租賃合同風(fēng)險

1、租賃合同風(fēng)險租賃合同范本風(fēng)險租賃合同范本風(fēng)險1什么是租賃合同范本風(fēng)險？請看本站合同范本頻道介紹首先，在租賃合同中易出現(xiàn)的漏洞一般有：1、對標的物約定不明確，尤其是對租賃物的數(shù)量和質(zhì)量約定不明確導(dǎo)致糾紛；2、對標的物的使用約定不明確，承租人對標的物進行超負荷、掠奪性使用，致使 租期屆滿后租賃物已無法繼續(xù)使用；3、租賃物的維修和保養(yǎng)約定不明確，根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定，一般應(yīng)由出租人負責(zé) 維修和保養(yǎng)，但當事人另有約定的除外。4、租賃合同履行中出現(xiàn)的欺詐。其次，在合同履行過程中常見的欺詐主要有：1、.出租人不按合同規(guī)定交付租賃物。實踐中主要是遲延履行。2、.出租人不履行合同規(guī)定的維修和保養(yǎng)義務(wù)。租賃物的故

2、障不是因為承租人的過 錯所引起為條件。3、承租人不按合同支付租金。主要是遲延交付。4、承租人擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。5、承租人擅自將租賃物轉(zhuǎn)租他人。6、承租人逾期不返還租賃物。7、出租人利用租賃物套取押金。在租賃合同欺詐中經(jīng)常出現(xiàn)出租人利用租賃合同，要求承租人交納與租賃物價 值相當?shù)难航穑斪赓U期屆滿時，承租人卻找不到出租人，出租人實際已經(jīng)席卷 大筆押金潛逃。承租人實際可能花費了較高金額購買了并不想購買的物品。租賃合同范本風(fēng)險2違約行為是合同法律風(fēng)險最主要的體現(xiàn)方式。一方當事人有違約行為，會 給另一方當事人帶來履行合同的不便，也會造成另一方當事人的經(jīng)濟損失。違約行 為除了通過合同條款加以事先規(guī)

3、制之外，更主要是通過損害賠償?shù)姆绞竭M行彌補， 讓守約方獲得相應(yīng)的利益以彌補受到的損失，不能讓違約方因為違約行為而獲得利 益，因此需要對違約和損害賠償進行簡單的介紹。1、違約的條件。違約的條件比較簡單，就是合同的一方或者雙方當事人不履行法律規(guī)定或 者合同約定的義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合法律規(guī)定或者合同約定的情形。與侵 權(quán)行為不同的是，違約行為不需要考慮當事人是不是在主觀上具有過錯，究竟是故 意還是過失；只要在客觀上有違反合同的行為，即可以認為產(chǎn)生了違約。具體到租賃合同，出租人方面主要的違約形式有：不在規(guī)定時間內(nèi)提供租 賃房屋、提供租賃房屋的條件與合同約定不一致、未辦理租賃合同登記備案手續(xù)、 未

4、對房屋正常使用的損害提供維修服務(wù)、擅自將已經(jīng)租賃的房屋再租給其他人等 等；承租人方面主要的違約行為有：不按照約定的時間和數(shù)量支付租金、押金或者 保證金等財物、不按照合同約定的用途使用租賃房屋、未經(jīng)出租人許可擅自將房屋 轉(zhuǎn)租給第三人、合同到期后拒不按照約定將房屋交換出租人等。2、違約損害賠償?shù)姆绞?。違約后一般可以采取的損害賠償?shù)姆绞街饕邢铝袔追N。（1）實際履行、繼續(xù)履行。也就是違約方在客觀上仍然存在繼續(xù)履行合同的條件、守約方也愿意要求 違約方繼續(xù)履行合同，直至將合同按照約定全部履行完畢為止。相比較其他違約損 害賠償?shù)姆绞蕉?，實際履行的成本較少，法律依據(jù)也比較明確，較少發(fā)生爭議的 幾率，所以在

5、實踐中發(fā)生違約損害賠償案件，法院也會要求當事人首先采取實際履 行的方式承擔(dān)違約責(zé)任。（2）采取補救措施、恢復(fù)原狀。具體到租賃合同來說，可以要求出租人盡快將房屋存在的缺陷修復(fù)、將原 先已經(jīng)中斷的水電煤供應(yīng)恢復(fù)、通過自購建材將房屋已經(jīng)受到毀損的部分盡快恢復(fù) 原狀；可以要求承租人另行尋找租賃房屋、繼續(xù)經(jīng)營以減少實際損失、適當減少房 屋租金，等等。采取補救措施主要是為了采取措施防止損失的不恰當擴大。（3）賠償損失。這是最常見的違約損害賠償方式。主要有：違約金。根據(jù)雙方在合同中約定的如發(fā)生違約情形，違約方需要向守約方承擔(dān)一定 的金錢賠償。違約金只有雙方在合同中約定才能要求賠償。違約金兼有補償實際損 失和

6、懲罰違約行為的雙重屬性；如果當事人約定了違約金，但數(shù)額不足以賠償實際 損失的，在支付違約金之后還應(yīng)當賠償實際損失；如果當事人并沒有因為違約行為 受到損失，但約定了違約金的，也應(yīng)該承擔(dān)違約金。違約金約定的數(shù)額過高或者過 低的，在訴至法院后可以請求法院予以適當調(diào)高或者調(diào)低。違約金過高予以調(diào)低 的，一般認為最高數(shù)額應(yīng)為實際損失的30%。實際損失。包括直接損失和間接損失兩部分。直接損失是指由于對方的違約行為導(dǎo)致 當事人現(xiàn)有財產(chǎn)的減損滅失和支付費用的增加。例如：因承租人不恰當使用房屋導(dǎo) 致房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生變形，出租人緊急聘請工人對房屋進行維修加固，但只修復(fù)了一部 分，還有一部分無法修復(fù)。在這里，房屋結(jié)構(gòu)無法

7、修復(fù)的部分就是出租人現(xiàn)有財產(chǎn) 的減損滅失；該修理費根據(jù)法律應(yīng)由承租人負擔(dān)，出租人墊付的修理人工費就是支 付費用的增加。直接損失是現(xiàn)實的財產(chǎn)損失，一般是比較容易確定的。間接損失則 比較難以理解，它是指合同在全面和適當履行之后可以實現(xiàn)和取得的財產(chǎn)利益。一 般來說，間接損失一般是指可得利益的損失，或者說是利潤的損失。比如說，承租 人獲得租賃房屋后經(jīng)出租人許可又轉(zhuǎn)租他人，承租人因此而獲得的利益即為可得利 益。如果發(fā)生損失，則為間接損失。根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，間接 損失的賠償不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同 可能造成的損失。這些規(guī)定比較疑難，大家只要知道要賠償間接

