購房合同注意九事項

1、文檔編碼 : CQ3T7G2C8D4 HY3P9I6I5I2 ZA1N4X4O2V91、買賣身份莫簡潔 即買房人的確定、賣房人的審查；確定好以誰的名義買房,他可能涉及到將來過戶、繼承等問題；同時,留意輕 易不要以他人名義買房,由此引發(fā)糾紛的情形許多；賣房人應是開發(fā)商,少數例外；購房者應要求其供應營業(yè)執(zhí)照原 件,查看是否通過了最新年檢,貼有年檢標記,經營范疇中有無房地產開發(fā)、銷售內容；如沒有相應資質,將導致開 發(fā)、銷售行為違法,這樣的房產買不得； 2、售樓廣告多睜眼 許多購房訴訟是因廣告宣揚而起；在對樓盤的宣揚中,開發(fā)商過多使用溢美之詞已形成一股潮流；開發(fā)商對樓盤 的規(guī)劃環(huán)境、價位等極力進行包裝

2、,而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章,讓購房者覺得 買到了 “廉價 ” ：漂亮的環(huán)境、低廉的價位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關懷；實際上,一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋, 往往發(fā)覺開發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實相距甚遠,于是產生一系列糾紛,在無法協(xié)商一樣的情形下,只好訴至法院討說法；為了防止不必要的麻煩,購房人最好在簽訂合同時,要求開發(fā)商將廣告承諾的內容寫入雙方協(xié)議中,或要求作為 合同附件,使其成為合同內容的一部分,以此約束開發(fā)商實現(xiàn)廣告內容； 3、五證審查須從嚴 目前在商品房的銷售過程中,開發(fā)商一般不主動出示“五證 ” 的原件,只有少數開發(fā)商將“五證 ”或“ 五證

3、”原件的一“ 五證 ”原件的緣由許多,有的是工作態(tài)度及責任心問題,有的是有意回避“ 五證 ”中所記載 部分在銷售時明示；不出示 的瑕疵,如存在抵押等,有的是利用復印件做假,如將某項目一期說成二期等；對于初次購房者來說,要分清“五證 ” 的真?zhèn)?熟識到記載內容可能存在的利害關系,較為困難；最好將其作為合 同附件,并要求開發(fā)商在合同中保證“五證 ” 的真實性,否就應承擔確定的違約責任；五證是指國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程開工許可證、商品 房預售許可證 （或商品房銷售許可證）；正式的國有土地使用證蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章,證

4、上土地使用者應與開發(fā)商名稱完全一樣,留意有無土地使用權抵押記錄；臨時國有土地使用證只能用于辦理預售許可證和開工證,不代表已取得最終土地使用權；一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價款,如后期款項不能足額交付,就拿不到國有土地使用證 ,這是購房者辦理產權證的一個重大隱患；規(guī)劃局的 建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證,取得該證后方可申請開工手續(xù)；依據房管局的建設用地規(guī)劃許可證一樣；,看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設用地規(guī)劃許可證相建委的建設工程開工許可證是工程可開工的法律憑證,開發(fā)商出售的是期房,應要求出示該證；如是現(xiàn)房,應查看建委發(fā)放的建設工程竣工備案表；房地局的商

5、品房預售許可證、商品房銷售許可證系可預售、銷售憑證,留意是否在有效期內,所購房子是 否在預售、銷售范疇；有的房屋開發(fā)商已辦理了大產權,此時應看產權證上是否包括了所購房屋； 4、樣板房中少聯(lián)翩 在商品房預售過程中,有的開發(fā)商設置了樣板房或樣板間；并且該樣板房布局講究、裝修精致,往往簡潔令購房 者浮想聯(lián)翩,好像已置身于自己將來的房子中,被樣板房困惑,放松了許多應當留意的購房問題；結果在購房入住后,發(fā)覺房屋和樣板房有不小差距；5、認購書前要盤算 在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認購書,交納認 購款；這里說明一點,簽訂認購書不是房屋預售或銷售的必經程

6、序,建議購房者不要輕易簽訂認購書；假如有的購房 者的確看上了某個項目的房子,擔憂錯過,必需簽訂認購書,就應留意以下問題：第一,依據 2022 年 6 月 1 日起施行的最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律如干問題的說明第 5 條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售治理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要 內容（包括當事人名稱或者姓名和住宅；商品房基本情形；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期等條款）,并且出賣人已經依據商定收受購房款的,該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同；其次,無論認購書具不具備成為購房合同的條件,其效力均應依據開發(fā)商是

