全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況分析

1、87/87目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc80431583 基礎數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc80431583 h 3 HYPERLINK l _Toc80431584 一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 PAGEREF _Toc80431584 h 3 HYPERLINK l _Toc80431585 二、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 PAGEREF _Toc80431585 h 3 HYPERLINK l _Toc80431586 三、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況 PAGEREF _Toc80431586 h 5 HYPERLINK l _Toc80431587 四

2、、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長情況 PAGEREF _Toc80431587 h 5 HYPERLINK l _Toc80431588 五、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長情況 PAGEREF _Toc80431588 h 7 HYPERLINK l _Toc80431589 六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長情況 PAGEREF _Toc80431589 h 8 HYPERLINK l _Toc80431590 市場運行狀況 PAGEREF _Toc80431590 h 10 HYPERLINK l _Toc80431591 一、上半年房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢 PAGEREF _Toc8

3、0431591 h 10 HYPERLINK l _Toc80431592 二、上半年房地產(chǎn)市場供給情況分析 PAGEREF _Toc80431592 h 11 HYPERLINK l _Toc80431593 （一）投資增幅逐月降低，增速過猛勢頭得到初步遏制 PAGEREF _Toc80431593 h 11 HYPERLINK l _Toc80431594 （二）房地產(chǎn)開發(fā)和消費貸款增速放緩，資金來源偏緊 PAGEREF _Toc80431594 h 13 HYPERLINK l _Toc80431595 （三）施工面積大幅增長，竣工面積增長緩慢 PAGEREF _Toc80431595

4、h 14 HYPERLINK l _Toc80431596 三、上半年房地產(chǎn)市場需求情況分析 PAGEREF _Toc80431596 h 16 HYPERLINK l _Toc80431597 （一）商品房銷售面積同比增長26.39% PAGEREF _Toc80431597 h 16 HYPERLINK l _Toc80431598 （二）商品房銷售額同比增長40.9% PAGEREF _Toc80431598 h 16 HYPERLINK l _Toc80431599 四、上半年商品房空置面積增幅比一季度回落5.1% PAGEREF _Toc80431599 h 17 HYPERLINK

5、 l _Toc80431600 五、上半年全國房地產(chǎn)市場價格呈快速上漲態(tài)勢 PAGEREF _Toc80431600 h 18 HYPERLINK l _Toc80431601 （一）房屋銷售價格上漲10.4% PAGEREF _Toc80431601 h 19 HYPERLINK l _Toc80431602 （二）土地交易價格上漲11.5% PAGEREF _Toc80431602 h 21 HYPERLINK l _Toc80431603 （三）房屋租賃價格與一季度持平 PAGEREF _Toc80431603 h 22 HYPERLINK l _Toc80431604 熱點問題分析 P

6、AGEREF _Toc80431604 h 24 HYPERLINK l _Toc80431605 一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構調(diào)整 PAGEREF _Toc80431605 h 24 HYPERLINK l _Toc80431606 二、建筑原材料價格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升 PAGEREF _Toc80431606 h 31 HYPERLINK l _Toc80431607 三、開征物業(yè)稅有利于平抑房價，降低購房門檻 PAGEREF _Toc80431607 h 35 HYPERLINK l _Toc80431608 下半年趨勢預測 PAGEREF _Toc80431608 h 40 HY

7、PERLINK l _Toc80431609 一、投資增速將繼續(xù)回落 平均盈利水平降低 PAGEREF _Toc80431609 h 40 HYPERLINK l _Toc80431610 二、房價走勢仍將以升為主，但漲勢不會過大 PAGEREF _Toc80431610 h 41 HYPERLINK l _Toc80431611 三、有關部門將繼續(xù)加大信貸和土地方面的緊縮力度 PAGEREF _Toc80431611 h 42 基礎數(shù)據(jù)一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%主要指標自年初累計實際完成投資比去年同期增長比重（以投資總額為100）自年初累計去年同期投資完成額4923.6928.

8、7100.0100.0其中：國有經(jīng)濟控股1154.5346.323.420.6商品房建設投資3542.2530.171.971.2土地開發(fā)投資232.760.24.76.1一、按工程用途分住宅3362.3529.768.367.8其中：經(jīng)濟適用房236.984.24.85.9辦公樓245.0438.35.04.6商業(yè)營業(yè)用房614.2133.612.512.0其他702.118.014.315.6二、按構成分：建筑工程3177.1333.764.562.1安裝工程198.9931.74.04.0設備工器具購置62.9831.71.31.3其他費用1484.5918.930.232.7其中：土地

9、購置費903.9520.418.419.6計劃總投資38459.7533.2本年計劃投資11947.2526.0新增固定資產(chǎn)1692.8939.4二、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%地區(qū)投資額比去年同期增長住宅住宅經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房全國總計4923.693362.35236.9828.729.74.2一、東部地區(qū)3446.352399.37123.0926.426.4-2.7北京490.15261.4326.8724.219.56.5天津122.7187.9714.6522.439.5-52.4河北113.4578.6116.1828.936.510.0遼寧197.52140.994.