8、損失或者可得利益 損失這些概念就可以了。約定賠償計算方式。這又是合同法賦予我們的強大武器。由于損害賠償?shù)挠嬎惴椒ㄊ且患^為 復(fù)雜的事，如果雙方當事人能夠在合同中事先對可能發(fā)生的違約行為作一大概的估 計，并對違約賠償計算方式作一較為詳細和明確的約定，則在事后進行損害賠償工 作時無疑具有相當?shù)谋憷浴２扇〈胧┓乐箵p失擴大的合理費用。在違約行為發(fā)生后，雙方均應(yīng)當采取適當措施方式防止損失的擴大。一方 或者雙方不采取適當措施導(dǎo)致?lián)p失擴大的，對于損失擴大的部分，當事人無權(quán)要求 損害賠償。對于采取措施防止損失擴大而支出的合理費用，可以由違約方承擔(dān)。租賃合同范本風(fēng)險31、與合同效力有關(guān)的幾個概念。（1）合同成

9、立：合同經(jīng)雙方（或者多方，下同）簽字或蓋章后即可以成 立。合同成立一般均代表合同生效，或者說合同發(fā)生法律效力，但個別情況下合同 不一定生效。成立是一個時間點。（2）合同生效：合同符合法律規(guī)定的生效條件，產(chǎn)生法律效力，可獲法 律保護。生效也是一個時間點。（3）合同有效：合同生效后，在履行過程中具有法律效力，可獲法律保 護。與生效不同，有效是一段期間。（4）合同無效：合同從簽訂開始，或者從某一時間點開始，沒有法律效 力，不受法律保護。（5）合同效力待定：合同成立后并不立即生效，在合理期間內(nèi)滿足生效 條件后產(chǎn)生法律效力，否則屬于無效合同。（6）合同解除或撤銷：合同具有法律效力，從解除或撤銷之日起不再

10、具 有法律效力。對于合同當事人來說，合同成立、生效和有效是當事人追求、希望實現(xiàn)的 目標。合同無效是合同當事人盡量需要避免的情況。合同解除或者撤銷，則要視具 體情況而定，有些時候，合同解除或者撤銷對當事人不利；但有些時候，合同解除 或者撤銷是對當事人有利的，這時就要合同當事人充分利用法律規(guī)定和合同約定的 權(quán)利，行使解除權(quán)或者撤銷權(quán)；作為另一方當事人來講，則應(yīng)該充分考慮到合同解 除或者撤銷給自己帶來的風(fēng)險，并事先加以防范。2、合同效力方面的法律風(fēng)險防范。（1）合同成立方面。合同成立方面的法律風(fēng)險我們提四點。第一，主體合格。如果合同簽訂主體是公司，應(yīng)當提供公司經(jīng)過最新年檢 確認的工商營業(yè)執(zhí)照，或者在

11、工商注冊登記的機讀基本資料。如果簽訂主體是事業(yè) 單位、社會團體、民辦非企業(yè)單位的，應(yīng)該提供事業(yè)單位的事業(yè)單位法人登記證 書、社會團體法人登記證、民辦非企業(yè)單位證書。如果簽訂主體是個人的，應(yīng)該提 供身份證，證實年滿18周歲。第二，雙方當事人真實的簽字蓋章。在簽訂租賃合同時，雙方在合同上的 蓋章原則上應(yīng)該是公司的公章，或者是公司的合同專用章，這都是可以的。但有些 公司在合同上加蓋公司的財務(wù)專用章，這就有問題了，嚴格來說在合同上加蓋財務(wù) 專用章，是不能代表公司意志的，因此這種情況要避免。如果合同的簽訂主體是個 人的，則個人簽字、加蓋自己的私章也都是允許的。但這樣由于個人簽字、自己的 私章沒有在有關(guān)管

12、理部門登記備案過，難以事后辨別真?zhèn)危虼俗詈檬钦埉斒氯藖?當面簽字或者蓋章，并在簽訂合同時對照對方的身份證、確認身份情況后再由其簽 字蓋章為妥。當然身份證也有可能是假的。第三，要經(jīng)過合法授權(quán)。如果單位不是法定代表人簽訂合同的，必須提供 由單位加蓋公章的授權(quán)委托書，并在其中載明具有簽訂合同的明確授權(quán)。在實踐情 況中，可能簽署合同的人除了法定代表人之外，還可能是經(jīng)理、副經(jīng)理甚至是部門 經(jīng)理、業(yè)務(wù)人員等，這些人的身份必須予以明確，并在簽約時提供授權(quán)委托書。第 四，如果要簽訂的合同金額巨大，或者簽訂的是重大的合同，那除了上面這些要注 意的情況外，還必須收集對方當事人的公司章程、公司經(jīng)過工商登記備案的公

13、章樣 本、對方簽署合同人員的簽字蓋章樣本、對方的股東會決議或者董事會決議等等法 律文件，或者要求提供擔(dān)保，以降低簽訂合同可能帶來的法律風(fēng)險。（2）合同生效方面。生效方面我們提四點。第一，口頭合同是否有效力的問題。從合同法規(guī)定看，合同法是認可口頭 合同的效力的。雙方即使沒有書面的合同，但只要雙方在實際履行合同，一方將房 屋出租，另一方實際入住、使用該房屋，并按時交納租金的，合同也是有效的。合同法第214條規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。從由于口 頭合同在很多具體問題方面不容易講清楚，一方如果不予承認的，另一方很難主張 權(quán)利，因此租賃合同應(yīng)該盡量簽署書面，避免口頭合同。第二，實際履行

14、的合同的效力問題。這種情況主要體現(xiàn)在雙方達成租賃房 屋的一致意見，或者在租賃合同到期之后，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同，但仍然繼續(xù)履行合 同，出租人沒有收回房屋，承租人也按期繳納租金，雙方維持現(xiàn)狀的行為的效力問 題。根據(jù)合同法第232條，這些情況屬于不定期租賃，雙方可以繼續(xù)履行，合 同繼續(xù)有效，但雙方均可以隨時解除合同。承租人只要通知出租人解除即可；出租 人要解除的，應(yīng)當提前合理時間通知承租人，以便承租人及時尋找新的租賃場所。第三，電子合同的效力問題。合同的形式除了書面和口頭之外，還可以通 過電子郵件等方式簽訂。這種情況現(xiàn)在也很多見，雙方?jīng)]有簽署合同，但都可以提 供電子郵件、手機短信等方式證明雙方之間存在