7、否已取得商品房預售許可證明、本身 內容等來確定；再次,購房者在認購書中要明確所交款項是 6、合同條款多把關“ 定金 ” 仍是 “訂金 ” ,二者法律后果是不同；在簽訂商品房買賣合同時,由于買賣雙方在專業(yè)學問上信息不對稱,有時買方并非出于本意或者不知道如何把握 合同,以致最終在合同履行中處于被動位置；購房者在簽訂商品房買賣合同前,應對合同條款及專業(yè)詞語仔細閱讀、懂得,必要時可向房地產專業(yè)律師以 及房地產開發(fā)主管部門進行詢問；就合同主要條款說明如下：（1）關于房屋面積方面的條款；（2）關于價格、收費、付款額同的條款；（3）關于房屋質量的條款；購房者在簽合同時確定要詳細地把質量要求寫進合同；如：臥房

8、、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；建材配備清 單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到；合同 中仍可以規(guī)定房屋的保質期、附屬設備保持期等；（4）關于售后物業(yè)治理的條款；這是購房人在簽合同時簡潔忽視的內容,要留意防止物業(yè)治理公司變更物業(yè)費；2022 年 6 月 1 日起施行的商品房銷售治理方法第十三條規(guī)定：“商品房銷售時,房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè) 治理企業(yè)的, 買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)治理企業(yè)訂立有關物業(yè)治理的協(xié)議；” 但是,在實際簽約時,許多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業(yè)治理協(xié)議

9、；對此,買受人應當據理力爭,防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費；（5）關于履行合同的期限和方法的條款；應寫明房屋交付的日期,房屋價金的交付日期、金額和方法；例如交付房價款,是一次付清,仍是分期付清；（6）關于產權登記的條款；由雙方依規(guī)定的日期會同辦理,或托付代理人辦理；在辦理產權過戶手續(xù)時,賣方應出具申請房屋產權移轉給買 受人的書面報告,以及繳納的稅單（7）關于稅費負擔的條款；房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用,應按法律規(guī)定,各自承擔,并明確載入合同；（8）關于違約責任的條款；這方面內容不細說了 ,大家都知道怎么寫；感愛好的我們下來進行溝通；（9）關于不行抗拒力；簽訂合同時,留意“ 不行抗力 ”在合同

10、中是如何界定的；“不行抗力 ”指不能預見、不能防止并不能克服的客觀情形（僅指自然災難,不包括政府行為或社會反常大事）；任何一方不得就此做擴大說明,否就,該說明不具有約束力；并應商定一個告知期限；出賣人有時提出以下免責條款,買受人最好不要同意：非出賣人緣由,有關部門推遲發(fā)出有關批準文件的；施工 中遇到反常惡劣天氣、重大技術問題不能準時解決的；7、補充協(xié)議別嫌煩商品房買賣合同補充協(xié)議內容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標 準、遲延交房特殊緣由的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業(yè)治理等；建議購房者在簽約時確定不要局限 于格式條款的內容,對有損于自己利益的條款

11、要與賣方協(xié)商重新擬訂,對遺漏的事項要加以補充；8、簽字蓋章祝圓滿 堅持賣方先蓋章,買方后簽字,不在合同上留空白；建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章,個人買主過頁簽字；最好堅持雙方同時蓋章簽字,這開發(fā)商不是不能做到,同時也是對買方的一種敬重,對合同莊重性的敬重；焦點小編教您購房購房合同陷阱計策面面觀 陷阱 1：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時,為了出售房屋可能供應虛假的五證主要是復印件；或者供應小區(qū)一 期或前幾期的有效五證來出售房屋；五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效；計策：1、復印件要留意看原件；2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少；3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)

12、商,可商定開發(fā)商在確定期限內不能取得該證件所要承擔的責任；律師建議增加補充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性；如因此導致買受人退房的,出賣人愿向買受人承擔已付房款雙 倍的返仍責任；陷阱 2：建設部格式合同第五條只有對建筑面積顯現(xiàn)變化的處理,而總的建筑面積不變；依據合同開發(fā)商并未違約,買受人也起訴無據；計策：1、在合同第三條中寫明確套內建筑面積和公攤面積；這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積,2、在附件二中列明公攤面積的構成；3、按套購買使用面積,雙方不涉及公攤處理；律師建議增加補充條款：雙方協(xié)商一樣,同意對公攤面積的變化按以下第_種方式處理：3%以內據實結算,超出3%以上