10、2922.122.3-55.8上海502.77385.920.0020.417.50.0江蘇450.1329.4117.7136.236.75.7浙江502.02384.2315.0040.348.955.1福建198.92131.144.9237.242.7149.2山東288.98216.4617.9935.542.951.6廣東557.11365.383.979.90.5-19.5海南22.6217.831.52116.9110.582.2二、中部地區(qū)302.21475.1254.8741.551.213.0山曲37.5321.113.8338.058.7-33.2吉林48.9436.1

11、23.3920.428.4-33.4黑龍江50.2033.168.2030.250.648.6安徽132.8393.454.0248.451.7-26.0江西85.2153.746.3732.643.125.8河南92.4168.768.8642.042.227.6湖北118.2584.063.8861.567.1-4.2湖南136.8584.7116.3239.759.752.2三、西部地區(qū)775.13487.8659.0228.728.112.4內(nèi)蒙古37.4222.793.1631.650.830.1廣西75.8546.670.5239.136.0-54.8重慶153.0883.096.

12、9035.831.229.4四川216.41153.698.6716.820.61.0貴州44.9826.993.5614.523.767.7云南57.1037.426.6338.636.2-16.1西藏1.551.310.7298.2106.113.7陜西89.3054.4011.4036.821.80.7甘肅26.7118.904.7635.738.040.8青海11.176.631.4425.117.7-24.7寧夏21.2714.092.1523.123.3160.2新疆40.2821.889.1139.343.531.7三、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況單位：萬平方米，億元主要指標實際

13、完成比去年同期增減自年初累計去年同期絕對數(shù)一、土地開發(fā)與購置情況1、本年購置土地面積15489.415072.03417.382.82、完成開發(fā)土地面積7920.237103.64816.5911.53、本年土地成交價款956.89二、商品房建筑、銷售面積1、施工面積97785.4177705.0120080.4025.8其中：新開工面積28036.7424337.043699.7015.22、竣工面積9552.988266.191286.7915.63、銷售建筑面積11009.888717.552292.3326.3三、商品房竣工價值1321.051177.99143.0612.1四、商品房

14、銷售額2973.542110.51863.0340.9其中：銷售給個人2740.331924.78815.5542.4四、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長情況單位：億元，萬平方米，%地區(qū)土地購置費本年購置土地面積完成開發(fā)土地面積比去年同期增長土地購置費購置土地面積完成開發(fā)土地面積全國總計903.9515489.417920.2320.42.811.5一、東部地區(qū)643.947997.264634.7717.70.48.3北京71.10248.88120.505.1-39.5-41.7天津11.40148.54270.0313.681.5-39.8河北18.32527.87129.1825.414.6-

15、25.9遼寧39.09616.63455.3516.027.139.9上海67.68326.27185.877.4-34.720.4江蘇102.221701.04930.3910.038.567.9浙江160.54900.49577.4232.0-26.215.2福建42.01740.88375.6849.738.035.6山東55.031480.83776.1357.320.116.9廣東73.831250.18793.31-2.817.6-18.5二、中部地區(qū)133.653761.691732.3237.59.42.7山西5.69143.0749.3857.986.0-8.9古林16.92

16、211.4586.0634.510.6-2.3黑龍江7.39213.03164.750.818.572.7安徽31.08734.45237.2646.011.7-19.9江西15.57480.82280.9715.4-28.4-3.2河南18.34462.80140.7957.18.1-20.3湖北24.47696.19302.42158.375.423.4湖南20.20819.87470.69-9.2-1.86.6三、西部地區(qū)126.363730.461553.1518.41.836.6內(nèi)蒙占8.22341.95133.582.617.092.2廣西10.29332.17213.5228.2

17、25.327.3重慶15.20507.55424.7336.512.0185.4四川50.70956.5659.8522.53.851.6貴州5.22259.99134.0416.925.07.5云南10.01336.69171.811.6-56.731.5西藏陜西13.45181.38153.1022.94.8169.7甘肅3.0192.9361.1224.3-24.5-38.7青海1.7186.4361.23-8.556.487.4寧夏1.87113.2016.89-49.437.2-27.8新疆6.68521.63122.1837.568.138.8五、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積

18、增長情況單位：萬平方米，%地區(qū)施工面積竣工面積比去年同期增長新開工面積施工面積竣工面積新開工面積全國總計97785.4128036.749552.9825.815.215.6一、東部地區(qū)61531.5416054.535888.2324.215.511.6北京7241.121154.46712.8018.112.566.5天津1719.16490.94267.1813.133.625.6河北2165.69865.62181.5621.516.222.7遼寧3849.771437.84197.8119.413.4-9.3上海7464.771499.62718.1518.4-5.212.7江蘇82