15、合同。合同法認可這種形式的效 力，但是由于舉證較為困難，電子郵件也有一定的形式要求才能夠作為證據(jù)，因此 建議雙方在通過電子郵件形式達成合同一致意思后再補充簽署書面合同為好。第四，生效可以附條件。上面我們講了，絕大部分合同都是雙方簽字蓋 章、合同成立之后就生效，但少部分合同中對合同的生效時間是附有條件的。比 如，有些合同約定，承租人預(yù)付的三個月租金到賬之后，合同才生效；還有些合同 約定，合同在雙方辦理了租賃合同登記備案手續(xù)之后才生效；甚至還有合同約定要 等上級部門審批通過之后才生效等等。我們認為這些條件的約定并不是不可以，但 是這些約定都拖延了合同順利生效的時間，并產(chǎn)生了諸多不確定因素，而如果合

16、同 不能如期生效，浪費簽約的人力物力時間不說，還給合同當事人帶來了履約的風(fēng) 險，特別是開始準備履行合同或者已經(jīng)履行了合同義務(wù)的一方當事人來說更加不 利。因此特別約定生效條件要謹慎，法律法規(guī)有直接規(guī)定的除外。（3）合同無效方面。我們提四點。第一，合同法第52條規(guī)定了合同無效的具體情況：一方以欺詐、脅 迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； 以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī) 定。這些內(nèi)容比較復(fù)雜，大家在這里只要了解一下內(nèi)容就可以。第二，最高人民法院最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件 具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（租賃司

17、法解釋）的規(guī)定。如該解釋第二條和 第三條規(guī)定，因房屋屬于出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程 規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，或者未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建 筑，出租人與承租人訂立的租賃合同無效。第三，最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何 認定其效力的函復(fù)的規(guī)定。這個規(guī)定講，對于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng) 消防驗收不合格，是否應(yīng)認定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對 待：如根據(jù)中華人民共和國消防法規(guī)定，必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的房屋， 未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當認定租賃合同無效。這主要是指用于餐飲、娛 樂、商業(yè)、辦公等公共場所的租賃房

18、屋，如果未辦理過消防驗收或者驗收不合格 的，有發(fā)生重大消防安全責(zé)任事故的隱患，不利于維護社會公共利益，故此類租賃 合同無效。如不屬于必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的，則不應(yīng)當以該房屋未經(jīng)消防驗 收合格為由而認定合同無效。這個問題在簽署租賃合同的時候，應(yīng)當引起足夠的重 視。第四，如果房屋租賃合同最終被法院確認無效的，則當事人請求參照合同 約定的租金標準支付房屋占有使用費的，法院一般應(yīng)予支持。按照法律規(guī)定，原本 合同無效之后，雙方當事人取得財產(chǎn)應(yīng)當返還給對方。但租賃合同比較特殊，承租 人繳納了租金后，實際使用了房屋，這部分利益無法返還給對方。因此采用“無效 當有效處理”的原則，是法院從公平的角度出發(fā)，考

19、慮到承租人實際使用了房屋， 不支持合理使用費不太公平的角度來設(shè)定的。（4）合同效力待定方面。這主要是集中在合同法第四十七、四十八、五 十一條。主要規(guī)定是：未滿18周歲的人簽訂的合同，行為人沒有代理權(quán)、超越代 理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義簽訂的合同，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)簽 訂的合同，如果事后合理時間內(nèi)獲得監(jiān)護人同意、被代理人授予代理權(quán)、財產(chǎn)所有 權(quán)人處分財產(chǎn)授權(quán)的，合同有效。否則，合同無效。具體情況這里不多講了。租賃合同范本風(fēng)險4隨著現(xiàn)今租賃市場的日益活躍，租賃合同成為市場交易中最活躍的合同之 一，但其中的法律風(fēng)險常不能被當事人重視到而引發(fā)了一系列的爭議，給當事人帶 來了經(jīng)濟損失?；?/p>

20、案情：我司將一地塊租借給A司使用，租賃期為八年。A司將地塊轉(zhuǎn) 租給B司。合同到期后，B司不搬離場地，且欠A司數(shù)月租金。A司將B司訴之法 院，我司是地塊的所有權(quán)人，與本案有直接的利害關(guān)系，法院追加為第三人。原告 要求被告支付拖欠租金且搬離場地歸還地塊。本案的爭議的焦點是支付租金及合同到期后場地返還。筆者反思整個合同 簽訂履行全過程，確實存在著瑕疵。下面僅是筆者對租賃合同瑕疵的個人分析，希 望能為將來租賃性質(zhì)的合同簽訂降低法律風(fēng)險，提供一定的參考作用。一、租賃合同的概念租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合 同。租賃合同中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人，使用租

21、賃物并支 付租金的一方稱為承租人。租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同。顧名思議，僅發(fā)生財產(chǎn) 使用收益權(quán)的轉(zhuǎn)移，不失財產(chǎn)所有權(quán)。承租人使用完畢后，仍應(yīng)交還財產(chǎn)，無權(quán)對 之處分。二、常見租賃合同條款在訂立時存在的瑕疵及風(fēng)險筆者將工作實踐中所經(jīng)歷的多份租賃合同的條款和上述案例的條款進行了 對比，分析，總結(jié)，將最容易引發(fā)合同糾紛的瑕疵條款進行列明如下：租賃范圍不夠明確。在筆者經(jīng)歷的一份場地和岸線租賃合同中，僅約定 棧橋、墩子及碼頭邊沿線長度。無細節(jié)的描述，無示意圖示表明確切的租賃范圍， 約定范圍不明導(dǎo)致這成為雙方爭議之一。租賃合同中最基本的標的物條款不明確， 給合同埋下了風(fēng)險。導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)不明確，引發(fā)糾紛

22、的。場地出租無交接的書面手續(xù)留存。標的物的交接狀態(tài)不明確，無法辨別 何物是原先存在的，何物是后添附的，是否可以拆解等等，引起在合同終止的歸還 狀態(tài)的不確定性。租賃期限過長。例如上述案例中合同租期長達八年，導(dǎo)致合同雙方當事 人受合同拘束的狀況長期不能改變，從而不利于保護當事人的權(quán)益和發(fā)揮財產(chǎn)的效 用。不重視轉(zhuǎn)租條款的內(nèi)容。訂立禁止轉(zhuǎn)租條款，但實際上發(fā)生轉(zhuǎn)租事實。 對轉(zhuǎn)租方的選擇未做任何的前期調(diào)查。從本案可以看出，對真正實際承租人的資產(chǎn) 和信用情況不明，導(dǎo)致了長期拖欠租金行為的發(fā)生及不肯歸還標的物的行為。押金條款約定、違約金約定數(shù)額較低。換句話說，就是違約成本過低， 承租人繼續(xù)使用標的物得來的利益

