨于成熟，人氣得到不斷提升，地塊升值潛力較大。2022年四周地塊的樓面地價(jià)均在1400元/平方米以上。參考地塊一:(如以以下圖所示) 居住用地。武昌積玉橋P(2022)12,樓面地價(jià)1470元/平方米。武漢城開房地產(chǎn)開發(fā)公司參考地塊二:(如以以下圖所

7、示)武昌積玉橋P(2022)011,樓面地價(jià)1428元/平方米。居住用地。堅(jiān)石開發(fā)地塊效益分析物業(yè)配比及銷售收入總建筑面積3.5萬平方米，其中:高層：3.2萬平方米3600元/平方米= 11520萬元商業(yè)：3000平方米7500元/平方米= 2250元車庫：60個(gè)7萬/個(gè)= 420元銷售收入合計(jì): 14190萬元本錢投入一土地本錢： 2520萬元 二前期費(fèi)用：70元/平方米3.5萬平方米=245萬元 1、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探30元/平方米2、三通一平4元/平方米3、人防易地建設(shè)費(fèi)18元/平方米4、環(huán)衛(wèi)開辦費(fèi)12元/平方米5、消防、抗震、白蟻等6元/平方米 三建安本錢:1400元/平方米3.5萬平方

8、米=4550萬元 包括根底、土建、水電、智能、門窗、監(jiān)理、綠化等 四根底設(shè)施配套費(fèi):80元/平方米3.5萬平方米=350萬元 五公共配套設(shè)施費(fèi)用：40元/平方米3.5萬平方米=140萬元 水電增容及手續(xù)費(fèi)市政工程道路、圍墻、排水等六三項(xiàng)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用：150元/平方米3.5萬平方米=525萬元 銷售費(fèi)用：50元/平方米3.5萬平方米=175萬元 治理費(fèi)用：80元/平方米3.5萬平方米 =280萬元 七不行估量本錢:200萬元 前二-七項(xiàng)綜合本錢合計(jì): 8985萬元 八營業(yè)稅和所得稅預(yù)提:14190萬元10%=1419萬元 九稅后利潤：稅后利潤=3786萬開發(fā)及銷售打算 開發(fā)打算:本工程開發(fā)將承

9、受整體建設(shè)及銷售的方式進(jìn)展：2022年2-4月完成企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)權(quán)的過戶及變更；2022年3-9月完成該地塊的前期設(shè)計(jì)、建設(shè)許可證及相關(guān)手續(xù)的報(bào)批 2022年10-2022年8月工程開工至完成構(gòu)造封頂 2022年8月-2022年12月完成工程建設(shè)并開頭綜合驗(yàn)收 2022年2月完成開發(fā)工作 銷售打算:2022年12月-開頭工程預(yù)售，估量銷售14個(gè)月2022年12月-至構(gòu)造封頂時(shí)銷售80%2022年2月完成全部銷售投資資金安排第一期資金1700萬，用于收購工程及公司，于2022年2月初到位；其次期資金1000萬，用于工程前期工作，于2022年4月-7月逐步初到位；第三期資金1000萬，用于建安工程，其余缺乏局部由施工單位墊資和銷售回款解決 ；固該工程如不考慮借用銀行的開發(fā)性貸款，實(shí)際自有投入資金可以把握在4000萬以內(nèi)。結(jié)論此外，