19、70.543055.65892.7655.047.839.5浙江10076.142346.22724.7936.620.25.6福建4466.76895.24465.5125.02.017.9山東5536.081924.52480.9627.610.521.2廣東10304.432305.281231.436.75.3-13.5海南437.0979.2415.2946.4-5.152.9二、中部地區(qū)15791.645557.191618.3036.726.121.3山西824.30300.5167.0526.726.484.4古林868.49470.5651.146.312.1249.6黑龍江

20、1423.93619.5358.0146.636.032.8安徽2857.28975.82317.3342.423.9-2.6江西2052.27688.14226.3841.70.214.1河南2591.19762.15258.1741.655.122.7湖北2469.09884.79255.5631.442.414.4湖南2705.08855.68384.6638.521.136.9三、西部地區(qū)20462.226424.922046.4523.26.623.7內(nèi)蒙占870.75497.6419.3531.829.5-39.9廣西2041.74622.63298.8348.025.730.1重

21、慶4477.81986.06396.7818.4-6.214.9四川5319.801584.12694.9213.5-15.811.5貴州1836.42524.37191.3822.728.9134云南1197.44481.78152.7421.723.541.3西藏27.7423.30119.884.6陜西1890.93499.10108.9044.121.653.0甘肅1061.58385.6984.3351.254.5121.9青海293.84122.388.0931.113.9290.9寧夏604.02281.7832.3533.117.3-33.1新疆840.14416.0858.7

22、8-8.54.5-20.9六、各地區(qū)商品房住宅銷售增長情況單位:萬平方米，億元，%地區(qū)銷售面積銷售額比去年同期增長銷售給個人銷售面積銷售額銷售給個人全國總計9831.242445.032355.1926.438.840.0一、東部地區(qū)5997.681875.121801.3823.938.039.0北京659.25296.06291.5934.440.348.3天津318.8197.6896.8729.361.861.9河北254.2735.9434.9735.034.945.3遼寧448.94105.53102.8937.442.346.0上海789.40405.37381.4414.236

23、.131.1江蘇826.59187.23182.7927.041.239.3浙江613.39158.9157.518.724.225.8福建358.0781.9079.2026.628.629.8山東619.14117.23113.1033.455.762.7廣東1065.26380.17352.0516.333.133.6海南44.559.128.98154.1138.4134.7二、中部地區(qū)1776.10267.24255.7740.561.762.5山曲71.049.959.8561.084.094.9吉林99.4518.4518.2015.437.735.9黑龍江140.8925.17

24、24.3543.646.042.7安徽323.1545.243.9421.238.440.9江西190.1821.3821.029.238.537.3河南292.4240.9539.7463.575.580.9湖北353.6864.3960.2762.185.787.5湖南305.2941.7438.4154.180.680.2三、西部地區(qū)2057.47302.68298.0522.827.730.1內(nèi)蒙古80.759.229.1513.517.517.0廣西241.7343.4443.3338.143.945.9重慶344.1449.9647.8625.527.323.1四川614.3481

25、.5180.6311.215.416.1貴州155.8617.8717.5917.516.117.0云南184.7233.7533.6176.281.895.1西藏0.670.140.14陜西118.7119.5719.43-6.6-3.73.6甘肅70.6510.399.8023.457.768.5青海19.262.682.59168.9129.6121.9寧夏71.2611.6111.6198.681.199.1新疆155.3722.5422.3012.99.315.3數(shù)據(jù)來源：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局 市場運行狀況今年以來，全社會固定資產(chǎn)投資呈高速增長勢頭。一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增

26、長43%，增幅比去年同期提高了15.2個百分點；鋼鐵、水泥投資增長一倍以上；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長41.1%，增幅比去年同期提高6.2個百分點。針對這種情況，中央采取了一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關的多項重大政策，如對房地產(chǎn)項目堅持適度從緊的供地政策、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策等，旨在從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭土地和金融兩方面來對行業(yè)進行調(diào)控。上半年房地產(chǎn)市場運行情況顯示，這一系列宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度逐月降低，1-6月份全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅比去年同期回落5.3個百分點，比今年一季度回落12.4個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速放緩，資金來源偏緊；土地開發(fā)面

27、積和商品房竣工面積增速也持續(xù)回落。但這種態(tài)勢導致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進一步加劇的預期，并推動了房地產(chǎn)價格的上漲，二季度房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，土地交易價格上漲11.5%，房屋租賃價格上漲1.0%。 一、上半年房地產(chǎn)市場綜合景氣指數(shù)呈回落態(tài)勢國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明：6月份“國房景氣指數(shù)”為105.18點，比5月份回落0.74點，比去年同月回落1.86點，今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)明顯的“高開低走”態(tài)勢。1月份“國房景氣指數(shù)”達到107.75點，高于2003年末的水平，此后指數(shù)略有回落，特別是3月份以后，由于國家加大了對重點行業(yè)投資的宏觀調(diào)控力度對房