23、，遠遠大于違約金，無畏違約行為。在合同履行過程中，對承租人要對租賃物狀態(tài)改變的請求，無明確無書 面、肯定的回復(fù)，以導(dǎo)致默認了承租人的行為。在合同終止時對標的物的狀態(tài)確認 上遇到了障礙。這是出租人在合同履行過程中，對租賃物的狀態(tài)控制不善，導(dǎo)致風(fēng) 險的產(chǎn)生。通常為合同執(zhí)行，出租人會與實際承租人另簽訂租賃合同，如辦理某許 可證所需，常常會有一個三方協(xié)議的存在。且不說三方協(xié)議的有效性存在爭議，但 一個標的物出現(xiàn)了兩份租賃合同，就不符合法律規(guī)定。這也是上述案例中導(dǎo)致我司 以第三人身份參加訴訟的主要導(dǎo)火索。三、以后簽訂租賃合同所需注意事項租賃期限不宜過長。租賃期限是租賃合同的主要內(nèi)容之一，租賃合同的 期限

24、原則上由租賃合同當事人約定。合同法第214條規(guī)定：“租賃期限不得超 過20年。超過20年的，超過部分無效。”“租賃期限屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃 合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年?！弊赓U期限過長會導(dǎo)致承 租雙方的狀態(tài)長時間不能改變，不利于新情況的發(fā)生，調(diào)整合同的相關(guān)條款。承租 人在訂立租賃期限條款時，應(yīng)結(jié)合自身的具體情況，合理確定租期。待合同終止 后，雙方均有意，可以續(xù)訂，及時修訂上份合同中的缺陷之處。對租賃物的描述清晰準確，做好交接書面確認。在合同中要有具體的條 款對租賃物的相關(guān)屬性做出明確的規(guī)定，這些內(nèi)容主要涉及租賃物的名稱、租賃物 的數(shù)量、性質(zhì)、用途等涉及到可能影響合同效力

25、的問題，尤其應(yīng)規(guī)定所租賃的財產(chǎn) 應(yīng)具備承租方所擬使用的目的，避免因雙方對租賃物的特性和用途理解上的分歧而 影響合同的效力，利于防止索賠時，出現(xiàn)糾紛。若是出租時應(yīng)履行特別程序或準備 的出租物，應(yīng)事先辦理相關(guān)手續(xù)，如1995年建設(shè)部規(guī)章城市房屋租賃管理辦 法第13條規(guī)定：房屋租賃實行登記備案制度。謹慎選擇合同承租方，盡量避免訂立轉(zhuǎn)租條款。對方當事人的履約能力 及資信狀況對租賃合同的履行是至關(guān)重要的。在合同訂立前，要了解對方資信情 況，可以通過查看其營業(yè)執(zhí)照，了解注冊資金、經(jīng)營范圍、企業(yè)經(jīng)濟性質(zhì)，可到當 地工商行政管理機關(guān)去查詢，或通過對方的老客戶，從側(cè)面了解對方的資信狀況。 在合同簽字蓋章時應(yīng)及時

26、審查合同上的承租人是否與簽字蓋章的姓名或名稱一致。 確信對方具有履約能力，商業(yè)信譽良好，合同履行較有保障才能與之簽約。明確租金支付條款，發(fā)現(xiàn)違約立即采取措施。租金條款可能發(fā)生爭議的 情形主要為承租人拒付租金或延付租金，為了及時彌補因承租人違約行為而造成的 損害后果，出租人應(yīng)在合同中明確承租人支付租金的時間和方式，并對其拒付租金 或延付租金時可以采取的救濟措施作較為具體的規(guī)定，合同法規(guī)定對承租人無 正當理由拒付租金或延付租金時，經(jīng)出租人催告后的合理期限內(nèi)，承租人仍不支付 時，出租人可以解除合同。這是一項法定解釋權(quán)，但要注意的是，對于什么才是“合理期限”法律并未明確，出租方可以事先在合同中訂明這一

27、期限。法律對此另有規(guī)定的依法律的特別規(guī)定，例如根據(jù)城市私有房屋管理規(guī) 定，承租人累計6個月拒不交納租金的，出租人有權(quán)解除合同。應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定 訂立合同條款。5.加大違約成本的約定，守約者的保護力度增加。合同中應(yīng)該對 可能出現(xiàn)的違約情形，規(guī)定具體違約責(zé)任的承擔(dān)方式、違約金或是損失賠償金的計 算方法，避免簡單地陳述“如果承租方違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”的高度概括性條款， 以免在發(fā)生合同糾紛時對承租人如何承擔(dān)違約責(zé)任產(chǎn)生爭議。最高人民法院關(guān)于 適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）中第二十九中關(guān)于違約責(zé)任的 約定中當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般會認定為”過分 高于造成的損失。人民

28、法院可能不予以支持，所以在訂立違約責(zé)任條款時，應(yīng)注意 違約金比例不予過高。合理選擇管轄地。該條款常會被忽視，但管轄地的合理選擇對合同糾紛 的順利解決有較大影響。不管是仲裁，或是法院管轄，應(yīng)從便利訴訟及降低合同爭 議解決成本的角度，綜合合同的具體內(nèi)容選擇合同的簽訂地、履行地、被告住所 地、原告住所地、不動產(chǎn)所在地等與合同密切相關(guān)的地點的法院管轄。關(guān)注時效特殊性。根據(jù)民法通則第一百三十五條規(guī)定，通常當事人 向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效為二年。但民法通則第136條規(guī)定訴 訟時效期間為1年的情況包含延付或者拒付租金。應(yīng)積極跟蹤合同的履約過程，發(fā) 現(xiàn)有延付或拒付租金情況時，應(yīng)及時向?qū)Ψ桨l(fā)出通知函