13、的部分由出賣1、假照實測公攤面積超出暫測面積的,買受人在超出暫測面積的人承擔相關費用；假照實測面積少于暫測面積,買受人據實結算；2、買受人對實測面積的承擔,僅在超出暫測面積的 1 平方米以內據實結算；陷阱 3：建設部格式合同第十五條并未說清條款中“ 規(guī)定期限” 是指法定仍是商定期限,所以其中房產證的辦 理取得日期不明；可能導致資質較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證；計策：1、五證齊全的項目一般買受人得到房產證有保證,所以五證不全就免談；2、將不能辦理房產證中行政機關的緣由單列出來,開發(fā)商是詳細行政行為的相對人,買受人不能起訴行政機關的違法行為；律師建議增加補充條款：假如因出賣人的緣由,導致

14、其在交房后 360 日內不能為買受人辦理取得房產證的,雙方選擇以下第 _種方式處理：1 種第（ 1）項的違約金運算標準承擔責任；1、 買受人不退房的,出賣人依據本合同第九條第 2、 買受人退房的,出賣人依據本補充條款的第八條出賣人責任的商定承擔責任；假如因買受人不依法交納辦理房產證相關費用的緣由,導致出賣人在交房后 360 日內不能為其辦理取得房產證的,買受人依據本合同第七條第 1 種的處理方式及違約金運算標準承擔責任；360 日內不能為買受人辦理取得房產證的,買賣雙方互不承擔 假如因頒證行政機關的緣由,導致出賣人在交房后 責任；但出賣人應當出示蓋有行政機關公章的證明文件,否就視為出賣人違約；

15、陷阱 4：合同中商定通知義務后（如：交房通知）,開發(fā)商如期不能履行義務,延期后其可以在售樓部張貼書面 公告,卻署名商定日；仍將公告辯為書面通知,以推托自己的責任；計策：1、將書面通知的形式商定清楚,開發(fā)商違約時,買受人就有確鑿證據；2、如有開發(fā)商違約,買受人應一詳細的書面形式通知對方,以備證據；律師建議增加補充條款：本合同中所含書面通知義務的,雙方均應以郵政快件的方式通知對方；陷阱 5：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時,買受人可能買得是位置好的某號樓,可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y構位置不好 的樓層；計策：1、在合同附件一中,附上小區(qū)的平面圖并標明樓號；2、開發(fā)商應在此附圖中蓋章確認；律師建議增加補充條款：出

16、賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明,并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內加蓋公章；陷阱 6：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權抵押,進而將所建樓盤抵押；假如此類房屋出售,開發(fā)商 破產時,買受人得不到房屋；由于買受人仍未得到房產證,不具有物權；計策：1,在土地治理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載；2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案；3、要求開發(fā)商供應保證責任；律師建議增加補充條款：出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情形,如因此導致買受人退房,出賣人應向買受人承擔已付房款雙倍的返 仍責任；陷阱 7：物業(yè)治理條例今年 9 月 1 日實施,其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)治理

17、企業(yè)簽 訂物業(yè)治理公約 ；否就,開發(fā)商就不得出售房屋；潛在的買受人也就有可能依法得不到房產證；計策：1、買受人應要求前期物業(yè)應以招投標的方式介入；2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了物業(yè)治理公約；3、買受人也應簽訂三方都署名的物業(yè)治理公約律師建議增加補充條款：出賣人在出售房屋前,應與招投標方式選擇的前期物業(yè)治理企業(yè)簽訂物業(yè)治理公約；買賣雙方在簽訂本合同時,應同時簽訂有前期物業(yè)治理企業(yè)署名的物業(yè)治理公約陷阱 8：假如因開發(fā)商的各種緣由（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導致買受人得不到房屋,買受 人的缺失范疇沒有界定；然而法律也沒明確詳細范疇；計策： 1、依據民法通就以及6 月 1 日的說明將實際缺

18、失細化；2、對開發(fā)商給自己造成的缺失預備好證據；律師建議增加補充條款：假如因出賣人的單方緣由導致退房,出賣方承擔的責任范疇如下：出賣人的責任范疇：1、 退仍已付房價款及其利息（此利息的運算,假如是一次性付款按同期銀行存款利率運算；假如是按揭付款按 同期銀行貸款利率運算）；2、 賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價；3、 賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用（此費用僅以裝修實物和相關票據為限）4、 對于按揭付款的買受人,出賣人應賠償買受人辦理按揭相關手續(xù)的費用（包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估 費、公證費等；一、單方擴大解約權 實例： 居商品房認購書中規(guī)定：“ 如乙方支付定