28、地產(chǎn)開發(fā)市場的影響十分顯著。在構成“國房景氣指數(shù)”的主要分類指數(shù)中，除商品房平均銷售價格指數(shù)比5月份上升0.04點以外，其他分類指數(shù)都呈現(xiàn)回落勢頭。其中：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.98點，比5月份回落0.55點；新開工面積分類指數(shù)為103.36點，比5月份回落0.81點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為108.92點，比5月份回落2.32點；竣工面積分類指數(shù)為102.91點，比5月份回落1.60點；商品房空置面積分類指數(shù)為92.42點，比5月份回落0.60點。圖2-1：2003-2004年6月房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)變動情況（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局二、上半年房地產(chǎn)市場供給情況分析（一）投

29、資增幅逐月降低，增速過猛勢頭得到初步遏制6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額1220.8億元，比上年同期增長19.6%，增幅降低19.1個百分點。上半年，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4924億元，同比增長28.7%，增幅比去年同期回落5.3個百分點，比今年一季度回落12.4個百分點。2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，從圖2-2中可以看出，1-6月份增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平（2002年和2003年1-6月份房地產(chǎn)投資分別增長32.9%和34%）。這表明自去年以來國家采取的諸如進一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資

30、項目等一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效。圖2-2：2002-2004年1-6月房地產(chǎn)投資增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣月報整理分地區(qū)看，東部地區(qū)完成投資額3446億元，比去年同期增長26.4%，中部地區(qū)完成投資702億元，同比增長41.5%，西部地區(qū)完成投資775億元，同比增長28.7%。中、西部地區(qū)投資額增長速度快于東部地區(qū)，主要原因是由于年初以來，東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)土地資源偏緊、價格高和房地產(chǎn)市場競爭激烈，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商選擇開發(fā)重點向中、西部轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重逐月上升。表2-1：2004年上半年各地區(qū)房

31、地產(chǎn)開發(fā)投資額比重變化單位：%1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月東部73.6173.2472.0171.1670.00中部12.1112.5712.9113.2114.26西部14.2814.1915.0815.6315.74數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局分類別看，在房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額中，商品住宅完成投資3362億元，同比增長29.7%；辦公樓完成投資245億元，同比增長38.3%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資614億元，同比增長33.6%。圖2-3：按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計開發(fā)投資及增長情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從圖2-3中可以看出，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長幅度，而商

32、業(yè)營業(yè)用房去年同期的增長幅度更是達到了50%，分析其原因，可能有三個方面：一是城市第三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展和變化帶來的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如黨政機關大樓、大型購物中心和物流園區(qū)、會展中心等項目紛紛上馬；三是自去年以來出現(xiàn)的一股“商鋪熱”至今熱度未減。（二）房地產(chǎn)開發(fā)和消費貸款增速放緩，資金來源偏緊1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金7602.8億元，比上年同期增長32.8%，增幅比一季度降低20.4個百分點。其中國內(nèi)貸款1667.7億元，同比增長12.1%，比重占全部資金來源的21.9%；企業(yè)自籌資金2352.9億元，同比增長36.9%，比重為30.9%。資金來源中國內(nèi)

33、貸款和拖欠工程款的比重明顯下降，而由房屋需求較旺帶來的售房定金及預付款的大幅增長，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要資金來源。據(jù)人民銀行調(diào)整口徑后的最新統(tǒng)計，今年5月，各金融機構新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款17.3億元，較上月少增145.1億元；截至5月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款余額1684億元，比上月末凈減少43.8億元，比年初減少144.3億元。5月份新增個人住房貸款351.3億元，較上月少增113.3億元。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負增長，主要原因是由于年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進行重點檢查等緊縮

34、信貸的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源產(chǎn)生了較大影響，推動了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的結(jié)構調(diào)整。表2-2：1-6月份房地產(chǎn)投資資金來源情況單位：億元，%到位資金比重（以本年資金為100）1-6月同比增長1-3月1-6月上年同期本年資金來源7602.8032.8100.0100.0100.0國內(nèi)貸款1667.6912.124.321.926.0利用外資99.806.21.61.31.6其中：外商直接投資57.271.40.90.81.0自籌資金2352.9336.934.130.930.0其中：自有資金1242.4934.616.316.1其他資金來源3475.6743.945.742.2其中：定金及