29、或催討函或提起相關(guān)的訴 訟，確保時效內(nèi)積極行使該合法權(quán)利。重視在履約過程中對合同相對方財產(chǎn)狀態(tài)的關(guān)注，及時采取財產(chǎn)保全手 續(xù)，有助于執(zhí)行程序的開展。通常在租賃糾紛中，因為合同相對方不能按時支付租 金，拖欠租金數(shù)額較大而訴之法院，因訴訟期限較長，承租人可能通過各種手段隱 匿財產(chǎn)，損害出租人的利益。我國民事訴訟法專章規(guī)定的財產(chǎn)保全制度，就是 為了防止當事人在起訴法院后，可能遭受難以彌補的損害而要求法院對承租人的財 產(chǎn)進行查封、扣押、凍結(jié)等，防止承租方惡意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。這時就需要出租人能提供 被執(zhí)行財產(chǎn)線索，若無，法院無法啟動保全措施，即便出租人在訴訟中取得勝訴， 因出租人無法向法院提供相應(yīng)的財產(chǎn)線索，

30、最終導(dǎo)致執(zhí)行無法開展，出租人的收取 租金的權(quán)益仍無法得到保障。所以在合同履行過程中和發(fā)生訴訟后，出租人應(yīng)積極 關(guān)注并收集承租人的財產(chǎn)信息，也是為將來發(fā)生爭議做好訴訟準備。做好合同履行過程中的各類證據(jù)材料的收集工作。在合同履行中合同文 本、補充協(xié)議、會議紀要、雙方的郵件、傳真來往，每月租金的支付憑證，各類帶 有公章的各類文件等都是合同履行的重要證據(jù)。在平時的工作中一定要做好留存， 若在將來爭議發(fā)生時，都是重要的證據(jù)。這也需要合同經(jīng)辦人及合同履行人提升證 據(jù)意識，多為公司保存一些證據(jù)資料，形成嚴謹?shù)淖C據(jù)鏈，使自己成為訴訟的主動 者，為公司挽回更多的損失。四、結(jié)語筆者通過實踐中經(jīng)歷的真實案例的真實感

31、受和客觀分析現(xiàn)租賃合同條款的 瑕疵點，讓讀者了解到如何降低租賃合同法律風(fēng)險，即從訂立時對租賃合同風(fēng)險把 控和履約過程中的時時跟蹤。當然這僅僅只是筆者工作實踐的體會，目的是能讓讀 者從中吸取一點經(jīng)驗，在將來的工作和生活中，都不要因合同條款的不完善或合同 履行中過程出現(xiàn)了問題而引發(fā)經(jīng)濟損失，這對企業(yè)的健康發(fā)展來說，具有十發(fā)重要 的意義。租賃合同范本風(fēng)險5租賃合同根據(jù)法律有無特別規(guī)定可分為一般租賃合同和特別租賃合同。一 般租賃是指法律沒有特別規(guī)定的租賃。特別租賃是指法律有特別規(guī)定的租賃。一、問題的提出我國合同法第231條規(guī)定：租賃物在承租期內(nèi)由于不可歸責(zé)于當事人的原 因而毀損、滅失的，由承租人承擔(dān)損

32、害后果。這里的依據(jù)是租賃物為出租人所有， 出租人是租賃物的受益者，應(yīng)當承擔(dān)與收益相當?shù)娘L(fēng)險。1這就是所謂的“所有 權(quán)主義”的風(fēng)險負擔(dān)原則，它意味著物的“所有權(quán)”的取得，不僅僅是享有權(quán)利， 還要履行相應(yīng)的注意義務(wù)，具備風(fēng)險防范意識?？梢哉f，所有權(quán)主義風(fēng)險負擔(dān)原則 的最初確立，遵循了權(quán)利義務(wù)一致性這一準則，既有有利于對物權(quán)的彰顯，又有利 于保障與物有關(guān)的侵權(quán)行為中賠償責(zé)任的明確。但是，隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和發(fā)達，物的所有權(quán)在表現(xiàn)形式上越來越復(fù) 雜，對物的表明形式的占有并能證明就是物的所有者。而真正的所有者，除了“法 律控制”外，往往由于各種原因并不直接控制該物。在這種情況下，物的風(fēng)險大 小、規(guī)避措施

33、、環(huán)境因素、直接管理者的注意程度等，都不是所有權(quán)能夠直接掌控 的，一旦發(fā)生風(fēng)險，把該風(fēng)險后果全部由所有權(quán)人來承擔(dān)，是否有失偏頗呢？所以，本文的主要目的是：以租賃合同為對象，分析各種在所有權(quán)人對物 沒有現(xiàn)實控制的情形下，有關(guān)物的風(fēng)險負擔(dān)責(zé)任的分配問題。二、租賃合同的結(jié)構(gòu)分析租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合 同，屬于有償、諾成、雙務(wù)合同。就實質(zhì)而言，租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同，即 一方當事人將自己的財產(chǎn)交給另一方占有、使用并收益的合同。（一）租賃合同的法理依據(jù)。社會資源是有限的，而人的欲望是無限的，只 有在欲望的無限性和資源的有限性之間建立某種平衡關(guān)系，才能實現(xiàn)社會

34、的發(fā)展進 步和社會關(guān)系的和諧。3這里的“欲望”，我們拋棄貶義色彩的偏見，可以理解 為對改造物質(zhì)世界的愿望和主觀努力。而資源的有限性，在法律上直接表現(xiàn)為所有 權(quán)的有限性，人們不可能在同一物上同時擁有所有權(quán)。沒有所有權(quán)，人們對物的利 用就會缺少根本性的合理支持。與之同時，在市場經(jīng)濟時代，資源的有效配置、使 用以及發(fā)揮資源的最大功效，進而獲得最大化的經(jīng)濟利益是市場主體的愿望。物，從法律角度講，是所有權(quán)保護下的客觀存在。所有權(quán)，意味著對物的 公共性的排斥，除了所有權(quán)人外，其他任何人如果想利用該物，就必須通過某種法 律行為征得所有權(quán)人的同意，從所有權(quán)人那里獲得對物的所有權(quán)或者其中部分權(quán)能 的轉(zhuǎn)讓。以物為

35、對象，人與人之間的物權(quán)流轉(zhuǎn)的合法性主要基于雙方合意的合同行 為，該合同行為的實質(zhì)在于對物的各項權(quán)利的交易或重新分配。所有權(quán)，對于具體的物而言，具有唯一性，即一個物上面不能夠同時存在 兩個以上的所有權(quán)。所有權(quán)又具有固定性特點，只要是納入法律規(guī)范范疇的物，首 先都要明確其所有權(quán)，沒有所有權(quán)的明確，該物的流轉(zhuǎn)、使用以及收益的合法性都 值得懷疑。所有權(quán)的唯一性和固定性特點，在保障物的所有權(quán)人合法權(quán)益的同時， 也限制了物的充分使用，并且可能影響所有權(quán)人從自己的所有權(quán)中獲得實際的利 益。所以，在尊重所有權(quán)的以上特點的基礎(chǔ)上，人們對所有權(quán)的內(nèi)容進行具體的分 析，提出了所有權(quán)所包含的四項權(quán)能：占有、使用、收益