19、金之日起十天內未能依時簽署商品房買賣合同及交付 首期房價款,就甲方有權單方面解除本商品房認購書,并不退仍定金；”實例： 花園商品房認購協(xié)議中規(guī)定,“ 認購方應在 2022 年 月 日之前前往簽訂商品房買賣合同,逾期者 視同違約,開發(fā)商不另行催告,本協(xié)議自然作廢；”實例： 花園商品房認購協(xié)議書規(guī)定：如乙方違反協(xié)議書中商定之任何條款,甲方有權解除本協(xié)議書,并有權 將本協(xié)議書所指商品房另行出售,乙方不得提出任何異議,乙方所付定金不予返仍； 點評看法：訂立或解除合同必需在當事人自愿前提下進行,任何一方不得擅自變更或者解除；按最高人民法院的 司法說明,在商品房買賣中,買受人遲延履行債務,出賣人要進行催告

20、,催告后,買受人仍有三個月的寬限期,如在 此期限內仍未履約,方可解約；此外,條款中所謂“ 違反任何條款”、“ 未能依時簽署” 等內容都不詳細明確；這種做 法客觀上隱瞞了導致不能簽訂購房合同的多種情形,如不行抗力、意外大事、經營者自身責任等,有意排除了消費者 與經營者協(xié)商或經催告履行債務的可能；上述格式條款加重了消費者責任,單方擴大了經營者解除合同的權益,剝奪 了消費者依法變更、解除合同的權益,侵害了消費者的公平交易權和自主選擇權；二、任意使用免責權 實例：某房地產公司制定的商品房買賣補充協(xié)議中規(guī)定：非出賣人緣由造成的延誤因素包括但不限于：政府管制 及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞

21、、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間 停水停電等；出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房；實例：天津市兩家開發(fā)企業(yè)共同籌建的某別墅在其制定的商品房補充合同中規(guī)定： 房屋接受空心磚建造, 而這種空心磚簡潔產生裂縫；房屋交付使用時,梁、板、墻體等如顯現(xiàn)裂縫,乙方不得以此為由提出訴訟和索賠；點評看法：在上述緣由中,有的的確可以作為免責事由,如不行抗力等,但也要甄別情形實行部分或全部免責；有些就純屬開發(fā)商自身或第三方緣由造成,如承建商施工誤期、建筑質量責任、因技術上需要更換圖紙、因天氣影響 或其他反常困難及重大技術問題不能準時解決導致的延誤等,這種情形下應由開發(fā)商向購房人承擔

22、違約責任,更不能 剝奪消費者的索賠權和訴權；其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內容是開發(fā)商可以預料并提前做好預備的,不能 作為免責事由；而像施工期間停水停電、第三人破壞等就是第三人緣由造成的,開發(fā)商應向消費者承擔違約責任,再 依法律、依商定向第三人追償；該格式條款私自擴大自己的免責范疇,將第三方對開發(fā)商違約的風險轉嫁到消費者頭 上,使開發(fā)商的逾期行為不必承擔任何責任；三、違約責任不對等 實例：某消費者投訴稱在購房時所簽購房合同中違約責任一欄有這樣一就內容：“ 1 甲方須于 年 月 日前將 房產交付使用,甲方如延期交房,就每遲交一個月,按乙方已付房款 3%運算罰金,付給乙方作賠償；2乙方如未按

23、期限向甲方繳清房款,視為違約, 甲方有權從乙方已交購房款中,扣罰 10%的金額作違約金,同時不予辦理進戶手續(xù)；”點評看法：上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等；經營者延期交房必需等一個月后方運算罰金,且額度僅為消費者已付房款的3%；消費者如未按期交付房款,就馬上視為違約,并扣罰消費者已交購房款的10%作違約金；由于商品房的標的額大,雙方承擔的違約金數額相差懸殊；這種條款的實質是設置陷阱,加重消費者責任,減 輕經營者責任；違反了法律的公平原就,消費者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更；四、認購定金難歸仍 實例： 成都 花園商品房認購書規(guī)定： 認購方選擇一次性付款的,應在簽訂上述買賣合同的同時付清全部房款,認購定金自動轉為房款,逾期者所繳認購定金不退仍； 點評：商品房買賣屬于大宗消費,經營者應為消費者留有一個合理的徘徊期 ,以便消費者深化爭論有關資料,全面懂得自己的權益、義務,自主準備是否購房；徘徊期 內要求退仍定金的,不適用定金法就；五、模糊標的好圈錢 實例：廈門 房地產有限公司在預售房屋時,并未講明所售房屋是精裝修房,而其制訂的商品房買賣補充協(xié)議中卻加入了不明確的有關精裝修房的條款；點評：簽訂合同前,開