35、預付款2955.2046.733.238.935.2各項應付款合計954.2019.212.614.0其中：欠工程款584.8613.47.79.0數(shù)據(jù)來源：固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計快報，國家統(tǒng)計局。（三）施工面積大幅增長，竣工面積增長緩慢1-6月份，全國累計完成房屋施工面積97785.41萬平方米，同比增長 25.8%，其中住宅施工面積75730.53萬平方米，同比增長25.2%。同期，完成房屋竣工面積9552.98萬平方米，同比增長15.6%，其中完成住宅竣工面積7799.48萬平方米，同比增長14.2%。竣工面積增長幅度逐月回落，而且分別比去年同期低24.8%和24.4%（2003年1-6月份房

36、屋竣工面積和住宅竣工面積分別增長40.4%和38.6%）。圖2-4：2004年1-6月份房屋市場供給增長情況（%）數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣月報整理之所以出現(xiàn)這種房屋施工面積大幅度增長，但竣工面積卻增長緩慢的原因主要是由于信貸收縮、資金偏緊；或是年初趕著立項，攤子鋪的太大；電力、運輸緊張影響了工程進度；另外一點值得注意的是，按照房地產(chǎn)行業(yè)的施工規(guī)律，一般情況下是項目年初開工較多，年末竣工較多，隨著時間的推移，房屋竣工率會不斷提高。 表2-3：20022004年16月份房屋竣工率對比單位：%2002年2003年2004年1-2月2.923.913.521-3月5.055.685.251

37、-4月6.356.986.611-5月8.398.337.911-6月12.3910.569.77數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟景氣月報整理三、上半年房地產(chǎn)市場需求情況分析由于上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積增速的持續(xù)回落，導致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進一步加劇的預期，使市場需求較為旺盛。（一）商品房銷售面積同比增長26.39%1-6月份，全國商品房銷售面積11010萬平方米，同比增長26.39%，其中，商品住宅銷售面積9831萬平方米，同比增長26.4%。雖然銷售增長幅度呈回落之勢（1-2月、1-3月、1-4月、1-5月，商品房銷售面積同比分別增長42.7%、35.4%、33.3%、30.

38、9%），但各月的銷售量仍然保持在較高水平上，與2002年和2003年同期相比，繼續(xù)平穩(wěn)增長。圖2-5：2002-2004年上半年各月商品房銷售面積對比情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟景氣月報整理；1月和2月當月數(shù)據(jù)為1-2月份的平均數(shù)（二）商品房銷售額同比增長40.9%在商品房銷售面積保持增長的同時，1-6月累計完成商品房銷售額2974億元，同比增長40.9%，增幅比一季度回落3.5個百分點。其中，銷售給個人2740.3億元，同比增長42.4%，增幅比一季度回落8個百分點。銷售額增幅的回落說明銀行對限制個人購房信貸的政策發(fā)揮了作用。圖2-6：2004年1-6月份商品房銷售額情況（億元）數(shù)據(jù)來源：國家

39、統(tǒng)計局從圖2-6中可以明顯地看出，針對個人的銷售額在整個商品房銷售額中占有絕大的比重，這說明，雖然供給市場在政策調(diào)控下逐月回落，但房地產(chǎn)市場發(fā)展有真實的需求在支撐，其主要依據(jù)是：1、2003年，我國城市房屋拆遷量為1.4億平方米，約占當年竣工量的30%，在拆舊建新的過程中存在大量剛性的被動需求，今后一段時間，拆遷量將有所收縮，但仍將保持較大規(guī)模。2、目前我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為22.8平方米，據(jù)預測到2020年實現(xiàn)全面小康時，人均住房面積將達到35平方米。3、到2020年，我國城市化水平將達到55-60%，在此期間將有2.2-2.3億人從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這些人需要解決居住問題。四、上半年商品

40、房空置面積增幅比一季度回落5.1%由于上半年商品房竣工面積持續(xù)減少，而市場需求旺盛，銷售面積大幅增長，導致了商品房空置面積呈現(xiàn)出下降的走勢。6月末，全國商品房空置面積為9697萬平方米，同比增長0.2%，增幅比一季度回落5.1個百分點，也明顯低于去年同期增長8.4%的水平。其中，空置一年以上的商品房面積為5672萬平方米，所占比重為58.5%。從用途來看，商品住宅和辦公樓空置面積為負增長，分別下降了7.4%和3.9%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積依然保持快速增長，同比增長21.3%。分地區(qū)看，天津、湖北和云南等10個地區(qū)的商品房空置面積下降。商品房大量積壓現(xiàn)象多年來一直存在，主要原因是早期政府未能適時