36、和處分。當我們發(fā)現(xiàn)所有 權(quán)的具體權(quán)能以后，為物的充分有效的使用提供了嶄新的思路。人們在不轉(zhuǎn)移所有 權(quán)又不直接行使使用權(quán)能的時候，同樣可以通過該物獲得盡可能多的利益。（二）租賃合同權(quán)利義務(wù)分配。以租賃物為對象，雙方的權(quán)利義務(wù)分配主要 是：第一，出租人對租賃物享有所有權(quán)。所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分 四項權(quán)能。在租賃合同中，出租人把占有、使用和收益的權(quán)能都轉(zhuǎn)移給承租人了， 其保留的是最根本的處分權(quán)。通過處分權(quán)的保留，保證出租人對租賃物的法律控 制，監(jiān)督承租人對租賃物的使用情況第二，出租人收取租金的權(quán)利。通說認為，租金是物的法定孳息，收取租 金的權(quán)力是基于出租人的所有權(quán)而派生出來的權(quán)利。因此，盡

37、管從表面上看來，租 金也是某種“收益”，但是這種收益主要是資本性受益，沒有出租人勞動因素的參 與。4從出租人角度，租賃物是資本投入，而不是生產(chǎn)工具。第三，承租人對租賃物占有、使用、收益的權(quán)利。承租人之所以簽訂租賃 合同，目的在于獲得收益，其對租賃物的占有和使用都是為了實現(xiàn)收益的目的。這 里的收益，是指承租人利用租賃物的正常功能，通過自己的勞動而獲取的利益?？?以看出，承租人的“收益”和出租人的“租金”是兩種不同性質(zhì)的收入，這種不同 的根源主要在于對租賃物擁有的不同性質(zhì)的權(quán)能。（三）租賃合同的社會效用。任何合同行為，主體的平等性除了人格平等以 外，還在于權(quán)利平等。這里權(quán)利平等，意味著互相尊重對方

38、既有的權(quán)利，承認對方 各項私權(quán)利的合理性與合法性。雙方之間發(fā)生合同行為的前提，在于都是某些權(quán)利 的合法持有人。由此推及到租賃合同，其社會效用在于：在不轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情況 下，通過合同行為對所有權(quán)權(quán)能予以合理配置，物盡其用、各取所需，解決了在所 有權(quán)缺乏的情況下，非所有權(quán)人合法占有、使用物的問題，實現(xiàn)物的功能最大化和 社會資源的有效配置。三、租賃物的風(fēng)險負擔(dān)在經(jīng)濟交往中，風(fēng)險是客觀存在的。隨著人們經(jīng)濟交往活動的范圍不斷擴 大，各種風(fēng)險也不斷增加。如何規(guī)避風(fēng)險是當事人都非常重視的問題，人們在謀求 經(jīng)濟利益的同時，都盡可能降低風(fēng)險程度，以減少自己的贏利成本。在高風(fēng)險社會 里，沒有任何經(jīng)濟風(fēng)險的經(jīng)濟活動

39、是不存在的，于是人們轉(zhuǎn)而關(guān)注風(fēng)險的負擔(dān)問 題，即一旦發(fā)生風(fēng)險的時候，由誰來負擔(dān)風(fēng)險帶來的損失。（一）風(fēng)險的特征。物的風(fēng)險主要包括兩種情形：一是物本身的毀損、滅失 風(fēng)險;二是物給他人造成損害時的賠償風(fēng)險。5關(guān)于第二種情形，這里不多贅述。 我們重點探討物本身的毀損、滅失風(fēng)險問題。這類風(fēng)險的特點是：第一，發(fā)生在經(jīng)濟合同行為中。也就是說，風(fēng)險主要在物的流轉(zhuǎn)狀態(tài)中發(fā) 生。經(jīng)濟合同的雙方當事人對標的物都由某種現(xiàn)實權(quán)利，這種現(xiàn)實權(quán)利是他們負擔(dān) 風(fēng)險的前提。假如某個物的全部權(quán)利都歸某一個人所有，其風(fēng)險也全部歸該人所負 擔(dān)，而沒有討論風(fēng)險負擔(dān)責(zé)任的必要了。第二，風(fēng)險來自于不可歸責(zé)于當事人的事由。這是風(fēng)險的實質(zhì)性

40、特征。在 現(xiàn)實生活中，人們的物發(fā)生損失無非兩種原因：一是“天災(zāi)”；二是“人禍”?！叭说湣敝饕沁`約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任問題，其中都涉及當事人對某些約定或法定義 務(wù)的違背。6引發(fā)風(fēng)險的“天災(zāi)”主要包括：一是不可抗力，比如戰(zhàn)爭、地震 等，人類無法預(yù)見、無法克服、無法避免的事件;二是意外事件，主要指當事人已 經(jīng)盡了合理的、力所能及的注意義務(wù)，仍不能避免的客觀事件;三是當事人不能預(yù) 見的第三人的原因，比如第三人對物實施的犯罪行為。第三，風(fēng)險具有預(yù)設(shè)性。7在經(jīng)濟合同中的風(fēng)險并不是必然會發(fā)生的。 人們之所以關(guān)注風(fēng)險，主要在于對未來可能損失的擔(dān)心。這與侵權(quán)或違約行為中的 損失負擔(dān)不同。在侵權(quán)或違約損害中，損害都是

41、已經(jīng)發(fā)生的或者說是現(xiàn)實性的，這 些損害的發(fā)生以及對其前因后果的分析判斷是追究有關(guān)當事人賠償責(zé)任的前提。而 在風(fēng)險負擔(dān)中，人們不必等待損害出現(xiàn)就已經(jīng)根據(jù)有關(guān)約定或法律規(guī)定了解自己是 否應(yīng)該承擔(dān)某些損失。風(fēng)險的預(yù)設(shè)性，增強了人們在經(jīng)濟交往中對風(fēng)險的防范意 識，進一步明確了彼此對物的權(quán)利義務(wù)分配，有利于增強彼此信任，提高經(jīng)濟交往 的效率。（二）相關(guān)法律規(guī)定評價。我國民法通則以及合同法對風(fēng)險的承擔(dān)責(zé)任有比 較具體的規(guī)定，主要是按照不同性質(zhì)的法律關(guān)系實現(xiàn)不同的風(fēng)險負擔(dān)原則，重點以“所有權(quán)主義”和“交付主義”為參考標準，即在風(fēng)險負擔(dān)與物的所有權(quán)狀況、交 付占有狀況之間建立某種聯(lián)系，以后者為依據(jù)來判斷前者。

42、我國合同法第231條對租賃物風(fēng)險負擔(dān)問題的規(guī)定主要采取所有權(quán)主義， 把租賃物的毀損、滅失風(fēng)險負擔(dān)全部歸結(jié)到出租人，除非承租人有過失。其立法特 點是:第一，對風(fēng)險的界定采取排除式敘述，即對租賃物產(chǎn)生損害的客觀事實只要 不可歸責(zé)于雙方當事人的過失，都屬于風(fēng)險的范疇;第二，負擔(dān)責(zé)任的排他性，即 只要發(fā)生風(fēng)險，都由出租人來承擔(dān)損害后果;第三，約定排除風(fēng)險，即出租人只有 通過事先的約定才能轉(zhuǎn)嫁或降低風(fēng)險對自己的威脅。這里的主要問題是：第一，沒有考慮現(xiàn)實控制因素與風(fēng)險的關(guān)系。物的風(fēng) 險的產(chǎn)生，盡管可能不是承租人所能控制的，但是，風(fēng)險的發(fā)生往往是多種因素促 成的，如果承租人的某些非過失行為是風(fēng)險發(fā)生的條件之

43、一，或者說風(fēng)險的發(fā)生與 承租人的非過失行為相關(guān)聯(lián)時，承租人是否應(yīng)該分擔(dān)風(fēng)險帶來的部分損害呢?第 二，舉證責(zé)任的不可操作性。由于所有權(quán)人失去了對物的現(xiàn)實控制，當風(fēng)險發(fā)生以 后，如何來舉證該風(fēng)險的發(fā)生時，直接管理人是否盡了善良管理義務(wù)呢?盡管可以 通過證明責(zé)任的分配來督促直接管理人謹慎管理、使用租賃物，但是，現(xiàn)實生活中 的具體操作又存在諸多困難，特別是對證據(jù)真?zhèn)伪鎰e往往受客觀條件的制約。由此，需要對租賃合同中的風(fēng)險負擔(dān)進行重置。基本的標準是：1.有利于 物的流轉(zhuǎn);2.體現(xiàn)公平合理;3.有利于風(fēng)險的補救。從司法實踐看，似乎采取所有權(quán) 主義與交付主義相結(jié)合的原則更為合理，既能保證雙方當事人的利益，又能

44、夠促進 社會資源的有效配置和使用，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展和發(fā)達。注釋：與之相聯(lián)系的是，在侵權(quán)行為法中，當物給他人造成損害的，如果沒 有另外的直接管理人的話，所有權(quán)人也可能要承擔(dān)賠償責(zé)任。在后面對風(fēng)險特征的分析中，可以看出風(fēng)險負擔(dān)問題實際上只有在各 類合同行為中才會有探討的意義。買賣合同中風(fēng)險負擔(dān)問題比較典型，但是本文之 所以選擇租賃合同為切入點，在于租賃合同中租賃物的風(fēng)險負擔(dān)問題與人們?nèi)粘Ｉ?活中的“自覺經(jīng)驗”有所差距。本文試圖探討這種差距的表現(xiàn)以及原因，并闡述法 律規(guī)定的風(fēng)險負擔(dān)原則的法理依據(jù)。正如荀子禮論中所說：“人生而有欲”，需要“以禮義分之， 以養(yǎng)人之欲，給人之求，使欲不必屈于物，物不必屈

45、于欲，兩者相持而長”。按照馬克思的經(jīng)濟學(xué)觀點，以地租為代表的租金是所有權(quán)的經(jīng)濟形式，它建立在資源的稀缺性基礎(chǔ)上，所有權(quán)人對資源的壟斷使他們得以與資源的使 用者達成“合意”，從中獲取超額利潤。在侵權(quán)行為法中，當物給他人造成損害的，如果沒有另外的直接管理 人的話，所有權(quán)人也可能要承擔(dān)賠償責(zé)任。對約定義務(wù)或法定義務(wù)的違背，實質(zhì)在于對物的權(quán)利人合法權(quán)利的非 法侵犯。此時，該侵犯人所承擔(dān)的賠償損失等義務(wù)主要基于對其非法行為的懲罰或 補救。而與之對比，風(fēng)險的負擔(dān)者并不是因為其對物有非法侵犯行為，而恰恰相 反，是因為其在物上有某種合法權(quán)利。這里有必要提到保險合同。保險合同之所以出現(xiàn)，就在于人們對風(fēng)險 有了預(yù)

46、見性認識，風(fēng)險負擔(dān)者試圖通過保險合同進一步降低自己的風(fēng)險。從保險合 同的功能看，基于其他經(jīng)濟合同行為而簽訂的財產(chǎn)保險合同具有附屬性質(zhì)。租賃合同范本風(fēng)險6要防范這些漏洞與欺詐，我們應(yīng)該這樣做：訂立租賃合同前應(yīng)盡可能了解對方當事人的有關(guān)信息。訂立租賃合同前應(yīng)對對方的法律地位、經(jīng)營范圍、資信狀況以及履約能 力、商業(yè)信譽進行必要的考察，如當事人自己進行了解有困難，可以向?qū)Ψ疆斒氯?所在地的工商部門進行查詢，并且可以通過對方同行業(yè)或相關(guān)企業(yè)進行了解。對于租賃合同中的條款，制訂應(yīng)盡量詳盡明確。在訂立租賃合同中當事人應(yīng)注意如下事項：合同條款應(yīng)當盡量全面，尤其是主要條款不能遺漏，否則易出現(xiàn)糾紛。對合同字句應(yīng)當

47、認真斟酌，字句表述應(yīng)清晰具體，避免模棱兩可，易產(chǎn) 生多種解釋的語句出現(xiàn)。在租賃合同中，對于租賃物的使用、租賃物的維修保養(yǎng)應(yīng)當予以明確規(guī) 定，以避免出現(xiàn)糾紛。在租賃合同中制訂明確的違約條款及賠償數(shù)額。為避免合同欺詐，當事人可以附加一些條款，如，擔(dān)保條款、附期限條 款、附條件條款等，以保證合同順利履行。訂立租賃合同，期限在六個月以上的應(yīng)采用書面形式，未采用書面形式 的，視為不定期租賃。對于不定期租賃，我國合同法規(guī)定，當事人可以隨時解 除合同。遇到問題時，我們可以采取下列補救的措施來減少或挽回損失1、對出租人不按期交付租賃物致使承租人無法實現(xiàn)合同預(yù)期的目的，承 租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償