41、適地合理使用土地，大量批出的土地使市場出現(xiàn)供過于求，商品房供應總量相對于需求偏大；同時，目前的居民預期收入和預期支出具有不對稱性，而住房價格相對于居民收入偏高，在客觀上抑制了居民對商品房的需求等原因形成了大量空置房。五、上半年全國房地產(chǎn)市場價格呈快速上漲態(tài)勢從以上的統(tǒng)計分析中可以看出，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控雖然已經(jīng)取得一定的效果，但這種態(tài)勢導致了房地產(chǎn)市場供需矛盾可能進一步加劇的預期，并推動了房地產(chǎn)價格的上漲。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，二季度房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，土地交易價格上漲11.5%，房屋租賃價格上漲1.0%。 表2-4：2004年二季

42、度35個大中城市房地產(chǎn)市場價格指數(shù)單位：%地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)全國10.4 11.5 1.0南昌5.7 36.7 1.9 北京3.3 1.5 3.1 濟南7.6 3.9 2.7 天津16.7 21.6 -0.4 青島12.5 1.7 -7.7 石家莊4.00.7 0.1 鄭州3.1 1.3 0.0太原3.6 1.3 -0.9 武漢10.02.7 0.5 呼和浩特5.03.2 2.0長沙4.9 3.05.2 沈陽12.8 24.7 -1.2 廣州2.00.01.3 大連3.8 - -0.6 深圳3.7 5.7 0

43、.7 長春-0.1 8.1 1.9 南寧6.00.00.0哈爾濱9.2 0.01.0?？?.6 1.6 -2.5 上海21.4 24.8 5.4 成都6.4 21.1 2.8 南京16.2 1.8 6.5 貴陽3.01.0-0.8 杭州13.081.3 6.5 昆明0.9 0.00.1 寧波19.9 4.5 3.5 重慶15.0 2.2 5.8 合肥7.2 6.1 0.4 西安4.02.03.6 福州3.1 10.3 -0.4 蘭州8.6 0.0-2.7 廈門4.8 6.5 4.5 西寧4.9 5.8 0.9 銀川3.9 7.6 7.1 烏魯木齊1.00.0-1.3 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 （以

44、去年同期價格為100）（一）房屋銷售價格上漲10.4%今年二季度，全國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，比一季度上漲2.3%。全國有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點。其中，具體漲幅分別是上海21.4%，寧波19.9%，天津16.7%，南京16.2%，重慶15.0%，杭州13.0%，沈陽12.8%，青島12.5%。昆明和烏魯木齊房屋銷售價格一季度與去年同期持平，二季度比去年同期分別上漲0.8%和1.0%，長春房屋銷售價格今年二季度比去年同期下降0.1%。表2-5：主要城市房屋銷售價格指數(shù)變動情況單位：%2004年1季度2004年2季度上半年累計同比增長環(huán)比增長上海28.321.4

45、2.824.9寧波11.919.96.515.9天津14.216.75.215.5南京12.116.24.614.2重慶14.515.01.814.8杭州10.513.02.411.8沈陽19.612.80.816.2青島16.012.52.414.3數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟景氣月報整理分類別看，在商品房銷售價格中，住宅價格比去年同期上漲10.1%，比一季度上漲2.5%。其中，經(jīng)濟適用房和普通住宅銷售價格比去年同期分別上漲2.8%和10.6%，豪華住宅價格上漲11.1%；非住宅用房銷售價格比去年同期上漲6.0%。其中，寫字樓和商業(yè)用房銷售價格分別比去年同期上漲9.3%和5.1%，其他用房銷售價格

46、上漲1.0%。 表2-6：全國房屋銷售價格指數(shù)變動情況單位：%2001.2002.2003.2004.2004.房屋銷售價格指數(shù)2.52.85.07.710.4其中：商品房2.42.64.47.69.7其中：住宅2.42.94.87.610.1經(jīng)濟適用房2.21.23.05.22.8普通住宅2.53.25.27.710.6豪華住宅1.21.73.37.911.1非住宅2.51.92.47.46.0寫字樓3.03.12.47.89.3商業(yè)用房4.31.31.38.25.1數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中國經(jīng)濟景氣月報整理盡管中央政府做了一系列的努力以抑制房地產(chǎn)業(yè)等發(fā)展過熱的部門，但今年以來的房屋售價平均漲幅仍高

47、達10%以上，分析認為，主要有以下幾方面原因：第一，今年以來，我國出現(xiàn)了通貨膨脹苗頭。6月份，各類物價指數(shù)全面持續(xù)上漲，而且大部分達到了1996年以來的最高點。若計算其累計漲幅，僅近5個月來物價指數(shù)上漲幅度將超過 20%。正是基于這種判斷，分析認為，我國已經(jīng)出現(xiàn)了類似1988年通貨膨脹特征的苗頭。事實上，中國人民銀行宣布于4月25日將存款準備金率從7%上調(diào)至 7.5%，在一定程度上也是為了對短期可能出現(xiàn)的通脹趨勢進行宏觀調(diào)控。這種形勢使很多人紛紛將資金投向房地產(chǎn)，導致了房價的上漲。 第二，地價的上漲直接推動了房價上漲。2003年國家五部委聯(lián)合對全國土地市場秩序進行整治，最近又開始了土地市場秩序

48、的檢查驗收，其重要內(nèi)容是要推行土地公開交易，即經(jīng)營性建設用地實行“招拍掛”。土地公開交易必然導致地價的上漲。地價是拉動房價上漲的一個剛性因素，今年二季度地價平均漲幅達11.5%，所以，地價上漲必然直接推動房價上漲。 第三，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積和竣工面積增速同時回落，導致了房地產(chǎn)市場供需矛盾進一步加劇的預期，推動了價格上漲。另外，鋼材、水泥等主要建筑原材料價格的大幅上漲，使企業(yè)開發(fā)成本上升，在一定程度上增加了房價的上調(diào)壓力。拉升房價上漲的其他因素還包括在投機氣氛影響下，部分消費者跟風買房。如所謂的“溫州炒房團”所到之處抬升了區(qū)域內(nèi)的房價，并可能帶動一些居民提前做出購房決定。而最近幾年

49、房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展的穩(wěn)定因素、居民對住房潛在的龐大需求，也是影響房價“向上”的一個重要因素。（二）土地交易價格上漲11.5%二季度土地交易價格比去年同期上漲11.5%，比一季度上漲4.1%。分類別看，居民住宅用地交易價格比去年同期上漲12.2%，比一季度上漲3.2%。其中，豪華住宅和普通住宅用地價格分別比去年同期上漲11.0%和12.2%。商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲12.6%，工業(yè)用地交易價格上漲4.7%，其他用地交易價格上漲13.2%。除豪華住宅用地價格與一季度走平外，其他各種用地價格比一季度均有不同幅度的上漲。分地區(qū)看，35個大中城市中，土地交易價格與去年同期相比漲幅超過10%的6個

50、城市是：杭州81.3%、南昌36.7%、上海24.8%、沈陽24.7%、天津21.6%、成都21.1%。圖2-7：2004年全國土地交易價格指數(shù)（%）導致土地價格上漲的主要原因是土地資源供應的減少。在去年國家對房地產(chǎn)市場用地實施清理整頓措施的基礎上，今年4月以來積極調(diào)整土地供應結(jié)構，使房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)與購置面積增長勢頭明顯減緩，特別是土地購置面積的增幅已經(jīng)接近零增長。上半年，全國完成開發(fā)土地面積7920萬平方米，增長幅度分別比今年一季度和去年同期下降17.3和28.5個百分點；本年土地購置面積15489萬平方米，與去年同期相比回落了51.9個百分點，其中6月份完成土地購置面積3109萬平方

51、米，比去年同期減少680萬平方米，同比下降18.1%。土地開發(fā)面積與購置面積增幅的急劇下降，使房地產(chǎn)新開發(fā)項目受到約束，抑制了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。（三）房屋租賃價格與一季度持平二季度，全國房屋租賃價格比去年同期上漲1.0%，但與一季度價格持平。受季節(jié)等因素影響，住宅租賃價格上漲2.4%，漲幅比一季度減小1個百分點。其中公房和私房的租賃價格分別上漲1.0%和3.6%。商業(yè)用房和廠房倉庫租賃價格分別上漲0.3%和0.5%，辦公用房價格則與去年同期持平。房屋租賃價格經(jīng)過2003年下半年大幅上漲之后，今年以來漲幅回落，價格趨勢平穩(wěn)。圖2-8：2003-2004年二季度房屋租賃價格指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)

52、計局 熱點問題分析一、宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構調(diào)整從2003年2月起至今共計出臺了約40項全國性的關于房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，如“121號”文件、“18號”文件、“4號令”等從信貸、土地兩方面對行業(yè)進行宏觀調(diào)控，至今年4月底，上至國務院下至地方商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。而令房地產(chǎn)企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在密切關注物價指數(shù)，隨時有可能做出9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，至此，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調(diào)控范圍。（一）土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段國土資源部調(diào)查顯示，2003年，冶金、化工、紡織等行業(yè)全年固定資產(chǎn)投資增長了50%以上，帶動建設用地比上年增加

53、了49萬畝，增幅達17%。不僅造成某些行業(yè)投資過熱，同時還因為占用耕地，直接威脅糧食安全。針對這些情況，2004年國土資源部根據(jù)新的職能定位，決定將建設用地指標壓減20.3%，占用耕地指標調(diào)減到180萬畝，壓減23.4%。這是國土資源部第一次通過土地供應對國民經(jīng)濟其他領域進行宏觀調(diào)控。圖3-1：1996-2004年全國耕地面積變化情況數(shù)據(jù)來源：國土資源部。圖3-2：我國糧食作物播種面積變化情況（單位：千公頃）數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。與此同時，黨中央、國務院于去年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點的全國土地市場治理整頓。2004年的土地市場在其基礎上，繼續(xù)加大力度，對土地供應嚴格把關、從源頭入手，規(guī)