48、損失。2、對技術(shù)要求較高的出租物，出租人應(yīng)交付有關(guān)使用說明、裝配圖紙、 操作規(guī)程等，這些在制訂租賃合同時就應(yīng)加以明確約定。3、租賃物上存在權(quán)利瑕疵，第三人對租賃物主張權(quán)利致使承租人不能使 用收益的，承租人可以要求減少租金或免交租金。4、承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人 在合理期限內(nèi)交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。5、承租人擅自改變租賃物現(xiàn)狀出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損 失。如征得出租人同意并因此增加了租賃物的價值，返還租賃物時承租人可以要求 出租人支付一定開支。6、承租人未經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租他人的，出租人有權(quán)解除合同。7、對利用押金進行合同欺詐的

49、防范辦法。在租賃合同訂立中，合同雙方當事人都盡量避免風(fēng)險，而主要工作都應(yīng)在 合同訂立前進行。出租人一般希望承租人能提供押金或擔(dān)保并希望金額能與租賃物 價值相當，以防止合同欺詐的發(fā)生。承租人則希望不交押金或少交押金。對出租人 來說除要求承租人提供一定數(shù)額押金外，還應(yīng)對承租人的身份情況、資信能力等方 面進行綜合考察以免損失。對承租人來講，則應(yīng)對租賃物的價值有清楚了解，根據(jù) 不同情況在租賃物價值范圍內(nèi)決定押金的多少。租賃合同范本風(fēng)險7一、書面合同的必要性根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形 式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。這意味著，如果口頭約定租賃期 限為六個月以上

50、而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認 為不定期租賃。此外，缺少書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛。因此，無論租賃期限長短，哪怕只有一個月，最好簽訂書面的租賃合同， 明確雙方的權(quán)利義務(wù)。一般來說，租賃合同應(yīng)當包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、 租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。二、合同無效的認定在最高人民法院公布房屋租賃解釋前，實踐中對于房屋租賃合同無效 的認定不一，嚴重損害了法律的確定性和統(tǒng)一性。房屋租賃解釋限定了無效合 同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、 未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認定為無效。同時，允許當事人

51、在一審法庭辯論終結(jié)前 采取補救措施，最大限度地維護合同效力。此外，即使租賃合同被認定無效，承租 人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標準。在違法建筑物范圍的認定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照 建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建 筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當嚴格審查出租人是否為建筑物 的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。三、租賃期限的確定根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的， 超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù) 訂之日起不得

52、超過二十年。這里需要注意的是，如約定租賃期限為六個月以上但是未簽訂書面的租賃 合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合 同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。四、房屋裝飾裝修的處理房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是實踐中的熱點和難點問 題。在最高人民法院公布房屋租賃解釋前，如何處理承租人對房屋的裝飾裝 修，缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則。房屋租賃解釋根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同 意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費用，由承租人負擔(dān)，出租人有權(quán)請 求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租

53、賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝 修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出 租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同 無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事 人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損 的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾 裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請求出租人

54、賠償剩余租賃期 內(nèi)裝飾裝修殘值損失；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期 內(nèi)裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙 方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修 殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權(quán)請求出租 人補償附合裝飾裝修費用的，但當事人另有約定的除外。我們注意到，房屋租賃解釋根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效 果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不

55、同的標準?，F(xiàn)值損失是指合 同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使 用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無效的損 失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一 “價值”的 確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾 裝修費用。因此，承租人如需對房屋進行裝飾裝修，應(yīng)當經(jīng)出租人同意，合理確定 租賃期限，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理作出 明確約定。五、房屋擴建的處理房屋租賃解釋在對待房屋擴建問題上同樣依據(jù)房屋擴建是否經(jīng)出租人 同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)

56、則：承租人未經(jīng)出租人同意擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔(dān)，出租人有權(quán)請 求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，按照 下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔(dān)；（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。因此，承租人如需對房屋進行擴建，應(yīng)當經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手 續(xù)，同時在租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔(dān)。六、同意轉(zhuǎn)租的推定為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，房屋租賃解釋規(guī)定出租人知道 或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由 請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效。因此，出

57、租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當及時行使權(quán)利。七、租金的訴訟時效實踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方 面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效，而以為訴訟時效 是二年。另一方面，出租人常常存在一個誤區(qū)，認為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租 金即不存在訴訟時效問題，這是錯誤的。租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期分別計算 的，承租人應(yīng)當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明 確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃 期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當在每屆滿一年時支付，剩余期間不

58、滿 一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當及時催告 或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護。八、優(yōu)先購買權(quán)的行使與限制優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是實踐中的難點問題。房屋租賃解釋對承租人的 優(yōu)先購買權(quán)的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房 屋：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖 父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。如不存在上述情形的，出

59、租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或 者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟？房屋租賃解 釋明確規(guī)定，承租人不能以此為由請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同 無效。事實上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先 購買房屋無關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善 意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購買房 屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。租賃合同范本風(fēng)險8房屋租賃合同在現(xiàn)實生活中是一種常用的合同類型，房屋租賃合同看上去 比較簡單，合同條款也比較少，但房屋租賃合同的糾紛卻時常發(fā)生。根本的原

60、因是 甲乙雙方當事人合同條款訂得不全面，在履行房屋租賃合同過程中經(jīng)常會出現(xiàn)一些 原來沒有考慮到的情況。為了避免糾紛，在簽訂及履行房屋租賃合同時應(yīng)當注意以 下幾個法律問題：一、合同的主體資格問題1、在簽訂合同時，承租方首先要查看出租方的房產(chǎn)證，土地使用權(quán)證， 如果沒有房產(chǎn)證，則要看出租方有無房屋買賣合同或授權(quán)委托書等手續(xù)。出租方要 審查承租方的咨信情況，租金支付能力，社會誠信狀況。2、承租方還要審查，出租的房產(chǎn)是否已經(jīng)被抵押。3、大型店面房統(tǒng)一出租，出租方本身對出租的房屋不擁有產(chǎn)權(quán)，只是接 受各位業(yè)主的委托統(tǒng)一對外出租，但在合同履行期內(nèi)有個別業(yè)主要求提前收回自己 的商場攤位自己做生意，由此發(fā)生糾