54、范房地產(chǎn)市場。 表：2004年我國出臺的主要土地市場政策法 規(guī)頒布單位關于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓的補充規(guī)定(4號令)北京國土房管局關于進一步治理整頓土地市場秩序加強土地管理工作的意見 北京市政府國務院辦公廳關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知國務院國土資源部土地利用司關于建設用地備案制度執(zhí)行情況的通報國土資源部國土資源部關于下達2004年全國土地利用計劃的通知國土資源部關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知國務院辦公廳一年多的治理整頓行動，使一些地區(qū)盲目設立開發(fā)區(qū)、亂占濫用土地的熱潮逐漸降溫。截至2004年6月17日，除內(nèi)蒙古自治區(qū)以外，全國30個?。▍^(qū)、市）

55、共清理出各類開發(fā)區(qū)6741個，規(guī)劃用地面積3.75萬平方公里，超過了全國現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設用地3.15萬平方公里的總面積；核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地面積2.41萬平方公里，占原有規(guī)劃面積的64.4%；目前已退出開發(fā)區(qū)土地2617平方公里，復耕1324平方公里。 由于土地是企業(yè)擴張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項目。所以這次調(diào)控，從清理土地開始，對抑制投資擴張起到了很大作用，新增投資項目的下降與項目清理也有很大的關系。而土地政策對房地產(chǎn)影響具有雙重性：一是對于開發(fā)商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應逐漸收緊的情況下，相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開

56、發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應量的減少導致了土地價格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中城市的地價大幅度上漲，而地價的上漲必然會推動房屋價格的上漲。但是，從中長期來看，土地價格上漲對房價走勢的影響將以平穩(wěn)為主，主要是由于：一是短期內(nèi)雖然土地供應趨緊，但是鑒于前幾年釋放的土地會經(jīng)過一段滯后期才能開發(fā)完成并推向市場，由此土地市場供應量顯著減少的可能性不大；二是由于政府對住房市場的干預，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟適用房的推出，將會分流部分市場需求，從而抑制房價上漲；三是隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應計劃等的落實以及政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展狀況和市場需求進行的宏觀調(diào)控，也將平抑房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。信貸緊縮杠桿重整

57、房地產(chǎn)業(yè)年初以來，國家陸續(xù)出臺了上調(diào)銀行存款準備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例、對房地產(chǎn)行業(yè)貸款進行重點檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。其中，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的政策主要有兩項： 4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機構，將執(zhí)行8%的存款準備金率，國有獨資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機構將執(zhí)行7.5%的存款準備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。4月27日，國務院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房項目）固定資產(chǎn)投資項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以

58、上，比“121號”文件規(guī)定的30%項目自有資金的要求又向前邁進了一大步，5個百分點對于大項目啟動的壓力可想而知。隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后 ，各大銀行紛紛采取相應措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個人購買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機，平抑房價。一系列信貸緊縮政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。如去年的“121號”文件以及今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著

59、相當一部分開發(fā)商對銀行信貸的依賴遠大于80%。因此，當銀行在收緊房貸后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產(chǎn)開發(fā)商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費、工資及購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會衍生出爛尾樓問題，這種現(xiàn)象在來年可能會顯現(xiàn)。其次，信貸的收緊還對房地產(chǎn)消費市場造成了不小的打擊，提高了住房消費信貸的門檻。以住宅為例，在經(jīng)過幾年的快速發(fā)展之后，國內(nèi)自住的消費能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費則在增多。宏觀調(diào)控對這部分新增的消費能力，將產(chǎn)生明顯的抑制作用。（三）一旦加息，將可能導致行業(yè)洗牌今年以來，我國物價上漲幅度加大。上半年，居民消費價格比去年同期上漲

60、3.6%，其中6月份上漲5%；商品零售價格上漲2.4%；工業(yè)品出廠價格上漲4.7%，原材料、燃料、動力購進價格上漲9.8%，預計下半年物價上漲的壓力仍然比較大。雖然央行目前還是極力頂住壓力，沒有采取加息的動作，但是如果CPI在二、三季度增長幅度超過3%而接近5%，固定資產(chǎn)投資增長速度仍難控制，加之美元小幅加息的外部環(huán)境下，預計人民幣在第三或第四季度小幅度加息的可能性比較大。圖3-1：2003年至今物價分類指數(shù)走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局中央銀行一旦采用加息政策來應對通貨膨脹，將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響：開發(fā)商融資環(huán)境變化可能導致行業(yè)洗牌。 資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯高于同期整個金融機構貸款的增